长沙xx项目花园别墅市场定位报告.ppt

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1、长沙XX花园别墅 1、2号地块项目定位分析、研讨,2009年4月,前 言,XX花园别墅1号地块用地规模208亩，2号地块用地规模为147亩，两块用地规模合计355亩（含上一次公园规划调整新增的用地），容积率为1.2，1号地块整体定位和物业发展方向定位于别墅和高质的花园洋房，2号地块定位于联排和品质多层。在项目规划设计启动前，我们对长沙别墅市场做了参考性的市场调查，以此来论证XX花园别墅1、2号地块定位是否可行。调查结果显示：,长沙别墅自07年迈入市场以来，供给量仅占总商品房住宅的5%以下。但就市场而言，有消费需求空间。受价格制约，长沙别墅产品开发品质平平，在售的别墅产品规划，均以混合型、多样化

2、产品设计为主，高端别墅项目缺乏；目前已售别墅最高售价为香江水岸城市花园独立水景别墅1.0万元/平方米（07年市场售价）。独立别墅售价在6000元10000元/平方米，联排售价在50005500元/平方米，景观洋房3000元/平方米左右；长沙在售别墅以衡府为最高品质代表，该项目别墅自08年4月开盘至今大定及网上签约率为55%左右（网上签约率为20%）；,XX花园别墅1、2号地块（用地分别为208亩和147亩）容积率为1.2（已按1.2报批，但最低可以调整至0.8左右），最大化总建筑面积分别为166401平方米和117601平方米；如以现1期产品规划形态销售，按长沙未来2年内本项目预测可达到平均售

3、价3000元/左右计算，1、2号地块预期销售总收入分别为4.99亿元和3.53亿元。如XX花园别墅1号地块定位于别墅产品，容积率调整到0.7，总建筑面积为97067平方米。别墅项目楼面机会成本为5140.78元/平方米。如XX花园别墅2号地块定位于联排、洋房和多层等复合产品，容积率调整到1.0，总建筑面积为98000平方米。别墅项目楼面机会成本为3602.04元/平方米。1号地块在整个XX花园别墅项目当中属上乘的位置，东面临湖面（河道宽6080米），南面和西面与公园连成一片，北面为商业街和后续用地，如按长沙目前档次规划，以保守单价6500元/平方米测算，地块预期销售总收入为6.31亿元.2号地

4、块位于社区主干道西侧和公园东侧，地块价值西面地块优于东面地块，联排和多层用地按1：1划分（联排和多层建筑面积分别为39200平方米和58800平方米），联排和多层单价分别以6500元/平方米和3000元/平方米测算地块，地块预期销售总收入为4.31亿元.,独栋、双拼等类型别墅市场热销，联排别墅相对偏软，市场竞争较大。别墅购买对象均为本地家庭、自住用途。从取得的在售别墅项目的购买群体资料显示：在长沙从事煤矿、建材、批发等私营主，国企领导、教授、医生以及政府高收入官员（身份较隐蔽）是别墅消费主力。长沙政府主管部门对别墅开发的政策执行相对宽松。1号地块定位于高端型别墅开发，是可行的。,电梯房已出现了

5、供应量过剩，相对而多层项目还不是很多；目前多层的市场接受度要远远高于电梯房的市场接受度；从目前一期多层的销售来看，取得的成项还是可喜的，客户对我们XX花园别墅的多层产品还是认可的；在一期的产品开发过程中，我们已积累了一定的多层开发经验；如将别墅和多层同时开发，那么一方面能保证一定的签约率和资金回笼速度；2号地块定位于联排和多层，并与1号地块同期搭配开发，是可行的。,长沙市场在售别墅情况调查（销售数据来源长沙房管局09年4月18日网上公布）,衡府,衡府,衡府-广州正和投资有限公司,占地96.65亩 总建筑面积10.5 万/容积率1.5 绿化率55%总户数533户 规划有情景洋房、联排别墅和板式高

