百富绅全球家居生活广场营销思路91p.ppt

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1、,百富绅全球家居生活广场营销思路,无锡五洲国际商业地产策划有限公司2011年12月06日,一、项目定位篇,汇报提纲,项目SWOT分析项目定位建议项目形象定位建议项目价值体系建立,二、营销策略篇,销售模式建议价格策略建议推盘策略建议铺位划分修改建议,三、推广策略篇,项目操盘总控目标客户确定推广节奏安排,项目SWOT分析,项目定位,项目SWOT分析优势分析（S）,区位：苏中、省级经济开发区 项目位于江苏省中部靖江市，一小时辐射上海、南京、无锡、苏州、南通、常州等十余 个长三角经济圈核心城市；且处于由靖江、江阴两市共同联合投资开发的省级经济开发 区，江阴经济开发区靖江园区，未来发展潜力巨大；,交通：

2、黄金水道、苏中交通枢纽 靖江位于长三角上海至南京“黄金水道”中心点，京沪、宁通、同三高速及新长铁路均在 靖江交汇，大交通环境非常便利；项目位于靖江八圩镇，姜八路、人民路、新洲路等城 市主干道环绕，区域交通便利，为项目未来良好发展提供了基础；,规模：整体30万平米，靖江最大 项目一、二、三期整体规模达30万平米，为苏中靖江规模最大的家居建材专业市场，基 本垄断靖江家居建材市场，具备无与伦比的规模优势；,经营：一、二期经营火爆 项目一二期火爆经营，8年良好运营扩大了知名度及市场影响力，在靖江家居建材市场 树立了良好的头龙老大形象，对于三期招商及销售可描绘性均较强。,项目SWOT分析,项目定位,项目

3、SWOT分析劣势分析（W）,产品：铺位大、总价高 项目1至4层总铺位数共计2387个，总建筑面积约94776平方米，平均单铺面积约40平米（一般专业市场销售单铺面积约20-30平米），1-4层边铺面积均在65平米以上，将造成 单铺总价高的情况。,销售：保留物业少，营销说法较弱 项目1-4层均考虑销售，三期持有物业少，营销说法不强；仅能以一、二期保留物业作 为发展商后期强力保证运营的支撑。,项目SWOT分析,项目定位,项目SWOT分析机会分析（O）,市场：靖江市场的“处女地”靖江在售商业不多，特别是如本项目规模的大型专业市场几乎没有，更无失败案例的负 面影响。本地经济本就较为发达，加之长期以来积

4、累的原始购买力强，使项目销售具有 良好的市场机会。,规划利好、政策支持 项目所处的靖江园区属省级经济开发区，并享有省辖市项目管理权限，对于进驻的外、内资企业均有较大的优惠政策支持，必将吸引大量知名企业进驻从而推动区域经济的发 展，使项目后期具有良好的持续发展机会；,项目SWOT分析,项目定位,项目SWOT分析威胁分析（T）,竞争：潜在竞争对手 不确定的潜在竞争对手的威胁。,行情：房地产政策调控 2011年4月以来，政府重拳出击调控房地产，一、二线城市住宅投资、改善型需求得到 抑制，全国范围内房地产市场量价齐跌。从政府此次调控的决心和力度来看，2012年不 排除有更加严厉的政策出来，市场整体行情

5、不容乐观；,项目SWOT分析,项目定位,项目SWOT分析小结,通过上述分析，我们可以看出本项目优势明显大于劣势，机会大于威胁，但同样也面临着自身劣势和威胁的影响。在其自身无可改变的情况下，需要更加突出项目的核心优势，打破市场固有的价值体系,提升项目的投资价值.,价值体系建立关键点：明确清晰的市场定位；提升项目高度，树立市场霸主地位；一些列的活动、辅助的附加值；,项目定位,项目定位,项目前期推广小结,项目前期推广中主要有以下问题：VI系统更改较为频繁，缺乏项目自身特有的VI系统及完整的调性；在项目推广主题提炼上缺乏应有的高度，冲击力不强。考虑到前期推广积累了的1600批客户已对项目具有有一定的认

6、知，鉴于此我们将沿用原有在项目定位、推广主题及VI系统，并在此基础上进行深化。,项目定位,项目定位,项目定位市场定位,根据项目SWOT分析，结合项目一、二期现有实际情况，建议项目市场定位如下：,面向苏中，打造辐射整个靖江及江阴、泰州、无锡、南通、常州、苏州等周边城市的，以五金机电、衣柜、地板、灯具、电工、壁纸、家私家具等为主的精品家居建材集散贸易中心。,苏中地区规模最大的家居建材商贸旗舰！苏中地区首个“一站式”家居建材综合商贸旗舰！,项目定位,项目定位,项目定位形象定位,案名：百福绅全球家居生活广场；定位语：苏中家居生活专家,案名及现有形象定位语中同时提出全球及苏中的概念，考虑到项目自身情况和

