湖南株洲市别墅项目研究报告76P调查分析总结.ppt

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1、2014年株洲市别墅研究,锦绣香江地产营销部,锦绣香江,城市公园,美的城,晋合湘水湾,华晨御园,旗滨美墅,又见康桥,北欧小镇,维多利亚,神农养生城,碧玉花园,玫瑰名城,奥园广场,金域天下,株洲市（类）别墅项目分布图,别墅作为住宅产品的高级形态，对周边环境的要求相对较高。从图上可以粗略得知，在株洲五区中，别墅或类别墅项目天元区：8个芦淞区：2个荷塘区：2个石峰区：0云龙区：2个,一、天元区别墅项目,美的城,晋合湘水湾,华晨御园,旗滨美墅,维多利亚,神农养生城,奥园广场,金域天下,天元区（类）别墅项目,天元区，市委、市政府的所在地，是株洲市地产开发的重点区域之一。1、天元区较其它区有更多优势，拥有

2、较好的规划、交通、教育、山地生态植被，尤其是湘江环抱所具有的独特风水、江景及沿江风光带。2、天元区，拥有众多的政府机关、企事业单位、产业科技园等，客户资源更广泛。旗滨美墅、维多利亚、湘水湾项目别墅量相对较多，其他项目的别墅份额相对较低。,天元区（类）别墅项目1,旗滨美墅（天泉一品）,项目地址:株洲市天元区珠江南路99号发展商：株洲旗滨置业有限公司占地面积：83278.515平米建筑面积：54163.89平米当期户数：157户，其中 独立别墅 8套，480-550；双拼别墅 28套，300-365；联排别墅 121套，240-320容积率：0.65物业形态：独栋+双拼+联排开发分期：已完成，20

3、10年10月开盘 物管公司：旗滨物业物 业 费：1.8元/,售价：8000元/平米,晋合湘水湾,项目地址:天元区珠江南路1号发展商：晋合置业（湖南）有限公司占地面积：一期：93185.03平米（规划1076.2亩）建筑面积：273126.44平米（规划约160万方）当期户数：1277套容积率：2.23物业形态：高层（别墅规划：双拼、联排）开发分期：现开发1、2期在售物业形态：一期 高层，别墅预计2014年物管公司：待定物 业 费：待定,天元区（类）别墅项目2,晋合湘水湾 项目实景图,天元区（类）别墅项目2,晋合湘水湾 别墅户型图,天元区（类）别墅项目2,晋合湘水湾 别墅户型图,天元区（类）别墅

4、项目2,晋合湘水湾,天元区（类）别墅项目2,金瓯维多利亚,项目地址:天元区朱雷路1800号发展商：湖南金瓯房地产开发有限公司占地面积：33615.93平米建筑面积：35871.71平米当期户数：78套容积率：1.06物业形态：双拼、联排开发分期：现开发1、2期在售物业形态：一期联排+双拼 二期认筹物管公司：待定物 业 费：待定,天元区（类）别墅项目3,金瓯维多利亚,金瓯维多利亚双拼别墅户型390-480平米价格9000-12000元平,金瓯维多利亚联排别墅户型360-390平米价格8000-9000元平,天元区（类）别墅项目3,金瓯维多利亚,天元区（类）别墅项目3,天元区（类）别墅项目4,奥园

5、广场,项目地址:发展商：株洲奥园房地产开发有限公司占地面积：151490平方米建筑面积：434775平米总户数：2166户（别墅约40套）高层：95-132；联排别墅 40套，240-320容积率：2.87物业形态：住宅+写字楼+商业 开发分期：四期物管公司：奥园物业物 业 费：2.0元/,奥园广场 项目实景图,天元区（类）别墅项目4,奥园广场,天元区（类）别墅项目4,天元区（类）别墅项目5,奥园神农养生城,项目地址:发展商：株洲金业房地产开发有限公司占地面积：188000平米建筑面积：470000平米当期户数：1352户，其中 高层：119-143 大平层：238-260 别墅：360-48

6、0 容积率：2.5物业形态：双拼+花园洋房+公寓物管公司：奥园物业物 业 费：2.0元/,神农养生城 大平层、别墅 户型图,天元区（类）别墅项目5,神农养生城 小区效果图,天元区（类）别墅项目5,神农养生城,天元区（类）别墅项目5,天元区（类）别墅项目6,华晨御园,项目地址:发展商：株洲华晨房地产开发有限责任公司 占地面积：70000平米建筑面积：320000平米总户数：2000户，面积分布 高层：93-215平方米 酒店式公寓：46-65平方米 复式楼（洋房）：160-280 平方米容积率：3.8物业形态：小高层+高层+别墅开发分期：三期物管公司：华晨物业物 业 费：1.5元/,华晨御园 户