6、层开盘时间08年4月 入伙时间09年11月 物业管理费1.2元/月采用简约的现代偏中式风格，以灰、白色调为主，白墙黛瓦，。建筑大面积使用自然采光。情景洋房布局，是采用了5+1层层带大型南向露台的设计手法，弧形的屋顶设计。,整个项目以生态中央水景为主线，自然分割成几个居住组团，布局规整，项目建筑南北朝向，户户做到南北通透。项目北面板式高层无栋距，毫无遮挡，视野开阔，蒸水风光尽收眼底。情景洋房、低层住宅围绕中央水景，小桥流水，私享低密庭院生活。在情景洋房设计上，顶层复式采用4米挑高设计，阁楼采用弧形屋顶设计，最大限度增加可用空间，顶层叠加式双天台设计。,在低层住宅设计上，有独享双庭院、层层露台空间

7、，住宅的双主卧设计，下沉式庭院、地下视听室、入户庭院、大露台立体错落空间。,庭院景观设计上,以中央水带为景观核心，结合院落景观、架空层景观、绿化带景观共同组成整个项目的景观系统。同时，吸取现代中式园林风格，以“对景、隔景、曲景”等多种景观处理手法，做到步步有景，移步易景。在周边环境上，利用景观资源势蒸水风光带以“大生态”的设计概念，通过人工堆坡，创造出“生态坡地生活”形态。,别墅产品销售情况：双拼 共26套已售出9套 联排共35套已售出14套 洋房共112套已售出25套 成交均价单位：元/多层：2800、联排：5000、双拼：5280购买对象：1、长沙煤矿矿主；2、华源大市场等建材总经销商（长

8、城国际、品牌磁砖总代理等）老板；3、承包工程和医药代理商；4、政府部门官员，但买的比较隐闭；5、长沙医院高管及主治医生；6、长沙电信、移动等国营大型企业领导及通信设备等经销商。,棕榈园,棕榈园,棕榈园-长沙创展房地产开发有限公司,棕榈园位于长沙市行政中心华新开发区内，规划用地约191.09亩，总建筑面积319367平方米,容积率2.51。总体规划由多层洋房、情景洋房、联排别墅、小高层，高层等多种建筑类型组成。小区建筑单体包括61设计的多层洋房、41设计的情景别墅洋房、多层电梯洋房、联排别墅、小高层、高层等多种形式，全部采用南北朝向的版式设计，入户花园、内庭院、景观阳台、飘窗台等元素融入到户型设

9、计中。小区智能化有一卡通门禁系统，可视对讲系统，全天候监控系统，智能化停车场管理系统。,可售产品类型及套数独栋别墅：12栋500/套 联排别墅：4栋24套300/套 洋房：56套开盘时间：08年5月 入伙时间：09年6月实销套数：49套 成交率：16%（别墅、联排尚未销售）首期产品以高价入市，高档洋房最高至4100元/平米，碰巧周期性调整，市场认可度不高。,湘水明珠,湘水明珠,湘水明珠-长沙富邦升辉房地产开发有限公司,长沙湘水明珠居住小区位于长沙市湘江东岸沿江风光带，西临湘江，东靠城市原有村屋及厂房，北近湘江公铁大桥。湘水明珠地处城市中心，交通便捷。同时，它又拥有江东风光带和田园风光，可谓是闹

10、中取静，进退自如；二是地域环境好，湘江环抱，汇集了四方的水和气；三是把长沙文化与房地产结合起来。,文化手段：通过园林、石刻、雕塑等多种手段，把长沙历史上的文化从书本中拉出来，物化成雕塑、亭台、书画等具体形象。此外，通过小区开阔的临江视野，让外面的景观进得来，小区的景观出得去。同时，各文化景观既自成一体，又能互相呼应，从而实现整个区域的文化景观大融合。利用长沙文化讲坛方式，传播项目文化、景观卖点。,用地规模：90亩 总建筑面积：15万 容积率：2.6 绿化率：48%开盘时间：08年12月 入伙时间09年12月可售产品类型及套数联排：12套已售出6套 面积-00 小高层：363套已售出121套成交

