广州房地产市场研究.ppt
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1、,2008 年广州房地产市场研究报告(缩略版)前言2008 年注定是不平凡的一年,国际经济形势持续恶化,在金融海啸造成的“多古诺骨牌”效应下,实体经济遭受的打击愈来愈明显,美国、欧洲、日本等世界主要经济体均出现了衰退迹象,我国实体经济也受到了较大冲击,特别是外贸出口行业深受影响,未来出口增长速度将出现明显放缓。在这个形势下,我国也于时隔十年之后,重新出台积极的财政政策和适度宽松的货币政策,明确提出了十项措施和 4 万亿的投资计划,表明我国已经开始全面救市,扩大国内投资、促进内需增长成为我国当前抵御出口减速给宏观经济造成冲击的主要手段。作为连接众多上下游产业的核心,房地产业自然成为国家促进内需、
2、扩大投资的重要一环。10 月 22 日全国性救市政策出台,通过交易税费减免、优惠贷款支持、赋予地方政府救市权力三方面主要措施,支持和鼓励首次臵业者,稳定房地产市场、扩大房地产市场投资。但由于救市政策很多细则在 10 月份尚未明朗,导致开发商和购房者普遍观望,等待各银行、各地政府细则出台。广州楼市作为全国楼市的重要一环,受经济波动的影响强烈,2008 年广州房地产市场进入深度调整期。供应量被迫压缩和被迫释放,使得 2008 年月度供应量拉差极大,以商品住宅为例,最高与最低月份供应量相差近 60 万平方米。而成交量和成交价格同期比较,呈现大幅下降的趋势。就房地产后市而言,自 2007 年 9 月市
3、场进入调整期以来,广州房地产市场已持续调整1 年之久。按照房地产发展周期理论,我们判断,今年年底将达到了这一波市场的低谷,未来市场将可能进入箱型震荡期,市场成交量和房价将在一定幅度内上下波动。广州房地产市场真正回暖尚需时日,乐观估计仍有一年时间。在整体经济形势回转的前提下,积极的财政政策和适度宽松的货币政策将逐步发挥效果,宏观经济增长将重新回到快速增长的轨道上,从而推动房地产景气度回升。这将是一个缓慢的过程,市场各方需要为漫长的冬天做足准备。,广州易居房地产研究所,广州市天河区黄埔大道平云路 163 号广电科技大厦 12F,2008 年上海易居房地产研究院版权所有,第 1 页 共 20 页,2
4、008 年广州房地产市场研究报告(缩略版)第一章 十大事件一、十年后重提积极的财政政策和适度宽松的货币政策二、中国人民银行:调整商业性个人住房贷款政策三、中国央行决定下调存贷款利率 1.08 个百分点四、国务院出台的关于促进节约集约用地的通知五、广州月底推出首批 2145 套经济适用房六、广佛地铁 2010 年建成 广州深圳珠海 1 个小时可互通七、佛山三大交通网直达广州新客站 基础设施互享八、碧桂园年度销售面积独占鳌头 凤凰城成销售冠军九、品牌发展商集体降价十、富力暂停大型商业项目,广州易居房地产研究所,广州市天河区黄埔大道平云路 163 号广电科技大厦 12F,2008 年上海易居房地产研
5、究院版权所有,第 2 页 共 20 页,2008 年广州房地产市场研究报告(缩略版)第二章 背景篇一、经济环境分析1.GDP 增速放缓2008 年广州 GDP 增速预期增长为 12%,这是四年来的最低水平,在经历了 2006 年和2007 年 GDP 高速增长后,经济开始回落。2007 年穗 GDP 已达到 7050.78 亿元,同比增长 14.5%;人均地区生产总值达 9302美元;而广州市工业三大支柱汽车、石化、电子产品制造产业同比实现增长 24.1%。2008 年广州通过调整优化经济结构、推进改革开放和自主创新等带动经济发展,GDP预期增长 12%。前三季度,广州实现地区生产总值 592
