【成都中信昊园总部基地】沟通案173P.ppt

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1、【成都中信昊园总部基地】沟通案,2011年7月,新兴工业地产发展商将会遇到的重要问题,如何在区位认同感不高的情况下突围而出总建70万？如何规划单个产权300？如何丰富单一的产品线配套不足是硬伤,方案中地行将建基于市场观点、立足于平衡项目收益与风险，提出我们的观点,PARTI 市场分析,PARTII 项目理解,PARTIII 项目构想,PARTIV 营销建议,总纲PRECIS,打造成都第一超大型综合体品牌,PART 销售计划,PART,I,市场分析,成都城市发展历史悠久，文化底蕴厚，传统文化与现代文明能够和谐相融。,首批国家历史文化名城国家最佳旅游城市国家园林城市全国环保模范城市全国文明城市,【

2、市场,分析】,【市场,分析】,成都经济规划,成渝经济区位于长江上游，地处四川盆地，北接陕甘，南连云贵，西通青藏，东邻湘鄂，是我国重 要的人口、城镇、产业集聚区，是 引领西部地区加快发展、提升内陆 开放水平、增强国家综合实力的重 要支撑，在我国经济社会发展中具 有重要的战略地位。为进一步加快 成渝经济区发展，深入推进西部大开发，促进全国区域协调发展。,应党的十七大精神和国务院要求，国务院及相关部门制定了成渝经济区区域规划。,【市场,分析】,成都世界现代田园城市,“一区”为中心城区，是城市化主要发展区 和产业高端化的主要集聚区。“两带”为龙门山、龙泉山生态旅游发展 带，既是自然生态保护带，也是山区

3、旅游发 展带，是成都市建设国际化旅游城市的主要 承载区。“六走廊”指成青、成灌、成温邛、成新、南部、成龙走廊。,一区两带六走廊,近期目标:用5-8年将成都建成中西部地区创业环境最优、人 居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市，成为城乡一 体化、全面现代化的示范区和高端产业集聚、生态文明建设的样 板。中期目标:用 20 年左右初步建成“世界现代田园城市”，争 取进入世界三级城市行列。远期目标:用 30 到 50 年时间最终建成”世界现代田园城市”，争取成为世界二级城市。,“三步走”战略,【市场,分析】,成都,成都经济情况,【市场,分析】,成都经济情况,【市场,分析】,成都区域划分,【市场,

4、分析】,成都基础设施,地铁线路,环路,【市场,分析】,成都物业市场概况,【市场,分析】,成都经济小结,世界现代田园城市将进一步优化成都市格局。未来的成都“主城区”将形成一个相对完整的城市系统。城乡统筹有利于破解“三农”难题、破除城乡二元结构。成渝经济区的规划，增强了西部区域经济的整体竞争实力。有利于成渝经济区从行政区经济走向经济区经济有利于西部大开发向纵深发展。有利于形成成渝“都市经济圈”。成都市地铁时代的到来，影响了成都市民的生活。快捷、准点，让成都更能称为休闲城市的代表。地铁物业的巨大升值潜力也是房地产行业的发展提供了 新的活力。,【市场,分析】,成都写字楼市场,【市场,分析】,成都写字楼

5、区域分布,【市场,分析】,优质写字楼供应、吸纳和空置率,优质写字楼租金指数,成都写字楼区域市场,随着2011年一季度良好的开端，二季度优质写字楼市场仍然保持活跃。尽管本季共有6栋新楼合计18.1万平方米进入市场，但来自于本地和跨国公司对扩张的较强意愿使吸纳仍保持在较高水平。因此，总体空置率基本保持平稳，环比微弱上升0.2个百分点至26.0%。顶级和甲级项目由于更能满足不断增长的品质的需要而成为搬迁的主要目的地。平均租金环比上涨1.3%至每月每平方米97.9元，这主要是多数已有项目达到合理的入住水平后逐渐提升租金所致。虽然第一季度价格出现创纪录的涨幅后涨幅出现回来，但本季散售市场比较平稳。天府新

6、城区域大量的乙级写字楼进入市场是拉低价格涨幅的主因。虽然2011年预计将是供应激增的一年，但吸纳也有明显增长的趋势，尤其是受本地企业和金融行业所驱动。因此，截止第二季度末还没有出现明显的来自供应方面的对租金的压力。尽管如此，由于未来大量的散售项目进入市场，这方面的压力仍可能笼罩市场。,【市场,分析】,成都写字楼租金售价走势图,【市场,分析】,成都现有写字楼分布,【市场,分析】,成都未来写字楼供应分布,【市场,分析】,成都商业市场,【市场,分析】,供应量、吸纳量和空置率,商业租金指数,成都商业市场表现,优质商业市场在2011年第二季度表现稳定，租金和空置率均保持在合理水平。首层平均租金环比小幅下

