汽车营地项目建议书.doc

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1、汽车营地项目建议书引 言1 项目背景11宏观环境12基础条件分析13项目发展前景2市场调查和分析21目标客户与市场需求分析22目标客户的日消费指标分析2 3目标客户群的个性分析3项目概念31汽车营地的概念32国外汽车营地的发展状况 33汽车营地的主要类型4项目发展战略与发展策略41发展战略 42发展策略和区域布局 5规划原则与运营理念51功能划分及项目详解511功能划分应遵循的原则52 汽车营地的运营理念53运营与管理6 组织架构和运作模式61组织架构和运作模式62阶段运营目标及其方针622项目运营的战略方针623项目战略发展目标7单体营地的财务收益和投资分析71营地单体项目的财务分析8汽车营

2、地的可持续发展与环保问题81可持续发展的概念与内涵811旅游业的可持续发展812可持续旅游发展的内涵82汽车营地与环境保护附件 引 言 在2003年全国旅游工作会议上，国家旅游局局长何光暐称，要加紧落实提高休闲度假旅游市场份额。国内旅游也将向广度和深度发展，在加快旅游新产品的规划和开发、加强城乡居民度假产品建设的同时，鼓励旅游行业经营单位开发国内旅游新产品，探索连锁经营等经营方式，提高服务质量，维护消费者正当权益。在自身结构调整时，大力发展工业旅游、农业旅游、科教旅游和都市旅游，把旅游业纳入宏观经济结构调整中。在中国，汽车营地是一个完全崭新的事物，作为汽车和高速公路得到广泛普及和发展的产物，随

3、着中国经济持续、高速、健康地发展，随着人们出游和休闲度假意识的增强，它必将拥有广阔的市场空间，必将成为我国旅游业未来发展的一道亮丽的风景。我们撰写本文的主要目的在于向政府有关部门和有意于投资旅游产业，开发汽车营地这一新型休闲度假产品的广大投资商们，介绍汽车营地的概念、市场前景、商业运作模式、经济可行性等方面的问题。希望通过我们的介绍，能够让更多的人了解汽车营地，在满足人们对休闲度假新产品需求的同时，同时也能为广大的投资商和开发商带来可观的收益。1 项目背景11 宏观发展环境近十年来，我国的国内旅游业得到了突飞猛进的加速发展。从1994年起，旅游人数由5.24亿人次增加到7.44亿人次，年均增长

4、6.6%；旅游收入由1023.5亿元增加到3175.5亿元，年均增长20.8。旅游业作为国民经济新的增长点的地位，不断得到巩固和加强，如此高的发展速度在也是世界罕见的。进入新世纪，我国的旅游业将会迎来一个新的更快的发展时期。这主要是基于以下的认识和分析：? 我国获得2008年奥运会的主办权，因奥运的吸引力和工作而启动的国内外游客将会年年增多。? 我国已经加入WTO，来华的投资和商务活动正在急剧增加，商务旅游领域的旅游人数将迅速猛增。? 我国的国际威望和国际地位日益提高，被称为世界上最安全的旅游目的地，国际交往不断增多，在我国举办的各类国际性和区域性的各种会议、展览、洽谈不仅数量越来越多，而且规

5、格增高，规模增大，由此吸引和带动来华旅游的人数将迅速增多。 据经济权威人士分析，未来15年，我国经济将继续保持快速稳定的发展，人均国民收入将从目前的800美元增长到1300美元到1500美元之间。根据世界旅游组织的预测，今后十几年内中国将在世界旅游市场发挥重要的作用，到2020年将成为世界最大的旅游目的地国和第4大客源输出国。实际上，国内旅游在九五时期还只是处于起步阶段。其间，每年平均以8左右的速度增长，目前人均在旅游方面的消费，城镇居民不过700元，农村居民不过230元。随着我国人民收入水平的提高、休假制度和旅游基础设施的进一步加强和完善，估计今后的发展速度将更快，特别是人均消费水平方面将会

6、有一个大的提高。目前，我国居民的出游方式也在悄然转型，正由传统的观光型向度假型转变。据有关专家分析：作为度假旅游主要方式之一的自驾车旅游，较少受供给条件的限制，并且行程灵活，由旅行社或单位、个人自驾车方式进行旅游正在成为黄金周的重要出游方式。自驾车旅游比较集中的有四大地区是：珠江三角地区、长江三角洲地区、京津唐和环渤海地区、成渝地区。2002年，苏州、无锡、上海、杭州等地居民及周边地区散客自备车出游的，约占游客总量的二成以上；南京市民在五一前就将本市30多家汽车租赁公司的近千辆租赁汽车抢租一空；宁波市各大汽车租赁公司的400辆汽车，也在 “五一”期间被租赁一空。舟山地区滚装汽车运量达到2.1万

