唐宁伊顿公馆推荐报告11.12(北京龙湖).ppt

《唐宁伊顿公馆推荐报告11.12(北京龙湖).ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《唐宁伊顿公馆推荐报告11.12(北京龙湖).ppt（82页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、唐宁伊顿公馆,2010年北京最具投资价值的高级不动产,中国 北京,1、全国第一大城市、政治、文化、交通中心。科研、文化、艺术、经济的中心。2、2010全球城市排名北京跻身全球大城市第15位，居内地之首。3、荟萃了元、明、清以来的中华文化，拥有众多名胜古迹和人文景观，是世界上拥有世界文化遗产最多的城市，每年有超过1亿4700万的旅客。4、全市常住人口2200万人（2010年初统计），北京外来和流动人口超过一亿，居全国之冠。北京的本地人口和外来及流动人口的比例是1：16，是全国外来人口比例最高的城市。5、2009城市竞争力报告中，北京名列产业层次竞争力第1名，科学技术竞争位居第一，人才竞争力位居第

2、二。,两轴两带多中心发展格局,中关村区域,两轴：即北京传统中轴线和长安街沿线构成的十字轴。“两带”是北起怀柔、密云，沿顺义、通州东南指向廊坊和天津的“东部发展带”，北京西部山区以及延庆、昌平等连线的“西部生态带”。“多中心”指在市区范围内建设不同的功能区和在“两带”上建设若干新城。中关村是北京的高科技中心，它被誉为“中国的硅谷”，云集知名院校、科研机构等。,天安门,CBD区域,皇城北京 自明朝起 便是“东富西贵”国家级绝对稀缺资源均汇聚于此中关村区域是唯一汇集北京所有核心资源的一个区域 唐宁伊顿公馆，是中关村区域十年来唯一一个新盘,核心资源篇,距离,数字距离：400 向北400米 清华大学、北

3、京大学等国家学区2000 向西2000米圆明园、颐和园、西山5000 向东5000米鸟巢、水立方、奥林匹克公园、森林公园、中 国科技馆3500 向南3500米 北京电影学院、北京电影制片厂聚合国家级教育、商务、商业、交通资源,国家核心教育区,中国皇家园林区（颐和园、圆明园）,中国体育运动休闲区鸟巢、水立方、奥体中心、国家会议中心、,清华科技园区中关村科学城,五道口商圈,龙湖唐宁伊顿公馆,核心资源之教育配套,著名大学云集于此，最高的教育氛围,北京大学清华大学中国人民大学北京航天航空大学中科院北京林业大学北京科技大学中国地质大学中央民族大学北京外国语大学中国农业大学北语中国人民银行研究生院,著名大

4、学：清华，北大，人大，中科院，北航，北林，北科，地大，矿大，农大，北语，中国人民银行研究生院。著名中学：人大附中，清华附中，北大附中，101中学。著名小学：中关村一小，中关村二小，中关村三小，清华附小，北大附小。著名幼儿园：启明双语幼儿园。步行5分钟可到达的著名学府：清华大学，中关村二小，启明双语幼儿园。,核心资源之教育配套,3公里内（骑车15分钟内）的：小学数量：31个。平均每个学校每年招生200人。中学数量：27个。平均每个学校每年招生300人。大学数量：12个。平均每个学校每年招生3000人。,核心资源之商业配套,中关村、清华科技园中国硅谷。搜狐、微软、谷歌、百度、雅虎、新浪等多家500

5、强企业及IT巨头汇集于此。,核心资源之商业配套,中关村区域：企业数量：3万家。每年新增2000-4000家。从业人员：200万人。每年递增10%左右。高管人数：20万人。外企数量：1500家。从业人员：10万人。高管人数：1万人。,核心资源之交通配套,城市的交通,便利的城市轨道交通网络带来快速的出行方式；城市自驾车地面交通方便；公共交通出行十分方便。,龙湖唐宁伊顿公馆,唐宁伊顿公馆,13号线，直达东直门、望京,10号线，直达国贸,4号线，直达金融街,核心资源之生活配套步行5分钟：易初莲花，核心资源之医疗配套10分钟黄金车程：北医三院（三甲医院），海淀医院（奥运会官方指定医院）,10分钟车程：颐

