太仓新区80亩商业地块前期定位报告完稿104PPT10月.ppt

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1、,上海龙唐智太营销策划有限公司,太仓新区80亩商业地块前期定位报告,2008/10,城市研究,太仓区域认知城市人口认知经济发展认知产业分布认知城市规划认知宏观环境小结,太仓区域认知,区位太仓位于江苏省东南部，长江口南岸，濒长江，与崇明岛隔江相望，南临上海市宝山区、嘉定区，西连昆山市，北接常熟市总面积为822.9平方公里交通-沿江高速到上海市中心为50公里左右，到上海虹桥机场仅半小时车程，一小时可达浦东国际机场-苏昆太高速到苏州为50公里左右城市文化定位太仓建设东方新欧洲具有深厚的现实基础在众多的苏南城市群中，太仓与欧洲有着许多共同之处，太仓最有优势建设东方欧洲型城市。太仓与欧洲的历史文化基础相

2、似。太仓从三国吴王于此建仓屯粮已有近1800年历史，600年前号称“万国码头”，盛杰一时。几千年璀璨的娄东文化孕育了太仓古典园林、千年古镇、文化遗迹，这些深厚的历史文化及其表现形式，几乎与欧洲城市如出一辙。,毗邻上海大都市外围，纳入大上海1小时都市圈地理位置优越，交通便捷城市文化定位为“东方新欧洲”,城市人口认知,至07年底，太仓户籍人口46.38万，近三年涨幅基本徘徊在0.8%左右，人口自然增涨率较低；太仓外来人口近年来涨幅明显，2006年暂住人口35万，增幅达43；2006年太仓常驻人口58.92万人，城市化率55.65，根据太仓十一五规划，2010年城市化水平达到65%，常住人口总规模控

3、制在80万左右；,城市向心力足,人口导入力强,户籍人口增长低城市外来人口增幅明显,经济发展认知,人均收入增幅明显 整体经济实力位于长三角洲前列,随着太仓人均可支配收入的不断增长，太仓人均消费性支出也不断增长，只是在消费性结构上，更加趋于合理，这表明太仓人民的生活水平在不断得到提高。,2007年，太仓市完成固定资产投资224.31亿元，比上年增长12.1其中城镇投资完成162.43亿元，比上年增长11.7%，占全社会固定资产投资的72.4%，同比下降了0.2个百分点；农村投资完成54.76亿元，同比增长29.0；,从近几年太仓全社会固定资产投资额来看，太仓市的城市建设步伐不断加快，投资额始终保持

4、着较高水平的增长速度。,经济发展认知,数据来源：太仓统计局,产业发展认知,开放型经济是太仓经济的一大亮点。目前，累计已有美、英、德、日、韩及香港、台湾等30多个国家地区的客商来太投资，共引进外资企业2200多家。世界500强企业中已有美国的埃克森美孚、耐克、英荷联合利华、日商岩井等14家跨国公司落户太仓。太仓是台商投资较为密集的区域之一，是省内欧美资本投资最密集的地区之一。太仓优越的投资环境，吸引了不少上海、浙江民营企业家的投资。,工业是太仓国民经济的支柱产业，占到总产值的60左右。目前形成了能源原材料、石油化工、轻工造纸、精密机械、电子信息、现代物流等六大优势产业。,第二产业为核心，外资经济

5、占主导 投资环境良好,产业分布认知,1、经济开发区：共引进各类项目近1400家，其中外资项目365家，其中，来区落户的欧美企业约占外商投资企业总数的40%，日韩企业约占40%，港台企业约占15%.2、陆渡镇：外向型经济占主导地位。全镇外企总量达129家，注册外资3.15亿美元，投资总额6.1亿美元，外企的销售收入及上交国家税收占到全镇总量的76.9%和66%。二是台资工业区形成规模。区内台资企业已突破100家.3、浏河镇：有企业400多家，其中外资企业近100家，民营企业300多家.4、璜泾镇：规模企业153家（超30亿元1家，超20亿元1家，超1亿元7家）.,1,2,3,4,以开发区为龙头的

6、周边经济强镇中，外企数量高为区域房地产提供产业人口支撑,产业规划分布认知,产业规划清晰，依托上海、沿江两大核心优势发展产业政策导向偏重于培育高新技术产业，而新区是该产业发展的核心地带，未来对新区的房地产将有明显的支撑作用；,沿沪产业带：重点培育以高新技术产业导向的现代制造业基地。大力发展与上海配套协作产业，抓好精密机械、汽车配件、电子信息、生物医药、成套设备制造等战略性产业 中部经济圈：围绕保持江南水乡特色，全面优化三次产业，形成特色经济圈。在发展高新技术、提升传统产业的基础上，形成纺织服装、轻工食品、模具机械加工等产业区 沿江港区：制造业和现代物流业,新区以高新技术产业、现代服务业等为重点，

