芜湖美食街城市商业综合体二期项目定位报告132PPT.ppt

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1、-杭州毓龙堂广告-专业房地产整合推广机构-,2,我们对需要解决问题的理解和主要内容在分析开发商目标和资金、资源条件限定的情况下，本项目将会从市场竞争、市场机会、客户需求的角度出发，重点解决如下问题：,我们的客户在哪里？我们和谁竞争？有什么样的市场机会或者空白？我们采用什么样的竞争战略？我们提供什么样的产品？需要赋予产品什么样的核心竞争力？如何确立有效的营销谋略？企业需要以什么样的姿态进入市场？。,3,我们在合适的时机，掌握了合适的资源,事实上，项目的关键在于：,“我们能否做对”,我们是否意识到综合体项目的复杂性和其同单一物业的不同点,4,综合体和单一物业的比较,目录一、城市概况二、芜湖整体市场

2、状况三、芜湖各区市场状况四、地块区域状况,一、城市概况1、人口环境 芜湖市作为一个拥有220万人口的滨江之都，位于安徽省东南部，地处长江下游南岸。全市面积3317平方公里，其中市区面积230平方公里。全市人口215万，其中市区人口70万。物产丰富，交通便利，优越经济地理位置使大量的优秀企业在这里落户，从而培育出大批的中高收入者，是目前芜湖市场的高端住宅的主力客户。芜湖中高收入的年轻人比例在增加。高校的不断扩招，使受过高等教育的年轻人越来越多的成为白领阶层；来芜湖务工的年轻人也越来越多。这些年轻人经济收入相对较高，有着巨大的消费能力，随着年龄的增长，置业需求凸显。,2、经济环境 自2001年以来

3、，芜湖总体经济发展迅速，2006年人均GDP接近2万元，可支配收入位于安徽前列。同时这十年来开发区规模的迅速扩大，成长了一批全国知名企业，如楚江集团、奇瑞汽车、海螺集团等。这些企业为芜湖人提供了大量就业机会，促进相关产业发展，使得芜湖市民的总体收入大幅增加。芜湖市发展战略正处在转折阶段，由“镜湖文化”向“长江文化”转变，前者代表封闭，后者代表开放，与“长江文化”相对应的发展战略是“全面融入长三角”，这表明芜湖的市场潜力是巨大的，特别是在融入长三角之后，芜湖的市场不仅仅是芜湖本地。可见，芜湖的经济正处在发展上升期，05年沃尔玛在芜湖落地更有力地说明了这一点。,芜湖自古农业、手工业、商业颇为发达，

4、南唐时即“楼台森列”，“烟火万家”。南宋以后，特别是到了元朝，芜湖已是一个相当繁荣的市镇，从明代开始，逐渐成为长江下游地区的重要商埠。改革开放30年来，芜湖的快速发展，已经成为华东灸手可热的商业热土。2007年统计公报显示：全年实现社会消费品零售总额165.83亿元，比上年增长18.7%。从分行业来看，批发和零售业零售额146.31亿元，增长18.6%；住宿和餐饮业零售额18.82亿元，增长20.8%;其他行业零售额0.70亿元。,小结：芜湖人口规模的不断扩大，和外来务工人员的增加，为房地产的发展提供了较大的空间。芜湖经济的快速增长，人均收入的增加，为房地产的销量和房价的提升提供了保证。芜湖正

5、处于经济发展的快速上升阶段，房地产业的发展也将随着经济的发展进入新高。,二、芜湖整体市场状况、芜湖市房地产市场发展回顾 起步兴起期九十年代后期的兴起到百花齐放 旧城改造运动使居民从破旧的、卫生条件极差的旧房中搬出，住进了成套的新房内，面积一般在60-80平方米。此一阶段，至9 8年达到高峰，因为政策的优惠，房地产商们纷纷投资，使得供过于求，空房率增高，房价低迷。平稳发展期本世纪初期产品更新换代 99年后，为了规范房地产运作，开始建设上规模、功能配套的小区，以中西花园中山大厦等成功运作为标志，芜湖房地产进入第二次浪潮，继之才有长江长、水木年华、君临天下等高层拔地而起，香樟花园的运作者成了这次浪潮

6、最大的赢家 整合提升期 现阶段 强烈的市场竞争加上外地品牌开发商的进入，促使各项目开始注重塑造产品形象，提升产品竞争力。以伟星开发的一系列项目为代表，市场进入整合提升期,2、新政解读（近期新政打压市场）增加土地供应量，尤其要增加新区土地供应量。07年计划安排经营性土地出让3000亩以上，是去年实际出让土地的两倍以上。新出让土地一律明确商品房开发的开、竣工时间，对未按开发时序按时开工、竣工的除按闲置土地处置外，还将给予相应的处罚。鼓励开发企业开发中小户型、中低价位的普通商品住房，严格执行“套型建筑面积90平方米以下的住宅占总开发面积的70%以上”的“国家标准”，计划今年在城区内开发建设不低于30