7、辆，日高达7000辆，创历史最高。自驾车去海南旅游的游客也大幅度增加。琼州海峡仅5月1日3日，从海口客运港口上岛的旅游车就有2200多辆，随车游客达1.51.8万人左右。新通车的京沪、京珠高速公路的自驾车旅游也成为节日的一道新风景。从广东省旅游部门统计的市民出游的数据显示：2002年“十一”黄金周期间汽车的发运量大幅度增长，公路交通每天发车约9万车次，运送旅客近400万人次。而自驾车出游已真正成为一种极为重要的出游方式：新世纪的几个“黄金周”以来，汽车租赁公司的业务发展很快， “十一”期间，广州交通集团、白云、金轮、广骏等几大汽车租赁集团的汽车都被全部租完。从景点统计的人数上看，到城市周边景区

8、(点)、各类旅游度假区、开放性景区(点)以及非景区(点)的游客显著增加，非著名景区(点)游客大幅度增长，以2002年的“十一”黄金周尤为明显。从酒店客房开房率看，以休闲度假为主体的城市周边住宿设施的出租率高于市内客房出租率。如广州市内客房平均出租率约为60%；番禺宾馆、从化温泉正大度假村、番禺龙泉大酒店等国庆节期间的开房率却超过90%。特别是番禺区内酒店开房率普遍都较好，说明市民和游客的休闲、度假活动已逐渐往广州郊区转移。珠三角其他地域的数据也大致相同。在深圳，“五一”黄金周期间，在100个出游的市民中，就有8.9个人选择自驾车出游，这种自驾车出游已成为一种新兴的出游方式。5月1日前往大小梅沙

9、海滨的游客多达15万人次，使用车辆1.8万辆次，5月2日的游客也在10万以上，车辆却猛增至3万辆次。12 基础条件分析星罗棋布的交通网络和为之配套的各项设施让人们觉得世界越来越小，出行范围比之以前扩大了好多倍。截止到2003年底，我国的公路通车里程为150万公里，高速公路的总里程已经达到30000公里。虽然相对发达国家要少，但是在国内生活水平较高的珠江三角洲、长江三角洲和京津塘及环渤海地区，高速公路的覆盖率超过23%，接近世界平均水平。随着 1993年京津塘高速公路通车、2000年京沈高速公路、京沪高速公路、以及近期的京珠和沿海高速公路等一系列高速公路的相继完工，交通状况变得越来越便利，人们驾

10、车出游将会变成一件美差而不是苦差。目前国内高速公路流量平均为2300万台/年，且以200万台/年速度递增，广东省高速公路平均流量达到4500万台/年。作为汽车营地发展的另一个基础条件的汽车工业的发展也迅猛异常。2002年，我国汽车行业实现销售300万辆、轿车销售100万辆。2003年，汽车的销量已达420万辆。已经大幅超过国家十五末期汽车市场310万330万辆的需求预测。此外，中国汽车市场结构也发生根本性变化由集团消费向私人消费时代转变。按照国际惯例，如果一个国家私人用车在汽车保有总量中超过50，年消费量中超过70，就意味着私人汽车消费时代的到来，1991年，中国汽车市场私人轿车的保有率仅占1

11、5，到了2001年则已超过40，2003年已经突破50。2003年底我国的私家车保有量为1000万辆，10年后预计为1亿辆。以深圳市为例， 2002年，深圳市上半年销售汽车辆，平均每天售出160辆；2003年私人购买汽车的数量每天平均近600辆，其中65以上是私家车，目前，深圳的私家车普及率已达25。下面以2000年新华社公布的国内汽车需求量预测图表加以说明如下： 上表显示的数据表明，我国2000年汽车保有量为15011593万辆，轿车保有量439447万辆；预测需求量汽车为186208万辆，轿车7077万辆。而十年以后，我国汽车的保有量和需求量都将翻一番。实际上，根据2002年公布的市场数据

