虹桥东苑项目建议书030616王浩.ppt

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1、战略审视及内部管理提升项目建议书（沟通版）,2003.6,此报告供客户内部使用。未经远卓管理顾问书面许可，其他机构不得擅自传阅、引用或复制。,从项目机会中积累能力，建设以房地产业务为核心的多元投资集团,-1-,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,远卓非常荣幸为虹桥东苑置业有限公司提交本项目建议书，在阅读本文件前，请确认接受此知识产权条款,本项目建议书宜严格保密。上海虹桥东苑置业有限公司(下简称“虹桥东苑”）同意不向非虹桥东苑及相关公司责任职员之外的任何人展示、阅读或传递由远卓公司提供的与此项目相关的资料。在虹桥东苑和远

2、卓公司签署正式协议以前，本项目建议书的知识产权归远卓公司所有，项目建议书中的内容不能由虹桥东苑向任何第三方透露。如果决定不进行本项目或者选择另外的专业服务公司，虹桥东苑应将本项目建议书归还远卓公司，并保证没有留存本项目建议书的复印件。,知识产权条款,-2-,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,重要说明,2003年6月，远卓总裁李放先生、项目经理贺晓宏先生与虹桥东苑人事部经理徐猛先生就本项目委托意愿以及虹桥东苑基本情况作了初步沟通；2003年6月5日，远卓总裁李放先生与资深顾问王浩先生拜访了上海虹桥东苑置业有限公司，与虹

3、桥东苑董事长沈女士、执行总裁袁先生等领导进行了愉快的沟通，进一步加深了对各自企业的了解;本项目建议书系远卓公司对虹桥东苑依据现有资料由外及内的审视，因此不可避免地会引入一些推测和假定。本报告不代表远卓对虹桥东苑的结论性诊断和真实建议。项目开始以后，远卓将会进行深入的内部调研，从而有可能产生与本项目建议书中内容不同的结论远卓管理顾问期待能与上海虹桥东苑置业有限公司就本咨询项目进行更深入的讨论，并最终确认本项目建议书本项目建议书中的称谓及缩写：上海虹桥东苑置业有限公司：虹桥东苑、客户、委托方远卓管理顾问公司：远卓、顾问、受托方,-3-,2003 Bexcel Management Consulta

4、nts All Rights Reserved.,项目建议书引导,项目最终成果 请查看第 81 页项目工作内容 请查看第 74 页项目时间安排 请查看第 84 页项目组织 请查看第 85 页项目收费 请查看第 86 页项目参与人员 请查看第 90 页,如果您想迅速了解：,-4-,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,目录,远卓的资历项目背景远卓对委托意愿的理解建议该项目的解决思路项目工作展开项目时间计划、组织与报价可能参与项目的核心人员介绍,-5-,2003 Bexcel Management Consultants A

5、ll Rights Reserved.,咨询实力组建于1998年9月，是中国本土成立最早与最有实力的战略咨询与运营咨询公司之一主要合伙人均具有在国际著名的管理咨询公司（麦肯锡、罗兰贝格、波士顿、正大联合）的丰富经验。拥有本土咨询行业无与伦比的数十项大型项目积累以及上百家客户在大中华地区设有4个办公室.8个专业咨询中心和两个海外联络处上海、北京、深圳、香港意大利米兰、德国法兰克福咨询资源在国内有60余人专业全职咨询队伍80来自国外顶尖大学和国内知名学府的博士、MBA、硕士在国内拥有广泛的行业专家资源网络和国际上的咨询合作伙伴,远卓管理顾问是中国本土最有实力的管理顾问公司之一，战略与管理咨询业务处

6、于国内领导地位,-6-,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,更为重要的是一些大客户对远卓的咨询实力充分信任.远卓近期与中远集团签订了第8个项目协议远卓近期与中国五矿集团签订了第7个项目协议远卓近期与中国华能集团签订了第4个项目协议,“（远卓的咨询）我看不比麦肯锡差。”中国*运输集团，总裁“我们曾与麦肯锡、罗兰贝格、九略等国内外多家咨询公司合作过，其中有不少经验和教训。与远卓合作的这两个项目真正切中了我们的实际问题，而且创出了集团历史上仅有的首次汇报就通过的先例。”中国*贸易集团，投资发展部总经理“远卓的项目组做了大量的