7、万平方米的中小户型、中低价位的普通商品住房，本着公平、公正、公开的原则面向社会供应。,加强商品房预（销）售管理，规范市场行为。规定开发企业在规划小区建设工期内单次预售面积不得小于3万平方，3万平方米以下规划小区预售必须一次完成。坚决取缔预放房号、内部认购、交付订金、发放会员卡等扰乱市场秩序的行为。,加强住房金融监管，保障中小户型住房贷款需求。购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的，执行首付款比例20%的规定；购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以上的，执行首付款比例30%的规定。对2007年4月1日以后购买的商品住房，实行“购买单套建筑面积超过120平方米或单价超过每平方米3800元的

8、住房，暂不得享受住房公积金贷款”的政策。对购买第二套住房的，除拆迁购房和原先自住房小于90平方米，且还清原住房公积金贷款并处置原房产外，不得享受住房公积金贷款。,小结：在政府调控和市场机制双重作用下，市场将进入调整期 限制开发日期，使得市场供应量将逐步增大，市场行为将得到有效规范，捂盘现象不会发生，竞争逐渐激烈 住房供应结构调整，市场需求将得到有效释放 公积金购房受到限制，公务员等享有公积金客户，购房档次下降，对中端楼盘有一定影响。,3、房产投资情况,房地产开发投资稳步增长 从整体上看，芜湖市国民经济保持着较快的发展态势，房地产开发投资额增在经济发展的带动下，大幅增长；住宅开发投资额稳步增加。

9、,前期土地供应量大，未能全面消化，导致土地供应出现负增长 受国家调控政策的影响，以及规划限制、土地紧缩政策的不断细化，部分开发企业在一定程度上出现观望，同时部分企业手中囤积大量土地，且开发速度过缓，土地供应出现负增长 闲置土地过多，导致目前市场供应量不足，房价快速上涨 出让土地未动工面积远大于已动工面积，实际动工面积不足，四月新政将强制规定开发时间，未来市场土地动工建筑面积将大幅增加，市场供应量加大并存在井喷可能性。,4、土地供应情况,5、商品房预售、新开工、成交情况,随着经济的快速发展，0506年新增商品房预售增幅巨大，其中住宅增幅更为明显，增幅超过100，进入07年房产市场供应量下降，供需

10、失衡，使得房价有一次较大幅度的攀升，政府因此制定了相应政策，如一次预售必须达到3万方，同时明确开发节奏。,从整体上看，虽然房屋竣工面积有所回落，但市场潜在供应量（新开工）却有较大幅度的增长，结合新政规定，每次出售不得低于3万方，可以预期未来房地产市场供应较为充足。,市场供应量偏少，供需失衡 结合芜湖市人口看，年均市场供应量在万方左右，整体供应偏少，卖方主导市场。市场需求发生变化 对比住宅和非住宅可以看出，由于供应量不足和国家政策打压，自住和投资的成交量均受到影响，导致住宅成交量下降，而非住宅物业受到投资客户亲睐，成交量上扬。,6、价格走势,单从季度价格看，每年均有若干次波动，主要和当季度供应的

11、楼盘档次有关。从05年末价格一直处于上升期，也是芜湖房产市场发展最快的阶段。06年末至07年第一季度，芜湖房产价格突飞猛涨，直到4月政府出台新政策，成交价格随着成交量快速萎靡。,7、销量走势,成交量与新增供应量紧密联系 在整体市场供应偏少的情况下，阶段成交量受新增市场供应影响明显，阶段新增供应则成交量大幅增长，说明目前市场供需失衡 政府调控对市场影响力显现 前三月成交量稳步增长，四月开始出现下降趋势，说明政府四月新政调控措施取得一定效果，市场需求缓慢调整,三、芜湖各区域市场状况1、供应量比较,芜湖市区楼盘主要集中在镜湖区，在售楼盘占50以上，是购房的热点区域之一，其房价在芜湖也是最高的。,各区

12、域成交状况均较好，可售面积体量小，整体市场供应量不足。弋江区楼盘数量虽然少于镜湖区，但由于单一楼盘体量较大，因此去化面积不少 供应结构不平衡导致芜湖房价在0607年迅速上扬。,2、成交量比较,上半年弋江区成交占据全市一半的比例，同时也说明购房客户对区域的选择非常确定,由于供应量的无序导致07年上半年各区成交量大幅波动，在市场供需失衡的情况下区域成交量随供应量变化，弋江、镜湖仍高于其他区域,总结：芜湖房地产市场，历经起步与兴起时期、平稳发展时期，现已进入整合提升期。近年芜湖房地产市场供求增长速度快，但整体供应量目前还略显不足，导致房价大幅上涨，而未来大盘供应急剧增加对房地产市场将形成严峻的压力。

13、楼盘开发过分集中，中心城区价格抬高全市均价 芜湖本地企业整体实力不强，品牌企业仅寥寥几家，随着外地实力开发商进入芜湖开发，今后一段时间内芜湖开发企业的汰弱留强进程将明显加快，市场竞争越趋激烈。随着外地开发商开发的大型社区进入市场对市场形成强力冲击，芜湖房地产市场竞争焦点转向楼盘开发的规模化和精品化方向。总体来看，芜湖市的房地产业发展处于转型期，随着政府调控能力加强，住宅供应体系的完善，开发企业汰弱留强，芜湖房地产业发展将逐步成熟,3、各区现状镜湖区 简介 镜湖区是芜湖市的中心城区，区域面积58平方公里，常住人口45万 板块规划 板块规划将重点进行旧城改造，提高人居环境水平，建设市行政中心、商贸

