沈阳五里河商业市调报告（57页） .ppt

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1、五里河购物中心市调报告,目 录,经营环境分析商业环境分析消费者调研项目经营定位及策略分析,1.0 项目经营环境分析,1.0沈阳市整体概况,1.1城市概况沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，中国的工业重镇和历史文化名城。沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口736.9万人，市区人口488.4万人。沈阳是我国重要的工业基地之一，具有雄厚的物资基础和经济基础，城市规模居全国第四位，在全国经济发展中具有重要的地位。作为东北的中心城市，是全省的贸易、经济信息和科技文化的中心，同时与周围的鞍山、抚顺、辽阳、本溪、丹东、营口、铁岭七城市构成中部城

2、市发展群和经济集聚区，成为东北地区的交通枢纽和政治、经济、文化中心。,1.0沈阳市整体概况,1.2 宏观经济 1.2.1人口概况 沈阳市现有总人口736.9万人，近年来呈增长状态，市区人口488.4万人。其中男性人口为377万人，占总人口的50.5%，女性人口359万人，占总人口的48.7%。总人口中非农业人口435.7万人，占总人口的63.2%，农业人口301.2万人，占总人口的40.8%；居民年龄构成以15-64岁比例最大，教育程度偏低,沈阳居民年龄构成,沈阳市居民教育程度构成,1.0沈阳市整体概况,1.2.2 GDP情况 沈阳市整体经济发展处于全国大城市中游水平，但其发展速度较快，已经连

3、续多年保持GDP双位数增长。由于国家政策导向对沈阳发展的支撑，沈阳正进一步夯实东北第一核心的地位，城市发展前景广阔，预计城市快速发展的经济态势不会改变。,(亿元),1.0沈阳市整体概况,1.2.3社会消费品情况 2012年，全市社会消费品零售总额2417亿元，同比增长2.9%,在东北三省的主要城市中位居首位，可见沈阳的商业已经是东北地区消费者的首要购物目的地，预计未来随着沈阳居民收入水平的提高，社会消费品零售总额将进一步增长，从而带动各类商业设施面积的需求,1.2.4居民收入情况沈阳人均可支配收入一般，但增速较快，居民的消费能力正在增强，上升空间较大,1.0沈阳市整体概况,1.2.5宏观经济发

4、展趋势沈阳作为东北地区经济重阵，享有在地里交通方面的独特优势、东北亚经济圈、东北地区以及辽宁中部城市圈经济的发展为沈阳带来丰富给予，也为沈阳的商业市场提供了良好的支持条件沈阳经济在东北地区处于龙头地位，从而使沈阳具有大力发展金融、贸易等第三产业的机会，为商业地产的发展带来长期利好各项经济指标显示沈阳的经济正处于高速发展阶段，此趋势意味着沈阳的城市地位有很大的提升潜力，商业地产也将有较大的升值空间,1.0沈阳市整体概况,2.0商业环境分析,2.0商业环境分析,2.1沈阳市商圈分析沈阳市目前的商业格局，以和平区和沈河区为主要中心的商业核心区域，形成了太原街商圈、西塔商圈、北行商圈、中街商圈等商业区

5、域。其中太原街商圈和中街商圈是沈阳市两大主力商圈，其辐射范围大，对周边城市吸引力强。,2.1沈阳市商圈分析,2.0商业环境分析,2.0商业环境分析,2.2代表性商圈分析2.2.1太原街商圈2.2.1.1商圈概况太原街商圈位于和平区，是沈阳市两个最繁华的商业区之一，是沈阳市未来大力规划发展的市级商业区商圈集中了千余间商铺的规模，以太原街、中华路“一横一竖”为主轴，东起和平北大街，西至胜利大街，南起南五马路，北至北五马路；由太原步行街、中华路商业街、中山路日俄景观街、美术牌匾街、体育用品街等街区组成来打造“具有都市时尚的现代化国际商业区,2.2.1.2太原街商圈配套设施情况,2.0商业环境分析,2

