融汇温泉城G地块前期定位报告.ppt

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1、重庆融汇国际温泉城G分区前期定位报告,二0一0年三月,目 录：,项目背景第一部分 项目地块分析第二部分 区域住宅市场分析第三部分 区域消费者分析第四部分 高层豪宅市场分析第五部分 项目定位方向判断第六部分 项目产品建议,项 目 背 景,项目区位：项目紧邻沙区中心商圈，未来沙区副中心，发展潜力巨大。,沙坪坝中心商圈,梨树湾片区,融汇温泉城G地块,项目资源：相对沙区其他可开发地块拥有国际级生态温泉和马房湾城市公 园资源优势，利于从激烈的竞争中脱颖而出。,35万方休闲购物中心,G地块居住区,温泉休闲中心,一期,二期,三期,地块价值：温泉城南区作为温泉城最后一期开发用地，拥有温泉休闲中心和35万方休闲

2、购物中心的配套，有利于开发高品质住宅提升品牌价值。,第一部分 项目地块分析 土地属性及规划条件解读,住宅用地部分，项目容积率约4.0，总建筑面积约47.5万方，项目规模较大。,项目界定,地块基本指标,地块交通条件：交通路网基本成型，但道路状况差，公交配套缺乏，城市配套缺乏，小区道路整治后便于私家车出行。,梨树湾铁路货运站,西临铁路线,南临马桑湾高架桥,融汇温泉中心,东临高压变电站,尚赏居集资楼,用地范围,地块周边环境：噪音、灰尘污染严重，自然景观缺乏，用地条件恶劣。,地块内部条件：地块拆迁完毕，内部无可利用自然资源，但可充分利用西 高东低的地形高差，打造适合项目特点的主题景观。,地块优劣势分析

3、：,优 势：,劣 势：,地块紧临中国西部最大、最高档温泉中心、马房湾城市公园；梨树湾片区定位为未来沙区副中心，发展潜力巨大；项目紧邻前期的大型商业中心，未来商业配套丰富。梨树湾片区将被打造成离沙坪坝商圈最近的高档居住区。,梨树湾的新规划方案目前还未实施，目前片区居住环境较差；地块离铁路线、火车货运站近，噪音、粉尘污染大；地块东临区域变电站，视觉污染大，且对人体辐射大；目前区域配套不完善，无公共交通，且周边车行道路条件差；根据规划要求，项目必须在地块内修建垃圾站、综合市场。,高,较高,中,较低,低,区位,要求,公共交通,内部景观,地块不利因素,配套,首改需求,首置需求,本项目,首置、首改、再改市

4、场需求要素分析,道路交通,外部景观,地块规模,再改需求,客户视角看地：地块现状在不改变土地属性的条件下，改善公共交通和配套，最容易满足首置客户需求，满足改善类需求难度较大。,第二部分 区域住宅市场分析 市场趋势判断与产品线面积段配比,沙区是主城商品房成交的重要区域；成交量、成交均价均平稳上涨（受经济适用房影响成交单价低于主城区平均水平）;09年区域成交体量276.68万方，占全市11.36%；建面单价为4172元/（高层住宅套内均价5094元/）,沙区06-09年住宅市场：,沙坪坝区住宅2008年10月-2010年2月市场量价关系,成交住宅24596套，以普通高层产品为主，市场容量大，均价平稳

5、上涨，房交会期间成交集中，10年2月成交结构变化导致均价下降。,沙区08年10月-10年2月住宅市场情况：,沙坪坝住宅2008年10月-2010年2月市场供求关系,08年去化缓慢，09年区域市场供不应求，各项目均热销，全年批售比仅0.59，前半年以去化库存为主。,备注:批售比=供应套数/销售套数,沙区08年10月-10年2月住宅市场情况：,沙坪坝区住宅2008年10月-2010年2月市场库存趋势,09年2月开始市场逐渐好转，供不应求，库存大幅下降，7月开始众多项目出现无房可售状态，至2010年2月存销比仅2.16，市场库存竞争压力小。,备注:区域面积均为套内面积，存销比=期初库存/过去12个月

6、平均成交,沙区08年10月-10年2月住宅市场情况：,注：结构为套数比,成交结构,供应结构,沙区08年10月-10年2月产品线结构：,09年秋季房交会后首置库存和供应不足，导致成交大幅下降。刚需市场容量存在，消耗性价比高的首改产品，使首改成交逐渐放大。区域再改类产品长期供应缺乏，仅大学城少量供应，大学城再改热销。,首置,首改,再改,TOP,首置产品成交套数占比高出全市8个百分点，销售率高，市场容量充足，为主力市场。首改产品成交占比24.27%，去化速度慢，对项目规模、品质要求高，低总价段部分为刚需市场转化消耗。再改和TOP产品共占比明显低于全市，主要集中在大学城，为洋房和别墅产品，非本区域成交