14、中心和滨江公园 楼盘特点 本地区是芜湖市民购房的首选，分布着近百个新老楼盘，其中在售楼盘2个，占全市所有在售楼盘二分之一，多为高、中档次的项目，规模大，规划好。户型多为三室两厅，120-140，建筑形态以高层，小高层为主 销售情况 板块内除世茂滨江花园、圣地雅歌、月桂都市花园等还未开盘预售的楼盘外，其余已开发入市楼盘未公开房源已不多见，仅融汇锦江、锦绣家园等在未来依然有较大供应量 销售均价在4000元/平方米左右，整体销售率达,三山区 简介 2006年芜湖市区区化调整，将繁昌县的原三山镇、峨桥镇合并为三山区，三山区濒临长江，有丰富自然生态资源，重点发展绿色食品产业和特色农业、培育现代农业旅游观

15、光带 板块规划 板块规划建设为一个以电力能源、船舶制造、绿色食品、轻纺制造业为主导产业的现代化绿色新城区 楼盘特点 板块房地产市场处于起步上升阶段，在售项目6个，多为中低档项目，规模小，产品较其他区域缺乏竞争力，建筑形态以多层为主，三房为主力户型 销售情况 板块销售不温不火，整体销售率50%，销售均价为1700元/,开发区简介 芜湖开发区位于城北，是1993年4月被国务院批准的国家级经济技术开发区，规划面积10平方公里；现区内有五星级、四星级酒店，有各种特色的餐饮名店，有高尔夫球场等设施，有水景别墅、人才公寓、居民小区等一批具规模的生活社区。板块规划 板块规划建设大桥居住区和飞行居住组团，完善

16、四合山、齐落山两个居住组团。起步建设9平方公里凤鸣湖生态绿地。居住大环境趋向完善楼盘特点 板块生态环境适宜居住，目前在售项目8个，建面均在10万以上，在营销上大打生态概念，物业形态丰富，有单身公寓（银湖华庭，），别墅（银湖春天），建筑形态以多层为主，户型面积以80-90两房占主力，面向开发区工薪阶层和中高层管理人士销售情况 开发区在芜湖区域销售中占据着很大的比重，而位于凤鸣湖畔的凤凰城，则在开发区的销售中占据着主导作用。凤凰城的销售一直很好，每次开盘后，芜湖楼市的销售量都会大幅增加。但是除了凤凰城外，开发区无大型楼盘新盘。凤凰城南岛将会在年后推出。,4、客户结构做船舶运输生意人，收入高，购买市

17、中西高档楼盘外地来芜工作、居住客户，对楼盘品质要求高，注重物业管理芜湖市自住客户，改善生活或结婚购房，根据自身条件购买适合楼盘；下属郊县客户，为子女到芜湖市上学而置业，一般购买学区房。少量投资客,小结：政府加强对市场宏观调控，住宅市场体系逐渐完善 房地产开发投资增速迅猛，房地产信贷快速增长，但开发力度不够，供需阶段性失横 土地供应虽呈现负增长，但未来供应量受影响不大 政府调控抑制部分市场需求，需求出现转化 房价受供应和政策影响阶段性略有波动，总体趋于稳定 区域房地产开发投资扎堆于中心城区，开发分布不合理，中心城区需求旺盛，导致房价大幅上涨 各板块价格差较大，中心城区抬高整体价格 住房供应结构不

18、合理，住房面积过大，总价高，压抑部分市场需求；但随着国家政策的出台，以及地方政府的政策，此类局面将有所缓解。,项目界定,项目建设规模与内容二期项目规划用地地处芜湖市繁华的商业中心，与之相连的是全国闻名的中山路步行街、鸠兹广场、安徽师范大学、铁山宾馆等重要景点。用地范围北至中山北路，东至安师大凤凰山宿舍区及师大附小，西至申元街，南至芜纺新村，占地面积1.7万平方米（约23亩），规划建筑面积约5万平方米,项目界定项目区位及交通分析,区域定位:商业中心的延伸，未来将是商业的副核心区域；项目周边商业氛围浓厚，有有众多规模较大的商业项目；项目所处区域拥有芜湖90%公交客流量；项目所处芜湖的城市主干道中山

19、北路，拥有较大的人流车流量，交通路线较好；项目位于镜湖区，中山北路与银湖路的交接口，属于城市的中心区域；市区内任何区域到达本项目都在15分钟之内，交通可达性较强。,项目界定项目规划指标,项目界定项目四至,芜湖写字楼市场分析典型案例写字楼部分发展建议,写字楼市场分析,办公楼发展政策环境分析,2006年12月1日，芜湖有关部门出台关于房地产权属登记若干问题的规定，其中第五条其中一款规定：“办公用房不得以个人名义申请办理权属登记，必须以市工商行政管理部门登记注册的各类经营实体名义申请方可办理，且不得以住宅名义办理按揭贷款或提取住房公积金，不得享受居民生活用水、用电、用气价格”。同时，“办公用房的地下

