城市CBD与HOPSCA比较研究.ppt
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1、CBD PK HOPSCA,CBD理论及特征,CBD发展规律,北京CBD案例研究分析,印象HOPSCA,HOPSCA概念及特征,案例详解,国外其他典型案例,CBD与HOPSCA终极对话,目 录,CBD研究,PART1 CBD理论及特征,何为CBD?,CBD一般占地3至5平方公里,有的甚至更大,其建筑面积少则五六百万,多则上千万平方米,是一个城市的功能核心,是现代化大都市的一个重要标志,其地价可谓真正是“寸土寸金”。美国纽约的曼哈顿、日本东京的银座、我国香港的中环以及新加坡的中心区等都是世界闻名的CBD。,CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量,同时具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能
2、。CBD特定的职能要求区内的建筑必须高密度、现代化。因此,CBD中汇集了众多气势恢宏、错落有致的超高层建筑并且拥有非常便捷的交通和现代化的信息交换系统,以及大量的办公、餐饮、服务和住宿设施。一般来讲,写字间要占到总建筑面积的50%,商业、餐饮业及商住建筑约占40%,其他服务设施以及必要的配套设施约占10%。,当代城市CBD的八大特征,现代城市中央商务区主要由商务办公、金融和服务类三大职能设施构成。当代城市CBD拥有这些基本特征。,1、拥有高盈利水平的产业,以第三产业为主导;2、拥有商务空间的最高聚集度;3、具有最高的交通可达性,无一例外处于城市干道系统的核心;4、拥有最高的地价;5、与城市最初
3、的发源地、目前的地理中心有一定的关联度;6、具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观;7、借助信息交换维持在区域经济活动中的控制作用;8、趋向于在社会组织体系中形成一个阶层,这一阶层与信息、科技领域 重合的趋势显著。,PART2 CBD发展规律,CBD规律一:城市功能聚集中心,城市CBD的发展是城市发展和社会生产力发展共同作用的结果.,现代CBD的功能演化,CBD的三种功能聚集中心,1、管理和控制职能聚集中心,在CBD的功能建构中,需要优先考虑具备这种“管理与控制”职能的全球性、区域性商务办公设施的开发与建设。,2、金融市场运作功能聚集,在区域和世界经济一体化进程中,生产、办公和服务显现出地
4、域分散化的趋势。金融业运作的全球一体化,市场经济中不断繁衍的多样化非银行的金融服务业和国内国际的专业银行,并在CBD聚集形成金融中心,与商务办公设施一起承担着管理与控制功能。,3、专业化生产服务职能集聚,生产服务业是支持生产活动的专业化服务设施,其在现代经济中的地位日益提高,并以其中间产品服务,构成经济供应能力的一部分,是CBD主导职能的衍生性经济活动。而以商业零售、休闲娱乐为主的生活性服务设施在CBD职能机构中被视为配套性服务设施。在CBD发展初期和依托城市商业中心发展商务中心的过程中也占据重要地位。,CBD规律二地价与租金,在城市地价的分布规律中,有一个最高地价点,其周围地带往往成为CBD
5、的核心,而这里同样也是城市最高租金汇集地。由于CBD空间的希缺有限性和可达性的差异,地价呈不均匀分布状态,竞争使得只有承租能力较高的功能才能占据地租较高的地段。这种承租能力的差异使各CBD功能存在着一定的等级序列。,高档零售;金融、信息咨询;旅馆、批发业;居住及其他,1972年美国新建高档办公建筑的租金比较(单位:美元/平方英尺/年),CBD的建筑容积率高于周边,而周边地带的容积率随着与中心区距离增加而迅速减少。单位楼面的价格差异在叠加容积率差别后,CBD单位土地面积的价格将数倍、数十倍高于外围地带,这一综合地价表现在各个城市中都是非常显著的。,CBD的开发,不同级别CBD合理规模,城市级别决
