高栋微博—商业“十日谈”(截止8月10日完整版） 121页.ppt

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1、,三益中国高栋微博之“商业十日谈”,三益中国商业地产研究院，专注商业地产领域的研究，站在行业的高度以专业独特的视野对商业地产领域进行整合性研究，建立系统性的商业地产开发理论、商业模式网络、商业设计原则，打造商业地产全程产业链的开发平台，基于可整合的商业资源并提供专业解析，甄别未来商业地产的创新发展路径。,第一日：商业地产发展趋势思考,商业市场发展趋势商业地产市场风险在积累：业内人士观点商业策划咨询公司的可行性？住宅开发商的趋势,一、商业市场发展趋势1、今年的房地产市场走势已经明朗:A.速冻期已经到来,而且时间将比去年长。B.什么时候趋稳将看中国经济走势和中央政府与地方政府在“土地经济”上的利益

2、搏弈。C.三四线城市、中低价物业、小户型房产依然大有作为。2、最近的楼市政策眼花缭乱，对一线城市或有一定的抑制作用，但对于二线城市的效能非常低，二线城市正处在井喷的危险边缘，从大格局来说，中国的GDP增长模式不变，中央与地方的分税方式不变，货币超量发行不变，房价再次报复性反弹是迟早的事，上涨路径不可能有任何改变，这真是件可怕而无奈的事。3、政策影响已经迅速从后端延伸到了前端：昨天有江浙一带一线的开发商紧急通知设计院把手上正在做施工图的项目暂停两个月，以观其变，虽然现在只是个别现象，但相信随着政策对市场的压力陡增，未来会有更多的类似情况出现。另外，据说上海五月中旬出政策细则，还不知道会怎样。,4

3、、商业设计惯性前行：上午南益集团济南公司的几个大佬悉数赶到上海，在公司讨论近20万平米的名士豪廷四期和百万平米的宝华街这两个项目的设计事宜，最近楼市虽波谲云诡，销量锐减，但设计往往会有一个半月到两个月的滞后期，就象一个狂奔的人，人虽已刹车，脚的惯性仍在，还是忙得不可开交到处都是催图的业主。5、畸形的三四线城市商业地产：前天跟一央企开发商喝茶闲聊，这是家以持有大量优质商业物业著称的公司，聊起他们在三四线城市准备开辟的另一条商业产品线的策略，令人意外的是开发，散售，回租，再运用其商业资源统一运营。三四线城市消费力有限商业支撑不易风险大回报低，但悖论的是销售溢价奇高，畸形的市场也确实很难让人淡定.,

4、二、商业地产市场风险在积累：业内人士观点英才杂志：对未来中国房地产市场可能出现的系统风险，王健林表示：“据我分析，中国的房地产系统性风险一定会在这五年左右爆发，我只希望能再给万达两年时间，到时候，万达持有的开业物业将超过1000 万平米，租金收入大概有六七十亿。这样一来，即使系统性风险真降临，这些收入也足够保证我们的吃饭、还息了。”黄国雄：目前很多房地产商为了求出路而转向开发商业地产，各个城市也都在打造地标性商业建筑、城市经济综合体等，但大多缺乏整体的统一规划，商业地产开发应该统筹规划，防止出现政府形象工程、开发商营销概念和炒作等现象蔓延。商业地产资讯：【万达王健林：限购政策催火商业地产说不成

5、立】因为时间关系我不能放开讲，要做商业地产，一定要好好研究运营管理，把运营管理真正看成核心竞争力，这个企业才可以在这个行业成功，很多公司进入商业地产，宣布做商业地产的目的。,三、商业策划咨询公司的可行性？1、看这半年我们承接的十几个城市综合体的设计项目，我跟老侯说，我完全有理由再去成立一家商业策划咨询公司，侯说是，我们恐怕是行业中为数不多的能先帮甲方把综合体的经济帐算清的还算懂商业的设计公司，那我们该如何强化这种竞争优势呢？2、定位+设计+推广+招商，三益正是在做这样的专业的商业大咨询公司/放眼未来-老马:潘总所言即是。对于“定位+推广+商业设计+招商”的全产业链服务公司，尤其已经有大量开业案

6、例，潘总有啥点评？在今天的商业地产发展阶段，仍停留在市场调研阶段的服务已被边缘化，甚至其意识形态已经落后于开发商。3、对于市场调研，我无意贬低。只是见多了千篇一律的模板，见多了从未操作过项目的写手，见多了只敢写报告不敢做招商的伪专家。我的看法是，如果在市场调研材料的最后可以做出一个概念方案，一个落实了业态和目标品牌的招商方案，然后取敢于按这个方案自已完成招商，这才是一个专业的商业咨询公司。,四、住宅开发商的趋势中国房地产行业，2011年，商业地产将面临转折、突破、机遇。住宅开发商开始进入商业地产，老商业地产企业增大持有商业物业比例，甚至全部持有，散售时代一去不返。在深圳走马观花，看了矶崎新的深