7、市场定位，其主要特点主要表现在规模优势、市场霸主地位及多业态多种类的家居建材较易中心，建议项目形象定位语如下：,30万全球家居建材展示交易中心,项目价值体系建立,项目定位,国际化接轨，真正的成为苏中家具建材贸易集散地，跳出市场，突破客户固有的价值判断体系，提升项目的高度与价值；,主要有以下五方面：使项目成为政府重点工程,纳入规划中;获取政府、行业协会等有号召力的机构授牌；全球招商；与国际知名公司和行业机构合作；承办国际性和国内的行业交易展览会；,项目定位外部核心价值导入,提升项目高度,项目价值体系建立,项目定位,项目定位外部核心价值导入,政府、行业协会颁发牌照、奖项,体现政府支持、开发商实力；

8、需要重量级的牌、奖，如：江苏省、泰州市、靖江市政府重点项目等；（政府颁发）关于经营类的奖项，如：中国最具商业价值专业市场、中国最规范家居建材市场（商务部、贸促会、行业协会等颁发）,时间：项目正式推广前（2012年2月初）,项目价值体系建立,项目定位,项目定位外部核心价值导入,全球招商,由政府或协会等牵线到国内家居建材产业城市及国外招商，体现项目对外贸易市场功能，同时体现政府对项目招商经营的大力支持。,时间：项目正式推广前（2012年4月初，结合认筹）,项目价值体系建立,项目定位,项目定位外部核心价值导入,与国际行业机构的合作，建立阿里巴巴全球电子商务平台，与阿里巴巴签订战略合作伙伴关系，使项目

9、后期运营上具备网上较易功能,时间：项目正式推广前（2012年4月、开盘前）,项目价值体系建立,项目定位,项目定位外部核心价值导入,与国际、国内知名的展览会举办单位洽谈，在靖江举办展览会；利用靖江特有的交通、区位优势，由政府组织，与行业协会共同每年在靖江定期举办国际性的家具建材商贸展会；,如：中国家居建材业发展高峰论坛,时间：项目认筹前,承办国际性和国内的行业交易展览会,项目价值体系建立,项目定位,项目定位内部核心价值解析,核心价值一：定位优势,王者驾临 撼世登场,30万全球家具建材展示交易中心,靖江所拥有的，正是每个靖江人都为之骄傲的！靖江所需要的，正是每个靖江人都为之期待的！,项目业态涵盖五

10、金机电、衣柜、地板、灯具、电工、壁纸、家私家具等众多业态，项目建成后将成为靖江“规模最大、功能最全、品类最多、价格最优、配套最完善、管理最先进”的一站式商贸采购基地，直接辐射靖江、泰州、江阴、无锡、南通、常州、苏州等周边城市。,项目价值体系建立,项目定位,项目定位内部核心价值解析,核心价值二：整合升级及规模优势,整合升级 大者为王,大鱼吃小鱼、强者恒强，规模决定市场、优势决定价值,大势所趋：规模化是市场发展必由之路,小市场必将面临淘汰城市发展一日千里，商贸市场与时俱进。小市场，品种少，环境差，辐射区域也小，规模大的市场商品品种丰富，辐射区域才更大。规模化是市场的发展趋势，小规模的市场必将因为业

11、态单一、辐射力小、缺乏影响力和竞争力最终被市场淘汰。,大者为王：30万平方米家居建材大市场，整合建靖江市场格局目前，靖江家居建材主要集中在百福绅，本项目已经树立了龙头老大地位。其他片区规模小，业态单一，产品种类不全，辐射区域有限，已经不能适应时代发展的需求，必将被淘汰。百富绅全球家居生活广场以30万平米的巨大规模，成为靖江家居建材市场首席航母，整合升级、一统靖江！,项目价值体系建立,项目定位,项目定位内部核心价值解析,核心价值三：区位、交通优势,黄金区位 物流宝地,省级经济开发区，公路、铁路、港口三位交通一体,商业动“脉”：项目处于省级经济开发区靖江园区，区域内政策利好必将促进大量国内外企 业

12、进驻，区域经济面临飞速发展的利好，促进商业的繁荣昌盛；交通动“脉”：长三角上海至南京“黄金水道”中心点，京沪、宁通、同三高速及新长铁路在 靖江交汇，大交通环境便利；姜八路、人民路、新洲路等城市主干道环绕；同时紧邻长途汽车站、多条公交线路；财富动“脉”：2010年全国建材消费额高达14000亿元，庞大的市场需求证明：家具建材业 是社会经济支柱产业之一。项目为靖江一级城市核心商圈，辐射靖江66万人 口，便利的交通周边城市上千万潜在消费人群，未来发展潜力巨大。,项目价值体系建立,项目定位,项目定位内部核心价值解析,核心价值四：经营优势,先期火爆运营 三期万商期待,一、二期成功经营，三期众多商家云集，

