华燕无锡上海城开包豪斯国际中心营销策略64PPT.ppt

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1、营销策略再探,提呈：上海城开(无锡)置业有限公司提于：2010年01月31日,本次探讨围绕两大核心问题,之于本项目的必然性,之于本项目的执行性,理念源于要求紧扣销售均价22000元/m2的必达指标华燕创新提出项目营销的核心理念非经验地标-包豪斯国际中心,包豪斯之于项目营销的必然性,营销如何透彻执行包豪斯,沟通索引,无锡市场是否支撑包豪斯理念无锡是否存在愿意为包豪斯埋单的客户项目是否具备支持包豪斯理念的硬件条件,如何围绕包豪斯 进行项目整合定位如何围绕包豪斯展开营销企划执行如何围绕包豪斯设定软件条件确保销售成功,上 篇：包豪斯之于项目营销的必然性,1.1 无锡市场是否支撑包豪斯理念？1.2 无锡

2、是否存在愿意为包豪斯埋单的客户？1.3 项目是否具备支持包豪斯理念的硬件条件？1.4 包豪斯是否具备丰厚的立足土壤&叫座又叫好的形象力、销售力？,1.1 无锡市场是否支撑包豪斯理念？,必然性1.1来自市场的支撑,来自城市的启发,无锡城市定位，无锡=长三角创意产业中心=中国工业设计名城城市国际化程度上升，现有22个国际建交城市，欧盟及北美占64%，日本占22%十一五规划中，至2010年，创意产业GDP总量目标应占到全市GDP总量的9，达500亿元十一五期间，创意产业GDP年均增长率不低于20，至2010年将提供25万就业岗位 外企输出国来源，日本占45%，欧盟占31%，美国占12%，韩国占8%，

3、其它国家占3%全市商住类土地成交逐年攀升。09年量价双双居冠，高品质综合体未来竞争加剧,滨湖区=无锡创意产业集聚区滨湖区五中心定位，注定区域成为城市未来发展的重要版块蠡园，国家级工业设计园，以创意产业为先导，成为城市现代服务业的战略主体&基地2007年，区域内外资企业达146家，外企输出国来源比例，欧盟美国日韩至2010年，将引进具一定规模的工业设计及相关企业300家，设计类人才2000名,必然性1.1来自市场的支撑,来自区域的启发,欧美创意产业高品质差异竞争,必然性1.1来自市场的支撑,市场给予的关键启发,1.2 无锡是否存在愿意为包豪斯埋单的客户？,全市写字楼客户来源，本地75%，长三角1

4、7%，国内其它地区5%，外资3%三大商务集群市中心版块：投资自用比例接近(投资:自用=57:43)蠡园版块：以自用为绝对主体(投资:自用=35:65)太湖广场版块：以投资为绝对主体(投资:自用=71:29)服务式公寓主力高端客户，集中于外籍高级经理人&港台及非本地高端商务人士&海归创业人士，一致对产品品质&舒适度提出较高要求，太湖广场版块表现突出,必然性1.2来自客层的支撑,来自城市的启发,写字楼客户来源，本地54%，长三角16%，国内其它地区5%，外资25%(欧盟美国日韩)写字楼自用投资比例居全市之首，入住率89%(市中心90%，太湖广场版块75%)典型写字楼项目，入驻企业中创意产业类所占比

5、重远远高于其它版块，形成区域特色当前常驻外籍人士9000人，其数量和房补足够支撑2-3个高端酒店式公寓(制造业房补4-5K/月，咨询业房补6-8K/月，金融业房补8-10K/月，当前区域唯一酒店式公寓佳城国际的租金水平，一房2-3K/月，二房5-8K/月)区域项目质素较低，难以满足客层需求，但入住率依然高企(佳城国际入住率高达85%),必然性1.2来自客层的支撑,来自区域的启发,国际化高品质产业聚集供求落差,必然性1.2来自客层的支撑,客层给予的关键启发,1.3 项目是否具备支持包豪斯理念的硬件条件？,三大商务集群市中心：传统政治金融中心，价高量大太湖广场版块：新行政中心，质高量大蠡园版块：依