7、圳音乐厅和图书馆，现在在万科第五园，经典楼盘，不过，跟江湖上的传说比起来，落差很大。可见在住宅领域，保持传奇是很难的，而且成为经典的周期越来越短，只有持续创新才是根本。思考：住宅被限购了就是商业地产的春天？商业地产短期看火，中期看淡，长期才看好，并且五年之内一定有一轮颠覆性的反思，为今天商业地产资源不匹配的过度及盲目扩张买单。,第二日 设计行业行业观察设计行业观察设计行业竞争四层次地产行业晦暗不明，设计企业如何突围一家设计公司为何要介入商业地产其他领域商业地产共识与绿地集团确定商业地产合作框架,一、设计行业观察设计行业观察1设计业危机：1.去年市场突放量致使大小设计公司业务激增踌躇满志多行扩张

8、2.人力成本前年攀升去年加速，行业流动加快人力溢价严重3.设计人力成本占总比大幅激增已逼警戒线而设计费十年未有大变动4.大量延续项目致使设计公司目前超负荷但市场已现深刻危机5.设计业进退维谷即将洗牌。设计行业观察2设计企业全国化个案虽有成功模式成功却少，原因：1.项目人脉或其他机缘进入而非战略意图进入2.将分部视为利润中心而非行政中心忽略整体架构日久离心现象严重3.信息化缺失不能建立起即时有效管理4.总部未能建立强势品牌运营系统支撑致使分部孤军奋战5.总部分部多用金字塔而非网络化组织6.缺乏共同使命愿景价值观。,设计行业观察3为何许多建筑学毕业生毕业初期在设计企业成长不易？1.中国建筑学教育只

9、教人成为大师却不教人成为一个合格职业建筑师2.行业极少数人成功被渲染导向成为行业奋斗目标却不知他们也是特殊机缘下的特殊商品3企业培养系统缺失或僵化导致毕业生非系统化生存任其自生自灭4毕业生急于求成蜻蜓点水激情易灭难以坚持。设计行业观察4有人问替万达设计过商业的设计公司是不是更专业，恰恰是万达不需要懂商业的设计公司，万达的系统模式化之强几近僵化，设计公司接手的是将定位布局组合动线租售配置品牌落地甚至外墙广告位置都已确定了的规划草案及详细任务书，设计公司能做的只是造型和局部优化而已，当然，这是万达的聪明。设计行业观察5什么是设计企业规模化发展的有效策略，单一品牌，单一市场，单一业务，单一组织模式下

10、的工作分解技术标准培训系统以及系统持续优化能力，当然，这些单一要足够强足够大足够深，这样每做一个项目都是在加分。建筑师都有尝试情节，喜欢尝试不同类型的项目，是好事，但对于企业的发展逻辑来讲，未必是好事。,设计行业观察6有人问一家设计公司为何要介入商业地产其他领域：1我其实不是个设计师，我只是个懂设计的商业地产人而已简称商人2我可不可以做什么不重要，行业趋势和市场盲点才重要3这事一个人可干不成需要有共同价值观的不同领域的优秀团队4一年几百万平米商业设计项目中可从任何一点切入其他服务板块不做也浪费了。设计行业观察7一家设计公司介入商业地产其他服务领域的另外3个理由：1.整合打通内部服务产业链，才能

11、厘清商业地产核心价值，保持各服务链终极利益一致性，并形成1+1大于3的增值服务体系2.各服务板块在项目合作过程中的难点在于协同，对经验欠缺的开发商影响尤大3设计应为成功的商业而设计，而不是为好看的商业而设计。设计行业观察8有朋友说里不应用排他性而用差异化，差异化是少有竞争者的蓝海，行业说差异化多指针对同一市场领域所拥有之技术优势，但以民用建筑设计业竞争之充分，没有什么优势能长久保持，我们应从市场着手，细分切分一块独有领域，重组设计模式以其排他性核心优势建立一个没有竞争者的黑海。,二、设计行业竞争四层次1.完全依赖：无特色并有太多可替代性，在不具备任何优势下杀价和寻租是主要竞争手段2.相互信赖：

12、虽不具有特别优势但建立跟客户信任关系同等条件下合作几率稍高3.核心竞争力：这是一家企业获得竞争优势的不二选择，壁垒越厚优势越强4.共赢：让客户以你为荣，这才是竞争的最高境界三、地产行业晦暗不明，设计企业如何突围1.深耕：专业领域排他性核心竞争力2.漂移：让开大路占领两厢，突进二三四线城市3.整合：延伸产业链寻找新的利润点4.管理：系统化与信息化5.品牌：设计业的终极pk力6.意识：危机无处不在,四、一家设计公司为何要介入商业地产其他领域：1.我其实不是个设计师，我只是个懂设计的商业地产人而已简称商人2.我可不可以做什么不重要，行业趋势和市场盲点才重要3.这事一个人可干不成需要有共同价值观的不同