7、形成沿沪经济带的核心、市区的重要组成部分；太仓十一五规划,城市规划认知,新区：高新技术产业、现代服务业等为重点，形成沿沪经济带的核心、市区的重要组成部分。新区向北、向东拓展，整个城市进行东扩，市政府东迁，东部建设高新产业区与生态住宅生活区，并且在基础设施和生活服务设施配套方面有相当大的改进。北向发展主要立足于加工制造业。南郊新城区：休闲商住区，逐步形成市文化、教育、体育中心。老城区：继续实施改造，形成繁华商业街区。西区：重点建成商贸物流区及其商业生活配套区。,中心城区空间拓展，形成包括老城区、新区、南郊新城区在内的大城区格局；城市功能分区清晰，向东扩展趋势明显；,城市功能开始合理分散，城市发展

8、从中心辐射开始往多元极发展未来几年城东新区将成为太仓核心发展轴线，包括高新产业的壮大以及生态居住区的建成,从城市发展的角度看，发展新区是个必然；一方面外向型经济主导的一个城市，需要大力发展产业以吸引外来企业，增强城市活力；另一方面老城区待开发土地较少，且受到交通、环境等因素限制，发展明显受限；因此，必然要开辟新区以营造适合城市发展的新环境！而选择城东作为核心发展轴是因为地理位置靠近上海，更利于打造上海配套产业链，地缘优势明显；并且连接东面港口产业带，形成集约型的产业核心区；,城东新区发展规划,高新区定位：高新产业区及生态住宅区；打造城市副中心带，呈两极化发展；,城厢组团为40平方公里，合理人口

9、容量为3035万人 太仓市城市总体规划（20012020）,陆渡镇纳入新区统一规划，发展高新技术产业和现代物流业，构建休闲度假基地，建设现代化工贸城镇，最终成为中心城区的生活副中心。太仓十一五规划,宏观环境总结,城市经济基础强，规划导向明确，产业发展加速对房地产市场支撑明显,太仓区位条件突出，融入大上海1小时都市圈，交通便捷，发展动力足；太仓以外向型经济为主，产业基础良好，未来高新产业将是太仓主导发展产业，主要集中在新区；受产业结构的影响，城市外来人口增长明显，人口导入力强，特别是高新技术人才引进，城市化进程快，城市具有较强的向心力；城市规划向东发展明晰，东部开发区将形成城市副中心带，两极化发

10、展趋势明显；,太仓房地产市场分析,宏观数据分析商业市场分析公寓市场分析别墅市场分析,1、宏观数据分析,太仓房地产投资,可以看出，05年的宏观调控对房地产投资影响较大；太仓房地产在0305年经历了爆发式的增长以后，目前正回归理性增长，整体房地产市场较为理性，且泡沫较小；,2003年-2007年太仓房地产投资情况,单位：亿元,2007年，太仓房地产开发投资发展较去年有所增长，全年完成投资21.61亿元，同比上涨3.1%，占全社会固定资产投资的9.6%，比上年同期下降了0.9个百分点；05年的宏观调控对太仓房地产市场影响较大，导致06年房地产投资额剧减；,太仓整体市场供需,2005年-2007太仓年

11、商品房价格情况,销售量近年走势有较大起伏，在2005年达到历史性的突破，成交量达到98.4万平米；在经历06年的理性回归后，于07年稳步上升为72.6万平方米，增长率为18.1；竣工量于07年再度达到高峰，达到110万平米；,在05年销售达到了历史性的突破后，06年开始理性回归；07年销售面积保持稳定增长；竣工量于07年爆发，达到110万平米，主要集中于新区几个大盘的竣工；,2005年-2007太仓年商品房成交均价,太仓整体市场价格,成交均价稳步上扬，但幅度不大，整体价格走势较为稳定；,07年均价达到4287元/m2，保持在40004500元左右的一个价格箱体；增长速度变缓，07年环比仅增长6

12、.9；,2、商业市场分析,城市发展角度,敏感因素,生存需求,文化、情感需求,价格,品质,便利,$10000以上,人均GDP,$500以下,$5001000,$10003000,$30005000,$50007000,$700010000,出现业态,百货商店&批发市场,仓储式购物中心,大型综合超市&专业店,都市MALL,便利店,郊区MALL,集市&沿街商业,业态替代阶段,业态丰富阶段,商业业态细分完全，总量饱和,形成条件,刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分,市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争,形成过程,伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人

13、们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区,随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展,随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争,阶段特征,城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能,市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力,相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更满足消费者需求而抢