13、旺市已定,一、二期成功经营，经营日渐日高，财富大门已开：项目8年运营早已经过市场检验，早已成为靖江人民家居建材消费的首选地，项目三期受到众多商家期待、众多投资者追捧。,一、项目定位篇,汇报提纲,项目SWOT分析项目定位建议项目形象定位建议项目价值体系建立,二、营销策略篇,销售模式建议价格策略建议推盘策略建议铺位划分修改建议,三、推广策略篇,项目操盘总控目标客户确定推广节奏安排,销售模式建议,营销策略,十年统一经营、三年短期返租,十年统一经营，前三年一次性返还为总价的24，（第一年7、第二年8，第三年9）一次性全部在总价中抵扣；剩余7年，从第四年开始按照市场实际租金返还投资者90%，剩余10%作

14、为项目经营推广费用。,说明：返租回报采用递增的方式，给客户增值的购买信心；,销售模式建议,营销策略,统一认筹、集中销售,集中客户积累、集中发售：集中诚意登记、统一发售可测试客户对项目接受程度、并可随时调整项目销售策略。促进犹豫客户达成购买，并促使客户购买相对位置较差铺位的营销作用公开发售前集中回访、价格测试：集中回访可使销售现场始终保持热烈的营销氛围，并且测试客户对价格的接受程度，随时调整项目价格策略，是确保成功销售的重要环节。优质大客户提前购买：优质客户价格承受力强、并且通过公开发售当天单个购买客户的人数给予提前购买客户压力：优质客户提前购买促使大客户成交率提高。,房地产销售尤其商业项目销售

15、,销售中心的销售氛围营造是销售成功的关键所在,鉴于此建议通过以下营销手段聚集人气、提高发售当天的成交率、实现项目销售收益最大化：,销售模式建议,营销策略,结合活动节点，统一收取认筹诚意金,说明：项目的铺位多需要积累大量的客户，低认筹金策 略可以增加更多认筹机会，增加客户积累量；,认筹金：2000元/卡，一人一卡、一卡多铺；,客户在支付大额金钱时往往会犹豫，第一次不下定，回去可能就会忘记；且项目离市区较远，客户来回不方便，会流失一定来访客户；下定的客户会随时关注项目，会更多的考虑项目好的方面，不下定的客户 往往更多的会受负面影响，更加犹豫；一人一卡减少虚卡，增加销售对客户的判断；,销售模式建议,

16、营销策略,认筹优惠建议,说明：梯度优惠可有效缓解客户认筹初期观望情绪，,认筹梯度优惠：认筹当日起15天内享受额外2%优惠；认筹开始第16天至开盘当日享受额外1%优惠；一、二期老客户认筹享受额外2%优惠；,付款方式优惠：一次性付款：98折；银行按揭付款：99折；,以单项最大优惠叠加项目平均折扣为：96折；,销售模式建议,营销策略,抽签确定选铺先后顺序,本项目铺位数量多需要积累大量客户，认筹一开始就明确抽签开盘：告之客户第一个和最后一个认筹，选择铺位机会同等，实现更多的认筹量；开盘当天客户均有第一个选铺的机会，都会达现场不会出现开盘冷场情况；可以在轻松的环境下等待抽签，易控制秩序；,开盘方式优劣势

17、对比：,销售模式建议,营销策略,优先选铺策略,优先选铺,品牌商家,自营户,投资客户,大客户优先认购,价格策略建议,营销策略,分阶段价格测试，掌握价格与客户接受度临界点,销 售 准 备 期,客 户 积 累 期,价格策略建议,营销策略,运用价格杠杆，制定价格标杆，拉动区域销售（以一层为例）,1,2,3,4,5,6,标杆价,借助项目昭示性最好、人车流最易到达，位置最好、结构最为合理的铺位树立项目价格标杆，形成明显单价落差，带动项目区域及项目整体销售。,推盘策略建议,营销策略,一次性推盘，保留两批次推盘可能性,项目销售面积约100000平方米，套数约2358套，销售套数较多。但项目前期推广市场接受度高

18、，具备一定的客户基础，首选一次性推盘。如认筹期客户量难以实现一次性开盘，则需分批，因此首批单位的推出及销售情况直接影响项目的整体销售；鉴于此，建议项目保留分批发售的可能性，确保首次开盘万无一失，实现热销。为二批单位推售树立良好的市场形象，为项目的成功开发打下基础。,诚意客户量3000批：预计开盘销售率可达到6570%，则可一次性集中发售诚意客户量3000批：预计开盘销售率可能低于60%，则建议分批发售，具体 根据客户量及诚意度待定。,项目推售策略,项目实际情况,铺位划分更改建议,营销策略,铺位划分更改建议,1层,现有铺位划分面临边铺面积大、总价高的问题，建议一层临街铺位采用“背靠背”划分方式，

19、建小单铺面积，降低总价，增大销售机会。,修改建议,一、项目定位篇,汇报提纲,项目SWOT分析项目定位建议项目形象定位建议项目价值体系建立,二、营销策略篇,销售模式建议价格策略建议推盘策略建议铺位划分修改建议,三、推广策略篇,项目操盘总控目标客户确定推广节奏安排,项目整体推广策略,推广策略,根据招商及销售目标客户的不同，商家的目的性更强，且有迹可循，结合行业经验，建议本项目整体推广策略如下：借助政府及行业商会高调入市，树立项目形象；前期以销售推广为主，招商为辅，招商支撑和服务销售；销售集中多渠道短期内集中推广造势，可同为招商深化项目形象；营销关键节点配合大型活动；同时辅以专业媒体推广达成主体销售