6、和园、圆明园、西山 三山五园、皇家行宫御苑,核心资源之休闲配套,10分钟车程：鸟巢、水立方全新国家级地标,核心资源之运动休闲配套,这里有政界人士关注的皇家园区这里有商界人士关注的五道口商圈这里有年轻夫妇关注的教育配套这里有老人关注的医疗配套这里有所有人关注的交通配套、生活配套、运动休闲配套这是北京唯一一个能满足任何人任何生活需要的区域唐宁伊顿公馆本区域内十年来唯一新盘！绝版奉献，精彩即将呈现！,项目介绍篇,龙湖地产,龙湖地产有限公司香港联交所股份代码：960），创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。集团总部设在北京，现有员工4000多人，业务领

7、域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。公司于2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市。凭借“志存高远、坚韧踏实”的独特气质，龙湖成立15年来赢得了客户、合作伙伴、业内同行、政府的信任、尊重和赞誉。2006年，龙湖被建设部和中国房地产业协会评为“中国房地产百强开发企业”。2003、2005、2006、2008年，龙湖四次荣获“全国住宅用户满意度指数测评”第一名。2007年，龙湖入选国家税务总局评选的“中国房地产行业纳税百强”。2008年，“龙湖”被国家工商行政管理总局认定为“中国驰名商标”。2008、2009年，龙湖被国务院发展研究中心等权威机构评选为“中国房地产公司品牌价值TOP1

8、0”、“中国优秀物业服务企业服务质量TOP10”。,龙湖产品,重庆龙湖 春森彼岸龙湖 江与城龙湖 郦江龙湖 悠山郡龙湖 睿城龙湖 MOCO 中心龙湖 观山水龙湖 大城小院龙湖 重庆紫都城龙湖 好望山龙湖 香樟林龙湖 水晶郦城龙湖 西城天街龙湖 蓝湖郡龙湖 北城天街 龙湖 枫香庭龙湖 北岸星座龙湖 花园西苑龙湖 花园南苑龙湖 东桥郡,北京龙湖 唐宁 one龙湖 花盛香醍龙湖 北京滟澜山龙湖 颐和原著 龙湖 北京香醍漫步龙湖 大方居,成都龙湖 长桥郡龙湖 成都弗莱明戈龙湖 三千城龙湖 世纪峰景龙湖 三千里龙湖 翠微清波龙湖 晶蓝半岛龙湖 小院青城龙湖 世纪,上海龙湖 郦城龙湖 上海滟澜山,西安龙湖

9、 西安紫都城龙湖 曲江盛景龙湖 紫都城,沈阳龙湖香醍漫步龙湖滟澜山,苏南龙湖 常州香醍漫步龙湖 无锡滟澜山,项目介绍,项目位于海淀区北四环北侧，西侧紧邻中关村东路，南临中关村路，东侧为财经学院东路，距北四环中路仅100米，距五道口以及成府路文化商业区仅200米。周边写字楼供应量大，云集SOHU总部、GOOGLE中国总部、清华科技园、微软、SUN等高科技企业；紧邻清华、北大、北航、中科院研究所等顶尖教育配套，以及海淀医院、北医三院等医疗配套，同时邻近中关村广场、易初莲花、屈臣氏等完善商业设施。项目建设总用地近4.2万平米，准备打造中关村核心区高尚居住商业区，业态包含酒店式公寓、精装修公寓、CEO

10、官邸、空中别墅等高端产品。,小区平面,公寓,住宅,住宅,住宅,住宅,住宅,住宅,住宅,住宅,ART-DECO建筑风格 法国卢浮宫、纽约帝国大厦、上海外滩老建筑群均为ART-DECO风格。2.8万平米园林景观 成树全冠移植，森林溪谷，集龙湖园林精华为一体的下沉式广场。顶级物业服务 龙湖物业连续4年荣获全国业主满意度调查第一名。HBA室内精装设计 设计过希尔顿、丽兹卡尔顿、喜来登酒店的五星级国际酒店设计鼻祖HBA，首次设计住宅类产品。80%超高得房率 多数酒店式公寓得房率为60%多，最多也就达到70%左右。,ART-DECO 建筑风格,法国卢浮宫,上海外滩老建筑群,纽约帝国大厦,外立面实景图,唐宁

11、伊顿公馆效果图,楼座整体平面图,2梯30户,单体户型,大堂效果,电梯间效果,顶级品质,室内精装,一兆韦德健身会所（4000平米）,交房标准,（一）公共部分1外立面：天然石材2首层大堂及电梯厅：地面、墙面天然石材、高档瓷砖；天花高档乳胶漆3其它层电梯厅：地面、墙面高档瓷砖；天花高档乳胶漆4公共走廊：地面高档瓷砖，墙面及吊顶为高档乳胶漆5电梯：OTIS、日立、三菱或同档次品牌6楼梯间：地面瓷砖、墙面天花为高档乳胶漆（二）户内部分1入户门：高档钢木复合门2室内门：高档复合门3窗户：断桥铝合金窗4起居室、卧室 地面：强化复合地板 墙面：高档乳胶漆 天花：高档乳胶漆5厨房 地面：强化复合地板 墙面：瓷砖

