8月萍乡房地产市场报告92p.ppt

《8月萍乡房地产市场报告92p.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《8月萍乡房地产市场报告92p.ppt（92页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、萍乡房地产市场研究报告,策划招商部2013.8,萍乡宏观经济及房地产市场概况,宏观市场分析,壹,萍乡市发展规划,萍乡市宏观经济,萍乡市位于江西省西部，东接宜春市、安福县；南邻永新县、湖南茶陵县；西连湖南攸县、醴陵市；北接湖南浏阳市。萍乡市辖2个市辖区（安源区、湘东区），3个县（上栗县、芦溪县、莲花县）政府驻地安源区。,萍乡简介,江西对外开放的西大门,湘赣两省边界,华东地区的西大门,全市常住人口中，居住在城镇的人口1097350人，占总人口的59.17%；居住在乡村的人口757160人，占总人口40.83%。同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口占总人口的比重上升了19.99个百分点,萍乡

2、人口,2012年萍乡人口萍乡市统计局,萍乡于公元267年建县，距今已有1700多年历史，古称“湘赣咽喉”、“吴楚通衢”，近代更因煤炭的大规模工业化开采而被誉为“江南煤都”，更有“赣西明珠”的美誉。,萍乡印象,秋收起义纪念碑,武功山,安源路矿工人纪念馆,萍乡安源：江南煤都，中国共产党领导的工人运动策源地和湘赣边界秋收起义策源地。,武功山：以自然风光为主要特色的山岳型风景区，同时也为国家AAAA级风景名胜区。武功山已成功入选首批世界自然遗产预备名单。,安源煤矿,资源富饶，特色明显,萍乡资源,萍乡农业素以精耕细作闻名，是江西有名的水稻高产区；耕地面积5.27万公顷。矿产资源丰富，主要矿产资源有煤、铁

3、、锰、铜、钼、钨、铝、石灰石、高岭土、花岗岩、矿泉水等36种。煤炭远景储量达8.52亿吨，铁矿储量达6760万吨，各种非金属矿产资源具有十分广阔的开发潜力。,资源富饶 特色明显,萍乡钢铁有限责任公司,萍乡水稻,萍乡煤炭,萍乡交通四通八达，是赣湘交通中心，构筑了以昌金高速、萍洪高速为高速通道，以319国道、320国道交叉组成的“大十字”主干线，形成了贯通全市，通达四邻，延伸全国的交通路网格局。,萍乡交通,319国道、320国道交叉组成的“大十字”主干线，贯通全市,萍洪高速：长沙-浏阳（洪口界）-萍乡昌金高速：樟树（昌傅）-萍乡-金鱼石,浙赣铁路、杭南长高铁,昌金高速,萍洪高速,十字干线,萍乡GD

4、P,近年GDP快速增长带动房地产高速发展，2012年达到733亿,GDP增速与房地产发展关系,4%-5%,5%-8%,大于8%,小于4%,萎缩 停滞 稳定发展 高速发展,萍乡市为14%,2012年，萍乡市GDP达到733亿元，在江西省排名第9位；近年来，萍乡GDP增速一直持续保持在13%以上,数据来源：萍乡市统计局,萍乡居民收入,全年在岗职工的人均收入持续保持两位数增长，人均可支配收入不断提高为房地产发展提供坚实基础。,数据来源：萍乡市统计局,萍乡总体规划,建设国家园林城市；强化历史传承，弘扬城市文化，提升城市知名度；彰显城市特色，打造中部地区品牌宜居城市。,规划形成“一主四片”的城市空间结构

5、,“一主”是指主城区，由安源区、萍乡经开区、上栗福田镇、彭高镇、赤山镇沪昆高速公路以南地区组成。“四片”分别指湘东片区、芦溪片区、上栗南部片区（沪昆高速以北）、麻山片区；,城市人口规模预测,到2015年，城市人口规模达到72万人，其中主城区58万人，湘东城区14万人。到2020年，城市人口规模达到80万人，其中主城区63万人，湘东城区17万人,湘东区,中心城区（安源区）,重点片区规划,萍乡目前正处于拉大城市框架，拓展发展空间的进程中，重点发展方向为：城北开发区和安源新区,萍乡目前呈现两条发展主线：东西以湘东工业园区经济发展为主线，南北以城北开发区及安源新区为主线市中心发展空间有限，用地性质逐渐