11、均价：联 排：4470元/小高层：2444元/车位配比：联排1：2，地下车库面积：7080平方米配套：有会所、无游泳池,香江水岸新城-湖南凯星实业有限公司,香江-水岸新城,香江水岸新城,一期叠加别墅,一期花园洋房,香江水岸新城,香江水岸新城位于华新开发区蒸水风光带,占地面积约32万,总建面约53万,容积率1.66,社区建筑风格为纯欧洲风情，产品涵盖独栋别墅,联排别墅,叠加别墅,多层洋房,电梯小高层等建筑形态，一期现已全面完工。香江水岸新城二期茵特拉根为08年钜作,位于项目东南面,建筑面积16余万,以多层洋房,电梯小高层为主,目前2期正在发售中。,一期别墅共78套 联排42套 独栋36套（面积4

12、00左右价格320万/套-420万/套 单售价最高达10000元/）、12套产品类型为叠加别墅 面积200单售价6200元/目前已售出8套 未售出4套2期产品类型及销售情况多层：共110套现售出12套 小高层254套现售出22套成交均价：多 层：2786元/小高层：2870元/车位配比：联排1：1车库，独立别墅1：2车库并配200300平方米独立庭 院。社区配套：有会所、甲级智能化系统。,依托香江的本土品牌优势、一期大气的水景园林、高端的产品组团、长沙首个异域风情楼盘和良好的服务，将二期价格制定高高在上，其意图在于确立长沙市场“领导型”的策略定位，所以推出价格承诺，品质保障，向市场公布，3年不

13、降价的保值宣言 开盘时价格体系：小高层3400元/，多层3000元/，截止年前，成交率6%。年后营销策略调整：以打折的形式降低销售价格，幅度控制在一期的市场报价。最低折扣可达9.2折调整后最近实际成交数据表明其均价：电梯房2750元/，多层2620元/，2月16至3月13日内成交洋房6套。,别墅类型定义,独栋别墅即独门独院，这种别墅上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。联排别墅又称TOWNHOUSE，是独栋的变身，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成

14、的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。双拼别墅它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。在美国被叫作“Two family house”，直译为两个家庭的别墅。叠拼别墅它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。,1号地块项目市场定位,长沙最高级别墅府邸,1号地块项目产品定位,独立别墅 双

15、拼别墅联排别墅 花园洋房,1号地块项目建筑风格定位,地中海建筑风格表现：现代、色彩、豪宅品质地中海风情是特指西班牙、葡萄牙、法国、意大利、希腊这些国家南部沿海地区的住宅，淳朴的颜色，红瓦白墙；众多的回廊、穿堂、过道，一方面增加景观欣赏点的长度，另一方面利用风道的原理增加空气对流。后来这种建筑风格带到美洲，所谓的“地中海风格”在加州能得以发扬光大；不仅住宅更为奢豪，也融入南欧其他地区的一些特点，比如托斯卡纳、卡塔罗尼亚，还有法国的普洛旺斯，醇厚的风格很符合当地富豪的居住心态，逐渐成为美国时尚名宅的主流，成为一种豪宅的符号。目前国内一流别墅在建筑风格多采用地中海风格，其中现代风格的地中海风情最受欢

16、迎。,广州 碧桂园,广州 碧桂园,广州 碧桂园,1号地块项目预期售价定位,独栋：8000元-1万元/双拼：7000元-8000元/联排：6000元-7000元/洋房：3000元-3500元,独 栋,双 拼,联 排,洋 房,30%,40%,20%,10%,300-500,250-350,250-350,130-170,1批开发区域,2批开发区域,3批开发区域,1批开发区域,2批开发区域,别墅开发区域,花园洋房开发区域,项目设计部分意见,在1号地块别墅规划中设置一座专属多功能带室内泳池休闲、运动会所。1号地块别靠公园部分建议设立别墅健康公共活动区域。湖边区域设置观赏、休闲性 的渔人码头。别墅户型向