12、 天花：高档乳胶漆 设备配置：高档整体橱柜 高档水槽/龙头（摩恩、弗兰卡或同档次品牌）配冰箱、电陶炉、油烟机（伊莱克斯、西门子或同档次品牌）6卫生间 地面：高档瓷砖 墙面：高档瓷砖 天花：防水乳胶漆 洁具：美标、乐家、TOTO或同档次品牌7、开关面板：梅兰日兰、松下、西门子或同档次品牌,二、设备配置标准1、空调系统;分体式空调（美的、格力或同档次品牌）2、采暖系统：采用市政热力集中供热，散热器采暖3、给水系统：采用市政供水4、生活热水系统：市政热力集中生活热水供应5、排水系统：污废分流。6、中水系统：园区设置中水机房，中水回用冲厕、绿地浇灌。7、可视对讲：室内设置可视对讲室内机8、安防系统：二

13、层以下（含）每户外窗设置红外报警探测器，报警信号通过可视对讲系统送到安防中心。9、语音及数据：EPON到楼，超5类线入户，每户1部直线电话和百兆网络10、电视：传输网络全部采用双向传输设备，可接收数字及高清电视，电视插座旁配有网络端口可满足IPTV使用要求.,交房时间,唐宁one（熙典华庭）项目2#-A用地性质为_商业_，共 7 层，总建筑面积为11410.93平方米。其中底商部分建筑面积为2265.74平方米，公寓部分面积为9145.19平方米。唐宁one（熙典华庭）项目2#-A现拟定的毛坯交付时间为2011年6月20日，精装修交付时间为2011年11月30日之前,龙湖地产-造园大师,连续四

14、年荣获全国住宅用户满意度第一名,投资价值篇,投资者分为两类，一类人为了资产增值，另一类人为了有固定现金流。根据富爸爸穷爸爸作者罗伯特T清崎的理论，真正的富人是不需要为钱而工作的。当一个人不再工作，他每个月的固定收益超过他的月支出的时候，即可达到财务自由，即又有时间，又有金钱。唐宁伊顿公馆在创造现金流方面，收益率明显高于其他项目2倍以上！,投资,投资（investment）指投资者当期投入一定数额的资金而期望在未来获得回报，所得回报应该能补偿：（1）投资资金被占用的时间；（2）预期的通货膨胀率；（3）未来收益的不确定性。,投资可分为实物投资、资本投资和证券投资。前者是以货币投入企业，通过生产经营

15、活动取得一定利润。后者是以货币购买企业发行的股票和公司债券，间接参与企业的利润分配,投资的风险因素,政策性陷阱：政策调整，宏观调控非市场竞争陷阱：垄断部门的市场壁垒人文环境陷阱：适者生存技术及人才陷阱：找对人，做对事求新求异陷阱：水能载舟，亦能覆舟规模经济陷阱：船小好调头短期利润陷阱：天上掉馅饼，来得快，去的也快“项目运作”陷阱：曾经的首富国美黄光裕,房地产投资注意事项1、不要低估对财富的需求 2、只有投资才能抵御通货膨胀对财富的侵蚀3、投资越早，时间越长，回报越多 4、敢于承担适度的风险，才可能获得更高的回报5、不同的人生阶段，应有不同的投资组合6、适度分散是对投资最好的保护7、不要选时，也

16、不要追逐热点8、注重投资品种的内在价值,通货膨胀两张图标说明在目前的经济发展格局下，通货膨胀不可避免，意味着您的财富在不升值的情况下，实际购买能力在下降，意味着钱不值钱了。仔细想想1995年100元的购买能力2010年100元的购买能力通货膨胀（Inflation Rate）,是一种货币现象,指货币发行量超过流通中实际所需要的货币量而引起的货币贬值现象。通货膨胀与物价上涨是不同的经济范畴,但两者又有一定的联系,通货膨胀最为直接的结果就是物价上涨。,唐宁one的区域价值,一“地”势：新地王驱动价值升级，土地稀缺，价值高昂综观北京四环几乎已无土地，而北四环国家学区，一国教育、经济、生活资源集中地，