7、工作，报告很深入、实在、可行，2002年的工作将以远卓的咨询报告为指导方针进行。”中国*进出口公司，叶总经理“远卓的咨询是整个公司发展的分水岭，意义重大。今天的最终报告是公司历史上的遵义会议。”杭州*公司，国有控股的大型公路基建和运营公司,香港与英国伦敦上市公司“（远卓）职业性非常高，我们合作得很愉快。”某知名空调厂商，董事长“（远卓指出的）这条发展道路，我们找了很久没找到，今天终于找到了。”珠海集团，董事长,自98年成立以来，远卓服务过近100家国内居主导地位的企业，令远卓自豪的是客户的高度评价（节选）,-7-,2003 Bexcel Management Consultants All R

8、ights Reserved.,一般,准确,一般,卓越,专业的战略咨询能力,对中国的精准认识,科尔尼,罗兰贝格,麦肯锡,波士顿咨询公司,贝恩,其他国内中小咨询公司,埃森哲,安达信,中国的战略咨询领导者,海外战略兵团,IT 咨询公司,远卓在中国咨询市场上的位置,集成国际著名咨询公司的专业咨询能力和对中国企业竞争环境的深刻认识，为中国企业客户提供高附加值的战略及管理咨询服务,-8-,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,投资与并购咨询,战略咨询管理咨询,海外拓展战略/联盟咨询,信息技术战略与规划电子商务咨询,快速成长战略咨询

9、,远卓能够为企业提供以战略和管理咨询为核心的整合式咨询服务,-9-,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,汽车 乳业 商业 基建 能源 机械制造,IT电子 物流 房地产 旅游 酒店 商业银行 证券,电信 航运 有线、传媒 零售与代理 医药 现代农业,远卓曾为以下行业客户提供管理咨询服务,截止至2001年12月，按客户数量统计,除专业咨询中心之外，远卓具有为各行业客户提供管理咨询服务的能力，行业范围的广度和深度.,-10-,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Rese

10、rved.,以上数据截止至2001年12月，按客户数量统计,客户结构比例情况,远卓具备强大的咨询积累，特别是在帮助国内企业完成变革，提高运作效率和财务绩效方面的经验领先于竞争对手,-11-,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,由远卓自行开发的知识管理系统：包括行业资料库、项目资料库、专业领域库等三大类,远卓与多家在线信息提供商签订常年行业资料检索协议，享有超过50亿字信息资料与统计数据的自由检索权,整合内外部资源的知识管理系统是远卓的核心竞争优势,-12-,2003 Bexcel Management Consulta

11、nts All Rights Reserved.,客户,合伙人,项目组外的项目审查小组,项目组,提交成果,客户面对的不仅仅是项目小组，或某个顾问个人，而是整个远卓顾问团队,重要项目均由合伙人担任项目领导人项目经理均由项目经验丰富的顾问担任所有提交客户的报告与研讨会材料均需接受远卓内部各领域顾问集中的挑剔主要成果报告必须接受至少两个合伙人的质询,远卓咨询项目的质量是以组织和系统的方式来保证的,-13-,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,李 波 曾任德国罗兰贝格管理咨询公司首任上海首席代表，香港捷成集团首席顾问，美国TI

12、LLINGGHAST公司顾问。10年管理咨询经验，尤其擅长于公司战略、组织设计与流程重组、企业信息系统建设、人力资源体系等方面的咨询。李波先生1977年进入上海同济大学机械系，1980年获公费奖学金赴德，并在联邦德国基尔大学获得MBA学位与经济学博士学位。李 放 远卓管理顾问创始合伙人之一。曾任国内最早的中外合资咨询公司正大企业管理顾问公司高级顾问及上海思源投资与管理顾问有限公司执行董事。尤其擅长公司战略、组织与业务流程重组、营运绩效改善、人力资源及企业物流等领域的咨询，具有10年职业咨询经历和60余个咨询项目的领导和执行经验。从事咨询前曾多年在国有大型企业担任多种职务，并具有在中外合资企业任

