【广告策划PPT】陈列培训.ppt

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1、陈列培训,来源：中赫时尚,欲知更多陈列资讯请登录中赫时尚官网查看！,五一购物季橱窗设计：设计快速拉升销售热潮,五一黄金周，是各大品牌销售比拼争夺战，激烈的市场竞争必然促使品牌需要快速做出反应从卖场陈列到吸引顾客入店的橱窗设计，整体提升客流入店率，从而在五一购物季彻底拉升销售额，以橱窗、陈列设计快速提升销售。,最新纽约橱窗速递,彩虹般绚丽的墙面涂鸦、成本容易控制的又容易操作的剪纸、贴纸，用以表现立体空间效果的折纸、拼接亚克力,最新纽约橱窗速递,极为特别的又能够突出主题的展示道具、陈列器架，夏季绚丽的花朵主题剪纸花、皮革花朵、塑料花朵、亚克力拼接花朵、贴纸花朵、剪影效果的贴纸、刨花板变形工艺设计的

2、花朵造型、创意，同样是橱窗设计不可缺少的主题，好的橱窗设计策划，一定是以品牌为文化、定位、特点及当季的品牌活动设计，以创意来展现的，通过橱窗设计师天马行空的想象来实现的既能够瞬间打动消费者、传达品牌信息，又能以橱窗的设计来间接达成销售,绚丽的色彩更是多变而超出创意的设计以灯光来变幻的色彩、以巨幅海报来改变的橱窗色彩、以特殊设计的不同颜色橱窗背板、模特出样的彩色服装配饰、灯光设计的彩色波普图、不规则造型的橱窗背板设计五一黄金周的销售快速攀升，无疑是通过陈列设计师、橱窗设计师之手来实现的增加入店率、增加客户在卖场中的动线范围、最大化客户体验产品的范围、最大化实现客户的试穿度、从而最大推动客户的购买

3、，达成销售。,达成销售之前的每一环节，都考验着陈列设计师、橱窗设计师的专业能力，从陈列色彩规划、挑战新店陈列、卖场规划及动线设计到橱窗设计，甚至是服装系列单品展示的方式，都会直接影响销售，因此五一黄金周，品牌纷纷出动杀手锏专业陈列设计师和橱窗设计师齐齐出动，以专业能力实现黄金周销售最高峰,更多时尚资讯请关注陈列设计就业情况年度总结：1000名设计师成功入职服饰陈列设计师：36小时完胜国际品牌亚洲旗舰店抢报暑期服饰陈列课程：提前进驻国际品牌时尚陈列师职场,六一儿童节陈列及橱窗设计：拉动童装销售季,六一儿童节前后，童装销售往往会创造一个全年的小高峰，无论是客户入店数量，还是日销售额，都会大幅提升，

4、这段时间的陈列设计、橱窗设计，也就决定了六一期间能否创造销售高峰的重大因素。,春季折扣季之后，童装品牌的陈列设计师、橱窗设计师，更加忙碌了，开始着手策划六一橱窗设计主题、店面陈列规划可以实现多店复制的橱窗设计主题，配套下放到店面，用以指导陈列小帮手、销售人员的陈列规范手册，新的橱窗设计海报、夏季主题的陈列道具、符合品牌定位形象的设计基调和策划，都需要橱窗设计师来实现。大幅海报、大色块的橱窗背板、异形展示道具、具有夏日表现力的橱窗设计主题橱窗贴画、彩绘、剪影装饰，都会是最直接的视觉刺激，吸引购买者（家长与孩童）入店顾客首先被大的整体形象吸引，然后入店，产生体验、试穿和购买。,童装的搭配，逐渐成为

5、品牌销售的重点这部分越来越受到消费者的欢迎，有层次、色彩分明、搭配得当、流行点突出、风格明确的童装系列，往往更受到妈妈消费者的欢迎。家长多数希望通过孩子身上的服装搭配，来突出自己的品味和孩子的个性。因此，具备服装搭配专业能力的陈列设计师、橱窗设计师，就成为了直接影响消费者从试穿到购买的推手。橱窗设计部分中，陈列设计师、橱窗设计师往往会选择受儿童消费者的喜欢的展示道具,不同颜色主题的布偶陈列；孩童身高、姿态各异的童装模特公仔；突出品牌个性的展示道具；能够展示本季新品特点的定制道具；能够联系到情景的展示氛围欢快奔跑的操场、带上草帽春游野餐的场景、顽皮涂鸦的墙面；而大自然、动物的主题，往往能够起到意