20、汽车库只能整体登记发证，不得空间拆零分割申请办理权属登记”。,这一政策的出台表明个人不再允许购买写字楼。而在过去的芜湖，以个人名义购买写字楼并当住宅使用已经是“行规”。该规定的出台将规范芜湖住宅市场与写字楼市场的界线，也为写字楼市场带来了新一轮发展机遇。,在2007年1月11日举办的芜湖首次全市房地产开发企业座谈会上，芜湖市政府副市长洪建平指出“随着城市经济的发展，写字楼的开发肯定是个大趋势，芜湖这次不允许个人购买写字楼，是因为芜湖的写字楼和其他城市不一样，它已经变味了，不是真正的写字楼。我们有些企业在利益的趋势下在把写字楼当住宅这样就失去了写字楼的作用，也失去了写字楼开发的意义。”由于芜湖对

21、国家政策的执行力度一直都比较强，很多方面都走在兄弟城市的前列，这一轮规范写字楼市场的政策规定将为芜湖写字楼市场的健康发展奠定坚实的基础。,开发量分析 最近三年芜湖住宅、办公楼和商业用房的新开工面积的结构比例由82.5：0.5：17调整为85：5：10，而办公楼的新开工面积更是呈几何式增长，照此发展趋势，接下来的几年在芜湖的房地产市场，办公楼将呈快速上升发展趋势。,图-4芜湖住宅、办公楼、商业用房的新开工面积（数据来源：安徽省统计年鉴）,图-5 芜湖办公楼新开工面积（数据来源：安徽省统计年鉴）,价格走势分析总体而言，芜湖的销售型办公楼的主力价格段在6000 元/平方米8000 元/平方米。,市场

22、发展趋势预测2006年，芜湖各类注册的企业已达10808家，其中，中小企业总数已由2005年的8443户增加到2006年的9500余户，业内人士分析，芜湖目前的办公楼销售市场办公楼市场由于政策的调整以及各种产业集群的建设，区域成长性比较强，而中小型民营企业的蓬勃发展，使芜湖未来多功能办公楼市场的发展态势得以看好。,芜湖写字楼典型案例 凯帆大厦项目简介:凯帆大厦位于芜湖市中心商业区的民生路新建区支路口西北角，临近中山路步行街，在二街与镜湖之间，位置优越，交通便利。根据芜湖市城市总体规划，为市场经济发展和商业区的需要，方便市民生活，本工程设计成一至三层为净菜超市，四层以上为办公，地下布置一层停车机

23、械式停车），建筑总面积23052.1平方米,建筑总高63.55米，共计为18层多功能的综合楼，属一类建筑。适应各大、小公司办公和其它功能需要，其表现为现代城市的主要建筑形式之一。,投资商：芜湖凯帆房地产开发有限公司物业管理公司：芜湖凯帆物业管理有限公司交付标准：毛坯周边环境：凯帆大厦地处镜湖区这一芜湖主城区的腹地，紧邻镜湖公园，与主干道九华山路、中山路、北京路、中二街亲密为邻。配套设施：净菜超市、办公、商业绿化率：10%容积率：5.0,项目剖析：1、地段优越2、受制于芜湖本地政策制约，如购买业主必须为公司法人、付款方式必须为一次性付款等，目前销售非常不理想3、产品规划不合理，一至三楼做净菜超市

24、，影响项目的整体形象与品质4、项目营销策划策略存在一定问题，如开盘价格过高，广告宣传、产品包装与项目定位存在很大差异，导致市场的认同存在很大问题。5、对写字楼的客户群的定位不精准，没有做到市场的细分。,本项目写字楼部分的发展建议,芜湖产业结构对办公市场的支持度较低，作为支柱产业的船舶修造、机电及汽车制造及配件、医药及精细化工和纺织服装皆为大型制造业，其生产基地将集中在城北开发区及其它周边产业园区内，对办公需求量和强度相对较低，且多选择在厂房内办公。作为城市发展基础的专业服务业的房地产类、金融类、通信类企业普遍偏好自建办公楼，其他一些实力较强的企业也多以自建楼形式满足办公需求。就目前而来说，目前

25、芜湖中小型企业都选择在住宅小区内办公，市区办公房无论是出租率还是销售率都不被市场认可和接受，因此芜湖不具备打造城市CBD的条件。基于本项目的商办土地性质，我们能否有更好的解决方案呢？,SOHO”是英文small office home office的头一个字母的拼写，就是在家里办公、小型办公的意思。SOHO是人们对自由职业者的另一种称谓，同时亦代表一种自由、弹性而新型的工作方式。选择PC时尚自助事业=选择最时尚的SOHO,互联网是SOHO的根本。一些优秀的网页设计SOHO族几乎都有自己的个人网站；每天在家中更新网页，是这类SOHO族的主要工作内容。这些优秀的个人网站逐渐引起IT公司的关注，于是

