武汉商业市场商业项目调研考察报告.ppt

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1、武汉市商业市场商业项目调研考察报告,目 录,一、武汉商业总体概况二、典型项目分享：万达汉街专题武汉天地专题积玉桥万达&菱角湖万达三、借鉴与参考总结（对壹海城等）,武汉概况,1.1,九省通衢的武汉市是中国中部地区特大中心城市，是中部崛起的核心力量,武汉九省通衢，中国几何中心城市全国商业最发达，商业消费最尖端城市之一常住人口达1000万，流动人口近400万人均GDP及GDP排名全国十强城市综合实力强，二线城市的领头羊城市居民投资力强，商用物业销售单价屡创新高 武汉市交通区位优势显著，有黄金轨道京广线、内陆第一长江水运航道及京珠、沪蓉高速等国内一级运输通道。天河机场是华中地区最大的航空港，年吞吐量1

2、200万/人次，仅次于北京、上海、广州位居全国第四；新建成的武汉火车站开通直达深圳的高铁，4小时超快动力拉近与珠三角的亲密距离；建设中的阳逻深水港、汉口北列车编组站将成为国内最大的内陆深水港和亚洲最大的列车编组站。,全国GDP排名第十,仅有的三个中部城市之一,武汉概况,1.1,武汉市作为千万级人口消费市场，消费力极其旺盛,全国消费品零售总额排名第六省会城市排名第二，仅次于广州,2007年武汉人均消费性支出破万，LV强势进驻武汉；2011年已达到17141元，进驻武汉的奢侈品牌有Gucci、LV、Chanel、Herms、等近百家国际一线品牌和国内一线品牌商家,武汉市2011年奢侈品零售总额超过

3、60亿元，涨幅位居第一，达到50%，继续保持全国第五的位置,中部六省2010年人均GDP,中部六省 No:1连续三年稳坐中部六省第一的排名,武汉概况,1.1,住宅板块政策未放松，武汉市商铺投资火热,武汉市2011年商铺去化面积达87.2万方，市内核心区域商铺均价超过2万元/,国内二线城市快时尚零售商集中度排名第七,国内二线城市大型卖场集中度排名第四,1.1,汉口,三环线,武昌,长,江,江,汉,沙湖,东湖,二环线,中心商业区,内环线,汉阳,汉阳,武汉概况,武汉随着城市化进程的加快，武汉呈多核模式发展，商圈分散，各自为阵，主要核心商圈集中在汉口,武汉概况,1.1,武汉各大商圈概况,武汉地区主要大型

4、购物中心有：武汉国际广场、菱角湖万达、销品茂、金开万达、摩尔城等；主要大型商场有：新世界中心百货、王府井百货、庄胜崇光百货、群光百货、大洋百货光谷、汉商银座等；主要购物步行街有：江汉路步行街、武汉新天地、花园道、汉正街第一大道、光谷世界城、楚河汉街等；除此之外武汉还有一家奥特莱斯：百联；,汉口,武昌,汉阳,武汉概况,1.1,武汉各大商圈概况,武汉地区主要大型购物中心有：武汉国际广场、菱角湖万达、销品茂、金开万达、摩尔城等；主要大型商场有：新世界中心百货、王府井百货、庄胜崇光百货、群光百货、大洋百货光谷、汉商银座等；主要购物步行街有：江汉路步行街、武汉新天地、花园道、汉正街第一大道、光谷世界城、

5、楚河汉街等；除此之外武汉还有一家奥特莱斯：百联；,汉口,武昌,汉阳,武汉概况,1.1,主要考察项目,武汉天地,楚河汉街,万达公馆（积玉桥）,菱角湖万达,万达广场（江汉路）,K-11,武汉国际广场,复地东湖国际,一、武汉商业总体概况二、典型项目分享：万达汉街专题武汉天地专题积玉桥万达&菱角湖万达三、借鉴与参考总结（对壹海城等）,万达中央文化街（又名 楚河汉街),2.1,万达中央文化街（又名 楚河汉街),2.1,定位：以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能的世界级文化旅游项目。持有的商业和酒店面积达60万，投资500亿元人民币打造。“中国第一，世界一流，业内朝拜之地”,项目布局,万达中央文化

