0315南京南京浦口新城房地产发展研究.ppt

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1、南京浦口新城房地产发展研究（对比河西新城与江宁）,2013年3月15日,商密：AAAA,1.1 浦口新城 战略高度,城市扩张南京城市布局是在经济上以鼓楼新街口区域为核心，随着人口的持续增长，向周边分流是必然的。城市规划根据长期规划，南京将形成江北（浦口）、东山和仙林三个城市副中心，其中江北将相对对立的发展。战略意义进一步提升江北地区的发展能级，提升江北板块在南京、在苏南、在全省、在南京都市圈、在长江流域乃至在全国新一轮发展中的战略功能、战略地位和战略意义。”杨卫泽透露，设立“江北新区”的目的是努力把江北地区打造成为承东启西的辐射中心区、转型升级的产业示范区、研发孵化的创新先导区、依山面江的特色

2、展示区，成为功能现代、产业高端、文化厚重、生态宜居，具有国际影响力和国家现代化建设示范效应的综合新区。南京晨报2012-05-19,南京副城，媲美河西，将打造成具有国际影响力和国家现代化建设示范效应的综合新城,照片1,1.1 浦口新城 建成水准,以世界级水准，成就中国长江岸线的第一标志,规划面积规划总面积93平方公里,将以世界级的水准展现在世人面前。它要成就的,是中国长江岸线的第一标志发展进度 一年打基础、三年拉框架、五年见新城，这是2011年10月南京市浦口新城定下的战略目标详细规划作为南京唯一一个斥700亿巨资兴建并最先拥有区域地铁线的副城，江北新城定位非常高端，未来的规划档次将媲美河西C

3、BD。根据浦口新城控制性详细规划，浦口新城计划5年内投入900亿元建设核心区加大投入1200亿元将投入江北地区重大基础设施建设项目政府期望与河西新城形成比翼齐飞、拥江发展之势启动区启动区位于浦口新城核心区南侧,该地段濒临长江,与主城中心区、河西新城中心形成三足鼎立之势。总面积约16.5平方公里,照片1,1.1 浦口新城 政府领导重视,2010年1月11日，昨天的开工仪式上，浦口新城开发建设指挥部也正式挂牌，这个指挥部直接隶属于市委市政府主要领导挂帅的跨江开发领导小组。这将大大有利于新城开发过程中各类问题的统筹协调解决，此举意味着市区两级联动开发江北的时代真正到来了。2010年6月1日，南京又一

4、指挥部“新成员”南京市环境综合整治指挥部成立了，南京市长季建业亲自挂帅，担任总指挥。这无疑体现了南京对环境综合整治的重视程度。此外，浦口新城开发建设指挥部近日也开始正式运作，其“一把手”正是原南京市物价局局长钱平桃。2010年7月7日，市政府下发了市政府关于陆冰同志任职的通知，任命陆冰同志为指挥部指挥长，钱平桃同志为指挥部常务副指挥长，朱小干同志为副指挥长，工作需要，任命成玉祥、陈勇、陈光、张定一、汤伯贤、王贵勤、谢祖国为兼职副指挥长。2011年3月5日，季建业市长、陆冰副市长、徐珠宝副市长一行到浦口新城视察工作，研究解决新城拆迁、资金筹措和项目建设问题。2012年7月6日，国家发改委杜鹰副主

5、任率国家苏南规划调研组赴浦口新城视察。省委常委、常务副省长李云峰、省委常委、南京市委书记杨卫泽、南京市长季建业等省市领导陪同调研。,市、区两级联动开发，季建业市长主抓，陆冰副市长任指挥长，省市区三级领导数次莅临先巡航视察、指导工作,意见条款摘录（一）自 2012 年度开始，市政府每年统筹安排总部经济发展专项资金（以下简称“专项资金”）。专项资金主要用于鼓励国内外企业在南京设立总部或地区总部，补助新设总部在南京购置、租赁自用办公用房，扶持本市总部企业发展等。（二）对经商务部批准设立的外商投资性公司，或经商务部认定的国家级跨国公司地区总部，给予 500 万元的一次性奖励，奖励分三年按 40%、30

6、%、30%的比例兑现。（三）对经认定的总部企业或成长型总部企业，按其产生增值税、营业税、企业所得税（以下简称“三税”）贡献给予补助奖励。,1.1 浦口新城 招商政策倾斜,市政府采取多种鼓励、优惠政策，引进国际国内500强,照片1,1.1 浦口新城 过江交通,2020年共规划过江通道13处，计15条；2014年实现8线过江通道,2014年，南京实现8线过江通道，江南江北交通将不再存在距离问题,南京将推进轨道交通过江，实现江南江北一体化公交体系。规划3号、4号、10号、12号、14号等5条跨江轨道线和横贯江北地区的11号线，实现江北地区与主城之间、江北地区组团之间快速公交联系。,南京还将加快城市快