7、型图,天元区（类）别墅项目6,华晨御园,天元区（类）别墅项目6,天元区（类）别墅项目7,湘银星城,项目地址:西邻昆仑山路北临黄河北路，东靠庐山路，与北师大附属学校相邻，南邻珠江北路，毗邻神农城发展商：湘银集团 占地面积：377000平方米 建筑面积：1320000平方米 当期户数：850户，面积分布 高层：120-146平方米 花园洋房：135-179平方米容积率：3.0物业形态：高层+多层洋房开发分期：一期约115亩，1 4万方物管公司：湘银物业物 业 费：1.8元/,湘银星城 户型图,湘银星城 项目效果图,天元区（类）别墅项目7,湘银星城,天元区（类）别墅项目7,美的城,项目地址:天元区栗

8、雨中央商务区发展商：株洲美的房地产开发有限公司占地面积：260000平米建筑面积：700000平米当期户数：1057套别 墅：136套（双拼28套，联排108套）容积率：2.56物业形态：高层、别墅、酒店、大型商场、公寓 在售物业形态：一期联排，二期高层 物管公司：戴德梁行物业顾问有限公司物 业 费：1.6元/,天元区（类）别墅项目8,美的城 项目实景图,天元区（类）别墅项目8,天元区（类）别墅项目8,天元区（类）别墅项目8,美的城,天元区（类）别墅项目8,金域天下,项目地址:天元区栗雨中央商务区发展商：湖南佳兆业房地产开发有限公司占地面积：158054平米建筑面积：550000平米当期户数：

9、3764套容积率：1.13物业形态：联排在售物业形态：一期联排 物管公司：佳兆业物业管理有限公司物 业 费：1.8,天元区（类）别墅项目9,金域天下 现场实景,天元区（类）别墅项目,金域天下,天元区（类）别墅项目9,天元区别墅市场结论,株洲市天元区就自然地理环境来说，目前是株洲最宜居的板块之一。故株洲别墅项目60-70%集中在天元区，大多是采用高层围合式的布局，私密性不足。1、城市扩容，土地价格攀高，别墅项目的低容积率对土地利用造成浪费；2、大多数是以别墅拉升项目档次，而主打产品还是“高层+多层洋房”；3、株洲别墅与长沙相比，产品形态、资源配套、管理水平和身份象征性均处于劣势，株洲顶级高端客户

10、多选择长沙置业。4、个别偏远项目，前期规划有别墅或洋房作为市场过渡期，以“时间”换“空间”，通过运作期内的城市不断发展或成熟，实现树立品牌形象和引导教育市场的功能，如佳兆业、美的；5、天元区并无真正意义上的纯别墅区。金瓯维多利亚，地块小、距离主城区较偏僻，且无市政道路经过，别墅是在市场竞争下突围的无奈选择。,综上所述，,二、芦淞区别墅,城市公园,碧玉花园,芦淞区（类）别墅项目分布图,芦淞区是株洲的产业支柱，拥有株洲服饰批发城、IT电脑商贸、商贸批发、物流、唐人神、董家段331中航工业等。沿1815线向南，一直都是株洲的富人聚集区，从最早的四季花园、庆云山庄到山水国际、经世皇城等社区。便捷的交通

11、、优质的山林环境、完善的配套、强大的购买人群均是其它区无可比拟的。,芦淞区（类）别墅项目01,城市公园,项目地址:株洲市芦淞区董家塅高科园发展商：惠天然投资发展有限公司占地面积：8000亩 8000亩建设用地+3000亩农田+2000亩高尔夫 建筑面积：210万平米当期户数：300户规划11700户，其中别墅2800户、普通住宅8900户容积率：物业形态：独栋+双拼+联排 开发分期：物管公司：物 业 费：2.3元/,城市公园 别墅户型,芦淞区（类）别墅项目01,联排别墅100万元/户起；独栋别墅200万元/栋起，独栋别墅：6080/起，联排别墅：4100/起,城市公园,芦淞区（类）别墅项目01