13、Logistics Manager的经历。毕业于上海同济大学。陈持平 曾任世界知名管理顾问公司McKinsey中国研究部经理。尤其擅长于企业集团成长战略、E-Business战略及业务模式、风险投资运作机制、创业企业融资等方面的咨询。7年管理咨询经验。陈持平先生毕业于中国北京航空航天大学，获得系统工程工学硕士学位。7年管理咨询经验。康 雁 曾任美国米歇尔麦迪逊集团（Mitchell Madison Group）波士顿总部高级顾问、美国波士顿顾问公司(BCG)管理咨询顾问、英国壳牌石油公司(Shell Oil)大中国区业务规划总经理、市场经理等职。专长于金融领域，行业资本运作和高科技领域的战略发

14、展和组织运营。服务过的客户含盖国内、国际的和多行业的领先及高速增长的企业。美国耶鲁大学商学院(Yale School of Management)MBA学位，清华大学自动化/英语双学士。5年管理咨询经验。郑立新 作为美国McKinsey公司第一位中国顾问，尤其擅长投资（包括收购和兼并）与行业分析、公司战略计划制定（战略、组织及运营绩效）、业务计划和营销管理等咨询。曾任葛兰素威康（GW）中国有限公司的业务发展总监、天津中美史克市场部经理、江中制药集团公司副总裁等职。8年管理咨询经验。郑立新先生曾获加拿大多伦多大学应用科学硕士学位及加拿大西安大略大学MBA学位。,远卓合伙人均具有丰富管理咨询经验与

15、跨国公司工作背景,-14-,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,兴趣专业经历,所以顾问必须经历至少6个以上专业方向的积累，并至少参与4个以上的战略与全面诊断项目,高级顾问具备在3个以上专业中独立咨询的能力，并至少参与6个以上的项目运作,精通1个以上专业，且具有领导4个以上项目运作的经验,国内一流的管理咨询专家,战略,组织,流程,HR,物流,信息化,财务,顾问,高级顾问,项目经理,合伙人,成为某个领域的一流专家，具有领导10个以上项目运作的经验,战略咨询是必须具备的专业能力,远卓吸引中国优秀的人才加盟，并注重培养专业人员

16、的综合能力与领域专长，项目经理均具有咨询行业三年以上的从业经验,-15-,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,德国最大的住宅储蓄银行进入中国市场战略；欧洲最著名燃烧机生产厂家的中国分销战略；联合国计划开发署UNDP支持中国企业改制项目；欧洲最大汽车租赁公司的中国市场开发计划；欧洲最大的直接邮递广告公司设计中国市场进入战略；欧洲领先的保险集团开拓中国市场，为其选择投资项目；欧洲一家主要的造纸及专用化学品生产商亚洲市场战略；西门子集团在华企业的业务评估及重组；强生集团在华企业的业务评估及重组；法国达能在华饮食品市场的战略及

17、并购；联合利华在华饮食品市场的战略及并购美国AEA投资集团；葛兰素威康中国有限公司业务战略、建立市场运作能力；美国著名国际半导体企业(Fortune 100)业务重组战略;美国最大机械制造商之一的的电子商务战略;世界某著名医药集团亚洲的市场开拓战略;美国三大汽车公司之一物流和运营规划;美国某著名的软件公司的市场研究及战略定位;美国某信用卡金融公司的全球战略规划,主要合伙人98年前咨询项目经验：,天津中美史克零售业务；美的空调的营销战略；上海机电工业管理局转制控股公司方案及培训；青岛啤酒公司地区市场营销方案；熊猫彩电的营销战略与营销体系调整；上海上菱电器股份有限公司诊断及管理综合改善；上海永业房

18、地产股份有限公司诊断及管理综合改善；上海新华书店集团的战略与组织重组；浙江富春江旅游股份有限公司市场战略及组织运作调整；上海中旅集团有限公司多元化战略研究；上海书城的营运系统设计；广西黑五类集团有限公司重组财务顾问、管理接收建议；新大洲摩托车的营销战略与营销体系改善；中国本地一家百年历史的贸易公司市场战略；北京王府井百货股份有限公司战略研究；,在远卓创立之前，远卓合伙人的经验主要集中于服务财富500强的跨国公司,-16-,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,大型企业客户,更有多家大型国内企业客户正在项目合作中（包括上述