6、想不到的橱窗设计效果。,六一儿童节的陈列和橱窗设计，往往能够通过专业技巧，实现销售的瞬间提升从开始的数据化分析、策划和陈列、橱窗设计表现，到最后连带销售的陈列设置，都会在六一儿童节，实现童装销售的拉升，创造童装销售季大幅飙升！,元旦、春节服装陈列展现橱窗魅力,节日是陈列设计师最忙的季节。陈列传递快乐心情，传递美好祝福。陈列设计师创造时尚、创造消费的精灵，用他们的专业方式，将美丽的商品呈现。节日的空气里弥漫着因为这些或奢华或可爱或热情的橱窗带来的甜蜜、温暖的味道。我们被这甜蜜感染着,被这温暖包围着、被这时尚引领着,2009年12月19日，中赫时尚陈列设计学习基地。中赫时尚0912期服饰陈列设计、

7、家居陈设同学及从工作岗位赶到的老同学们一起提前度过了难忘的圣诞夜，上演一场陈列设计师的节日橱窗秀。在创意老师的启发引导下，同学们的创意思维得到鼓舞，大胆的节日陈列设想得以实现，体验着陈列设计带来的快乐，分享橱窗秀，在这些不同形式的橱窗里学习、思考节日橱窗陈列设计的N种可能。,陈列设计师要想使其陈列作品吸引消费者，就需对消费者定位有清晰的认识，了解你的消费人群的喜好和品位。可能是一部电影、一本小说、一个事件、一首歌曲、一张海报根据这些设计具有情节冲突的故事唤起消费者关注，引发他们的无限向往，消费欲望。,陈列设计师，在年初根据来年的服装设计、销售策略策划陈列主题。他们需要了解时尚资讯，了解品牌销售

8、，使橱窗表现品牌文化的同时保持对时尚流行趋势的前瞻性，引领时尚潮流；,从品牌特性出发，策划来年每一季、每个重要节日的陈列主题。陈列设计师需要有扎实的专业系统，从整体陈列设计、橱窗设计、陈列道具的选择、采买定单确认、陈列实施等到每一个细节。模特服装主色调的确定，搭配是否符合当季主题，道具的应用以及位置设计，道具的颜色与品牌确定颜色呼应，灯光准确呈现橱窗、卖场氛围，店内陈列培训，卖场维护，配合店面人员服务，使橱窗从整体搭配到细节刻画直至服务都力求完美呈现品牌对品质的追求。,新年是新的开始。人们寄予新年很多的希望：PARTY上尽情的欢乐，水晶烛台，餐桌上的美酒，倾斜的椅子，穿着美丽优雅衣裳的人们正为

9、今年画上了一个美丽的句号，憧憬未来的美好而狂欢，过去已成过去，此刻，只有欢乐。哦，看，还有个竟然钻到了餐桌下，大概已被美酒陶醉，被此刻的美好陶醉。你不禁要被他们的畅快感染，找上三五好友，尽情为新年狂欢吧！让自己在你的新年PARTY上倍受注目，成为当之无愧的主角，橱窗里的人们是否能给你一些借鉴、启发？你也可以像她们一样优雅、浪漫、带者自己独特的着装品位。这就是陈列的功能、橱窗的魅力。作为陈列设计师的同学们,他们或用服装或用家居物品，用自己对节日橱窗的理解给我们展示了一副副动人的画面。一副以木偶为原形传递节日祝福的服饰橱窗,经由同学的生动演绎感动着在场的每一个人,音乐烘托着温暖的气氛,本无生命的木

10、偶被赋予生命的活力,用不同的方式传递着对彼此的节日祝福，传递着节日里的快乐心情。我们被焕发生命的木偶感动着，被这快乐感染着，被同学的创意感动着。,而家居陈设的同学们则用他们最擅长的气氛营造手法给我们呈现了一个个梦想中的节日美好生活画面，“安迪的梦、白色圣诞、里约热内卢圣诞夜、地中海风情”。向往中那个国度的圣诞夜是什么景象？有着怎样的风情？,作为职业陈列设计师需要具备市场的分析能力，把握形象的策划能力，设计场景文案能力，真正作到陈列引导消费，陈列引导时尚。,圣诞节，母亲节，万圣节，春节，情人节，新年！一年中有数个节日，陈列师要将自己的品牌深入人心，需要大量知识的积累和基本功的磨练。快乐的节日因为