26、，个人网站与大网络公司合作或被其收购的新闻在IT业界层出不穷，这些SOHO族们又开始了新的事业。也有不少人利用自己的一技之长开始了网上信息和咨询服务的尝试，成为信息服务这门行业的SOHO族。最常见的SOHO职业还有音乐创作、产品销售员、平面设计、广告制作、服装设计、商务代理、做期货、炒股票等等。SOHO族这样自由而又浪漫的工作方式吸引了越来越多的中青年人加入这个行列，在这片天空里，他们的才华得到充分的展露。SOHO跟传统上班族最大的不同是可不拘地点，时间自由，收入高低由自己来决定。同样也正是因为它自由，所以它极有挑战性。特别适合SOHO的是一些基于信息的制造、加工、传播类的工作，如编辑记者、自

27、由撰稿人、软件设计人员、网站设计、美术、音乐等艺术工作者、财务工作者、广告、咨询等，因为他们的大部分工作或者主要的工作完全可以在家中独立完成或通过在网上与他人的协同工作来完成。,事实上，一方面，国际上这一群落的人数呈现出增加的趋势，办公自动化、互联网的普及以及分工的细化将会导致为数众多的SOHO人的出现；另一方面，SOHO群的存在，也是在客观上缓解了就业压力这一越来越重要的现实社会问题，而如何将这一群落有意识地纳入社会分工体系，并从身份、立法、税收和保障等方面予以确认、规范和保护，是摆在各机构眼前的现实问题。SOHO族的生活方式与传统的生活方式有很大差别。他们免掉了因上下班交通拥护而浪费时间，

28、他们远离了办公室的人事纠纷，他们从事着自己所喜爱的工作，他们更有人自己做了老板。他们是当今时代的新新人类。SOHO族与上班族最大的不同是工作与生活不再明显的分割，办公与居家合而为一。按照SOHO族的工作方式大致可分为四种：创业SOHO自组110人的小公司，或经营一个小店面，或加盟某个连锁体系。这种SOHO规模虽不大，员工们也未必天天见面，但是通过互联网保持着高效的联系，在经营和管理上具备很大的灵活性。在大公司无法兼顾到的领域，个人公司如能提供适合的商品和服务，往往会获得成功。自雇SOHO在家工作或个人工作室，一人身兼老板及伙计，例如文字工作者、艺术工作者、顾问、中介、保险从业人员等，他们大多爱

29、好自由，工作富有创造性。兼差SOHO利用下班时间在家兼差的上班族，既能开辟财源，又有基本保障，是保守型过度到创业阶段的人的选择。在职SOHO在家工作的上班族。即在家利用现代通讯科技与所属公司连线进行工作的电子通勤族，号称科技似的带最酷的上班方式。他们与其他SOHO的区别在于他们有固定的工作单位，只是部分时间在家上班，而且在上班过程中要不断和本公司联络以便协调工作。,不管哪一种SOHO，这种时髦的工作方式已变成世界性趋势。目前在美国已有15的工作人员是SOHO族，且以每年5的速度增长着。日本、韩国和香港也在鼓励个人创办SOHO型公司。“朝日网”在主页上更增设SOHO专栏，介绍成功SOHO公司的势

30、力，并为SOHO同行提供交换信息的场所、提供如何开办SOHO公司的指南。SOHO没有特殊的限制，也不是专指计算机行业的人士，凡是在家工作、小额创业、个人工作室、自由工作者等传统办公室以外发生的工作方式，都可以叫SOHO族。从专业人士到市井小民，都有可能自成单位，自力更生。当然，也不是所有的人都适合做SOHO族，脱离了组织的庇荫自立门户，将会遇到意想不到的艰难与挑战，必须具备坚强的性格和能立足于社会的专长，才能做到独自打拼、勇闯天下,仅仅依靠宜商宜居的soho产品还远远不够,而且当前市场也存在同类的产品及概念,我们认为,这些项目仅仅是在打概念的擦边球,而没有真正的核心竞争力和核心卖点。如何整合资

31、源，结合本项目，打造本项目的核心竞争力，做好政府、开发商、小业主等实现多方共赢，将是我们重点研究课题。,打造本项目核心竞争力的三个关键词：,孵化器、风投、风投创业板,在中国大多数“孵化器”仅能提供办公地点和一些基本的办公设备，服务仅以低附加值的物业管理为主，所提供的核心专业化服务十分缺乏，特别是在帮助在孵企业建立规范的内部管理体系方面，孵化服务功能不够完善，孵化器的专业特色体现不十分明显。而服务能力较弱，或者服务几乎都不专业，或者协调机制不够完善，最终将会导致服务质量和服务水平不高。,这是孵化器的现状，我们的思路是，任何一个项目，一定要有做到最好的追求，因此，让我们向世界顶尖孵化器看齐！,在G

32、OOGLE输入美国顶尖孵化器，我们发现了硅谷顶尖孵化器模式，也发现了其在国内的实践者：橡子创业园橡子园于2000年4月在硅谷成立，橡子园的前身是橡子创投，其创办人被誉为“硅谷华人创业之神”的陈五福。其总经理表示：“我们目前做的，要远远多于传统孵化器或者是风险投资基金，以前，传统的孵化器主要是致力于吸引更多的初创企业入驻园区，而我们则相信要通过更加实际的操作，通过提供必要的场所、提供有价值的运营服务以及创业者所需要的资金，与创业者建立一个导师型的关系，保证被孵化的企业和项目在所处行业内有很高的知名度”。,而资料表明，美国硅谷的成功背后，是有着类似于“风投一条街”的大量风险投资机构的存在。由此我们