12、,芦淞区（类）别墅项目02,碧玉花园,项目地址:发展商：湖南协力房地产开发公司占地面积：181000平米（270余亩）建筑面积：总规划52.5万平米当期户数：122户，独立别墅 367-420；联排别墅 221-393容积率：0.87物业形态：独栋+联排+多层洋房开发分期：已第四期物管公司：宏达物业物 业 费：0.58元/,碧玉花园 别墅户型,芦淞区（类）别墅项目02,碧玉花园,芦淞区（类）别墅项目02,芦淞区别墅市场综述,芦淞区是株洲的产业支柱，拥有株洲服饰批发城、IT电脑商贸、商贸批发、物流、唐人神集团、董家段331中航工业等。沿1815线向南，一直都是株洲的富人聚集区。便捷的交通、优质的

13、山林环境、完善的配套、强有力的购买人群均是其它区无可比拟的。1、芦淞区商业最繁华，是株洲人口最聚集的地域，经商人群多。2、区域内商住项目多，但高档社区均已开发殆尽，尤其是别墅项目虽然数量不多，但别墅供应量却占据了株洲市一半以上。3、城市公园规划规模较大，但本土开发商实力欠缺，项目推进缓慢，市场反响一般到致退订客户较多。4、碧玉花园，起步早但设计较差，户型呆板，外立面统一单调，房屋质量问题严重、物业管理不到位。,三、荷塘区别墅,锦绣香江,又见康桥,玫瑰名城,荷塘区（类）别墅项目分布图,荷塘区是株洲的老工业区之一，道路狭窄拥挤，周边环境破旧不堪。区域内既无山又无水，故区域内地产项目多以中低档自住型

14、为主，别墅更是凤毛麟角。,荷塘区（类）别墅项目1,尚格又见康桥,项目地址:文化路239 号（派出所旁）发展商：株洲尚格置业有限公司占地面积：13221.072平米建筑面积：9437平米当期户数：39户容积率：0.72物业形态：联排+双拼物管公司：湖南尚格物业有限公司 物 业 费：2.5元/,又见康桥,荷塘区（类）别墅项目1,又见康桥 项目户型图,荷塘区（类）别墅项目1,又见康桥 项目户型图,荷塘区（类）别墅项目1,又见康桥 项目户型图,荷塘区（类）别墅项目1,又见康桥 小区实景图,荷塘区（类）别墅项目1,荷塘区项目（参考）,玫瑰名城,项目地址:荷塘区桂花路39号 占地面积：156667平米（2

15、35亩）建筑面积：230000平米当期户数：302户容积率：1.8物业形态：Towhouse（5+1）物管公司：济南外海物业 物 业 费：1.2元/,实景图,玫瑰名城,荷塘区项目（参考）,荷塘区别墅市场结论,荷塘区作为株洲市的老工业城区之一，道路狭窄拥挤，周边环境破旧不堪。大面积宗地较少，而老社区、街道错综复杂，不太适合开发别墅型产品。1、目前唯一别墅社区又见康桥，项目体量也仅有几十套。主要针对周边合泰市场的经营户，以及周边的高校教师（如株洲市 党校、湖南工业大学老校区、湖南中医药专科学校等）。2、荷塘区，相对天元区或芦淞区，缺少自然的山水资源，规划发展也相对起点较低，不能有效地吸引区域内或市

16、内的中高端客户前来置业，故区域内地产项目多以中低档自住型为主，别墅更是凤毛麟角。3、随着城市的扩容，金山新城将规划建设成荷塘区的新居住中心，区域内的居住环境（乃至别墅）均会出现较大程度的改善和提升。4、玫瑰名城以5+1层的Townhouse 为主导，迅速地建立起区域内的“市场领导者”地位。通过园林绿化的精细耕作，提升品位，从混沌的居住环境中杀出了一条出路。,四、云龙区别墅,锦绣香江,北欧小镇,云龙区（类）别墅项目分布图,别墅作为住宅产品的高级形态，对周边环境的要求相对较高。从图上可以粗略得知，在株洲五区中，别墅或类别墅项目天元区：8个芦淞区：2个荷塘区：2个石峰区：0云龙区：2个,云龙区（类）