13、领域的优秀团队4.一年几百万平米商业设计项目中可从任何一点切入其他服务板块不做也浪费了五、商业地产共识下午，易城中国的费国兄来三益交流，相谈甚欢，对商业地产（易城称之为商用地产）的共识是：1.完善并整合产业链寻求价值增值，是目前切入商业地产服务这个领域的最积极有效的方式，用费国兄的话说，先把外面的围墙圈起来.2.市场的广阔让有宽度和深度的合作成为可能和必须，可共同推动并促进行业发展。,六、与绿地集团确定商业地产合作框架：1.合作成立研究机构，为绿地商业地产模式提供金融品牌资源产品资产管理等定向研究2.成为绿地商业地产领域里新型战略合作孵化企业，为其部分商业项目提供包括顾问，设计，招商，运营在内

14、的全产业链服务3.双方共享一手数据等资源实现以产带研及以研促产内循环。晚上跟我一大哥，top10地产公司的上海区老总见面，六年前我们刚介入商业地产设计时曾为他做过上海一核心区的商业项目，现在已今非昔比，我们在商业设计领域里的定向性研究以及研发+设计的模式很受关注，这是第三家准备和我们在商业地产设计领域进行战略合作的top10公司。三益模式:商业设计是商业地产的灵魂，这一内容是三益未来帮助提升行业顾问水准的战略安排。零售品牌需要土壤嫁接，商业项目需要展现的是商业内涵，任何堆砌或忽略“人性化设计、广告系统、内部空间节点、人流系统、店铺形象展示、后勤系统、照明系统、项目亮点、节能安排”都是失败。,第

15、三日 商业地产思考商业地产现状对商业地产的评述住宅开发商转战商业地产的潜在风险思考,一、商业地产现状:平心而论企业谋利是商业理想的一个重要部分，商业地产现状是商业地产发展的阶段性问题，谁也不能超越历史，反过来如果市场很成熟了那我们的机会就少多了.放眼未来,资本逐利前提下，另一个重要的功能就是让城市档次得到提升。复制只能在不同城市间实现，也反映企业谋利远大于商业理想。人口结构对商业定位的影响：二三线城市商业地产发展系列之一：城市的宏观经济层面决定人口规模和商业层级，一个城市的人口结构和商业层级是呈等量关系的，尤其对于“金字塔型”消费群体。“哑铃型”消费群体是不健康的结构，往往会在中端定位的层级会

16、出现缺失，所以这种结构在二线偏低或三线城市极为常见【人口结构之商业定位】资金流入商业地产将会大热？和朋友聊天，说到住宅限购有利于资金流入商业地产将会大热，我说短期可能长期未必，纯商业地产资金投入巨大短期盈利困难回报率低，国内商业地产主流开发模式是借助城市综合体用快速去化的住宅及类住宅产品保持现金流并平抑商业地产开发成本，现住宅回笼资金管道被掐断，让商业大热的持续资金从何而来？,中国地区差异很大，一二线在进入经营性物业精细化打理的时候，三四线还在靠抢地盘搞概念，五六线还在粗放野蛮生长。所以，不同地区，投资商开发商运营商服务商想的都不一样。也必须区别对待和谨慎处理。更要小心被投机商忽悠，只有自己找

17、好核心的东西，才敢下水。,二、对商业地产的评述：对于开发商，住宅是精肉，商业是肥肉，酒店是肉皮，城市综合体是五花肉。有人问为什么酒店是肉皮，那是因为肉皮不太好单独吃，但走油肉里的肉皮有吸引力小笼里要放肉皮才可以吊出鲜汤，酒店回报太低，但它是和政府谈地筹码，同时对综合体资源配置和人流的锚固导引有好处，它必须是组合拳里的其中一拳。商业地产承载诸如就业税收服务转型产业升级城市形象等住宅所不具备的功能更受政府青睐，但其属性决定了无法进行短期与快速利益实现，因此打包成五花肉更符合各方利益诉求，城市综合体这块五花肉一定会成为政府主流供地模式，为什么那么多开发商拼命想介入商业地产，因为再不做，将来恐怕连地都

18、拿不到。商业运营的集团背景，商业地产设计领域的强势发展，商业地产服务全产业链模式的多年研究，其他商业服务板块的优秀团队的加盟，我有很多理由介入商业地产全服务产业链的领域中，好吧，我觉得时机已经成熟了。,三、住宅开发商转战商业地产的潜在风险思考1.对商业地产本质与产业链认知2.金融策略与资金平台搭建3.与住宅异化的商业拿地模式4.产品模型确立及对未来商业发展路径起重要作用的商业地产产品品牌5.核心商业资源的战略合作力与掌控力6.专业的顾问设计招商运营等团队及合作伙伴7.对投资回报率和回报周期的期待8.对部门工作协调和交叉的认识和掌控9.人力成本和人材特点的差异关键是，每一项差异都需要比较艰巨甚至

19、痛苦的转变过程，每一项差异处理不好都足以致命。祝福大家！,第四日 七类商业地产模式,七类商业地产模式吴传鲲：目前中国商业地产的典型模式商业地产资金模式有三类样板强秦的商业模式商业模式思考三益中国的商业地产模式研究,商业模式观察1.之九阳神功：华润 万象城定义高端商业，如九阳神功般内力深厚，品牌价值+高端商业资源+核心物业持有模式的高品质开发甚至改变城市商业格局，至今仍是内地持有商业物业之标杆，去年始移重心巨资投入商业，但错过最佳扩张时机后其强扩张所需之快速率如何平衡高品质常现的慢节奏尚待观察。商业模式观察 2.之乾坤大挪移：中粮 与华润持有经营策略如出一辙，中粮发力大悦城，完全不成正比的投入产