6、.2.1.3太原街业态比例分布太原街商圈主力目标客户群是25-50岁的中高端消费群。太原街商圈主要业态包括百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、便利店、专业市场以及商务写字楼、公寓等。经营服装、名表、饰品、电器、餐饮、百货及专业性商品,2.0商业环境分析,各商业项目比例分布,百货占比高达57%,2.2.1.4代表商场情况,2.0商业环境分析,2.2.1.4代表商场情况,2.0商业环境分析,2.2代表性商圈分析2.2.2中街商圈2.2.2.1商圈概况,2.0商业环境分析,中街商圈是沈阳市历史最悠久的商业中心，消费者认可度极高，商圈以中街步行街为核心，东起小什字街、西至西顺城、北起北顺

7、城，南至南顺城，由中街、小东路、北中街、南中街、沈阳路、正阳街、朝阳街组成中街商圈服务半径辐射整个沈阳市，该商圈服务日客流量约30 万人次。其中，本地消费者约占80%，外地消费者约占20。中街大型零售业有沈阳春天、商业城、兴隆大家庭、苏宁电器、国美电器、新玛特等，离著名的沈阳故宫博物院（世界级文化遗产）不到2000米。是旅游、购物、休闲、文化、娱乐的中心中街整体档次不高，但符合绝大部分中低收入人群的需求，拥有较大的客流量,2.0商业环境分析,2.2.2.2中街业态比例分布中街商圈商业业态中80%为服装服饰类商家；另由于中街商圈拥有较多的购物中心和百货公司项目，因此区域内的餐饮和娱乐业态比例也比

8、较高，分别是5%和4%,2.0商业环境分析,2.2.2.3代表商场情况,2.0商业环境分析,2.2.2.3代表商场情况,2.0商业环境分析,2.2.2.3代表商场情况,2.3沈阳商圈现状总结 沈阳商业正处于一个新的发展时期，传统百货（如中兴、联营公司）努力通过改造购物环境增强竞争实力，巩固商业地位；同时大量外来百货和超市进入沈阳加入竞争行列，形成了传统百货与新兴商业形式并存的商业局面。人们消费观念已经逐渐发生变化 先进的商业经济模式给沈阳人民带来了生活和消费观念的变革，消费者正从单纯的购物行为向集购物、娱乐、餐饮、观光、旅游等多功能为一体的一站式消费模式转变。追求舒适的购物环境和全新消费体验逐

9、渐成为沈阳人的消费趋势。以中街、太原街为商业中心逐渐向周边区域发展 政府对城市建设布局的重新规划，促进沈阳商业市场的进一步发展。整体规划的重心是通过太原街和中街两大商业街的改造及重新定位，提高其商业的辐射力，从而带动周边区域商业的发展。商场业态结构比例不合理，不能满足人们的消费需求 目前，在沈阳大多数商场中，业态比例不平衡，业态分布主要以购物为主，休闲、餐饮、娱乐产业相对比例较少，甚至没有；但随着沈阳地区人们生活水平的不断提高，其不合理的业态分布已经不能满足人们对休闲、娱乐、餐饮的需求。规划中的商用物业市场供应量不断增大 随着经济的发展，以及沈阳“金廊”工程的进行，房地产迅速发展，特别是城市中

10、心的商业物业，由于其具有相当高的商业价值，促使更多的开发商进军商业地产，使得沈阳的商业竞争越来越激烈。,2.0商业环境分析,2.0商业环境分析,2.4项目所在商圈分析2.4.1项目所在商圈概况我项目位于金廊商圈沿线，金廊工程是沈阳市政府规划的重要经济带之一，未来将会是沈阳城市发展最快和最有影响力的区域之一。金廊商圈位于沈阳市区中部，是沈阳城市中轴线的拓展。商圈以沈阳南北向城市轴线“北陵大街-北京街-青年大街”为轴线向东西侧拓展，其平均宽度12 公里，全长约12 公里，总面积约7.7 平方公里。商圈共由四大核心区段组成，第一区段从浑河北岸至文化路立交桥，以华新国际大厦、拟建的五里河大厦、科学宫为

