江苏如东银河湾项目前期商业沟通案(81页.ppt
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1、如东银河湾项目前期商业沟通案,2012年12月18日,本次汇报从认知项目本体和区域市场入手,对项目区域环境、自身禀赋加以初步分析研判,同时结合周边市场商业特征,就项目商业定位方向进行讨论,期望能通过本方案对贵公司商业推进有所帮助,并根据项目进展确定进一步合作的事宜。,Contents,城市发展及周边商圈研究,1,2,3,4,本项目地块分析与商业定位的构思,商业产品审视,商业租售策略,5,商业推广节点安排,6,P5,如东位于江苏省东南部,东临南黄海,南靠长江口,西接苏中平原,北边欧亚大陆桥,隶属上海2小时城市经济带,江海明珠全国百强县,高速建设:境内有334、223、221等省道,。规划建设的海
2、启高速、通如高速。,海洋铁路:海安至洋口港,全长77公里,国铁二级。,洋口港(建设中):位于长沙镇,设计码头62座,30万吨级2座。目前可同时停泊船只2500艘,年卸港量达到20万吨,年交易额预计为12亿元。,南通机场:距南通兴东机场30公里,现已开通至北京、广州、深圳、厦门、大连、重庆等航线,立体交通逐步打造,目前对外联系的交通方式仍较单一,规划中的两条高速道路、海洋铁路的极大改善如东交通环境,南通面积最大,人口第三多,人口输出大市,全市仅一半人口在本市就业,最新数据:滨海园区的如东部分人口被纳入通州,地域面积广,人口基数大,但城市对人口吸引力较弱,同2000年相比,14岁以下人口比重下降7
3、.83%,至9.0%,城市人口外流迹象十分明显,城市人口逐渐下降14岁以下人口比重下降表明年轻人外流,多选择在外就业结婚在人口下降的同时,城区掘港镇的人口上升较明显,城区对乡镇的聚集作用提升,年轻人口外流,但城区对乡镇的聚集作用正在提升,按照政府规划,到2030年,城区人口达到45万,按照人均30 计算,新增人口商品房需求约在450万方,年需求量约25万方,远期规划人口翻番,市场年需求约25万方商品房,城市经济稳步发展,人均收入提升明显,城市发展地位在南通较弱,但城市经济发展速度与人均收入增速保持较稳定的增长,三元世纪城商圈是如东历史较久的商圈,整体商业氛围高于其它商圈,P12,三元世纪城商圈
4、,三元世纪城商圈是如东县年代较为久远的商业中心区,北至江海中路,南到黄海路,东临人民北路,西靠青园北路。人民路、江海路是如东县三四十年前便已形成的商业老街,是早期年代县城商业中心。而青园路、黄海路均为近二十年内新开辟的商业街区。三元世纪城商圈作为如东县早些年代商业中心扩展而来的商圈,历史悠久,商业氛围浓厚,在如东商圈中占有较高地位。,按地段依次排名:黄海路青园北路人民北路,P13,三元世纪城商圈介绍,三元世纪城商圈内拥有如东县规模最大、档次最高的购物中心和超市卖场以及特色步行街,三元世纪城商圈内拥有如东县规模最大、档次最高的购物中心、超市大卖场以及特色商业街。购物中心:亚萍国际购物广场文峰大世
5、界超市:广隆商场华润苏果特色商业街:财富广场步行街三元世纪城,三元世纪城商圈介绍,广隆商场,亚萍国际购物中心,掘港中心市场,苏果超市,文峰大世界,财富广场步行街,黄海路东西横穿如东中心城区,沿街商铺多为品牌服饰店,商业氛围浓厚,黄海路东西横穿如东县中心城区,是如东县城区主要商业地段之一,商业氛围浓厚,人流量大。黄海路东至人民南路,西到江海西路,与青园北路交汇处是主城商圈的核心地带。黄海路与青园路交汇处的掘港中心市场是如东县最大的菜市场,兼营批发、零售,市场周边配有大量杂货商铺,全天人流不息。黄海路东段沿街商铺业种多为品牌服饰类。,P15,黄海路,掘港中心市场,黄海路是主城商圈租金最高地段,拥有
6、亚萍国际购物中心和广隆商城两大项目,租金水平:黄海路东段沿街店铺:3.86.3元/平米/天黄海路西段沿街店铺:5.5元/平米/天百货商场:亚萍国际购物广场超市大卖场广隆商场,P16,黄海路,商业发展特点:黄海路东段沿街商铺的经营业种以品牌服装为主,多为中档,租金由东向西逐步递增,为3.86.3元/平米/天。黄海路西段作为新开辟的商业街,主要有2010年刚开业的财富中心步行街,其沿街商铺租金普遍高于其它街铺,达5.5元/平米/天。,黄海路业种、档次比例图,由图一可知,黄海路沿街商铺以经营服装鞋类业种为主,其中服装占到总量的46%,共有30多家;黄海路超市占比较少,为2%。其它业种分类分别以广隆商