6、托设计产业园打造现代服务业中心，价低质中量少去化高服务式公寓，集中在太湖广场版块&蠡园版块太湖广场版块：受益于政府南迁，价高质高蠡园版块：受益于生态环境及国家级产业园区，价低质低,必然性1.3来自产品的支撑,来自市场的启发,生态优越，高层观湖；轨交远期规划，快捷道路交通，为打造高品质项目奠定基础地处蠡园工业设计园区，产业聚集效应不容忽视紧邻高品质高价位高去化率的工业设计大厦，事实验证了华燕提出的通过差异定位&软硬品质打造，达成高价位销售指标操作思路的可执行性；同时，可形成联动效应集约型城市综合体规划，成功协同四位一体产品的互动&互补效应，成为制胜关键高品质感的建筑立面&造型，使项目具备迈进地标

7、级建筑准入门槛的条件区域未来主要竞争对象为万达广场，同时须承受其它版块高品质综合体的分流效应。软硬件品质打造、差异化的定位&切实执行，成为取胜关键,必然性1.3来自产品的支撑,来自项目的启发,地标级产业效应高品质差异化国际化,必然性1.3来自产品的支撑,产品给予的关键启发,1.4 包豪斯是否具备丰厚的立足土壤&叫座又叫好的形象力、销售力？,1919年，包豪斯的成立标志着现代设计的诞生，包豪斯被认为是全球设计类顶尖学府包豪斯的设计理论，使现代设计逐步由理想主义走向现实主义，即用理性的、科学的思想来代替艺术上的自我表现和浪漫主义包豪斯，被称为没有国界的设计语言。时至今日，无论是在建筑学、美术学、工

8、业设计，包豪斯在全球都占有主导地位对于言必称包豪斯的中国设计界，其意义比世界上任何国家都要独特因为它是中国设计界在复杂纷繁的20世纪时空中追求民生改善和现代化的自我实践指南针2010年1月12日，90年：包豪斯道路历史/遗泽/世界和中国文献展在清华大学美术学院美术馆开幕，成为国内设计界的盛会,必然性1.4来自包豪斯的支撑,来自全球的启发,无锡城市定位指出，无锡=长三角创意产业中心=中国工业设计名城在全力发展创意产业的指导思想下无锡正在打造10个产业集聚区、4个创意产业人才培训基地但，时至今日，无锡依然缺乏具备高记忆度&识别性的城市形象精神领袖,必然性1.4来自包豪斯的支撑,来自无锡的启发,影响

9、力无锡独有的生存土壤精神领袖缺失,必然性1.4来自包豪斯的支撑,包豪斯给予的关键启发,结合上述分析，可知,影响力无锡独有的生存土壤精神领袖,地标级产业效应高品质差异化国际化,国际化高品质产业聚集供求落差,欧美创意产业高品质差异竞争,包豪斯国际中心,市场支撑,客群支撑,产品支撑,概念支撑,包豪斯国际，是无锡城市给予的必赢机会亦是在未来高竞争环境下获得更大赢率的无二核心理念项目当前的硬件条件亦具备支撑的必要条件透彻且彻底的营销企划执行，将会为项目的叫好叫座创造充分条件,必然性上篇理性小结,蜂窝是一个成长与扩张完美结合的结构。蜂窝的扩张是最精巧的，可承受巨大的外来压力，并予以分担接受抵消。蜂窝模型是

10、基于消费者认知层次分析的品牌策略图谱,权威基础,功能利益,符号,情感利益,典型客户,个性,包豪斯国际中心,包豪斯国际，将成为目标使用者国际精英阶层-心中的Super Castle成为市场上让人引颈相慕的层峰之巅当项目具备了这样的品牌号召力之后，购买者必将奔走相告趋之若鹜,必然性上篇感性小结,下 篇：营销如何彻底执行包豪斯,2.1 如何围绕包豪斯 进行项目整合定位？2.2 如何围绕包豪斯展开营销企划执行？2.3 如何围绕包豪斯设定软件条件确保销售成功？,2.1 如何围绕包豪斯 进行项目整合定位？,甲级写字楼Grade A office,皇冠假日酒店Five-star Hotel,酒店式公寓Ser

