华丰嘉德广场前期市场调研报告197p.ppt

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1、华丰.嘉德广场 前期市场调研综述报告,沈阳通和明市场研究有限公司2010年4月,呈送,呈送人：沈阳通和明市场研究有限公司联系人：李辉电 话：13840001967EMAIL：sy-,本报告为沈阳通和明市场研究有限公司受华丰.嘉德广场 委托而特别研究撰写，其设计版权为沈阳通和明市场研究有限公司所有。报告中含有沈阳通和明市场研究有限公司研究技术信息，因此未经版权人同意，本报告不得提供给版权人之同业机构。本公司承诺在处理与客户和调查对象之间的职业关系中接受ESOMAR规则的约束。,呈 送：华丰.嘉德广场 联系人：关逸波电 话：15140046460,报告结构,项目介绍-4宏观经济发展-8沈阳商业环境

2、研究-20项目周边基础资料-92消费者研究-116调研总体结论-191,项 目 介 绍,研 究 背 景 与 研 究 目 的项 目 目 标 分 解项 目 完 成 情 况,研究背景与研究目的,本次市场调查研究工作是由华丰地产委托，对其投资的位于青年大街7号的华丰.嘉德广场进行前期定位调研，针对沈阳商业、商圈现状及发展、沈阳典型商场的发展、沈阳消费者消费特征、项目周边消费者的消费态度及需求、金廊地区的业态现状及规划，通过系统的商业调查及消费者问卷调查，为本项目提供详实的市场信息，为项目决策提供客观、准确、实效的依据。,本次调研的主要目的如下：沈阳及周边城市宏观经济形势分析；沈阳商业市场发展趋势及政府

3、规划；沈阳主要商圈发展现状及商圈内典型商场分析；本项目周边交通状况分析；金廊青年大街沿线写字楼和商场的分布；沈阳主要娱乐餐饮区域分布；沈阳消费者的消费习惯分析；本项目所在商圈的消费者的人口特征和消费习惯分析；沈阳周边五城市消费者在沈阳消费现状调查；消费者对沈阳百货及知名百货公司的认知度；,项目目标分解,沈阳及周边五城市宏观经济状况；沈阳和金廊区域现在和未来商业发展规划及布局；,沈阳市零售业态发展现状分析；沈阳市主要商圈及商圈典型商场分析；项目所在商圈分析；,消费者消费行为分析；消费者消费需求分析；消费者百货认知度分析；,项目周边人口数量、人口结构分析；项目周边交通状况分析；,浑南地区的商业分析

4、；金廊地区的商场、写字楼分析；沈阳的餐饮娱乐分析；,项目完成情况,宏观经济发展,沈阳宏观经济环境周边城市宏观经济环境金廊及浑南的发展规划,沈阳GDP增长趋势及人均GDP,单位：亿元,单位：元,沈阳市经济自2003年开始进入经济增长周期的高峰期，其主要特征就是经济增长速度始终在12%以上的高增长平台上稳定运行。2009年全年全市生产总值达到4400.97亿元，比上年增长12%。2009年，全市人均生产总值突破59624元人民币。按常住人口计算，人均生产总值达到6022美元，按可比价格计算，增长11.2%。标志着沈阳的经济实力已经达到中等发达城市的中等水平。2010年4月6日，经国务院同意，国家发

5、改委正式批复沈阳经济区为国家新型工业化综合配套改革试验区，这标志着沈阳经济区成为继上海浦东、天津滨海新区等七个地区后，国务院批准设立的第八个国家经济配套改革试验区。,资料来源：1、沈阳市统计局2、2010年预测值根据市政府十一五工作规划公布复合增长率计算,沈阳消费品零售额增长趋势,2009年社会消费品零售总额完成1697.8亿元，比上年增长13%。居民消费支出增长较快。全年城市居民家庭消费总支出14667.90元，其中人均衣着支出1548.79元，家庭设备用品及服务支出636.45元，交通通讯支出1823.95元，分别较上一年增长10%以上。沈阳社会消费品零售额按行业分布，批发、零售贸易业占比

6、最大，占总量的81%，消费品零售额整体呈现快速上升趋势，并且发展潜力巨大，同时批发零售成为沈阳商业市场的主要发展支柱。随着收入的提高和财富效应的显现，市场需求更加活跃，消费需求明显升温。,资料来源：1、沈阳市统计局2、2010年预测值根据市政府十一五工作规划公布复合增长率计算,单位：亿元,沈阳2008年消费支出,沈阳城市居民2008年消费支出,沈阳城市居民2008年消费支出中，食品支出占总消费支出的38%，为5598.67元，其次为交通和通信支出，占总消费支出的12%。,批发和零售业的增加值和发展速度,单位：万元,批发和零售业的发展速度以平均每年10%的速度递增，2009年的增加值为41578

7、76万元。,资料来源：1、沈阳市统计局2、2010年预测值根据市政府十一五工作规划公布复合增长率计算,沈阳城镇居民人均可支配收入和消费性支出持续增长，2009年沈阳城市住户人均可支配收入达到20153元，沈阳城市住户人均消费为17586元，同时，沈阳城镇居民的消费性支出占其可支配收入的比例基本稳定，长期在70-78之间。沈阳人均消费支出增长稳定而强劲，消费潜力巨大。沈阳货币回笼率高居全国第一位，显示沈阳是一个花钱大方的城市。,城市居民可支配收入及人均消费支出,单位：元,单位：元,城乡居民储蓄存款余额,资料来源：1、沈阳市统计局2、2010年预测值根据市政府十一五工作规划公布复合增长率计算,沈阳