7、主力。,沙区08年10月-10年2月产品线成交占比分析：,首置、首改为区域主要产品线，产品差异化不大，竞争激烈；总价80-110万的普通再改高层产品为区域市场空白。,首次置业产品,首次改善产品,再次改善产品,TOP类产品,再改高层区域市场空白,沙区住宅市场产品线细分：,沙坪坝区2008年10月-2010年2月首置市场量价关系,沙坪坝区2008年10月-2010年2月首置市场供求关系,沙坪坝区2008年10月-2010年2月首置市场库存趋势,沙坪坝区首置市场状况：0810-1002首置产品成交16805套，均价大幅上涨，以高层一房、两房为主，存销比约1.92，市场容量充足，但产品产异化不大，竞争

8、最为激烈。,沙坪坝区2008年10月-2010年2月首改市场量价关系,沙坪坝区2008年10月-2010年2月首改市场供求关系,沙坪坝区2008年10月-2010年2月首改市场库存趋势,沙坪坝区首改市场状况：0810-1002首改产品成交5678套，均价基本与首置持平，以高层三房户型为主，存销比约3.06，产品品质一般，主要去化低总价段产品。,首改竞争项目点对点分析：首改产品以普通高层三房、舒适两房为主，产品品质、配套不能支撑，仅能满足普通客户需求，主要依靠价格优势保证去化。,项目（套数，套内面积，套内均价）,舒适两房以及紧凑型三房主力成交区域,舒适型三房主力成交区域大面积、低单价、低总价,沙

9、坪坝区2008年10月-2010年2月再改市场量价关系,沙坪坝区2008年10月-2010年2月再改市场供求关系,沙坪坝区2008年10月-20102月年再改市场库存趋势,沙坪坝区再改市场状况：0810-1002再改产品成交765套，量价齐涨，以大学城别墅为主，存销比约6.0，供需均大幅上涨，市场份额逐渐放大，以投资和养老需求为主。,再改竞争项目点对点分析：以大学城区域联排别墅、洋房跃层为主，代表项目为东桥郡、融城华府、富力城，以投资为主，核心区域无自住型再改产品，属于机会市场。,项目（套数，套内面积，套内均价）,主力成交为大学城经济型别墅、洋房跃层，沙区中心区域缺乏此价段产品,大学城联排别墅

10、成交区域,沙坪坝区2008年10月-2010年2月TOP市场量价关系,沙坪坝区2008年10月-2010年2月TOP市场供求关系,沙坪坝区2008年10月-2010年2月TOP市场库存趋势,沙坪坝区TOP市场状况：0810-0912 TOP产品成交148套，均价大幅上涨，以东桥郡别墅为主，当前存销比最低，库存大幅下降，市场容量有限，属稀缺市场。,沙区中心组团潜在供应项目,潜在供应约440万方，以普通高层（两房、三房）为主、重点项目有金沙时代、隆鑫天雨方、彩立方、南方东银中央广场等。,潜在供应约1110万方，近期以别墅、洋房低密度为主、代表企业为金科、龙湖、富力、金融街等。,龙湖东桥郡,龙湖3号

11、地块,融城华府,东方剑桥,龙湖睿城,卓越熙街,龙湖4号地块,富力城,富力维多利亚庄园,康田地块,苏荷地块,中渝地块,金科地块,大学城组团潜在供应项目,沙区中心组团3年内潜在供应细分：仍以首置、首改产品为主，首置为主力市场容量大压力较小，首改压力较大，再改供应稀缺，机会大。,大学城组团未来3年潜在供应细分：名企云集，竞争激烈，主要开发改善类低密度洋房、别墅产品，适合投资、养老，不宜居住，随配套完善首置、首改将对主城区项目产生直接竞争。,沙区住宅市场总结：首置、首改产品是该区域的主力市场，后期竞争压力大，再改产品且供应小，机会较大。,沙坪坝区产品线结构分析：,沙坪坝区新增供应结构分析：,首置：主力

12、产品线，占比72%，供销两旺，容量充足，溢价空间小。首改：次要产品线，占比24%，去化较慢，面积大、单价低，竞争激烈。改善：机会产品线，占比3%，体现品牌价值，溢价能力强。TOP:成交集中在大学城。对品牌和环境要求高，容积率低。,首置：主力供应产品，供应量逐渐加大，产品同质化严重，竞争激烈。首改：主力供应产品，主力供应期在2010年下半年，竞品品质感不强。改善：供应增加，但仍集中在大学城片区，以投资、养老为主。TOP：供应量大，以龙湖、金科等企业在大学城低密度项目为主。,第三部分 区域消费者市场分析 客户价值判断与产品对应,2009年主城主要区域高层成交结构分析,沙区70万以上高层产品占比仅0

13、.35%，明显低于江北、南岸区，为市场空白。沙区40万以下高层产品占比71.03%，高于南岸、江北区占比，为主要市场。,数据来源：2009年重庆网上房地产315备案数据,江北、南岸、沙坪坝09年高层成交结构对比,江北、南岸、沙坪坝09年高层成交结构对比,嘉陵江,歌乐山,嘉陵江对岸为江北区相对落后区域，且有陵园等不理资源，导致滨江项目不具备开发高品质住宅资源。,至九龙坡区,至江北区,至大学城,沙坪坝中心商圈缺乏规模大、密度低、拥有可利用自然资源地块，且有内环高速、铁路贯通，交通条件差。,区域内优质品牌企业少，前期华宇基本处于垄断地位，稍有规模项目均已开发普通高层住宅，且后期可供应土地多位高容积率