7、降1.6个百分点至每天每平方米28.5元。市场总体空置率环比下降0.5个百分点至13.1%。本季度MGPA收购了凯丹广场50%的股权。该项目是目前成都新一代购物中心的代表作。这场交易也是2007年一基金收购仁和春天棕北店后第二个商业物业大宗买卖。这在一定程度上也证明了成都市场的发展前景和近期新项目的品质。随着今年的大部分新增供应将于第四季度进入市场，预计商业市场在下半年将继续保持平稳发展。业主仍将继续追求零售资源。九方购物中心和天虹百货近期分别宣布进驻成都。位于天府广场的远东百货将于6月底试营业而太平洋百货将撤出春熙新馆。新光三越已于6月份在温江区破土动工，预计2013年建成后将成为国内最大的

8、单体百货店 营业面积达22万平方米。优衣库于富力天汇Mall中开设了在成都的第六家店，营业面积约2000平方米。,【市场,分析】,成都现有商业项目分布,【市场,分析】,成都在建商业项目分布,【市场,分析】,成都住宅市场,【市场,分析】,成都整个住宅市场概况,【市场,分析】,高档住宅租金指数,高档住宅价格指数,成都住宅市场表现,由于受到宏观政策调控政策如限购令的影响，成都高档住宅市场2011年第二季度出现下滑。住宅供应量降低，部分开发商选择推迟开盘时间。交易量延续上个季度的下滑状态。因此，住宅平均价格环比下降1.2%至每月每平方米13,543元。由于高新区住宅供应以大户型为主，总价高，部分在此区

9、域的项目采取了降低价格的措施，最高幅度达20%。尽管整个住宅市场呈现低迷态势，位于人民南路的住宅项目相对好。预计今年3季度双楠片区以及建设路片区将有少量高档住宅项目开盘。受到通货膨胀加剧及住宅投资成本上涨的影响，高档住宅租金出现小幅上涨，平均租金环比上涨3.9%至每月每平方米38.9元。,【市场,分析】,成都在售洋房分布,洋房住宅参考价格标准：10,000元/平方米,【市场,分析】,成都未来洋房供应分布,【市场,分析】,成都在售别墅分布,洋房住宅参考价格标准：15,000元/平方米,【市场,分析】,成都未来别墅供应分布,【市场,分析】,成都高新西区项目地块周边住宅产品结构单一，大型综合项目只有

10、中海国际社区，住宅主力户型为100左右中小户型产品，300 以上舒适型住宅为该区域市场稀缺产品。,住宅市场,【市场,分析】,成都城区标杆住宅项目大多为舒适型大平层产品，为成都高端项目。项目均为纯住宅，大平层户型布局设计可作参考，但定位和整体规划不适合套用在工业项目上。,誉峰地址：高新区万象南路360号（新市政府背后）规模:高层洋房产品:180360大平层住宅价格：21000元/小区配套：会所、W酒店,望今缘地址：锦江龙舟路2号（望江楼对面）规模:高层洋房产品:240630大平层住宅价格：30000元/小区配套：壁球馆、高尔夫练球室、恒温泳池、SPA、健身房、瑜伽馆等宫廷级私人会馆及业主专享私人

11、空中全江景会馆等共计20000平米配套,蓝光公馆1881地址：高新区神仙树盛和三街规模:高层洋房产品:188298大平层住宅价格：19500元/小区配套：400豪华天际屋，豪装私家空中泳池、全景星空玻璃卧房、纯定制空中花园等高端奢享配置,住宅市场,【市场,分析】,在政府多重政策叠加调控下，虽然成交价格未见松动，但成都住宅市场成交量呈下降趋势 部份投资者把眼光转向商业或工业市场，为工业市场发展带来新机会,住宅市场,【市场,分析】,成都工业市场,【市场,分析】,成都工业物业驱动力,成都市是西部重要的工业基地，具有较全面成熟的工业体系，四大支柱产业包括食品(含烟草)、医药、机械(含汽车）、电子信息产

12、业 成都具备强劲的科技研发能力，特别是在高科技领域如电子（如英特尔,摩托罗拉）、生物、化工和光学，成都已成为IT业的一个投资热土零售商业稳定的发展以及电子商务的兴起，带动三方物流的发展。进出口保持快速增长。富士康为代表的IT制造企业对相关产业的打造起了巨大的带动作用。,【市场,分析】,租金走势,工业土地价格指数,工业物业租金指数,全市工业经济保持较快增长势头。成都工业地产需求将会持续上升，工业园区将逐步发展起来。,【市场,分析】,目前成都市主城区绝大部分工业园区集中分布于城市周边区域，项目较为分散，还未形成规模，没有标志性工业性质产品，市场认知度有待进一步提升。,金牛高科技产业圈西区打造西部科