14、占市场份额,传统形态阶段,太仓,深圳,上海,太仓商业出现多样化、规模化的商业形态，市场逐渐细分，满足消费者对不同生活方式的体验的需要；从产品形态上看，太仓已经达到都市MALL的水平，但城市人口的支撑明显不足，意味着在这一阶段太仓将需要较长时间的发展期；,人口支撑,30万以下,30-80万,80-200万,200-500万,500-1000万,1000万以上,太仓整体商业格局,以市区人民路和新华路为中心的市区核心商圈，随着南洋广场、华旭财富中心的入驻营业，将大大提升核心商圈的辐射力；,市区中心商圈,武陵路电子一条街,核心商圈,特色商圈,次级商圈,人民路综合商业街,大润发商圈,北门街装饰装潢,五洋

15、商城五金建材,县府街品牌专卖街,宗地,东盛商业广场,上海广场,五洋广场,宝龙城市广场,在建商业,办公楼（在建）,太仓已形成各种层级的商圈体系，市场细分明显，商业市场较为成熟；整体商业体量较大，集中于市中心区域，市区商业的核心地位将在很长一段时间不会动摇；商业格局沿上海路向东拓展明显，但短期内仍无法聚集人气，当地居民的消费偏好依然在市中心；,人民路商业街以及大润发商圈，由于时代超市及大润发等主力店的引入，形成次级商圈，辐射周边客群；,围绕核心商圈周边，形成各种主题性特色商圈，如装潢、家居、电子等；,在建商业沿上海路向东扩散的趋势明显；,20072008年太仓新区范围主要商业用地供应概况,太仓商业

16、土地市场供应,2007-2008年9月，太仓开发区及老城区的商业土地供应24.5万平方米，其中商务楼用地面积为5.6万平方米，产业交易市场10万平方米，商业约9万平方米。,从近两年的土地供应情况来看，商业用地供应主要集中于开发区，市区内整体供应体量较小，且供应土地规模有限；未来开发区内商业竞争将较为激烈；,南洋广场,总建筑面积：229400m2其中，商业广场区：121868m2 酒店式公寓：31650m2 商业住宅区：94200m2停车位：1200个,融入现代建筑元素，打造“一站式”及“体验式”的娱乐、休闲、购物中心，为太仓第一旗舰商业，更加确立了市中心的商业核心地位；,商业广场区,酒店式公寓

17、,住宅区,太仓商业在售项目分析,业态分布：超市类：大型综合超市：包罗万象的大卖场；大型专业超市：家居、建材、家电为主的连锁超市及专业概念店。百货类大型综合百货店：清新美态、时尚。流行服饰专卖：众多品牌服饰、皮具店，全面提升生活品位；风格各异的男女服饰；童装、玩具争妍斗艳。文化娱乐设施：大型娱乐城、星级影城、酒吧街、儿童乐园、大型书城、健身中心、美容美体中心、浴场、电玩网吧、数码摄影馆、音响音像制品、乐器专卖等。家居和装饰类：珠宝、家居、古玩、现代艺术品等。餐饮类：大型酒楼、主题餐饮、咖啡店、酒吧、特色美食等。服务类：干洗店、眼镜店、旅行社、机票代售、银行代办处等。,南洋广场,商业广场区用地指标

18、：总建筑面积：121868m2容积率 2.05；绿化率 27%；停车位：550个；非机动停车位：6100平方米；电梯：49部卸货通道：1个,沃尔玛、国美电器、尖沙嘴三大主力店入场；影视城、海蓝之家、必胜客、肯德基等大型连锁入驻；,南洋广场,现代感较强建筑群体，辅以水景、园林，营造休闲商业氛围；,华旭财富中心,太仓商业在售项目分析,开发商：太仓市凯丰置业有限公司建筑设计：美国凯里森建筑事务所酒店管理：英国洲际酒店集团物业顾问：美国第一太平戴维斯酒店顾问：香港浩华管理公司,位于南洋广场对面，由五星级酒店、酒店式公寓、大型超市和现代大型购物广场等组成，在建中；,顶级团队配备，与南洋广场形成错位经营，

19、互为补充，规模适中，定位高端；,太仓商业在售项目分析,宝龙城市广场,目前招商与销售同步进行，由于销售较早，目前底铺的销售率达到85；但招商情况较差，不到20，且经营业态杂乱，小型餐饮、轮胎销售等混杂其中；,紧邻太仓市第一人民医院和宝龙大酒店，距离新建的市政府不足500米。根据太仓市政府建设东方新欧洲的建设思想，东盛商业广场规划定位为集餐饮、休闲、娱乐、购物、酒店、居住多种业态一体的超大型欧陆风情休闲广场。5万多平米的商业和4万多平米的酒店公寓，沿上海东路一字排开长达470米。1条步行街贯通2个内庭广场将项目东西两端有机结合为一体。项目预计2010年初全部建成营业。,东盛商业广场,太仓商业在售项