6、1.66 亿元,同比增长 12.1%。2.固定资产投资增速回升2007 年广州全年完成全社会固定资产投资 1863.34 亿元,增长 9.8%。2008 年月至10 月,广州市累计完成全社会固定资产投资 1450.38 亿元,同比增长 13.2,增速有所回升。在固定资产投资结构上,呈现“外弱内强”的特征。广州市统计局发布的资料显示,2008 年月至月累计,广州市外商直接投资合同外资 44.78 亿美元,下降 18.8;实际使用外资 28.87 亿美元,增长 13,增速回落 5.8 个百分点。而相形之下,月至 10 月,广州市民营固定资产投资增势强劲,完成投资 353.85 亿元,同比大幅增长
7、69.2,呈现出“逆势挑大梁”的态势。3.通货膨胀压力继续缓解2008 年 110 月份,全国居民消费价格总水平上涨 6.7%,较前三季度继续下降了 0.3个百分点。10 月份 CPI 同比上涨 4%,比上月回落 0.6 个百分点,创下了近 16 个月的最低点,通货膨胀压力再度减缓。二、政策环境分析政策重心转向抵御国际经济衰退冲击 扶持房地产成为保经济增长重要一环,广州易居房地产研究所,广州市天河区黄埔大道平云路 163 号广电科技大厦 12F,2008 年上海易居房地产研究院版权所有,第 3 页 共 20 页,2008 年广州房地产市场研究报告(缩略版)1.政策重心转向抵御国际经济衰退冲击2
8、.十年后重提积极的财政政策和适度宽松的货币政策3.扶持房地产成为保证经济增长的重要一环三、房地产投资行业景气度持续下滑 房地产投资指标增幅全线回落1.景气度加速下滑2008 年 10 月份,“国房景气指数”为 99.68,比 9 月份回落 1.47 点,比去年同期回落6.06 点,景气度下滑速度有所加快。国房景气指数在从去年 3 月份迄今的 20 个月里,呈现出倒 V 字型的发展走向。在去年 11 月份达到高点之后,已经连续 11 个月出现下滑。2.房地产投资增幅放缓由于去年下半年开始的房地产市场整体回落,销售低迷,导致房地产市场景气度持续回落,并对房地产投资造成了很大的负面影响,广州 200
9、8 年房地产开发投资开始回落。2007 年房地产开发投资 703.8 亿元,增幅超过 26%,投资的行业倾斜,助推了房地产的高速发展。随着宏观调整的出台和整个经济面的下滑,2008 年 1-10 月,广州完成房地产开发投资 23918 亿元,同比增长 19.5%,增幅较 2007 年回落。3.房地产建设指标增幅明显走低受房地产市场趋冷及资金紧张等因素影响,广州房地产企业调整开发进度,2008 年以来商品房新开工面积下降,特别是第三季度更大幅下降。2008 年至月,广州房地产开发施工面积万平方米,同比增长。其中住宅施工面积万平方米,同比增长。,广州易居房地产研究所,广州市天河区黄埔大道平云路 1
10、63 号广电科技大厦 12F,2008 年上海易居房地产研究院版权所有,第 4 页 共 20 页,2008 年广州房地产市场研究报告(缩略版)第三章 市场篇一、土地市场1.市场概述土地量价齐跌,中小开发商抄底2008 年广州市土地一级市场(不含工业)成功出让了 35 宗土地,比 2007 年的 78 宗减少了超过一半,土地出让的数量基本回到 2006 年的水平。出让的总用地面积为 178.94万平方米,总建筑面积为 411.01 万平方米,同比去年跌幅分别为 54.2%、47.2%。开发商拿地热情骤减2008 年广州十区共成交 19 幅住宅用地。其中主要的买家为中小型开发商。2.楼面地价跌回两