8、居民储蓄存款余额逐年攀升，至2009年，沈阳居民储蓄存款余额达到2986.457亿元。沈阳城乡居民储蓄存款余额相差较大，90%以上的储蓄存款余额都是城镇居民储蓄存款余额。,单位：亿元,周边城市经济指标GDP,单位：亿元,周边五城市中，鞍山地区的GDP总量较高，2008年达到1607.9亿元，其它几个城市均不足1000亿元。,沈阳及周边五城市GDP,资料来源：辽宁省统计年鉴,周边城市经济指标城镇居民可支配收入,单位：元,2008年，周边五城市的平均每人全年可支配收入以鞍山最高，为15074.42元。,资料来源：辽宁省统计年鉴,周边城市经济指标城市居民平均每人全年消费支出,2008年，周边五城市平

9、均每人全年消费支出，鞍山最高，为11136.03元，抚顺最低，为8747.72元。,单位：元,资料来源：辽宁省统计年鉴,周边城市经济指标2008年存款余额,单位：元,金融机构存款余额指标，鞍山领先于其它几个城市。鞍山整体经济指标均高于其它几个城市，表明鞍山的消费者更具有消费能力。,资料来源：辽宁省统计年鉴,沈阳城市及金廊城市发展规划,详见沈阳市商业网点建设十一五规划 WORD文档。,沈阳市正式规划文档只是沈阳市商业网点建设十一五规划文档，这是官方正式的文件，但是，规划时间在2003年，时间久远，有一些内容已经改变。,沈阳商业环境研究,沈阳商圈介绍太原街商圈及商圈内典型商场分析中街商圈及商圈内典

10、型商场分析金廊商圈及商圈内典型商场分析金廊青年大街商业分布（商场和写字楼）沈阳餐饮娱乐市场,沈阳商业环境研究,沈阳商圈介绍太原街商圈及商圈内典型商场分析中街商圈及商圈内典型商场分析金廊商圈及商圈内典型商场分析金廊青年大街商业分布（商场和写字楼）沈阳餐饮娱乐市场,沈阳商圈格局,目前沈阳市的商业格局，基本形成了以和平区和沈河区为主要商业核心区域的态势。形成了中街商圈、太原街商圈、金廊商圈、五爱商圈、三好商圈、西塔商圈、长江街商圈等商业区域。其中中街商圈和太原街商圈是沈阳市两大主力商圈，其辐射范围大，对周边城市吸引力强，这两个商圈的发展对提升沈阳商业形象和增强沈阳商业辐射力具有重大意义。而五爱街商圈

11、、三好街商圈、南塔商圈均是辐射东三省的批发商场，是沈阳商业市场的重要组成部分，而其它商圈区域性较强，是沈阳商业的补充。得益于沈阳市商业的快速增长，沈阳市商业地产也得到了快速的发展，现已成为城市经济发展中的一项重要内容。特别是近年，在国家振兴东北老工业基地的导向下，沈阳所独有的中心城市地位得以充分体现，商业发展快速步入规模高速的增长时期。目前，沈阳已开始成为商业地产的投资旺地。出现这种强烈的发展势头的原因，主要得益于金廊开发和浑南开发的启动、以及几大传统商圈的大力改造建设而提供的发展空间。传统市级商圈地位稳固，市场竞争激烈，都在进行商业升级。次级商圈业态丰富、特色鲜明，处于蓬勃发展中。新兴商圈（

12、金廊商圈）依托政策优势，档次提升，发展潜力巨大。,沈阳商圈分布,目前，沈阳市共有市级商圈3 个（太原街商圈、中街商圈、金廊商圈），区级商圈4 个（北市商圈、北站商圈、长江街商圈、铁百商圈），专业商圈3 个（五爱商圈、三好街商圈、南塔商圈），特色商圈1 个（西塔商圈）。各商圈分布状况如下：,沈阳市主要商圈分布图,沈阳商业环境研究,沈阳商圈介绍太原街商圈及商圈内典型商场分析中街商圈及商圈内典型商场分析金廊商圈及商圈内典型商场分析金廊青年大街商业分布（商场和写字楼）沈阳餐饮娱乐市场,阴影部分为太原街商圈,调查范围-太原街商圈,太原街商圈整体概况调研典型商业调查：新世界1店、新世界3店、中兴,沈阳商圈

13、太原街商圈,区域市场界定:商圈以太原街、中华路“一横一竖”为主轴，由太原步行街、中华路商业街组成。商圈四至:太原街商圈东起和平北大街、南至南五马路、西临胜利北街、北至北五马路。商圈规模：该商圈长约2.2 千米，宽约1.6 千米，总占地面积约3.52 平方公里，该商圈商业营业面积已超过100万平方米。太原街商圈是市级商业中心，其服务半径辐射整个沈阳市，并对周边城市的客户群体（本溪、抚顺、铁岭、辽阳、鞍山）有较大吸引力。商圈定位：太原街定位为具有都市时尚的中高端现代化国际商业中心。商圈现状：1、太原街经过了近百年的历史沧桑，现在商圈内以大型综合百货商店为主体，专业商店为 补充，除此之外，还有温州城