6、向纯商业中心地位转变安源新区依托丰富的旅游资源，加上政府强有力支撑，将打造城萍乡的城市休闲旅游区。城北开发区依托政府强势推动，政府已着手打造新区，未来将成为萍乡的政治金融中心,重点片区建设,居住用地,农田,村镇企业用地,解读：安源新区位于萍乡市区东南部，开发总面积为10平方公里，安源新区总体规划面积为10平方公里，实行高标准规划、高起点设计、高规格定位、高质量建设，将成为一座充满“欧式风格”的“花园城市”。从2001年起，已完成建设投资35亿元，建成9条道路、两个广场，实现了水、电、通讯设施的到位。如今，随着宽阔整洁的萍安大道、井冈山大道、韶山路等主干线的通车，世纪广场、安源广场的建成开放，典

7、雅素洁的区行政中心的投入使用，安源新区的框架已基本形成，,安源新区作为十年来的城市发展重心，市政生活等相关配套充足，依托旅游资源，目前房产项目较多，档次也较高,萍乡宏观环境总结,经济发展层面国民经济快速增长，经济发展强劲 近年来国民经济快速增长，人均收入持续保持两位数增长，为房地产发展提供坚实基础；产业发展层面农业坚实产业繁荣，工业发达实力雄厚 萍乡是国家商品粮基地、国家商品渔基地，也是江西的重点能源基地；规划建设层面老城区土地稀缺，新城区开发后劲持续增强 老城区发展空间有限，土地稀缺，用地性质逐渐向纯商业中心地位转变；安源新区依托丰富的旅游资源，加上政府强有力支撑，将打造城萍乡的城市休闲旅游

8、区，目前房产项目较多，档次较高，未来将成为高档楼盘聚集地城北开发区依托政府强势推动，政府已着手打造新区，未来将成为萍乡的政治金融中心,宏观市场分析,贰,萍乡市发展规划,萍乡市宏观经济,萍乡城市功能定位：新型工业城市；区域特色中心城市；区域性消费型城市；生态低碳宜居城市,改造提升传统优势产业，加快新型产业的发展，打造江西省重要工业城市,依托交通区位优势，面向赣湘两省华东与中南、西南地区日益增长的经济、文化、技术、人员交流的需求，构架“内陆桥”，使萍乡成为区域特色物流集散中心、赣湘边界地区区域中心城市。,依托人文和自然资源优势，面向赣湘乃至更大区域内的市场，强化文化、旅游、商贸核心城市功能，把萍乡

9、打造成重要的区域性消费型城市。,加强生态建设，致力于环境保护，倡导低碳经济，建设宜居和谐萍乡城。,萍乡城市发展战略,区域发展战略,新型城镇化发展战略,都市区发展战略,主城区规划战略,东融鄱阳湖生态经济区，西接长株潭城市群,构建“一带两翼两廊”主体空间结构及战略功能区,差异定位、功能统筹、统一协调、共同发展,以主城区为中心的整合带动，形成“一主四片”都市区发展框架，统筹城镇发展、产业发展和生态建设,发展战略,萍乡城市总体规划：“一核两翼”的城市布局,老城区,萍乡市发展按照“一核两翼”的城市布局，一核为城市中心城区，两翼为湘东区、芦溪县。总体城市分为一城两个组团，中心组团以及湘东组团，中心组团为市

10、政府、安源区政府、经济开发区所在地，所辖4个片区；湘东区组团为湘东区政府所在地，独立成为一个片区；,新城区,（中心城区）安源区,芦溪县,湘东区,萍乡发展规划城市总体规划,湘东区,中心城区（安源区）,萍乡目前正处于拉大城市框架，拓展发展空间的进程中，重点发展方向为：城市北部开发区和安源新区,萍乡目前呈现两条发展主线：东西以湘东工业园区经济发展为主线，南北以城北开发区及安源新区为主线，从市场扩张角度来看，南北向尤其是北向开发区为城市发展重心市中心发展空间有限，用地性质逐渐向纯商业中心地位转变安源新区依托丰富的旅游资源，加上政府强有力支撑，将打造城萍乡的城市休闲旅游区。城北开发区依托政府强势推动，政