17、“地下”发展(半地下室)，户型以31为主，即地上三层、地下室一层(半地下室)。同时多采用利用半地下室、双层大露台、前后花园、屋顶（天台）花园、2.19m高落地凸窗和挖空壁柜等免费赠送面积设计手段。便于支撑价格，利于销售。独栋别墅室内设计要有6米挑空(客厅部分)、全幅落地窗、观星际天窗等特色卖点；考虑独栋别墅的稀缺性，独栋别墅数量建议达到88栋左右。,2号地块项目预期售价定位,联排：6000元-7000元/洋房：3000元-3500元/多层:2900元-3000元/,联排,洋房,多层,40%,10%,50%,250-350,130-170,85-220,项目设计部分意见,在2号地块规划中设置大型

18、集中式停车场，一方面车位配比可以提高到1：0.7，弥补一期车位配置不足的问题(仅为1：0.3)，另一方面通过建地下停车场的方式比花钱购买人防面积（42元/平方米,7折后的价格）更划算。2号地块靠主干道这一边建多层，并与别墅项目同时开发，以达到别墅和多层同时上市的局面；2号地块靠公园这一边建联排；1号地块与2号地块交界处通过建花园洋房来形成过渡。在多层户型设计中一楼带花园和顶楼带阁楼的形式要保留，同时要补充一期中缺的100120平方米的小三房和中三房户型。,深圳别墅项目参考,建筑与容积率深圳市城市规划标准与准则（2003版）规定的小区建筑容积率指标是：独立式住宅用地的容积率不高于0.3，低层住宅

19、（1-3层）用地的容积率在0.8之下，多层的最佳容积率应不高于1.5，小高层的最佳容积率在2.0以下，高层的最佳容积率应不高于2.8。但由于土地供应政策和土地资源逐渐稀缺的影响，容积率在1.4以下即推出别墅的项目越来越多，个别项目容积率甚至在3.0以上仍然推出联排别墅。从2002年的熙园、水榭花都为开端，有条件者，皆在高楼大厦的夹缝中安插几栋到几十栋别墅。所以，从建筑类别看，2007年共批准预售别墅1353套，其中，1224套为联排或双拼，占总数的90.4%；仅有129套独栋别墅，占总数的9.6%。2005年至2008年批售别墅容积率与项目建筑形态列表：,栖湖效果图,观澜湖高尔夫大宅系列实景图

20、,振业城效果图,施工中的圣莫丽斯,建筑分析别墅的建筑风格经历了早期的岭南风、中期的欧陆风到现在的中式）建筑风格和有机结合的全球风格同时盛行的新阶段。1、流行国际结合风格近两年来，对欧式建筑风格一味模仿的时代一去不返，取而代之的是对各种建筑元素的有机组合，虽不求固定章法，却更注重美学效果和功能实用，尽量合理设计和安排各个环节。如万科城，改良了西班牙、地中海、南加州等多种建筑风格，并创造性地设计阶梯露台、退台式花园、空中花园、半地下室等大面积创意空间。多种风格组合的建筑在色彩上注重气氛的营造和特殊风格的展现；设计上突出审美的需求和居者精神层面的满足，建筑美观与实用性并重；建筑用材上国际元素化。,万

21、科城创造性地设计阶梯露台、退台式花园、空中花园、半地下室等大面积创意空间,2、现代、简约、中式风格发扬光大与欧陆风受遏制、人们不再唯“西”是尊的同时，以2004年十七英里为良好开端，深圳现代、简约、中式的建筑风格迅速“崛起”。如城市山谷、红树湾花城、第五园、香蜜湖第一生态苑、栖湖、东海岸，皆以现代或简约或中式建筑自称。其中，第五园的原创现代中式设计简单而明快，意境深远而价值长久。项目延续了中国民居传统的黑白灰色彩，并以冰裂纹花窗点缀其间，拈弃了传统民居符号化的青瓦飞檐，而更多的是吸收了传统民居对空间的应用，在精神层面上对中国民居文化进行传承，其简约的线条，廊下斑驳的阴影、青石板路，图案分明的门

