通光线缆：拟收购江苏通光光电子有限公司部分资产（房地产）项目资产评估报告书.ppt

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1、共壹册,第壹册,江苏通光电子线缆股份有限公司拟收购江苏通光光电子有限公司部分资产（房地产）项目资产评估报告书中同华评报字（2012）第 310 号报告日期：2012 年 7 月 25 日地址：北京市西城区阜成门外大街 22 号 1 幢第 11 层 1105-1108 号,邮编：100037,电话：010-68090088,传真：010-68090099,i,江苏通光电子线缆股份有限公司拟收购江苏通光光电子有限公司部分资产（房地产）项目资产评估报告书目录,江苏通光电子线缆股份有限公司,拟收购江苏通光光电子有限公司部分资产（房地产）项目,资产评估报告书目录,注册资产评估师声明.1,资产评估报告书摘

2、要.2,资产评估报告书.4,一、委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者.4二、评估目的.5三、评估对象和评估范围.5四、价值类型及其定义.6五、评估基准日.6六、评估依据.7七、评估方法.8八、评估程序实施过程和情况.8九、评估假设.9十、评估结论.9十一、特别事项说明.10十二、评估报告使用限制说明.11十三、评估报告日.11,资产评估报告书附件.13,北京中同华资产评估有限公司,江苏通光电子线缆股份有限公司拟收购江苏通光光电子有限公司部分资产（房地产）项目注册资产评估师声明江苏通光电子线缆股份有限公司拟收购江苏通光光电子有限公司部分资产（房地产）项目注册资产评估师声明江苏

3、通光电子线缆股份有限公司：受贵公司委托，我们对江苏通光电子线缆股份有限公司拟收购江苏通光光电子有限公司的部分资产（房地产）于评估基准日2012年6月30日的市场价值进行评估，并作如下声明：1.我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。2.评估对象涉及的部分资产（房地产）清单由产权持有单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性是产权持有单位的责任，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。3.我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的

4、利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。4.我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。5.我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。,北京中同华资产评估有限公司,第 1 页,1,2,3,江苏通光电子线缆股份有限公司拟收购江苏通

5、光光电子有限公司部分资产（房地产）项目资产评估报告书摘要江苏通光电子线缆股份有限公司拟收购江苏通光光电子有限公司部分资产（房地产）项目资产评估报告书摘要中同华评报字（2012）第 310 号江苏通光电子线缆股份有限公司：北京中同华资产评估有限公司（以下简称“中同华”或我公司）接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用成本法，按照必要的评估程序，对江苏通光电子线缆股份有限公司拟收购资产行为涉及的江苏通光光电子有限公司部分资产（房地产）在2012年6月30日的市场价值进行了评估。现发表评估结论专业意见如下：于评估基准日，江苏通光光电子有限公司的部分资产（房地产）在现状使

6、用条件前提下的市场价值评估结果为 627.38 万元，企业申报的账面净值为 375.32 万元，评估增值 252.06 万元，增值率为 67.16%。评估结果见下表：资产评估结果汇总表金额单位：人民币万元,项,目,账面价值A,评估值B,增减值C,增值率%D=C/A100,固定资产房屋建筑物无形资产土地使用权委估资产总计,240.57134.75375.32,358.26269.12627.38,117.69134.37252.06,48.9299.7267.16,本评估结论为委估资产于评估基准日在完全产权下的市场价值，未考虑上述资产尚未支付的相关负债以及相关资产可能承担的抵押、担保事宜对评估价

7、值的影响，申报资产的相关负债，以及将来如果有与申报资产权属问题产生的相关法律纠纷，由江苏通光光电子有限公司负责解释，与本评估机构无关。,北京中同华资产评估有限公司,第 2 页,江苏通光电子线缆股份有限公司拟收购江苏通光光电子有限公司部分资产（房地产）项目资产评估报告书摘要本评估报告仅供委托方为本评估报告所列明的评估目的以及报送有关资产评估主管机关审查使用。委托方应按本评估报告载明的评估目的使用，任何不正确或不恰当地使用本评估报告所造成的不便或损失，将由评估报告使用者自行承担责任。下列行为，但不仅限于此，均被认为是没有正确地使用本评估报告：1.将本评估报告用于其他目的经济行为；2.除国家法律、法