19、企业的再次合作）请登录远卓网站，查看最新客户列表：,中国最大的远洋运输集团，总部，北京中国最大的石油天然气集团,世界500强之一,总部，北京中国最大的国有银行，世界500强之一，总部，北京中国最大的电信集团，世界500强之一，总部，北京中国最大的电力集团之一，北京中国最大的电子信息集团之一,总部，广东世界最大的IT设备和服务提供商，中国公司，北京中国最大的IT产业集团，总部，北京中国最大的手持信息产品提供商，北京中国最大的金融租赁公司,总部，浙江中国最大的机电产品、技术装备贸易集团，北京中国最大的城市有线网络(New),总部，上海中国第一高楼之投资管理集团,总部，上海中国最大的进出口贸易企业之

20、一,总部，北京中国最大的液化石油气进口商，总部，珠海中国最大的中央空调厂商,总部，长沙中国最大的国际工程承包和进出口集团之一，总部，北京,远卓为中国不同行业的主导企业提供了专业服务，拥有本土咨询行业无与伦比的国内大型企业（集团）项目合作经验,-17-,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,远卓在房地产和投资行业有丰富的项目经验，对这两大行业具有深刻的认识,房地产行业客户,中国最大的企业集团下属房地产板块集团战略产品规划组织、人力资源、财务.北京某中型房地产开发商战略、运营体系、信息化北京某CBD建设参与开发商发展战略、组

21、织财务体系资本运作战略上海某中型国有房地产开发商发展战略,投资行业客户,复星集团（总部）德隆集团（总部）中国五矿集团金融板块中远集团投资板块,-18-,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,远卓非常有信心能为虹桥东苑提供专业服务，并最终成为战略合作伙伴,在远卓帮助下实现有效管理，企业获得持续增长,帮助虹桥东苑深入理解行业发展趋势及对成功企业的要求帮助虹桥东苑审视和结构化既定的战略帮助虹桥东苑设计合理的组织结构帮助虹桥东苑搭建高效率的运营管理平台帮助虹桥东苑建设人力资源管理体系帮助虹桥东苑建设财务管理体系,本项目的意义：,

22、远卓的资历：,远卓具有实施本咨询项目的实力与充足信心,中国战略与管理咨询业的领导级企业融汇中西方管理理念本土咨询行业无与伦比的数十项大型咨询项目经验，上百家企业客户丰富的房地产、投资行业的咨询经验丰富的战略和管理咨询经验成熟规范的项目管理手段和项目质量控制机制出类拔萃的合伙人团队和顾问团队,-19-,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,目录,远卓的资历项目背景远卓对委托意愿的理解建议该项目的解决思路项目工作展开项目时间计划、组织与报价可能参与项目的核心人员介绍,-20-,2003 Bexcel Management C

23、onsultants All Rights Reserved.,经过短短五年的发展，虹桥东苑已经从一个项目公司成长为一个超过200人的综合型企业集团,2003,2002公司已经发展到以房地产开发为龙头，结合资产管理、资本运营的一家综合性集团公司业务函括房地产开发、不动产经营管理、金融投资、实业投资、并购等,2000公司改制，上海虹桥东苑置业有限公司从总公司分离，从而成为独立的民营股份制企业,1998“东苑企业”与虹桥房地产公司合作成立其前身，虹桥项目公司，仅是为了开发当时“虹桥怡和园”的项目部,企业目标以专业和实力提升形象，做受信赖的金融地产集团经营理念 居安思危 自强不息,-21-,2003

24、 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,虹桥东苑,井亭苑,东苑怡和园,东苑古龙城,八月桂林,东苑大千美墅,金斯杯世纪品位楼盘奖明日星城杯”上海优秀住宅房型奖,2002年荣获全国人居经典综合奖,作为虹桥东苑支柱产业的房地产业近年来主要开发了五处楼盘，并获得多项大奖,-22-,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,公司在投资管理、房产开发、对外合作、资产管理等四个核心领域拥有十家子公司,1.上海新东苑投资发展有限公司2.上海虹桥东苑置业有限公司3.上海新巢房地产