20、目分析,与本案相距较近，目前商业部分已经结构封顶；,太仓商业在售项目分析,五洋广场,基本概况：位于东仓路上海路，商业部分以大型娱乐休闲广场及1栋写字楼组成；施工情况：目前写字楼建到8层左右，商业广场仍未出地面；租售情况：办公楼用于销售，目前仍未开盘；商业部分大多由开发商自己持有，只租不售；招商情况：目前商业部分只意向引进一家电影城，其余暂无进展；,上海广场,基本概况：位于太平南路上海路，以甲级写字楼和精装商住楼为主；施工情况：目前仍未动工；,太仓商业市场分析,商业地产的发展与太仓城市发展出现一定程度的脱节，商业体量过剩将成为未来一段时间内的必然；市区商业的核心地位中短期内不会改变，太仓的主要购

21、买力依然会集中于市区；整体城市架构较小，在受市区商业辐射的情况下，新区在相当长的一段时间内不可能形成副商业中心带；土地供应量集中在新区，未来新区商业市场竞争将较为激烈；,市场总结,太仓以外向型经济为主，外来人口的增长远高于地区内自然人口的增长，而该部分人群消费力较强，因此促使太仓商业地产发展较快；但城市人口规模的限制必然会使得太仓的商业在这一阶段停留较长时间；市区商业氛围较为成熟，加之南洋广场的入驻，使得市区商业的核心地位将在很长一段时间不会动摇；商业土地供应集中于新区，市区供应量较小；新区目前的商业项目招商情况不理想，且有开发商直接保留铺位，以期先旺场再旺财；,2、公寓市场分析,太仓土地市场

22、供应,20072008年太仓市区范围主要住宅用地供应概况,截至2008年9月，太仓土地供应172.25万平方米，其中住宅用地面积为101.40万平方米。太仓市区范围内（城厢镇、经济开发区）住宅用地供应面积55.55万平方米。,太仓整体土地供应集中于东部开发区，而老城区供应相对较小，且多为商业用地；地价创新高，位于经济开发区的特灵空调厂地块楼面地价2272元/m2，而景瑞地块为2150元/m2；从容积率来看，低密度物业未来供应量较小；大规模土地出让较少，新区目前仅有两块；,上海花园,曼氏银洲花园,彩虹天下,上城国际,金谷府邸,奥森尚东,君悦豪庭,老城板块,开发区板块,苏州西路,老城板块:苏州西路

23、以南东仓路以西开发区板块:东仓路以东苏州东路南北扩展区域陆渡板块：沿江高速以东，以中市路为核心，与新区板块紧密相连；,东仓路,陆渡板块,华源上海城,锦绣新城,高尔夫湖滨花园,景瑞地块,白云渡公寓,宗地,太仓区域市场构成,五洋广场,太仓区域市场构成,板块市场特征,人民公园、汽车站，老居住区是区域居住的亮点；生活机能设施相对完善，人流比较充沛;临近204国道和太仓长途汽车站，对外交通便利;受传统居住观念的影响，居民对本区域的有一定的认同度；随着城市布局的改善及功能性的加强，区域内部交通体系逐步改善；区域项目较多，但单个量体较小，主要是由于受制于土地资源的稀缺性;区域土地供应量小；,老城板块特征描述

24、,开发区板块特征描述,开发区是目前太仓房地产市场集中区域 开发区是太仓十五期间重点建设区域，整体规划效应明显，配套逐渐不成熟;不少别墅、高档公寓产品出现，产品类型也更趋向高档化;区域产品价格差异较大，高尔夫湖滨花园的公寓价格为6000-7000元/m2；区域在售项目后期推出量体较大;区域土地供应量大；,从板快市场特征、发展趋势来看规划向东，随着开发区板块发展逐渐成熟，市场接受度也愈发提高，为未来太仓居民购房置业的首先区域，区域发展潜力大；从板块竞合关系来看，未来开发区内供应体量较大，板块内竞争远大于板块间竞争；,陆渡板块特征描述,商品房市场刚刚起步，市场发展更多的是依赖新区的辐射，而本地购买力

25、相对较弱；区域供应量较少，目前在售的仅有奥森尚东项目，公寓价格3900元/m2；,市场概况,太仓公寓市场分析,公寓产品以小高层、高层为主，项目大多0405年推出，目前位于销售的尾期开发区目前在售项目后继可售体量约70万平米从后继可售量的产品来看，产品大多同质化；,户型面积分析,从户型面积来看：目前太仓在售项目的户型面积由大户型转向经济型的小户型的趋势愈发明显；主力供应为80-100m2两房及110-120m2三房；但大多无太大两点，产品同质化竞争将明显加剧；,太仓公寓市场分析,太仓在售项目的户型面积由大户型转向经济型的小户型的趋势明显；产品趋向于同质化竞争；,价格分析,主要在售项目价格分析,新

