房地产当前形势的分析报告 27页.ppt

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1、房地产当前形势的分析报告,北京恒基财富,2011年3月,内容页码,引子 3 A.当前政策解读 6B.章丘房地产市场状况15当前市场的应对建议17,2,引子,1、土地2、住宅,3,土地,4,2011 年 2月主要城市住宅用地成交建面和成交金额,5,住宅,主要城市 2011 年 2月住宅/商品房成交面积与成交均价,当前政策解读,6,1、国家宏观房地产发展环境2、济南房地产发展环境3、客户需求环境4、2011年房地产形势判断,国家宏观房地产发展环境,7,去年以来，全国房价攀升过快、过猛，中央及一些地方政府在近3个月时间里，密集出台了多项规范房地产市场政策。如此力度清楚表明了政府调控房价的决心。,3月

2、5日，在“两会”上，温家宝总理将抑制房地产价格的过快上涨列为价格工作的两项重点之一。针对社会关注的房地产市场调控问题，国务院总理温家宝在十一届全国人大四次会议上作政府工作报告时提出，建立健全考核问责机制。将房产调控问责制写入政府工作报告。,为平抑房价，保障民生，保障性住房建设成为“十二五”重点规划项目。作为改善民生、调控房地产市场的重大举措，我国计划今年建设1000万套保障性住房和棚户区改造住房，并计划整个“十二五”期间建设3600万套保障性住房，使保障性住房的覆盖率达到20%。,8,温家宝总理性格比较温和，对房地产调控政策由原来的抑制部分城市房价上涨过快到现在的对房地产实施严厉的调控政策，实

3、行地方政府问责制，可以看出国家对房地产调控的决心。,8天之内，国务院副总理李克强两提房地产调控、两提抑制投机炒作，这无疑是给投机者敲响警钟，向外界释放出强烈信号：房地产调控政策不会松。,3月5日下午，住建部部长姜伟新在列席十一届全国人大三次会议时说：“下一步会有更为细化的遏制房价上涨的系列措施”。,因房地产行业对银行贷款的依存度仍然较高，央行2011年选择了连续三次上调存款准备金率的紧缩方式，存款准备金率的提升将增加房地产企业的资金成本。央行一次次提高存款准备金率表达了央行继续收缩银根的政策导向，在心理上对房地产业投资将起到一定的制约作用。,国家宏观房地产发展环境,济南房地产发展环境,9,20

4、11年济南对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在本市市区范围内限购1套住房。,济南市长张建国召开第71次常务会议提出，进一步加大保障性安居工程建设。2011年年底前，建设保障性住房3万套。新开工公共租赁住房不低于2.3万套。向社会提供不低于2000套廉租住房。开工建设5000套棚改安置房。到“十二五”末，新增公共租赁住房和廉租住房总量要超过10万套，力争享受住房保障的居民达到户籍总量的10%。切实增加住

5、房用地有效供应，优先保证保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地，在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。2011年的商品住房用地供应计划总量，原则上不得低于前两年年均实际供应量。,济南市城乡建设委、市住房保障和房产管理局于3月7日联合下发关于贯彻执行商品住房限购政策有关问题的通知，这也意味着济南版的“限购细则”正式出台。,客户需求环境,市场发展出现阶段性瓶颈，政策对行业发展抑制作用较大，各层级需求环境市场均受到国家调控政策影响，房地产需求前景不容乐观。,需求环境减弱,刚性需求,高端需求,改善需求,限购令的实施贷款政策的收紧,房价的增加贷款政策的收紧,10,房产

6、税的征收限购令的实施投资前景不容乐观,2011年全国房地产形势判断,一线城市中心区域：物业会出现量跌价不跌的状况,一线城市中心区域因开发较早，目前一手房存量已经非常少，大多为二手房。物业持有人多为较为分散的小业主，他们较少有资金压力，通过08年、10年两次调控后房价的暴涨，导致这部分小业主都不急于出手，多为观望状态。,一线城市边缘区域：跌势较为明朗，会出现量跌价跌的现象,一线城市的边缘区域房价泡沫较为明显，降价空间较大。（像万科、中海这样的标杆企业已率先降价)因销售量锐减，资金链收紧，预计未来将对中小开发商是一个大考验。不排除他们会大幅降价，以便加快回款速度。,11,2011年全国房地产形势判