8、规规定外，未经中同华书面同意将本评估报告或其中部分内容公开发布、用于任何报价或其他文件中。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应认真阅读资产评估报告正文并特别关注本报告特别事项说明部分。,北京中同华资产评估有限公司,第 3 页,名,住,江苏通光电子线缆股份有限公司拟收购江苏通光光电子有限公司部分资产（房地产）项目资产评估报告书正文江苏通光电子线缆股份有限公司拟收购江苏通光光电子有限公司部分资产（房地产）项目资产评估报告书中同华评报字（2012）第 310 号江苏通光电子线缆股份有限公司：北京中同华资产评估有限公司（以下简称“中同华”或我公司）接受贵公司的

9、委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用成本法，按照必要的评估程序，对江苏通光电子线缆股份有限公司拟收购资产行为涉及的江苏通光光电子有限公司部分资产（房地产）在2012年6月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者本次资产评估项目的委托方为：江苏通光电子线缆股份有限公司，产权持有单位为江苏通光光电子有限公司，业务约定书约定的其他评估报告使用者为国家法律法规规定的使用者。（一）委托方概况称：江苏通光电子线缆股份有限公司所：江苏省海门市海门镇渤海路 169 号法定代表人：张强注册资本：13500 万元人民币

10、实收资本：13500 万元人民币公司类型：股份有限公司（上市、自然人控股）经营期限：2002 年 1 月 29 日至*经营范围：许可经营项目：无。一般经营项目：生产销售半导体芯片，光有源、无源器件，电子线缆，计算机软件开发；经营本企业自产品及技术的出口业务和本企业所需的机械设备、零配件、原辅材料及技术的进口业务（国家限定公司经营或禁止,北京中同华资产评估有限公司,第 4 页,名,住,江苏通光电子线缆股份有限公司拟收购江苏通光光电子有限公司部分资产（房地产）项目资产评估报告书正文进出口的商品及技术除外）（二）产权持有单位概况称：江苏通光光电子有限公司所：江苏省海门市海门港大港路南侧法定代表人：唐

11、进明注册资本：1886.79 万港元实收资本：1886.79 万港元公司类型：有限责任公司（中外合资）经营期限：2002 年 06 月 27 日至 2022 年 06 月 26 日经营范围：许可经营项目：无。一般经营项目：生产销售传感器、微波器件及其应用系统、公网用光纤光缆、海底光缆、海底电缆、海底光电复合缆、海底光电辅助材料及工程材料。（三）委托方和产权持有单位之间的关系：委托方江苏通光电子线缆股份有限公司拟收购产权持有单位江苏通光光电子有限公司的部分资产（房地产）。二、评估目的根据资产评估业务约定书和评估委托函，本评估报告的评估目的是为江苏通光电子线缆股份有限公司拟收购江苏通光光电子有限公

12、司的部分资产（房地产）提供价值参考依据。三、评估对象和评估范围本次资产评估对象为江苏通光电子线缆股份有限公司（以下简称：通光电缆）拟收购部分资产行为所涉及的江苏通光光电子有限公司（以下简称：通光光电子）的部分资产（房地产）的市场价值，涉及的评估范围为通光光电子的位于江苏省海门市海门镇上海路 259 号的一宗土地及该宗地上的房屋建筑物，其中房屋建筑物总面积为4,190.15 平方米，土地面积为 10,350.70 平方米，具体资产类型和账面价值见下表：金额单位：人民币元,科目名称固定资产房屋建筑物无形资产土地使用权北京中同华资产评估有限公司,账面原值3,939,954.901,446,514.3

13、8,账面净值2,405,701.461,347,518.75第 5 页,江苏通光电子线缆股份有限公司拟收购江苏通光光电子有限公司部分资产（房地产）项目资产评估报告书正文,资产总计,5,386,469.28,3,753,220.21,委托评估的资产包括房屋建筑物和土地使用权。房屋建筑物：通光光电子本次评估的房屋建筑物共计 1 项，位于江苏省海门市海门镇上海路 259 号，总计建筑面积为 4,190.15 平方米，已经办理了权证号为海政房权证字第 1009091 号的房屋所有权证，房屋所有权人为江苏通光光电子有限公司，该房屋及所在的土地使用权一并设定了抵押，抵押权利人为中国农业银行股份有限公司海门