11、vice Apartment,体验式配套商业Commercial Center,联 动&整 合,从需求出发，发现四者之间的联动整合关系，明确功能定位,国际精英阶层，需求与生活习惯&身份相匹配的品质硬件设施&软件服务；需求配套商业提供中西餐、咖啡、简餐、酒吧、雪茄吧、健身养身&美容场所、24小时便利店、银行个人终端；常驻客源(购买+租住)为主，其短时来访的客户&亲友，将为五星级酒店&配套商业输送客源,创意类企业，对办公空间的灵动性&公共空间的创意提出较高要求，对公共的交流&展示空间存在潜在需求；创意型人才对配套商业提出的要求，除与公寓住客重叠的部分外，对舒缓交流空间存在潜在需求；为其余三者输送客

12、源,洲际品牌，为项目整体提供高附加值&奠定品牌高度及力度；在吸纳酒店式公寓&甲级写字楼提供的客源的同时，为酒店式公寓&集中式商业输送客源；中餐厅外置，为配套商业打造高品质主力店，酒店住客对集中式商业提出与公寓住客类似的功能需求，并可能提出精品旅游购物需求,充分考虑其余三者的商业配套功能需求，短时间内以满足其余三者的需求为主；如招商成功，营运中期，将成为蠡园创意产业园区域内包豪斯特色国际精英商业体的代名词；远期，有望成为无锡市场非经验地标国际精英特色商业体,执行性2.1整合定位执行,甲级写字楼Grade A office,皇冠假日酒店Five-star Hotel,酒店式公寓Service Ap

13、artment,集中式商业Commercial Center,联 动&整 合,从功能定位出发，结合包豪斯核心理念，明确形象定位,空间的附加价值以现代经典艺术为空间内涵的核心精神，充分整合建筑&音乐&绘画&雕塑等艺术元素，打造功能与美学完美结合的艺术空间,紧扣蠡(园/湖)&(包豪斯)艺术2大关键坐标，完美建树项目市场形象形象的市场价值,执行性2.1整合定位执行,酒店式公寓Service Apartment,酒店式公寓：定位执行,国际精英阶层，需求与生活习惯&身份相匹配的品质硬件设施&软件服务；需求集中式商业提供中西餐、咖啡、简餐、酒吧、雪茄吧、健身养身&美容场所、24小时便利店、银行个人终端；常

14、驻客源(购买+租住)为主，其短时来访的客户&亲友，将为五星级酒店&集中式商业输送客源,酒店式公寓5-42层，52,000多平方米，582户取消独立的行政公馆概念和相应的面积段设置装修标准定为2500-3500元/平方米40层设为样板层(整层装修)所有楼层租售并举，以租带售公共部分及室内装修请国际大师主笔户型面积50-180平为主，不建议设过大户型,执行性2.1整合定位执行,甲级写字楼5-25层，31,000多平方米提供符合主题的菜单式装修方案装修标准定为2000元/平方米25层设为样板层，其观景单元作VIP签约室所有楼层租售并举，以租带售，建议售后返租。公共部分装修请国际大师主笔单层面积160

15、4.6平，建议分割为6个单元。平均面积200-350之间,甲级写字楼：定位执行,执行性2.1整合定位执行,甲级写字楼Grade A office,创意类企业，对办公空间的灵动性&公共空间的创意提出较高要求，对公共的交流&展示空间存在潜在需求；创意型人才对集中式商业提出的要求，除与公寓住客重叠的部分外，对舒缓交流空间存在潜在需求；为其余三者输送客源,体验式配套商业Commercial Center,充分考虑其余三者的商业配套功能需求，短时间内以满足其余三者的需求为主，提供舒缓交流空间、设计展示交流空间、中西餐、咖啡、简餐、酒吧、雪茄吧、健身养身&美容场所、24小时便利店、银行个人终端等配套商业业