14、、规模小地块，以旧城改造为主。,宝嘉江枫美岸,华宇秋水长天,华宇金沙港湾,卓越美丽山水,俊峰龙凤云洲,融侨诺丁阳光,景康蓝溪谷地,华宇广场,华宇林泉雅舍,光华阳光水城,沙坪坝区住宅布局特点分析：区域开发商二线品牌为主、多中小规模项目、可利用资源有限，长期无高品质项目供应，导致高品质住宅成交占比小。,06年龙湖紫都城（主力面积90-110）沙区客户约占20%，高于当时高层价格35%,02年东方港湾100-150江景三房沙区客户约占25%。当时价格高出市场均价约500元,08年瑞安重庆天地沙区客户约占25%,08年邦和海悦蓝庭（主力面积90-130）沙区客户约占30%,沙坪坝区高端客户分流情况：沙

15、区长期无高档住宅，高端客户被迫走出沙区置业，周边区域品质项目因此受益，部分项目来自沙区客户占20%以上。,沙坪坝区为传统的老城区，存在大量换房需求客户，不乏对高端物业的追求者，但该区江景资源较差，交通状况差，诸多因素致使区域住宅长期以中低端产品为主，导致高端客户被就近分流,大学城,西往大学城以低密度住宅住宅，区域发展处于起步阶段，配套不够完善，距离主城区较远；适合投资或以后养老而不宜近期居住,江北区,07年东海岸观江大户型沙区客户约占26%,07年北国风光观江大户型沙区客户约占17%,08年招商江湾城沙区客户约占12%,沙区客户选择外区置业特点1、尽量就近选择2、品质相对较高3、改善产品为主4

16、、交通、配套方便,高层豪宅业主深访问卷分析,消费者深访分析,调查样本量分布一览表,备注：以上样本分布以总量进行控制，对每个项目的具体样本进行内部平衡。,抽样对象：已在其他区域高品质高层项目置业的原沙坪坝区客户；抽样范围：龙湖紫都城、北国风光、招商江湾城、瑞安新天地、东海岸样本大小：35份；样本分布：（见右表）抽样方法：对已入住高层豪宅业主电话预约，在对方许可下，对方预约时间进行访谈；,本次共计定量访问问卷35份。由于样本具有典型代表性，因此，定量分析信息量充足，而且每一份问卷的身份均认真审核，采取一对一深访的方式，能够客观反映消费市场现状。对于样本数据进行统计分析，得到的调查结论如下：,高层豪

17、宅业主深访问卷分析,消费者市场分析,一、消费者常住人口特征,消费者常住人口特征分析可知，主要以夫妻二人与一子女居住，该特征是当前社会家庭的主流。,消费者基本信息特征分析,消费者市场分析,二、消费者职业调查,本次对消费者职业性质调查可知，主要以自由职业及商人居多。由此可以看出，自由职业及商人是高层豪宅消费重点对象，对政府官员及公务员吸引力不大。,消费者市场分析,消费者基本信息特征分析,三、消费者教育程度调查,本次调查消费者的学历主要集中在本科、硕士及以上。由此可知，本项目辐射的客户群体文化层次相对较高，文化层次偏低的客户较少。,消费者市场分析,消费者基本信息特征分析,四、消费者年龄调查,消费者基

18、本信息调查分析可知，年龄在31-40岁消费者是本项目的目标客户群体，这类客户群主要是对居住升级。,消费者市场分析,消费者基本信息特征分析,一、消费者选择其他区域置业原因排序,本次调查分析，物业品质高、居住环境好、企业品牌好是吸引购买豪宅的再改客户重点关注的因素，另外升值潜力和完善的配套、特色教育等有利于更好的提升项目卖点。,消费者置业原因分析,消费者市场分析,一、消费者对独立会所需求,消费者对独立会所需求,对独立会所需求调查，60%的消费者都觉得需要独立会所；且大部分都认为会所所起的作用是业主的休闲场所；由此可知，小区休闲配套也是消费者所重视的。,消费者认为会所的作用,高层豪宅消费者对配置、配

19、套的需求,消费者市场分析,二、高层豪宅应专属的物业管理服务,50%消费者希望高层豪宅带来的专属性物业管理服务主要体现在24小时安全保护；其次是提心健康服务及系列专业家政服务。由此可知，小区的安全性对消费者来说是非常重要的。,消费者市场分析,高层豪宅消费者对配置、配套的需求,三、消费者所吸引的高层豪宅配置,消费者最吸引的高层豪宅配置主要是花园式电梯，体现了豪宅的奢华。其次是高科技安防及入户指纹锁，提高了小区的安全系数。,消费者市场分析,高层豪宅消费者对配置、配套的需求,四、消费者对高层豪宅停车位需求,消费者对高层豪宅停车位需求,本次调查分析，双车位消费者对高层豪宅停车位的主要需求，约占调查的54