14、支行，抵押期限为 2011 年 7 月 22 日至 2013 年 7 月 21 日，抵押金额为 6,030,900.00元。该房屋建筑物均建成于 2003 年，施工质量较好，现场勘测未发现有明显的基础不均匀沉陷及墙体开裂风化等现象，总体看使用情况良好，建筑物防水及外墙面情况均正常。土地使用权：共计一宗土地，权证号为：海国用（2007）第 070227 号，坐落于海门市瑞江路东、上海路北，土地使用权类型为出让，土地用途为工业用地，土地使用权终止日期为 2050 年 12 月 21 日，土地使用权面积为 10,350.70 平方米。该土地及该宗地上的房屋建筑物一并设定了抵押，抵押权利人为中国农业银

15、行股份有限公司海门支行，抵押期限为 2011 年 7 月 22 日至 2013 年 7 月 21 日，抵押金额为 6,030,900.00元。四、价值类型及其定义本次评估采用现状使用条件前提下的市场价值作为选定的价值类型，具体定义如下：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。现状使用条件在本报告中是指产权持有资产以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、年限等技术指标的要求使用，并在可预见的未来，不会发生重大改变。五、评估基准日根据资产评估业务约定书之约定，本次评估的评估基准日为2012年6月30日。本次评估

16、工作中所采用的价格及其他参数均为评估基准日的标准。,北京中同华资产评估有限公司,第 6 页,江苏通光电子线缆股份有限公司拟收购江苏通光光电子有限公司部分资产（房地产）项目资产评估报告书正文六、评估依据（一）经济行为依据江苏通光电子线缆股份有限公司出具的“资产评估委托函”。（二）法律法规依据1.第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订 中华人民共和国主席令第 72 号中华人民共和国城市房地产管理法（2007 年 8 月 30 日）；2.建设部中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291-1999）；3.城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）；4.其他与资产评估相关

17、的法律、法规等。（三）准则依据1.财政部关于印发资产评估准则基本准则和资产评估职业道德准则基本准则的通知（财企200420 号，2004 年 2 月 25 日）；2.中国注册会计师协会关于印发注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见的通知（会协200318 号，2003 年 1 月 28 日）；3.中国资产评估协会关于印发资产评估准则评估报告等 7 项资产评估准则的通知（中评协2007189 号，2007 年 11 月 28 日）。（四）权属依据1.房屋所有权证（海政房房权证字第 1009091 号）2.国有土地使用权证（海国用（2007）第 070227 号）；3.产权持有单位提供的其他权

18、属证明文件。（五）取价依据1.建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2008）；2.江苏省建设厅江苏省建筑与装饰工程计价表（2004 年版）；3.江苏省建设厅江苏省安装工程计价表（2004 年版）；4.江苏省建设工程费用定额（2009 年）以及相应的补充规定；5.江苏省海门市基准地价更新成果公告，基准日为 2009 年 1 月 1 日；6.国家有关部门发布的统计资料、技术标准和政策文件、中国人民银行公布的存贷款利率和基准日汇率；7.评估师现场察看和市场调查取得的与估价相关的资料。,北京中同华资产评估有限公司,第 7 页,江苏通光电子线缆股份有限公司拟收购江苏通光光电子有限公司部分资产（房

19、地产）项目资产评估报告书正文（六）其他依据1.产权持有单位提供的资产评估申报明细表；2.产权持有单位提供的其他有关资料。七、评估方法根据准则及行业规范，房地产估价通常使用的方法主要有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等。市场法适用于同一供需圈内，类似房地产交易案例较多的房地产估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价。根据本次估价目的、估价对象的房地产用途为工业，市场上类似房地产的交易实例较少，预期收益也较难确定，并且考虑到