7、速路系统向江北延伸，形成跨江快速路系统。利用已建成的长江大桥、二桥、三桥、纬七路过江通道、已开工建设的四桥、纬三路过江通道等，加快主城快速路向江北地区的延伸，结合滨江快速路的建设，形成沿江快速成环的格局，便捷江南江北之间的联系。,照片1,1.1 浦口新城 配套公建,浦口新城20个重大项目2012年集中开工，开启浦口新城恢弘篇章,浦口新城今年上半年将启动28万平方米的三级甲等医疗中心、33万平方米的研发创新基地的建设工程，45万平方米，3450套安置房、2280套保障房建设，预计两三年内交付使用。扬子晚报 2012-02-09,浦口新城同期开工“2468工程”，包括两个生态环境工程、四条河道整治

8、工程、六条综合管廊工程和八条骨干道路工程，项目总投资约50亿元。浦口新城建设指挥部副指挥长黄长安说，中央公园长4700米，宽360米，从珍珠泉佛手湖穿中央绿轴到长江边，可以望见河西。扬子晚报 2012-02-09,中央绿轴公园（已开工）,青奥体育公园（开工）,七里河沿河休闲带（已开工）,总投资30亿元的乔波冰雪世界（规划中）,照片1,照片1,照片1,滨江酒店集群（已开工）,照片1,1.1 浦口新城 产业支撑,打造总部经济集聚区；南京“一谷两园”北园落户浦口新城，软件产业将吸纳大量的高科技人才，政府采用有效手段留住高新人才,浦口新城的南京软件园重大项目开工！南京软件园规划范围:虎桥路、浦乌路、浦

9、滨江大道、环北路、南农路、团结路、临江路的围合区域，总规划面积11.3平方公里。软件园紧邻南京长江三桥和长江隧道，规划中还有五桥连接线、地铁10号线等多条链接主城的管束通道；同是又与国家级西江口湿地公园为邻，水系发达、生态良好、景观优美。365地产家居网 2012-02-07,富士康（南京）智慧数码科技城正式举行开工奠基仪式。该项目投资10亿，建筑面积达14万平方米，拟建多幢多层（36层）生产研发办公楼10万平方米、人才公寓6幢18层4万平方米。富士康科技城，预计2014年底完工后，届时将有5000名软件研发工程师进驻龙虎网 2012-10-18,南京软件园将搬到纬七路隧道旁根据计划，浦口力争

10、5年内入选国家千人计划30名，引进领军型创业人才600名，培养科技创业家50人，人才资源总量占全市1/10以上。为了让各类人才在浦口舒心生活、安心创业，“十二五”期间，浦口还将建成人才公寓及配套80万平方米。这其中，一种是以政府补贴一部分的方式，用低价卖给引进人才；另一种就是公租房，甚至还有零租房，“基本不要钱，每个月就象征性地付十元二十元即可。”浦口区委书记成玉祥2011年7月27日,照片1,1.1 浦口新城 人口规模,实现居住与就业的平衡，中央商务区将承担这一重要功能,浦口新城规划居住人口85万人，其中核心区32万人,中央商务区位于中央公园临长江段的两侧，占地约3000亩，主要配置高端产业

11、项目，如现代金融、文化创意、高端商业、商务办公、娱乐休闲等。建成后，它将引领整个浦口新城的产业风向，并为大部分人口提供就业机会，成为具有最高公共开放度、最能展示新城现代化的城市客厅。,新城将利用多元化的功能，实现居住与就业平衡，计划在区域内提供约43万个就业岗位。,照片1,1.2 浦口新城 住宅土地供应,占有中央商务区、江河景观资源、地铁资源的二类土地有限，能享有启动区利好的二类土地更加稀缺,启动区的核心居住组团部分，以二类土地为主（项目所在区域）,启动区的商业商务组团部分，以商业用地为主,照片1,后续启动的居住组团部分，土地价格势必上升,1.2 浦口新城 目前房地产格局,万科、中海、融侨、东

12、方置地等地产大鳄云集，格局之战已经拉开帷幕；雅居乐等后进之秀呈现赶超之势,万科领衔老山板块提前破万中海毛坯占据传统珠江镇，即将破万雅居乐风传现房销售，房价将达到2.5万东方万汇成价格值得期待江佑铂庭处于尾盘期，开发过早，未能享受到浦口新城规划落地的利好，但价格2012年上半年早早过完,照片1,1.2 浦口新城 与同行政区板块比较,雅居乐领衔的浦口新城直接拉升了品质和价格；万科先发老山位置较远，刚需客户有点望山兴叹；中海以刚需投石问路，和融侨打错位战，赢得先机,老山板块：除了七条旅游路线，几无任何规划，未来价格上升只能依靠景观价格：以万科金色半山为代表，价格11000元珠江镇板块：享受江浦街道老