20、%；其次是单车位。由此看出，为了满足生活所需，消费者对停车位的要求也是较高的。,消费者市场分析,高层豪宅消费者对配置、配套的需求,五、消费者对入户大堂需求,消费者对入户大堂需求,对入户大堂需求调查，65%的消费者都觉得需要豪华入户大堂，18%的人提及双入户大堂配置；,高层豪宅消费者对配置、配套的需求,消费者市场分析,六、消费者对高层豪宅内部配套满意度,本次调查分析，道路、泳池、休闲娱乐场所、健身会所提及较多 对图书阅览室、医疗保健室等没太大的需求。,高层豪宅消费者对配置、配套的需求,消费者市场分析,本次调查分析，目前消费者居住高层豪宅户型主要集中在100-140的三室两厅；未来需求户型也主要集

21、中于此。大三房和三房半是主力需求段。可以看出，消费者对豪宅面积需求偏大，对居住舒适性要求较高。,消费者对高层豪宅面积需求情况,一、消费者对高层豪宅户型需求,消费者对高层豪宅户型需求情况,消费者市场分析,高层豪宅消费者对产品的需求,二、消费者对赠送部分需求排序,消费者对赠送部分需求,本次调查分析，消费者对赠送部分的要求主要是入户花园，其次是露台、生活阳台。,消费者市场分析,高层豪宅消费者对产品的需求,三、消费者对主卧、客厅、餐厅功能性需求,对主卧需求,主卧面积需求在25-40，且主卧带卫生间、衣帽间，有空间放置大型三件套；主卧卫生间面积主要在8-10、衣帽间面积主要在5-8、化妆间面积在5左右；

22、有自动化声控，要干湿分开；主卧+小书房+独立阳台，通风性好，采光面要强；盥洗间和卫浴需分开，私密性要强。,消费者市场分析,对客厅、餐厅需求,本次调查分析，消费者对客厅开间面积需求主要集中在4.5-4.8米，对客厅+餐厅面积在需求主要集中在30-35。；客厅和餐厅是消费者居住必不可少的一部分，因此需求面积都较大。,高层豪宅消费者对产品的需求,四、消费者心仪的外立面及建筑风格,简洁明快,厚重沉稳,淡雅素净,庄重典雅,现代风格,欧式风格,中式风格,新古典风格,北美风格,其他,心仪外立面,心仪建筑风格,调查分析，消费者心仪的外立面主要是简洁明快型；最喜欢的建筑风格主要还是现代风格，现代风格本身就是高层

23、建筑的主流风格。目前市规划出台政策，要求中大型项目以民族风格、现代风格和巴渝风格为主，从而对欧式和美式的异域风情得到了控制。,消费者市场分析,高层豪宅消费者对产品的需求,五、消费者对辅助空间需求,辅助功能空间的需求必要性排行前五的依次为书房/电脑房、独立衣帽间、独立储藏室、落地观景大玻璃窗、休闲阳台/露台。,消费者市场分析,高层豪宅消费者对产品的需求,一、消费者对总价需求,消费者购买住宅（不包含装修费）做接受的总价范围主要在60-100万，消费者接受度较高。100万以上占比较少，该总价段会与其他高端物业形成直接竞争，消费者接受度较小。,消费者市场分析,高层豪宅消费者对价格的需求,二、消费者对单

24、价需求,消费者能够接受的高层豪宅单价范围主要在7000-8000元/，消费者接受度较高。单价过高消费者会直接考虑选择其他高端物业类型，因此单价是消费者选择高层豪宅的一个重要因素。目前重庆市场滨江CBD项目均价将达10000元/以上。,消费者市场分析,高层豪宅消费者对价格的需求,消费者市场分析,温泉城A区客户结构分析,一、产品结构和客户结构分析,通过对A区成交客户和产品结构分析，项目改善类客户占比30%，且有12%的首次置业客户选择了改善类产品，说明客户实际购买力可以进一步挖掘，具备提升改善类比例的条件。,二、客户区域来源结构分析,项目A区客户以沙区客户为主，占比46.08%，有能力吸引相邻区域

25、客户购买；且改善类产品外区客户占比较大，江北区、九龙坡区客户占比超过10%。,消费者市场分析,温泉城A区客户结构分析,二、客户职业和年龄分析,项目A区客户以个体、私营业主、企事业单位技术职员、专业技术人员为主；项目A区客户30-40岁占比均达到42.73%以上，此类客户购买能力较强，是改善类产品需求主力。,消费者市场分析,温泉城A区客户结构分析,总结：,沙坪坝总价70万以上高端高层成交占比0.35%，明显低于江北、南岸成交占比。沙坪坝总价40万以下高层占比最高，产品差异化不大，但市场容量大，是主力市场。沙区再改客户被周边区域高品质项目严重分流，部分项目来自沙区客户占20%以上。改善类购买高品质

26、高层的客户，年龄段集中在30-40岁，A区该年龄段占比42.73%。项目首置客户占70%，部分客户为提高舒适度愿意承担更高的经济支出。项目客户以沙区客户为主，但有条件吸引江北、九龙坡、大渡口、南岸等区域客户。改善类主要接受面积段80-140，主力单价段7000-8000元/，主力总价60-80万。改善类客户对配置、配套要求高，如：独立会所、高科技安防、专属物管服务。改善类客户对功能房需求高，如：舒适客厅、套房主卧、独立书房、入户花园。,消费者市场分析,消费者深访问卷及A区成交客户分析总结,第四部分 高层豪宅市场分析,高层豪宅市场特征分析 高层豪宅产品分析 高层豪宅户型分析 高层豪宅配置及配套分