20、估价对象的特点及性质，本次估价采用成本法进行测算，其中是将土地及地上建筑物进行分别估价，然后再将两部分价格合并处理。土地的估价采用的是市场比较法和基准地价修正法，地上建筑物采用重置成本法。八、评估程序实施过程和情况本次评估程序主要分四个阶段进行。(一)评估准备阶段与委托方洽谈，明确评估业务基本事项，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，接受委托，签订资产评估业务约定书；确定项目负责人，组成评估项目组，编制评估计划；辅导产权持有单位填报资产评估申报表，准备评估所需资料。(二)现场调查及收集评估资料阶段根据此次评估业务的具体情况，按照评估程序准则和其他相关规定的要求，评估人员通过

21、询问、核对、勘查等方式进行实地调查，从各种可能的途径获取评估资料，核实评估范围，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。(三)评定估算阶段对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据；根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择适用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结果。,北京中同华资产评估有限公司,第 8 页,江苏通光电子线缆股份有限公司拟收购江苏通光光电子有限公司部分资产（房地产）项目资产评估报告书正文(四)编制和提交评估报告阶段根据各评估小组对各类资产的初步评估结果，编制相关评估说明，在核实确认相关评估说明具体资产项目评估结果准

22、确无误，评估工作没有发生重复和遗漏情况的基础上，依据各资产评估说明进行资产评估汇总分析，确定最终评估结论，撰写资产评估报告书；根据相关法律、法规、资产评估准则和评估机构内部质量控制制度，对评估报告及评估程序执行情况进行必要的内部审核；与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通；按资产评估业务约定书的要求向委托方提交正式资产评估报告书。九、评估假设1.本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提；2.本次评估采取公开市场假设；3.本次评估以企业的经营业务及评估所依据的税收政策、信贷利率、汇率等没有发生足以影响评估结论的重大变化为假设条件；4.本次评估，除特殊说

23、明外，未考虑产权持有单位股权或相关资产可能承担的抵押、担保事宜对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当出现与前述假设条件不一致的事项发生时，本评估结果一般会失效。十、评估结论本次评估采用成本法对江苏通光电子线缆股份有限公司拟收购的江苏通光光电子有限公司的的部分资产（房地产）的市场价值进行评估。经成本法评估，于评估基准日 2012 年 6 月 30 日，江苏通光光电子有限公司的部分资产（房地产）在现状使用条件前提下的市场价值评估结果为 627.38 万元，企业申报的账面净值为 375.32 万元，评估增值 252.06 万元，增值率为 6

24、7.16%。评估结果见下表：资产评估结果汇总表金额单位：人民币万元,项目北京中同华资产评估有限公司,企业账面价值A,评估值B,增减值C,增值率%D=C/A100第 9 页,1,2,3,江苏通光电子线缆股份有限公司拟收购江苏通光光电子有限公司部分资产（房地产）项目资产评估报告书正文,固定资产房屋建筑物无形资产土地使用权委估资产总计,240.57134.75375.32,358.26269.12627.38,117.69134.37252.06,48.9299.7267.16,成本法评估结论详细情况见评估明细表。采用成本法确定的评估值主要增减值原因为：（一）固定资产房屋建筑物增值原因为：1）企业建

25、筑物建造日期早于评估基准日，评估基准日较建造日的人工费、材料费和机械费有一定幅度的提高；2）企业计提折旧年限短于建筑物使用年限，造成建筑物类资产评估增值。（二）无形资产土地使用权评估的增值原因：江苏通光光电子有限公司取得土地时间较早，并进行了一定的摊销，目前随着国家土地政策的调控，土地资源的稀缺，导致土地市场价格的上涨，而评估价值是评估基准日的市场价值，从而致使评估增值。十一、特别事项说明本评估报告存在如下特别事项，提请报告使用者予以关注：1.本评估报告的评估结论是反映委托评估对象在持续经营、缺少流通、外部宏观经济环境不发生变化等假设前提下，于评估基准日所表现的本报告所列明的评估目的下的价值。

