厦门市房地产市场研究报告.ppt
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1、2009 年厦门房地产市场研究报告,2009 年厦门房地产市场研究报告,目录,易居视点.3第一章、政策资讯.4一、政策法规.4二、市政规划.5三、市场资讯.6第二章、经济环境.错误!未定义书签。一、2009 年厦门经济企稳回升.错误!未定义书签。二、2009 年厦门工业生产继续回升.错误!未定义书签。三、2009 年厦门进出口总额出现较快回升.错误!未定义书签。四、2009 年厦门固定资产投资呈现下降态势.错误!未定义书签。五、2009 年厦门消费品零售市场稳步增长.错误!未定义书签。第三章、房地产投资.错误!未定义书签。一、房地产业投资概况.错误!未定义书签。二、房地产建设指标.错误!未定义
2、书签。第四章、商品房市场.7一、市场综述.7二、供求分析.错误!未定义书签。三、供应量分析.错误!未定义书签。四、成交量分析.错误!未定义书签。五、成交均价分析.错误!未定义书签。第五章、土地市场.8一、市场概述.8二、供应分析.错误!未定义书签。三、成交分析.错误!未定义书签。四、重点地块.错误!未定义书签。第六章、商品住宅市场.9一、市场综述.9二、供求关系分析.9三、供应量分析.错误!未定义书签。,1,2009 年厦门房地产市场研究报告,四、成交量分析.错误!未定义书签。五、成交均价分析.错误!未定义书签。六、项目解析.11第七章、商业市场.14一、市场综述.14二、供求关系分析.14三
3、、供应量分析.错误!未定义书签。四、成交量分析.错误!未定义书签。五、成交均价分析.错误!未定义书签。第八章、办公市场.16一、市场综述.16二、供求关系分析.16三、供应量分析.错误!未定义书签。四、成交量分析.错误!未定义书签。五、成交均价分析.错误!未定义书签。第九章、产品分析.18一、产品综述.18二、案例分析.错误!未定义书签。第十章、营销媒体.20一、营销透析.20二、媒体分析.20三、典型项目.错误!未定义书签。第十一章、市场走势预测.22第十二章、区域、风险走势预测.错误!未定义书签。第十三章、企业信心预测.错误!未定义书签。,2,2009 年厦门房地产市场研究报告,易居视点,
4、沉寂 2008,绽放 2009,憧憬 2010,09 年,在积极财政政策、适度宽松货币宏观环境下,市场流动性充裕,土地市场、住宅市场活跃呈现火暴场面。一方面,信贷有力支持及购房优惠政策下,08 年压抑的刚性市场需求在 09 年集中爆发。另一方面,信贷宽松带来的通胀预期,刺激投资性需求积极入市,强有力地推动了成交量的持续攀升。楼市经历一个需求结构由低端至高端、岛外至岛内的传导过程,臵业需求交替发力带动成交量井喷并创下历史新高。新增供应大幅回落,07 年底,随着信贷政策的收紧,住宅市场销售疲软,造成开发企业资金紧张,08 年来房地产投资减速,一定程度上影响工程施工进度,新开工面积连续回落。09 年
5、新增供应量大幅下降,1-11 月商品住宅供应量仅 174.73 万 m 2,同比下降 29%,市场呈现供应不足。受建设周期影响,市场供应短缺的局面仍将持续到 2010 上半年。成交量大幅攀升,厦门楼市经历 08 年调整后,08 年末众多鼓励性政策使积聚已久的购房需求在 09 年集中释放,1-11 月成交量创出新高达 376 万 m2,其中岛内成交 173 万 m2,岛外成交 203万 m2。在改善性需求、投资性支撑下,岛内中高端大户型物业持续走热;而岛外中小户型项目,由于其地理位臵较好,面积小,总价低,备受首次臵业者及投资客青睐。成交均价虚跌实涨,受成交结构影响,1-11 月厦门商品住宅成交均
6、价 8406 元/m2,同比下降 14%,其中岛内成交均价 12090 元/m 2,岛外成交均价 5827 元/m 2。岛外成交占据主导,同比去年增加15 个百分点,达 55%,中低档住宅的大体量成交拉低了全市商品住宅均价。后市展望,房地产市场经过 09 年的快速销售,08 年积累下来的库存被迅速消化,市场面临房源不足的问题,2010 年楼市将进入补库存阶段。预计开发投资增长将迎来较大增幅,市场供应量有望增长,“供应式”成交下滑现象不会再出现。市场需求受房价高企、政策收紧影响将有所下滑,但刚性需求依然较为旺盛,此外供应量的增加有望抵消部分需求观望的影响,因此我们预计成交量在明年将有所回调,但仍