6、定了CBD规模,单中心城市的CBD规模与容积率(注:单中心城市指全球区域级城市或国家区域中心城市、重要城市),单中心CBD开发三大规律:A用地规模多在200万平方米以下;B、建筑面积在500万平方米以下;C、开发强度之容积率多在2.5左右。,CBD内房地产开发的物业构成,现今城市中心商务区主要由商务办公、金融和服务三类职能设施构成,同时也不同程度地包括一定量的传统的商业零售类和居住职能设施。在CBD中这三大职能的比例关系一般为2:1:1,即以办公职能为主,兼以金融和服务类职能。如巴黎拉德方斯三大职能分别占50,25,25。世界其他商务区的功能比例也大致如此。经验表明:1、活力四射的CBD内写字
7、楼建设量应约占到50,商业设施及酒店、公寓住宅等应各占20,其余分配给各种必要的配套设施;2、对于城市CBD外围而言,“居住”是城市新区活力源泉,由研究表明,一个城市新区居住规模超过40,这个中心区才能成为富有人气和活力的城市中心。,PART3 北京CBD案例分析,地理位置,CBD区位:北京市建国门至朝阳门、东二环路至东三环之间CBD规模:北京市CBD规划用地约4平方公里,规划范围东自西大望路,西至东大桥路,北起朝阳北路,南达通惠河。现有建筑300万平方米,政府投资100亿于15年内达到1000万平方米,计划2008年完成整个规划的70%。届时,CBD写字楼占50%,公寓占25%,商业、文化、
8、服务、娱乐设施占25%,多功能性强化。区域主要代表项目:新城国际公寓、北京财富中心、尚都国际中心、万达广场、蓝堡、金地国际花园、温特莱中心、温莎大道已成现房项目:阳光100、建外SOHO、世贸国际公寓、北京中国第一商城、旺座商务中心。,北京CBD规划沙盘图,定位,城市功能定位,建成北京市走向现代化国际大都市的新城区,建成环境优美、城市功能齐全、基础设施完善的现代化新城区。,经济功能定位,集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区。,现代化超高层建筑集中,国际知名公司云集,知识、信息、资本密集,具有规模效应与集散效应优势的区域。,金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运
9、管理中心。,总体规划,商务设施,文化娱乐,居住用地,中小学用地,教育科研用地,市政用地,绿化用地,混合使用,规划理念,A、商务中心区的整体框架延续北京历史文脉和城市肌理,形成方格状基本路网结构,并体 现与旧城中心区的轴向联系和区内的轴向布局与发展。B、突出以商务办公为主的功能,将主要商务办公设施集中布置在“金十字”街两侧地段,设 计形成混合功能区。重视文化功能,强调文化设施与商务设施的有机融合。C、重视生态环境建设,强调商务中心区内设置大面积公共绿地,并通过绿化带的连接,形 成完整的绿化体系。D、塑造完美的城市形象,将超高层建筑相对集中,并突出设置标志性建筑,形成重点突 出、错落有致的空间形态
10、。E、建设现代化、立体化的交通体系,强调地铁与公交设施的建设,创建便捷的交通环境。F、建设完善的信息网络,构筑统一开放的公用业务平台,为企业和社区信息化建设提供便 利条件和有力保障。,交通规划,规划中道路用地约为155公顷,占CBD总面积的39%。为分析解决社会车流与CBD车流的矛盾,专家们根据交通需求,增加了路网的密度,把城市绿化与行人系统进行适当的融合;利用CBD区域模式及整体交通规划模型对CBD路网进行了评估,建议增加南北向地铁线路。,思路,1、制定相应的交通组织方案,保证商务中心区对外交通的通畅。研究商务中心区建设与周边地区及市区的相互影响,进行定量分析和评价,提出交通改善方案及对策措
11、 施。2、针对北京商务中心区缺少出入通道和集散网络的状况,在路网规划中强调完善路网结构,最大限度的寻 求路网整体协同效益。3、强调空间综合利用,使交通设施的安排尽可能与建筑物相融合,最大限度地有效分割各交通方式空间,尽可能使人流与车流、各种类型车流在空间上分流,形成一个与人文及生态环境融合的交通环境。,具体措施,CBD要建内部公交循环系统,当进入CBD区域时,有两条内部循环公交线路可供选择。该线路上设置公交专用道,同时采用大容量公交车。公共交通将在未来CBD内达到56%的比例,这与国外发达国家的CBD区域通常要求在70%至80%的公共交通比例相比仍然维持了较低的比例。,CBD未来有两条内部循环