12、来看， 2003年国内汽车保有量就将上升到图表中的2005年的预测，即2000万辆以上，轿车的保有量突破了1000万辆。综合以上因素来看：专门为自驾车旅游服务汽车营地项目的提出可谓恰逢其时。13项目发展前景在我国以观光为主的旅游业取得巨大发展的同时，我们也应当清醒地看到，随着我国人民生活水平的提高，旅游消费的不断增长和人们出游观念的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的发展阶段之后，人们开始不再追求花最少的钱、用最短的时间、玩尽可能多的景点这种浮光掠影、走马观花式的旅游，将转而追求更新的旅游方式。人们外出旅游，在有了一定的旅游经历之后，不会再像原来那样赶场似的一个景点接着一个景点的游览，而是渴望

13、身心彻底的放松与休闲的生活或到风景秀丽的地方小住几天，或到度假区修生养性一番，远离城市的喧闹在大自然中与家人同享天伦之乐。但目前我国旅游产品中非常缺少参与型的专项旅游项目，更缺少度假型旅游产品。我国旅游业要登上新的台阶，就必须进行产品结构转变的革命，不断推出新一代的旅游产品。 目前国内的“双休游”或“黄金周”旅游很大程度上还是单纯的观光旅游，真正意义上的休闲度假旅游已经开始萌动。假日旅游经济的快速发展已经令到政府、企业和旅游者都感到了它的无穷魅力。现在，我国每年节假日天数已达114天，各种休假制度相继出台，这为度假旅游的发展提供了前提条件。为适应中国今后经济发展需要，国家正在制定“带薪休假”的

14、有关法规，它将为中国旅游业加快发展创造更好的社会环境，也为促进休闲度假产业的发展提供了良好的经济条件。休闲度假旅游不但是未来中国旅游的重要补充，而且还是中国旅游发展的后劲所在。 在我国经济较为发达的城市，度假旅游市场业已形成一定的规模，一些都市周边的周末短期度假和节假日度假已初具雏形，整体上正在由观光旅游向度假旅游转型。根据国际通常的发展规律和我国社会经济的发展状况，有关专家指出：度假需求从产生、发展到具备一定规模所需的时间并不长，我国在35年内可望形成具有一定规模的旅游度假市场，这一市场的形成和扩大，将为旅游业创造出旺盛的需求。有关专家预测，未来若干年内年我国旅游行业将出现以下趋势：? 服务

15、国内消费者的休闲娱乐业将出现大发展，这是随着国内中产阶层的不断壮大所必然出现的历史潮流；? 重点旅游景观将得到不俗的发展；? 品牌价值将大大增加，连锁经营将成为主旋律。如果我们顺应这种发展趋势，利用连锁品牌开发针对特定休闲度假产市场的汽车营地，将会是一个极具市场潜力的发展机会。2市场调查与分析为了全面了解和掌握自驾车度假市场，便于精确把握自驾车度假旅游项目的设置与经营管理，我们面向国内经济发展水平较高的珠江三角洲、长江三角洲和京津唐及环渤海湾地区，以2545岁之间拥有私家车的人士为调查对象做了一次市场调查，共发放500份调查表格，回收有效问卷为478份。以下为调查结果及其分析：图表1：在过去的

16、三个月出外旅游次数 从图表1可以看出：三个月中驾车出外一次或以上的有67.6%平均出游次数：(42.8% x 2次 + 12.4% x 5次 + 2.8% x 8次 + 9.6% x 10次) = 2.66次 根据调查统计数据，我们以全国2002年中型汽车保有量1000万辆为基数，自驾车按40测算，其中2545岁之间的人群自驾车的比例按80来估算，则可以算出该项目的目标客户消费群体总量为：320万自驾车总量2.66次（平均出游次数） 851万人次。如果按照自驾车用户增长率与GDP的增长率持平，则基本上可以测算出自驾车度假的每年的市场总量为：1000万人次以上。2 1目标客户与市场需求分析根据调

17、查数据，具体将其目标客户的在市场需求领域不同的需求细分如下： 1、 经营场地选址的统计分析图表2：最希望/喜欢驾车去的游玩地点走势图从图表2可以看出：愿驾车往市郊以至省外的人数为87.6%。其中往市郊、市外省内及省外的比例关为：0.463：0.223：0.314。调查统计分析小结：这可作为营地设立位置及其市场关系的数值参考。有趣的是省外的吸引力往往比市外、省内为高。可见“汽车营地”项目的推广与投资非常适应网络联盟的连锁式经营与发展。22目标客户的日消费指标分析表3： 自驾车出游每人日消费从图表3可以看出：目标客户计划日均消费水平100400元以内，普遍接受的每天消费水平在300元左右。调查统计