25、咨询有限公司.4.上海古龙置业有限公司5.上海东苑美墅置业有限公司.6.上海松江虹桥东苑置业有限公司7.上海怡诚物业管理有限公司8.上海七宝古镇商业有限公司9.上海首席餐饮有限公司10.WORLD CITY INTERNATIONAL INC.,投资管理,房产开发,资产管理,对外合作,-23-,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,投资板块作为虹桥东苑的两个业务之一，担负着平衡房地产主业风险，寻找新的业务和收益增长点的重要责任,房地产开发与经营,投资板块,房地产基金,资本运作,其它互补业务,其它拓展业务,虹桥东苑目前的业

26、务高度集中于房地产开发房地产开发本身是一个周期性明显，风险高，财务杠杆力量大的业务投资板块应当努力为房地产开发业务做支持和互补，平衡风险，寻找新业务增长机会,-24-,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,虹桥东苑处在发展的转折点，如何把握战略方向和内部管理规范化成为高层必须面对的问题,创业期,成长期,成熟期,衰退期,规模/市场影响力,发展阶段,虹桥东苑目前正处在创业阶段向持续增长阶段的转变时期，如何把握发展方向，保证公司向长远目标前进，是目前的虹桥东苑高层管理团队必须清晰理解的首要问题,公司资源如何协同？,如何选择重点

27、业务领域？,在高速发展中怎样激励员工？,明确怎样的发展目标？,如何实现有效的控制？,其它？,转型中将面临一系列问题,如何找到持续高速发展的道路并保证企业发展不偏离这个道路？,重要的转折点,-25-,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,不同增长阶段对管理系统的要求是不一样的，企业必须在转型中进行适度调整,战略规划（对未来的思考）,组织结构,对管理系统的关注,控制系统,初步的职能型结构,在工作中培训针对问题改善管理,通过“个人的观察”进行控制,公司战略年度计划考虑的问题更系统化,职能型结构事业部结构,初步的管理系统开发计划

28、初步的人力资源体系,战略预算系统明确的权责划分绩效评估系统,公司战略计划部门的战略计划战略计划是“生活的方式”部门战略计划,职能型结构事业部结构子公司结构其他多种形式,针对所有等级的基本管理开发计划成熟的管理开发,MBO系统成本和利润控制系统绩效评估系统复杂的控制系统,公司战略计划部门的战略计划战略计划是“生活的方式”部门战略计划,复杂的结构,针对所有等级的基本管理开发计划成熟的管理开发领导方式的开发,适合于分权管理方式的控制系统,阶段,创业期,成长期,成熟期,衰退期,很不正规在创业者的头脑中市场是最重要的问题,-26-,2003 Bexcel Management Consultants A

29、ll Rights Reserved.,虹桥东苑高层经理已关注这些问题，所以在沟通中，明确表达了战略审视和内部管理改善的咨询需求,虹桥东苑的核心领导层对公司未来发展进行了大量思考，需要咨询公司帮助进行审视并将其清晰化，包括企业长远发展目标、远景使命以及分阶段的现实的企业目标体系等内容 确定虹桥东苑的业务和利润增长模式，通过现有行业审视制定符合公司资源和能力状况的发展阶梯；评估虹桥东苑的管理和运营体系，并以战略为导向全面提升管理和运营效率，以项目管理为出发点构建公司运营体系；,1,2,3,-27-,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Res

30、erved.,目录,远卓的资历项目背景远卓对委托意愿的理解建议该项目的解决思路项目工作展开项目时间计划、组织与报价可能参与项目的核心人员介绍,-28-,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,国内各主要城市的房地产市场在多年的高速发展中也积聚了大量风险因素，各个开发商纷纷追求业务模式创新,在市场竞争的压力和对行业前景的判断下,转型,在同一产业链内做深做大,跨出产业链，寻求多元化,通过远卓与虹桥东苑的几次沟通，远卓理解的虹桥东苑后续业务模式将是寻求多元化而不是在房地产业内做大做深,-29-,2003 Bexcel Manag

31、ement Consultants All Rights Reserved.,国内房地产行业竞争日趋激烈，并呈现出明显的周期性和区域性特点,19851991 起步阶段19921993 过热阶段19931997 调整阶段1998现在 快速发展阶段,周期性,区域性,竞争日趋激烈,房地产为不动产，不能象其它商品那样通过房地产在地区之间的流动来达到供求平衡或缩小地区间价格差异房地产市场的供求状况受当地经济发展水平的影响较大全国一半以上的房地产开发商分布在广东、上海、北京等东部地区的12个GDP最高和发展最快的省市,房地产公司呈现规模化、专业化经营的趋势，以客户需求为导向成为房地产开发的核心理念竞争手段