11、府已着手打造新区，未来将成为萍乡的政治金融中心,开发区,老城区,安源新区,城西片区（湘东工业园）,小结,萍乡市发展按照“一核两翼”的城市布局，湘东区以及芦溪县为城市中心城区的两翼。萍乡目前呈现两条发展主线：东西以湘东工业园区经济发展为主线，南北以城北开发区及安源新区为主线，从市场扩张角度来看，南北向尤其是北向为城市发展重心。,萍乡市房地产市场,叁,萍乡市房地产市场格局,萍乡市20122013年8月土地出让情况（工业用地除外）,萍乡市20122013年8月土地出让情况（工业用地除外）,萍乡市20122013年8月土地出让情况（工业用地除外）,萍乡市20122013年8月土地出让情况（工业用地除外

12、）,小结:2013年1月8月共成交16宗土地，土地面积共59.83万方，成交金额14.92亿元。16宗土地，成交价基本以底价成交，总体溢价率不高。2012年共成交10宗土地，土地面积共26.92万方，成交金额5.98亿元。,【住宅均价】萍乡市住宅均价近几年保持持续增长的走势，12年均价达到3798元/平方米；11年受调控影响，住宅销量下跌，但总体趋势还是延续上升走势，12年去化面积为71万方；,全市4个板块，其中安源新区作为十年来的城市发展重心，市政生活等相关配套充足，房产项目较多，档次也较高。,市中心区域以老城区为基础形成，目前主要房地产项目分布在老城区以及安源新区；安源新区作为近十年来城市

13、发展的中心，已经颇具发展规格，生活等相关配套已经相当完善；城东新区作为未来的城市发展重心，未来新政府的搬迁地，发展潜力巨大。,【楼盘分布】目前在售楼盘集中在安源新区、中心区及经开区,城西区,经开区,安源新区,城中心区,萍乡市市中心板块房地产市场,市中心板块依托市中心城市资源，目前处于全市最高价，均价主要集中在4000-6000元/平方米左右,核心驱动力：城市资源,不利因素：环境质量,客户来源：比较分散,超市、商场、消费场所等成熟配套萍乡一中、二中、医院等教育医疗机构,环境质量差，生活质量不高交通拥挤,目前市区在售楼盘不多，未来土地放量主要以城市改造为主，数量有限从政府规划来看和城市建设来看，未

14、来将主要承担商业中心职能,客户比较分散，自住客占据很大比例,未来发展趋势：商业中心,凤凰天城,中心板块,中心城区楼盘基本情况,个案研究-凤凰天成,项目户型配比,个案研究-凤凰天成,相关图片：,外立面,小区园林,点评：,凤凰天成项目由本地具有长期开发经验的开发商经营，在当地颇具口碑，而且项目本身定位于高端住宅小区，档次在本地较高，购买群体主要为经商人士、萍乡市较高收入人群、投资客。营销中心单独成栋，在营销上注意营销人员的整体形象和服务，购房者采取预约以及一对一的服务。现代装饰主义风格与简洁的园林小品展现出高端气质。,个案研究-凤凰天成,个案研究-香寓,相关图片：,点评：,香寓虽然号称豪宅设计，但

15、是在营销中心缺少相应的营销人员，且营销服务与萍乡其他楼盘相仿，服务较差。在施工现场，呈现脏乱差的问题，极大影响了项目形象，与香寓市中心豪宅定位不相符。外立面虽走现代风但是用料，设计还是不够时尚。,外立面,营销中心,本案地图,个案研究-香寓,地块被道路分割且沿街狭长，纵深不够，而且在公园边上放置高层，阻隔了整个楼盘的景观延伸，布局时应考虑将高层放在地块角上，让整个楼盘享受公园的景观，把公园融为楼盘的中央绿地。,个案研究-香寓,131m2,147m2,户型中心的空间浪费，没有得到很好的利用，两个卧室朝北而卫生间朝南,两个次卧的布局太同质化。,户型布局方正，空间利用率大，主卧带观景阳台，南北通透，一

16、楼带私家花园。,个案研究-香寓,个案研究-汇蓝国际,个案研究-汇蓝国际,营销中心,外立面,外立面走现代风格，但是涂料和颜色搭配很显旧，在当地酸碱度较高的雨水侵蚀下已经开始斑驳。营销中心昭示性不强，藏在正在施工的项目里，不利于项目高端形象的展示。,个案研究-汇蓝国际,主力户型,两房两厅两卫一阳台 建筑面积为100.93。主卧宽度不够，卫生间的摆放浪费了空间，不通透。,两房两厅一卫三阳台 建筑面积为102.41布局合理，主卧视野好。,个案研究-汇蓝国际,主力户型,两房两厅一卫三阳台 建筑面积约122.65，客厅进深不够，稍显局促，房间设计通风不够，整体布局不够合理大气。,四房两厅两卫双阳台 建筑面