18、分析小结：从数据分析中可以看出，汽车营地提供的服务价位应该控制在300元以内。a) 目标客户对汽车营地住宿的选择表4： 愿意在汽车营地停留时间从图表4可以看出：59.9的目标客户愿意在汽车营地过夜一晚以上。另有25.2的人员可以在营地逗留一天，但选择营外住宿，剩下的14.9属于匆匆过客。调查统计分析小结：从数据分析中得出，营地的住宿、餐饮等条件应该在安全、卫生的基础上，提供更多的服务内容。23目标客户群的个性分析本项目以我国中产阶级为主要消费群体，主要特征为：年龄在以2545岁之间，拥有私家车的人士，以深圳为例：此类人士大约有12.03万人。这群人平均年龄有37.48岁,男性占78.3，户籍人

19、口占49，大专及以上文化程度占56.7。具有良好的教育背景，充满朝气，具有先进的理念是他们的主要特点。根据远东经济评论刊登的“亚洲市场调查公司（AMI）”的（2002年面向上海、北京、广州三地为主要区域的1000名职业经理人为对象）调查数据显示：1、他们的平均月收入主要集中6000元10000元之间；2、以事业为第一选择，取代了传统以家庭为主的观念；3、在消费上注重品牌和心里感受，价格并非第一考虑因素；4、现代消费品类将汽车排在首位(京、沪、穗分别为58、47、37)；5、休闲旅游为其工作之外的主要方式，一年内至少有5次左右的旅行计划；6、保持身体健康，热衷户外运动已经成为继商务发展之后的第二

20、选择；7、他们当中34岁以下的人群有54的人选择了游泳为主要锻炼方式；本章节主要从该项目的市场容量、目标客户群体个性与需求、项目市场运营规模与发展空间、项目市场定位与细分等多方位展开了分析与论证。基于以上分析，我们初步分析出：自驾车度假旅游产业项目目标消费群体大约规模在：1000万人次年；自驾车度假旅游产业项目的国内市场经济容量约为：200亿元年；自驾车度假旅游产业项目目标客户的消费水准约为：300元天；目标客户的消费特点为：喜欢休闲度假和户外运动，注重心理感受，消费重质不重价，乐山乐水，对品牌服务具有相对偏好。本项目初创期如能塑造一个好的品牌，营地网络布局合理，则其经营规模可望实现占有全国市

21、场份额10的战略目标，即市场规模应该在20亿元左右。3项目概念31 汽车营地的概念“汽车营地”是指在交通发达、风景优美之地开设的，专门为自驾车爱好者提供自助或半自助服务的休闲度假区。主要服务包括住宿、露营、餐饮、娱乐、拓展、汽车保养与维护等，是满足现代人休闲时尚需求的旅游新产品。由于汽车营地提供的大多是参与性较强的活动，满足了人们在紧张的工作之余，远离喧嚣，返朴归真，放松身心的需求，因此，深得自驾车旅游爱好者的喜爱。在我国，它实际上是处于观光旅游向度假旅游过渡产物。在欧美国家，汽车营地非常普及，很多国家是把它作为非盈利性的社会福利项目来运作的。在我国，由于目前自驾车市场尚处于启动期，存在很多不

22、完善的地方，加之综合国力与发达国家存在一定的差距。在现阶段，把综合了观光与休闲度假的概念的汽车营地作为商业计划来开展，将有利于汽车营地项目地迅速普及，以满足迅猛增长的自驾车旅游的需求。也正因为如此，用商业手段来推广该项目将更凸现其意义和价值，有利于吸引社会资本，以加速这一利国利民的项目的快速发展。休闲度假产业的发展在一定意义上表明一个国家经济发达程度，因为休闲度假旅游是社会经济发展到一定层次的产物，休闲度假旅游者的物质和精神需求都比较丰富。随着中国国民经济水平的高速发展、国家旅游优惠政策的不断推出，民众对休闲度假理念的渐渐认可和接受，休闲度假已经成为这个时代的流行时尚，而汽车营地的推出正是适应

23、了这种时尚的潮流。32 国外汽车营地的发展状况国外汽车营地的飞速发展经历了三个显著的阶段福特“T”型车的推广使汽车变得普及、高速公路网络的形成使得出行越来越方便、生活观念与生活方式的自由发挥与释放让更多的人热衷于出行度假。1908年福特汽车公司生产出世界上第一辆属于普通百姓的汽车“T” 型车，世界汽车工业革命就此开始。在它问世19年里，不仅将美国变成“车轮上的国家”，而且奔驰在全球的1500 余万辆车使之无愧为“运载整个世界的工具”。福特被尊为为世界装上轮子的人。从某种意义上说，诞生于上世纪早期的福特“T”型车不仅仅只是一个钢铁、橡胶、木材和玻璃的组合体，与同期诞生的其它事物相比，它更可以称得