20、后，媒体推广重心转向招商，以招商推动销售。,项目整体推广策略,项目整体推广策略,推广策略,项目形象及VI建议,项目整体推广策略,推广策略,项目形象及VI建议,项目开盘前总控（2012）,推广策略,重大节点,2.1,4.16,开盘,3.3,项目阶段,销售策略,销售目标,全面推广,推广策略,4.2,线下活动,2.19,认筹,销售准备,客户意向累计,集中认筹期,项目热销期,主力店招商完成，主（次）主力商家、品牌商家具备签约条件（或意向签约）,销售准备人员培训岗前考核,形成市场热点，项目讲解介绍期，完成2500批次客户接待并详细介绍，为认筹做好充分客户积累准备,普通商家收集，全面招商,通过全面推广及营

21、销活动支撑，全面解析项目投资价值及未来升值前景，掌握客户楼层及区域价格底线力争3000批认筹客户，为项目顺利开盘打下坚实基础。,力争开盘解筹率达到65%，销售铺位1550套。,引导项目核心价值，初步试探客户心里价格预期统一销售口径；客户意向判断，为认筹准备,认筹梯度优惠，加大客户逼定力度；测试客户区间价接受度、统一销售口径；根据诚意客户质量及数量把控推盘节奏；大客户、自营户区分，为解筹准备。,开盘当天高优惠，提高解筹率；现场暗扣折扣,借助树立项目形象，通过活动启动认筹线上媒体推广为主，线下活动为辅招商信息为主，销售为辅,项目核心价值的建立及市场传播，项目形象升华线上各媒体集中推广，线下活动配合

22、，引爆市场以销售信息为主，招商为辅，招商配合销售,开盘火爆及招商成果推动后期销售,“悍马震靖江”活动,中国家居建材发展高峰论坛暨百富绅全球家居生活中心项目推介活动,活动目的,主力店签约及全球招商发布活动,广撒网：让每一个靖江人了解项目,拔高度：以国字头论坛进行项目推介，拔高项目形象。,定心丸：开盘前通过主力店签约及招商发布等实际东西给予客户信心,活动详情,以2俩项目信息的加长悍马在靖江市进行7天巡展，辅以海量单张派发，达到广撒网的目的，扩大项目知名度和辐射面。,邀请市政领导、国字头行业协会、行业老大及目标认筹客户举办家居建材发展高峰论坛；对项目进行3D播放、项目介绍，树立项目行业内龙头老大的地

23、位。,举办项目全球招商大会，并进行主力店式及阿里巴巴战略合作签约仪式，给予投资者实实在在的商家支撑和未来经营的憧憬，在开盘前给客户一颗定心丸，拔高价格预期，提高解筹率。,营销推广三部曲,推广策略,第一曲：形象树立第二曲：引爆市场第三曲：一锤定音,项目面市（形象广告）集中认筹（形象+投资+主力商家）开盘解筹（商家+投资价值）,推广核心思路,2月1日,3月3日,4月16日,媒体及活动配合,线上：各媒体渠道全方位集中轰炸；线下：阶段大活动事件扩大项目影响力，周末小活动暖场。,形象树立期（2.1-3.2）,推广策略,阶段营销推广诉求,阶段目标：借助持续性覆盖活动入市，扩大项目知名度及覆盖面；诉求对象：

24、准确覆盖投资客户群体；诉求目的：通过活动及媒体推广让靖江人了解项目；诉求引动点：悍马震靖江；核心策略：线下活动为主+软硬结合广告+户外。,30万全球家居建材展示交易中心,推广策略,阶段配合营销大事件,“悍马震靖江”活动时 间：2012年2月19日2012年2月26日地 点：靖江市各主干道、天一广场、上海城等靖江主要商业人流集聚地活动主题：“悍”动全城，“马”到成功媒体邀请：靖江本地各家媒体目 的：广撒网，让更多的人了解百富绅全球家居生活广场动态。,形象树立期（2.1-3.2）,集中认筹期（3.3-4.15）,推广策略,阶段营销推广诉求,阶段目标：借助行业商会活动升华形象，达到引爆市场、一锤定音

25、的条件；诉求对象：准确覆盖投资客户群体；诉求目的：通过活动及核心价值的传播，与目标投资客户达成共识，为公开发 售充分累计客户；诉求引动点：百富绅全球家居生活广场震世登场，三期升级之作；核心策略：线下活动配合增强客户信心，线上各媒体渠道全方位轰炸。,在项目通过定位立起的高度上全面传播项目核心价值,商贸亟需升级 市场谁扛大旗,集中认筹期（3.3-4.15）,推广策略,阶段配合营销大事件一,中国家居建材业发展高峰论坛 暨百福绅全球家居生活广场项目推介 江苏省重点项目授牌仪式时 间：2012年3月2日下午地 点：靖江五星级酒店出席嘉宾：市经贸委负责人、泰州市政府领导、靖江是政府领导、靖江市发 改委领导