6、街（又名 楚河汉街),2.1,30亿元投资的电影文化主题公园8万,155万方精装豪宅,万达广场购物中心15万,4栋24层4栋40层甲级写字楼45万,六星级万达君悦酒店、六星级万达威斯汀酒店、五星级万达皇冠假日酒店、三星级假日快捷酒店和商务酒店18万,25 亿打造的“汉秀剧场”2.5万,万达中央文化街（又名 楚河汉街),2.1,功能分布,项目物业形态,万达中央文化街（又名 楚河汉街),2.1,项目物业形态,万达中央文化街（又名 楚河汉街),2.1,苏荷、鹿港小镇、COSTA、文华书城、屈臣氏、GXG、ME&CITY、热风,杜莎夫人蜡像馆、万宁、翠华餐厅、星巴克、论道生活馆、正刚艺术画廊、美承,Z

7、ARA、C&A、优衣库、LAVAZA、GAP、WHO A U、丝芙兰、HM,十大国际潮牌引领,其中GAP、M&S、MUJI、C&A、MORGEN,武汉第一家店；香港名店进驻，翠华餐厅、杜莎夫人蜡像馆；除了现已开放的三个区外，还有奢侈品区未营业2012年6月万达招商中心发布消息奢侈品区的国际一线品牌会达到百家以上，势必赶超国广,万达中央文化街（又名 楚河汉街),2.1,个性潮流区,国际时尚区,品味生活区,汉街业态布局,入驻品牌：迪士尼、艾特里里、文华书城、阿吉豆、法朵、湘鄂情、鹿港小镇、苏荷、施华洛世奇、马克华菲、巴适、黄记煌、GXG、牙买加蓝咖啡、ME&CITY、骏德酒业、一茶一坐、LEE、汤

8、臣小厨、杰之行、泡沫剧、A+,入驻品牌：AS、摩根、优衣库、欧时力、地素、佩吉、哈根达斯、丝芙兰、宾达咖啡、C&A、ZARA、GAP、PLORY、H&M、ONLY、Jack&Jones、PRICH、NIKE、LAVAZZA,入驻品牌：星巴克、麦当劳、汉街酒号、辉哥、周大福、蜡像馆、美术馆、俏立方、PH7、柏斯琴行、KARTELL、翠花餐厅、柯达、亮视点、联通3G体验馆、MORELLATO、SECTOR、无印良品、I DO、论道生活馆、四季恋、莎莎、秀玉红茶坊、馨赏家、阿玛施、欧尼迩、果平方,2011年9月30楚河连通东沙，汉街开业,项目商户组合,万达中央文化街（又名 楚河汉街),2.1,项目商

9、铺不对外公开销售，目前已经销售98套，成交总面积20843，累计成交金额10.22亿元,万达中央文化街（又名 楚河汉街),2.1,6月24日开盘，推出J2及J4段58套房源，面积段100-4000平米，主力面积段200平米，当日销售58套，报价50000-60000元/平米；开盘销售率为100%；此次开盘并未对外公开开盘。仅对大客户开盘。,12月17日加推，推出J3及K3-3段43套房源，面积段100-400平米，主力面积段150平米，一次性98折优惠，当日销售43套，报价47000-58000元/平米；开盘销售率为100%；此次开盘并未对外公开开盘。仅对大客户开盘。,内街只整体招商，目前已经

10、满租。,万达中央文化街（又名 楚河汉街),2.1,8月27日开盘，推出230套房源，当日销售203套，报价14820-21120元/平米；折后均价16000元/平米，开盘销售率为88%；,11月19日加推，推出340套房源，当日销售235套，报价15250-22219元/平米；折后均价17500元/平米，开盘销售率为69%；,项目写字楼目前已经销售188套，成交总面积31658，累计成交金额5.42亿元,项目写字楼出售情况,武汉天地,2.2,武汉天地 150万平米城市综合体,武汉天地项目包括住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮及娱乐设施，内设500个左右的店铺，物业产权只租不售。总投资额约100亿元

11、，项目总体规划顾问为美国SOM公司。其中武汉天地内历史建筑重建项目的建筑设计师为原“上海新天地”的总设计师本杰明伍德先生，将项目内的九幢历史建筑进行改造和修缮，设计融合传统建筑特色，并赋予它新的生命力，提升其商业经营价值。,2.2,B,A,总体规划,A6,A8,A10,项目介绍,武汉天地 150万平米城市综合体,区位及规划,整个项目由黄浦大街（即长江二桥的引桥）分成A、B两个地块。南面为A地块，总建筑面积约68万方，以高档零售、餐饮、娱乐、办公楼、酒店为主，包括一幢250米高的标志性建筑，辅以少量住宅；北面为B地块，以住宅为主，总建面约82万方，辅以适量商业配套设施。整体规划于2017年落成，