24、上是一种传奇，是一种代表了北美自由开放的社会文化和生活方式。作为现代汽车营地雏形的露营地则在1860年起源于美国，当时是为组织青少年开展自然环境中的理想教育而发起的。由于这项活动既能强健体魄，磨炼意志，又能使参与者体验到人与自然亲近的种种乐趣，所以很快广泛流行，经过长期演化和发展，露营已经成为西方人士主要的休闲方式之一。如今在美国，汽车营地的总数超过20000个，可谓鳞次栉比。由于经济发达和交通便利，许多人直接开着被称为RV(Recreation Vehicle)的休闲式四轮驱动越野车或者旅行面包车前往汽车营地。每个营位均有水、电、天然气和排污设施供应，即插即用，十分便利。日本的露营活动也很发

25、达，日本的主要四岛上约有1500个营地。每到节假日，父母亲都会带着全家大小，驱车前往营地放松一下，并且给孩子一个亲近大自然的机会，对孩子未来的全面发展不无裨益。我国的台湾具备了世界上任何地方所拥有优美与奇特的自然环境以及多样化的人文景观，并且拥有规范的露营协会。在协会的号召下，自驾车爱好者们纷纷在他们中意的汽车营地内度过一个美妙的周末。33 汽车营地的定位与分类 考虑到中西方文化和经济水平的差异，在产品设计方面应使汽车营地变得更加符合中国国情。 首先，国外的露营车一般都是专门的RV(Recreational Vehicle)，RV的好处是容量大、设备齐全，接上水电就是一个流动的家。但是笨重，造

26、价高，平日停车极不方便。所以，应将营地定位于所有的自驾车，而不是庞大的RV车，在营地里，前期也没有国外专门为RV设计的供水、电、排污系统。其次，国外强调纯粹自然，不着半点人工痕迹，所以，在他们的汽车营地是没有任何活动设施，都需要自己去发掘，寻找乐趣。但这点对于国内游客似乎并非最佳选择，人们往往在亲近自然的同时，也离不开现代生活所带来的便利和乐趣，所以，最好的办法就是让客人在理想与现实之间达到最美好的均衡。汽车营地的分类方法主要有两种：? 按规模分：汽车营地按规模大到小可分为汽车度假村、汽车营地、汽车休闲站。汽车度假村主要是利用目前业已存在的各类旅游度假村，在针对自驾车旅游者的需求加以改造和完善

27、，规模较大，设施较完善，是各类旅游度假村转型的较好选择。汽车营地是本文推广的主打产品，它选址方便。规模适中，投入不大，便于迅速推广。汽车休闲站是指和高速公路直接连接的为驾车一族提供途中补给和短期休闲服务的服务设施。休闲站附近风景怡人，值得停车欣赏。站内设有简便的车辆维护、用餐休息、闲聊观景的地方，使旅途变得轻松、惬意。它既可以依托现有的高速公路服务站，也可以另行建设。它将有效延伸和扩展现有高速公路服务站的服务内容，成为高速公路时代不可或缺的服务设施。? 按所处区域分：汽车营地按所处区域可分为：山地型、滨海（湖）型、郊野型山地型、滨海（湖）型汽车营地顾名思义就是依托山地和湖海两种不同类型的旅游资

28、源的汽车营地。而郊野型汽车营地则是距离城市较近，为城市中短途度假或不愿意进入城市的驾车游客提供各类经济型的自助服务，既能享受自然野趣也能享受城市各类的便利设施。国外典型汽车营地鸟瞰图 34 标准汽车营地的核心产品汽车营地的核心产品主要是指各类汽车营地所必需提供的各类产品和服务，主要包括以下几个方面：? 餐 饮 类经营产品：就地取材，食品要具有地方风味、特色。菜式必须要“家常”和“实惠”（免除不必要的装饰和造型）。常规菜单（不包特殊情况）选择要“简”（以中西式快餐为主，连主食20个品种左右）。这样有助简化加工程序，方便备货，提高利润。经营方式：租赁、承包或自营经营规模：常规餐位在4080之间（平