26、、中国市场研究院领导、江苏家居建材协会领导、意向 主力店商家、意向投资客户。媒体嘉宾：江苏电视台、泰州及靖江市本地各大媒体目 的：拔高项目高度，并通过活动为第二天冲击认筹量。,推广策略,阶段配合营销大事件二,百福绅全球家居生活广场全球招商发布活动 暨阿里巴巴战略合作协议 XX主力店进驻签约仪式时 间：2012年4月2日地 点：百福绅全球家居生活广场营销中心前广场出席嘉宾：市政领导、阿里巴巴高层、发展商领导，主力店意向商家、认筹 客户媒体嘉宾：泰州市及靖江市本地各大媒体。目 的：增强认筹客户投资信心，为开盘实现良好销售率打下良好基础。,集中认筹期（3.3-4.15）,公开发售（4.16）,推广策

27、略,财富召集令百富绅全球家居生活广场4.16日公开发售,诉求对象：认筹客户诉求目的：提高开盘当天到场人数及解筹率诉求引动点：财富召集令！行动即赚24%！核心策略：信心强化主题：百福绅全球家居生活广场盛世开盘,THE END！THANK YOU！,企业文化,公司简介,组织架构,精英团队,发展战略,第一部分关于五洲策划,无锡五洲国际商业地产策划有限公司成立于2009年，是五洲国际集团旗下的商业地产专业策划代理公司，专注于商业地产前、中、后期市场研究、定位规划、业态布局、营销推广、销售执行、招商运营、代理策划、顾问服务等商业地产全程式服务。目前已成功代理集团旗下十余个项目。其中五洲国际工业博览城一、

28、二期、五洲国际中华美食博览城、五洲国际装饰城,均已形成浓厚的商业氛围，商业价值不断飙升，取得了经营的巨大成功，并成为行业内的标志性项目；梅村五洲国际广场、羊尖五洲国际广场、大理五洲国际广场、盐城五洲国际广场、重庆五洲国际广场、杭州五洲国际广场、盱眙五洲国际广场、南通五洲国际广场等项目正在执行中。在大量案例实践的背景下，公司对城市综合体和大型专业市场开发运作模式进行了创新和升级，形成了理论与实践经验的制高点，总结并提炼出五洲国际商业地产策划有限公司独特的理念和运作模式，成功打造了政府、投资者、经营户、消费者和运营商五赢的机制。,五洲策划 公司简介/企业文化/组织架构/精英团队/发展战略,五洲策划

29、 中国商业地产策划代理第一品牌,企业使命,五洲策划 公司简介/企业文化/组织架构/精英团队/发展战略,缔造高价值 持续繁荣商业,专业创造价值 创新引领未来,企业愿景,企业精神,核心价值观,专业 创新 团队 责任,中国商业地产策划代理第一品牌,缔造高价值 持续繁荣商业,专业创造价值 创新引领未来,中国商业地产策划代理第一品牌,缔造高价值 持续繁荣商业,专业创造价值 创新引领未来,专业 创新 团队 责任,中国商业地产策划代理第一品牌,缔造高价值 持续繁荣商业,专业创造价值 创新引领未来,五洲策划 公司简介/企业文化/组织架构/精英团队/发展战略,董事会,总经理,副总经理,财务部,招商事业部,策略中

30、心,营销事业部,招商一部,招商三部,招商二部,营销一部,营销二部,营销三部,项 目 管 理 中 心,行政人事部,五洲国际工业博览城,五洲国际装饰城,中华美食文化博览城,梅村五洲国际广场,羊尖五洲国际广场,大理五洲国际广场,盐城五洲国际广场,重庆五洲国际广场,杭州五洲国际广场,盱眙五洲国际广场,南通五洲国际广场,出纳、会计,技术委员会,无锡五洲国际商业地产策划有限公司，逾300人的专业人士，组成目前国内最大、最强的商业地产操盘团队。团队核心成员全部来自深圳、广州、上海的成熟商业地产机构，均拥有的丰富的商业地产操盘经验。他们的足迹踏遍了大江南北，他们的智慧塑造出一个又一个商业地产传奇。,顶级团队成

31、造巅峰商业！,五洲策划 公司简介/企业文化/组织架构/精英团队/发展战略,李 峰：无锡五洲国际商业地产策划有限公司 董事/总经理 中国市场研究院 专家顾问 中国商业发展研究中心 主 任 五洲国际商业地产学院 执行院长 北京大学中国商业地产总裁班 EMBA 复旦大学中国房地产总裁班 EMBA 美国格鲁博大学 MBA 李峰先生拥有十多年房地产操盘经验，曾在深圳知名广告公司、房地产策划代理公司工作多年，成功在全国操盘二十余个商业及住宅项目。2006年6月操盘五洲国际集团旗下项目，2009年在集团支持下，成立无锡五洲国际商业地产策划有限公司，任董事总经理，带领团队负责五洲国际集团旗下项目的全程策划、招