11、美丽的陈列而更加生动，快乐的橱窗，将我们置身快乐的殿堂！,法定节日的品牌化发展,一场全民参与的“黄金周”调整方案大讨论进行的轰轰烈烈，各种声音层出不穷。但在热闹、喧嚣的背后，最终的结局早已经不是讨论的关键。它更大的意义在于，唤起了人们对中国传统节日的印象。,当“圣诞节”的脚步逐渐临近，各大品牌的橱窗纷纷开始了“改头换面”的“备战期”。而服装品牌的橱窗、人流攒动的购物街区都已经成为了各类节日最重要的“风向标”。当我们在忙碌或者盲目的工作与生活中逐渐忽略了大大小小的节日、假期的时候，也只有这些品牌依旧不遗余力地不时提醒我们过节了！（你也该掏钱包了。）我们也在其中逐渐开始习惯和依赖着“品牌化节日闹钟

12、”的存在。这当然是品牌的天职不是为了真的提醒我们过节，却是真的要你在过节的时候多掏腰包。当人们在欢度“中秋”、“元旦”的时候，最热门的话题反而成了“某某商场返券”、“某某品牌打折”的时候，我们除了要感谢那些品牌提醒我们节日的重要性的同时，也要为自己对传统节日重视度的缺失而感到遗憾甚至惭愧。节日，尤其是传统节日于我们的意义远不止于此。,品牌的魔力并不仅仅在于“节日闹钟”，就连这种拆分“五一黄金周”的行为也开始被贴上了“品牌化”的标签相比“五一国际劳动节”的“国际”化，“中秋”、“端午”们则是正宗“Made In China”的国产品牌。而当“拉动内需”不再是黄金周最重要的功效的时候，我们也大可以

13、潇洒大方地拆分其一，挤出一点时间和空间来“制造”更多属于中国的节日文化。,这种“品牌化”的法定节日制定手法的确能够满足人们的精神渴望。就像如今的大讨论中，支持或反对方都默契地拿出“家庭团聚”、“回乡探母”这样的话题来说事儿，而这恰恰是一干中国传统节日背后所蕴含的“品牌故事”。而且绝对来源民间，纯正而真实。因此，原本“节日调整方案调查”的官方行为，却带来了其结果远不能企及的“节日文化”的讨论，“传统节日文化”的巨大影响力在这场全民参与的讨论过程中表现得淋漓尽致。其传播之广、影响之深远都让我们彻底地领悟了“品牌化”发展的重要性。今天，当这场“黄金周拆分大讨论”的热潮逐渐降温，让我们再次对节日产生渴

14、望的则换成了“圣诞节”。这样一个纯正的西方传统节日，甚至可以说成是西方传统的宗教性节日，如今似乎已经成了中国人必不可少的精神时尚追求它所产生的影响力就像那些伫立在CBD的超大品牌橱窗一样，供人们欣赏、崇拜、追随。“圣诞节”的国际化正如那些大名鼎鼎的国际品牌一样蔓延在中国人乃至世界各地人们的精神、物质生活中，这种将“民族的即世界的”、“越民族的就越国际化”的理论发挥到极至的能力，却是今天的“中国节”无法企及的。也一如中国品牌有名无实的尴尬。,好在“黄金周拆分大讨论”唤醒了我们对中国传统节日的认识，如今我们提到“中国节”的时候，所关注的不再是“奢侈月饼”、“品牌折扣”等等物质表层的现象，而回归到了

15、“团聚”、“家庭”的精神文化本质。这就是一种进步。也许“拆分黄金周”本身并不能使我们迅速地朝着“中国节品牌化”的康庄大道大踏步前进，但起码让我们看到了希望和曙光。这才是其所产生的最大意义。作为一群每天都在和品牌打着交道的人，我们的确应当为这样的变化而感到庆幸。对于一直严重缺乏品牌化意识的中国人，这样的变化更应当值得鼓励甚至顶礼膜拜。当我们所面对的一切事物都更具有自己的“品牌精神”，且以之影响世人的话，诸如陈列设计师等长期以来从事着品牌建设、品牌传播、品牌形象建设等领域工作的人，则可以长舒一口气，更加坦然地品尝自己的劳动果实了。当然，那些有名无实、有牌无品的“伪品牌论者”则也要堤防自己的饭碗，抓