22、窗、线条明快流畅的柱额柱落、肌理质感真切的栏杆台基带有传统的“徽派”民居精神,乃是对中国传统建筑的有机现代化运用。,其中，现代建筑风格讲究简单立面线条、平屋顶、玻璃窗；色调明快、清新，多以白、灰为主色调；多用新材料，追求环保与节能。所以，现代建筑具有不同以往美学欣赏价值，建筑不经意间融入绿色自然。,城市山谷3期现代简约的建筑风格,3、强调建筑与环境的融合这个特征一直存在，但由于杂糅式别墅的剧增，该特征愈加受到开发企业的重视，甚至刻意地将建筑风格融入园林、周边环境中，如修建山体公园、坡地建筑、大面积水景等。为了实现景观的共享性，建筑考虑一定的倾斜方向，使可共享自身园林景观和周围大景观。,4、建筑

23、用材重环保节能在打造某种建筑风格的同时，建筑用材更上一层楼，突出环保、生态、节能三大特征。如栖湖户户顶部隔栅，外表看乃木制，表现出生态、环保的特性，而实际则是铝合金，防腐又防潮；振业城大规模使用太阳能，在通风模拟试验基础上有机布局建筑，使用节能建筑材料等多种措施，确保了建筑节能的优越性，成为深圳第一个通过3A预审资格认证且超过了国家要求的标准节能50%的高尚建筑。既重视环境与自然的融合又重视建筑节能将成为未来深圳建筑的必然趋势，这也符合国家对建筑节能的标准要求。作为高端项目之别墅，应该带头按照国家建筑节能标准打造房产，实现居民生活素质的全面提高。振业城乃深圳地产界建筑节能先锋模范,5、设计更强

24、调人性化表现在停车位的公共设计、户型内部功能分区明显、户户包括地下室都重视通风采光等多个方面。有关户型设计的特征，详见以下段落。,园林分析1、园林风格与建筑风格的错位深圳别墅的园林风格与建筑风格不完全吻合的现象比较突出，西式建筑搭配中式园林或反之或综合风格的现象屡见不鲜，该现象不仅出现在“杂糅式”别墅项目中，也出现在纯别墅项目中。如振业城建筑风格为西班牙新古典主义，而园林多有中式元素；圣莫丽斯建筑风格为新古典主义，园林为新欧式；万科城融会了西班牙、地中海、南加洲等地建筑风格，而园林则融合了中式、西式风格。这种建筑风格与园林风格错位的现象，可能将持续。,振业城建筑风格：西班牙新古典主义,2、强调

25、户户绿化生态传统别墅往往依山傍（望）水重在大环境的运用，往往忽视了个体建筑的生态绿化。从东往西看，深圳传统老别墅“户挨户 光秃秃”的现象比较普遍，尤其是深圳东部沿海老别墅。而近年来，随着别墅物业类型的多样化和“城市化”，别墅在重视大环境如高尔夫景、海景、山景的运用同时，也强调自身园林的建设，即便联排别墅，也追求户户绿化生态，户与户之间，多有绿化带、高大树种隔离，住户的隐私和户均绿化，做到更好。如观澜湖高尔夫大宅，其泳池之间不仅有高大树种和低矮灌木丛，且有园丁通道，隐私又景美。,观澜湖私家泳池,回归中式园林随着建筑风格的中式、现代、简约的回归，园林也开始回归中式，而近年的深圳别墅表现特别突出，如