7、断,二线城市边缘区域：以刚性需求的小户型作支撑，部分楼盘会出现降价情况,二线城市边缘区域因行政区域上附属于二线城市，价格相对较高，受政策影响也较大，销售有一定难度，个别楼盘可能会出现降价的现象。二线城市边缘区域目前多以偏重于小户型的刚性需求客户为主。,12,二线城市中心区域：多数楼盘会出现量价齐跌的状况，个别优质楼盘会相对比较平稳,二线城市中心区域高端楼盘对比一线城市相对较少，多为中小型开发商，除个别优质楼盘外可能会出现降价 促销的情况；二线城市受国家政策影响较大，如限购令、银行贷款政策等。,2011年全国房地产形势判断,13,三线城市（均价4500元以下）：房地产市场刚起步，受政策影响较小,

8、三线城市因房地产市场刚起步，刚性需求存量较大，房价目前处于稳步上升阶段。三线城市因开发商利润较少，降价空间较小，受政策影响也较小。,2011年全国房地产形势判断,14,2011年房地产形势判断,收紧的货币政策：2011年上半年货币政策将继续保持稳健，房地产行业资金链收紧，预计未来将对中小开发商是一个大考验。由于银行在房贷规模受限的情况下，大多偏向优质客户，在此情况下，中小房地产企业将会比大型房地产企业融资更加艰难。加息之初并不影响成交量的放大，但当进入加息通道后，或会削弱购买力，影响成交量的走低，进而导致开发商销售回款速度放缓。,密集的行业政策：今年春节前“国八条”的出台已经为2011年的楼市

9、定调，调控仍将是主旋律，且力度更大、要求更严、决心更强。受国八条和密集地方限购细则出台的影响，可以预见2011年上半年依然会出现几个月的观望期。随着“国八条”的地方细节不断出台，11年上半年市场走势不容乐观。下半年，随着政策的逐步消化，通胀的控制及信贷政策调整等因素的变化，市场将会存在走量的机会，但全年房价走势存在下行压力。,变化的供求关系：政策本身并不能导致价格涨跌，政策的主要作用在于改变供求关系，进而影响市场的成交量和成交价格。因而，供求关系将是决定市场未来价格走势的一个重要因素。改变供求关系的政策主要分两类，一类是针对房地产的行业政策，如限购、限贷以及保障房等调控政策；另一类是针对宏观经

10、济的货币政策，如加息和提高存款准备金率等。,B.章丘房地产市场状况,15,1、章丘房地产市场趋势2、本案目前的市场状况,16,潘石屹：实施保障性住房政策的同时，各城市出台了限购政策。保障性住房大部分是公租和廉租房，只有建好房子后才能满足社会的需求。从计划、土地供应到建成大约需1-2年时间，这期间，土地供应量的50%-70%做保障性住房，商品房供应的土地减少了，很容易因供应的减少导致房价的暴涨，所以政府实施了限购政策。预计3年后，3600万套保障性住房推向社会，限购政策也就没有必要存在了。用限购政策先抑制住商品房的房价，再争取时间来建设保障性住房的做法，我认为是麻醉药的休克疗法来完成房地产结构大

11、的转变。,地产市场趋势分析,任志强：国十一条也好，地方性出台的楼市调控政策也好，都证明了政府打击房地产市场违规行为、抑制房价过快增长的态度已经成为不可忽略的事实。政府出台的所有政策都不是想把房价降下去，因为房价下降将引起去年中国银行业放出去的4.4万亿信贷变成巨额的违约贷款，政府的初衷是希望房价不要涨的过快，亡羊补牢，为时不晚。而希望房价掉下去的人，是希望捞市场的便宜，不劳而获。,章丘房地产市场趋势分析,就章丘区域市场来说，市场回暖的时间主要取决于内因和外因的共同作用,外因,VS,内因,环境核心：整体政策,关系核心：市场供求,1、行业政策发展趋势2、银行贷款发展趋势3、保障房的发展速度,1、章