17、汇聚大量学院、医院、商业等公建，2001年清华嘉园后，区域内10年仅一新住宅项目，且清华大学区域未来5年内没有土地供应。,2010年3月 地王拉升周边价值,二“价”势：区域整体房价持续走高 区域10年以上老公寓，一居月租金常年在5000元之上，较其它核心公寓租金均价高2000元，居北京之首。稀缺的教育资源对区域价值的拉升，为市场大势所趋。,三“政”势：政府政策助力区域发展自1999年起，为建设世界一流大学，国家累计为北大、清华拨款36亿，于中国2000余所高校中史无先例。2004-2009年，清华科技园作为唯一的A类国家大学科技园，获政府5亿巨资投入以及多项产业支持政策，2010年，已进驻清华

18、科技园的Google、Sohu、微软、百度、新浪等世界500强巨擘，推动区域价值迅速井喷。,四.“升”势：国家学区资产恒升铁律 1997年，海淀以土地增长5%居北京土地供应之末，低供给和高需求导致区域十年房价上涨12.5倍；2004年，区域房价帅先突破2万，租金拔四环头筹；2008年，在全市近13%的下跌大势中，区域二手房价格上涨2%；2010年，学院顶级豪宅单价已达6万/。,购买时机,1、目前国内经济发展面临着通货膨胀的严重压力，国际经济局势变化，热钱流入压力增大；如何让财富保值，增值，投资需求提高。2、国家对于房地产宏观调控，力使稳定房地产健康发展，利用金融和行政手段干预，抑制购房需求，增

19、加未来增长的内在动力。市场不是政府就能干预正常的，2007-2009年的房地产市场的涨跌就是实际见证，我们预见未来的1年内，房地产市场会步入正常发展轨道。3、市场观望情绪提高，促使房地产企业进行促销活动，购买时机到来，敢为天下先。,我们所能提供的服务,我们可以根据您的需要提供一系列的专业服务，省心省力。1、前期星河至业专业服务，受委托进行整体装配（家具家电购置，内饰设计，内部装修调整）2、后期高和顾问公司提供酒店经营服务，提供租赁，管理服务,1、什么样的人租？,中关村学府区被公认为北京高峰期最拥堵的区域。北京高峰期平均车速为12公里/小时，而作为教育核心区的中关村区域，高峰期平均车速低于7公里

20、/小时！绝大多数小学生上下学需要家长接送，对于很多年轻夫妇来说，由于交通状况不好，送孩子上学-上班-去学校接孩子-回家，这样一个流程，每天需要4小时以上。因此，聚集大多数北京富豪子女的几所著名小学的学生，是未来唐宁伊顿公馆的最大客群。另外，还会有少量中学生、外企高管、年轻企业家、清华MBA、周边12所高校的外教、留学生会成为伊顿公馆的租客。,2、有多少人租？,我们对聚集了全北京富豪子女的几所重点小学进行了调研，分别是中关村一小、中关村二小、中关村三小、北大附小、清华附小。这5所学校，平均每个年级8个班，每班40人，一共6个年级，这样算下来，每个学校1920人，5个学校共9600名学生。,中关村

21、区域：企业数量：3万家。每年新增2000-4000家。从业人员：200万人。每年递增10%左右。年薪百万以上的高管人数：10000人。外企数量：1500家。从业人员：10万人。年薪百万以上的高管人数：500人。这10500名高管中，有20%会选择在这个区域租顶级公寓，即2100人。,3、他们会租什么样的房子？,远中悦来公寓，租金7000，空置率为0.,与远中悦来只相隔一条路的中关村公馆，租金3500，空置率30%。,北大附小,清华附小,中关村二小,中关村一小,中关村三小,唐宁伊顿公馆,3、他们会租什么样的房子？,文津国际公寓，租金7000，空置率为0.,远中悦来为高端公寓，中关村公馆为一般公寓

22、。一路之隔，价格差距如此之大。可见，对于这些高收入人群，他们一定会追求区域内最高端产品。因为相差几千元的租金，相对于他们几十万的月收入，不足以对他们的生活造成任何影响。而作为位置更好的文津国际公寓，虽然品质和中关村公馆基本相同，但租金高达7000元，且空置率为0！可见，这些客户对于地段有巨大依赖性。因此，作为区域内唯一占据地段和高端品质两大属性的唐宁伊顿公馆，一定是最受高端人群青睐的产品。,唐宁伊顿公馆，除文津国际公寓已经具备的服务外，还有：,4、租金为多少？,文津国际公寓,唐宁伊顿公馆,40平和43平的房子，在租金上是几乎相同的！,远中悦来与中关村公馆同属一个区域，由于品质不同，价格差距为1