27、析,一、高层豪宅市场特征分析,高层豪宅分类,重庆主城高层豪宅,江景资源型,中心地段型,高档配置型,龙湖春森彼岸,招商江湾城,和黄珊瑚水岸,瑞安重庆天地,龙湖郦江,协信君临天下,中海北滨1号天赋,融侨城,阳光100国际新城,富力海洋广场,上海城,棕榈泉国际花园,中渝山顶道壹号,恒大华府,高层豪宅市场主力,金科廊桥水岸（江山四栋）,重庆高层豪宅市场以一线滨江项目为主，少量城市中心地段型或优质配套、配置型项目。,高层豪宅分布,春森彼岸（江景）,富力海洋广场（城市中心型）,山顶道一号（配置型）,招商江湾城（江景）,阳光100国际新城（江景）,和黄珊瑚水岸（江景）,融侨城（江景）,棕榈泉国际花园（配置型

28、）,金科廊桥水岸（江山四栋）（江景）,瑞安重庆天地（江景）,协信君临天下（江景）,恒大华府（配置型）,中海北滨1号天赋（江景）,上海城（城市中心型）,龙湖郦江（江景）,重庆高层豪宅市场以一线滨江项目为主，少量城市中心地段型或优质配套、配置型项目。,高层豪宅成交分析,重庆市场再改类高层产品市场容量上涨迅速，客户对配置、配套需求提高，新增项目逐渐增多，滨江沿线可开发用地逐渐减少，后期配置型项目可能成为主流。,07年江景资源、中心地段价值明显，高单价去化速度慢,08年资源项目大量增加，为加强竞争优势项目多打配置、配套牌,09年价格大幅上涨，高配置、配套项目去化稳定，单资源性受挤压,二、产品分析,说明

29、：本节主要对高层豪宅的典型项目进行分析典型项目：龙湖春森彼岸、瑞安新天地、招商江湾城、棕榈泉国际 花园、恒大华府、中渝山顶道壹号、和黄珊瑚水岸,规划分析,产品分析,产品规划布局方式一览表,根据调查，目前市场上高层豪宅规划特征如下：布局方式：为丰富项目内部景观，提高项目品质，高层豪宅项目一般采用围合式布局；建筑形式：板式建筑是高层豪宅的象征，但为提高项目容积率，多数项目内同时规划了点式高层建筑。,围合式布局是高层豪宅的主力布局方式，在建筑形式方面，板式建筑是高层豪宅的象征，但为提高项目容积率，多数项目内规划了部分点式高层建筑。,龙湖春森彼岸,棕榈泉国际花园,招商江湾城,优势：内部环境比较安静，集

30、中绿地面积大；围合式布局能做到每户景观的均好性。劣势：部分住宅的朝向不理想；通风效果相对较差；如果围合的空间较小，另会造成住宅的视线、声音形成互相干扰。,规划分析围合式布局,产品分析,恒大华府,劣势：缺少集中的绿地,小区景观单调；规划较为呆板、单调，但可利用建筑外立面或交错布局进行补救。,优势：行列式布局多与板式建筑结合,保证多数住宅的良好朝向,通风采光较好;建筑密度较高.,规划分析行列式布局,产品分析,规划分析板式与点式建筑,产品分析,招商江湾城,优势：板式结构：南北通透，便于采光、通风；一梯两户，各户型差距较小，楼板均好性强，品质较高；点式结构：提高项目容积率，规划在位置相对较差的区域，品

31、质相对较低。,同类高层产品建筑风格一览表,优雅、明快的现代风格是高层豪宅的主流，但新古典主义风格更受消费者青睐。,建筑风格分析,产品分析,现代风格一直是高层市场的主流，但高层豪宅采用的现代风格均加入了部分海派风格的元素；新古典主义风格，是2008年高层豪宅新兴风格，有贵族感和身份感，受高端消费者青睐；简欧风格，异域风格，元素复杂，部分规划已经受到限制，政府已禁止使用。,建筑风格分析新古典主义风格,产品分析,新古典主义风格特点：一是艳丽而丰富的色彩；二是把古典元素抽象化为符号，在建筑中，既作为装饰，又起到隐喻的效果；三是粗与细，雅与俗的对比。,招商江湾城,建筑风格分析现代建筑风格,产品分析,现代

32、风格特点：外部造型简洁、明朗、清新、大方，多在高层建筑中出现。,龙湖春森彼岸,瑞安新天地,中渝山顶道壹号,和黄珊瑚水岸,建筑风格分析简欧建筑风格,产品分析,简欧风格特点：简洁、线条分明、讲究对称，运用色彩的明暗、鲜淡来对视觉进行冲击。在意境上则使人感到雍容华贵、典雅，富有浪漫主义色彩。,重庆棕榈泉国际花园,恒大华府,项目景观规划情况一览表,项目景观详情一览表,高层豪宅为奢侈型产品，对景观的要求较高，丰富的内部景观是高档高层不可或缺的部分，而丰富的外部景观更是提升产品品质的重要因素之一。重庆高层豪宅项目的外部景观多为江景。,景观分析,产品分析,约80%的高层、小高层户型可观江,景观分析龙湖春森彼