32、不断创新，行业集中度不断提高，平均利润水平将不断下降,受国家调控影响较大大量的新增资本涌入房地产行业,从全国范围看，明显东部房地产开发领先中部，西部落后格局,行业竞争将体现于品牌和资本的较量竞争手段日益丰富,资料来源：远卓分析,-30-,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,上海房地产市场受近年来区域经济高速稳定增长的带动，呈现出部分不同于全国房地产市场的特点,与全国房地产的共性,政治经济地位形成的特殊性,受自身经济发展水平影响较大，投资持续增长投资结构向住宅偏移刺激购房需求的政策性因素主要来自财政和税收部门集团购买逐步

33、退出市场，个人消费已经成为市场需求主体加入WTO将推进整个产业链的升级整体市场相对缺乏有效的管理机制消费群体逐渐集中于2540岁的人群,全国作为经济文化中心，上海吸引了大量的港台和境外人士在沪置业，形成对高档住宅和商业用房地产的强大支撑；江浙民间资本在缺少其它高回报投资渠道的情况下，大量进入上海房地产市场，占据了个人房地产投资的较大份额；消费群体贫富差异很大，从高档住宅到商品适用房都有一定的需求市场轨道交通工具的发展等市政建设行为对住宅市场的影响非常巨大；竞争虽然日趋激烈，但是赢利机会高于投资风险上海市房地产企业呈现数量多、规模小、集中度低的特点，同时由于管理相对无效导致出现大量的房地产项目公

34、司和管理的粗放化,-31-,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,三级市场互相支撑，每一级市场的个人投资者利益均有保障，支撑上海房地产市场长期稳定发展,上海房地产业由于市场化较早，新房、二手房、租赁三级市场均发育充分，结构合理，能够有效支撑长期稳定的发展,一级市场,二级市场,三级市场,投资者利益：开发利益、生活条件改善，房产增值,参与者：房地产开发商、金融机构、购房自住者，投资客,投资者利益：生活条件改善，房产增值,参与者：房地产中介、金融机构、购房自住者，投资客,投资者利益：租金收入,参与者：房地产中介、金融机构、房产

35、出租方、房产承租方,-32-,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,多年以来，上海房地产业的呈稳健、快速的发展趋势,万平方米,元,资料来源：上海市统计局,供需状况：供给、需求稳步增长考虑房地产行业的一般情况，上海地产供需关系比较稳定,利润水平：商品房销售价格持续稳定增长销售利润水平维持在合理的范围,-33-,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,强势、有效的政府政策是上海房地产业快速、健康发展的重要原因,1、搞活二级地产市场政策,2、住房制度改革,

36、3、土地批租及住宅规划政策,4、房屋租赁与销售政策,上海在全国率先推出“上房置换”模式，简化二手房尤其是公房的上市手续、降低交易成本，更好的满足不同层次的消费需求。2002年上海二手房交易1790万平方米，同期北京只有80万平方米。活跃的二级市场对上海房产健康发展起到了重要作用：稳定房价、扩大一级市场需求、避免社会资源空置，加速资产流动,上海自1991年起在全国率先进行住房制度改革，推行公积金、提租补贴、买房优惠等制度，一方面使上海房地产的达到很高的市场化程度，另一方面顾及到低收入人群的住房问题，房地产的供应结构相对合理。,上海自1988年实行土地批租政策，对土地级差有明确的规定。同时成立有门

37、的住宅发展局，对楼市的调查、研究、规划都仔细，政策相对透明。因此，吸引了大量内、外资投资上海楼市。政府同时利用土地批租及规划对商品房供给进行宏观调控，很好地稳定了市场。,规范房屋的销售和租赁，维护了房地产市场的秩序。,核心政策：,资料来源：远卓管理顾问分析,-34-,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,申请世博会成功给上海房地产带来更大繁荣，同时也增大了市场的风险,世博会契机：,政府将加大力度建设与房地产业相关的基础设施,房地产消费者信心增强，普遍预期房价上涨，导致现有消费需求增加,世博会预计将促进上海经济的发展和国际

