合肥壹视界提案137页.ppt
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1、壹视界提案,杭州迪加广告,市场篇,一、合肥城市经济研究二、合肥住宅市场研究三、合肥商业市场研究四、房地产市场研判,城市概况,合肥,安徽省省会,位于中国中部,长江淮河之间、巢湖之滨,通过南淝河通江达海,具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势,是全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心,也是全国重要的科研教育基地。合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县,并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。全市行政辖区总面积为7029.48平方公里,其中市区总面积838.52平方公里。,2004-2009年,合肥生产总值(GDP)呈上升态势。
2、在国内外宏观经济形势严峻的2008年合肥市地区GDP、规模以上工业增加值、固定资产投资等指标增幅均居全国26个省会城市第一位。2009年全市生产总值2102.12亿元,仅用3年时间实现了从1千亿元向2千亿元的跨越连续6年保持在16%以上。,合肥2004-2009年GDP,宏观经济,以上数据来源于合肥统计局,宏观经济,合肥2004-2009年人均GDP,以上数据来源于合肥统计局,人均GDP逐年快速增加,2009年合肥人均GDP达到41543元(折合6082美元),年增长率为20.5%。,合肥产业结构,宏观经济,合肥经济结构呈现“二三一”格局,2008年三产比例为6.3:50.2:43.5。与20
3、07年相比,第一产业和第二产业比重分别提高0.5和1.2个百分点;第三产业比重下降1.7个百分点。说明在金融危机发生后,三产受到了一定的冲击。,以上数据来源于合肥统计局,2004年产业结构,2008年产业结构,生活消费水平,宏观经济,以上数据来源于合肥统计局,合肥人们的生活消费水平近几年来正快速的提高。城乡居民收入分别高出全省平均收入3073元和1561元,增幅高于全省平均水平1.7和5.8个百分点。,2001-2008年合肥市社会消费品零售总额情况,居民消费,宏观经济,2009年上半年,合肥市实现社会消费品零售总额326.3亿元,增长19.8%。同时,与消费结构升级相关的产品增幅迅猛。消费总
4、额中汽车类增长8.9%,医药及保健品类增长38.4%,金银珠宝类增长30.8%,化妆品类增长26.9%。,宏观经济,合肥城市发展规划,合肥市将按“141”发展战略着力构建现代化大城市框架,城市空间布局在现有风扇形基础上进一步拓展,与周边城镇呈一体化发展,并由单中心向多中心转变,空间结构形成“141”的发展态势。,城镇空间组织结构:“一核一圈五轴”。形成以合肥中心城区为核心,周边城镇密集区为重点发展圈层,沿主要交通轴线向东、北、西、西南、东南辐射的五条拓展轴。,宏观经济,城市发展规划,瑶海区正在谋划“三个第一”发展规划,即围绕长江东大街商贸、办公特色,打造“安徽第一街”;强力推进合肥职教基地建设
5、,建设“安徽职教第一城”;利用合肥港瑶海片区区位优势,发展“安徽第一物流区”。首先,“安徽第一街”规划设想潜力巨大。总长达近7公里的长江东大街(包括新安江路),横跨瑶海中部核心区,由西向东发展将是一条极具活力、极具潜力、极具吸引力的金色大街。其次,“安徽第一物流区”设想雏形显现。单元规划面积11.5平方公里的合肥港瑶海片区,距龙塘高速出口仅5公里,又有南淝河水上通道,是打造现代物流基地的理想区域。再则,“安徽第一职教城”规划设想渐成气候。目前已有17所院校签约入驻该基地,其中13所院校已开工建设。未来几年,这里将有近20所院校、20万师生。巨大的规模,强大的人气,必将吸引一大批商业金融企业、科