13、技商务中心，电子信息、生物制药、机械加工、食品是其主导产业；北区打造北部新兴的工业总部基地，主导产业是软件、电子信息等高新技术。,青羊工业发展区精密电子、机电设备、仪器仪表、通讯器材、医疗器械、高分子材料等科技含量较高的产业。,武侯科技园制鞋业、电子信息、机电一体化、生物工程和制药、环保新材料,龙潭都市工业园园区重点发展科技含量高、经济效益好、资源能耗低、环境污染小的都市型工业，重点发展家用电器制造业、服装制造业,环保型机械制造业和建材业。,锦江工业发展区生物医学科技、印刷包装轻加工,高新技术产业区西区打造西部科技商务中心，电子信息、生物制药、机械加工、食品是其主导产业；北区打造北部新兴的工业

14、总部基地，主导产业是软件、电子信息等高新技术。,【市场,分析】,大量的IT研发企业位于高新南区的天府软件园及其周边。电子制造业主要位于高新西区，且由于城南的土地规划和产业定位，目前及未来一段时间的电子制造业都将位于高新西区和双流。汽车及机械制造产业主要位于成都东南方向龙泉驿区内的经济技术开发区。,知名企业分布,【市场,分析】,成都工业分布物流设施,【市场,分析】,成都工业分布仓储项目,【市场,分析】,成都工业分布研发物业项目,【市场,分析】,目前工业项目产品用途以办公性质为主，适用人群圈子较窄，客户群结构以较为单一。,成都城区典型工业地产客户群分析,【市场,分析】,成都工业地产处于发展初期，项

15、目物业形态单一，配套不完善，没有形式规模效应。,规模大部分项目的规模都100亩以内，建筑面积在3-10万平米，只有个别园中园项目的规模极大。产品形态30亩以内的项目由于地块规模较小，产品基本上是以高层办公楼为主；而规模较大的项目产品形态则较为丰富，兼有独栋、联排、双拼、多层、高层等多种产品形态，但总体上“低密”是主要的产品特色。配套龙潭都市工业园、锦江工业园、高新南区等板块在售项目的规划配套是比较完善的，包括商务配套、员工餐厅、商业、金融设施等基本配套；高新西区和武侯工业园的项目配套相对薄弱，部分项目完全没有配套。,【市场,分析】,工业地产项目市场总结,各工业园区的产业集群还未形成从各工业园区

16、的规划来看，都有其特定的主打产业。但从其发展现状来看，除高新南区的软件外包产业已初具规模，其他工业园区的产业集群效应还未形成。没有形成自身特定的产业集群，会在一定程度上制约园区内工业地产项目的销售、招商。工业地产项目配套极不完善工业地产项目大都位于三环路与绕城高速之间，周边配套极不成熟。因此项目本身配套完善与否成为影响客户购买的主要因素之一。硬件设施配置几乎空白目前成都工业地产项目大都是清水交房，在硬件设施配置上几乎空白。6层以下的项目（包括办公别墅）大都没有配备电梯，仅预留电梯井。几乎所有工业地产项目均没有配中央空调和新风系统。在竞争激烈的办公物业市场中，较低的硬件设施配置也是工业地产的一大

17、硬伤。300平米的起售面积门槛较高尽管工业地产项目单价较低，但其300平米的起售面积使得总价较高，提高了其购买门槛。购买工业地产项目的客户中，中小企业仍然占据了较大比例，其购买面积大都小于300平米，300平米的起售面积、较高的总价以及不能办理按揭等因素无形中将很多成长型和有发展潜力的中小企业拒之门外，增加了工业地产项目的销售难度。,PART,II,项目理解,项目有什么核心限制因素？,【项目,理解】,限制一：项目位置偏远，区域内认同度不高。,项目远在成都三环之外，距离主城区远。项目以工业园区为主，周边生地较多，居住氛围不浓。周边轨道、道路交通贫乏，公交出行不便。,【项目,理解】,应对：通过差异

18、化定位和创新营销，做地区标志性产品,【项目,理解】,逐步击破：通过差异化定位，做地区首个标志性项目，凝聚区域力量；运用创新营销，扩阔客户视野，缩短与城区的心理距离；标志性产品，吸引城央人流，带动配套完善。营销的影响力决定项目成败,限制二：70万建面工业地产用地性质，产品开发受制约,项目工业用地性质，规定每个单元设计面积需在300以上；大面积单位，总价高，风险大，形成购买门槛。,【项目,理解】,应对：丰富产品线，采用创新的买卖使用权的方式来分割产品,将大面积产品进行内部分割，采用合买分租，买卖使用权的方式推出市场,【项目,理解】,限制三：项目周边配套简易，大型工业区影响居住心理。,项目周边聚集大

19、型工业区，多以低矮的厂房和仓库为主，产业发展以工业为主，一定程度影响项目档次；项目周边配套尚未完善，但有较为中低档次的日常生活设施，如：医疗诊所、超市、小型百货等。,【项目,理解】,应对：以城的概念打造项目，提高自身配套满足居住需求,以造城为目标，项目本身提供丰富的高端配套，让市场对项目形成大盘概念并产生整体联想，弱化周边影响,【项目,理解】,应对项目限制因素，需要如何发挥项目自身的优势？,【项目,理解】,大规模占地27.7万，规划总建筑面积超70万,项目超大的体量，拥有成为大型城市综合体的先决条件，可视市场需求灵活规划出多样化的产品,【项目,优势提炼】,需求丰富周边龙头企业集中，产业形态丰富