32、商、销售工作。同时兼任五洲国际集团营销管理中心总经理至2011年，全程管理五洲国际旗下十多个城市综合体及大型专业市场MALL项目的全程策划、规划设计、营销、招商等工作。2011年李峰先生带领团队主负责五洲国际商业地产策划公司的运营管理，将五洲策划公司发展成为目前国内专业最强、规模最大的商业地产代理公司。李峰先生对中国商业地产与专业市场发展有独到见解，致力于中国商业地产的模式研究和商业地产策划的创新。高度的战略策划、精准的分析判断、创新的商业模式，成为中国商业物业的知名专家，所操盘项目的策划、定位、设计、销售、招商及运营都取得了巨大的成功，并成为行业标杆。,五洲策划 公司简介/企业文化/组织架构

33、/精英团队/发展战略,已经成功布局无锡、北京、上海、杭州、青岛、郑州、合肥、重庆、大理、南通、淮安、盐城、烟台、济南、沈阳等20多座核心城市。20多个城市，逐步培育为公司扩张的起点，以中心城市为基地，深化拓展中小城市，精耕细作城市综合体、专业市场两条产品线。目标：未来5年，每年打造5座标杆城市综合体、5座标杆专业市场；拓展至50个中小城市。,五洲策划 公司简介/企业文化/组织架构/精英团队/发展战略,全国布局，精耕细作，重点打造两类产品线商业标杆。,服务类型,业务范围,专业优势,服务内容,第二部分五洲业务模式,投资分析、市场研究、策划服务、规划建议、顾问服务、销售代理、招商代理、运营管理,中国

34、最具竞争力商业地产全程服务商,业务模式 业务范围/服务类型/专业优势/服务内容,专业市场,城市综合体,综合购物中心,社区商业,特色主题商业街,投资型公寓/酒店,写字楼,旅游商业地产,住宅,服务物业类型,业务模式 业务范围/服务类型/专业优势/服务内容,业务模式 业务范围/服务类型/专业优势/服务内容,前期调研：定位准确：研究深入、调查细致、案例丰富、分析到位、判断准确、实现地块最大定位价值；产品创新：创新设计、产品优势；创新策划：高屋建瓴，全国领先，造势紧凑，步步为赢；专业执行：细密专业，效果显著；招商优势：拥有5000多品牌商家资源（包括超市、影院、电器、酒店、百货、数码、KTV、电玩、快餐

35、、大型餐饮、娱乐、零售品牌、家居卖场等商家类型，并已与多个大型连锁商家结成战略合作伙伴）；五洲国际拥有在国内开展业务的全部主力、次主力商家资源，80%进驻国内的国际品牌商家资源，90%以上的国内品牌商家资源；销售执行：销售价格高、速度快、细节严、执行强,系统服务打造行业标杆！,技术委员会宏观专业监控项目管理中心统一管理策略中心项目具体技术支持招商事业部招商执行支持营销事业部营销执行支持完善项目团队，缜密高效执行。,业务模式 业务范围/服务类型/专业优势/服务内容,创新多维管理行业领先！,专业管理,执行支持,执行操作,前期服务拿地阶段：市场研究、土地评估、概念方案策划、融资服务、投资可行性报告、

36、收益分析等；执行服务分以下五个阶段1、研究定位：市场调查、策划定位、规划设计建议、业态布局、投资分析等；2、顾问服务：营销策划、推广策略、主力招商（超市、影院、电器、百货、酒店、品牌旗舰店等）、规划设计指导、管理顾问等；3、销售代理：驻场销售执行、营销造势、认筹策略、价格策略、开盘策略等；4、招商代理：商业全程招商代理、招商策划、招商推介会等；5、运营顾问：开业策划、运营顾问、经营管理、物业租赁等；,业务模式 业务范围/服务类型/专业优势/服务内容,专业服务铸就行业标准！,业务模式 业务范围/服务类型/专业优势/服务内容,招商代理,市场研究,项目定位及推广策略,收益测算,规模论证,商家研究,消

37、费者研究,招商销售执行顾问,建筑规划建议,顾问服务,租赁市场调研,业态定位和功能划分,收益测算,招商条件和策略制定,宣传推广方案和策略制定,招商文本制定,主（次主）力店选择和引进,招商执行,运营管理,营销代理,客户积累阶段客户分析及建议宣传推广执行方案诚意客户回访制定售价格表公开发售所需物料工作人员安排及培训现场布置,项目销售准备阶段制定项目销售执行方案销售物料准备销售人员培训,集中销售阶段 成交分析、未成交分析、已销售单位分析、待销售单位分析、销售总结协助开发商签订合同银行按揭,项目销售尾盘阶段 剩余单位分析销售建议、清理所有客户的手续项目销售全面总结及资料归档,投资客户资源,商家资源,协会