16、紧时间充电了。,陈列设计引爆春节消费高峰,陈列设计引爆了节日的消费高峰！陈列设计让品牌在消费高峰期的重彩纷呈之中脱颖而出！,节日陈列设计所呈现的那份精彩和暖暖的感觉；促使顾客做出选择抢购、消费那份怦然心动，往往缘起于转角处的一个精美橱窗。你的橱窗，你的卖场，你的色彩，你的流行元素，你的搭配你陈列之中的方方面面都直接助推着消费者的购买欲。,伴随着圣诞节、元旦、春节、情人节旺季的到来，各种节日促销充斥各大商城，带有中国特色的节日装扮也为各个品牌抹上了重彩，满目喜庆的中国红、中国结，正挂倒贴的“福”字，成挂的炮竹、吊饰，各种富有中国情趣的装饰品为这一年一度的佳节盛宴妆点到了极致。琳琅满目的打折促销p

17、op到处招摇，消费者在这样大的打折信息的冲击下，往往有些茫然，不知道该进入哪一家店，这个时候，一个特别的橱窗、陈列的恰到好处的卖场就为她指引了一条明路，引导着她走入这个品牌，进而达成消费。,然而很多国外的品牌并不会为不同地域的节日做特别的陈列设计，而是按照全球统一的营销策划方案进行陈列，很少会额外加入更多的带有地域标志性的节日陈列元素。而且一些品牌格外重视消费高峰期，为了在众多品牌中脱颖而出，往往采用更加标新立异的陈列方式，那么这个时刻，陈列所起到的作用就不只是把握消费高峰的利润，而是在这样一个特别的时刻，重磅推出，为品牌定位一个让消费者难以忘怀的形象，为新的一年起一个好的开端。,打折促销的力

18、度会在不同层面里，让消费者内心的购买欲蠢蠢欲动，颇有点痒痒的，然而真正骚到他们痒处，让他们做出决定的关键点，往往出自于你恰到好处的陈列，以及，你为你的定位准确的受众人群特别营造的陈列氛围。,在强调理性消费的今天，品质和价格的混战往往让我们有一瞬间的迷惑，让我们清醒的，不是理性的购物清单，而是一种消费的态度，那你的陈列迎合了这种态度，那就必然会在消费高峰期精彩纷呈的陈列Party中脱颖而出。,春节服装陈列展现橱窗魅力,节日是陈列设计师最忙的季节。陈列传递快乐心情，传递美好祝福。,陈列设计师创造时尚、创造消费的精灵，用他们的专业方式，将美丽的商品呈现。春节的空气里弥漫着因为这些或奢华或可爱或热情的

19、橱窗带来的甜蜜、温暖的味道。我们被这甜蜜感染着，被这温暖包围着、被这时尚引领着,伴随着创意的启发和引导，陈列设计师们的思维空间得到大幅的提升，许多大胆的节日陈列设想得以实现，在体验着陈列设计带来的快乐、分享橱窗设计的美轮美奂的同时，品牌价值的到了提升，销售更获得了攀升。,春节的陈列不只是为了在节日里得到销售业绩的攀升，更是预测了整年的流行，以及为一年的销售目标起一个好头，因此，春节陈列对陈列设计师的要求非常高。陈列设计师需要有扎实系统的专业知识，从整体陈列设计、橱窗设计、陈列道具的选择、采买定单确认、陈列实施等到每一个细节。模特服装主色调的确定，搭配是否符合当季主题，道具的应用以及位置设计，道

20、具的颜色与品牌确定色彩呼应，灯光准确呈现橱窗、卖场氛围，店内陈列培训，卖场维护，配合店面人员服务，使橱窗从整体搭配到细节刻画直至服务都力求完美呈现品牌对品质的追求。,春节陈列的最终的完美效果背后蕴藏着陈列设计师的幕后策划，在年初根据来年的服装设计、销售策略策划陈列主题，需要了解时尚资讯，了解品牌销售，使橱窗表现品牌文化的同时保持对时尚流行趋势的前瞻性，引领时尚潮流；从品牌特性出发，策划来年每一季、每个重要节日的陈列主题。陈列设计师要想使其陈列作品吸引消费者，就需对消费者定位有清晰的认识，了解你的消费人群的喜好和品位。可能是一部电影、一本小说、一个事件、一首歌曲、一张海报根据这些设计具有情节冲突