20、出比非中粮等央企不能为，收购改造也是中粮特有的产品线拓展策略，乾坤大挪移似的母公司资金注入+IPO模式让商业板块尽快上市成当务之急，但大悦城年轻时尚之定位受众面窄，其复制路径尚待观察。,一、七类商业地产模式,商业模式观察 3.之独孤九剑：万达最先将商业做成模式的吃蟹者，独孤九剑之快字诀让其占尽先机，而经营性物业贷款和类住宅产品销售回款的现金流滚资产模式为行业提供了金融通道样板，家庭中端定位扩大了受众底盘也为其扩张奠定消费群基数，但超常规扩张中的品质与体验愈来愈成为其未来发展之重大隐患。万达现状：万达虽然一季度业绩称雄，但好像这并不是商业地产的胜利，甚至它越来越象一个住宅开发商，用商业地产为噱头

21、低价拿地，留一小部分用万达的模式运营，真正的赢利还是大部分可出售的住宅、类住宅产品及可分割商铺上，以商业地产著称的万达其实主要靠住宅赢利抑或这也是中国楼市赢利模式的无奈现状。宁波曼联十号：万达商业以时间换空间，全面布局后再调整提升。今天读地产“在商业地产之外，王健林规划有旅游地产的宏大蓝图，并在长白山、普陀山、武夷山、西双版纳和大连金石滩斥下巨资”，作为消费结构升级的下一个潜在分支，万达正在以先行者的姿态闪电布局，再次证明时间才是开发商的真正成本之一！,商业模式观察 4.之易筋经：深国投正如易筋经入门前需先练内功，深国投初涉此道时多方联盟经历复杂，历经沃尔玛嘉德大摩西蒙地产后直至去年厘清历史遗

22、留问题成为华润地产系成员，其在合作中历练出的金融+商业资源+开发管理模式使其成为行业最具竞争力公司之一，但印象城等多产品线弱化了核心品牌价值。商业模式观察 5.之凌波微步：宝龙凌波微步以低内力御强敌，宝龙深耕三四线城市，拿地集中于05至08年地价偏低，其建立在低土地成本上的现金流滚资产模式使宝龙城市广场布局新兴城市形成差异化竞争，但宝龙商业部分散售后返租模式终将会挑战未来运营，其产品品质大幅升级换代也迫在眉睫。商业模式观察 6.之弹指神通：鹏欣南京水游城横空出世，如弹指神通般出其不意另辟蹊径，虽为博多运河城之翻版，但其产品特质契合新消费理念顺应体验性商业之未来趋势，另私募基金属地化+政府信用背

23、书的金融模式也是快速扩张中资金平台搭建的尝试，但因系列产品太少，能否连锁发展持续成功尚待观察。,商业模式观察 7.之吸星大法：soho观其近期上海动态，六项目拿地总额116亿，楼板价仅1.3万，特点皆为上海商业商务中心的偏边缘区域，租赁缺乏竞争力但销售溢价极高，潘向来精于利用市场投资认知误区，善使吸星大法透支价值一次变现，但如此优质商业散售对城市影响负面非商业之本源。潘的三步曲：1）找城市商业区扩展区，享地价红利（2）找大师做NB建筑概念及外形，但建筑材料做工绝不匹配，享高溢价（3）营销炒作，分拆出售，快速回笼资金，绝不管你日后运营与商业价值,二、吴传鲲：目前中国商业地产的典型模式：1、万达，

24、全业态城市综合体的复制；2、中粮，差异化定位的大悦城模式；3、华润，购物中心的品牌化战略（万象城、欢乐颂）；4、海航：飞机到哪里，地产到哪里；5、万科，专业化坚持后的多元化选择；6、宝龙，农村包围城市；7、华侨城，唯一成功的“旅游+地产”复制；8、凯德：商业地产的资本运作典范；9、海印集团，从运营到开发的产业链整合模式。,三、商业地产资金模式有三类样板1.中粮华润模式：有取之不尽的资金不是大家可以学习的榜样2.万达模式：经营性物业贷款和住宅和散售产品的快速销售回款3.凯德模式：Reits，国内绝大多数商业地产开发的资金模式会走2的路，可这也是一条走钢丝的荆棘路非现金流滚资产模式：目前恒隆在内地

25、的项目主要有两种模式，一种是单一商场；另一种则是综合性项目：写字楼、商场、酒店等。摩根大通指出，恒隆地产2010年纯利大跌主要由于报告期内缺乏物业销售入帐。恒隆董事长陈启宗于当时召开的业绩发布会上表示：与其说下跌，倒不如说我们不想卖。,四、强秦的商业模式商鞅为秦国设计重构的商业模式1.目标诉求：强军富国扩张2.晋升模式：编伍连坐控人口，严刑峻法封堵匪寇贼盗等体制外发展，开辟体制内上升通道3.分配模式：无军功不受禄，杀敌进爵军功重赏极大激发民众从军作战意愿4.财富模式：重农耕促人口多激励废井田稳定财富来源（创富志）商鞅重构秦国商业模式后十年的结果新模式开始运转正常，兵精粮足，国力大增，变法后十九