7、处于历史相对高位。,房价方面,销售市场的持续活跃令开发企业资金面充裕,在库存恢复到一定水平之前均,不存在降价的动机和理由,房价下跌的概率较低,整体将以平稳走势为主。,3,2009 年厦门房地产市场研究报告第一章、政策资讯一、政策法规2009 年在积极财政政策和适度度宽松货币政策背景下,市场流动性充裕,三季度经济数据显示经济复苏趋势基本明确,全年“保八”无忧。保经济增长重要性下降,调整经济结构、防范通货膨胀将成为下一阶段重要工作内容,对房地产业影响利大于弊。下面我们将从土地政策、金融政策、税收政策和住房保障政策等汇总剖析,见下表。,类别土地经济税收,时间7 月 1 日9 月 1 日9 月 4 日
8、9 月 26 日11 月 13 日12 月 18 日12 月 21 日12 月 23 日3 月 23 日5 月 27 日7 月 09 日8 月 14 日6 月 15 日8 月 10 日,来源国土资源部国土资源部国土资源部国务院国土资源部国务院国土部等国土资源部银监会国务院银监会财政部财政部国家税务总局,政策名称关于在保增长保红线行动中加快处理批而未用土地等工作的通知国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知关于集约用地的通知限制用地项目目录(2006 年本增补本)和禁止用地项目目录(2006 年本增补本)国有土地上房屋征收与拆迁补偿
9、条例(草案)进一步加强土地出让收支管理的通知出台三项措施防止新的土地闲臵关于进一步加强信贷结构调促进国民经济平稳较快发展的指导意见国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知防范信贷资金入股市楼市助长泡沫关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知放从紧信号二次购房贷款不可利率 7 折,4,2009 年厦门房地产市场研究报告,11 月 18 日12 月 9 日,国家税务总局国务院,关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知个人住房转让营业税征免时限由 2 年恢复到 5 年,住房保障区域,5 月 22 日10 月 16 日2 月 20 日5 月 6 日
10、1 月 1 日2 月 12 日4 月 17 日,住房城乡建设部住房城乡建设部福建省政府国务院厦门市国土房产局厦门市国土房产局厦门市住房公积金管理中心,2009-20 11 廉租住房保障规划关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见关于促进房地产市场健康发展的若干意见国务院关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见普通商品住宅价格标准调整厦门岛内三片区购房落户新政敲定厦门公积金贷款再上调,厦门市住房,8 月 14 日10 月 1 日,公积金管理中心厦门市国土资源与房产,厦门市社会保障性住房管理条例厦门市住房公积金提取办法,管理局房地产政策:有保有压,信贷收紧税费继续优惠,鼓励
11、刚性抑制投机2010 年的国家政策基调将是有保有压,积极的财政政策与适度收紧的货币政策并存。具体到房地产行业,我们认为从政策手段来看,今年实施的减免交易环节的契税优惠政策在明年可能将继续实施,但利率优惠等货币政策将面临收紧;从政策优惠对象来看,2010 年国家将继续扶持首次购房和改善性购房需求,这部分购房者有望继续获得利率、税费优惠从而实现居住条件的改善。而对投资投机性购房需求预计政府将逐步收紧政策,抑制其需求的释放保证市场的稳定。5,2009 年厦门房地产市场研究报告三、市场资讯2009年度房企销售排行榜表 3-3-1:2009 年中国房地产开发企业销售 20 强榜单,2009 年销售金,2
12、009 年销售面,排名,企业名称,额,排名,企业名称,积,(亿元),(万),1234567891011121314151617181920,万科绿城保利地产中海外绿地恒大华润臵地富力世纪金源碧桂园金地世茂房地产龙湖中信地产雅居乐招商地产合生创展远洋地产福建融侨星河湾,630510430413360307249241236212205198187180164157150137135130,1234567891011121314151617181920,万科世纪金源恒大绿地保利地产中海外碧桂园绿城富力世茂房地产雅居乐华润臵地福建融侨龙湖金地中信地产远洋地产新城地产招商地产大华集团,66861058