6、技研发企业、文化娱乐企业的关注,乃至入驻,最终形成一个功能完善的现代化城区。,2004-2009年固定资产投资,近几年来合肥固定资产投资都保持高速发展状态,年增长率都在30%以上。2009年完成固定资产投资2468.42亿元。,随着经济不断的发展,城市化水平不断的提高,合肥房地产投资也快速发展。2009年房地产投资670.36亿元,同比增长18.50%,房地产市场,2004-2009年固定资产投资,2007-2009商品房开发量,近几年来,合肥商品房开发量不断增长。2008年受整个市场的影响,其开发量相对有所放缓。2009年商品房施工面积4751.29万方,新开工面积1477.09万方,竣工面
7、积600.55万方。,房地产市场,2007-2009商品房销售量,近几年来,合肥市商品房销售量不断攀升。2008年受金融危机的影响,销售量有所放缓。2009年由于刚性需求的爆发和宏观利好政策的刺激下销售量创造了历史的新高,整年销售面积1297.95万方,销售金额548.77亿元。,房地产市场,2007-2009商品房销售均价,合肥市商品房销售均价开始逐年提高,2009年受整个房地产市场的火爆,商品房销售均价达到了4228元/,同比增长了16.8%,是增长最快的一年。,房地产市场,城市经济总结,总结:,合肥是全国经济增长最快的省会城市,居民可支配收入较高。房地产开发火热,城市化进程速度较快。社会
8、消费品零售总额高速增长,消费结构不断升级。经济、城市化建设的快速发展和社会消费的不断提升,使城市综合体成为了合肥这样的城市发展过程中必然产品。,市场篇,一、合肥城市经济研究二、合肥住宅市场研究三、合肥商业市场研究四、房地产市场研判,除去2009年2月份新增量为零星状态外,其他月份合肥住宅供应量一直保持较高的水平。2009 年合肥住宅新增量累计为 91741 套,累计新增面积 878.4 万。,2009年商品住宅供应量,数据来源:安房网房地产研究中心数据库,合肥住宅市场,2007-2009年商品住宅销售量,合肥住宅市场,近几年来,合肥市商品住宅销售量快速增长。2009年合肥住宅共计销售11602
9、8 套,成交面积为1133.7万,年度销售总量惊人,创造合肥住宅年度销售最高记录,增幅达31.4%。合肥住宅成交总金额总体呈现上升趋势,2009年合肥住宅成交总金额累计高达497.5亿元,创造了合肥住宅成交总金额的最高记录,增幅达66.7%。,数据来源:合肥统计信息网,合肥住宅市场,2007-2009年商品住宅销售均价,2009年合肥住宅年度成交均价为4388.0元/,是合肥住宅年度均价首次冲破4000元大关,涨幅达26.9%。,数据来源:合肥统计信息网,合肥住宅市场,2009年商品住宅供求关系,2009年合肥住宅供应新增套数为91741套,销售套数为116028套,套数供求关系比为1:1.2
10、6;住宅供应新增量面积为878.4万,销售面积为1133.7万,面积供求关系比为1:1.29;套数和面积供求关系都呈现出供不应求的态势,反应出合肥楼市在 2009年市场需求旺盛,同时从两项指标的高数值来看,更是反应出合肥楼市的供需两旺局面。,合肥住宅市场,2009年商品住宅存量分析,数据来源:安房网房地产研究中心数据库,截至2009年12月31日,合肥全市住宅可售套数为30478套,可售面积为 315.5 万。,瑶海区2009年住宅销售套数为9023套,销售面积为84.3万,是合肥各个区域住宅销售量排行榜第7位,是合肥销售较低的区域。但是从最近几个月瑶海住宅成交量出现高速攀升走势,成为合肥销售
11、量的中间区域;瑶海区年度成交价格为4435.0元/,落后政务新区、蜀山、包河和高新,位列合肥各区价格榜的第5位,是合肥中等价格区域,主要受近几个月瑶海成交价格出现较大幅度上涨所致。从供求关系来看,瑶海区也呈现较为严重的供不应求的局面。瑶海区住宅销售行情表现为低成交量而中等成交价格的特征,成交量在各楼盘间分布较为均衡,2009年瑶海区有销售记录的楼盘数累计为42个。,瑶海区住宅市场,瑶海区住宅市场,2009年瑶海区商品住宅增量统计,2009年瑶海住宅供应量累计为6057套,累计新增面积为54.1万。瑶海区住宅供应量一直处于较低的数量。,数据来源:安房网房地产研究中心数据库,瑶海区住宅市场,200