16、态,体验式配套商业：定位执行,集中式商业1-4层，11,000多平方米符合包豪斯理念的外立面干挂石材以完整主题对外招租根据功能需求及使用习惯，结合包豪斯核心理念，以主力店为轴心，设定每一层的主题业态公共部分装修请国际大师主笔,执行性2.1整合定位执行,2.2 如何围绕包豪斯展开营销企划执行？,重要考虑因素,各类物业形态之间的兼容性、协同效应及抗性，强调各物业之间的整合及协同营销策划，以便使其产生互动增值效应复合性物业建设周期较长、盈亏平衡点较高、资金“持续稳定”回收的需要以经验型高成熟度的营销企划行为，支持非经验地标概念的落地执行,重要执行原则,整体高调入市，2010.2-2011.3售前营销

17、区间内，高主题性&延展性&延续性的活动&话题营销为主，以领导型人群制造涟漪效应，展开渐进式造势行为商业主力店招商先行，为公寓&写字楼提升附加值，为正式公开销售提升人气开盘，公寓先行，达成一定销售率后，根据客户累积&市场动态，启动写字楼,执行性2.2售前营销企划执行,开盘,整体形象预热&底商主力店沟通与谈判同步不定期的战略同盟签约仪式&媒体报导,展示中心公开,底商主力店意向达成主题活动&话题营销，公寓VIP认购,公寓硬广,售前阶段推广节点设定,2010.2,2010.3,2010.4,2010.5,2010.6,2010.7,2010.8,2010.9,2010.10,2010.11,2010.

18、12,2011.1,2011.2,2011.3,出地面,2月3号春节,执行性2.2售前营销企划执行,整体形象预热&底商主力店沟通与谈判同步不定期的战略同盟签约仪式&媒体报导,各阶段推广执行分解准备期,2010.2,2010.3,2010.4,2010.5,2010.6,2010.7,2010.8,2010.9,2010.10,2010.11,2010.12,2011.1,2011.2,2011.3,阶段性任务完成销售道具、现场包装、形象硬广、售楼处营建、销售培训、活动准备特殊销售道具：环保材质双楼书、护照式VIP卡，3G彩信、互动多媒体样板房现场包装：工地围墙形象硬广：高炮(太湖大道市口&枢纽

19、位置)诉求主题：无锡迎来包豪斯时代：非经验地标-包豪斯国际中心软文主题：强强联手，打造非经验地标-包豪斯国际中心展示中心营建(后详),执行性2.2售前营销企划执行,各阶段推广执行分解准备期展示中心,位置选择：毗邻项目基地建筑要求：面积4-500m2，挑高6m以上，临时建筑为宜，经典现代主义简约建筑，可回收环保材质为宜内部空间：一目了然且富于变化，于大气中彰显品质细节魅力，简约不简单，创造包豪斯式空间感受互动科技：配合沙盘，设计高参与感的互动声光电展示体验区，集中强化非经验地标的经验获知，参考良渚文化村博物馆互动设计软性环境：超前，环保，且选择极具包豪斯精神的软装元素，艺术装置与产品展示生动穿插

20、销售服务：销售人员须具备绅士&淑女的行为仪态，配备精通英语的外籍销售人员，销售接待符合国际会所水准,工业革命时期中国在沉睡，信息技术革命时期中国刚刚醒来，绿色革命中国正在引领全球,执行性2.2售前营销企划执行,各阶段推广执行分解准备期,阶段性任务根据市场环境，择时公开。开展与创意产业高相关性的植入式主题活动形象硬广：高炮(太湖大道市口&枢纽位置、高速枢纽)诉求主题：HELLO，BAUHAUS!非经验地标-包豪斯国际中心 体验中心盛大开幕软文：配合活动展开系列诉求活动推荐主题1：包豪斯90年(后详)活动推荐主题2：中国设计节绿色中国(后详),执行性2.2售前营销企划执行,2010.2,2010.