20、，衍生出大量居住、上下游产业办公、商业和商务酒店的需求,富士康、华为、IBN、戴尔等知名企业汇聚。周边市场的庞大需求，为项目打造大型复合型地产产品提供了最直接的承载力。,【项目,优势提炼】,独特河岸资源项目地块平整，自带河岸景观资源,为项目打造城生态型的水城提供了先天的自然环境,【项目,优势提炼】,集聚效应项目所在地产业集群度高，行业商会、协会汇聚,由各种产业集群产生的各种行业及其衍生出来的商会、组织、协会汇集在项目周边，为项目设立行业商会会所提供了客户基础条件。,【项目,优势提炼】,品牌效应中信打造，信心保证,1、中信地产拥有二十多年房地产开发经验，过硬的品质在全国范围内累积了良好的口碑。,

21、【项目,优势提炼】,2、凭借中信品牌，全面引入LV、GUCCI等世界一线名牌进驻，以名牌带动产品销售，提高项目档次，营造高档商业氛围，增强客户购买信心。,PART,项目构想,集百家之美，扬长避短，令项目得到最大优化,【项目,构想】,纵观市场，我们为项目挑选以下参考例子,【参考,案例】,配置内容大型生态园林绿化，1.8万景观架空层；接近1000个地下停车位；富士达客、货梯分流的人性化设置；采用LOW-E中空双层隔音包围玻璃外墙，环保时尚；一级资质物业管理公司天安物业，保证物管水平,办公面积以100-200为主,基本数据经营方式：可租可售租价：写字楼30-40元/管理费：写字楼：3.7元/单套面积

22、：138-680；层高：3.8米交楼时间：1-3期即租即入住,天安数码新城大型生态建筑数码产业区,借鉴之处：产品设计：高科技建筑设计切合企业办公需求，生态建筑营造自然舒适办公环境；。产品划分：小面积的办公面积令租总价低、接受受众广不足之处：缺少龙头企业：以大型数码为主题，但现入驻商家行业分散（如贸易、设计、电子等均有），且多需要小面积办公，缺乏龙头企业,合景领汇创展商业中心“总部经济模式”园区,基本数据产品构成：1栋23层商务酒店/1栋25层酒店式公寓/9栋独栋式写字楼经营方式：写字楼整栋出售售价：写字楼9500元/平米 管理费：写字楼5元/占地面积：30743平方米建筑面积：7.53万平方米

23、单栋面积：写字楼26003800标准层高：写字楼：3米（710层）公寓单套面积：42-89（三房、两房、一房一厅及单间）（276套）开盘时间：2007年4月（现已售罄）,配置内容毗领场桃公园、东圃生态园2个大型市政公园，小区内部有绿色广场生态园林绿化和空中花园；福朋喜来登国际星级商务酒店；370个地下停车位；电话通信与光纤信息网线接口；盈彩美居小学。,借鉴之处：认购企业可申购整栋写字楼的冠名权，体现总部基地特征；引入喜来登酒店，提高园区档次；不足之处：入驻企业性质与项目定位的“智慧产业”有错位：园区规模太小，难以形成产业集群效应；写字楼单栋面积太大，总价太高，整栋出售，广州周边企业消化力跟不上

24、；高管理费与过于简单的商务管理不相符；出租率低（20%左右），办公氛围不浓。,【参考,案例】,合景科汇金谷国际化独栋式生态商务园区,基本数据产品：45栋独栋式写字楼经营方式：整栋出售售价：1.3万元/平米 管理费：4.5元/园区占地面积：15万平方米园区建筑面积：30万平方米单栋面积：写字楼32007000（9-11 层）标准层高：大堂6米，其他4米开盘时间：2009年10月入驻时间：2010年2月,配置内容商业会所咖啡厅、酒廊、书吧、泳池、迎宾沙龙等，社区标准网球场；园区共1800个停车位（地上500个，地下1300个）；多种选择的通信服务商；五星级酒店、会议展览中心、微软中国产业基地、员工

25、餐厅、风情商业楼体及商业街区；园区大型园林和写字楼空中花园等。,借鉴之处：配套齐全，商业街自主招商，保证档次与质量；设计现代感、科技感强；园林设计精致，提高园区档次；推货步骤合理：根据写字楼销售情况合理推出公寓产品，提高产品投资价值；地理位置优越，地处科学城区域，500强企业云集，办公氛围浓厚；引进微软公司入驻园区，增强品牌效应；产权分拆，方便业主灵活租售。不足之处：单栋面积过大，消化力不足；整栋出售，总价过高，销售率仅为25%左右，购买企业大部分为垄断行业，投资门槛高。,产权式独栋写字楼,【参考,案例】,合景科汇金谷国际化独栋式生态商务园区,基本数据产品构成：3栋SOHO商务公寓售价：1.4