7、城和掘港中心菜场为核心,分布在两侧。,如图二,黄海路商铺品牌经营档次以中档为主,占比过半,主要表现在服饰品牌上;其它业种分类以低档次百货、杂货店为主。由档次可以看出,本地居民整体消费水平以中层次为主,高层次消费较少。,黄海路,图(二):黄海路沿街商铺业种档次占比情况,图(一):黄海路沿街商铺业种占比情况,青园北路,青园北路商业街与黄海路、江海中路南北交接,商业氛围浓厚,经营档次较高,青园北路南北向纵穿如东县三元世纪城主城商圈,属于中心城区核心商业街之一,商业氛围浓厚。青园北路北面与江海中路衔接,南与黄海路交汇。从江海中路到黄海路是青园北路最为繁华一带,总长413米。青园北路定位为黄金一条街,商
8、业以黄金珠宝首饰店为主,是如东居民消费金银首饰的核心区域。,青园北路沿街商铺业种、档次比例,如图一所示,青园北路沿街商铺经营业种以黄金珠宝居多,占比26%;其次为电器类专卖店占比达13%,以苏宁电器分店为代表。,青园北路,如图二所示,青园北路沿街商铺经营的业种档次明显高于黄海路和人民路,中高端业态中以黄金首饰店为代表;中档业态以服装、电器为代表;低档业态占比最小,主要表现在其它分类上,如小照相馆、复印店上等。,图(一):青园北路沿街商铺业态比例分布图,图(二):青园北路沿街商铺业态经营档次分布图,小结:青园北路商铺租金呈南北纵向上升趋势,经营档次依次由低向高发展,1-青园北路租金分布:以黄海路
9、为界,青园北路以南租金为2.53.3元/平米/天,以北租金约 5.5元/平米/天。由于北面租金较高,进驻的商铺以黄金首饰类专卖店偏多。2-青园北路商业街经营档次:作为如东县高档次沿街商铺集中地,中档以上占到80%。,青园北路,人民北路商铺租金在14元/平米/天不等,整体租金趋势由南向北逐步递增,如东,人民北路,租金分析:1-人民北路南段:0.972.08元/平米/天;2-人民北路北段:3.054.16元/平米/天3-租金趋势:整体租金趋势向南向北逐步递增,即靠近广隆商场和三元世纪城的地段租金高。,小结:人民北路整体商业发展状况一般,业态档次较低,商业氛围次于黄海路和青园北路,人民北路,商业发展
10、特点:1-人民北路商业发展历史较长,是如东县最早的商业街,但是近年来随着黄海路、青园路的发展,整体经营状况次于从前。2-沿街商铺以传统杂货店为主,业态差次不齐,整体档次偏低。3-消费客群主要以周边社区居民为主,过往人群消费欲望不强。,三元世纪城商圈整体商业氛围较浓,以本地客群为主,百货餐饮业态居多,休闲娱乐业态极其有限,总结,1-三元世纪城是如东县主城商圈,整体商业氛围浓厚,聚集了区域内档次最高的购物商场与超市卖场。2-三元世纪城商圈以本地居民为主要客群,以周边居民、外来人员为辅。3-三元世纪城商圈沿街商铺供不应求,尤其黄海路商铺,租金仍呈上涨趋势,且整体租金达到县城最高;而三元世纪城、财富广
11、场步行街以及文峰大世界、华润苏果商场内均有少量空铺招租,空置率约为10%。反映出商圈内沿街商铺更受亲睐。4-商圈内经营业态以百货、餐饮为主,休闲、娱乐类业态极其有限。5-业态种类存在稀缺,商业服务功能不完善,目前经营状况良好。,1、交通情况,规划路,道路系统:项目位于黄海路与青园路交叉口东南青园路为市中心南北向主干道,双向四车道,受周边学校影响,交通高峰期极为拥堵公交系统:目前仅有5条公交线路,站点全部设在青园路与黄海路交汇处的西北角(文峰大世界前),本项目区位,项目地块分析,2、资源配套,实验中学,实验小学,人民医院,人民公园,中心商业区,中医院,汽车站,项目位于如东中心商业区,区域1公里内
12、汇集了如东最好的教育、医疗、商业资源,高层可远眺人民公园生态景观,项目地块分析,地块属于旧城改造,较不规整,但地理位置优越,地块东侧仍为破旧厂房,感官较差,本项目SWOT分析,3,5,17,9,7,8,18,19,10,15,22,12,21,16,9,办公,酒店式公寓,自持,项目区位优势优越,为中心商业区内唯一在售项目目前住宅销售已进入尾盘,大约还有几十套的库存,前期销售小户型销售速度较快,整个销售周期较稳定社区基本为开放式,90%的住宅底部都设置了商业,享受商业便利的同时,未来的居住舒适度也大受影响客户主要对于周边的教育配套(实验小学、初中)商业配套较满意商业销售与招商同时进行,对本项目具
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