26、2.本次评估的房屋建筑面积为 4,190.15 平方米，建筑物所占有的土地使用权面积为 10,350.70 平方米一并设定了抵押，抵押权利人为中国农业银行股份有限公司海门支行，抵押期限为 2011 年 7 月 22 日至 2013 年 7 月 21 日，抵押金额为 6,030,900.00 元。该项房地产抵押事项，产权持有方于 2012 年 7 月 25 日已办理了注销抵押登记。3.本评估报告是在委托方及相关当事方提供基础文件数据资料的基础上做出的。提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性是委托方及相关当事方的责任；注册资产评估师的责任是对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进

27、行分析、估算并发表专业意见。4.本评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。5.本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。,北京中同华资产评估有限公司,第 10 页,江苏通光电子线缆股份有限公司拟收购江苏通光光电子有限公司部分资产（房地产）项目资产评估报告书正文6.本评估结论为委估资产于评估基准日在完全产权下的市场价值，未考虑上述资产尚未支付的相关负债以及相关资产可能承担的抵押、担保事宜对评估价值的影响，申报资产的相关负债，以及将来如果有与申报资产权属问题产生的相关法律纠纷，由江苏通光光电子有限公司负责解释，与本评估机构无关。7.委托方及相关当事方对所提供的评估对象法律权属等资

28、料的真实性、合法性和完整性承担责任；注册资产评估师的责任是对该资料及其来源进行必要的查验和披露，不代表对本次委估资产的权属提供任何保证，对评估对象法律权属进行确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围，我们提请报告使用人关注本报告中披露的有关产权瑕疵事项对评估结论的影响。十二、评估报告使用限制说明本评估报告有如下使用限制：1.本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用，且只能用于本评估报告载明的评估目的和用途。评估报告使用者应按有关法律、法规，以及资产评估业务约定书的要求正确、恰当地使用本评估报告，任何不正确或不恰当地使用报告所造成的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。2.未征得我公司

29、书面同意，本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。（法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外）3.本评估报告结论的使用有效期原则上为自评估基准日起一年。如果资产状况、市场状况与评估基准日相关状况相比发生重大变化，委托方应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估。十三、评估报告日本评估报告日为2012年7月25日。,北京中同华资产评估有限公司,第 11 页,珉,云,江苏通光电子线缆股份有限公司拟收购江苏通光光电子有限公司部分资产（房地产）项目资产评估报告书正文（本页无正文）评估机构法定代表人：季中国注册资产评估师：朱中国注册资产评估师：徐建福北京中同华资产评估有限公司二一二年七月二十

30、五日,北京中同华资产评估有限公司,第 12 页,江苏通光电子线缆股份有限公司拟收购江苏通光光电子有限公司部分资产（房地产）项目资产评估报告书附件江苏通光电子线缆股份有限公司拟收购江苏通光光电子有限公司部分资产（房地产）项目资产评估报告书附件,目,录,附件一：有关经济行为文件复印件江苏通光电子线缆股份有限公司出具的“资产评估委托函”附件二：委托方、产权持有单位法人营业执照复印件附件三：评估对象涉及的主要权属证明资料复印件1.房屋所有权证（海政房房权证字第 1009091 号）2.国有土地使用权证（海国用（2007）第 070227 号）；附件四：委托方、产权持有单位承诺函原件附件五：签字注册资产

31、评估师承诺函原件附件六：评估机构资格证书复印件附件七：评估机构法人营业执照复印件附件八：签字注册资产评估师资格证书复印件附件九：评估明细表,北京中同华资产评估有限公司,第 13 页,云,注册资产评估师承诺函,江苏通光电子线缆股份有限公司：,受贵公司委托，我们对贵公司拟收购部分资产行为所涉及的江苏通光光电子有限公司的部分资产（房地产）的市场价值以2012年6月30日为基准日进行了评估，形成了资产评估报告。在本报告中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下：,1.具备相应的执业资格。,2.评估对象和评估范围与评估业务约定书的约定一致。,3.对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。,4.根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法。,5.充分考虑了影响评估价值的因素。,6.评估结论合理。,7.评估工作未受到干预并独立进行。,中国注册资产评估师：朱,中国注册资产评估师：徐建福,二一二年七月二十五日,