17、积约143.28151.92。南北通透，动静分区，入户花园和南面阳台的空间没有很好利用。,个案研究-汇蓝国际,一、中心区房价与其他板块相差不大，主要是环境和发展潜力大大减分，未来卖的最好，最贵的房子出现在各板块与中心区的交接处。二、板块楼盘多以单栋，线条形式，完整的成片小区不多。三、中心区楼盘园林质量普遍很低，受地块很成本限制大。四、楼盘风格在向现代化，都市化转变，但设计理念和高度都一般，容易被超越。五、在产品打造上缺乏新意。六、城市中高阶层将会开始一场从中心区向城东和安源新区迁徙的过程。,中心区小结：,萍乡市安源区房地产市场,萍乡发展重心安源新区,居住用地,农田,村镇企业用地,解读：安源新区

18、位于萍乡市区东南部，开发总面积为10平方公里，安源新区总体规划面积为10平方公里，实行高标准规划、高起点设计、高规格定位、高质量建设，将成为一座充满“欧式风格”的“花园城市”。从2001年起，已完成建设投资35亿元，建成9条道路、两个广场，实现了水、电、通讯设施的到位。如今，随着宽阔整洁的萍安大道、井冈山大道、韶山路等主干线的竣工通车，开阔壮观的世纪广场、安源广场的建成开放，典雅素洁的区行政中心的投入使用，安源新区的框架已基本形成，,安源新区块依托旅游资源，未来将成为高档楼盘聚集地,核心驱动力：教育、休闲配套,萍乡爱国主义教育基地萍乡高专傩文化公园,未来发展趋势：,主流：高专附近楼盘仍然以教育

19、为主要卖点，成为中档盘集聚地新趋向：往南拓展过程中，在青少年爱国教育基地附近及秋收起义广场附近。新的土地供应：主要集中在安源新区的老矿区，青少年爱国主义教育基地附近,客户来源：,政府单位职工企业、事业单位员工为子女上学购房的乡镇客户,香溪美林,东方巴黎,龙飞锦绣山庄,佳境天城,安源新区楼盘基本情况：安源新区以120平米以上的大三房为主力户型，市场接受度较高；,项目户型配比情况,个案研究-星城国际,个案研究-星城国际,外立面不统一，涂料品质不高，色调太过杂糅，不能体现整体建筑风格。,个案研究-星城国际,半合围式布局，获得最大的沿街展示面和集中的中央园林，导致部分产品朝向不好，合围内部产品和园林日

20、照时间短，使项目内部给人阴暗的感觉。,个案研究-星城国际,项目户型分析,80m2,95m2,45m2,个案研究-星城国际,户型配比户型,个案研究-龙飞锦绣嘉园,个案研究-龙飞锦绣嘉园,北美风情的新古典主义外墙，涂料和贴片具有一定品质，色彩搭配稳重，低调，符合小区气质，暗色的处理让外墙在当地较差的大气环境和酸雨的侵蚀下不易显旧。但外立面与小区的硬化格格不入，拉低了项目的整体形象。,个案研究-龙飞锦绣嘉园,合围式布局，重点突出中央水系景观，60多米宽的中轴水景景观长廊以喷泉水池、多功能广场、中心喷泉、休闲池为主题，配以水面、树木、建筑小品、凉亭等小品，很好的做到了人车分离。但是规划形式略显呆板。,

21、个案研究-龙飞锦绣嘉园,个案研究-龙飞锦绣嘉园,个案研究-龙飞锦绣嘉园,项目户型配比,个案研究-香溪美林,个案研究-香溪美林,暖色调，略有地中海风格的外立面与西班牙风情的园林很好的融合，但该色调不耐脏，长时间易显旧，若园林不注重养护，物管不到位易使项目有破旧感。,个案研究-香溪美林,依据地势，打造原生态居家理念，道路包围环境，环境包围建筑。充分的运动空间。西部风情泳池、中心景观区、西班牙景观大道，高尔夫练习场和幼儿园景观区。南北“山峪式景观带，东西风景走廊。,个案研究-香溪美林,阔达客厅配阳光房，风光通透独立的餐饮与起居空间方正明厨主卧配内阳台，次卧送落地窗带入户花园,布局紧凑入室直对卫生间南