21、的故事唤起消费者关注，引发他们的无限向往，消费欲望。,新年是新的开始。人们寄予新年很多的希望：因此，作为职业陈列设计师需要具备市场的分析能力，把握形象的策划能力，设计场景文案能力，真正作到陈列引导消费，陈列引导时尚。春节销售因陈列而更动人，春节的陈列因陈列设计师的妙手而使节日氛围更浓重、热烈，快乐的橱窗为我们营造了快乐的购物天堂！,五一黄金周，各大城市市中心都是广告旗飘扬，各大商场都换上了最新促销信息和新品发布信息橱窗设计换上了新的主题、陈列色彩呈现了绚丽多样的炫目效果、大型海报以极富诱惑的主题和张扬的设计来吸引人群、清凉夏日的信息都在橱窗这一隅之地，展示了最打动人的效果：,最新纽约橱窗速递,

22、【穗业大厦】营销推广策划提案,2003.11,我们的营销策划思路,本项目的核心竞争力在哪里？,本项目所面临的市场机遇与挑战,本项目应定位为一个怎么样的住宅和商用物业？,项目理解,目标市场概况,目标定位,如何提高本项目的竞争力、降低开发风险？,目的,一、我们对【穗业大厦】的认识（SWOT分析）,1、【穗业大厦】概况 地理位置：位于康王路和中山七路东南交界点上，紧靠地铁一号线陈家祠地铁站东南出口，属于荔湾老城区的中心位置。地理位置优越。项目规模：用地面积 5578（参考数据）总建筑面积 35864 住宅建筑面积 21070 商场建筑面积 8883 地下室 6861,SWOT分析,项目规划：容积率：

23、5.20(住宅容积率)绿化率：20%建筑密度：裙楼248%，主体151%居住户数：325户 建筑控高：100米,SWOT分析,2、项目优势(strength)分析,地处荔湾核心位置，西面、北面临交通主干道，交通方便；可与地铁一号线陈家祠地铁站相连通，是极具升值潜力的地铁上盖物业；承载西关百年繁华,商业氛围浓厚；区域内拥有众多大型住宅区，如新光城市广场、富力广场、世纪广场等，居住人口密度大；快捷便利的地铁一号线及周边众多的专业市场为本项目带来潜在的巨大商机；,SWOT分析,家乐福大型超市已进驻新光城市广场，将带起区域内的商业氛围且带来庞大人流；四面临街，便于商铺的独立使用；地处荔湾区未来的五大商

24、贸旅游区之一陈家祠、地下康王城商务区的中心点，商业前景良好；楼宇西北面可望陈家祠绿化广场，景观良好；完善的生活配套及成熟的居住氛围，令该区生活成本较低。,SWOT分析,3、项目劣势（weakness）分析,项目属单体楼，难以形成小区氛围；使项目与同区对手项目如新光城市广场、富力广场等相比档次稍有不及；项目缺乏园林及会所等配套设施，活动空间少，难为客户提供购房附加值；西、北二面紧靠一线主干道，噪音问题较大，对住宅的销售有较大的影响；南面紧邻的新光城市广场规模较大，且较本项目早切入市场，对本项目的目标客户群有一定分流；本项目南面单元的采光及视野受到新光城市广场遮挡，而东面低层单元的视野亦有部分受旁

25、边的宿舍楼所遮挡；,SWOT分析,项目商业部分规模较小，不能单独形成规模效应；周边前期曾出售的商业物业（如康王商业城、荔湾广场等）开业后经营状况不理想，影响商业投资者的信心。,SWOT分析,4.1 项目潜在威胁（threat）分析 住宅部分：,区域内客户层面较窄，产品同质化、近似化比较严重，楼盘间的差异日渐缩小，区域竞争形成拉锯局面；地铁二号线的开通使河南地铁沿线的物业分流了部分河北地铁物业的追随者。,SWOT分析,4.2项目潜在威胁（threat）分析 商业部分：,其他商业区域尤其是地铁沿线物业如光明广场、正佳广场的招商对荔湾商圈的冲击；同区经营不善的商业物业（如名汇广场、荔湾广场、康王商业

