信托融资.ppt
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1、,信托融资,金融信托概述,信托的概念信托,按其词义解释,就是相信和委托信托的起源“信”是“托”的基础和前提条件“托”是“信”的表现形式和具体内容。信托,是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按照委托人的意愿以自己的名义为受益人的利益或者特定目的,进行管理或者处分的行为。,金融信托概述,信托的起源古埃及的“遗嘱托孤”英国的“尤斯”制度,金融信托概述,财务管理职能融通资金职能社会投资职能社会公益事业服务职能,金融信托概述,信托财产 中华人民共和国信托法规定:受托人因信托财产的管理运用、处分或者其他情形而取得的财产,也归入信托财产。信托目的信托当事人委托人 受托人受益人,信托
2、的特点及分类,信托的特点信托财产的相对独立性 信托方式灵活,适应性强 信托具有融通资金的性质 受托人不承担损失风险,信托的特点及分类,国内信托业务资金信托实物财产信托二者兼有的信托国际信托业务信托机构采用信托方式以吸收和利用外资为主要目的的信托业务,集合资金信托融资,集合资金信托的概述集合资金信托是指信托投资公司接受两个或两个以上委托人委托,依据委托人确立的管理方式或由信托投资公司代为确立的管理方式管理和运用信托资金的业务。集合资金信托重点选择成长性好、风险可控、预期收益有保障的项目进行运作,以确保委托人的投资收益最大化。信托公司集合资金信托计划管理方法 规定:信托资金有明确的投资方向和投资策
3、略,且符合国家产业政策以及其他有关规定,集合资金信托融资,集合资金信托业务分类基础建设投资信托目前国内规模最大的一种信托方式 证券投资信托 风险投资信托 组合投资信托 贷款信托,基础设施信托融资,我国基础设施建设融资现状我国持续发展的外向型经济为基础设施建设带来了极大的发展机遇基础设施建设项目,在规划限定的前提下,资金的有效支持是项目实施的关键。然而,基础设施项目建设周期长、资金需求大、见效慢、利润效应可能因宏观外部环境的不确定性而降低等缺陷使得基础设施建设的投融资环节总是存在着难题。,基础设施信托融资,基础设施信托融资流程,企业表达融资需求,可行性分析,拟订资金信托文件,信托推介,签定资金信
4、托文件,信托资金的交付,投资建设项目,信托收益的分配,信托清算,基础设施信托融资,案例:上海外环隧道资金信托,不超过人民币5.5亿元,上海爱建信托投资有限责任公司,发行规模,发行机构,推介期,2002年7月18号至8月17日,信托期限,3年,资金运用,以资本金形式投资于上海外环隧道建设发展有限公司,用于上海外环隧道项目的建设与营运,基础设施信托融资,项目背景:黄浦江越江工程融资在2000年国务院宣布浦东开发、开放10周年之际,为了进一步改善浦东的投资环境,上海市政府宣布:取消黄浦江越江工程车辆过江费同时,在过去10年间建成南浦、杨浦、奉浦、徐浦大桥和延安路隧道复线的基础上,新修建黄浦江外环线、
5、大连路和复兴路隧道工程,以及卢浦大桥为了筹集黄浦江越江工程建设资金,上海市政府决定走项目融资道路,进行投资者招商,基础设施信托融资,招商关键:现金流量补贴由于取消了过江费,所以黄浦江越江工程不具备按照国际惯例意义上的BOT模式进行投资者招商的基础上海市政府进行了创新:给予投资者现金流量补贴,其他要素按照BOT项目融资方式现金流量补贴的关键是确定补贴参照物最后决定:以项目总投资为基数,参照银行5年期贷款利率的设置回报率,对投资者给予现金流量补贴,如果人民银行公布的贷款利率进行调整,则投资者的回报率也应予以调整,基础设施信托融资,招商情况,工程名字,工程名字,上海爱建信托公司等,中船集团,大连路隧
6、道,上海隧道股份公司等,复兴路隧道,上海爱建信托公司等,外环线隧道,卢浦大桥,基础设施信托融资,外环线隧道项目上海外环隧道是上海外环线北环中的一个重要节点工程我国目前建设规模最大的沉埋管隧道,其规模居亚洲第一,世界第二2000年上海市市政局代表市政府进行投资者招商,投资者回报机制为参照5年期银行贷款利率,给予投资者现金流量补贴经过招标方式,上海爱建信托公司等投标联合体以总投资额约17.36亿元中标投资该隧道,由市政局授予25年特许经营权,为此,爱建信托公司出资35成立了项目公司,其余65通过银行贷款和信托贷款解决,基础设施信托融资,信托计划产品介绍信托目的爱建信托作为信托资金的受托人,通过受让