13、0520510481433351241225222213210190184175138126123105,资料来源:CRIC1、企业范畴:主营业务在中国内地的房地产开发企业。2、项目属性:本榜单成交数据仅限住宅,不包含商业、办公等其他属性成交数据。同时,不考虑项目权益划分问题。3、数据来源:涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。4、城市范围:克而瑞(中国)覆盖的全国 70 个主要城市,超过该范围的项目相关数据不计入排名统计。5、时间跨度:此次榜单各项数据若不作特殊说明,其统计时间段均为 2009 年 1 月至2009 年 12 月。6,:,2,2,2009 年厦门房地产市场研究报告第四
14、章、商品房市场一、市场综述2009 年 1-11 月,厦门商品房市场新增供应 285.34 万 m 2,同比下跌 48.3%;成交 517.11万 m2,同比上升 219.3%。年度市场供应量明显回落,成交量大幅反弹,供需差距拉大,供求比处于失衡状态。受宏观政策面及市场成交横向和纵向交叉结构影响,全市商品房成交均价小幅回落,为 7485 元/m2,同比下跌 2.6%。图 4-1:2009 年 1-1 月厦门市商品房供求走势图,80单 70位 60:50,1200010000 单位8000,万 40m 3020100,6000400020000,元/m2,09.1,09.2,09.3,09.4,
15、09.5,09.6,09.7,09.8,09.9 09.10 09.11,供应量,成交量,成交价格,资料来源:CRIC表 4-1:厦门市 2009 年 1-11 月商品房各类指标变化表,指标供求比供应量(万 m2)成交量(万 m2)成交价格(元/m)成交总额(亿元),2008 年 1-11 月1:0.29551.76161.967685124.46,2009 年 1-11 月1:1.81285.34517.117485387.05,同比增长(%)-48.3%219.3%-2.6%211.0%,资料来源:CRIC7,2009 年厦门房地产市场研究报告,第五章、土地市场一、市场概述1、全国市场,经
16、过 07 年房地产市场的疯狂,08 年房地产行业开始进入调整期,进而达到低谷,开发商土地购臵热情不再,土地拍卖市场出奇的冷清,“地王”不再,全国土地频频“流拍”,地价始终徘徊在低位。在这种情况下,土地价格的下降和竞争程度的减弱,让部分企业看到了低价拿地、借机拓展的机会,从而出现了一些表现相对突出的地块,成为今年土地市场上的关注重点。,09 年的房地产市场回暖的速度之快令购房者措手不及。月份以后,全国经济形势持续向好,房地产市场日益火爆,房地产开发企业的投资信心和购房者的购房需求集中爆发,全国土地市场成交量在不断加速增长,开发商购地热情已经达到新的高峰。一线城市土地供应量减少,成交量大幅下跌;二
17、三线城市土地使市场继续分化,部分二线城市土地成交量暴增,优质地块受到万科、保利、绿城等大型房企追逐。,2、厦门市场,08 年全国房地产市场一片萧条,厦门市场也未能例外,受宏观经济调控、经济政策变动影响,厦门土地拍卖市场也随之进入调整期,成交量持续走低,土地“流拍、底价出让”成主流。历次房产新政所产生的叠加效应,造成了厦门土地市场惨淡的局面。至 09 年 11 月底,厦门土地拍卖市场一片繁荣景象,每场拍卖会均有不一样的惊喜。所有推出的地块均顺利成交,开发商的拿地热情逐渐回升。以“.8”土地拍卖会最为精彩亮点之一为规模大、地块质量优良;最大亮点是群雄逐鹿,异地“强龙”与本土“地头蛇”的较量。在竞拍
18、现场,不仅建发房产、特房集团、住宅集团、联发房产、古龙房产、禹州地产、新景地集团、杏林建设、永年地产等本土实力房企悉数登场,还出现了万科地产、中海地产、世茂集团、七匹狼实业、宝嘉集团、恒信实业、北京润丰、深圳南山、福建融侨等外地名企的身影。,8,2009 年厦门房地产市场研究报告第六章、商品住宅市场一、市场综述2009 年,厦门市累计共有 34 个新增项目,新增供应面积 174.73 万 m 2,成交面积累计 375.86 万 m 2,供应量较去年大幅萎缩,而成交量“井喷”创出历年新高。供求比为 1:2.15,供求差距明显,市场表现供不应求,整体供求矛盾尖锐,市场结构失衡。二、供求关系分析07