12、9年瑶海区商品住宅销售量,数据来源:安房网房地产研究中心数据库,2009年合肥楼市瑶海区住宅成交套数9023套,占全市总销售量的7.8%;成交面积为84.3万,占合肥总量的7.4%,处于合肥较低水平。瑶海区楼盘分布均衡度一般,且具体到各个楼盘表现为相对均衡,楼盘间销售量差距较小。,瑶海区住宅市场,2009年瑶海区商品住宅销售均价,数据来源:安房网房地产研究中心数据库,2009年瑶海住宅成交年度平均价格为4435元/,落后政务新区、蜀山、包河和高新,位列合肥区域价格榜的第五名。2009年,瑶海区住宅价格上涨较快,一年增长超过1000元,涨幅达25.8%。,瑶海区住宅市场,2009年瑶海区商品住宅
13、供求关系,2009年瑶海住宅类商品房套数供求关系比为1:1.49;住宅面积供求关系比1:1.56。供求矛盾比全市水平更为明显严重的供不应求关系。,数据来源:安房网房地产研究中心数据库,瑶海区住宅市场,2009年瑶海区商品住宅存量分析,数据来源:安房网房地产研究中心数据库,截至2009年12月31日,瑶海区住宅可售套数为1897套,可售面积为16.8万,已经降至历年的低点。在横向比较全市各个区域来看,瑶海区住宅可售量仅仅高于高新区,成为可售量很低的区域,去化压力很小。,瑶海区住宅市场,2009年瑶海区商品住宅销售套数排行榜,瑶海区住宅案例分析,华润紫云府,项目市场形象项目产品属性定位:长江路东大
14、街、城市庭院、人性居所项目主题广告语:中国第七座凤凰城分析:产品层面卖点:城市核心地段、综合体配套、华润品牌、使用率高的户型(赠送面积)等;项目展示到位,售楼部与样板房给人别出一格的切身感受,充分展示出项目的产品优势;营销层面推广形象:高调的差异化形象占位;推广调性:具有质感的画面,洞悉客户内心以及充分传递项目价值点的沟通语言;活动营销:多频次小活动维持市场热度,实现逐步渗透;营销节奏:项目的营销动作不仅集中于项目开盘前的蓄客期,强销期与持销期也安排了密集的营销动作。,瑶海区住宅案例分析,华润紫云府,博澳名苑,瑶海区住宅案例分析,瑶海区住宅案例分析,城建琥珀名城,瑶海区住宅案例分析,园上园,瑶
15、海区住宅案例分析,恒盛豪庭,市场篇,一、合肥城市经济研究二、合肥住宅市场研究三、合肥商业市场研究四、房地产市场研判,合肥商业市场,2009年合肥商业成交量,数据来源:安房网房地产研究中心数据库,2009年合肥商业累计销售套数高达12722套,累计销售面积达77.3万,商业成交量呈现“波折式”走势,走势不稳定,主要受月度的商业供应类型有很大的关系。,合肥商业市场,2009年合肥商业成交均价,数据来源:安房网房地产研究中心数据库,2009年合肥商业成交均价为8722元/。2009 年合肥商业在楼市进入高速通道和投资型需求旺盛影响,成交价格逐月上涨走势,且上涨幅度惊人,在11月和12月月度商业价格突
16、破 10000元大关。,合肥商业市场区域分析,2009年合肥商业成交价格区域对比,瑶海区商业成交价格在合肥市各区域中位列第四,从一个侧面反应了该区域较高的商业价值。,2009年合肥商业存量区域分析,截2009年12月31日合肥商业可售套数19831套,可售面积为170.6万。瑶海区以17.7万的存量,约占总体的10%,位列各区域第五。,合肥商业市场区域分析,2009年合肥商业成交面积区域分析,合肥商业市场区域分析,2009年合肥商业累计销售套数高达12722套,累计销售面积达77.3万。瑶海区以3.3万的成交面积占4%,位处并列第七,处于较低水平。,合肥商业市场区域分析,小结,瑶海区商业价值较
17、高,可售量较大,但是成交面积和成交金额都处于全市较低水平。,合肥商圈分析,现有及规划建设商业设施供给分析基本结论,现有代表性商圈研究中心商圈,合肥商圈分析,中心商圈(淮河路步行街、瑞景国际、百盛、瑞景名品、商之都、百大鼓楼、百大CBD、合肥百货大楼、乐普生)商圈简介 以长江路为轴,东西以明光路和环城西路,南北分别以红星路、寿春路为界,面积约2万平方公里。主要消费群体 瑞景名品中心和瑞景国际购物中心面向高端消费人群;百盛、百大鼓楼、百大CBD和百货大楼面向中高端消费群体;城隍庙市场面向低端消费人群。,合肥商圈分析,现有代表性商圈研究中心商圈,部分主力店铺 瑞景国际 于2004年12月31日正式开