26、城）等项目对投资者信心的打击；项目经营规划与现实经营状况发生矛盾。,SWOT分析,5.1项目机会点（opportunity）分析住宅部分,老城区开发项目日益减少，市场供求关系趋向平衡；近几年来，区内销售形势是每年的销售量大于供应量，减轻了各项目之 间的竞争；荔湾客户有着根深蒂固的区域情结，一般不愿搬离原居住地；产品未完全定型，仍能根据市场最新变化调整产品户型结构；面积较小的三房户型利于吸纳中低端客户入市；荔湾客户原居住条件普遍较其他区域差，客户群体对住房所要求的条 件较其他区域为略低；,SWOT分析,5.2项目机会点（opportunity）分析商业部分,近一、二年证券投资市场的低迷，使不少投

27、资者转向投资商铺，带旺 了商铺投资市场；近年来下岗人员的增多，越来越多的人将积蓄投资收益相对稳定的商 铺，令商铺需求增加；理想的投资环境“新荔湾”概念的逐步形成，荔湾区政府对该概念 的支持力度及周边的商业氛围的迅速发展。,SWOT分析,周边众多大型住宅群的落成，为该地段带来强大而有力的消 费群体；通过营造项目经营渠道的个性化、多元化，经营内容的丰富 性及购物环境的进一步提升，从而突出项目的投资价值；可用崭新的营销手法，营造市场亮点。,5.2项目机会点（opportunity）分析商业部分,结论:项目具有比较理想的商业市场环境,商业价值较高，建议本项目采取以商业带动住宅，在商业物业的带动下相对提

28、高住宅的档次，采取适合的营销推广策略,加快资金的回笼，争取最大的收益。在本方案中，我们重点分析商业部分的市场及营销策略。,SWOT分析,二、【穗业大厦】商业部分 所面对的市场机遇与挑战（市场分析）1、商业部分2、住宅部分,广州市商业市场现状 商业市场分析,年以来，广州商铺市场已持续多年低迷，不少商铺投资价值日渐攀升，由于近年股市债券等投资回报不理想，吸引了大量投资客与大量资金的涌进。此外，今年来大量外国商业巨鳄纷纷抢滩广州市场，促使广州商业氛围日趋热烈，正是由于这些商业巨鳄的带动，广州商铺行情得以展开并日渐走俏。同时，近年来广州众多下岗人员自行寻找就业门路，手头有一定积蓄的下岗人员投资商铺自己

29、当老板，保障今后的生活与就业，以“一铺养三代”被不少人认定是比再上岗更好的选择，商铺的走俏也自然水到渠成。今年来投资客增幅便高达以上！,荔湾区商业市场现状 商业市场分析,以上下九步行街为主体的荔湾商圈在广州地区内具相当影响力；具相当成熟商业氛围，商品种类相对丰富，交易额大，消费人流量大；一号线地铁的开通，为荔湾区商业带来极大的发展潜力；商圈内商业物业购物环境参疵，同质化经营严重；区域内商圈规模较大，但经营档次偏低，经营多以零售为主；受旧城区交通路网影响，众多的单行道、停车场的缺乏等问题使商圈对自驾车一族的高消费人群缺乏吸引力，限制了该区商业档次的提升；随着天河及东山商圈的完善，上下九步行街的日

30、渐衰落使荔湾商圈的发展空间受到局限；,中山八路的商业结构 商业市场分析,行业分布情况现时该区域商业功能主要集中在零售业、批发业及饮食业方面。而康体业、娱乐业在该区则显得较为缺乏;零售业虽然所占的比例较大，但是没有一间象“亿安”、“新大 新”、“广百新翼”等大型的综合性商场，导致大部分消费群分流到上下九、北京路等商业圈消费；最近位于东浚荔景苑裙楼的万佳大型超市的开业，以及新光城市广场的家乐福的即将开业，将会有效带旺中山八路、中山七路的商业氛围；区域内服装及精品行业所占比例较大，主要是由于该区域存在这两个行业的专业商场，而药品、通讯器材等亦有一定比例，但是文化用品、音响电器、鞋类、化妆品等行业就较