26、区板快价格,老城区板快价格,从板快价格来看，目前开发区普通公寓价格在4500-5500元平方米，老城区板快由于在生活配套上更为成熟，目前普通公寓的价格在5500-6500元平方米,太仓公寓市场分析,从价格来看，新区在区域配套逐步完善，同时区域土地价格不断上涨的情况下，其价格未来上升趋势明显，但由于区域大盘积聚，同质化产品供应量较大，因此短期内价格体系不会有较大突破；,总价分析,太仓公寓市场分析,从竞争个案总价区间来看，1R集中在2637万；2R集中在4453万；3R集中在5675万；,1R,2R,3R,从目前竞争个案总价来看，前期60万以上的改善类住宅供应体量较大，而3560万之间的首次置业类

27、客户近期才逐渐放量；,太仓公寓市场分析,户型面积去化分析,新区主要在售项目户型面积去化情况,从居住习惯上看，当地居民普遍偏好大面积户型120-130平方米为市场主力需求户型从近期的销售速度来看，2R的去化速度快于3R中低收入阶层对中小户型的需求日益增加,市场偏好主力为大户型，同时对中小面积住宅需求明显增加，公寓户型面积应在追求舒适度的情况下，合理的控制总价，更能迎合当地市场需求,太仓公寓市场分析,客户分析,开发区客户以改善居住型为主的复合性投资需求向首次置业的自住需求逐渐过渡；随着开发区产业、配套等的不断发展，工作在附近产业园区的客户以及上海投资客对开发区的置业认可度逐渐提高；,太仓公寓市场分

28、析,市场总结,住宅市场以110-120平方米 3R及80-90平米2R为主，市场偏好主力由大户型逐渐过渡为经济型2R、3R；整体市场价格差别不大，集中在4500-6500元/平方米，由于新区公寓的供应体量较大，短期内价格体系很难有所突破；新区市场在售项目后期供应量接近70万平方米，但从产品来看，目前可售和预推项目大多同质化，缺乏差异性，且均往经济型产品转型。,土地供应集中于新区，为太仓房地产发展的主导方向；目前市场上已完成多层向小高层、高层过渡，且已经出现酒店式公寓、挑高公寓等产品，市场对新产品的接受度较高；开发区为太仓近几年住宅市场供应热点区域，该区域于前期成功导入高端改善型需求之后，逐渐被

29、更多客户所认知认同，因此，首次置业的自住型需求也逐渐被引导入市；,3、别墅市场分析,太仓别墅市场分析,市场概况,别墅基本分布在开发区板块涵盖了联排别墅、叠加别墅和独栋别墅 联排别墅的面积大都在200-300平方米，而双拼别墅的面 积在300平方米左右，独栋别墅的面积则在350-500平方米除高尔夫湖滨花园、景瑞项目外，大多体量偏小基本为别墅公寓混合性社区，容积率一般在1以上，目前市场上无纯别墅社区；,别墅物业随着开发区的开拓逐渐走入市场，整体市场规模小，且品质有待提升，别墅发展处于初步阶段；销售情况较好，目前市场在售项目剩余体量小，除景瑞外可售共计约90套；,太仓别墅市场分析,价格、去化分析,

30、从销售价格上来看：太仓市的别墅市场价格基本在6000-9000元/平方米之间，联排别墅价格在6000-7500元/平方米，独栋别墅的价格在7500-9000元/平方米。位于陆渡的奥森尚东，双拼别墅7000元/平方米，独栋别墅8500元/平方米。高尔夫湖滨花苑由于物业规模较大、产品档次较高，且地理位置优越等利好因素，其销售价格一路狂飚，目前推出的别墅已经基本售罄，联排别墅价格9000元/平方米左右，独栋别墅11000元/平方米左右，远远高于太仓市其他别墅项目的销售价格。从销售速度来看：高尔夫湖滨花园，别墅月均去化7-10套，其他项目规模偏小，月均去化在3-5套。,高品质项目价格提升空间大，市场接

31、受度高；在庞大的市场需求量的支撑下，整体别墅价格体系增长较快；,太仓别墅市场分析,客户分析,太仓别墅市场客户构成,以私营业主为核心企业高层管理人员结合部分政府公务员,私营业主,主要为经济开发区、周边乡镇制造企业老板目前基本在市区拥有住宅购买主要作为第一居所部分高端客户是市场双拼以上主要客群,企业高管、政府公务员,外资企业的高管为主高层政府公务员购买主要作为第一居所购买形态多为中档联排或叠加为主,太仓别墅市场分析,市场总结,目前市场在售项目后继可售量约90套，整体市场供应量小受土地供应的影响，预期未来别墅上市量较少项目多为与公寓混合型社区，整体档次不高，高品质项目市场接受度高客源以市区及周边乡镇

32、私营业主、企业高管为主,太仓别墅市场供应量小，别墅产品市场接受度高随着未来景瑞项目的入市，联排及叠加别墅的供应量将有所提高，且产品品质进一步提升；,项目本体分析,区位解析用地指标及现状用地四至交通环境周边配套地块总结,沿江高速公路,外环一级路,兴业南路,上海东路,朝阳东路,人民医院,太仓市区,区位解析,本案,收费站,地块地处城厢镇区边缘，行政区划属于新区，位于新区高端住宅区边缘地带；,常胜南路,本地块北临上海路延伸段（在建），西临外环一级路，地处城厢镇区边缘，离市中心区域较近，车程约710分钟；,用地指标及现状,地块指标地块性质：商业用地占地：53333m2总建筑面积：106666容积率：2.