26、年，一战伐楚，开疆拓土600里，二战败魏，打得魏军精锐尽失从此没落，其商业模式之强大即使商鞅后来被杀仍运转自如，直至一百多年后，始皇横扫六合，一统天下（创富志）,五、商业模式思考利益相关者的交易结构：一个人，一个企业之所以成功，很大程度上不是因为战略多么高明，能力多么卓越，不是因为你勤奋、高尚，而是因为你的成功，能给利益相关者带来好处，所以他们希望你成功，推动你成功（创富志）全产业链投资顾问：1.可行性研究+商业设计顾问+建筑设计评审+定位业态组合+招商顾问+推广策划+运营管理顾问2.招商代理：主力店招商+全案招商+一般代理3.运营服务：运营顾问（组织架构辅导+SOP系统顾问）+运营管理（驻场

27、+品牌监管）从商业模式看为什么中国百货物价比美国的贵：1.欧美百货是买入制，从品牌商手里买入后销售，赚取差价，中国百货是联营制，在品牌商或代理商销售总额中按合同比例提取利润。2.欧美百货渠道垂直模式，有动力和压力去压低进价，中国百货渠道金字塔模式，渠道层层加码，百货坐享其成，不在乎定价高低。,六、三益中国的商业地产模式研究三益中国商业地产研究院最近刚刚完成商业地产模式对未来商业版图的影响的阶段性研究成果，细分商业模式与商业版图构建之间的关系。1.多商业模式并存将是中国商业地产未来发展的主要趋势之一。2.商业地产领域，开发商和零售商双向渗透趋势明显，各有各的诉求点。,第五日 商业设计商业设计的七

28、大思考商业地产规划设计主要模块一个商业项目除了建筑设计以外还需要多少专项设计？与设计有关的软性思考,一、商业设计的七大思考商业设计1(部分设计核心点)1.动线是一切商业物业设计根本2.动线设计包括商业主流线，外部交通导入接驳，内部垂直交通节点，停车组织与人流出入导向分配，动线中泛商业配置与活动预设3.中庭及广场是动线阶段性节点及商业体验重要空间载体4.景观元素比如水绿化等在动线中创新使用5.创造多首层并创新重配商业层级系数 商业地产设计领域里有多少设计公司是真正的商业专家而不是造型专家并用商业的方式思考设计的？,商业设计2(动线)商业设计动线有很多形式，一字回字鱼骨三叉迷宫街院组合等，观察如下

29、：1.把动线设计得复杂多变是建筑师的想当然，单动线远优于多动线2.就运营而言，小规模商业其动线可有多选择趣味性不影响人流组织，而大规模商业单动线是第一选择甚至唯一选择3.主动线需结合业态选择最优方式商业设计3(停车库)国内商业喜把车库放置地下，而香港则在高容积率商业中做多层车库跟商业各层接壤，原因如下1.在以汽车为主要或重要人流导入商业中，车库不仅是交通存放器更是人流分配器2.多层数商业核心问题是如何引人上行，各层停车库与各层商业对接可在进入初始即被动上行缩小层级商业价值差,商业设计4(楼梯的价值)楼梯，建筑师常重铺面不重楼梯或只愿把黄金位置留给铺面，实际上：1.商业建筑里楼梯是最重要竖向人流

30、组织节点2.楼梯位置应设于人流导入汇聚或转折点3.楼梯一般沿动线方向顺向设置或于放大节点（如中庭）处逆向设置4.个别黄金铺位单铺价值远比不上楼梯价值，因为商业只有算大帐才有意义此处楼梯为泛指，包括自动扶梯，坡道等商业设计5(商业出售与持有之设计逻辑差异)商业出售与持有其设计逻辑之不同，1.着力点：前者投资优先，后者运营优先2.规划点：前者注重主力单铺面积级配及商业延展面最大化并在面宽进深平衡中容忍多动线，后者注重业态配置与组合强调动线在运营中效能与效率3.价值点：前者用设计创新投资附加值，后者用设计创新运营体验感,商业设计6(部分要则)商业地产设计非核心要则1.地块价值级差梳理2.业态配置与组

31、合3.交通与动线系统4.不同运营模式下之店铺组织与后台系统5.体验式室内外公共空间塑造6.文化植入，主题与标志化设计商业设计71设计从来是因时因地因人之策略，并无放之四海之准则2设计是灵感创意之绽现，更为数论精密之推演3设计须根植客户终极价值并推动以成熟专业之经验4设计永远立足于未来运营之成功而非只外形空间之炫目,二、商业地产规划设计主要模块：今去同济大学EDP高层管理培训中心讲课。1.商业平面布局与业态组织2.动线设计3.高隐蔽后场设计4.空间节点与高体验设计5.创新性商业设计6.二次商业设计与广告标识系统7.商业外立面与景观8.不同类型商业之设计模式与案例还有什么关于商业设计的模块需要探讨