14、以及不远处的南五参茸批发市场。2、太原街分南北两街：北街上主要以中兴、商贸饭店、沈阳五洲商业广场、北京华联、伊势丹百货为主，2010年5月新玛特太原街店即将开业；南街上主要以百盛、新世界二部为主。南北两街地下建有时尚地下购物街，联通太原街的地下空间。3、中华路上以新世界大酒店、新世界百货、欧亚联营、美美、沃尔玛、国美、苏宁为主。,太原街商圈主要有百货店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、便利店、专业市场等业态。从商业业种来看，太原街商圈的主力业种为服装、饮食和各种快餐，这种经营业种的分布是太原街商圈多年发展的结果，是市场自然选择和沈阳独特的消费特点的产物。太原街商圈各类商业配套设施较为完善，节

15、假日交通拥堵严重，停车位较为紧张。,商圈典型商业调研中兴商业大厦,中兴商业大厦深度访问信息,商圈典型商业调研新世界1店,新世界1店深度访问信息,商圈典型商业调研新世界3店,新世界3店深度访问信息,太原街其它商场2009年营业额,伊势丹：营业面积4.7万平方米，2009年营业额2个亿左右，总部要求其一天卖40万就完成任务。北京华联：营业面积5万平方米，2009年营业额：3.5亿。,伊势丹,北京华联,沈阳商业环境研究,沈阳商圈介绍太原街商圈及商圈内典型商场分析中街商圈及商圈内典型商场分析金廊商圈及商圈内典型商场分析金廊青年大街商业分布（商场和写字楼）沈阳餐饮娱乐市场,沈阳市主要商圈调研分析-中街商

16、圈,中街商圈整体概况调研典型商业调查：兴隆大家庭、新玛特、中粮大悦城,阴影部分为中街商圈,沈阳市主要商圈调研分析-中街商圈,区域市场界定:该商圈横跨大东、沈河两区，其中东半部分行政隶属于大东区，而西侧部分则属于沈河区，是沈阳市历史最悠久的商业中心。商圈四至:中街商圈以中街步行街为核心，东起滂江街、南至南顺城、西至西顺城、北起北顺城，由中街、小东路、北中街、南中街、沈阳路、正阳街、朝阳街等构成。商圈规模：中街商业步行街长850米，宽18 米，中街向东延伸两公里，全程3.5公里，成为全国最长的步行街。中街商圈在营业总面积为60万左右，未开业(包括闲置和在建)商业网点营业面积约30万。该区总营业面积

17、近100万。年营业额:该商圈年营业额超过100亿元。商圈现状：1、如今的中街商圈主要以大型综合百货商店为主体，以专业商店为补充，更加突出时尚流行的氛围。除此之外，中街商圈的东侧是小东批发市场，以及东行家具市场。2、中街是以中粮大悦城、新玛特、沈阳商业城、0101流行馆、沈阳春天、光陆电影院、沈阳兴隆大家庭购物广场以及各大流行服饰专卖店为主。3、2010年，皇城恒隆、新世界4店、大发广场即将开业，久光百货、龙之梦、盾安广场正在建设，也将巩固中街商圈在沈阳的主导地位。,沈阳市主要商圈调研分析-中街商圈,从商业业种来看，中街商圈各专业性业种较明确，功能分区较为清晰，主要囊括服装、珠宝、饰品、名表、家

18、居、小食品、广告制作、婚纱等业种。部分街区经营业种较为杂乱，档次参差不齐。从中街消费人流量看，中街商圈日人流量达30万人次，沈阳本地人约占80%，外地人约占20%。从该商圈的租金水平来看，由于各街功能定位和档次不同，造成了主街与各副街的租金水平相差悬殊，整体来讲主街租金约是副街租金的3至5倍。从商圈的整体定位看，中街商圈定位略低于太原街商圈，主要有百货店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、购物中心（shopping mall）以及便利店、专业市场等业态。中街是沈阳市历史最悠久的商业中心，在消费者心目中认可度极高，每天高达30万的人流为整个商圈带来了无限商机。中街商圈是沈阳市的“4A 级商贸文化

19、旅游区”，是沈阳市政府正着力打造的“东北第一街”。,商圈典型商业调研中街新玛特,新玛特深度访问信息,商圈典型商业调研兴隆大家庭,兴隆大家庭深度访问信息,商圈典型商业调研中粮大悦城A馆,商圈典型商业调研中粮大悦城B馆,中粮大悦城深度访问信息,沈阳商业环境研究,沈阳商圈介绍太原街商圈及商圈内典型商场分析中街商圈及商圈内典型商场分析金廊商圈及商圈内典型商场分析金廊青年大街商业分布（商场和写字楼）沈阳餐饮娱乐市场,调查范围-金廊区域,金廊区域概况研究金廊区域内的商业：百联购物中心卓展购物中心亿丰时代广场,阴影部分为金廊区域,沈阳市主要商圈调研分析-金廊商圈,金廊商圈地处沈阳中心地带，是沈阳的商务中心，