26、1.5万元/平米管理费：3元/园区占地面积：15万平方米园区建筑面积：30万平方米标准层高：大堂6米，其他2.8米单套面积：36-103（两房、一房一厅及单间），约500套 开盘时间：2010年6月入住时间：2012年,配置内容游泳池、社区标准网球场等；园区共1800个停车位（地上500个，地下1300个）；英国Tesco、美国Costo、德国Metro 五星级酒店、风情商业楼体及商业街区；园区大型园林；双地铁、BRT等。,借鉴之处：配套齐全，商业街自主招商，保证档次与质量；周边大企业云集，租赁客源丰富，利于投资；可注册办公，有利于吸引中小企业入驻，利于投资；推货合理，写字楼和公寓互动，提高投

27、资价值。不足之处：商业用地，产权时间太短,公寓户型以40平单间为主，一房一厅和两房为补充，结构合理。,科学城唯一SOHO商务公寓,【参考,案例】,基本数据经营方式：租赁占地面积：18万平方米 建筑面积：10万平方米前身：广州化学纤维厂 产业定位：设计类、文化类创意产业开发商：羊城晚报报业集团提供服务：研究、创作、展览、经营的场所；通讯、网络与办公等方面的共享设施；系统的文化传播和推广，政策、融资、法律和市场等方面的支持。,借鉴之处：利用原有工厂资源，良好的空间结构，入驻企业可根据自身特色设计；园区设计带强烈的创意和时尚元素，独特的LOFT风格，适合都市创意人的工作场所；园林改造极具创意，与园区

28、主题相对应，生态环境优美，利于办公；依托羊城晚报报业集团大平台，利用资源优势；功能分区报业文化区，创意产业区；地铁、公交配套齐全，生活办公便利。,羊城创意产业园 华南地区最大的创意产业孵化器,【参考,案例】,基本数据地址：成都市迎宾大道金科中路产品：生态商务别墅（双拼、联排）售价：联排13800元/平米 双拼15800元/平米 管理费：4-5元/园区占地面积：35亩园区建筑面积：4.35万平方米产品面积：366915,【参考,案例】,成都迪舒美领新锐企业集群，生态商务领地,借鉴之处：采用低密度、花园式规划，以水景为主体景观贯穿整个园区，每个户型均带有私家花园，营造一个低碳、有氧的办公与居住空间

29、；园区设智能安全、电子巡更、红外报警、可视对讲及家庭安防系统，体现国际级的配置标准；与知名物业管理机构联手合作，引进最新办公物业管理理念，让建筑增值；办公场地绿色空间较大；不足之处：项目营销宣传力度不足，导致市场认知度不高用地性质为工业地，客户群单一，300平米的起售面积投资门槛高；项目自身配套及不完善；,基本数据地址：成都市西三环路一段内侧产品：24米高台之上5个空中花园围合院落售价：7800元/平米 管理费：3.6元/园区占地面积：85亩园区建筑面积：19.6万平方米写字楼面积：3002300标准层高：4米（地上5层，地下1层）开盘时间：2009年10月入驻时间：2010年10月31日,配

30、置内容136个单位共配置17部OTIS高速电梯；800余地下停车位；900商务员工餐厅；智能中控系统；高速网络服务；叫板超甲写字楼。,借鉴之处：办公建筑规划采用空中四合院设计，颠覆了传统办公设计;引进知名物流企业“水福”对一二三层物流仓库空间进行统一管理；办公场地绿色空间较大；不足之处：部分产品面积过大，消化力不足，投资门槛高；项目商业配套不完善，没有形成一定的规模；,【参考,案例】,成都星狮元埠大合仓绿色低碳商务空间,成都星狮元埠大合仓绿色低碳商务空间,【参考,案例】,首期,首期规划平面图,星狮元埠项目总占地294亩，总建筑面积65万平方米，分四期开发。其中一期星狮元埠大合仓总占地面积85亩

31、，总建筑面积19.6万平米。其中，四层至五层的庭院花园商务办公空间组成，建筑风格为高台TOWN-OFFICE，分为5个不同主题的、独立的情景式花园区域。,颠覆性产品：24米高台之上5个空中花园围合院落，户户推窗见景，两面自然通风采光，无需中央空调，低碳节能环保。,【参考,案例】,-1F,F1,F2,F3,F4,F5,一二三层打造物流仓储空间已由知名物流企业水福统一管理,四五层绿色低碳商务空间,负一层打造多功能停车场,成都星狮元埠大合仓绿色低碳商务空间,羊城创意产业园 华南地区最大的创意产业孵化器,在园区内的漫塑广场四周，陈列着众多形象生动、情趣十足的漫画雕塑,由原化纤厂冷冻间改造而成的画廊很特