33、岸,产品分析,内景：主体景观区域呈梯田式造型，其中穿插人行步道、水景，保留原地形，具有原生态、自然风格特色 外景：丰富江景资源,景观分析瑞安新天地,产品分析,内景：9万方自然生态主题的景观 外景：丰富江景资源,景观分析招商江湾城,产品分析,景观分析中渝山顶道壹号,产品分析,内景：打造7200平米集水景、花园、花园步道等于一体立体绿化，即展示现代园林艺术，更是业主休憩娱乐的场地 外景：傲踞城市中心的景观高层住宅,位于新牌坊中心制高点，北城风光便成为项目的一道风景线,160亩湖泊及240亩生态公园，另外，重庆稀缺的棕榈树也是其重要景观之一。,景观分析棕榈泉国际花园,产品分析,三、户型分析,户型分析

34、,市场上高层豪宅户型分析,项目供应户型面积区间情况一览表（注：面积为产权面积）,市场供应主力,项目供应房型情况一览表,市场供应主力,高层豪宅户型面积以60-140为主，供应房型主要集中在三房，去化率最高的户型为80-120舒适两房及三房户型。,去化速度最快,单位：套,单位：套,户型点评：一线观江、户型小、总价低，投资价值高，多次开盘均保持当月售罄。,和黄珊瑚水岸二室二厅单卫：73.82开间：客厅3.8米；主卧3.3米客厅+餐厅=26.41平米厨房6.7平米；主卫4平米景观阳台=1.5*3.8=5.7平米入户花园约8.6平米,户型缺点无生活阳台，使用不方便；单一卫生间且面积小，影响舒适度；入户花

35、园处理方式欠缺，略显浪费。,户型优点转角飘窗设置，增加景观采光面；户型布局舒适，室内浪费空间小；一线江景，两个卧室尺度均好。,建议要点：1、必须有生活阳台，面积可以适当控制。2、主卧尽量配置独立衣帽间，卫生间尽量舒适。3、建议将入户花园该为院馆，提高赠送面积利用率。,临江面,市场上高层豪宅典型户型,景观阳台5.7,户型分析,户型缺点次卫无窗，通风性较差。厨房进深过长，采光效果较差。,建议要点：1、入户玄关设计，增加收纳功能，功能隔断；2、景观阳台设计，满足景观效果；3、卧室带飘窗或景观阳台，增加生活舒适性；4、满足明厨明卫基本要求。,景观阳台6,生活阳台3.8,飘窗0.96,户型优点户型方正，

36、干湿分区合理；双卫设计，主卧保证私密性；大面积景观阳台，次卧飘窗设计；空间浪费小，两个卧室尺度均好。,户型分析,市场上高层豪宅典型户型,户型点评：户型紧凑、低总价即可享项目高品质配套，价格合理情况下去化最快。,龙湖春森彼岸二室二厅双卫：74开间：客厅3.8米；卧室3.5米客厅+餐厅=28.88厨房=1.8*3.6=6.48；主卫2.3*1.8=4.14景观阳台=1.6*3.8=6.08飘窗=0.96,棕榈泉国际花园两室两厅双卫：87开间：厅6米；卧室3.6米客厅+餐厅=28.8平米厨房7.4平米；卫生间4.25平米阳台3.36平米、飘窗2.2平米,户型缺点户型摆放较差，浪费空间多，客卧于卫生间

37、距离较远，生活阳台、阳台面积小，得房率地。,户型优点两房户型，双卫设计，主卧套房。景观、采光舒适，总价低,建议要点：1、户型方正，摆放合理，分区明显。2、两房半或三房设计，双卫，带独立衣帽间。3、景观阳台面积足够，生活阳台、飘窗配备，玄关等收纳系统。4、卧室观景平台面积足够。,户型分析,市场上高层豪宅典型户型,户型点评：合理布局楼层平面、增加容积率，降低大户型面积进而降低去化难度。,和黄珊瑚水岸三室两厅双卫：98.79开间：可厅4米；主卧室3.6米客厅+餐厅=35平米厨房7.5平米；主卫5平米景观阳台7.2平米生活阳台4.5平米,户型缺点无独立书房和独立衣帽间次卧室开间只有2.7米。,户型优点

38、一线江景，三房户型，结构紧凑，景观阳台、生活阳台齐备，主卧转角飘窗，增加观江面。,建议要点：1、客厅开间4.2米以上，保证舒适度。2、主卧设置独立衣帽间，两个次卧开间建议在3米和3.3米或以上。3、建议做L型阳台，赠送院馆，保证独立书房。,临江面,市场上高层豪宅典型户型,户型点评：一线江景，面积适中，为再改类自住主要需求产品，容量稳定。,户型分析,恒大华府三室两厅双卫：105.12总款：75万开间：厅4.5米；卧室3.45米客厅+餐厅=33.25平米厨房7.68平米；主卫4.85平米景观阳台8.7平米、生活阳台4平米、飘窗5.26平米得房率：110%,户型缺点所有卧室开间均较小，生活阳台没有与