33、发现：孵化器最重要的支持是和有价值的运营服务！,风险投资基金,国际顶级风投已经悉数入华,中国风投发展正进入“黄金时代”,再来看一下国内的状况国内著名企业转身风投蔚然成风联想投资联想董事局主席柳传志设立清华紫光紫光创投今日资本乐百氏前总裁何伯权设立通联创投万向集团设立宏基创投宏基创始人施振荣设立步步高总裁段永平2001年起定居美国开始职业投资人生涯,风投机构在浙江 官方统计显示，目前浙江登记的风险投资公司和相关中介机构超过30家，风险投资资本30多亿元；累计投资项目近500个，累计投资金额达16亿元以上。而在业内人士的估算中，浙江创投机构的数目远不止这些。浙江华睿投资管理有限公司董事长宗佩民认为

34、，浙江本土的风投机构起码有100家以上。大量国内外风险投资机构进入，仅2007年就有伦敦证券交易所、世界银行、亚洲开发银行、渣打银行等多家海外风险投资机构进入浙江。浙江创投资本投资的公司在中小板成功上市可以说屡见不鲜，如传化股份、网盛科技、莱宝高科等等。据了解，2007年6月28日，中国的创投家们曾齐聚杭州，召开了高峰论坛。在这些创投公司中，既有国外的风投家，也有国内和浙江的后起之秀，如红杉资本、软银中国、华璞毅恒、智基创投、今日资本、IDGVC、富鑫创投、国金投资、戈壁投资、北极光创投、赛伯乐创投、华睿投资、橡子园创投、红鼎创投、首华创投、世华创投、天堂硅谷、浙大创投、通联创投、浙江天德等。

35、浙江蓬勃发展的中小企业，自然成为它们关注的重要目标。,万向集团成立通联创投由十八家上市公司和拟上市公司组建的天堂硅谷创投喜临门、传化、滨江房产、红石梁等12家浙江名企成立浙商创投雅戈尔在今年注资2亿成立了宁波雅戈尔创投公司杉杉股份也斥资1.8亿成立宁波杉杉创投公司上海温州商会的副会长林阿信创立首华创投 浙江中大集团进入创投横店集团进入风投业刘晓人等五个自然人成立红鼎创投总结：浙江知名企业纷纷进入风投,从另一面看浙江风投的未来发展以外贸制造业为主的浙江企业，目前正面临艰难的转型，一方面，出口加工利润率不断压缩，仅在4%-6%，另一方面，人民币不断升值、新劳动法的实施，已经使得许多企业无利可图，浙

36、江企业向何处去？浙江企业经过初期的原始积累，已经拥有了数以万亿计的民间资本，这些资本往何处去？转身风投，是浙江企业最好的选择！总结：浙江民间资本风投意识全面觉醒，风投大潮即将到来,从股市看风投 创投概念股全线飘红,由此，我们对本项目的定位呼之即出：,VC,VC：Venture capital 风投,安徽风投总部基地,重新审视项目的定位追求目标客户、政府、项目的共赢！,目标销售对象：安徽欲转型为风投机构的企业、科技孵化企业，他们的利益何在？中国风投企业面对国际知名风投机构的竞争，如何才能获取好的项目？毛主席说过：“团结就是力量”！这句话给了我们启发：创造一个行业的集散地，换言之，本项目就是一个“

37、风投企业的专业市场、总部基地”，可以帮助零散的民间风投聚集力量，获得更多的好项目的机会！科技孵化企业在发展初期最需要的就是资金，安徽风投总部基地对他们的吸引力可想而知。,政府的利益何在？安徽正在“失血”政府不作为，导致安徽资本流失目前风投的焦点在上海、北京，因此，风投企业纷纷把总部设在上海，如万向集团的联创投资，浙江80后设立的“蓝海创投”，温州商会副会长创办的首华创投等。安徽在吸引风投方面才刚刚起步，甚至还未意识到吸引风险投资对于产业结构升级调整的重要性。更可忧的是，由于资本对于人才的吸引力，可能进一步导致优秀人才的流失，而最终使城市竞争力下降。因此，我们认为，在创立风险投资蔚然成风的今天，

38、如果政府没有应对措施，就会错失机会，后悔莫及，创立“安徽风投总部基地”势在必然，出台扶持“安徽风投企业”的政策也势在必行。,“安徽风投总部基地”的定位对于项目的意义对于写字楼的销售具有革命性的意义：从无人问津到全省瞩目的香饽饽！对于酒店和商铺的销售，具有大幅提升价值的意义。本项目与同类项目相比，它成为以风投企业老板、高级职业投资人、高新企业负责人、高级白领追求更高工作效率、最理想的居住场所！对于孵化楼的意义，不言而喻！,总结：由此，安徽风投总部基地，将会获得政府、客户、开发商三者之间的共赢！这将成为安徽的一大创举，必将赢得媒体的广泛关注，成为未来安徽经济的一个热点！,芜湖酒店市场分析典型案例酒