32、别,极具后现代风格的某著名品牌汽车展览厅，赋予旧建筑新的意义,园区里面的书吧兼酒吧，清静舒适,【参考,案例】,大品牌效应“月亮河”品牌的系列实体产业，包括度假酒店、城堡公寓、高尔夫俱乐部、金莎国际马术俱乐部、英智健康管理机构等，已成为北京乃至全国各界高端人士居住、商务、休闲的聚集地，品牌效应推动下，产业园宣传如虎添翼。文化创意融入配套生活设施 月亮河文化创意产业园自2007年12月启动，目前已有北京文化发展国际交流中心、快乐公社、爱你米克斯工作站等工作室进驻。在建项目有月亮河温泉会馆、月亮河当代艺术馆、月亮河艺术酒店会所、月亮河长辈养生园、月亮河国际艺术酒店、月亮河国际会展中心等。在保证区内文

33、化创意的运行同时大大提升区内休闲娱乐、商务办公等服务质量。公关活动有助产业园宣传新项目的落成总会有强势的公关活动配合，经过媒体宣传、舆论效应，不但使社会关注新项目，也是对产业园进行了又一次的整体宣传。,大型配套艺术文化社区,北京月亮河文化创意产业园,北京月亮河文化创意产业园，集产业、艺术、居住、休闲等服务为一体,月亮河当代艺术馆启动的月亮河雕塑艺术节使精心策划以月亮河艺术馆为核心所打造的月亮河文化创意产业园区，更进一步发展为以月亮河当代艺术馆为灵魂的月亮河美丽人生的家园，逐步实现一个结合家居、旅游、休闲、运动、度假和文化生活紧密结合的全新创意生活领地，引领未来艺术馆多角度发展的一种新概念。,既

34、是大型的产业区、休闲度假区也是居住区,【参考,案例】,动漫城项目在硬件和软件上，均体现出独有的个性空间，为创意人群的事业和居住生活都提供了广阔的平台,【参考,案例】,金山谷创意产业园 做绿色低碳综合区的标杆,基本数据奠基时间：2010年1月12日 总投资：22亿元占地面积：39万平方米 产业定位：低密度、无污染、花园式文化创意产业服务基地周边：天安节能科技园、星力动漫产业园 开发商：招商地产规划：项目将引进200多家服务业和建筑及室内设计、工业设计、网游动漫、广告设计、服装设计、时尚设计等类型企业及23所国际学校的进驻,借鉴之处：项目集文化创意产业、商务、公寓、酒店功能于一体，产业具成长性，有

35、利于持续的价值提升。项目和金山谷国际社区依傍而建，将形成集产业与居住互动、复合开发的低碳花园式园区。区域商圈配套完善，周边大盘林立，交通路网发达。项目创造2.5万个就业机会，与政府联合宣传，树立良好形象。招商地产 在“社区综合开发模式”、“绿色地产开发理念”、“全程服务体系”等概念炒作上炉火纯青。,【参考,案例】,【参考,案例】,目前成都总部经济类的产品供应量大，但是形式单一，大规模供应同类产品市场风险我们必须正视,【定位,构想】,项目应该利用自身有利条件，挖掘更高的项目价值，增加功能，提升作为成都乃至四川的名片项目，为项目争取更多政府倾斜的条件,【定位,构想】,自身核心价值,周边居住、办公及

36、配套要求大,大规模,不利因素,如何摆脱不利因素,发展商品牌价值高,认同感不足,配套不缺乏,产品产权单一,如何利用价值脱颖而出,思考,思考,打造区域中的标杆项目,【定位,构想】,商务办公,居住配套,休闲商业,整体项目包括办公，居住和商业功能及其衍生功能；扩展客户需求层面，提升项目影响力,以办公、居住和商业为主要诉求点，以酒店、商务配套，休闲配套为辅助,【定位,构想】,企业会所,U-HOME,公寓,超市,美容美发,五星级酒店,生活配套,休闲配套,产品线综合完善性,居住配套,独栋式办公,商务办公,多功能会议中心,Loft办公公寓,产品展示空间,电影院,SPA,健身中心,恒温泳池,培训中心,公共吧,休

37、闲购物,银行,加强产品丰富性的产品线，复合满足客户需求类型,【定位,构想】,自然,多功能,首创,现代化,大城,发展,综合体,多元化,休闲,核心价值关键字提炼：,集群,品质,绿色生态,品牌,健康,成都工业地产处于发展初期：物业形态单一配套不完善没有形式规模效应,成都工业地产特点：,中信项目需要突破过往的开发模式要走集成式规模工业地产开发模式,【定位,构想】,【定位,构想】,规模效应,复合物业,生活供给,生态性,本项目应该具有 规模性、复合性、生态性 的城市型总部基地,以比综合体更庞大的物业规模，形成规模效应的聚合。,酒店、娱乐、景观、商务拥有更丰富的物业形态。,通过物业形态的丰富，满足一切生活供