38、化程度的提高，从根本上保证房地产的需求,世博会绿色人文的概念将影响消费者的偏好，创造新的房地产消费热点,风险伴随着繁荣：消费者、开发商过高估计“世博效应”？后“世博”的房地产市场如何发展？世博会自身的运作风险,资料来源：远卓分析,-35-,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,由于市场规模巨大、进入门槛相对不高、先发企业领先优势不明显，上海房地产市场的集中度非常低,资质构比：,总数：4000多家,70%,10%,20%,资料来源：房地产时报；中国房地产报；上海市统计局；远卓分析,上海房地产企业100强的市场份额2000年

39、为48.9%，2001年为 49.2%香港十大房地产集团在香港市场中的供应量为80，其中前三强的市场销售额就占据半壁江山,销售收入集中度：,进入门槛依然不高：,以地段为核心因素，房地产产品的差异性较大，行业规模效应不明显财务杠杆率较高，行业平均资产负债率为72%-85%，企业不需要过多资金即可进入房地产市场融资渠道通畅。房地产类固定资产投资在通过贷款、借债等工具融资时，可进行资产抵押，较其他类投资有明显优势。,-36-,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,国有企业、民营企业、外资企业在上海房地产市场各领风骚，没有一类企

40、业占据明显的优势,外资在上海房地产所占份额较小，投资额波动性较大。但是，以港资为首的新一轮外资投资投资上海地产的热潮正在兴起。外资企业的规模优势和能力优势很有可能对上海地产带来新一轮的冲击。新鸿基、恒隆、香港兴业、新世界、和黄、恒基、瑞等多家地产商2002年初争相宣布增资上海，三年内投资金额估计高达250亿元人民币,与许多地方不同，上海市国有房地产企业有较大的活力，占据上海房地产百强企业中约一半的席位。许多国有或国用控股公司在上海的房地产业居于领导地位，比如：上海地产集团、上海实业集团、上海住总集团、绿地集团、中华企业、上海房地产集团、上投集团等,民营企业在规模上还不如国有企业，却是上海房地产

41、业中发展最快的。2001年民营企业占据百强约四成的席位，其中复地集团和仁恒房地产都以良好的业绩跻身前名，在上海地产界引起轰动。,国有企业,民营企业,外资企业,-37-,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,上海市房地产企业数量多、规模小、集中度低大量项目公司充斥市场；各开发商提供的产品同质化趋势严重；小区域特征明显；受市政建设和财政政策影响巨大；,土地供给透明,高效运作企业进京,大量资本进入行业,市场呈现客户导向,规模化、专业化将是房地产企业发展的必由之路行业呈现由数个规模大、资金雄厚、管理模式先进的巨头垄断现象产品/服

42、务细分，产品品种增加，专业化程度增加市场规模扩大，市场价格更趋于理性化、透明化,资料来源：中国统计信息网、远卓管理顾问分析,现在,2005-2008,未来的几年内，在土地供给方式、现代企业制度、资本市场、消费市场等发生重大转变的背景下，上海房地产业将面临洗牌,-38-,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,房地产业基于项目的特点决定项目管理在运营上的重要性，导致开发商管理上的特殊性，这种特性和投资管理有共通之处,预售,建设施工,投资决策,立项追踪,土地获取,方案设计,销售,确定施工单位、监理,报项,详细设计,进度控制,其

43、他资源配置,成本与绩效,资金管理,质量控制,典型房地产开发历程,项目管理的关键要素,项目大纲,核心：协调各项目占用的资源和风险及收益,-39-,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,投资业务的核心和房地产开发业务类似，也是以项目管理为运营基础，也要求协调资源，在各项目之间平衡风险和收益,建筑设计商,施工监理,销售代理,物业顾问,建筑商,金融机构,房地产开发商,房地产开发商的核心管理能力在于作为总包商对项目的集成能力和投资商对市场的判断能力上；单个环节的专业技能并不是开发商应该掌握的；,投资商,投资型企业的运作模式通常也是

44、以项目的形式组织的项目管理能力包含的具体内容虽然与房地产开发不尽相同，但是其核心内容：多边协调和过程控制等是想通的；虹桥东苑最最近一段时期内还将继续以房地产为核心业务，但项目管理经验的复制必须尽快开始；,作为投资者的房地产开发商实际上本质也是投资商，而投资于房地产开发的投资商，其实质也就是房地产开发商；二者完全是可以相互转换的。,强调集成能力,强调集成能力,-40-,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,房地产和投资两大板块虽然在行业特点上区别巨大，但是在管理上却都是基于项目的，管理项目型运营企业的能力尤为重要,多元投资