33、0建筑密度：40绿地率：20建筑限高：【10米，80米】,地块内全部拆迁完毕，不影响整体开发进度；地块地势较为平坦，且没有高压走廊；用地规模较小，容积率为2.0，产品可塑性较弱；,沿江高速公路,外环一级路,兴业南路,人民医院,项目四至,上海东路,北面紧邻上海东路延伸段（在建），远端地块为工业厂房；,东面紧邻兴业南路，与其之间有约8米的绿化隔离带，东侧为工业厂房及小规模钢材交易市场,西面邻接外环一级路，隔街为人民医院（在建）；,南面为制造业产房，远端为艳阳山庄（度假旅游）,绿化隔离带,本案,交通环境分析,上海路，双向四车道,兴业南路，双向四车道,外环一级路，双向四车道,上海东路延伸段的完工将完善

34、本案的交通环境，极大的提升本案地块价值；开发区与老城区、陆渡区域的道路交通体系已基本完善，道路通达性强；开发区基础建设投资大，未来发展空间也较大，公共交通也即将引入该区域；,周边配套环境,宝龙星级酒店,新市政府大楼,人民医院规划图,周边商业、公共交通、医疗、教育等生活配套完善，且已经形成规模化的居住社区；,地块总结,地块位于开发区边缘，新区发展的延伸段，中短期内无法形成较成熟的商业氛围；地块属性为商业用地，规模较小，内部无特殊资源，产品可塑性偏弱；地块所处区域的交通通达性较强，一定程度上缩短了到市区的距离；上海东路延伸段的通车对本案交通环境影响巨大，对地块价值起到关键性的作用，因此，其通车时间

35、将对本案开发节奏产生重要影响；从地块微环境而言，周边基本被工业产房及产业市场所包围，居住环境有待改善；但从公共配套而言，医疗、教育、公共交通、商业等生活配套齐全；,项目核心问题思考,做商业or做住宅？,还是借势而上！,是加入竞争？,核心问题思考,从市场层面看：别墅市场别墅用地稀缺，供应量小，市场接受度高；住宅市场新区为太仓的主要开发方向，区域内已形成一定知名度，市场认知度较高；商业市场供应体量较大，开发区短期内无法形成较成熟的商业氛围；从地块层面看：开发区发展边缘地带，规模不大的纯商业用地；周边竞争个案较多，未来竞争激烈，商业风险较大；周边基本生活配套完善；,商业开发风险明显较大，且不利于回笼

36、资金；现阶段住宅市场市场风险明显要小；住宅市场需求的有效导入是项目的启动的一种选择！,核心问题思考,因此，我们需要在商业用地的基础上进行一定的变向操作；,颠覆！,核心问题思考,未来上海路沿线商业开发价值较大，建议保留一定体量的商业，后续开发；其余大部分体量以办公名义做住宅，先期开发！,本案南端为中高端大盘项目集中地，包括景瑞、高尔夫湖滨花园、锦绣新城等，未来周边居住氛围较为成熟；上海路沿线商业项目林立，是未来太仓新区的商业核心发展轴线；周边拥有高端配套区（酒店、会所等）；与高速公路相邻，高速路口经济明显；,开发策略,LOFT商住楼总建筑面积为23125，东西向的楼层数为12层，南北向的楼层数为

37、8层，共计约340户；08年1月开盘，目前销售约65；商住楼挑高4.9米，回廊式布局，使用产权为40年，申请民用电费；商住楼南北向房间价差较大，南向6500元/m2，北向5700元/m2，且从销售情况来看，南向物业去化明显快于北向物业；面积区间为42-98m2，宣传上以自住、投资、商办等综合性用途为主，其客群定位不够精准；,上城国际,区域可比性项目分析,成交客户以投资客为主，小面积低总价是其关注的主要因素；目前剩余量主要集中于北向物业，产品抗性明显；,建筑面积：50m2,92m2，2/2/2,123m2，3/2/2,131m2，3/2/2,住宅用地，70年产权；小高层公寓1梯3户布局，面积段集

38、中在92m2两房及123-131m2三房；立面以涂料为主，质感较差；均价5800元/m2，于07年开始销售，目前销售率达到80；,产品设计中规中矩，较为普通，没有太多亮点；面积以舒适两房、三房为主，由于总价较高，08年以后去化缓慢；,对本案的启示,市场上已出现LOFT挑高产品，客户对其已有一定认知；商住楼跟本案同属商业性质用地，产权仅40年，但申请民用水电费标准；普通住宅房型设计较大，且在户型、建筑等产品点上不具备某些突出亮点，对客户的吸引力有限；小面积低总价是客户关注的核心因素，本案应在合理控制面积的情况下，做到产品的均好性；,2栋高层住宅，商业用地性质，仅有40年产权；按揭首付必须在50以