38、给，形成一站式的生活模式，自成一格。,利用自身条件优势，打造绿色生态办公居住模式,【定位,构想】,CONPOSIET CITY,成都新中心城市生态集群,复合多元产业及业态，创新一种具有无限扩展的产业居住形态，不因时代变迁而落伍，具有生命力及可持续发展性，其产业形态同时具有发展延伸性。,HOTEL,CONPOSIET CITY,中心城市生态集群,酒店集群,休闲集群,JOY,景观集群,VIEW,商业集群,SHOP,商务集群,BUSINESS,生态集群,GREEN,居住集群,LIVING,【定位,构想】,【定位,构想】,城市，区域价值崛起的支点。,以“造城”概念整体规划，这里的复合物业形态，满足一个

39、城市的生活需要。不仅限于项目的运作，而是对区域、对城市的运营。这里，将是区域价值崛起的一个支点。,【定位,构想】,生态，还原本质的需求。,生态的本质，除了依山傍水外，更重要的是人性最精神层面的自然向往水自然中最重要的部分，成都人们对水的向往由来已久，项目拥有水资源，将打造成为一个生态水城,【定位,构想】,集群，综合体的高层延展。,当别人都在标榜“综合体”的时候，我们已经成为一种领先的集群形态。更丰富的物业形态、更庞大的物业规模，形成无可比拟、无法复制的实力象征。,【定位,构想】,CONPOSIET CITY,成都新中心城市生态集群,对城市、对区域运营的领先性模式。掌握绝对的话语权。,绿色概念复

40、合展贸、休闲产业的都市型总部基地,社会效益 经济效益 品牌效益,【定位,构想】,经营性：物业类型注重与休闲产业发展需求相符的经营性，如酒店、餐饮、展贸、会议等功能租售性：部份物业具备租赁或销售可行性，可丰富经济变现性，达到资金链灵活性，如写字楼、商业等类型收益性：功能上设置可考虑信息发布、互动商贸等附加值服务收益类型设置，增强整体收益功能,标识效应：作为成都北最有标识性的项目，其独特的建筑设计，必将给市场留下最深刻的印记龙头效应：最大规模的商总部地产项目，汇聚成都广业及各行业龙头协会，领袖成都。示范效应：低碳环保办公概念，企业会所概念，行业交流平台概念，均起到商业地产示范作用,社会效益,经济效

41、益,创意中心,行业交流休闲平台,绿色办公平台,居住配套空间,商务休闲平台,舒适的、低碳环保的办公空间，降低能源成本损耗，并提供更自然的办公空间，更有利于创意型的企业成长,为企业人员提供居住和生活配套，提升同区域居住与办公空间转换的便利性，降低时间成本,为入驻企业提供商务休闲的平台，转换传统的商务洽谈的空间，在更轻松的氛围促成生意洽谈，并提供休闲、居住的服务，展现企业的实力和形象,企业展现自身形象、产品、服务的平台，通过公共的开放空间进行行业内部或行业间的交流，行业会所功能成就更广阔的沟通、休闲平台,头脑风暴的交汇平台，激发创意的灵感,【定位,构想】,【定位,构想】,社会,高新经济类型的行业，如

42、技术研发、设计类、创意类行业云集，形成此类型企业的默认聚集点，提升地区的市场形象，并能吸引更多类型企业进入,Add YourText here,行业,客户,企业,多功能会议中心政府培训基地,Add YourText here,员工（入驻企业）,行业内外的互动交流空间，增加行业资讯的交流，对寻求商机提供更广阔的平台，企业也可以借此空间展现自身形象,行业、企业会所互动空间,产品展示空间LED广告幕互动体验馆,建立自身特有的个性形象标识，对企业自身的形象建设、未来发展潜力的体现起到积极的作用，推动企业前进的重要因素之一,配套办公良好的休闲娱乐环境，同时为其工作特性需求创造必要空间,总部写字楼Loft

43、创意办公空间五星级酒店,休闲娱乐中心OPEN MALLSPR空间,成为成都一张城市形象的名片，树立郫县总部经济的标杆，提升整个城市的形象，为日后招商引资提供硬件的支持。,【案名,构想】,命名建议：,Infiniet Land,中信无限城,最有前瞻发展性，最丰富体验，最饱满的复合，公商居旅业完美结合，所有有追求有梦想的人都能在这里找到自己想要的模式一个属于未来的主流，一个属于自己的主场，一个属于世界的城，给自己一个完整的世界，开创属于中信的时代,一座城，一个世界,城市性，我就是中心，我就是城市,中信无限城,Infiniet Land,标杆性，以领先理念规划建筑,中信无限城,Infiniet La

44、nd,以生态的名义造城，以生态的共融达到情感的联系,中信无限城,Infiniet Land,行业领袖的平台走向世界的平台,中信无限城,Infiniet Land,共同的语言一种精神的共鸣,中信无限城,Infiniet Land,【案名,构想】,其他命名建议：,中信生态谷 中信中心城中信新城 中信创新城,benefit,背景：2011年7月，由成都市经信委牵头制定的关于贯彻的实施细则正式印发，自发布之日起施行，有效期3年。,扶助政策 1 微型企业,细则主要内容：一、扶持对象扶持的微型企业是指雇员人数在20人以下、年营业收入100万元以下依法注册登记的个人独资企业、合伙企业、法人企业及个体工商户。