20、是政府重点打造的核心区域，区域形象极其良好。目前，区域各项基础设施十分完善，是集文化、体育、科技、金融、商贸和行政办公于一体综合区域。区域高标准、高规格的规划建设使其成为沈阳最具诱惑力、也是招商投资最热门的一条黄金商业带。金廊商圈是沈阳市新开发的商圈，在政府的大力宣传下商圈的知名度快速提升，由于商圈档次较高，且较为分散，因此普通市民对其认可度不高。但金廊商圈聚集了沈阳市最高档的商业，且购物环境较好，因此高端消费者对商圈的认可度较高。金廊商圈是沈阳市的商务中心，商圈业态主要以高档酒店、写字楼和高档商场等业态为主；金廊商圈业种有服饰、餐饮娱乐、酒店、行政办公和百货等，主力业种为酒店和百货；商圈定位

21、：金廊商圈定位为集行政文化中心、政治经济中心和金融文化产业中心为一体的综合性区域，是沈阳未来充满活力的生命中轴和创造新世纪辉煌的黄金走廊。目标客户群：金廊商圈主力目标客户群以沈阳市高级白领、企事业单位中高层管理人员及个体工商户以主。,商圈典型商业调研百联购物中心,百联购物中心深度访问信息,商圈典型商业调研卓展购物中心,卓展购物中心深度访问信息,沈阳商业环境研究,沈阳商圈介绍太原街商圈及商圈内典型商场分析中街商圈及商圈内典型商场分析金廊商圈及商圈内典型商场分析金廊青年大街商业分布（商场和写字楼）沈阳餐饮娱乐市场,金廊地区的写字间分布,金廊地区的写字间以中高档和高档居多，分别占金廊地区写字间总量的

22、40%和25%。高档写字间例如华新国际大厦，皇韩万鑫，商务总部大厦等，中高档有地王国际，银基大厦等，而低档的写字间均建设时间长，面积小，例如：开宇大厦，国际贸易大厦等。沈阳地区的高档写字间，80%均在金廊沿线。,金廊地区的写字间分布明细,金廊地区的写字间分布图,注：金廊地区写字间分布图只包含市府广场至浑河桥区域。,本案,金廊地区在建的酒店和商场,恒隆市府广场恒隆地产计划投资约80亿元人民币，兴建一项综合性项目，包括世界级购物中心、办公楼群、六星级酒店及服务式寓所，楼面面积约达800,000平方米，其中楼高超过300米的双塔式办公大楼势成东北地标。恒隆市府广场占地面积9.2万平方米，建筑面积却达

23、到了80万平方米，这与其330米以上的身高有着一定的关系。建成后的恒隆市府广场将成为一个建筑群，包括两个330米以上的“双塔楼建筑群”，成为最新的“东北第一高”。,恒隆市府广场,沈阳茂业城沈阳茂业城位于沈阳市沈河区青年大街核心地块，雄踞“五里河商贸区”核心要地。项目占地2.57万平方米，规划建设商场、五星级酒店、甲级写字楼、高级公寓与住宅，总建筑面积38.77万平方米，总投资20亿元人民币。整个项目地下3层，地上最高66层，以满铺地上5层裙房为基座，基地西南端布置一栋66层270米的甲级写字楼与五星级酒店复合建筑;基地西北端和东南端分别布置一栋43层140米高的公寓和住宅;基地西北端设置商场主

24、入口，与酒店、写字楼沿两条交通主干道形成完整的商业界面和宽阔的临街形象。,金廊地区在建的酒店和商场,香格里拉（酒店）五星级的香格里拉集团管理的涉外酒店，它坐落在沈阳青年大街路东，对面是北方图书城，北临沈阳青年公园，南近沈阳凯宾斯基饭店、沈阳丽都喜来登饭店、沈阳皇朝万豪酒店，与沈阳北站近在咫尺，和沈阳凯莱酒店、沈阳时代广场等北站酒店群相望。位于青年大街上的沈阳香格里拉大酒店将在2014年开业。,万象城,万象城沈阳华润万象城项目建设内容为大型购物中心、国际5A级写字楼、超五星级酒店、高档住宅和服务式公寓。地上地下总建筑面积超过60万平方米，总投资超过40亿港币。一期包括近20万平方米的购物中心、8

25、万平方米的写字楼，预计购物中心在2010年底开业，写字楼在2011年中启用。二期为高档住宅、超五星级酒店和服务式公寓。全部工程预计于2012年底完成。LV将在万象城开沈阳的第三家店。,金廊地区的商场华府天地,华府天地之前盛传的与泰国罗宾逊百货的谈判搁浅。2009年9月5日，号称国内首家顶级精品超市的“雍户”落户沈阳，YOO HOO雍户的投资方与沈阳华府购物中心签订意向，并预计于2010年1月20日在沈阳华府购物中心地下一层开业，但由于各种原因，超市没有在预定时间内开业，预计在4月开业。定位为城市新富阶层服务的大型精品超市，填补业态空白。雍户拟在华府天地负一层开设面积1.6万平方米的大型精品超市