11、年前水平2008 年广州市十区一级土地市场(不含工业)共成功出让 411.01 万平方米,成交金额103.32 亿元,折合楼面地价 2514 元/平方米,同比下降了 39.8%。3.郊区土地出让活跃从 2008 年广州十区住宅用地区域成交来看,中心区的越秀、天河、荔湾、海珠和白云共成交 6 宗住宅用地。出让住宅用地最多的是以花都和萝岗为首的郊区,共成交 13 宗。今年的成交热点依然在市郊,除了中心区土地供应量少有关联外,还与市郊的楼面地价较低有关。楼面地价底,意味着未来销售的风险相对较低,一些中小型开发商由于资金有限,多倾向于开发风险较低的区域。4.中型规模项目受青睐从地块的用地面积及规划总建
12、筑面积来看,今年的总建规模为 10 万平方米以上的占逾60%,其中【10-20 万平方米】的占 31%,【20 完平方米以上】的占 32%。中大型的项目主要集中在萝岗和南沙,另外,位于中心区天河罕见的大型地块被恒大集团所获得。二、住宅市场1.市场概述当前房地产市场因为受到全球金融海啸、经济下滑影响而遭受严重冲击,成交量和整个市场处于调整、观望的时期。,广州易居房地产研究所,广州市天河区黄埔大道平云路 163 号广电科技大厦 12F,2008 年上海易居房地产研究院版权所有,第 5 页 共 20 页,2008 年广州房地产市场研究报告(缩略版)就房地产后市而言,自 2007 年 9 月市场进入调
13、整期以来,中国房地产市场已持续调整1 年之久。我们判断,今年的 9、10 月份已达到了这一波市场的低谷,未来市场将可能进入箱型震荡期,市场成交量和房价将在一定幅度内上下波动,但不排除年前出现新低点的可能。但市场真正回暖尚需时日,乐观估计仍有一年时间。在整体经济形势回转的前提下,积极的财政政策和适度宽松的货币政策将逐步发挥效果,宏观经济增长将重新回到快速增长的轨道上,从而推动房地产景气度回升。这将是一个缓慢的过程,市场各方需要为漫长的冬天做足准备。在目前房地产市场低迷、房价成交量下滑的环境下,广州市场已经形成供大于求的情况,预计今后两三年内,房地产市场形势仍不轻松。整个房地产市场出现变化,房地产
14、行业的大洗牌揭开序幕,没有实力的开发商将被兼并或淘汰。过去两年增长过快,包袱过大的开发商将面临艰难抉择。这种“泡沫挤出效应”将可能延续到今年底,成为 2008 年的主旋律。2.供求分析2008 年 1-11 月广州十区新建商品住宅供求比为 0.67,呈现供过于求。相对于 2007 年供不应求的火红局面,今年以来,整体的供求特征为供大于求,2008年广州十区新建商品住宅除了 6、8 月两个月份是供不应求,11 月份供求平衡之外,其它月份均处于供过于求的状态。在经历过全年交易最为活跃的 6 月份后,10 月份的需求量掉头向下,达到年度交易最低点。主要原因为往年土地大量进入市场,导致今年大的供应量结
15、构,当大量的供应遭遇低迷的市场时,终归会形成供过于求的局面。3.供应分析08 年 1-11 月份广州十区新建商品住宅总供应量为 758 万平方米,同比 07 年的 607 万平方米增加约 24.9%。虽然开发商意识到市场低迷而已经对工程进度有所控制,但是由于前期项目开发数量多、基数大,导致目前月度的供应量整体都较去年有所增加。目前市场承载力有限,大多项目都存在积压,明年预计开发商将会继续减少新开工面积以适应市场。4.成交分析2008 年 1-11 月广州十区新建商品住宅供应面积为 758 万平方米,成交面积为 504 万,广州易居房地产研究所,广州市天河区黄埔大道平云路 163 号广电科技大厦