12、公交线路,现有以及未来规划中的四条地铁线路将承担CBD区域公交出行量的40%,约每日36000人次。,CBD地下铁建设路线,区域内将增设四条地铁线路七个地铁站,在区域边缘将会设四个公交站点。使用公共交通工具的人在区域外的公交站点或者区域内的地铁站进入CBD后就可以搭乘公交。,黑色圆圈为公交换乘站,环境景观规划,历史人文公园,表演艺术广场,科技信息公园,自然科学公园,受现状条件和土地开发方式的制约,在CBD内形成大面积集中的绿地的难度很大。规划在西北,西南,东北,东南四个区各规划一个面积2.5公顷左右的公园,形成具有不同题材的主题公园,拟规划为历史人文公园、表演艺术广场、科技信息公园、自然科学公
13、园四个公园之间有绿化带和步行道连接,穿越整个商务中心区,并与南侧通惠河沿岸的滨河绿化相连,组成商务中心区环状的主要绿化系统,环状绿化系统将整个商务办公区连接,且位于区域的中部,人流比较集中的位置。,串起历史人文公园和表演艺术广场,人文轴线,科技轴线,串起科技信息公园,绿化系统的两条轴线,绿化系统在于主要道路相交处尽量放大成较为开阔的开放空间,增强它的识别性和导向性,同时为连续、紧张的街道界面提供一个喘息的空间,为CBD密集的建筑群体提供一个观赏的距离。,规划中设置了阶梯状的亲水平台、活动广场以及四季的栽植,使它成为一条带状的开放空间。沿途设置码头、戏水、溜冰等亲水设施,使人与自然环境更加贴近。
14、,通惠河,在红线两侧附近建造商务办公区,红线外围依次是混合功能区,再外围是居住区,,规划的空间形态设计就是顺应这种依次递减的顺序趋势,形成一个中间高,向外依次递减的整体形态。,主体建筑的高度均在100米以上,高度在150-300米之间,标志性建筑在宽敞的道路两侧沿三环路成序列展开,产生一种强烈的震撼力,使三环路成为展示CBD形象的一个窗口。,建国门外大街,东三环路,超高度核心区,延续长安街的传统格局,建筑较庄重、严整,临街基本形成一个平直的界面,这种规整的界面和三环路活泼、跳跃的分割形成一种鲜明的对比。,混合功能区和居住区基本高度控制在80米以下,建筑采用街坊式的布局,基本统一的高度,形成一个
15、大背景,从而形成一个比较清晰的城市轮廓线,起到烘托商务办公的作用。,超高层建筑较为集中的区域,它的主要建筑将会成为整个CBD的地标性建筑,建筑围绕中心广场展开,保证各自的景观效果,中心广场可布置会展中心等大型公共设施,为今后商务中心区内的大型公共活动提供条件。,地下空间规划,规划方案确定的规划框架由“一轴、一区、两点(远期实现三点)、三线”组成。一轴地下公共空间发展轴:东三环路南北向地下空间发展轴线。一区地下空间核心开发区域:以地铁国贸换乘枢纽为带动,重点开发建设东三环路两侧、长安街与光华路之间的商务中心区核心区与国贸一、二、三期工程下的地下空间。两点地下空间主要集散点:地铁1号、10号线国贸
16、换乘站,地铁10号线光华路车站(远期有地铁14号线光华路车站)。三线地下空间主要公共联络线:建国门外大街及建国路地下联络线,光华南路地下联络线,商务中心区东西街地下联络线。,地面,地下一层主要为商业设施,地下二层主要为内部管理停车及设备用房,并在通道的过街处设置少量地下二层商业,以保持地下商业网络的连续。,地下三层、四层主要为停车及设备用房,以满足商务中心区内较高的机动车停车位指标要求。,北京CDB地下连廊布局,由于国贸桥周边商务办公项目众多,人流、车流量较大,加上地铁1号线、10号线在国贸东南角均未设置出入口,因此,06年初,在CBD地区首先启动银泰中心至航华大厦地下人行通道、中环广场至银泰
17、中心地下人行通道的建设工作。其中,银泰中心至航华大厦地下人行通道将东西向穿过东三环,长度为610米。从银泰中心走地下人行通道,步行几分钟就可到达航华大厦。中环广场至银泰中心地下人行通道长度为200米.2008年前,一条长达5400米、连通地铁和公交站点的地下连廊将贯穿整个CBD地区。地下连廊不仅作为地下通道使用,还将建成特色商业区。,核心区规划,北京CBD核心区域位于东三环、光华路、针织路和建国路区域。总建筑面积约为60多万平方米,规划保留的建筑面积约为30万平方米。现状居民约有800户,居民约2300人。主要用于写字楼、酒店、会展中心、文化娱乐等现代商务设施建设。规划的商务办公面积为141.
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