18、业,是安徽瑞景商业有限责任公司继瑞景名品中心之后精心打造的时尚精品百货店。大厦1至5层裙楼为商场,总营业面积达1.3万平米。瑞景国际立足现代国际商业基点,面向高端客户。先后引进了众多国际一线品牌,如CHANEL、DIOR、兰蔻、雅诗兰黛、资生堂、倩碧、施华洛世奇等。商之都 隶属于安徽商之都有限责任公司,位于合肥市庐阳区宿州路8号,以商业零售业为主,集餐饮、娱乐、休闲为一体的国家大型二档商业企业。南临风景秀丽的包河公园,北接商业繁华的长江中路,处于商业繁华的四牌楼商圈的核心位置。目前,合肥商厦的销售排名已位于全省商业零售业前茅。,合肥商圈分析,现有代表性商圈研究中心商圈,经营现状 中心商圈是合肥
19、市商业网点最为密集区域,整个商圈能够满足消费者不同消费层次的需求。有历史文化底蕴浓厚的淮河路步行街和四牌楼是该商业中心的核心地段,整个商圈能辐射到整个合肥市乃至郊区三县。商圈租金水平在合肥处于中高水平,日平均租金达到了812元/平米。存在问题 该区是传统的商业中心,合肥百货大楼和乐普生等老牌商场无论从设施还是经营内容上都显得陈旧和过时,无法满足追求时尚的年轻人的需求。由于在中心区域,交通拥挤,停车不便。,合肥商业项目个案分析,市场篇,一、合肥城市经济研究二、合肥住宅市场研究三、合肥商业市场研究四、房地产市场研判,政策研判,2009年12月7日:中央经济工作会议:继续支持合理的自住需求,增加普通
20、商品住宅供应。2009年12月9日:个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。中国国务院总理温家宝9日主持召开国务院常务会议,决定:个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。由于楼市不断升温,房价不断上升,大大超过了购房者的承担能力。这一政策的出台也标志着国家开始抑制楼市。2009年12月14日:“国四条出台”。会议明确表态“遏制房价过快上涨”。对于当前深陷“高烧”的楼市来说,“国四条”释放了清晰信号,这一剂“退烧药”有望为楼市清热去火,但能否“药到病除”还需观察。2009年12月17日:财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知。明确开发商以后拿
21、地时,“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。2009年11月,国资委下达了央企拿地王的禁止令。,房地产政策回顾,政策研判,2009年,中国新增人民币贷款高达10.52万亿元。高额信贷在支持经济回升的同时,也引发部分经济学家对通胀的担忧。2009年12月7日中央经济工作会议强调继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策;同时把握好政策实施的力度、节奏、重点。2010年1、2月份,央行两次上调存款类金融机构人民币存款准备金率各0.5个百分点。此举在缩紧银根的同时,也加大了人民币利率上调的压力。,货币政策,政
22、策研判,接近年末,楼市调控政策密集出台,政策收紧倾向明显,降温序幕拉开。在不到半个月的时间里,政府对楼市的调控态度从“抑制”转变到了“遏制”,这也透露出管理层对当前房价上涨过快的担忧,意在调控2010年房价,减缓涨幅,让房价在较高的区位上平稳运行,同时分期分批逐步解决低收入人群的住房问题和力度。开发企业资金面决定短期供给变动。由于2009年信贷政策宽松及商品住房销售业绩良好,开发企业资金普遍较充裕,短期内大幅度扩大供给或降价促销的概率较小。政府50%的土地首付要求、地皮空置费等只能限制个别民企,改变不了巨型国企、民企开发商垄断地王的局面;地王现象必然的结果就是高房价。预计,2010年楼市将难续
23、去年火爆场景。,房地产走势预判,产品篇,地块价值分析,核心价值体系的建立,客户需求分析,定位思路,产品定位及规划建议,地块分析,合肥市E0913宗地,位于长江东路与东二环交叉口西北侧,东临二环路,南临长江东路,西邻铜陵路街道花冲居委会居民住宅,北临规划凤阳支路及规划中学。,经济技术指标,地块分析,本项目总建面积258000,其中商业和住宅各一半,将打造成为合肥城东的城市名片。,地块居住价值研究,交通条件:,项目南临合肥第一路长江路、合肥汽车东站,东临二环路,交通条件优越。,配套条件:,项目自身的商业部分将使本项目成为区域的商业中心,同时周边有在建的乐购超市、学校、医院、花冲花园等配套,生活配套
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