16、 12F,2008 年上海易居房地产研究院版权所有,第 6 页 共 20 页,2008 年广州房地产市场研究报告(缩略版)平方米,这意味着将有 254 万平方米的新增面积面临滞销的尴尬局面。整体而言,08 年广州房地产市场处于供过于求的状态,虽然政府出台一系列措施来刺激房地产市场的交易,但国内外经济大环境的不景气,居民生活水平受到影响,市场信心在短期内难以恢复,市场依然处于调整期。5.均价分析受大环境影响,08 年今年商品住宅交易价格曲线总体呈下降趋势,直至今年 4 月成交均价开始有所反弹,环比 3 月份上涨 18%,直至 5 月进入长时间的下探空间。10 月、11月价格在触底后,开始出现上扬
17、,主要原因为两月的成交结构发生了变化,市区楼盘在价格调整下成交量开始释放,从而拉高了广州的成交均价。以往的“十一”是捂盘惜售,楼盘间缺乏竞争。今年的“十一”几乎是倾巢出货以博取高成交量,各大楼盘则以价格、优惠为杠杆刺激消费者需求。6.项目分析 高性价比楼盘销售情况良好今年整体销售淡静,传统的 9 月相对旺销,10 月消化旧货,11 月各大开发商纷纷推案以赶上年末的最后一班车,市场打折、特价成风。新推案项目销售冷热不均,除个别销售率近 80%以外,从整体看来,销售较好项目当月销售率为 20-50%之间。性价比高的市郊成熟大盘受青睐去年政策的调整以来广州的成交结构发生了变化,中小户型、总价偏低的产
18、品成为市场主角。由于市中心楼盘价格高,即使楼盘做较大的让步,依然有大批的刚性需求可望不可及,但是,随着越来越多的楼巴进入小区,人们感觉市郊与中心区的时间距离大大的缩短了,其中,市郊的大盘则成为了他们不二之选。如持续热销的大盘碧桂园凤凰城,凭借其几年积累下来的成熟配套和较合理的总价赢的市场;“开盘必特价”的恒大山水城依靠超低价格开盘入市等等都取得相当好的成绩。品质高档楼盘令人趋之若骛高品质高档次的盘,无论是在市中心还是市郊,在价格下调幅度较大的情况下大都可以有所斩获。如表现出色的星河湾开盘再一次将装修标准刷新到 6500 元/平方米,如果减去装修价格不算,其毛坯价约为 8500 元/平方米,这个
19、价格相比周边的高品质盘性价比高,,广州易居房地产研究所,广州市天河区黄埔大道平云路 163 号广电科技大厦 12F,2008 年上海易居房地产研究院版权所有,第 7 页 共 20 页,1,2008 年广州房地产市场研究报告(缩略版)因此受到广州高端人群的青睐。位于西关板块的荔尚国际,区域供应量少,另外,从价格来看,其 12000 元/平方米的价格比附近在售的富力广场皇座 13500 元/平方米低 11%,比逸翠湾的 16000 元/平方米低 25%,因此受钟情于老城区的广州人和新广州人所欢迎。三、商业地产1.市场概述随着广州经济持续增长,珠三角及广州基建不断完善,提升本市营商竞争环境,在香港及
20、外资发展商不断增加在本市房地产投资比例,有助广州房地产未来发展。中央房控及收紧借贷措施将对整体广州房地产市场带来短线不明朗因素,商铺及写字楼市场也遭受波及。而目前的形势对商业地产影响并没有想象的那么大,而国务院新推出的十项政策给商业地产提供了融资平台。商业地产在历次房地产调控中始终都不是受伤最深的人。商业地产对土地的依赖性相对于住宅地产小得多,金融是商业地产的命脉,中国的商业地产始终是缺钱不缺工具,未来商业地产将出现重组和洗牌。2.供求分析08 年 1-11 月份广州十区商业除 7、8 月为供过于求外,其他月份均处于供不应求的状态。由此可见,广州的商业发展潜力巨大。7 月份供应面积达到全年最高