21、3,2010.4,2010.5,2010.6,2010.7,2010.8,2010.9,2010.10,2010.11,2010.12,2011.1,2011.2,2011.3,展示中心公开,各阶段推广执行分解展示中心公开包豪斯90年,主题介绍：2010年1月12日-18日，由清华大学美术学院副院长杭间教授与汕头大学长江艺术与设计学院副院长靳埭强教授共同策划的，作为纪念包豪斯创立90周年暨中国现代设计发展研究系列活动之一的“90年：包豪斯道路历史/遗泽/世界和中国文献展”在清华大学美术学院美术馆召开,执行性2.2售前营销企划执行,各阶段推广执行分解展示中心公开中国设计节-绿色中国,主题介绍：中

22、国设计节是中国影响最大、涵盖设计领域最全、国际化程度最高、专业化程度最强的设计节之一。参展机构都是国内外顶级的设计公司、设计协会、专业院校和产业企业的设计部门。内容涵盖工业设计、服装设计、平面设计、用户体验设计、界面设计、设计管理等多个领域(http:/www.ddfchina.org/ddfawards/design-festival-2009.html)植入2009年中国设计节主题活动绿色设计产业升级,执行性2.2售前营销企划执行,各阶段推广执行分解蓄水期,阶段性任务启动华燕在沪网络&金融平台公寓护照式VIP卡认购户外硬广&话题营销系列软文密集发表开展与创意产业高相关性的植入式主题活动针对

23、性开展创意作品征集活动,执行性2.2售前营销企划执行,2010.2,2010.3,2010.4,2010.5,2010.6,2010.7,2010.8,2010.9,2010.10,2010.11,2010.12,2011.1,2011.2,2011.3,底商主力店意向达成主题活动&话题营销，公寓VIP认购,硬广主题传播传播平台：高炮(太湖大道市口&枢纽位置、高速枢纽、市中心市口地段)诉求主题：包豪斯国际中心，领跑无锡豪峰时代软文话题营销传播平台：3大类17大网站5大通路，每月1波密集展开第1波：起跑2010!创想未来十年国际精英阶层奢享形态系列网络调查第2波：与非经验一起，体验惊艳第3波：创

24、意无锡起跑2010!无锡创意产业未来十年发展瞭望系列网络研讨第4波：包豪斯，创意无锡的精神归属第5波：解读包豪斯-包豪斯国际中心，领跑无锡豪峰时代,各阶段推广执行分解蓄水期硬广&软文,执行性2.2售前营销企划执行,各阶段推广执行分解蓄水期植入式主题活动,植入式主题活动推荐：与江南大学联手，展开跨界与融合-2010国际设计作品联展暨学术论,活动时间：2010年10月-12月主题介绍：2009年10月08日-12，由江南大学、瑞士文化基金会联合主办，中央美术学院、广州美术学院、同济大学、南京艺术学院协办，江南大学承办的跨界与融合-2009国际设计作品联展暨学术论在无锡展开，并将于09年10月-20

25、10年6月间，在北京、上海、南京、广州4市展开巡展。内容涵盖：CRISS&CROSS瑞士制造设计展；中瑞设计教学合作项目WUZU04-09回顾展；五校交流设计命题联展(包括：产品设计、环艺设计、视觉传达、DESIS09)网站：http:/,执行性2.2售前营销企划执行,各阶段推广执行分解蓄水期针对性主题活动,针对性主题活动推荐：与江南大学联手，展开我的包豪斯：创享非经验艺术时代作品征集活动,活动时间：2010年12月-2011年3月活动方式：与江南大学联办，借力其行业影响力，扩大影响，保证活动效果征集范畴：工业设计室内设计现代绘画装置艺术互动影像服装设计作品应用：工业设计作品，可成为皇冠假日五