19、 年后商品住宅市场供求失衡从 2004 至 2009 供求走势来看,07 年是分水岭,2004-2006 这三年供求关系基本趋于平衡,07 年住宅新增供应量剧增,供求比为 1:0.72,市场表现供过于求,经过 07 年底楼市宏观调控后,08 年市场低迷,供需双双大降,供求比来到低点;09 年随着救市政策的来临,楼市升稳明显,市场成交活跃,供求比上扬,市场表现供不应求。图 6-2-1:2004 至 2009 年厦门商品住宅供求走势,500,3,单位:万m2,450400350300250200150100,1.08,1.04,1.00,0.72,0.42,2.15,2211,50,0,0,200
20、4,2005,2006,2007,2008,2009.1-11,供应量,成交量,供求比,数据来源:CRIC09 年商品住宅供不应求,波动明显,供求矛盾突出2009 年商品住宅月度供求走势呈现波浪式变动,波动幅度明显。一季度,市场供应处于低洼期,供应明显不足,而刚性需求在低价引爆下,商品住宅成交量井喷,2 月份供求比达峰值 22.89。三季度,随着岛外新盘的入市,供应量有所回升,供应差距有所缩小,9 月份供求比来到低点。从走势图来看,仅 9 月份供求比小于 1,其余均大于 1,整体来看 09年各月份主要呈现供不应求态势,市场臵业热情高涨,成交较为活跃。全年商品住宅供求比为 1:2.73,供求比波
21、动明显,月度表现供不应求9,2009 年厦门房地产市场研究报告图 6-2-1:2009 年 1 月至 2009 年 11 月厦门商品住宅供求走势,60,30,单位:,5040,22.89,20.70,2520,万m2,3020,7.03,4.76,1510,10,1.81,1.70,1.89,0.79,0.46,5,0,0,09.1,09.3,09.5,09.7,09.9,09.11,供应量,成交量,供求比,数据来源:CRIC图 6-2-1:2009 年厦门商品住宅各区域供求走势,单位:,12010080,2.03,2.10,2.18,2.44,2.09,2.85,332,万m2,604020
22、0,2110,思明区,湖里区,海沧区,集美区,同安区,翔安区,供应量,成交量,供求比,数据来源:CRIC10,1,2,3,4,5,6,9,1,2,3,2009 年厦门房地产市场研究报告六、项目解析从住宅成交面积排行榜来看,全市年度成交量超过 10 万 m 2 达 5 个,市场整体销售良好,成交热点楼盘集中在岛外片区,以集美、海沧区为主,海晟维多利亚保持热销,本月成交 235 套,位列销售冠军。在通胀预期不断加强下,岛内中高端物业成交回暖,部分大户型项目如海峡国际社区、鲁能领秀城热销,而禹洲大学城、乐活小镇为代表的岛外中小户型楼盘成为销售亮点。表 5-6-3:2009 年 1-11 月商品住宅成
23、交面积前 10 位排行,排名,项目,区域,成交套数 成交面积 成交均价(套)(m2)(元/m2),成交主力户型,累计销售率,海峡国际社区 思明区,1303,198947,16254,三、四房150-180,74%,禹洲大学城,同安区,1974,166846,4360,二房 80-90,93%,未来海岸天心岛 海沧区绿苑水岸名筑 海沧区,12201503,147752140694,58154147,三房 120-130二房 90-100,90%99%,乐活小镇夏商大学康城 2期,集美区集美区,1273860,10640991347,34544488,二房 80-90三房 120-140,99%9
24、8%,7,金博水岸,集美区,727,86208,6487,三房 120-150,73%,8,海晟维多利亚 海沧区联发五缘湾 1 号 湖里区,694499,8534583569,893512212,二房 80-90三房 150-170,52%69%,10,新景世纪城,思明区,483,82297,9525,复式 160-180,99%,数据来源:CRIC岛外中小户型产品热销从项目市场去化情况来看,岛外小户型项目去化良好,这些项目位处交通便利地段,以热销的中小户型及相对合理的价格,开盘即形成热销,多数项目基本售磬。上市的新盘以中低档项目为主,受二、三季度来积压的刚性需求影响,本类产品去化速度较快。表
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