21、峰,成交面积却跌到全年谷底;8 月份承接 7 月颓势,但供求差距有所缩小。从价格层面分析,从今年 1 月开始,成交均价整体呈下探趋势。月份成交均价是 15479元/平方米,为全年最高,10 月份成交均价仅为 3626 元/平方米,为全年最低。08 年 1-11 月广州十区商业供求比总体呈供不应求状态,但比去年程度有所减缓。可见商业在住宅市场利空的环境下也不能独善其身。3.供应分析7 月是全市商业供应面积最大的月份,供应达到 9.78 万平方米,环比激增 70%;11 月份以 5.42 万平方米居于第二位,2 月份供应面积锐减,仅为 0.81 万平方米,与 7 月份相比存在较大差距。商业项目虽然
22、也受到市场环境的影响,但其回报利润高的特点依然受到投资客青睐。4.成交分析,广州易居房地产研究所,广州市天河区黄埔大道平云路 163 号广电科技大厦 12F,2008 年上海易居房地产研究院版权所有,第 8 页 共 20 页,2008 年广州房地产市场研究报告(缩略版)从 6 月份开始,广州商业成交量呈稳步上升态势,成交量不断放大,并于 10 月份达到顶峰,环比同比均有所增加,分别为 34%、46%,11 月份交易活跃度则有所减缓,2 月份成交面积为全年最低,但依然处于供过于求状态。5.均价分析经过几个月的调整,买卖双方在博弈之下逐渐回归理性,进入今年 1 月以来,成交均价呈下降之势,10 月
23、商业成交均价为 3625 元/平方米,环比下降 61%,同比下降 74%,降幅额度巨大,为年度成交均价的最低点。四、办公市场1.市场概述经历了 07 年大起大跌的市场变化后,大部分业主对投资市场已经有了重新的认识,投资物业在房地产调控之下也受到影响。今年市场供应量充足,而成交量在月度供应量增加的同时并未能有较大的改观,整年处于供过于求状态,预计将延续到明年。2.供求分析08 年 1-11 月广州十区写字楼供求比为 0.73,呈供过于求。1 月份成交量最大,之后一直呈“跳水”状态;5 月供应量及成交均价均为全年最高,但交易量出现萎缩。广州十区写字楼供求比月度波动幅度大,主要以市场的推货节奏相关。
24、在 11 个月份中,有 4 个月供大于求,分别是 1、3、6 及 8 月,其中由于 8 月供应量极少,导致该月份供求比出现很大的波动;其余 7 个月份基本上处于供过于求状态。从整体看来,广州的写字楼市场的供过于求在短期内难以改变。3.供应分析2008 年 1-11 月广州十区写字楼供应面积为 50.43 万平方米。今年 2 月份广州写字楼无新增供应,5 月出现达到月度供应顶峰,达到 9.40 万平方米,环比增加 31%,8 月份供应面积仅为 0.12 万平方米。今年广州的写字楼供应主要集中在今年的第二季度,供应相对集中。,广州易居房地产研究所,广州市天河区黄埔大道平云路 163 号广电科技大厦
25、 12F,2008 年上海易居房地产研究院版权所有,第 9 页 共 20 页,2008 年广州房地产市场研究报告(缩略版)4.成交分析本年度交易活跃期主要集中在 1 月份和 8 月份。1 月成交面积为 7.58 万平方米,为全年交易量最大的月份。8 月交易面积为 5.58 万平方米,环比大幅增加 49%,同比下降 27%。去年、今年月均成交分别为 6.6 万平方米、3.34 万平方米,可见写字楼市场在国家宏观调控下也大受影响。5.均价分析广州写字楼价格近几个月以来成交均价波动幅度大,自 3 月价格跌到谷底后,9 月价格又跌到接近 3 月价格水平,为 8109 元/平方米,环比跌幅达 44%,同
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