38、资源,第三部分资源优势,采购商资源,其他合作单位,市場營銷數據庫,對各項目的商业地產實時營銷數據進行全程跟蹤採集，並對各種關鍵數據進行交叉對比分析.,客戶特徵樣本數據庫,對各項目的成交客戶進行樣本採樣，跟蹤各項目中各類型客戶的消費偏好與特徵，並交易分析.,產品特徵數據庫,對各項目的產品設計、選材的具體配置進行跟蹤採樣，並對各類型產品的使用效果加以跟蹤。,媒體特徵數據庫,對各媒體的投放情況、金額、内容進行跟蹤，並對實際投放效果進行採樣分析.,资源优势 四维信息数据库/商家/投资客/行业协会/采购商/合作单位,四維信息數據庫體系,资源优势 商家/投资客/行业协会/采购商/合作单位,商家资源市场繁荣

39、的基石5000多零售商、30000多市场商家资源,国际一线服饰类,国际二线服饰类,资源优势 商家/投资客/行业协会/采购商/合作单位,商家资源市场繁荣的基石5000多零售商、30000多市场商家资源,国际时尚品牌服饰,商家资源市场繁荣的基石5000多零售商、30000多市场商家资源,商家资源市场繁荣的基石5000多零售商、30000多市场商家资源,国内一线品牌服饰,资源优势 商家/投资客/行业协会/采购商/合作单位,5000多零售商品牌资源美食类,5000多零售商品牌资源美食类,商家资源市场繁荣的基石5000多零售商、30000多市场商家资源,资源优势 商家/投资客/行业协会/采购商/合作单位

40、,5000多零售商品牌资源娱乐休闲类,数码3C,5000多零售商品牌资源数码电器类,5000多零售商品牌资源娱乐休闲类,商家资源市场繁荣的基石5000多零售商、30000多市场商家资源,资源优势 商家/投资客/行业协会/采购商/合作单位,5000多零售商品牌资源百货超市类,5000多零售商品牌资源酒店类,商家资源市场繁荣的基石5000多零售商、30000多市场商家资源,资源优势 商家/投资客/行业协会/采购商/合作单位,30000多专业市场品牌资源家居建材类,商家资源市场繁荣的基石5000多零售商、30000多市场商家资源,资源优势 商家/投资客/行业协会/采购商/合作单位,30000多专业市

41、场品牌资源五金机电类,商家资源市场繁荣的基石5000多零售商、30000多市场商家资源,资源优势 商家/投资客/行业协会/采购商/合作单位,30000多专业市场品牌资源汽摩配类,商家资源市场繁荣的基石5000多零售商、30000多市场商家资源,资源优势 商家/投资客/行业协会/采购商/合作单位,投资客资源近十万投资客资源库，遍布长三角、珠三角、环渤海、成渝经济区等各全国性城市群。,销售？对于我们从不是问题！,资源优势 商家/投资客/行业协会/采购商/合作单位,行业协会护航市场繁荣保障中华全国工商联、中国五金商会、中国零售业协会等全国性行业协会数十家；浙江商会、广东服装商业协会、湖南商会等省级行

42、业协会数十家；温州商会、杭州零售业协会、无锡五金机电商会等市级协会逾百家。,资源优势 商家/投资客/行业协会/采购商/合作单位,采购商资源市场兴旺的源泉。先后发起成立长三角采购商联盟、珠三角采购商联盟、西部采购商联盟。采购商数据库资源达数十万家。包括五金、建材、家居、零售等数千种业态。,资源优势 商家/投资客/行业协会/采购商/合作单位,多方合作共赢市场。公司与长三角、珠三角、京津塘等地多家知名建筑规划、设计、景观公司建立长期合作伙伴关系，共同打造商业地产繁荣平台。,辉煌足迹,第四部分案例分享,经典案例,案例分享 辉煌足迹/经典案例/,无锡五洲国际工业博览城,无锡五洲国际装饰材料城,大理五洲国

43、际商贸城,五洲国际东亚商贸博览城,无锡红星美凯龙家居广场,重庆五洲国际商贸城,无锡五洲国际工业物流园,无锡五洲国际小商品城,烟台五洲国际工业博览城,辉煌足迹专业市场,案例分享 辉煌足迹/经典案例/,无锡五洲哥伦布广场,无锡五洲风情商业街,无锡洛社五洲哥伦布广场,无锡五洲中华美食文化博览城,杭州五洲国际广场,梅村五洲国际广场,南通五洲国际广场,羊尖五洲国际广场,淮安五洲国际广场,辉煌足迹城市综合体,案例分享 辉煌足迹/经典案例/,五洲国际 五度领域,五洲国际 五米阳光公寓,五洲国际 香槟公寓,辉煌足迹市场配套,案例分享 辉煌足迹/经典案例/,项目概要：五洲国际工业博览城，项目总投资60亿元，总建

44、筑面积150万平方米，集“国际展贸、产品交易、高科新品、物流配套、商务办公、产业服务、工业旅游、商业街区、商务酒店”等十大功能于一体，打造一个超前规划、功能完善的超大规模“一站式”全球工业品博览交易中心。2期品牌总部基地，将为全球五金企业和商家提供旗舰店的形象展示空间和全功能的营销配套服务，致力打造成全球最具现代化、最具规模、最具影响力的五金品牌展示、销售、仓储、办公、服务于一体的品牌推广中心和营销总部基地。,招商推进：一、二期项目，通过整合老市场，政府协会招商，携手阿里巴巴等招商方式，使五金机电行业大商户纷纷入户无锡五洲国际工业博览城。始峰五金进驻并建立5000总部旗舰店，美瑞五金、金裕、宁