32、的？中联环的王泉：商业地产设计六大要则拿出来与大家共享一下，并愿与大家探讨。1.产权最小化；2.店铺竖向化；3.首层模糊化；4.室外功能化；5.立面规则化；6.项目标志化,三、一个商业项目除了建筑设计以外还需要多少专项设计？1.外立面及外装设计（含主力店店招及广告位）2.幕墙设计3.景观设计4.泛光照明设计5.导向标识系统设计6.公共区域内装设计7.钢结构设计8.地下车库动线设计及划线管理9.弱电智能化设计10.市政设计11.垂直交通系统之扶梯12.挑空护栏设计13.商场内部广告位和灯箱设计14.内（外）部小品设计15.主力店半主力店硬件条件改造设计16.内部动线设计（店铺规划）17.Even

33、t Area活动区域规划【这些偏细部设计，但比较核心】,四、与设计有关的软性思考精细化设计与协同管理上午跟软件公司谈了协同管理和设计的升级问题，现在的系统比两年前我们刚上系统时优化了很多，关键是运营流程和设计合二为一了，可以随时切换，由强制性流程改为了共享性平台，这是设计运营系统里的重要变革，设计控制更精密，效率也会更高，而设计人员却更轻松，科学是第一生产力。精细化设计怎么强调都不过份，对于管理一家大型设计公司来说，更是要把对品质与细部的追求在公司整体的理念，运营，流程，标准，服务等方面进行系统控制才行。商业设计感觉的培养下个月开始，建议院里每星期组织商业设计案例分享头脑风暴，由商业地产研究院

34、分享最新国内国际商业项目案例，由各组分享各自最新三益商业设计案例并风暴交流，商业设计感觉不是学一些概念学出来的，是熏陶，思悟和磨炼出来的。,第六日 谈商业运营管理,写在前面的思考持有和出售的背后是统一经营权的问题，永 久拥有，暂时拥有或丧失 运营管理商业运营管理模块商业地产服务体系,一、写在前面的思考1、中午休息，和司徒文聪先生和方芳老师聊天，说起商业的话题，都感叹目前国内商业的同质化之严重，国内商业品牌太少，商业的竞争其实最后是内容的竞争，应对国内新兴的商业品牌有更多的孵化与支持。2、今天和一全国十强的大型房企谈商业地产的研究合作，感慨其商业部分的房产做那么大了，还是调动不了强势商业资源，除

35、了自身模式问题外，中国的商业品类品种和品牌都太少导致优秀的商业资源抢手并且同质化现象严重，在强势商业资源面前，多数开发商是弱势群体。,二、持有和出售的背后是统一经营权的问题，永久拥有，暂时拥有或丧失 1、我是商业持有的坚定拥护者，商业的本质不是不宜卖而是不应卖。2、作为服务商我还没有清高到面对出售型商业放弃项目的境界，恰恰相反，如果出售不可避免，我会告诉业主出售型和持有型商业设计逻辑之大区别，在为未来运营留有余地的。三、运营管理 运营管理确是商业地产重要一环。但对不同发展阶段的企业，重点不尽相同。刚涉足商业地产，首先要解决好规划和招商；象万达这样已形成规模的，运营的压力自然就显现了；对于中粮和

36、华润，它们的难点在于如何形成对产品和团队的控制力。当然，所有的人都要解决金融问题。,四、商业运营管理模块一是物业管理，包括对接外包业务和维修管理，二是客户关系，针对商业的消费者和会员客户，三是商户管理，囊括所有在商业广场内的租户商家，四是活动策划，大宁一年广场活动要超过500场，运营商自己组织的活动接近三分之一，这是商业运营吸纳人流形成特色的重要元素五、商业地产服务体系如策划设计招商运营等一直是市场的薄弱点，商业地产服务产业链的复杂与跨界，实际商业运营经历与经验的缺失，导致很多提供单项服务的机构其实并不真正了解商业地产，谈何专业服务？市场需要有打通产业链整合大资源的新的服务模式，有专业的能掌控

37、商业地产服务全产业链的综合顾问机构。在商业地产服务链里，运营是核心，定位是先导，招商是关键，设计是纽带，只有整合并打通内部产业链，才能真正厘清商业地产的核心价值，保持各服务链的终极利益一致性，并形成1+1大于3的增值服务体系。,第七日 关于城市综合体,城市综合体的核心问题城市综合体过程中的难点城市综合体的拓展城市综合体在二三线城市的发展三益中国的城市综合体作品城市综合体的思考关于内蒙古城市综合体的行业交流,一、城市综合体的核心问题上午和老侯探讨二三线城市综合体的开发模式及发展前景，综合体发展已经势不可挡，对于开发商来说核心问题在于：1.争取高容积率平衡产品类型中可售产品的资金流2.测算拟持有商