29、日）；最多餐位：200250（周末）投资规模：约20万元? 住 宿 类经营产品：外饰古朴民房(砖结构和木结构均可)，内部清洁舒适（有空调、冷热水）。经营方式：自营或承包 建议自营经营规模：80-100张床位 （双人标准间：20间；3人房：10间；4人房10间）投资规模：约80万元? 租赁/服务类经营方式：承包或自营 建议自营a) 餐具、炊具、炉具、保温桶、锅、勺、碗、碟、桌、椅、伞、电话b) 帐篷、睡袋、吊床、床垫、防潮垫、防蚊灯、照明工具c) 越野单车、电瓶车e) 各类垂钓用品、椅子、阳伞、小船、橡皮艇、登山器械、飞碟、球类、对讲机、铁锨、斧头、砍刀、康体设备d) 汽车护理、加油、美容等e)

30、 提供电力、纯净水、煤气等租售服务? 商 业 类经营方式：承包/自营a)旅游纪念品、土特产旅游休闲产品、所有RV用品（包括部分租赁类）b)方便食品或半成品、调味品、燃气、木炭等c)驾车外游用品，如汽车的载物架、单车架等。? 游 乐 类经营方式：承包/自营a)专门的交流活动场所（如可容纳150200人的铁架大帐篷）b)攀岩、绳网、树屋、沙池、障碍游戏等。c)越野单车道或越野车赛道/练习道。d)各类室内休闲娱乐设备（桌上足球、飞镖机、乒乓球、小型沙狐球）e)晚会、烧烤、野火会g)体验自然（播种、插秧、收割、钓鱼、陶艺、园艺）h)营地周边的探险活动（登山、漂流等）森林浴、散步小径i)露天电影j)野外

31、求生知识讲授。k)“亲亲大自然”兴趣班（讲授认识草木知识）。l)游泳池4项目发展战略和选址策略41 发展战略既不同于观光旅游产品，也不同于度假旅游产品，汽车营地属于二者之间的过渡的产品类型。作为旅游度假产品的一种，它在某些方面上符合旅游产品生命周期理论，比如它也要经历初始阶段、发展阶段、巩固阶段、停滞阶段等阶段，并且具备该阶段的基本特征，如营地有可能引起当地居民的反感情绪和合理容量的饱和超标。但由于其新产品的特质，它也有不同于旅游地生命周期理论的地方，比如和其他观光产品相比，它有较高的重游率，尤其是面对自驾车一族这一专项市场，其相关经营举措更能提高顾客的忠诚度。但为了机动灵活的应对旅游地必须面

32、对的生命周期，同时更是为了实现效益的最大化，在汽车营地发展到停滞阶段时，不必再继续扩大区域面积或深度开发原有产品，而是实行战略转型，借鉴深圳的华侨城模式，在战略上将原来的汽车营地转移到他处，原址则发展旅游房地产。其理由如下：汽车营地在选址时就要求处于有一定门槛市场的区域，而且其区位也距离中心城市较近(2-3小时车程)，从发展经济学和城市化发展的角度来讲，这些地区在一段时间之后都将成为城市的近郊，成为城市居民置地购置度假房产的一个选择。 汽车营地开发的环境要求该地域要具有较好的自然环境，由于汽车营地的可持续发展策略和特有的运营方式将使这些环境得到完好的保持。而这城市周边为数不多保留下来的，生态环

33、境绝佳的地区无疑将成为房地产开发的热门地区。由于汽车营地开发所完成的基础设施建设，尤其是道路是城市郊区中较为发达的，这不仅使房地产开发的成本降低，也大大缩短了人们的心理距离，比较适合发展地产项目。随着汽车营地距离中心城市的距离越来越近，自驾车爱好者的兴趣就会越来越小，驾车距离的缩短也减少了驾车的乐趣，因此汽车营地另辟蹊径也属顺理成章之事。汽车营地设置的项目大多数是依托于自然，建设项目相对较少，主要以帐篷、木质或钢制结构房等可移动的物品为主，因此在搬迁上代价较小。 汽车营地类似于主题公园，具有聚集人气的作用，能够提高人们对该地区的认知度，可能使原来籍籍无名的小村子的名字成为城市中产阶级争相追逐的

34、字眼，从而使原来的低廉的土地得到迅速升值，这就意味着通过发展旅游地产可以在最大限度上实现经济价值， 由此可见，在汽车营地发展的一定阶段的时候，市场新鲜感下降，应该战略性的将汽车营地搬迁到更适合它发展的新址去开拓新的市场，而原址则由于各方面的条件已经成熟，发展旅游地产将更适合，也能带来更多的效益。认识旅游产品生命周期理论，能主动实施产品转型，在战略上是发展汽车营地的明智之举。42选址策略和区域布局 汽车营地项目地址的选择与合作投资洽谈，将主要从以下四个角度来运作。不同的选址资源定位策略，其核心目的只有一个，就是保证汽车营地的建设以最低的代价尽快实施。 常规资源 主要表现在符合汽车营地项目选址的三