13、城配套，不属于浦口新城的重点启动区域价格：以中海万锦熙岸、融侨观邸为代表，价格9500-9800元浦口新城板块：新城CBD位置，尽享规划利好价格：以雅居乐滨江花园为代表，价格传言25000元以上；江佑铂庭尾盘，品质较低，口碑不佳，不能成为板块的代言代表,照片1,1.2 浦口新城 行政区内三板块对比,对比之下，拥有无可比拟的优势，浦口新城板块价值远高于老山板块和珠江镇板块，极有可能成为大江北的品质改善板块,1.3 新城比较 浦口新城对比河西新城,发展模式：媲美河西的高标准整体规划，“地铁+运动会”驱动模式，复制成熟的“河西新城”发展模式，将快速催熟浦口新城,地铁+运动会,1.3 新城比较 浦口新

14、城对比河西新城,房价走势：河西新城10年房价经历了从5000到如今均价22000元的突破，创造传奇；而浦口站在巨人肩上，从2010年突破8000元，不到两年接近万元大关，价格势头较猛，而快速开工的规划利好，将会快速推进房价飙升,十运会之前房价 十运会之后房价,2002年-2012年河西代表性楼盘首次开盘价格对比表,1.3 新城比较 浦口新城对比河西新城,地价走势：河西新城10年楼面价价差相距甚大，而浦口新城的拿地先行者必将享受“先下手”红利,相差1.4倍,相差4.3倍,静态计算：仅从数据考虑,十运会当年,1.3 新城比较 浦口新城对比江宁,发展模式：浦口新城走的是南京产业转型下的智慧新城发展模

15、式，江宁走的是密集型产业园区发展模式,一个由县级开发区自我努力成长为国家级经济技术开发区的产业园区,一个经过高规格规划、朝着媲美河西新城发展的国际化新城,1.3 新城比较 浦口新城对比江宁,房价走势：近几年江宁稳中有升的价格，受地铁一号南延线和三号线的推动作用较为明显；相对浦口新城的长江屏障，更容易吸引受主城价格挤压的外溢客群，此也是推动价格上涨重要因素,1.3 新城比较 江宁区域标杆,案例参考：中航樾府以其地段、产品力和独特的营销模式，成为2012年耀眼南京的一匹黑马，不到个月，实现了近1000元价格上涨。而浦口新城高于江宁的高标准规划，自然会使房价水涨船高,中航樾府2012年历次开盘价格走

16、势图,1.3 新城比较 浦口新城房价走势预测,结合浦口新城与河西新城、江宁的对比,第一种：如果浦口新城未来发展媲美河西新城，现在河西新城房价将是浦 口新 城房价未来2-3年的重要参考，价格将会接近2.22.5万元/第二种：基于相同的发展环境（参考分析）和新城发展模式，站在巨人肩 上，浦口新城房价上涨的速度将远超河西新城房价上涨速度，更 易实现高溢价，价格会突破2.5万元/第三种：如果浦口新城发展不比河西新城，但是因其高规格的规划与起 点，建成标准将会立足于河西新城与江宁之间，房价也会形成高 于江宁、略低河西新城的价格，预期价格在1.82.2万/,1.4 项目思考 业界观点,很多业内人士认同浦口

17、新城具有极大的开发价值，有机会在浦口再拿地,南京东方置地公司总经理陈华辉：浦口再迎商业发展新机遇位于浦口区总部大道侧的东方万汇城项目负责人曾表示，“我们相信浦口新城，在未来将成为另外一个河西新城，这是非常大的商业机遇，2006年的十运会成就了河西新城，而2014年的青奥会将成就浦口新城，浦口新城将成为一个最火热的高端的开发热土。东方置地陈华辉2010年11月接受搜房采访,万科南京公司总经理付凯：开发商放弃江北市场是不明智的“从我们的数据统计上来看，江北市场一直占据整个南京楼市成交量的四分之一到三分之一这样的份额。所以，对于在南京要做一定规模的开发商来讲，放弃一个这么大的片区是不明智的，所以我们现在借这个项目进了江北，将来可能如果有机会的话，在江北可能会继续拓展一些新的项目。”万科付凯2012年1月接受新浪房产采访,坊间传闻1：如有开发商将周边住宅拿地，雅居乐将继续拿地坊间传闻2：如有机会，雅居乐会考虑接受世纪金源地块转让,谢谢！,