22、北不完全通透,个案研究-香溪美林,萍乡市城东区房地产市场,萍乡发展重心城东新城区，目前均价在4000元/平方米左右,萍乡新城区空间发展规划,开发时序,解读：萍乡新城区位于萍乡高新技术工业园北区与东区之间，定位为萍乡“极化中心，跳跃发展”的重要平台，是以行政办公、商贸服务、文教体育、生活居住五大功能为主导的新城市中心；,城东板块（经济开发区）依托市政府搬迁，政府将此处打造城开发区现代生态居住区，行政中心兼商业中心及体育休闲中心。,核心驱动力：升值潜力、环境,玉湖、市政府行政中心、田中湖、体育休闲广场。,不利因素：,生活配套缺少市政交通缺少,客户来源：,投资客户改善居住环境客户政府公务员,城东区楼

23、盘基本情况,从成交看客户对玉湖新城的品质很认可，萍乡高层客户群也都集中到了本项目,个案研究-玉湖新城,个案研究-玉湖新城,个案研究-玉湖新城,一期园林布局合理，小区景致不错，建筑立面选材合理，显档次,二期建筑立面有所改变，小区品质感不如一期,个案研究-玉湖新城,项目尽享玉湖和休闲广场两大优势资源，小高层安排在湖边位置阻挡内部多层业主视线，对小区整体效用的提高不利，但项目在萍乡本地客户心中仍是高品质楼盘,个案研究-玉湖新城,项目户型分析,三房两厅两卫户型面积：127-152户型方正，南北通透动静分离，分区合理餐厅、厨房、工作台三位一体,个案研究-玉湖新城,项目户型分析,三房两厅一卫户型面积：11

24、4-124户型方正，南北通透餐厅、厨房、工作台三位一体动静不分区,个案研究-玉湖新城,项目成交情况,个案研究-四季花城,个案研究-四季花城,外墙采用涂料，色彩搭配不好，易显旧。道路硬化较好，但小品处理的不好,个案研究-四季花城,合围式布局，休闲广场、小品景观、喷泉池虽有设置，但档次感缺失，园林较一般。,个案研究-四季花城,项目户型分析,D2户型：两房两厅一卫 建筑面积约：85经济实用，户型方正动静分离飘窗设计给居家生活带来更多美景和宽阔视野。,个案研究-四季花城,项目户型分析,C户型：三房两厅两卫双阳台 建筑面积约：127四面采光双阳台设计动静分离,个案研究-四季花城,项目户型分析,B2户型：

25、三房两厅两卫带空中花园 建筑面积约：138.38户型设计方正，适用大方明厨设计清新敞亮空中花园和景观阳台与客厅相拥干湿功能设计巧妙，真正实现功能的合理分区缺点是客厅作为主要活动场所没能朝南,个案研究-四季花城,萍乡市城西区房地产市场,城西板块是主城区城市的延伸，因距市中心较近，受市区影响较大,楼盘以居住类物业为主，价格在4000-4800元/。,核心驱动力：升值潜力、环境,随着立交桥的通车，1000米直达绿茵广场，已成了离市区最近的“世外桃源”。,不利因素：,生活配套缺少市政交通缺少区域发展面积小,客户来源：,改善居住环境客户政府公务员,城西板块基本情况,个案研究-学林雅苑,个案研究-学林雅苑,项目户型分析,个案研究-学林雅苑,两房户型设计,项目户型分析,个案研究-学林雅苑,户型：三房两厅两卫带空中花园 户型设计方正，适用大方明厨设计清新敞亮空中花园和景观阳台与客厅相拥干湿功能设计巧妙，真正实现功能的合理分区4.5米大客厅，尽显主人尊贵大气,萍乡市房地产小结,全市4个板块，安源新区作为未来的城市发展重心，已较为完善，市政生活等相关配套充足，房产项目较多，档次也较高；萍乡市房价处于江西省中低水平，投资投机行为较少，主要依靠自然力量上涨；萍乡市房地产市场总量较小，目前在售房源销售均价受少数楼盘影响较大，新推出楼盘主要以小高层和高层为主；,