35、大前提条件即区位、环境、面积三要素条件合适，其合作对象比较普遍。 交通资源主要是指在高速公路经济圈内建设汽车营地，从而与同一区域的汽车营地有机相连，选址核心是每隔300公里左右设置一个，投资经营模式主要为独资、合资和合作三种，合作对象应该根据不同的类型选择不同的对象。 3战略资源 主要是指地方政府可以划出的大片区综合开发土地资源，其主要表现方式为农业用地、景区用地和闲置土地等，具体的投资经营模式将从旅游农业(按主题可分为“三高农业”、观花赏花和园艺习作、水果品尝、茶艺欣赏、水乡农耕景观、养殖场、郊野公园等7大类)、景区规划招商、综合产业开发等三个方面宋体现。合作对象主要是地方各级政府。 嫁接资

36、源 主要是指充分利用现有专有、专营、私营资源的合作发展。根据目前我国的经济的区域经济发展水平的不同，主要对象为国有林场、自然村庄、大型农场等。在选址方面要遵循以下基本原则： 1营地近期主要应在经济发达和资源丰富地区铺开，大部分营地应该既靠近中心城市又靠近风景区，山地、湖泊、海滩等各种类风景资源；2营地分布密度适中且有所侧重，在汽车保有量最多的长江三角洲、珠江三角洲地区，京津唐和环渤海、成渝为重点的西部地区营地开发密度应适当加大。3营地应基本分布于交通干线附近，且营地间距离大致相当，均为驾车疲劳距离的临界点，即36小时，均为长途驾车的最佳停靠地点：4营地规划既要考虑大城市周边的自驾车出游，又要顾

37、及长线的自驾车旅游；5营地选址既要重视风景区未来发展潜力的同时，也要兼顾土地升值潜力。具体来讲就是“三纵三横 四大区域”的原则。三纵：即京珠高速、京深高速、沿海高速沿线。三横：即广州成都昆明、上海武汉成都、青岛郑州西安一线。四大区域：即珠江三角、长江三角洲、京津唐和环渤海地区、以成渝地区为重点的西部地区这些地区经济发达，交通便利，旅游资源丰富可以互为自驾车客源地和客源输出地，是初期发展汽车营地的首选区域。中国“汽车营地”选址线路和区域分布图5汽车营地的规划原则与运营理念51功能划分及项目详解511功能划分应遵循的原则1综合原则迎合目标客户是中产阶级的消费特点，把握他们的需求，建造出符合度假需求

38、的汽车营地。2弹性原则在构建体系的同时，预留弹性空间，注重汽车营地未来的可持续发展能力。3特色原则创意中要突出核心产品的技术含量，突出特色，并注重游乐项目可参与性和受众的广泛性。根据国外营地建设的经验，考虑到基本国情，使汽车营地必须突出安全、方便、自然、清洁、可参与性强等特性。同时根据各地区位的不同有独特的发挥， 体量上中等体量；容量上中小容量；价位上中高价位；汽车营地总体项目选择需要把握如下原则：档次上中高档次；品质上高尚品质；特性上独特新颖。512 功能划分营地功能区划分有以下主要区域：服务区：本区承担基本的服务功能，包括行政管理、游客服务、商业购物、餐饮、主题娱乐等功能。 包括停车场、管

39、理中心、冲凉房、超市、餐厅、酒吧等；服务区的宗旨就是让游客觉的方便、实用， 体验野外之家的感觉。营舍区：营舍区是一个富有特色的区域。它以营位为单位，组建起一个个相对封闭的活动空间 。每个营位都安排了具有原始自然风格的营房，游客可以在这里休憩、交流。他们也可以选择搭建有情趣的野外帐篷，体验到真正野外生活的辛劳和欢乐。经过调查，有超过半数的人对于简易住宿的期望超过豪华住宿。所以营房和帐篷的设置都不是很奢华，这正是出于为了让游客能有与平日完全不同的体验的考虑。 休闲娱乐区：这是主要公共娱乐的活动区域，在这个功能区，每一个到来的人都可以在其中找到他的乐趣。喜欢运动的朋友可以攀岩、滑草，或者尝试一下越野