45、力、世达、博世、史丹力等5000余户商户经营面积超过2000，这些企业和经销商把区域总部从其他市场搬迁至五洲，以五洲为生意轴心，抢占行业一线阵地。策划造势：通过积极举办“2009中国五金工业品品牌发展论坛”、“2010中国（无锡）国际五金机电采购文化节”等大型活动做旺市场、惠及商家和投资者，并扩大项目影响力，打造长三角乃至全国五金机电市场中的标杆之作。运营现状：目前五洲国际工业博览城1期、2期火爆经营，品牌影响力和美誉度与日俱增，已形成“买五金到五洲”的市场口碑，成为长三角五金工业品采购的首选基地，租金收益和商铺价值随之飙升，三年平均增值50%以上，未来增长潜力毋庸置疑。,五洲国际工业博览城,

46、策划定位：按照步骤我们先对国内装饰城市场进行了全面细致的调查研究，分析外围环境及项目自身的优劣势，趋利避害，优化借势，完美结合政府对客户的多重优惠政策，将项目提升到政府发展的高度上，给予五洲国际装饰城精准的定位，结合北沿312国道、东靠锡宜高速下匝道口、南倚盛岸西路、西临锡宜高速、西北临342省道，紧靠无锡汽车西站，紧邻华东最大的住宅区洛社新城的优越地理位置，精练出项目自身的业态定位。招商推进：借势义乌小商品城的影响力、响应无锡该类老市场急待升级换代的趋势、顺应政府政策，奉行招商先行的营销策略，在解决了一系列内外劣势催生的问题之后，顺利成为政府定点创业孵化基地，盛大出世70万平方米苏南一站式建

47、材家居交易中心。,无城锡五洲国际装饰城,项目概要：五洲国际装饰城位于无锡市盛岸西路668号，地处无锡北塘区与惠山区交汇处，率先开发的五洲国际装饰城一期主要由21万平方米沿街装饰市场和10万平方米集中仓 储物流组成。五洲国际装饰城从建设开始，一直受到业界和政府的大力支持，更先后多次获得“中国最大装饰材料市场”、“中国最具商业价值专业市场”、“最规范的装饰市场”、“质量服务信誉AAA单位”等诸多殊荣。通过2年多来的倾力经营打造，已经成为苏南地区一个集装饰、装修产业的批发、零售于一体的一站式超大规模建材交易中心。,案例分享 辉煌足迹/经典案例/,项目概要：五洲国际小商品城，是五洲国际集团继一期装饰城

48、、二期家居生活广场之后的又一商业钜作，定位于长三角五星级小商品博览交易中心。项目以国际理念和超前规划升级无锡小商品市场格局，是华东一流、苏南最高端的小商品市场，也是锡西唯一的小商品市场。周边富庶乡镇环保，高档社区聚集，几十万消费大军，数百亿消费需求，为项目提供了巨大的经营空间和财富空间。五洲国际小商品城是五洲国际集团倾力打造的全国最具现代化、规模化和影响力的集小商品展示、销售、仓储、物流、办公、服务于一体的品牌推广中心和营销中心，为全球小商品企业提供形象展示空间、交易平台和全方位营销配套服务。,定位研究：前期做了大量扎实的工作，对无锡及外地小商品市场，从周边配套、交通情况、经营状况、主要商品范

49、围、铺位数、租售形式等方面进行了非常细致的市场调研；招商先行：从经营角度、招商角度、销售角度全面定位，统筹消费者、经营者、投资者三方的需求，依旧执行招商先行的营销策略，与同一地块的无锡五洲国际装饰城相辅相成，互相借势，成功打造出无锡档次最高、产品最全、购物环境最好、价格最便宜的长三角超大规模小商品贸易中心。,案例分享 辉煌足迹/经典案例/,案例分享 辉煌足迹/经典案例/,大理五洲国际商贸城,项目概要：五洲国际东盟商贸城位于大理市新城市中心满江开发区核心地段，项目总建筑面积约130万平方米，集购物、商贸、商务、信息、文化、服务、体验等多种功能于一体，以区域购物、建材家居、五金灯饰、小商品市场为四

50、大主题，通过采购交易中心、展示交流中心、商务服务中心、商业居住中心四大功能规划，建立滇西中心最具战略价值的品牌/个性化商贸基地。7月28日一期开盘，当日基本售罄，自营户100%招商销售，一步到位！,策划定位：认真考察大理市城市概况及市场发展现状、大理及异地专业市场的状况及大理零售商业项目的运营情况，形成专业调研报告，将项目精确定位为130万平方米东盟商品采购第一站。营销研判：从项目本体出发，剖析核心客户群与辅助客户群的构成及需求，将大理五洲国际东盟商贸城的主力客户群锁定在自营户，项目规划以建材、五金、汽配三大主力业态为主。在执行销售过程中，通过划分投资客、自营客之间的需求关系来进行合理销售，为