45、二、扶持原则及重点(一)扶持原则。遵循关注民生、鼓励创业、促进就业的原则;突出营造良好发展环境、优化资源配置的原则;坚持政府引导、多方联动，建立健全社会化服务体系的原则。(二)扶持重点。重点扶持劳动密集型、创业型微型企业，大力发展特色种养业、农产品加工、休闲观光、服务外包、电子商务、科技服务、文化创意等微型企业，鼓励发展吸纳就业能力强、市场需求大的餐饮、娱乐、家政服务等民生性服务业。三、扶持措施(一)加大微型企业财税支持力度。(二)着力缓解微型企业融资难。(三)加强微型企业服务体系建设。(四)积极为微型企业提供优质服务。(五)建立促进微型企业发展的工作和激励机制。,中小企业示范服务机构奖励。经

46、考核认定的中小企业示范服务机构，考核合格给予不超过20万元的一次性奖励。小企业创业基地补助。经认定的小企业创业基地（创业园）。补助标准：以闲置空闲土地新建的，按建设投入的10%给予一次性补助；以闲置厂房改造的，按建设投入的15%给予一次性补助。单个项目补助不超过100万元。公共服务平台补助。经认定的中小企业公共服务平台。按建设不同投资规模对应的补助比例以及服务绩效综合评价后，给予不超过100万元一次性补助。市场拓展服务业务补助。首次利用电子商务平台开展电子商务活动；参加区（市）县政府和市级部门组织要求参加的展览展会活动。电子商务业务给予年实际发生费用的30补助；展览展会给予展位费50%补助。培

47、训服务业务补助。经认定的市级定点培训机构，将获培训服务业务补助。,有利于：推动展会规模化发展；扶助成都B2B 和 B2C 电子商务行业、培训机构等中小型企业发展；,【客户,构想】,高新西区除了能全面享受国家高新技术产业开发区的优惠政策外，根据项目技术含量高低、投资规模大小、建设周期长短、纳税创汇贡献多少等具体情况，可享受以下特殊优惠政策：,土地优惠实行最优惠价格，按每平方米为0130元商定地价。企业办理出让手续，出让金可按每平方米020元商定。企业与人才奖励企业所得税和增值税地方留存部分，三至八年内由财政100%扶持奖励企业，后三至五年减半扶持奖励企业。对贡献突出的企业法人及高层科研管理人员，

48、可参照其缴纳个人所得税额，由财政实行重奖。报建规费按建筑面积计算，每平方米040元。技术创新扶持基金高新西区拥有各类高科技风险投资基金10亿元；并设有上亿元的财政专项扶持资金，奖励企业重大技术创新，扩大再生产。,benefit,工业园区制定的“优惠政策”为企业带来了一些可观的利益，吸引着企业入驻，有助于推动成都工业地产行业的发展。,IT、技术创新型和软件开发型企业在高新西区进驻享受的优惠政策较多,扶助政策 2 工业园区,【客户,构想】,【客户,构想】,市政引导：,高新区将继续吸引高新企业进驻,IT、技术创新型和软件开发型企业在高新西区进驻享受的优惠政策较多,【客户,构想】,企业会所,投资者,西

49、部高新总部企业及产业链,行业协会及商会,【客户,构想】,低碳产业企业入驻,电子信息产业，包括电子材料及元器件，集成电路，网络通信设备，信息安全，数字娱乐，系统集成服务，互联网增值服务等等。,生物制药，包括生物技术药物及疫苗，血液制品，生物制品研究，生物医学材料制品及植入器械等,机械加工，着力发展航空零配件制造及维修、模具产业。,高新第三产业入驻,创意类，包括广告公司、设计公司、规划公司、新闻出版、杂志社、影视公司、广告会展等,服务类，包括咨询公司、中介企业、法律咨询、公关礼仪、形象设计、商务服务、咨询和调查、租赁、广告会展材料及用品、商务、办公设备、文教办公用品,金融企业，包括会计审计、税务、

50、金融业、保险机构、证券期货、金融投资、经济担保,【项目,构想】,行业协会,商会,企业会所,垄断型企业：供电部门、通信部门、石油企业、钢铁行业等,温州商会、国际商会、四川省商会、潼南商会、湖南商会、上海商会、浙江商会等,电子业协会、中小企业国际合作协会、摄影业协会、广告协会、医药协会、茶行业协会等,【客户,构想】,客户群,购买利益点,认可西区未来发展前景，企业需要做强做大，提升在行业中的形象，扩大影响力的企业，希望享受更多的政策优惠集中区域：以成都交通沿线（如环城路延伸）及市区密集办公的高新企业为主，产业链相关企业,围绕高新产业而衍生的行业协会、商会，需求行业交流平台，以及大型企业需求招待客户、