17、别墅项目,北欧小镇,项目地址:发展商：株洲新华联房地产开发有限公司占地面积：3150亩（规划）建筑面积：近100万平米当期户数：户，其中联排别墅，320-368洋房：130-165 容积率：物业形态：别墅，洋房，酒店开发分期：物管公司：物 业 费：元/,北欧小镇 效果图,北欧小镇 别墅户型图,北欧小镇,云峰湖国际旅游度假区,项目地址:株洲云龙示范区北 发展商：长沙创元集团有限公司&北京美林控股集团有限公司占地面积：31.5平方公里（规划中）项目概要：度假区内圈依托云峰湖构筑生态绿心，中圈围绕绿心建设生态体育公园。内圈和中圈紧密融合，形成集商务酒店、商业水街、旅游休闲小镇、精品酒店、综合运动公园

18、、企业绿色生态会馆群、生态高尔夫等于一体的生态核心区。,云龙区潜在项目参考：,云龙区别墅市场结论,云龙示范区挂牌4年来，作为株洲市未来发展的重点区域之一，正逐步走上良性持续发展的快速通道。因成立时间短，暂未兴起大规模的开发热潮。如今职教城已初现规模，云龙大道通车、方特欢乐世界开业诸多利好正开始刺激株洲市民的神经。1、云龙新城的实施，居住的生态环境较其它区域更优质；2、云龙北部连接长沙、浏阳等地，作为长株潭城市群的“绿肺”，生态植被得以完整保存，旅游度假（方特、云峰湖）已初步形成，未来将可能高尚住宅区（别墅）的主战场；3、云龙南部区域因与石峰区（株洲工业的重度污染区）、荷塘区接壤，在生态环境上并

19、无特殊优势。除了规划利好外，因配套资源较少，居住氛围也不够，购房置业者以周边企事业的地缘客居多。,株洲别墅综合结论,锦绣香江,惠天然城市公园,美的城,晋合湘水湾,华晨御园,旗滨美墅,又见康桥,北欧小镇,金瓯维多利亚,神农养生城,别墅项目分析：环线外依托市郊主干道分布，环线内集中分布在河西神农城板块。,市河西板块呈现出别墅扎堆，集中分布的情况，主要分布在：1、长江南路板块2、神农城板块市郊别墅项目主要依托于各区新兴工业园区和通往周边县市主干道：1、栗雨工业园区2、太子路董家塅高科园,碧玉花园,玫瑰名城,明月湖,奥园广场,金域天下,从目前市场在售项目看，河西板块城市内别墅接近饱和状态,2008（1

20、1月）-2013年（8月）批售别墅类型包括独栋、联排、双拼、叠加，其中以双拼、联排别墅是市场推出的主力产品。潜在含别墅的物业项目包括奥园广场，晋合湘水湾，华晨御园，预计将在今年下半年到明年上半年推出。20122013年别墅供应，双拼、联排别墅占绝对主导，其次为独栋。,主要产品 包含产品,目前市场在售别墅产品中，联排产品供应量最大，竞争最为激烈。,主要在售别墅价格监测明细,后续供应,传统市区（环线以内）别墅未来供货量预测,北欧小镇,锦绣香江,玫瑰名城,又见康桥,金域天下,神农养生城,华晨御园,金瓯维多利亚,明月湖,旗滨美墅,晋合湘水湾,奥园广场,碧玉花园,惠天然城市公园,美的城,当前株洲市市区别

21、墅市场供应量日益加大，市区内在售含别墅项目均同时配备小高层或花园洋房（除金瓯维多利亚），在售含别墅物业余货预估在100万左右，市区内已知潜在别墅项目至少3个，预计别墅物业货量达到231.5万，预计未来13年内均会上市，平均年上市量77.16万。以云龙新区往北，芦淞区朝南，别墅市场出现郊区化、新区化的端倪。传统市区内土地市场已接近饱和无地可拿的状态，并呈现出较高密度的高层住宅的趋势，未来不排除新批低密度住宅用地，开发商以偷换概念的方式把“多层洋房”建设成为“类别墅产品”抢占日益稀缺的别墅市场。此部分别墅货量难以预测，但其将加剧市场竞争。,待售/潜在别墅产品类型,主要产品 包含产品,待售/潜在的别墅项目:物业类型以双拼、联排为主，独栋次之，其他类别墅产品作补充,在售项目别墅余货预计100万,潜在项目别墅物业货量预估498.2万,后续货量供应明细表,竞争区域的项目的产品特征,别墅物业市场分析小结,资源决定价格,自然环境及景观资源是别墅项目实现 价格的前提因素,市场供求压力长期持续,目前别墅余货加已知潜在供应量达600万,目前市场上别墅产品以联排为主流，而未来潜在供应中，联排仍然占绝大多数，联排的竞争将尤为激烈；,联排是现在和未来的主角,