26、上所提的第五园、振业城、栖湖、城市山谷、翠峰豪园、西湖苑、香蜜湖第一生态苑等众多的别墅都运用了中式园林风格。其中，振业城建筑风格虽为西班牙新古典主义，而园林风格则较多地夹杂了小桥、流水、垂柳等中式元素；栖湖采用“天圆地方，一龙六翼”的理念来设计园林，在参考北京颐和园“万寿山昆明湖”的“湖山”景观轴线”基础上，布置主景观轴从西面山体向东延伸，穿越内湖，直抵龙湖，宛如一条长龙横卧，既契合了园林地形西高东低起伏的地形特征，又符合中国传统的审美观。,户型设计1、功能划分清晰别墅户型向“地下”发展，这是近年深圳别墅最大的特征之一。大多户型以31为主，即地上三层、地下室一层，少数如观澜湖高尔夫大宅系列除C

27、户型外都是以21为主，即地上两层，地下室一层。也有少数不带地下室的别墅。近年的别墅户型明显更加重视功能性的划分，休息室、会客厅、餐厅、娱乐室，楼层分布更加考究，一般地下室为车库工人房影视厅（健身室），一层为客厅、餐厅，二层为客人房带洗手间，三层为主人房书房，有些户型做到完全动静、主客、干湿分区，其中，香蜜湖第一生态苑的层层跃式设计和观澜湖高尔夫大宅四大系列户户带电梯和私家泳池的设计堪称独特、经典；户型面积以160250平方户型为绝对主角；户型层高3米3.6米为主,少数户型的客厅或者顶楼达到5米以上,如西湖苑3层为5.18米，观澜湖高尔夫大宅四大系列产品C、D、E户型厅高达到7.8米。,2、户型

28、内部功能分配细化通过错落或者空间距离的拉远等方式，实现更精细化的功能分配，如1层客厅、餐厅和厨房以平面错落布局的形式，做到极好的内部功能分区：会客、饮食虽同在一层，却能互不干扰。另外，通过走廊间隔的形式，同一平面层户与户之间可以互不干扰，各行其是，同时，又能共享公共卫生空间。,香蜜湖第一生态苑户型图,3、私密性做到更佳通过楼层不同功能布局和同一平面层隔离性布局的方式，别墅的隐私性实现了更佳状态。从地下室到顶层，依次设计为工人房、功能厅、车库客餐厅客房主卧。有些户型为工人设了特别的（地下室）出入口，并在地下室另设立工人厨房。,4、赠送面积“无极”化在别墅向“地下”发展和均价急遽提升的同时，别墅的

29、赠送面积也往“无极”发展。发展商、设计公司钻尽了政策的“空子”，纷纷推出地下室、双层大露台、前后花园、屋顶（天台）花园、2.19m高落地凸窗和挖空壁柜等免费赠送面积。从数据显示，多数别墅的各类赠送面积达到建面的30以上，而观澜湖别墅、香蜜湖第一生态苑等少数几个别墅，赠送面积等于建面甚至超过建面。其中，地下室的利用，在近年的深圳别墅中达到前所未有的疯狂状态。除了红树湾花城、纯水岸、西湖苑两个别墅项目，其余别墅项目都向地下挖“地下室”。振业城第一期别墅没有地下室设计，但第二期迅速改进，推出地下室空间。,5、重视户户阳光权即便是地下室，也尽量回避黑暗和龌龊。通过天井、地平线负一层的设计以及增加层高的

30、做法，实现户户阳光，户户通透。其中，观澜湖高尔夫大宅系列的坡地和泳池的设计尤值得参考和学习。其整个建筑呈坡地状建设，地下室虽低于1层34米海拔高度，但地下室门前极其开阔如履平地、球场绿草如茵映入眼帘，同时地下室门前户户建有花园泳池，为深圳任何一个别墅项目所不及。所以，其地下室完全没有“地下”的感觉。同时，为了保护泳池隐私，泳池四周栽种了人高的密集树种和四季常花，并在户与户的泳池中间建有一条园丁通道，无疑又增一道额外景观。,第五园在设计上将中国传统居住文化中的中庭引入，从而使得各个房间全面享受阳光，真正实现间间充分采光，户户通透。另外，对于地下室空间，第五园引入了花园设置，实现了地下空间的自然采