12、将成为武汉市的新地标。,2.2,御江苑,新天地,商务群,武汉天地 150万平米城市综合体,A4商业区一二三期已于2009年11月全面竣工，地上总建筑面积5.7万，地下车库总建筑面积2.5万。截至2010年12月，A4商业区共有90家租户，其中餐饮占52%,其他还包括零售、电影院、电玩城、超市、美容美发等业态。,御江苑精装住宅项目一期A9、A7总建筑面积6.9万,已全部交房，入住率达70%；二期A6、A8、A10总建筑面积8.9万，已全部交房；三期A11、A12住宅项目总建筑面积5万，已于2011年3月封顶。,总建筑面积约50万平方米的武汉天地商务群项目，建成后将成为集甲级写字楼、五星级酒店、高

13、档百货等为一体的武汉市中心配套最齐全的商务中心。一期A5项目已于2009年10月开工，总建筑面积近5.9万方，它将被打造为以办公为主，少量商业为辅的30层130m高的甲级写字楼。,武汉天地A区规划设计,2.2,餐饮类共46家，主要分布在一期和二期范围内；娱乐类共6家，主要集中于三期东北-西南一线；休闲购物类共38家，主要分布在一期西南和三期东北方向。,商业经济指标商业出租率达100%,武汉天地,地上总建筑面积5.6万，地下车库总建筑面积2.5万，商铺面积区间201000，价格350元/月，物业费25元/月，只租不售。业态包括中西特色餐厅、酒吧、清吧、美容、美发、电影院、服装、饰品、游戏厅、国际

14、超市等。,2.2,武汉天地,这里原是一片将军楼，还有项英当年领导成立的新四军军部和民国第一任总统黎元洪住过的房子。保留9栋老建筑，为上世纪20年代外国租界名邸，西洋古典风格民居。老房子外设置了进出楼的上下阶道，布置庭院式的氛围，又可以避免大汛期老房子淹水。在9栋老建筑的周边新建了一系列与这些老建筑风格基本保持一致的时尚小楼，3组数十栋各式建筑，均为3层，以砖墙等自然材料建造，不用玻璃材料，突出自然、舒适的环境。时尚元素加现代化设施，立柱、雕塑、小阳台、落地窗完美组合，突显出欧式城镇街区的风格特色。,武汉天地的建筑设计师就是“上海新天地”的总设计师本杰明伍德先生,2.2,武汉天地,租界名邸，上世

15、纪20年代西洋古典风格民居，追抚今昔，魅力与时俱新，让凝固的建筑艺术焕发生命色彩，打造今日时尚新标。,2.2,武汉天地,法国艺术家 Jean Louis Simeray（让路易 西蒙）设计的“武汉天地”的主题雕塑,2.2,武汉天地,既传统又现代、自然、舒适的典型瑞安“新天地”空间体验,2.2,项目概况,积玉桥万达,2.3,万达公馆商铺基本数据,积玉桥万达,2.3,滨江大铺沿临江大道,首层5.4米层高，8.4米超大面宽，三层体量临江，单层面积200平米左右，单套面积600平米左右，共20套,万达公馆商铺基本数据,积玉桥万达,2.3,商业步行街沿和平大道,为万达第三代开发总体体模式，商业步行街形式

16、，购物、餐饮、文化、体育、娱乐一站式。商铺两层到三层，面宽4.2米，大约220套左右，面积100-240平米左右,积玉桥万达广场住宅销售情况,积玉桥万达,2.3,6号楼：4月23日加推，推出80套房源，面积段240290，当日销售40套，开盘销售率为50%，销售价格17000-23000元/,11号楼：5月27日加推，推出400套房源，面积段3060，当日全部售馨，开盘销售率为100%，销售价格13000元/,12，13号楼：3月26日加推，推出1120套房源，面积段3060，当日销售1117套，开盘销售率为99.73%；销售价格9900-14000元/,2号楼：2月19日加推，推出165套房