11、核心，形成商务、酒店、娱乐区；第二区段从文化路立交桥至西滨河路与青年大街交汇口，以辽宁展览馆、科技馆、省新华书店为核心，形成文化、会展区；第三区段从西滨河路与青年大街交汇口至十一纬路与青年大街交汇口，以两侧的餐饮酒店为主，形成商住、娱乐区；第四区段从十一纬路与青年大街交汇口至与皇姑区交界处，为商贸、金融、商务区。沈阳共有42条公交线路途经金廊，日运送人数544,320人，日运行班车6048班次，成为沈阳公交系统分部密度最高，运力最强，辐射最广的公交系统核心枢纽之一。除公交系统外，地铁二号线也与金廊并线运行，使金廊沿线的交通出行更加便捷金廊商圈主力目标客户群以沈阳市高级白领、企事业单位中高层管理

12、人员及个体工商户为主。,2.0商业环境分析,2.4.1项目所在商圈概况,2.0商业环境分析,2.4.2商圈内现有商业项目情况,2.0商业环境分析,2.4.2商圈内现有商业项目情况,2.0商业环境分析,2.4.3代表商场情况,2.0商业环境分析,2.4.3代表商场情况,茂业百货内部装修高档，购物环境舒适，但目前大部分专柜撤柜，客流不佳,2.0商业环境分析,2.4.3代表商场情况,2.0商业环境分析,2.4.3代表商场情况,2.0商业环境分析,2.4.3代表商场情况,2.0商业环境分析,2.4.3代表商场情况,2.0商业环境分析,2.4.4商圈内未来商业项目情况,金廊沿线未来将有众多的商业项目建成

13、；金廊沿线的未来项目主要以购物中心为主；随着这些项目的建成开业，本项目的商业面临很大的竞争压力,2.0商业环境分析,2.4.5商圈内住宅小区情况,以上数据选取了区域内建成时间较短的住宅物业，对于遗留的低层陈旧物业没有纳入统计之中，区域实际居住人口会较本数字大,2.0商业环境分析,2.4.6商圈内办公物业情况,以上数据是对区域内档次相对较高的写字楼进行统计，对于比较破的写字楼没有纳入统计之中，区域写字楼的人均面积按照12平米计算，区域实际办公人口会较本数字大 区域潜在高质量消费人口已经达到249138人，其中大部分是居住人口，不包含政府机关和酒店的潜在消费客群，区域内的消费支撑基础较好，如何吸引

14、着部分优质消费者是我们需要考虑的要点,2.0商业环境分析,2.4.7项目交通情况,项目周边公共交通发达，公交线路科覆盖全市各主要地区,2.0商业环境分析,2.4.7项目交通情况,3.0商圈消费者调研,3.0商圈消费者调研,年龄构成:年轻客层为主,23-30岁占57%,40岁以内达到85%.性别构成:男性顾客的占比比沈阳其他地区要高.,3.0商圈消费者调研,职业结构:公司职员和学生是消费的主体，占比57%,3.0商圈消费者调研,收入情况:商圈收入中等偏高:年个人收入集中在3万-4万。家庭收入5-6万,3.0商圈消费者调研,消费能力 个人每次购物平均花费金额300元以内占比70%家庭月均消费支出3

15、000元以内居多,3.0商圈消费者调研,购物习惯 选择周六消费的人群比较多，占比53%消费时间段集中在12:00-18:00 每次购物时间一般在1-2小时,3.0商圈消费者调研,来店交通分析:公交车 出租车 私家车的来店购物的人比例较大。,3.0商圈消费者调研,购物习惯-消费场所顾客喜欢在3类场所消费，购物中心、超市、百货,3.0商圈消费者调研,购物习惯-业态调查 服饰、电器、食品需求量大，花店、茶叶店等小的专业店铺需求量小,3.0商圈消费者调研,购物习惯-地方小吃、火锅店、烧烤店、西式快餐店需求量大,3.0商圈消费者调研,购物习惯-娱乐设施调查 电影院、KTV、电子游戏厅、酒吧、健身、美容美