26、。据称，超市面积占7000平方米，其余为流行百货、特色商铺等。,华府天地主体建筑地上五层地下两层，以一站式的休闲、体验、享受购物为主题，集购物、餐饮、文化、休闲、娱乐多功能为一体，拥有1200个泊车位，是最能体验全业态的东北生活购物中心。该项目于2008年4月8日试营业至今，经营业绩并不理想。2009年9月，华府确定了差异化经营思路，精准定位服务高端白领、时尚小资人群，针对业态进行了优化组合，不断洽寻符合华府天地定位及客层主力百货店合作。抚顺罕王集团的0101馆二期进驻华府天地，预计在2010年9月开业。,辽展服装城,辽展全称“辽宁工业展览馆”，辽展时装城：位于沈阳市和平区彩塔街38号，商业区

27、经营面积20000平米，商业区拥有经营档口约900个，辽展时装城主要经营休闲服装，兼有鞋，帽，针纺织品，化妆品及其它各种生活用品，共有十大品类，万余种商品，为沈城大众提供了一个休闲、购物的好去处。辽展服装城是沈阳当地白领选购外贸服饰的一个好地方。辽展外贸服饰深受沈阳白领喜爱，尽管消费者购物体验不同，有点爱恨交加的味道。辽展的服装城，因为大多经营外贸服饰，品种多，款式新全而成为白领经常光顾和淘货的地方。辽展服装城，一楼相对杂乱，商品包含小百（首饰、工艺品、钟表等）二楼都是特色服装小店，包含男装、女装、童装和床品。三楼是2009年新开业的，空间较小，以服装居多。,沈阳人形容辽展是“五爱的货，卓展的

28、价，单田芳的嘴”；有人说，时尚杂志上推介的流行类服饰在那都可见到；白领喜欢外贸服饰款式新颖，不会与其他人“撞衫”，而且价钱比起专卖店的服装也便宜许多。每个人都有自己的品位和需求与购物体验，但辽展值得一去。目前，辽宁工业展览馆的西侧，辽宁省工业技术交流馆北侧即将拆迁，预计5月开始拆迁，地块由温州人投资，欲建大型的购物广场，业态与辽展时装城相同。,家乐福文化店,家乐福文化店座落于沈阳金廊工程的中心主干青年大街上，沈阳的商业中心地段。交通方便，不管是开车、骑车、公交车或是步行，都是周边居民最方便的购物天堂。在这里除了可以选购物美价廉的商品，还可以选择在环境优美的餐厅用餐。同时为顾客提供多元化的服务项

29、目：柯达冲印、缴费通、洗衣店等等。,家乐福文化店不仅可以满足消费者的物质需求、同时也可以提供给周边居民生活上的便利！家乐福文化店致力于为顾客创造轻松、诚信、公平的购物环境，提供高质量低价格的商品。“文化人”以饱满的热情迎接每一位顾客的光临。B1有320个室内停车库位，店外有1300个自行车停车位。,北京华联沈阳五里河购物中心,北京华联五里河购物中心总体经营面积达5万平，整体结构分为，地上三层，地下停车场。具体布局规划如下：B1F：地下停车场：300个地下停车位；1F：摩登精品：化妆品、珠宝、名表眼镜、男女皮鞋、少女装、箱包、西式快餐、主题餐厅；2F：流行时尚：淑女装、男装、时尚休闲服饰、运动、

30、文胸、床品、童装、饰品、时尚手袋；3F：生活超市：综合超市、特色餐饮、美容美发、健身会馆等综合性服务项目；业内人士认为北京华联内部存在卖场动线设计不尽合理，品牌结构杂乱，业态规划特色不鲜明等问题。,该项目建筑面积面约为55,000 平方米，是集休闲、购物、娱乐、餐饮于一体的大型购物广场。北京华联五里河购物中心是由百货主力店、超市主力店和商业街购物中心组成。地上三层由摩登精品、流行时尚及生活超市三部分组成，此外，在地下中心还提供了400个停车位，来满足顾客到购物中心泊车的需求。作为沈阳发展核心战略中“金廊工程”南部商圈标志的北京华联购物中心，辐射和平区、沈河区及浑南新区经济文化发展中心30万人口

31、区域，在地域位置上具有不可复制的优势。,西武百货,沈阳西武百货是经商务部批准设立的独资企业，营业地点为五里河大厦群楼1-3层，营业面积15000平方米，定位是以经营国际知名品牌为主的奢侈品百货。这样一家携手众多国内外一线品牌的高端百货，对沈阳乃至周边城市的主力消费群体充满了诱惑，时刻激发着消费冲动；与此同时，沈阳周边庞大的消费潜力，也在不断反作用着高端品牌的“攻城略地”。西武百货便在这样的期许和刺激中走进沈阳零售业的视野。沈阳西武一楼，首先映入眼帘的是世界高级时装的独特陈列，与其引领潮流的服装设计和考究做工相互辉映。Louis Vuitton大型旗舰店、PRADA、Armani、Zegna、F