26、星级酒店用品(如香皂灯具卫浴用品)室内设计作品，可成为公寓&办公楼样板间设计方案，并制作成互动影像成为极具体验感的销售道具；商业空间作品，亦可让主力店业主参与，成为实用室内设计方案绘画&装置作品，可放置与酒店&公寓&办公楼等室内公共场所，及酒店及公寓套房内服装设计作品，可成为物业人员服装，部分作品可作为租赁服装出租给业主参加派对,执行性2.2售前营销企划执行,各阶段推广执行分解蓄水期,阶段性任务累积客户；区域主流媒体销售型硬广出街；华燕自有渠道行销活动展开销售硬广：户外高炮(太湖大道市口&枢纽位置、高速枢纽、市中心市口地段)诉求主题：在非经验地标，做无锡最惊艳的业主渠道行销：针对华燕金融平台&

27、拥有10万会员的华燕会，展开投资型置业行销活动,执行性2.2售前营销企划执行,2010.2,2010.3,2010.4,2010.5,2010.6,2010.7,2010.8,2010.9,2010.10,2010.11,2010.12,2011.1,2011.2,2011.3,公寓硬广,各阶段推广执行分解盛大开盘,阶段性任务硬广宣告开盘信息；于展示中心，择日举办炫亮开盘暨我的包豪斯颁奖酒会活动，一线媒体全面报导,执行性2.2售前营销企划执行,2010.2,2010.3,2010.4,2010.5,2010.6,2010.7,2010.8,2010.9,2010.10,2010.11,2010

28、.12,2011.1,2011.2,2011.3,开盘,2.3 如何围绕包豪斯设定软件条件确保销售成功？,执行性2.3给包豪斯的软性支撑,关键词：附加值服务抗跌性回报,酒店式公寓亦即产权式酒店，指将公寓的每一个单别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时段的免费居住权根据其用途，可以分为酒店式商务公寓和酒店式度假公寓前者多建在经济比较活跃的地区，目标客户为商务人士后者则建于景色优美的旅游区，主要消费群体为旅游度假者,酒店式公寓的概念,包租型 即业主将公寓交由酒店管理公司统一经营，酒店管理公司每月付给业主固定金额作为投

29、资回报，也可看作是支付给业主的酒店房屋租金,执行性2.3给包豪斯的软性支撑,关键词：附加值服务抗跌性回报,酒店式公寓的经营及利润分配模式一,包租型投资及利益分配模式：,执行性2.3给包豪斯的软性支撑,关键词：附加值服务抗跌性回报,投资金额：100万元投资物业：50平方米精装酒店式公寓客房，2万元/平方米投资方式：一次性付清全部房款，并和酒店管理公司签订委托协议10年前10年收益：按照首付款的8%作为年度收益10年则为100万元8%10年=80万元后10年收益：若续约，则年收益为首付款的8.8%10年则为100万元8.8%10年=88万元,固定经营模式,购房附带委托经营协议书，业主无权协商和选择

30、，便于前期操作和统一经营管理用高额而稳定的回报吸引投资者，可以在促销和提高房价的同时，让更多的业主纳入酒店整体经营的范围，壮大酒店的实力，也减少了后期管理隐患财务结算便利，如经营管理得当酒店管理公司有较大利润空间签约期长而回报金额固定，联系货币贬值和通货膨胀因素，对管理方后期经营有利,执行性2.3给包豪斯的软性支撑,关键词：附加值服务抗跌性回报,包租型经营模式的优点,包租后形成固定支出成本，对经营方压力较大，有一定金融风险性,执行性2.3给包豪斯的软性支撑,关键词：附加值服务抗跌性回报,包租型经营模式的缺点,执行性2.3给包豪斯的软性支撑,关键词：附加值服务抗跌性回报,酒店式公寓的经营及利润分

31、配模式二,委托经营型业主将公寓委托给酒店管理公司统一经营管理，酒店管理公司不承诺固定的回报率，双方按合同规定比例从酒店的经营利润提成,面积：50平方米 总价：100万元旺(4月-10月)收益：标准房500元/天36580%70%500=102200淡季(11月-3月)收益：标准房300元/天36530%50%300=16425全年收益：(102200+16425)80%=94900月平均收益：7908,执行性2.3给包豪斯的软性支撑,关键词：附加值服务抗跌性回报,委托经营型投资及利益分配模式：,没有固定的房租支出压力，经营成本从总收益中扣除，且房产已售出，把大部分投资和经营风险转嫁给业主,执行