17、源，当日销售80套，面积段180350，开盘销售率为48%；销售价格12000-37000元/,7号楼：1月10日正式开盘，推出159套房源，面积段240340，当日全部售罄，开盘销售率为100%；销售价格21000元-23000/,2#楼,7#楼,12#楼,13#楼,6#楼,11#楼,积玉桥万达广场商铺销售情况,积玉桥万达,2.3,12、13号楼底商：3月26日，商铺对内加推，单间面积100-500，共40套，商铺价格40000-60000元/，均价48000元/，销售率50%,12#楼,13#楼,8号楼，9号楼，11号楼：5月27日，推底商，单间面积29-300，共136套；商铺价格135

18、00-64000元/，8号楼底商均价22000元/，9、11号楼底商均价48000元/,8#楼,11#楼,9#楼,临江商铺：2010年8月28日开售，共20套，商铺均价45000元/,临江商铺因面积大（300-500的复式铺），高总价（1200-2200万），整体销售情况不佳,第三代万达广场-武汉菱角湖万达,菱角湖万达,2.4,第三代万达广场-武汉菱角湖万达,菱角湖万达,2.4,H（Hotel）酒店 万达集团投资，国际酒店管理集团管理的五星、超五星级酒店O（Office）写字楼 甲级写字楼及标准写字楼P（Public place）公共空间 每个万达广场均会为城市贡献一个或者几个城市公共活动广场

19、S（Shopping mall）购物中心 由百货、超市、家电及服装专卖店、室内步行购物街等组成C（Culture&recreation）文化娱乐休闲设施 由电影院、量贩KTV、电玩城、网吧、酒吧、特色餐饮街、健身中心、洗浴等组成A（Apartment）公寓,第三代万达广场-武汉菱角湖万达,菱角湖万达,2.4,餐饮：餐饮在业态上有中餐，西餐及甜点系其中中餐面积段在200-500区间，根据店铺档次可划分，高档中餐一般在300以上，而中高档则是200-350；西餐则在200300区间；而甜点类快速消费在20-40，咖啡类则在200左右。,娱乐：娱乐业一般要求在3000以上，满足大量人群娱乐需求。目的

20、为了延长顾客滞留时间。,零售：零售一般要求面积不大，目前占比比较大的为服饰类，一般需求面积为100-300，其余零售产品则在40-100不等。,百货及超市：百货及超市为商业体最聚集人气的业态。一般面积在8000平米以上，通过大型百货超市吸引人流。,餐饮：28%,项目主要以零售购物为主，目的是为了满足区域购物需求。以购物为主的商业中心，单间面积段一般为80-160。,第三代万达广场-武汉菱角湖万达-规划分析,菱角湖万达,2.4,四菜一汤“四菜”是四栋商业体，里面引进都是主力店，“一汤”贯穿其中的步行街。步行街 万达广场将步行街称之为“灵魂的纽带”，步行街把几个街串连起来的时候，会把小商铺放在步行

21、街里面，还要让人流从主力店到主力店之间，必须经过步行街，这也是美国购物的基本原则。百货楼的摆位 一般情况下必须建在项目两条主干道的交叉位置 娱乐业态 万达广场最初火起来的业态是：电影院、KTV 和室内游乐中心，这三个业态是万达广场娱乐楼标准的组合，具有极强的目的性。娱乐业态自身吸引大量的人流，对展示面、交通等明显的可达性要求不是特别高，所以一般会把娱乐楼建在相对比较偏的地方。,一、武汉商业总体概况二、典型项目分享：万达汉街专题武汉天地专题积玉桥万达&菱角湖万达三、借鉴与参考总结（对壹海城等）,楚河汉街,一,定位先行在规划之初即定位在“城市名片”的高度上，对项目的投入看起来是不惜代价，花重金全力

22、打造，商业业态的整体布局在一开始就规划好并全力按既定的方向打造，实际实现中也基本达到预期目标；,万达集团投资500亿元人民币，打造以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能的世界级文化旅游项目。武汉中央文化区的规划设计定位是“中国第一，世界一流，业内朝拜之地”，将打造成世界文化新品牌。,城市名片“八大看点”,中国最长汉街总长1.5公里，是目前中国最长的城市商业步行街,(也是世界最长的商业步行街）,最具文化品位“汉秀”剧场与美国弗兰克演艺公司（美国拉斯维加斯的“O秀”、“梦秀”和澳门的“水舞间秀”）合作，投资25亿元打造的号称超越目前世界所有演艺水平的舞台节目。,世界唯一室内电影文化公园投资3