32、erragamo、Versace、Tods、Paul&Shark、Dunhill等国际一线品牌的时装、皮鞋、皮包及手表等配饰。沈阳西武二楼的服装：高贵典雅的Brooks Brothers、Ports、Lancel；带领潮流的Patrizia PePe、Samsonite、Longchamp等，BO高级音响。,沈阳西武三楼自成一角的高尔夫专区汇集了包括：Nike golf。如今，沈阳的高端百货正在打破一家独大的局面：中兴商厦的升级改造、新世界一店的继续发力、卓展的强势崛起、美美百货的姗姗而来，就在这样一个竞争四起的关键时刻，关于西武百货的众多传言如业绩差、卖假货等消费不胫而走。西武2009年销售

33、4个亿，可以支持西武正常维持。,沈阳世茂百货,世茂集团沈阳五里河项目东至青年大街，北至文体路，机场高速必经之地。项目占地面积18.1万平方米，预计建筑面积约150万平方米。南临喜来登、万豪等五星级酒店，与西武百货只有一街之隔。北有万科等成熟社区、辽宁最大的电子街-三好街以及将要建造的辽宁报业大厦。一期用地面积约为5万平方米，建筑面积约30万平方米。,沈阳世茂百货约59000平方米，地上共七层，计划2009年12月25日开业。沈阳世茂百货于2010年2月5日试营业。,亿丰时代广场,亿丰时代广场由上海亿丰集团投资逾35亿元在浑南奥体商圈打造的集商业、住宅、酒店、公寓为一体的超大型综合商业项目。项目

34、占地面积16万多平方米，总建筑面积近85万平方米，其中商业面积45万平方米，其中共配置近10000个停车位。,项目定位：（一）45万平休闲游乐主题MALL/沈阳一站式生活体验之都！运动休闲在亿丰、美食游乐在亿丰、时尚购物在亿丰；多功能、多业态、全龄层、全客层、全天候 汇聚“时尚购物、餐饮娱乐、运动休闲、旅游文化、商务展示”9大功能，多业态互补、目的性消费、主题化布局、规模化经营；（二）缔造沈阳首个休闲商业中心-奥体商圈!倡导“健康欢乐”的现代生活方式，营造“轻松便利”的休闲消费体验；立足大浑南，辐射大沈阳，“高起点、高质量、高效率”地促成沈阳首个休闲商业中心区-奥体商圈崛起！（三）引领全新生活

35、方式，构筑沈阳商业新地标!真正提供“一应俱全、一站消费、一步到位”的消费环境；全面提升城市消费功能，成为沈阳家庭消费、休闲游乐购物新地标；,亿丰时代广场深访信息,沈阳泛华广场,沈阳泛华广场是一个多功能综合大型开发项目，项目用地面积约为7.55万平方米，整体建筑面积约为46万平方米，具体包含国际化住宅、高端写字楼、综合商业中心、公寓式酒店等多种功能建筑单体。泛华商业广场定位为大型的、全方位的，集购物、休闲、娱乐为一体的购物中心，已签约麦当劳(McDonalds)、沃尔玛（Wal-Mart）、澳瑞特健身俱乐部、贝尔蒙公司（永和大王）、欧罗巴公司、味千拉面公司、金逸国际电影城、东横集团（东阳阁酒店）

36、、东方家园。,泛华广场购物中心在大浑南首次以24H Hi-end优质消费场为主题，以Y-Town创意青年情景购物为线，力求呈现“年轻”、“自我”、“活力”的生活理念。进而通过运动休闲Block创意板块，向消费者传递崭新的价值取向LOHAS生活方式，定义东北最大、最具特色的乐活式创意青年集合消费场。目前，泛华广场已经开业，沃尔玛等店经营惨淡。,金廊地区的租金水平,目前，金廊商圈典型商业租金水平如下：家乐福文化店：一楼店铺约300500 元/平/月，二楼三楼商铺约700900 元/平/月。超市内70%商品家乐福自营，30%为返点形式，返点范围在20%左右。辽宁工业展览馆：展馆内二楼档口费用平均约7

37、001200 元/平/月，以9平米档口为例：费用购成租金（给展览馆）430-500元/平/月+给主业300-500元/平/月+200管理费，档口空间越大，每平米付给展览馆的费用越高，相对比，一楼档口给业主的租金略少一些，三楼只有租金费用，200元/平/月。青年大街临街商铺：约300500 元/平/月。西武百货：属于联营方式，按营业额的2025%抵扣租金。北京华联沈阳五里河购物中心租金：全部是租金的情形，租金范围8-13元/平/月，1层、2层租金为13元/平/月，包含所有管理等费用。北京华联超市：超市自营占总体的65%，35%返点，正常返点范围在15%左右，在商场整体有促销活动时，返点更低，为5

38、%返点。超市外的商铺400-800元/平/月。皇朝万豪酒店：一楼服装精品店 6001000 元/平/月。电视台后身的餐饮一条街租金：50120元/平/月。文体路租金：70-200元/平/月，例，唐苑旁396平方米，每年47万租金。,沈阳商业环境研究,沈阳商圈介绍太原街商圈及商圈内典型商场分析中街商圈及商圈内典型商场分析金廊商圈及商圈内典型商场分析金廊青年大街商业分布（商场和写字楼）沈阳餐饮娱乐市场,沈阳娱乐市场分布,沈阳娱乐业主要以洗浴和KTV为主。沈阳的KTV及洗浴中心的分布如下图所示，KTV主要分布在和平区和皇姑区，和平区占32.56%，洗浴主心的分布情况与KTV类似，主要是集中在和平区和