12、丘购房需求结构 2、章丘房地产价格走势 3、章丘政府对政策执行力度,国家整体对房地产的调控政策如何，决定了居民的购买欲望能否恢复，居民购房支付力能力能否提高。,内因决定了章丘房地产市场能否及时回暖，购买需求结构是一个关键因素。,17,18,章丘房地产市场趋势分析,就外因而言，因章丘在行政区域上隶属于济南，政策性依赖于济南，在此不做过多阐述。就内因而言，目前章丘房价已接近济南东部几个大盘的价格，短期内有个别楼盘出现了降价促销的情况，目前章丘的开发商分三种：1.低价入市，以期快进快出；（像阳光花园）2.价格保持稳定上升趋势，销售量有所减少；（本案）3.价格下降，以各种名义搞优惠活动，推盘量较少。（

13、山水泉城）价格：从整体市场来讲，价格在短期内不会出现大幅跳水的情况。销售量：在今年的严厉政策调控下，销量与去年相比定会大幅下降，如政策缓解，销量会稳步上升。产品需求：以刚性需求的90-100小面积户型为主，对楼盘的品质要求较高。,内外因分析：,19,章丘房地产市场趋势分析,时效性分析：,如果本次调控政策的时间只持续半年或一年，多数开发商资金链不会出现问题，同时调控结束后可能会出现新一轮的价格暴涨；本次调控时间如果持续3年，会导致很大一部分中小型开发商倒闭，影响地方财政收入。根据上面结论我们分析，针对目前的房地产市场，国家调控的决心肯定是有的，但时间可能会严控一年，第二年政策逐渐放松，平稳转化为

14、以保障性住房为主的市场。,C.当前市场的应对建议,1、销售策略建议2、推广策略建议,20,鉴于三期所剩房源量比较少，我们建议采取小投量的方式，保持价格的平稳。,鉴于当前市场形势，西区可延长入住期和销售期，既给公司提供四期低价入市的条件也可缓解公司的资金压力。,调整四期折扣优惠政策，加大一次性、分期付款优惠比例，如按揭客户按首付比例提高优惠措施，分期客户可调整分期付款节奏，由原来的分两期，改为分三期。,勤修内功，加大培训力度，提高置业顾问的销售能力。,销售策略,针对本案的销售策略建议,21,针对本案的推广策略建议,22,1、根据以往的成交客户统计，来我们这购房的济南客户多为原籍章丘人，后因各种原

15、因迁至济南，或者父母现在还在章丘的客户。,2、诺贝尔城、翡翠东郡这种大盘的推出，因位置及价格的优势，截流了大部分的济南客户。,我们建议适当缩减济南方面广告投入，如电台广告，将广告预算投入到乡镇中去。,济南客户情况,针对本案的推广策略建议,23,鉴于上述情况及政策影响，章丘各乡镇近期将成为重点推广区域。,目前因国家各种政策规定，章丘市明水城区客户再购房多为二套房，购买力被迅速减弱，而农村客户多为宅基地房屋，当前的政策规定宅基地不算一套房，所以农村客户具备购买条件。,章丘客户情况,针对本案的推广策略建议,24,加大乡镇花车宣传的推广力度,推广策略,丰富乡镇宣传手段，如在各乡镇主要商业街设置灯杆旗广告等,针对本案的推广策略建议,25,加大乡镇花车宣传的推广力度，扩大宣传车的数量。,乡镇花车宣传方面,加大乡镇宣传置业顾问的投入力量。,优化宣传线路，加大重点目标客群区域的宣传力度。,扩大宣传面，在宣传住宅的同时对一期商业及教育配套进行宣传。,建议制作部分小礼品，进行相应的发放，以便提高客户的兴趣。,针对本案的推广策略建议,26,在乡镇主要商业街道设立灯杆旗广告。,采用多种方式加大乡镇宣传区域,汇报结束，谢谢！,