40、车赛风驰电掣的感觉；喜欢动物的小孩子可以与驯养的各种小动物一起玩耍；更有划船、垂钓、烧烤、种植农作物、采摘果实、家禽表演、踩水车比赛、吊网、儿童攀爬、独木舟、丛林穿梭、协力车等活动可以让游客参与其中，充分享受返朴归真的乐趣，浑然忘掉都市的喧闹和烦恼，轻松开怀。拓展活动区：该活动区实际上是包含在休闲娱乐区当中的，但它是根据每个营地特殊的地理、人文、环境等各方面因素而设计出的最精彩的一部分功能组合，是整个营地的点睛之笔。例如，在山地型的营地的拓展空间中，我们可以依托自然地势设计比较天然的越野赛车道，为普通赛车迷提供一个难得的驰骋的机会。这点会在每一个营地的设计方案中都会有不同的体现，在此不做过多说

41、明。以上项目的具体功能区划分的简要地图和营地概念图如下： 汽车营地功能区划分简图营地概念图 52 汽车营地的运营理念我们将汽车营地经营理念归纳成五个方面，即：S C O C P安全（Security）在外露营，安全是最重要的，它包括游客的人身安全、财物安全、经营环境的安全、周边环境的安全等。我们要用最严密的管理措施来确保营地的安全。 方便（Convenience）露营的环境要古朴、原始、自然。但在生活上我们要尽量向客人提供像在家一样的方便。这点在发展营地的初期尤为重要。 自然（Originality）我们向游客提供的是一种与他们的日常居住地风格不同的自然环境。这里的一切（包括人工的物品在内）看

42、上去都与自然环境非常协调。 清洁（Cleanliness） 我们要向游客展示：在最自然的环境下我们是如何保持清洁的。这也是我们管理制度健全及严谨的最好诠释。 环保（Protection of environment ）我们的宗旨是要对环境资源进行保护性的开发，更重要的是传递一种环保的理念。作为工业化产物的汽车同样可以与环境和睦相处6 组织架构和运营模式61组织架构和运作模式本项目要想达到既定的战略经营目标，就必须实施品牌战略、联盟推广和连锁经营的策略，下面就将本项目推广实施的组织架构设计如下：首先，由本项目的策划单位深圳度假湾企业策划有限公司作为发起人成立新的股份制的投资主体，同时成立相应的品

43、牌管理机构，这个机构主要是处理项目立项，以及处理项目资本各方的利益关系，并对品牌的树立、市场推广、经营管理、等起着全方位的调度作用。该机构由项目发起方控股。然后，联合国内大型汽车生产厂家，经销商和品牌运营商，组成以驾车出游、维修、拯救、保养、销售导向等情感业务为主体的半封闭式的俱乐部；最后，面向珠江三角洲、长江三角洲、京津唐和环渤海地区、成渝地区分别设置四大品牌运营管理公司，各自负责所在区域的市场推广和经营管理 具体组织架构和运营体系见下图所示：“汽车营地”项目组织架构和运营体系图 监 管 控 股 合作 批准 支持 指导 招商 直接投资 委托管理 合作 品牌授予 专营 推广 控股经营 参股经营

44、、派出管理者本着风险共担、利益共享的原则，具体的合作方式可以采用：加盟、租赁、代销、参股等多种合作形式。62阶段运营目标及其方针621项目运营各阶段主要任务：根据项目组织架构的设置，本项目在具体推广实施过程中，将主要体现在四个阶段：项目立项和公关阶段：主要工作要点是保证取得政府主管部门的在土地和政策方面的支持；行业联盟和组织阶段：主要是将国内有影响力的汽车生产、经营、推广机构联合起来；项目招商和投资阶段：主要在四大业务拓展区域成立项目及品牌管理的一级经营管理机构；营地经营和拓展阶段：每个营地具体日常经营发展。622项目运营的战略方针本项目在投资发展与经营管理的过程中，必须遵循“资源共享、连锁经营、行业联盟”的战略方针。资源共享各大业务区域的品牌管理机构尽量与当地行业主管部门、行业导向企业，以及资源的实际拥有者等形成稳固的、长期的利益合作关系、共存共荣，充分利用现有资源进行嫁接；连锁经营要想快速实现既定的市场目标和市场份额，就必须首先建立行业第一品牌，并完善品牌连锁网络，才能保证公司迅速占领市场，保证在经过项目启动培育阶段后的盈利能力和经营规模；行业联盟本项目在实际经营过程中，其市场吸引力在于能否及时地、合理地提供汽车这一特殊商品全方位的咨询与服务。这就要求本项目经营者必需建立一个长期的、公开的、涵盖国内外行业领导、行业主体机构、行业先锋为一体的权威机构。因此，“行业联盟”不失