39、店部分发展建议,芜湖市住宿餐饮行业营业收入及损益分配统计,芜湖市酒店市场概况,芜湖市主要酒店价格及入住情况,芜湖酒店业现状分析：城市功能定位为：安徽省南部的商业中心城市 旅游业变过境游为目的游，蓬勃发展，旅游接待人数与旅游收入双丰收经济进入发展时期 产业结构日趋合理对外经济持续快速增长，对外商务交流活动频繁,毓龙堂观点：种种迹象表明，芜湖的酒店业正面临着广阔的发展机遇；旅游业的稳步发展，商务活动和对外交流的日益频繁，将是未来酒店业稳定的客源保证；酒店良好的经营状况也能增强酒店连锁投资者和本地投资者投资酒店的信心。,本项目推出产权式酒店的可行性作为一种新兴的旅游房地产，产权式酒店在芜湖的市场认知

40、度还不深，还需要必要的市场引导；产权酒店只要经营管理者能让投资者接受，投资潜力大，在不成熟的市场仍能开拓出路；产权酒店如果适当加以引导，将在市场中掀起一股新的投资高潮。,毓龙堂观点：在芜湖这样的区域市场上，社会影响及口碑宣传对消费者的引导作用是非常明显的；结合本案周边星级酒店林立的现状，在产权酒店的经营客群的选择上，三星级以上的产品定位使得引入国际知名酒店管理品牌的合作操作难度增大；从更快为当地消费者及投资者接受认可的角度考虑，知名度高、经营业绩好的快捷，商务酒店公司可列入酒店管理机构的首选范围。,本项目酒店部分发展思路的思考如何充分利用现有资源，科学定位？何种功能理念才能使本案在芜湖竞争激烈

41、的地产上写下成功的篇章？何种特色才能吸引消费群的驻足停留，并因此而消费？,毓龙堂观点：毓龙堂建议本案结合其他功能区块的定位，扩大城市商业综合体的范畴，将产品塑造成以商务功能为主，结合旅游功能的产品，即将产权式酒店与SOHO办公创业板相结合产权式酒店的专业酒店管理、投资回报稳定的优点，且迎合市场中居家办公的迫切需求，同时三种产品在一定程度上可以相互转换，可弱化本项目未来写字楼部分将可能需面临的销售抗性充分利用市中心核心商业地段优势，将稳固的投资回报方式和品牌酒店经营服务理念的引入，使项目本身超越区域内现有产品，从而使投资价值及增值空间最大化。,目标客群,购买客群,消费客群,经营客群,在安徽旅游度

42、假的旅游者,到芜湖进行商务活动的商务人群,在酒店内娱乐休闲、宴会等消费的需求者,成为酒店入住者的游客，主要是到安徽来旅游的外地人，另外就是直接与旅行社签订合作关系后，又旅行社带过来的的旅游团队。该部分人对酒店入住最强调的就是要有特色化的吸引点。,主要是到芜湖进行商务洽谈或提供某种专业服务的外地商务人士，该部分人群经常出带到外地，对酒店的入住条件是要求有家的感觉，而且他们对酒店内的各种配套设施的使用也比较的需求。,该部分人主要是使用酒店内的配套设施。但是只有配套设施的齐备才能够给他们带来满意的服务。,本 地知名酒店管理公司,外 来品牌酒店管理公司,选取本地知名牌酒店管理公司，可以利用已有的顾客资

43、源，加快酒店的快速发展，而且还容易为本地客群的消费所接受。,该类管理公司拥有比较专业的酒店管理理念，能够快速把酒店带入盈运的正轨，而且可以利用品牌酒店的客户网络与宣传平台，实现会员客户与资源共享，必将能够扩大酒店发展的知名度。如目前排名国内第一、二的经济型酒店品牌，“锦江之星”与“如家快捷”以及其他的国际假日酒店、速8等。,产品设计总体要求：新、奇、异设计理念：共生建筑超脱市场、引领行业,酒店部分产品篇/产品定位,产权式酒店客房：风格简约别致，设施齐备舒适，使用功能到位又不失 豪华，展现一个“干净、温馨、经济”的居家环境,酒店部分产品篇/产品定位,针对旅游度假及本地休闲消费市场，利用本项目商业

44、部分的三层局部设置芜湖的地域风味的本帮菜馆、芜湖特色商品店、足浴棋牌等配套项目,酒店产品篇/产品定位,芜湖商业市场分析典型案例商业部分发展建议,主要年度城市居民消费与商品零售价格指数对比,毓龙堂观点：从上面的图标中，我们发现芜湖的城市居民消费价格指数高于零售价格指数1-3个百分点，居民的购买力略强于零售物价，研究证明芜湖的城市居民具有强劲的购买力,主要年度芜湖城市居民人均可支配收入,从上列的数据我们发现芜湖市的人均可支配收入在2004年以前呈现出每年10%以上的增长势头，但是自2005年开始人均可支配收入相对于上一年度却出现了增长倒退，此现象与当时宏观经济经历快速发展后实行软着陆调控的结果,毓