38、业未来运营可预期的租金投资回报并控制其有效规模3.对政府需求的精准把握并将其纳入城市发展架构以获其有力支持统筹乏力，形象第一，这是我们做城市综合体设计时经常碰到的问题。二、城市综合体过程中的难点城市综合体操作过程中最大难点之一在于跟政府沟通，因为诉求点不同，政府要什么，城市形象就业税收产业转型商业升级，企业要什么，现金流资产配置业态组合资源吸纳节奏控制，其中最影响企业的恐怕还是现金流的平衡，前期要在精确定位和算清各自明暗帐的基础上用创新设计找到跟政府的利益平衡点并获支持。,三、城市综合体的拓展综合体的外延与主题越来越宽泛，以前只有四项基本功能，商业商务酒店住宅，而现在包括文化产业，体育产业，会

39、展产业，医疗产业，教育产业，娱乐产业等都可以成为综合体的主题及核心组成部分，当然文化这座佛是所有产业的真身。吴洋yang：现代的城市综合体商业已向体验式“城市文化艺术会客厅”方向发展，消费模式已将文化艺术消费列为首位，其次才是生活购物消费，并将精致生活与艺术气象紧密融合。新世界发展在港打造的K11摩登购物艺术馆就是很好的例证。,四、城市综合体在二三线城市的发展 接触二三线的一些综合体的现状，有些是以商业的名义行住宅类住宅之实，以保持最大可销售比例为最高原则，有些听说商业很热觉得是金矿商业开发逻辑尚一片混沌便奋不顾身投入，还有些是受制于政府对地块的宏大商业化要求，不得已硬着头皮介入。城市综合体在

40、中国二三线城市的新发展，刚演讲完，提出建立城市综合体的n维度模型，以判断城市综合体在各个城市尤其是二三线城市的阶段现状，发展路径，需求特质，功能特点及相应的开发策略。不仅一线，连三线城市都开始将城市综合体作为主流供地模式了，这是未来的三老满意工程，老头子（政府）有税收有就业有形象，老板（开发商）能拿到地能配置资产能协同资源，老百姓（消费者）亦吃亦喝易休闲，亦居亦商亦生活，理论上是皆大欢喜的事儿。以高铁站点为纽带的新一代大型城市综合体发展迅猛，或将成为城市发展新热点。,五、三益中国的城市综合体作品三益最新城市综合体设计作品：湖南长沙大东门商业广场（36万平米，办公，酒店，商业，住宅），其中超高层

41、办公36层，总高度150米，是目前长沙设计中的第一高楼。三益最新设计作品 上海国际邮轮城（上海宝山区吴淞口国际游轮码头边，商业综合体，16万平米，绿地集团）一座上海北区国际游轮码头边上的被球形网架罩着的拥有绿色生态系统的“室内”商业综合体。下午设计总监郑博在昆山给市政府汇报绿地集团陆家高铁广场，这个规模近230万方的超大型高铁城市综合体因为地块正中心为高铁站点而变得复杂异常，设计团队对交通枢纽综合体的系统分析，模式建构与创意设计深获政府及业主好评，这也是三益多个研究中心对高铁综合体持续投入研究的阶段性成果，很欣慰。,六、城市综合体的思考：上个星期在湖北宜昌参加商业地产高峰论坛，作为特邀专家做了

42、城市综合体的商业模式与发展趋势的专题演讲，城市综合体在全国不分地域无论大小遍地开花，但它目前真的已经做好塑造社区格局推动城市发展的价值载体的准备了？今天做的决战商场节目是以东京中城为蓝本探讨城市综合体的话题，最近一两年倒是一直在研究城市综合体，三益设计的大量案例也提供了研究基础，但六本木中城这些日本顶尖的商业非常值得行业做全产业链的分析与探讨。,七、关于内蒙古城市综合体的行业交流：1.各地市场机会很大2.本地开发商拿地拥有特殊资源但理念与操盘待提升，策略，定位与赢利模式的前期解决是关键3.商业有效需求相对薄弱持有运营艰难，资金回笼与平衡是主要诉求，品牌主力店的成功招商是各方主要目标4.三益商业

43、专业能力与服务模式被检验，深度契合市场,第八日 国际国内个案考察推荐,商业地产案例的研究计划新加坡十个商业项目考察推荐吉隆坡双子塔考察吉隆坡金河广场考察南京水游城“捷得模式”,一、商业地产案例的研究计划 三益商业地产研究院正筹划一项商业地产案例的研究计划，准备在全国二十个不同等级的城市圈定两百个典型的城市综合体和商业项目进行定向收集分析梳理研究，关键：1.总体目标 2.研究框架设定3.深度与宽度界定4.数据库 5.核心研究点,二、新加坡十个商业项目考察推荐,1.亲水购物中心：新加坡怡丰城Vivo City，2.酒店娱乐综合体：新加坡滨海湾金沙购物中心Marina Bay Sands，3.酒店商

44、业综合体：滨海广场 Marina Square，4.高端商业综合体：ION Orchard，5.旅游综合体：新加坡名胜世界 Resorts World Sentosa，6.码头水岸区改造代表：克拉克码头 Clarke Quay，7.城市综合体代表：新加坡新达城 Suntec City，8.商业步行街代表：乌节路 Orchard Road，9.机场商业代表：新加坡樟宜机场 Changi Airport，10.高岛屋百货：新加坡义安城 Ngee Ann City。,吉隆坡双子塔商业空间观察1室内细部设计远不如日本新加坡乃至上海新建物业2动线组织及相关重要节点配置化繁为简堪称精妙为其最成功处3人流行