31、少或欠缺。,荔湾区商家经营特征 商业市场分析,商铺面积：荔湾区的铺位面积大多在50平方米以下，占67.5%，其中42.5%的铺位面积在20平方米以下，超过100平方米以上铺位占17.5%。部分商家经营者觉得自己目前商铺的经营面积太小；商铺月租金整个荔湾区以上下九商业圈为代表，下九路每平方每月为1000元，上九路租价为每平方每月600元，十甫路仅为每平方每月500元，而平均租金约为每平方每月767元。近几年更被北京路盖了风头，租金有向下调的迹象，其中以十甫路尤为突出。,荔湾区商家经营特征 商业市场分析,经营者开设商铺的分析对消费者的要求：首先要求消费者数量多，其次是 消费者有良好的消费能力。对位

32、置的要求：位置好，人流大，客源多对知名度的要求：名气大，商场内要有名气大的商家。对集聚的要求：希望经营地是新发展中心，商业中心或比较完善的购物场所。,住宅部分 住宅市场分析,该地块与穗宏大厦相距约200米，目标客人基本相近。本项目没有回迁户，可通过设计上的亮点与穗宏大厦拉开距离，细分市场，提高产品档次和客户档次。,四、用什么样的主题和形象能够 打动买家？（项目定位）,商业项目定位,1）市场定位 该商业物业应是：能满足投资者所需，且具市场承接力及长远经营能力的优质投资项目。2）形象命名定位 康王广场（IN PLAZA）康王康王路段上的延伸 广场带出项目的规模效应 IN“饮”字谐音，IN TIME

33、代表最新的潮流 资讯,商业项目定位,经营及档次定位 与荔湾商圈内现有商场形成差异化经营的中档商用物业A.产品链组合相当丰富B.最新、最快、最全的潮流咨讯平台C.最具特色的小店经营文化D.中心购物休闲区,商业项目功能定位,为满足上述市场定位并结合到项目本身特质，敝司试从三种不同功能布局进行分析：功能定位方案一方案一：以与地铁连通的负一层带动上盖物业的经营，并可提升整个项目的市场价 值。如地铁二号线天马 时装批发中心地铁隧道（G出口）开通投入使用后 客流激增了三倍。,方案二：为日后住宅物业预留配套空间，并为发展商节省启动资金。但该功能定位方案容易与周边现有的商业物业产生经营同质 化，难于吸费者。,

34、功能定位方案二,商业项目功能定位,商业项目功能定位,方案三：将经营价值较高的首层以独立临街商铺方式出售，可为 发展商以最快速度回收资金，但对二、三层的价值提升 不利。,功能定位方案三,商业项目功能定位通过市场类比法并结合本项目状况拟定各方案及相应售价比较分析,商业项目功能定位,综上所述，考虑到此商业物业的长远经营能力问题，我司建议执行功能定位方案一，将负一层与地铁站内连通，以提升整个项目的市场价值。,销售模式 商业营销策略,现时市场上的销售模式分析：A、一次性买断：多为经营者所用，投资、自用兼顾，免除经营兴 旺后被业主不断加租之苦，对发展商而言，利于降低运营费用，但不利于管理，适用于经营环境相

35、当成熟及投资前景明朗的商 铺。B、返租：多为3-5年返租，年返租率在8-12%，可分为一次性返租 及分期返租两种，适用于一些地处新兴商圈，经营难度较高，投 资者缺乏信心，需要发展商投入对商场进行统一的经营管理的商 业项目。C、带租约出售：适用于一些运营较为成功的商场，现行租约已可保 障投资者稳定的投资回报，且项目保值及升值的前景较明朗的项 目。,销售模式 商业营销策略,本项目的销售模式建议：一次性买断与带租约销售相结合销售模式建议支持要素：A、项目地处成熟商圈，市场接受度较高，具较大的升值潜力；B、市场的自然调节有足够的支持使本项目迅速进入良好的运营阶段；C、发展商一可避免租赁金的损失，二可省却二次装修费用；D、发展商可大幅度节省商场运营的成本，并可规避因经营问题所产生的风 险；E、现市场上的商业项目多使用返租模式操作，故本项目采用的此销售模式更有利于突现项目的优势，并可营造新闻焦点，更可利用此作为有力的推广切入点。,五、结语,本提案主要从思路上与发展商进行初步沟通，具体实操方案日后进一步提交。,三、【穗业大厦】卖给谁？他们有何需要？（目标客户定位）,