39、上，且贷款年限不得超过10年，不得用公积金贷款；优惠额度较大，一次性付款9.4折，按揭9.7折；申请民用水电媒费用；,五洋广场,区域可比性项目分析,住宅区,物业地址：上海东路与东仓路交汇处西南角占地：23322m2总建：7.1万m2，其中商业约3.2万，办公约2.1万，公寓约1.8万 容积率：3.06绿化率：13.9公寓成交均价：5200元/m2,118m2，3/2/2,130m2，3/2/2,商业用地建造标准住宅，分别为2梯4户，2梯6户；户型面积段比较平均，5060m2一房，90m2两房，118-130m2三房均有；房型上有所创新，转角飘窗以及对边套的合理利用明显较好；08年9月开盘，目前

40、公寓销售约50，其中2R及3R销售较好，以首次置业的自住客群为主；,118m2,130m2,90m2,90m2,90m2,50-60m2,对本案的启示,商业用地性质造普通高层公寓，且销售良好，说明40年产权年限对市场的抗性不大；申请民用水电费用对自住性客户较为重要；端头户型（118-130m2）南北通透，去化率达到95，以首次置业的自主客为主要客户；而投资型产品（50-60m2）去化明显较差，仅30；,锦绣新城,区域可比性项目分析,100m2，2/2/1,104m2，2/2/1,总建近75万m2的超级大盘；规划有多层、小高层、高层产品，房型面积以舒适型2R、3R为主；均价4600元/m2，且厨

41、、卫配备简单装修，目前基本为现房销售；销售率较好，目前剩余房源以大户型3房为主；,对本案的启示,大盘气势，且已初步成型，商业配套、会所已开始运营，已有部分客户入住；近75万m2，后续供应量充足，且产品线丰富；与本案相距较近，对本案住宅的价格体系影响较大；且其中有相当一部分房源属于政策性用房，是直接给予高新技术企业的福利；为本案最直接的竞争者，如何与之形成差异化成为本案突破的关键；,太仓住宅市场客户研究,客户调研及结论客户导入模式精准客群定位细分客群特征描述,调研时间：2008年9月15日2008年10月10日采访样本量73个，其中未来三年内计划在太仓新区购房占总访问量的74%有效样本超过70，

42、客户置业新区的意愿强样本构成以外资企业职员、国企职员、小型私营企业主、个体商户为主调研客户为太仓中等收入阶层,太仓客户调研分析,客户特征分析,此次问卷调查主要针对年龄在25-35岁 居住和工作在新区与老城区的客户受访客户中月收入在5000元以上的客户占总数的52%月收入在5000-7000元的客户占总数的16%考虑客户心理会把收入降低的因素，此次受访客户总体收入较高 可以作为分析太仓中高端客户特征和产品需求的参照样本,客户购房产品偏好分析,户型偏好分析,客户的主要购房目的为首次置业用房同时本次所访客户家庭结构以三人及夫妻二人为主户型结构的选择多为三房，部分客户需求2房这也是经济良好的中小型城市

43、客户需求的共性,面积偏好分析,客户主要选择的房型为经济型二房、三房相对应的住宅面积为80-90平方米、100-120m2,客户购房产品偏好分析,景观偏好分析,太仓客户对景观处于初级认识阶段中心绿地已经满足了大部分的客户的需求其次为社区中心水景,物业偏好分析,太仓区域目前的产品以高层和小高层产品为主,客户购房产品偏好分析,以自住性需求为主的客户，看重产品的舒适性，对产品品质要求较高；以小三房为主力需求户型，主力需求面积在100-120平方米同时由于太仓市场房地产市场发展的不成熟，客户对产品的细节关注度 不高,客户对房地产市场关注度分析,太仓客户目前还处于房地产非成熟阶段 对品牌开发商的认识不深刻

44、太仓区域内没有认可度十分高的标杆楼盘 项目推广途径主要以人际传播和密集型广告通路组合为主太仓客户对房产开发商最注重的方面为产品质量,客户研究总结,区域上没有抗性，客户对新区的认可度较高；对于户型，客户的认知度不高，因此要求也不高，仅仅在于南北通透、功能完善等基本性的要求，可提升空间较大，如赋予户型功能上一些亮点，则很有可能吸引大量客户关注；小高层、高层产品的市场接受度较高，客户对产品的细节关注度不高；新区的客户主体开始转型，首次置业群体开始大量进场，以中小户型为需求主力（满足功能、舒适度的情况下尽量减少户型面积，从而降低总价），而投资客谨慎入市；,土地属性,变化,影响,结果,供求属性,配套属性