31、光，也值得仔细研究。观澜湖高尔夫大宅的地下室也包括会议厅、餐厅、功能厅、工人卧房、双厕所等。窗外是泳池,五、配套传统的别墅由于地处远郊或孤独一隅，多以度假为主，所以在公共和自身配套方面乏善可陈，随着别墅的“城市化”以及公共交通的四通八达、心理距离的拉近、生活品质需求的提升，尤其是“杂糅别墅”的芸芸众生，21世纪的新建别墅在享受公共配套的同时，尤其注重自身配套的完善，连商场、学校、用户专车等都配上了，这在以往别墅开发中是很难想象的。富豪“大隐隐于市”不再一味独孤求静的心态在建筑类型的新变化中表现得淋漓尽致。虽然“杂糅式”别墅中业主失去的是绝对的“孤独”与宁静，但得到的却是相对的安全与和谐，对子女

32、的人际关系培养和性格的培养，也大有裨益。,1、积极引进公共配套或者说，发展商重视与政府的沟通、配合工作，努力促进周边公共配套的完善，甚至促进周边旧改或者厂房搬迁等工作的开展，积极为业主创造良好的生活环境。如万科城引进多路公交、城市山谷开辟“业主通道”、观澜湖高尔夫球会希望球场周围工厂另行安置等。当然，这些努力的背后，离不开发展商希望实现顺利销售甚至升抬房价的原始动机。发展商普遍所做的利民利己的工作，也得到社会普遍认可。同时，发展商重视公共配套完善或者改进工作的大力宣传，比如深盐第二通道的建设为东海岸大势所用；南坪快速、清平高速、地铁三号线、福龙路以及深惠公路的建设屡屡有侧重地出现在振业城、翠枫

33、豪园、栖湖、圣莫丽斯等项目的有关宣传资料中；大冲的旧改蓝图、红树湾片区的高起点规划则等信息则被分别城市山谷和红树湾花城所利用。不再一味求静、远、傲的别墅，逐渐的“城市化”、“世俗化”，也愈加亲切和大众化。,2、努力完善自身配套随着纯别墅的稀少，杂糅别墅的增加，深圳进入别墅业主和高层、小高层业主同小区演绎共生活的历史新阶段，小区在自身配套的完善方面必然有新的要求，不同层次业主对方便的配套、就近生活的居家性要求也促使各发展商努力完善自身配套。,绝大多数建功能性会所个别项目如栖湖、观澜湖高尔夫大宅系列在依托大环境已有的各项会所配套设施的前提下，纷纷建设功能性会所，设置泳池、棋牌室、会议室、咖啡吧等。

34、作为“老一代”关外别墅的遗物西湖苑三期来说，会所配套设施的缺乏似乎“情有可原”。多建设公共车位作为老一代纯别墅而言，户户地下层或者地面层自带12个车位的现象非常普遍，但在联排别墅等新建筑形态下以及高层、小高层、别墅在一个项目中“同台竞技”的情况下，别墅的车位公共化逐渐成为一种“时尚”。虽然别墅住户车辆无法进入自家门前，但换来的是小区的宁静和人车分流的绝对安全性，值得推广，相信也将得到推广。如万科城、第五园、城市山谷等多个项目的车位公共化，别墅业主同停停车场或者地下室，车辆进入自家门前。当然，无论车位是否在公共场所或者每户自带，所有批售别墅至少保证每户拥有一个车位，而这个车位多数为免费赠送的，即购房自带的，但也有少部分别墅项目的这类车位是需要收管理费的，如万科城、第五园。别墅住户需要交纳车位管理费的现象，首次出现。,物管愈加智能化智能化的物管对于小区物业管理水平的普遍提升和保障业主的安全有极大的促进作用。同时，个别项目如观澜湖高尔夫大宅系列还引进狼犬等辅助保安措施，个别项目如万科城、第五园实行别墅分区管理即为别墅群设立“园中园”管理措施，双重物管确保业主人生、财产安全。,汇报完毕！谢谢观看！,