45、走阶段性长度与节点转换节奏控制得当，整体方向感强可视高覆盖可达低阻碍4中庭设计偏保守体验感弱5商业空间尺度拿捏精准手法老到八字梯：吉隆坡双子塔商业，扇形主动线两头尽端小中庭里八字梯，八字两只外脚连接通廊共享空间两边两根走道，形成尽端内动线循环，八字顶人流合为一股，底层直通主出入口，楼上各层此处位置皆为店铺面积稍大次主力店，其大门正对自动扶梯上下合流处，人流顺势导引，动线巧妙闭合，堪称一剑封喉,三、吉隆坡双子塔考察,无孔不入的广告1：The mines一年单单推广部分毛收入3000万马币，开业一年推广部门即开 始盈利，十分惊人，做过商业营运推广的兄弟相信能看懂这一点。商场广告，活动，花车，植入广

46、告等，看看他们无孔不入的广告。2：The mines 的中庭3：花车，The mines里有这样的花车共68个，平均每个花车每月的租金是3000马币,四、吉隆坡金河广场考察吉隆坡金河广场，77年建成其中38%被散售且出售店铺散布各楼层各位置，凯德08年收购余下62%，对旗下控制物业进行分步改建，散售物业不受控但受制于原商业经营管理公司，凯德以大股东入驻管理委员会七席占四席控制散售物业业态，在凌乱股权及售持夹杂的复杂情况下，做成98%出租率，功力非凡。考察凯德收购商业老物业改造运营案例，其改造思路跟国内很不相同：1.分步分批分层分期持续不断改造而非一次改到位2.温水煮青蛙式改造尽量少影响原商业运

47、营3.改造重点集中于新零售概念，扩建重整，动线及商铺布局，停车场整改，品牌调整导入4.以适宜改造契合精准定位提高评效为目标而非提高档次,五、南京水游城“捷得模式”,作为日本博多运河城的中国翻版，水游城是成功的，与博多的日本操盘团队的深度合作，差异化的竞争策略，体验性商业里被用烂了但在南京还很新鲜的捷得模式的建筑设计，是让它一个项目几乎支撑起一个商圈的重要砝码。万达模式很成功，但商业空间很失败，在这一点上，鹏欣比他们走得远。,第九日 随便谈谈,刚做完第一地产决战商场芭堤雅尚泰天地节目录制，和尚泰中国区总裁周猛先生交流，感受：1.旅游商业不宜只着眼于旅游，旅游+城市生活的全业态模式是旅游商业地产的

48、高阶形态2.反季节运作，类城市生活业态，商务需求是平抑旅游商业淡旺季的有效手段3.商业建筑设计是所有定位与资源的落地应引起高度重视旅游地产虽是块好肉，但估计多数人不知道该如何下口,刚才在大宁国际商业广场，跟大宁的开发和运营商，崇邦的郑董探讨商业地产的成功之道，郑董曾经也是上海新天地的操盘手，他的观点是：如果成功是100分的话，策划定位设计20分，项目顺利建成20分，成功满铺招商20分，这一切做好也就60分，刚刚及格，还有那关键的40分，是商业运营管理。如何认定房产值是个巨大的难题，现在房产评估里浑水一片就已经不是什么新闻了，江湖一统后又是一个巨大的利益权钱的博弈场。商业定位：下午给世茂集团做商

49、业地产内训，两个小时主要讲了商业定位，分五个部分：1.一只看不见的手：市场定位；2.卖还是不卖：运营模式定位；3.“四角恋爱”：客户定位 4.多大规模才合适：规模定位；5.讲故事的能力：主题定位,商业咨询报告目前大同小异，差别无非在数据可信度、观点、公司品牌等等。个人觉得对商业模式的开发研究将是未来咨询公司的方向，例如运营模式、资源利用模式、投融资模式等，与很多资深人士的访谈将是获得这些资料的主要方式，需要对这些东西整合化、系统化、阶段性回顾整理，干这件事很有意。这次出来考察有收获，尤其是中午吃饭时跟鹏欣姜雷总的交流，曾经跟姜总一起做过一期第一财经决战商场关于水游城模式的谈话节目，但那次大家主

50、要谈的话题是商业开发与运营，这次谈及金融模式搭建，如何打通规模化扩张中的资金链问题，很有启发，这是把商业地产做成模式的核心问题。,案例实战：请教您一下，我有一个盘120万方 其中住宅80万 剩下全是配套，含1栋酒店、1栋写字楼、4层大型集中商业同时连接步行街和大量底商，在什么地方有可以参考的商业项目。建议跟规划局协调调整用地功能，意见：1.整个商业沿展太长不利商业积聚2.集中商业进深太短沿街商业进深太深，皆不利各自业态规划3.酒店办公有相互协同功能应靠近联动布置4.东西内街西为典型死铺，虽可做社区配套但规划面积过大不足以支撑5.不清楚外部交通与人流动向，不能给予业态功能位置与配置建议,跟一哥们