45、龙堂观点：,芜湖人均收入支出状况,从上图中我们看到芜湖市的户均人口为2.79人，在国际上户均人口低于2.8人的属于年轻化的城市，相应地生活的边际成本比较高。此外芜湖的另一个显著特征是平均消费型支出占到人均可支配收入的72%，证明了芜湖是一个典型的消费型城市，城市居民敢于消费。,毓龙堂观点：,芜湖市各阶层服装百货等消费支出,芜湖市低收入消费与中高收入在服装和鞋类消费上相差甚大，而中高收入消费比较接近。芜湖当地市场高档服装产品消费外流，所以芜湖市场以中端服装消费为主。因此未来中等收入客群是我们的主流消费客群。,毓龙堂观点：,芜湖市各阶层在外饮食消费支出,毓龙堂观点：,通过以上数据发现餐饮消费中收入

46、消费略低于低收入消费，而搞收入在餐饮方面的消费非常高，说明芜湖当地的消费市场是处于两级分化，所以，本项目未来的餐饮部分应以中端消费为主。,芜湖商业地产典型案例分析,近几年来，芜湖一批大型商业地产项目纷纷亮相，商业地产业在日益繁荣的同时也呈现出竞争加剧的格局。随着侨鸿国际、沃尔玛、和平国际等大型商业企业的相继入驻，芜湖原有的以中山路为中心的商业格局被打破，商业零售业的竞争日趋激烈，一个多元化、多层次的商业地产市场正在形成，根据实地调研，芜湖大商业现状如下：,从上表可以看到，几年来芜湖大中型商业发展速度相当迅猛，开发量已经赶上先前二十年开发建设的总量，新建商业主要还是集中在镜湖区,表-10 芜湖主

47、要大商业列表,1、融汇中江广场 2006年融汇中江广场声称是芜湖第一个SHOPPING MALL,但是初期经营定位上的游弋不定，商业经营管理上的进退两难，让很多的业主与经营户对之失望。2008年，随着融汇女人街、融汇电脑城、窗帘城的开业，融汇中江广场试图通过不同主题的专业主题区块和业态互补融合来慢慢的从怀疑与否定的眼光中挣扎出来，但是专业主题业态必须依托专业化的经营管理和企划推广，融汇能否从新的业态调整中走出困境我们还需要试目以待。,2.和平国际商厦 和平国际商厦与融汇中江广场一样，是近年来芜湖市步行街核心商圈出现的商业地产“新势力”。07年上半年，和平国际商厦三楼部分业主和商户，与开发商、物

48、业管理方曾发生了围堵人行电梯的激烈冲突。其实双方最根本的矛盾是因为部分商户的经营状态不佳，“生意差了当然心中有火”。07年12月自MOTEL168（莫泰），赛博电脑，省服装协会的盛元管理机构等新型商业业态和管理机构进入后，和平国际大厦已经开始出现转机。商厦有关人士告诉记者，因为优越的地理位置，目前和平国际大厦门面基本上都已经出售、出租完毕。但是本公司认为目前和平国际的一楼运动休闲服装和2.3楼的赛博电脑与中山路步行街的业态及品牌是一样的，项目又处于步行街的中段旁边。因此作为以逛步行街为主消费者不愿意光顾和平国际大厦去消费就不难理解了,重点研究项目：联盛国际商业广场,项目位于芜湖市镜湖区的北京东

49、路与赭山中路交汇口，距芜湖火车站和汽车站仅有500米，联盛认为芜湖商业缺乏一个国际化的复合型商业，与芜湖开放的城市形象不相匹配，众多的消费者期待一个可以以“家庭活动理念”为核心的商业广场诞生。因此香港联盛集团携手世界500强生活超市、五星级影院、真溜冰场、大型家纺城、大型电器连锁城、时尚商务酒店、恒温游泳池、大型餐饮等一系列知名商业航母将购物、娱乐、休闲、运动、文化娱乐、酒店、餐饮等多种业态巧妙搭配构建消费组合，构建国际一站式商业消费体验中心，希望能引领打造芜湖新商圈，做芜湖商界领袖。,毓龙堂观点：据了解，所谓的香港联盛集团是个空壳公司，芜湖联盛的总经理欧阳恩华前两年还是郑州宝龙城市广场（厦门

50、宝龙公司投资）的一个经理，换句话说，他那时还是厦门宝龙公司的一个高级打工仔。所谓的八大业态组合商业模式也是延续了厦门宝龙公司的商业资源与模式，其本质正式万达的订单式商业地产模式，凭着这大噱头宝龙公司近两年疯狂扩张到处撒网，在福州、郑州、青岛、无锡等地都有项目，但基本上都处在开发建设中，还没有营业，虽然还没有开业，但是普遍的销售状况均不佳，究其原因，其实这种模式是一把双刃剑，虽然订单式商业有利于主力店的招商及以此为卖点进行销售，但是主力店的租赁条件往往十分苛刻，并且租赁时间起码在十年甚至二十年，导致大量的面积很难产权分割出售，开发商在主力店区域没有利润而将能零卖的部分高价出售给小业主来弥补损失，