39、皇姑区，和平区占36.92%。KTV主要集中在铁西建设大路，和平区南五马路、南京南街附近，沈河区北顺城街附近。东北较有特色的二人转剧院，在市内五区均有分布，较为知名的刘老根大舞台主要分布在铁西区、和平区、沈河区。,KTV在沈阳各区分布图,洗浴中心在沈阳各区分布图,沈阳娱乐市场分布,沈阳餐饮地区分布,和平区是沈阳的经济文化中心，餐饮分布和平区占总量的30.25%。,主要餐饮娱乐区域分布,沈阳的餐饮娱乐分布区域介绍：沈阳的餐饮娱乐分布，一种是在沈阳的各商圈内，主要集中在太原街商圈、中街商圈，主要以连锁性的快餐和特色小吃为主。娱乐项目以影院、KTV、咖啡厅等室内项目为主，而沈阳的餐饮娱乐单体店主要分

40、布在如下各街路：沈河区奉天街餐饮娱乐街沈河区十一纬路皇姑区长江街铁西区建设大路铁西区兴工街铁西区滑翔凌空二街和平区南五马路、太原南街和平区西塔韩国一条街,中街、太原街餐饮娱乐分布,沈阳商圈内的餐饮、娱乐业态分布较为广泛，太原街商圈内，包含的主要餐饮娱乐如中影百老汇，新世界三店的港仔茶餐厅、丽湖蒸菜、千国韩式料理、赛百味、小乔回转寿司、卡迪芙莱儿。而伊势丹的特色风味也较多，如东南亚风味餐厅、咖啡厅、日式西餐、泰国餐厅、鱼漫日本料理、大田石锅、东京咖啡、皇品食客、罗尼奥、麻辣香锅、ICHIDO宜芝多、麦之穗，还有美美的哈根达斯等。中街里除各种风味小吃外，中街新玛特的面包花园、吉昌韩式、家食乐、麻辣

41、新天地、牛巴店、仙踪林、小乔回转寿司、新都铁板烧、雪梨吧，大悦城阿叉炖品、佰果捞芒果皇后主题餐厅、北海道满吃、茶太屋、桂林人、加乐比意式餐厅、茗星粗菜馆等，娱乐业态包含光陆电影院，永乐电影城，音乐虫KTV等。沈阳太原街商圈，中街商圈的餐饮娱乐业态丰富！,中街、太原街内详细的餐饮娱乐资料另提供EXCEL文件。,太原街餐饮娱乐场所掠影,中街餐饮娱乐场所掠影,奉天街娱乐餐饮分布,奉天街餐饮娱乐场所掠影,西塔娱乐餐饮分布,西塔餐饮娱乐场所掠影,长江街娱乐餐饮分布,长江街餐饮娱乐场所掠影,建设大路娱乐餐饮分布,建设大路餐饮娱乐场所掠影,太原南街及南五马路娱乐餐饮分布,太原南街及南五马路餐饮娱乐场所掠影,

42、兴工街娱乐餐饮分布,兴工街餐饮娱乐场所掠影,凌空街娱乐餐饮分布,凌空街餐饮娱乐场所掠影,十一纬路娱乐餐饮分布,十一纬路餐饮娱乐场所掠影,租金情况小结,商圈内的百货商场、购物中心里的餐饮娱乐业态主要是以租金形式为主，租金范围在410元/平/天，很少有返点的形式进行利润分配。沈阳市主要餐饮娱乐街上的餐饮娱乐项目的租金范围如下：,项目周边基础资料,沈阳人口信息项目周边人口信息项目周边交通信息,沈阳人口信息,单位：人,周边城市人口信息,单位：万人,项目周边区域,北部：至十三纬路,本项目向北至十三纬路，项目研究区域为青年大街、风雨坛街和十三纬路所包围的区域。,本项目向东至富民街，富民街以西的区域为本项目

43、研究区域，经过富民桥到达浑南地区。,浑南地区的浑南站街道和五三街道为本项目研究区域，而东湖街道未开发，因此不列入研究范围。长白地区研究整个长白岛地区。,本项目向西包含整个三好街地区，到达光荣街，光荣街以东为项目研究区域。,本 案,东部：至富民街,南部：至浑南,西部：至光荣街,项目周边街道分布图,项目周边人口特征,人口结构特征和平区,人口结构特征沈河区,人口结构特征东陵区,人口结构特征浑南和长白地区,浑南地区浑南规划面积 120.6 平方公里，其中浑河沈阳城市段面积 39.75 平方公里，现有人口 25 万，浑南总体规划为高新技术产业区、高档次商务中心区、高品质居住区、高等级大学城和浑河观光旅游

44、带。这些新增的人当中，除了政府部门公务人员外，还有很多都是随着一个个的高新技术企业进驻浑南的，Intel、Sony、IBM、LG等国际知名品牌座落于浑南地区，浑南企业员工约有10万人，这些人口的平均素质都很高。这也使得浑南新区的总人口素质得到大幅度提升。据初步统计，如今的浑南新区，超过20%的人口拥有大专以上学历。长白地区长白地区位于沈阳市浑河以南，和平区南部。现辖区总面积10.84平方公里，规划人口17.5万人，长白地区原住人口1.6万人，而由于越来越多的高端住宅项目建成，更多的人口将进入长白地区。长白地区的主要住宅项目有万科城、格林生活坊、中海国际社区、新加坡城、翰逸华园、九州.海景汇、远