16、发需求量大,3.0商圈消费者调研,购物习惯-服务设施调查 银行、旅行社、通讯营业厅、洗衣店需求量大,3.0商圈消费者调研,顾客群基本信息 已婚比例略高于未婚，私家车拥有比例较高，项目区域学历水平较高，一半以上本科学历,3.0商圈消费者调研,消费者调研分析商圈总体情况 项目因地处正在建设的金廊商圈，商业氛围还未形成，商圈内客源不饱满。必须采取措施吸引核心商圈以外的顾客。交通受限制因素较多，极大限度制约了人们来店的方便性。青年大街属沈城唯一的畅通马路，车流量大车速快，限制了青年大街以东购物者70%不愿意横穿马路。青年大街项目前机动车不允许左调头或转弯，限制了新世界花园和浑南高消费客层来店的便利性，

17、极易因为道路的限制把顾客逼到竞争店。所以要在五里河转弯区做出来华联的路线指引标识。文萃路东西向单行也给有车的购物者带来诸多不便。商圈内主要消费者特征 家庭结构以1-3口之家为主，占77%。教育背景好。购物习惯特点 顾客购物时间段集中在周六及下午，1-2小时，我们要考虑利用活动延长顾客场内逗留时间 顾客以学生、职员为主，对影院、电玩/KTV等项目比较热衷，营销活动上应侧重与场内几个业态的 联合，实现联动消费,4.0项目经营定位及策略分析,4.0项目经营定位及策略分析,4.1商业发展趋势分析寻找市场空白点,本项目位于沈阳金廊沿线的五里河地区，区域内现有一些住宅和写字楼人群，要最大限度的保有区域现有

18、人流，充分挖掘其消费力，抓住业态的空白点，加大餐饮，娱乐业态，满足办公人群的消费需求。区域内高档写字楼、酒店比较集中，且万象城的中高端定位铺垫了区域中高品质定位定位与万象城错位有利于丰富区域消费层级，拓展辐射面，综合性迎合商业发展趋势,年轻 时尚 休闲 购物中心,4.0项目经营定位及策略分析,4.3项目打造的亮点,齐全的功能构成业态集约化,商业主体突出,丰富的餐饮娱乐多样化的就餐选择,本项目在商业上突出年轻时尚主题引进特色商家进驻,和其他项目相比，虽然本项目不具备绝对的规模优势，但是本项目能够集中所有购物中心的优质资源，做到功能集约，档次集中，体现精致统一特色,虽然所有沈阳现有和未来项目都有餐

19、饮设置，但本项目要在餐饮方面做到选择最多样，品类最齐全，不仅为周边居民和消费者提供就餐服务，同时为本项目和周边项目的写字楼商务群体提供便利的商务用餐选择,4.0项目经营定位及策略分析,年轻时尚潮流一族为主,中产收入阶层和办公人群为辅,追求时尚，求新求变对新鲜事物接受能力强乐于聚会、社交,追求生活品质放松身心压力增进感情,年龄层主要集中在18-30岁之间，是城市消费的重要组成部分和未来生力军，该部分客层消费更加前卫和时尚，时尚主题的购物中心正符合他们消费需求和趋势，通过抓住这部分群体并将其培养成固定消费群，成为伴随项目发展的有力保障,中产收入阶层，年龄在25-40岁之间，在城市居民中属于中产阶层

20、，虽然在年龄上与“潮流青年”有重叠，但是其区分原则为收入有保障，其消费能力强,其消费中家庭型占据较大比重收入高和家庭消费是区别于潮流青年的关键点，并且上午消费的比重也会更大周边办公人群：周边写字楼人群对餐饮娱乐业态有比较高的需求,4.4重点捕捉的消费人群,+,4.0项目经营定位及策略分析,平常白天以项目周边的居住及工作人群消费为主，包括服装服饰、配套服务及餐饮消费；夜晚，在以上消费基础上，吸引整个区域人群更多的餐饮、娱乐和时尚消费;周末和节假日，在以上人群消费的基础上，通过主体性和脉动式的节庆活动，吸引更多其他区域人群到本项目进行相关的餐饮、娱乐和时尚消费,基础消费群85%,项目周边年轻时尚潮流一族，中产收入阶层和办公人群,次主力消费群10%,和平区、沈河区和浑南新区的年轻时尚人群、中产收入阶层,沈阳其他地区的消费者,其他消费群5%,4.5目标消费者,