23、倍。唐宁伊顿公馆和文津国际公寓同属一个区域，而唐宁伊顿公馆品质明显高于文津，按照以上分析，唐宁伊顿公馆月租金可达到14000元以上！那么，14000元的租金，是这些客群可以承受的吗？,网络调查表明，年轻夫妇将最少用年薪的10%用于给孩子租房。之前提到过，在这附近的5所重点小学中，有1920名学生的家长，年收入在500万以上，相当于月收入40万元以上。对于月收入40万元的夫妻来说，为了自己孩子的舒适，每月14000元的租金，只占他们收入的3.5%，完全可以不费吹灰之力地承受租金。另外，唐宁伊顿公馆只有364套公寓，除去自住客户及少量中学生、外企高管、年轻企业家、MBA、外教、留学生外，最多将有不

24、到300套房源可以出租。而这1920名追求最高端产品的学生家长，将会有大多数无法租到最理想的高端房源。,5、租金回报率为多少？,现在北京市场上公寓年租金回报率为2.1%-2.6%，中关村区域由于位于学府区，回报率在3%-3.5%，为全北京最高。随着国家对于教育的重视程度不断提高，学府区回报率将持续领衔北京租赁市场。计算租金回报率：唐宁伊顿公馆一套总价200万元的公寓（建筑面积50平、均价4万元），月租金14000元，不考虑租金上涨的话（实际平均每年租金上涨10%以上），年租金回 报率为：,1400012,2,000,000,100%,8.4%,可见，唐宁伊顿公馆租金回报率为市场平均水平4倍！为

25、中关村区域市场平均水平2.8倍！,计算最保守的租金回报率（风险评估）：假设不考虑目前尚未见到的三重门所、4000平顶级会所、下沉式广场、ART-DECO建筑风格等一切高端设施，同时不考虑租金上涨，单凭地段，以文津国际公寓的租金7000元来计算的话，年租金回报率为：因此，即使是最保守的计算，唐宁伊顿公馆年租金回报率都比市场平均水平高1倍！,6、特别奉献升值潜力,一般来讲，租金回报（即现金流）非常高的项目，基本都是公寓或者写字楼，升值潜力一般不大；而升值潜力非常明显的项目，基本都是住宅，而住宅在租赁市场上表现非常一般。但是，唐宁伊顿公馆，具有非常明显的升值潜力！因为：1、区域绝版 唐宁伊顿公馆是中

26、关村核心区十年来唯一一个新盘！随着高端人群增加，作为区域内唯一新盘，有着豪宅气质的唐宁伊顿公馆，升值潜力无限。2、产品类型绝版 北京市5月出台新规，2010年5月31日以后签订土地出让合同的酒店式公寓，不准进行分层、分套出售。这意味着酒店式公寓将不再对个人投资者开放！现在市场上的酒店式公寓将是绝版！随着酒店式公寓在市场上所占比例越来越少，而高端人群却增加，因此需求量将越来越大，其稀缺性将凸现！,3、政策优势 70年产权住宅已经无法发放第三套房贷款，且外地人贷款必须提供1年以上在京纳税证明，另外每个家庭在京只能再新购一套住房。但是，酒店式公寓：1）可以贷款。2）无限购政策。3）无需纳税证明。因此

27、，受各种约束的购房人群，将更倾向于购买酒店式公寓。,中关村酒店、知名酒店式公寓调研,超高入住率、出租率 高投资回报率 供求比严重失衡 高端酒店、公寓稀缺 高端客群云集,中关村区域各类大小酒店共31家，此次调查主要针对5-3星级酒店,1，档次：区域内酒店服役年龄多在5-10年左右，档次相对于东部档次较低：酒店的硬件设施与管理、服务质量偏低，很多都达不到应具有的水平，通过酒店客户论坛发现客户满意度普遍较低。现象分析：区域内高档次酒店、公寓产品极度稀缺，与区域内高端客群的匹配度低，市场对于这类产品充满期待。一旦有高端项目入市，将形成寡头垄断。2，入住价:5星级打折价格800-1200元 4星级打折价