7、上海外环隧道建设发展有限公司股权和对其增资,以获得上海外环隧道建设发展有限公司的分红,向受益人支付信托收益。信托规模信托计划总量为人民币5.5亿元,每个信托合同的信托金额最低为人民币五万元,信托合同不超过200份(包括200份)信托期限三年,自信托成立之日起计算,基础设施信托融资,产品优势政策优惠上海外环隧道项目,系城市建设规划中的重点建设项目,得到了上海市人民政府的大力支持和政策优惠投资风险锁定该信托计划的收益是从项目公司利润分配所得。项目公司从运营期开始,每年可得到与上海市政府约定的按项目投资余额9.8%的补贴投资回报相当稳定年均收益率高在现行长期贷款利率水平下,扣除运营费用及信托财产承担
8、的费用,预计本信托计划资金可获得5%的年平均收益率,基础设施信托融资,信托计划的成立推介期(2002年7月18日至2002年8月17日)结束,信托计划成立信托计划成立前的资金利息按中国人民银行同期活期存款利率计算,并在信托计划终止后由爱建信托一次性付清,基础设施信托融资,信托计划资金的运用爱建信托集合运用信托计划资金,并以资本金形式投入外环隧道项目公司,同时,信托计划期间的出资收益可存放于银行,或用于购买国债信托计划资金的出资以受让外环隧道项目公司原有股东出资和追加出资的方式进行 信托计划财产可以按公平市场价格或根据委托人和受益人的特别授权与爱建信托的固有财产及爱建信托管理的其他信托财产进行交
9、易,基础设施信托融资,受益人的信托收益受托人以信托期末的财务数据计算出信托总收益,在扣除信托财产承担的费用后,将剩余部分作为本信托受益人的信托净收益按受益人所持有的信托资金所占份额进行分配税收由受益人(委托人)自理,基础设施信托融资,受托人的信托报酬若信托资金的年收益率为5%以下(包括本数),受托人的年信托报酬=信托资金0%若信托资金的年收益率在5%(不包括本数)至6%(包括本数)之间,受托人的年信托报酬=信托资金(信托资金的年平均收益率5%)信托资金的年平均收益率超过6%(不包括本数),受托人的年信托报酬=信托资金(信托资金的年平均收益率-6%)50%1%信托财产承担的费用:指受托人因处理信
10、托事务时发生的费与税,基础设施信托融资,变现同意并授权爱建信托,以历史成本价格将信托计划资金持有的外环隧道项目公司股权变现在本信托计划期限届满前,提前三个月向爱建信托提出书面申请,加入外环隧道项目的下一个信托计划,委托人拥有优先加入权,基础设施信托融资,相关法律法规中华人民共和国信托法信托公司集合资金信托计划管理方法,房地产信托投资基金,房地产融资现状房地产股票融资房地产股票融资数目不足房地产融资总额的0.5%,如果考虑到上市公司上市融资后将资金投资于房地产行业,股票融资仍然占较小的比例 房地产债券融资债券融资比例日益下降,目前已到不足0.01%房地产信贷贷款 房地产融资仍以银行信贷为主,据统
11、计,房地产企业70%的资金来自银行信贷。,房地产信托投资基金,“121号”文件,房地产信托投资基金,结构,首付比例,贷款利率,房地产信托投资基金,按照央行2003年121号文件第一步:利用自有资金取得“四证”第二步:利用开发贷款和其他合规资金修建到主体结构封顶前期无法使用银行流动资金贷款主体结构封顶才能按揭,推迟了开发商能够利用按揭资金的时间,加大了开发商的资金压力第三步:利用个人按揭贷款完成开发过程,房地产信托投资基金,房地产信托投资基金概述房地产投资基金(Real Estate Investment Trusts,REITs),其实际上是一种证券化的产业投资基金,通过发行基金单位,集合公众
12、投资者资金,由专门机构经营管理,通过多元化的投资,选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合,在有效降低风险的同时通过将经营房地产的收入以及房地产增殖所产生的收益以派息的方式分配给投资者,从而使投资人获取长期稳定的投资收益。,房地产信托投资基金,在运作模式上,房地产信托投资基金和证券投资基金本质上完全一致。由于房地产投资管理中需要对房地产装修、招租、物业管理等经营活动,且房地产不是在交易所集中挂牌交易的标准化产品,REITs的结构中还安排了物业管理人(负责所投资房产的物业管理)和独立估值师(负责所投房产的价值估值,以公允的反映基金的净值)等服务机构。由于投资标的(房地产项目)不易变现,难以
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