23、5亿元的室内电影主题公园，设有4D影院、5D影院、飞行影院、互动影院、体验影院、太空影院、魔幻餐厅等七个电影科技娱乐项目。,中国最大电影城万达旗下最大的电影城，也是目前中国规模最大、设施最先进的电影城，共15个影厅，总座位数3000座，包括数字3D影厅、IMAX巨幕影厅等。,最具建筑特色主体采用民国建筑风格，同时将时尚现代建筑和欧式建筑穿插在民国风格建筑中，实现传统与现代的融合。,最丰富的商业内容杜莎夫人蜡像馆、迪士尼旗舰店、全国万达广场旗舰店、文华书城、正刚艺术画廊、三十多品牌商家的中国旗舰店,世界十大流行快时尚品牌最全包括ZARA、H&M、C&A、GAP、MUJI、M&S、UNIQLO、G

24、AP、UR等流行品牌，全球首次实现世界十大快时尚品牌在同一条街上比邻而居的盛况。,夜景灯光最炫汉街的炫丽夜景与楚河景观带、四座跨河大桥交相辉映，成为武汉乃至中国最具魅力的城市夜景旅游胜地。,独一无二的汉街,独一无二的休闲娱乐配套,独一无二的体验,楚河汉街,一,经营权的统一【销售与持有经营的矛盾】借鉴：为了实现商业定位目标，汉街大部分商业均为持有经营，以保证商业能统筹运营。因此，经营权的统一至关重要。实践：壹海城以销售为主，局部持有，目前暂定的“返租销售”模式是否最佳的解决、销售与经营矛盾方案还有待深入探讨，对经营权的统一，美格行近期给出的无锡哥伦布广场“两个合约”的操作模式可以参考（即：返租合

25、同+委托经营合同）,楚河汉街,一,控制核心商业界面借鉴：汉街大部分核心界面的商业都为持有经营型，只有少部分靠近住宅区的商业散售，这样可以很好的控制业态，又可以实现现金回笼；另外汉街的店招标识系统也均纳入了立面景观设计，为商业街的风情感添色不少；实践：壹海城项目在商业核心界面的控制上除了店招统一设计及后续管理外，主力店、节点铺的持有经营势在必行，以保证商业核心界面的形象。,对主力店的店招有严格的控制，确保商业形象不杂乱与风情的有效展示；风情商业展示新方法：橱窗背投视频,楚河汉街,一,保持商业界面连续、完整,楚河汉街,一,1、导视系统2、店面风格及装饰3、广场活动,营销展示借鉴：,1,别致的导视系

26、统,古代中式与现代时尚结合，外加植物点缀同时考虑到夜间效果，清晰明亮,2,多样化的店面风格及装饰,骑楼与小国旗,黄砖与小雨篷,玻璃幕墙,路灯下的绿植也有层次,沿路各式花草盆栽,橱窗背投视频,烟幕投影,3,易于互动的广场活动，积聚人流,每天傍晚都会举办K歌比赛，市民与游客都可以免费上台表演卡拉ok,武汉天地,二,武汉天地商业区主要由四条主干道组成，配以多条分支副干道；,面宽 近4米,最大进深290米,4条主干道，人行通道总面积约4000,3.1,290米,90米,16米,25米,18米,建筑密度50%，高度20米，内部街道宽度9米-12米,内向型回字流线打造内部商业活力,武汉天地,二,商业引导体

27、系的建立,出入口必定设置雕塑或重要景观节点，吸引人流进入内街；,武汉天地,二,商街靠近中心城区，交通优势明显，位于十字路口，双面临街且临街面长285米+150米,多层大铺外置，打造内向型商业流线,武汉天地,二,更精致、更艺术的商业风情建立,武汉天地,二,无处不在的双首层短+长楼梯,武汉天地,二,商业外摆扩大经营面积,武汉天地,二,1、导视系统2、绿植及装饰3、服务中心,营销展示借鉴：,2,全面易读的导视系统,在各入口处都有整个商业街3期的地图对各店铺进行业态分类，方便查找圆筒状的导视能尽可能多地展示同时文字也不会太细,2,绿植及装饰,露天区域的电视机有金属框包边，防盗防水,木雕刻装置也有名牌来向游人解释它的来历,3,服务中心，麻雀虽小五脏俱全,完,