39、厨房相连，不方便。,户型优点三房半设计，功能齐全，主卧套房带独立书房。卧室均有露台或阳台，采光观景效果好。,建议要点：1、客厅开间4.2米以上。2、三房半带景观阳台设计，双卫，带独立衣帽间、书房。3、卧室开间要足够，面积适中，卫生间尺寸足够。,阳台4,阳台8.7,露台2.1,露台1.58,露台1.58,户型分析,市场上高层豪宅典型户型,户型点评：板式结构设计，三房半设计带独立书房，功能房齐全，为主要需求产品。,户型优点主卧带一步式阳台。大面积景观阳台，连接客厅与次卧。,建议要点：1、入户玄关设计，增加收纳功能，功能隔断；2、卧室均要带飘窗或景观阳台，增加观景效果；3、建议做L型阳台，赠送院馆，

40、保证独立书房。,生活阳台6.12,户型分析,市场上高层豪宅典型户型,户型点评：一线江景，面积、总价适中，为再改类自住主要需求产品，容量稳定。,龙湖春森彼岸三室两厅双卫：110开间：厅4.5米；主卧室3.6米客厅+餐厅=4.5*8.2=36.9平米厨房=1.8*3=5.4平米；主卫+衣帽间=1.8*4.2=7.56平米景观阳台=2.3*6.2=14.26平米生活阳台6.12平米一步阳台+飘窗=4.02平米,户型缺点餐厅位置处理欠妥。,临江面,棕榈泉国际花园三室两厅双卫：135总款：70万开间：厅4.8米；卧室4.2米客厅+餐厅=42.06平米厨房7.92平米；主卫7.65平米景观阳台13.2、入

41、户花园13.44、生活阳台7.3平米、飘窗2.16平米,户型缺点主卧观景飘窗过小，不满足户型舒适性，客厅与景观阳台不能直接相连。三房设计面积过大，无独立书房,户型优点三房户型，户型舒适性高，景观阳台、生活阳台齐备，入户花园设计。独立衣帽间。,建议要点：1、户型方正，客厅4.5米开间以上，与景观阳台相连。2、三房设计，双卫，带独立衣帽间。3、景观阳台面积足够，生活阳台、飘窗配备，玄关等收纳系统。4、卧室观景平台面积足够。,户型分析,市场上高层豪宅典型户型,户型点评：板式结构通透性强、两梯三户配置高，舒适度强，容量相对小。,中庭,四、配置及配套分析,入户大堂分析 梯户比及电梯配置分析 智能化配置分

42、析 配套分析,配置及配套分析,入户大堂分析,入户大堂配置情况一览表,高档高层入户大堂高度一般在6米以上，面积在30-50左右，价格在5000元/左右，豪华、舒适、大气。另外，龙湖春森彼岸、招商江湾城、瑞安雍江苑等项目还配置了精装车库入户大堂。,配置及配套分析,入户大堂配置,龙湖春森彼岸墙面天然云石，地面大理石，木作装饰，石膏吊顶，高级灯饰,中渝山顶道壹号大堂墙面为进口超白洞石、地面为黄金木纹洞石,瑞安重庆天地大堂地面铺“斯米克”砖，石膏板吊顶饰乳胶漆,龙湖春森彼岸车库入户大堂,配置及配套分析,入户大堂配置,棕榈泉国际花园地面铺砌进口大理石和高级地面砖，墙面高级乳胶漆，局部配以高级墙布。艺术天花

43、吊顶配以豪华灯饰,招商江湾城地面大理石石材、墙面大理石石材、部分木作，石膏吊顶，乳胶漆饰面,配置及配套分析,梯户比及电梯配置分析,梯户比及电梯配置情况一览表,高档高层梯户比多在二梯二户、二梯三户、二梯四户和三梯六户，在电梯井的配置方面多以酒店标准进行装修，档次较高。,龙湖春森彼岸大理石地面，天然云石墙面,中渝山顶道壹号墙面超白洞石，电梯门套、地面黄金玫瑰石,招商江湾城高级地面砖、墙面砖、石膏吊顶，乳胶漆饰面,配置及配套分析,梯户比及电梯配置分析,配置及配套分析,梯户比及电梯配置分析,二梯二户,二梯三户,二梯五户,棕榈泉国际花园二梯二户、二梯三户、二梯五户,招商江湾城二梯二户、二梯三户、二梯四户

44、,和黄珊瑚水岸二梯四户,中渝山顶道壹号二梯五户、二梯六户,配置及配套分析,梯户比及电梯配置分析,龙湖春森彼岸三梯七户,和黄珊瑚水岸三梯六户,瑞安重庆天地三梯六户,智能化系统设备配置一览表,项目智能化配置分析,配置及配套分析,高档高层在智能化配置方面相对较齐全，都配置了全面的安防系统、职能服务系统和公共管理系统，而靠配置提升品质的项目配置更完善，如棕榈泉国际花园、山顶道壹号等。,高档高层项目必备独立会所甚至双会所、高档学前教育配套，主题商业和高档健身配套用以辅助提升项目价值。,项目内部配套情况一览表,项目配套分析,配置及配套分析,教育：主要以外地甚至国外知名幼儿园为主，主要注重学前教育；会所：高