45、,人口属性,未来太仓市场供应热点区域新区生态住宅区的延续，整体价格体系不断上涨,城市副中心定位周边生活配套、环境逐步完善,人口导入，外来常住人口增加城市化率不断提高,价格优势增强,生活功能增强,人口密度增加,供应导入型,配套导入型,产业属性,新区产业的快速发展周边乡镇产业持续发展,产业人士导入,产业导入型,交通属性,至新区便捷交通沿江高速轨道交通11号线2011年通车,板块辐射扩大,交通导入型,客户定位分析/太仓客源导入模式,客户定位分析,扩大的区域客户,+,外来导入的客源,+,近邻太仓的上海周边区域，以嘉定为主，价差投资是他们置业太仓的主要因素，同时包括工作、商务产生的居住、度假等因素。对本

46、项目而言，价差导入性较为明显；,精准的区域客户,太仓市区及周边乡镇客户老城区及开发区土地资源愈发稀缺，导致太仓市区客源外流；主要考虑的是婚房、子女入学，工作便利等方面；,扩大的客户面,从以上4种不同的客户导入，推导出客群的定位策略：,周边高新产业导入的中高端客群，太仓外向型经济发达，高新产业园区发展力强，同时太仓城市化率不断提高，使得这部分客群成为本案的主力客群；,购买目的以居住为主客户来源以当地区域客为主，周边城镇及上海、苏州等 城市为补充,客户基本特征描述,中高端客户,中端客户,主力购买群体,本案客户界定,主力客户：新区及老城区的当地客源 65%1、在新区或老城区工作的公司白领:公司普通白

47、领：年龄25-30岁 家庭结构：二人世界 45%以婚房“首次置业”为主，拥有稳定的收入。关注经济型两房、三房户型，由于资金有限注重总价及生活、交通配套。2、在新区工作的外地人（新太仓人）年龄25-30岁 家庭结构：单身/二人世界 20新区经商的私营业主，这部分客户一般就夫妇二人在太仓打拼，由于总价的限制，选择两房居多；其次，附近拥有多个园区，在园区工作的外地来太仓的年青人及新婚夫妇在太仓首次置业，关注总价因此青睐小面积一房及两房。,客户基本特征描述,次要客户：太仓地区客户 25%1、居住在老城区的改善型客户及动迁客户：年龄30-35岁 家庭结构：三口之家/三代同堂现有小区陈旧户型老式，面临动迁

48、或者子女到了已婚年龄需要改善住房条件。普遍关注小区配套设施、医疗设施及交通出行。户型设计讲求南北通透，喜朝南向的户型。一般三口之家倾向于100-120 的小三房，三代同堂则更为关注130 以上的大三房或是复式房源。2、太仓周边乡镇客户生活于太仓周边乡镇，一直希望住宅太仓城区内的一部分客户；,客户基本特征描述,偶得型客户：外省市投资客/改善类客户 10%1、近邻太仓的上海周边区域客户以嘉定为主，价差投资是他们置业太仓的主要因素，同时包括工作、商务产生的居住、度假等因素。对本项目而言，价差导入性较为明显；2、当地公司中层管理人员：30岁左右 家庭结构：三口之家一般家庭结构为三口之家，有一定文化层次

49、、事业小有成就拥有一定积蓄，平时关注理财投资；对于项目品质有一定要求，关注小区周边的教育配套。一般属于改善型“二次置业”为主。倾向于110-140的三房。,客户基本特征描述,客户消费偏好描述,项目总体定位及产品选型,东太仓说明本案并非是新区边缘的一个项目，而是属于太仓东部的项目，从而弱化地域的劣势，强调规划的前景；城市精英以客户为核心诉求点，同时说明本案的时尚性与现代感；专属领地由于是商业用地，在推广上无法以住宅形象宣传，因此，需要模糊住宅与商业的概念，实则更偏向于住宅；,东太仓城市精英专属领地,项目总体定位,从区位价值来看，本案地处新区边缘，且由于商业用地的限制，本案更适合打造投资型产品及首

50、次置业类产品；,别墅的引进提升整个地块的价值的同时，也可吸引周边高端产业客群及市区客群，从而扩大辐射面；高层复式TOWNHOSE为创新型产品，面积控制在90m2的情况下，做到上下两层，引入入户花园及挑空的概念，由于其高附加值以及产品上的诸多亮点，成为本案吸引客户关注的核心产品；高层住宅为市场主力，接受度高，以首次置业的自住类客群为主；商业为地块硬性指标，后续开发，等待升值；,产品选型,商业+高层复式TOWNHOSE+高层公寓+少量别墅,产品配比,地块指标地块性质：商业用地占地：53333m2总建筑面积：106666容积率：2.0建筑密度：40绿地率：20建筑限高：【10米，80米】,户型配比建