28、格600-700元 3星级打折价格400-600元 现象分析：中关村区域里的酒店一般分为三种价格：门面价（旺季价格）、打折价（平时价格）、协议价，他们几乎都和周边高校及企业有合作协议，协议价格相对较低，例：文津国际酒店的门面价2490、打折价1088、协议价800。金码大酒店门面价1380、打折价720、协议价600等。可以看出，区域里的酒店主要是以高校、企业等这些大客户为主，他们能给出这么低的价格，肯定是有庞大数量的客源做支撑。,3，入住率：平均在95%现象分析：北京市5星级酒店的入住率75%，四星级酒店的入住率80%，三星级酒店的入住率88%，可是中关村地区的平均入住率在95%。电话咨询了

29、10家酒店，他们普遍反映：中关村地区的酒店房源非常紧张，一般情况下必须提前几天预订。另外，越是接近清华园的酒店就越难预订。像清华紫光酒店（近邻清华东门）前半年的房源早已被各大高校预定。主要用于安排前来进行学术交流的人员。在此预定不上才会考虑其他酒店。中关村附近写字楼与酒店的配比严重失衡，明显供不应求。,4，客群主要分为5类：1学术交流人员 2参加培训人员 3企业合作伙伴 4来京公干人员 5学生家长学术交流人员：主要是来清华、北大等高校进行学术研讨交流的高层人员。这群人在附近酒店的房客中占有很大一部分比例。他们几乎都是某行业或某个领域的领军人物。这些人属于短期客户，住房时间为天。来京频率较高。参

30、加培训人员:主要是来自全国各地的企业老总及高管，如：企业总裁，等他们来这里主要是进行深造，他们相信只有在这里才能得到进一步的升华。住房时间为天，来京频率较低。企业合作伙伴：主要是和区域企业有长期合作关系的人员，大部分为管理层人员，住房时间不定，来京频率较高。来京公干人员：来周边企业办事的散客。学生家长：在开学及学生放假前后，这部分客群占了相当一部分比例。,典型分析文津国际公寓,项目概况,文津国际共两栋楼西栋公寓共19层215套(1-16层每层16户，17层以上每层4户。每层4部电梯)东翼五星级酒店381套，标准客房，套房及酒店大堂。群楼为底商文津国际酒店作为清华科技园内唯一的可回购式五星级酒店

31、具有极强的投资价值。其推出的8+3方案最大限度的实现了投资者的利益所在，8是指投资者除可得到一套70年产权的五星级产权酒店外，还可获得总房款8%的年回报率；同时，3表明为免除投资者的后顾之忧，开发商承诺无条件为投资者提供三次、历时5、6年的回购机会，使投资者的利益随时可以兑现。西翼公寓列席：215套。东翼五星级酒店列席：381套，标准客房，套房及酒店大堂。群楼为底商四六层近8000平方米尊爵俱乐部，设置VIP餐厅，小型多功能/宴会厅、小型图书馆、健身中心、咖啡吧、酒吧、雪茄坊、网吧、棋牌室、美容、休闲娱乐设施、商务中心、俱乐部会员及酒店客户将在此尊享名门望族的鼎级服务。,租赁及销售情况,1室2

32、厅1卫95平米租金：70008000元月2室1厅1卫95平米租金：80009000元月3室2厅2卫140平米租金：18000-20000元月(得房率都在65%左右)二手房价格：36000-38000元平米 房屋的出租率比较高：主要以出租居居为主，平均挂牌不超过天就会被租走，租客主要是清华科技园的白领或金领。二手房成交速度比较慢，小户型卖的人很少，一般都用来出租使用，大户型购买的总价较高，而且不好出租，所以转手的速度较慢。酒店式公寓在该区出租回报率较高，越小面积的房就越好出租。此区域对高品质酒店式公寓的需求量是非常大的。,唐宁伊顿公馆（酒店收益初步预算）黄金地段，绝无仅有182套公寓，7套底商4

33、，8015，0106的投入（购房款）假设,房间平均600元/天，入住率90%（区域内最低的入住率）每月30天每个房间16200元/月酒店每月294，8400元投资总额/每月收益=163个月（13.5年收回投入）年收益率7.4%,房间平均400元/天，入住率90%（区域内最低的入住率每月30天每个房间10800元/月酒店每月1965600元投资总额/每月收益=244个月（20年收回投入）年收益率5%,一次性投入，您将取得一座“金矿”您可以每月得到稳定的现金流，真正实现财务自由；您可以收藏学府区绝版豪华公寓，使个人资产无限增值；您将拥有优质的物业抵御未来的通货膨胀压力您拥有真正的属于您的产业（安心、省心、放心）您可以坐拥城市繁华，独享核心资源，传世珍品！,龙湖地产 善待你一生,星河至业 专业服务,