45、档高层均配有豪华会所，春森彼岸配置双豪华会所，会所内容一般包括恒温游泳池、高档健身运动设施及高档休闲场所等；室外运动：高档高层室外运动配置同样档次较高，一般配置游泳池、网球场等。,5800江湾会馆,项目配套招商江湾城,配置及配套分析,棕榈泉国际俱乐部,项目配套棕榈泉国际花园,配置及配套分析,第五部分 项目定位方向判断,1,2,3,4,地块属性,客户需求,价值重组,市场机会,项目定位参考,沙区客户眷恋沙区生活，区域情结重主要需求以首置、首改产品为主存在对高品质物业需求看重区域升值潜力，具备投资价值生活尽量方便，配置和配套要求高,沙区中心缺乏高品质的物业沙区市场容量大，首置明显沙区改善客户占比近3

46、0%梨树湾片区定位沙区副中心区域升值潜力巨大,容积率4.0，共计规模47万方区位成熟度不高紧临大型温泉中心周边条件恶劣，不理因素多,城市中心温泉大体量城市休闲商业大体量高品质住宅开发产品创新、形成差异化，巧避竞争,项目定位,市场、客户及地块评估分析,沙区首置市场容量大，去化块；高品质改善产品供应稀缺，09年市场成交占比仅占0.35%，远低于江北区、南岸区高档高层市场占比；,市场表现,客户需求,沙坪坝区改善类产品主要以大学城片区低密度物业为主，沙坪坝核心商圈缺乏高品质改善类产品，且后期无资源性地块，是市场的空白点；,据调查，沙坪坝区的首改、再改客户长期被周边项目分流，温泉城A区也存在大量首改、再

47、改客户，可见高档高层有实际需求，容量待挖掘；,项目定位,项目定位依据,市场机会,本地块资源：温泉中心+商业中心+特色休闲商业街，具备目前沙区任何可开发地块都不具备的得天独厚的条件，利于开发高档产品。,资源利用,土地周边条件恶劣，配套缺乏，属于单资源地块，最适合首置产品；但具备通过改造提升土地利用价值的条件，开发首改、再改产品；,土地属性,融汇是一个致力于长远发展的企业，高品质物业最利于创造利润、提升品牌价值、提高企业影响力；本项目具备赚取机遇的条件。,品牌价值,项目定位,物业发展方向,从市场、客户、地块以及企业未来发展前景综合考虑，以填补改善空白但不放弃首置蛋糕为原则，建议项目G地块定位为：,

48、产品线：首置25%+首改45%+普通再改30%物业形态：高层产品物业档次：高档,都市温泉休闲高尚居住区,城市中心温泉中心商务中心高档住宅,项目定位,户型配比定位,根据对重庆房地产市场高层豪宅的供应及去化分析，结合本地块特殊条件，建议本地块户型配比如下：,户型配比建议表（套内销售面积）,区域来源：北碚、璧山等区县客户职业特点：个体经营者、私营业主等，年龄35-45岁置业目的：自住为主，兼顾投资置业特征：向往城市，进城定居或小有成就者返乡置业客户价值点：地段、品牌、升值潜力、配套年均收入：年均收入10万元以上，并有足够积蓄,核心客户：约60%,区域来源：沙坪坝区职业特点：区域公务员、大学教师、私营

49、中小业主、白领、企事业单位中层以上 等30-50岁的成功人士置业目的：自住为主置业特征：改善住房条件，向往品质生活客户价值点：区域情结、品质、配套、品牌家庭收入：年均收入10万元-20万元,重要客户：约12%,区域来源：江北、渝中、九龙坡等主城其他区域职业特点：工作在沙区或为子女学业，年龄30-40岁置业目的：自住为主置业特征：享受品质生活，高品质配套，方便工作客户价值点：地段、品质、升值潜力、性价比家庭收入：年均收入15万元以上,较重要客户：约20%,区域来源：其它主城区、区县及外地客户职业特点：事业单位、私营业主、自由职业等置业目的：投资置业特征：拥有两处以上住房，看重品牌价值和品质客户价

50、值点：规划、性价比、升值潜力年均收入：具备足够流动可支配资金,潜在客户：约8%,项目客户立于沙区、面向全重庆高端置业群体，辐射周边区县 购房目的：以改善住房条件客户和少部分投资型客户为主。,项目定位,目标客户定位,项目形象,项目概念形象展示,项目形象,项目概念形象展示,第六部分 项目产品建议,产品建议,项目布局建议,物业形态：高层+商业步行街，设计商业步行街，贯穿温泉中心、商业中心，使其得到互动效果规划布局：行列式布局 户型较大、舒适度较高的区域建议为板式结构 中户型区域建议采用点板结合 较密的中小户型位置，建议采用点式结构。中间穿插半围合院落与短街结合方式（中间设置景观节点）的主题休闲商业，