32、性2.3给包豪斯的软性支撑,关键词：附加值服务抗跌性回报,委托经营型经营模式的优点,投资方式吸引力较小，易造成酒店管理区域内自住比例过多，难于经营管理和形成规模因业主无法有效监督酒店管理公司，利润的核算很难得到业主的认可,委托经营型经营模式的缺点,执行性2.3给包豪斯的软性支撑,关键词：附加值服务抗跌性回报,酒店式公寓的经营及利润分配模式三,代租管型即业主委托物业公司对其拥有的房屋进行代理租赁，并提供酒店式服务，使业主能够轻轻松松获得良好的投资回报。在代租管期间，业主需按规定交纳物业管理费和本体维修基金，支付物业公司租赁佣金，同时享有与其他业主相同的权利,执行性2.3给包豪斯的软性支撑,关键词

33、：附加值服务抗跌性回报,代租管型投资及利益分配模式：,管理方完全不承担经营风险，管理便捷，经营成本低租赁佣金及提供给公寓的附加服务收费收入可观,执行性2.3给包豪斯的软性支撑,关键词：附加值服务抗跌性回报,代租管型经营模式的优点,一星期以内的短时租赁业务可操作性不强,代租管型经营模式的缺点,执行性2.3给包豪斯的软性支撑,关键词：附加值服务抗跌性回报,酒店式公寓的经营及利润分配模式四,包租和代租管混合型模式指在同一酒店式公寓的物业范围内，大多数业主把公寓以包租形式交由酒店管理公司统一经营，少部分业主委托物业或酒店管理公司对其拥有的房屋进行代理租赁。两种形式共存在同一物业中，形成一种互补的关系,

34、经营方式灵活，两种模式形成互补，业主有更多的选择空间,执行性2.3给包豪斯的软性支撑,关键词：附加值服务抗跌性回报,包租和代租管混合型模式的优点,由于对两种模式的顾客服务标准不同，可能会带来一些经营管理的难题,包租和代租管混合型模式的缺点,执行性2.3给包豪斯的软性支撑,关键词：附加值服务抗跌性回报,酒店式公寓的经营及利润分配模式五,委托经营和代租管混合型模式指在同一酒店式公寓的物业范围内，大多数业主将公寓委托给酒店管理公司统一经营管理，获得经营利润的分成，少部分业主委托物业或酒店管理公司对其拥有的房屋进行代理租赁。两种形式共存在同一物业中，形成一种互补的关系,执行性2.3给包豪斯的软性支撑,

35、关键词：附加值服务抗跌性回报,经营方式灵活，两种模式形成互补，业主有更多的选择空间,委托经营和代租管混合型模式的优点,由于对两种模式的顾客服务标准不同，可能会带来一些经营管理上的难题,委托经营和代租管混合型模式的缺点,结合本项目特点,A、市场供求关系旅游度假景点，客源流动性大临工业开发中心，商务客流大同一区域内此类租赁模式少，有市场需求量与周边酒店房价相比，租金较低，客户承受能力强B、项目本身关系旅游度假景点，客源流动性大；同一区域内此类租赁模式少，有市场需求量与周边酒店房价相比，租金较低，客户承受能力强,执行性2.3给包豪斯的软性支撑,关键词：附加值服务抗跌性回报,物业管理模式及回报模式选取的依据,按照市场和调查显示，每月固定的回报方式更能够让投资者所接受同类产权式酒店的投资年回报率在8%左右我们所给出的建议回报率接近8%既能与同业比较，又能基本满足业主每月费用的支付，对投资者产生一定的吸引力,执行性2.3给包豪斯的软性支撑,关键词：附加值服务抗跌性回报,酒店式公寓的经营及利润分配模式建议,执行性2.3给包豪斯的软性支撑,关键词：附加值服务抗跌性回报,根据以上各种分析我们建议采用委托经营和代租管混合型模式,管理及经营模式建议,The End&Thanks,