45、集团,集团层面需要管控是两大板块之间的资源协调和风险平衡问题,房地产,投资,现金模式、收入模式、风险模式,由于同类项目现金和风险的波动的规律相近，所以需要把握各项目的周期，减小风险，保证现金流稳定,房地产和投资涉及的行业差距很大，但是在内部管理上却有相通之处。,如何运营一个以项目为业务组织单元的公司？,示意图,-41-,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,在未来的战略路径中，做大房地产难以成为主要目标，而追求自身特色，成长为投资型企业更适合虹桥东苑,特色化,以大取胜,单纯从事房地产开发业务的企业,目前,综合性投资集团做

46、深产业链跨出产业链,未来,从虹桥东苑的资源和能力来看，跨区域发展、跨地区发展都有一定的难度；大规模开发项目可遇不可求；,充分发挥自己的特色；根据各个项目的特点来进行规划；把个性化发展为业务模式的一个要素；,-42-,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,目录,远卓的资历项目背景远卓对委托意愿的理解建议该项目的解决思路项目工作展开项目时间计划、组织与报价可能参与项目的核心人员介绍,-43-,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,在正式对虹桥东苑进行战

47、略审视和管理提升之前，顾问还需要了解大量虹桥东苑的管理现状（以不涉及客户核心机密为前提）,虹桥东苑历史财务数据；历史各业务产生及贡献怎么样？作为历史发展重要贡献的房地产业务财务表现如何？目前受限制具体原因是什么？虹桥东苑自身怎么看待这些问题？作为新兴的投资业务板块，现状构成如何，财务贡献如何？虹桥东苑初步考虑多元化领域？关于客户组织结构方面。目前组织结构如何？是否有总部及下属参股控股子公司明显分别？目前管控方式如何？目前项目建议书流程、人力资源管理等是针对总部，不包括所属子公司是吧。多项目管理的难点在哪里？目前的困扰是什么？（目前房地产并行开发能力如何？各项目进展阶段如何？房地产是否会受土地储

48、备、项目储备影响出现房地产开发业务发展的断层？）目前对于投资板块业务如何管理的？目前已形成的实业是什么？投资以后是为获取资本增值还是长期经营管理？,远卓管理顾问需要了解的管理现状包括（但不限于）：,在进行战略审视和管理提升之前需要透彻了解的现状更多是战略和组织层面的，而针对各功能领域（HR、财务等）的了解则可以在项目过程中进行,-44-,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,企业发展到成长期，战略规划与规范化管理成为最重要的问题，远卓将这一类问题分为以下三个层面,企业战略,业务战略,使命,业务范围 增长阶梯 核心能力,战

49、略支撑体系,人力资源,阐述企业为什么而存在并发展，以指导战略和组织的发展,向全体员工描述的振奋人心的发展蓝图基于对未来发展方向的判断和论断，总结战略规划在分析内外部因素基础上，设计公司的业务重点、增长驱动因素和需要培育的核心能力,远景,管控体系,组织发展,战略预算,其他关键举措,为发展战略实施而奠定的管理支撑基础,产品 技术 营销,选择业务与业务组合后对每个具体业务进行规划，如产品选择、技术研发方向、营销策略等,运营提升,-45-,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,在企业战略层面，虹桥东苑需要进行审视和结构化、明晰化

50、,虹桥东苑高层团队对企业的未来目标已经有了很深入的考虑，也已经考虑到了实现这一目标的路径问题但是这个目标仅仅是高层的战略构想，还需要结合企业自身的能力进一步审视，评价确认出合理的切实可行的目标此外，战略目标必须形成结构化的，可实施的具体战略计划才能保证实现,现状,目标,战略,虹桥东苑战略审视工作的核心内容：在基于机会的快速发展中，逐渐培养公司能力，平衡经营风险，最终实现基于能力的可持续稳健发展,战略就是结合现状的目标和到达这个目标的路径；,-46-,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,在业务战略层面，应当充分利用投资板