45、洋天地、深航翡翠城等，目前，长白岛楼市价格处于高位，且不断成熟的配套设施及生活氛围也加大了区域楼盘的升值潜力。长白岛地区是最具发展潜力的地区之一。,项目周边机关事业单位云集,项目周边事业单位云集，项目周边约有事业单位30余家，高校6座，医院4座，以及高档写字间，聚集众多的城市白领，再加上鲁美学院和音乐学院学生，喜欢追赶时代潮流，消费能力强，因此，他们都可以成为本项目的目标顾客。,A：东北建筑设计院、东北电业管理局、辽宁规划设计院、辽宁省水利勘探设计院、沈阳市青年宫B:东北大学C:辽宁省科学委员会、鲁美学院、医大二院、沈阳中医研究院、辽宁工业展览馆、D:辽宁省标准局、辽宁省劳动厅、沈阳音乐学院、

46、辽宁电台视，沈阳电视台、辽宁省委党校E:陆军总院、二中、东电医院、沈阳市政府行政审批大厅、中科学金属研究所、药科大学、辽宁省气象台F：沈阳科学宫、沈阳市图书馆、沈阳市妇女儿童活动中心、G:沈阳大学师范学院、中科院自动化研究所、沈阳市城建管理局、沈阳园林科研所、药科大学H.沈阳市交通局、沈阳广播电台、九十一中学,项目周边事业单位示意图,项目周边高档住宅小区,沈阳高端住宅均云集于此，盛华苑、假日.伊丽雅特湾、五里河大厦、艾特国际公寓等项目，聚集沈阳最高端人群。项目周边高档住宅名录：,周边基础资料小结,项目位置说明作为沈阳发展核心战略中“金廊工程”南部商圈标志化的购物场所，辐射和平区、沈河区、东陵区

47、及浑南新区经济文化发展中心70万人口区域，毗邻皇朝万豪、喜来登、华新国际、五里河城、河畔花园、万科紫金苑、新世界花园、帝王国际花园、盛华苑等高档商务住宅休闲场所；与东北最大的“IT硅谷”三好街相连，怀抱于省、市广电、电视传媒中心，周围覆盖沈阳盛京医院，陆军总院、沈阳市图书馆等公共设施，与会展中心、奥体中心、21世纪广场及东北大学、沈阳音乐学院、鲁迅美术学院、沈阳理工大学等8家沈城名门学府，6个高新科技园以及拥有Intel、Sony、IBM、LG等国际知名品牌的浑南新区接壤，具有不可复制的地域优势。项目周边未来人口变化情况 预计沈阳近几年人口数量不会大幅变动，但项目周边浑南新区及长白地区，目前有

48、正在建设楼盘，尤其是长白地区，有十几个楼盘正在建设，未来五年内会有大量人口入住，所以长久看，虽沈阳市内人口不会有大幅变动，但华丰项目周边地区人口会有大幅增加。,2010年3月初统计的商品房上市均价,项目周边人口数据,项目周边道路状况,目前，项目周边南北走向道路主要有青年大街，五里河街，东西走向道路主要有文萃路、文兴路、文体路，各道路状况如下：,项目周边道路状况表,车流量、人流量监测说明,注：代表车流方向,监测说明：表示步行街客流监测地点。共监测四条街、路的车流量及人流量，即青年大街、五里河街、文萃路、文体路。监测过往的车辆数据，不包含公交车及大型客车，监测过往的行人数据。监测日期内，每天7：3

49、019：00时对指定街路的车流进行监测，每半小时监测10分钟车流数据，将每小时内的每半小时监测的10分钟数据乘以3，然后相加，做为一个小时的车流量数据。同时对文萃路、青年大街、文体路的客流量进行监测。,3,1,2,1,4,车流量监测结果,注：车流量计算是从7：3019：00全天的客流,车流量情况,青年大街,五里河街,青年大街在上班早高峰7：00-8：00及下班晚高峰即17：00-18：00车流量最高，平均在10000车次每小时。五里河街的车流变化差异不大，五里河街是双向二车道，车流量较小，每小时车流量最多1428车次。,车流量情况,文体路,文萃路,文体路的车流量周末在11：00-12：00达到

50、顶峰，最高每小时为1680车次，而工作日上午车流量均较高。文萃路是单行线，工作日早高峰和晚高峰的时候，车流明显增多，周末全天各时段车流量变化不大。,人流量监测结果,单位：人次,文萃路的人流较略高于其它几条街，全天的人流量为12126人次，文体路的人流量较小，全天仅为4389人次。,人流量情况,五里河街,青年大街,青年大街在上班早高峰和晚高峰人流量较大，最多每小时人流量可以达到1764人次。五里河街全天的人流量每时段均有波动。,人流量,文体路,文萃路,文体路人流量在早高峰和晚高峰时段较多，而文萃路在工作日早、晚高峰人流量较高，周末全天无明显差异。,车流量、人流量总结分析,从全天监控数据可以看出，