珠江地产温江花博会项目 写字楼市场研究及定位报告.ppt

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1、,珠江地产温江花博会项目写字楼市场研究及定位报告,报告提纲,纲要,项目开发建议,项目定位,市场综合调研,宏观经济环境,城市规划,写字楼市场,甲级写字楼市场,2000年以来经济平均增长率都在 13%以上，在西部城市中处于领先水平。2006年GDP增长率达到 13.8%，2007年达到15.8。综合经济实力西部第一，人均GDP、社会消费品零售总额、可支配收入等指标都高居西部第一。,成都：经济综合实力西部第一,宏观经济环境,2006年中国西部主要城市GDP,2006年中国西部主要城市人均GDP,成都与中国西部主要城市的对比,成都市的经济发展水平在西部城市中处于前列。2006年GDP产值2750亿元，

2、略低于重庆但大大高于西安、昆明等其他西部省会城市。从人均GDP的水平来看，成都市2006年人均GDP3191美元，仅低于乌鲁木齐的4149美元，超出重庆、昆明等其他西部城市水平。根据国际经验，人均GDP3000美元前后的发展过程，是经济社会现代化发展的一个标志性阶段，经济社会结构将发生重大转型与变化。居民的消费开始从温饱为主的基本型消费向满足为主的享受型消费转变。根据联合国国民核算年鉴资料，美、日、韩等国人均GDP到达3000美元左右时，恩格尔系数明显下降，平均为32.67%；交通通讯、文化娱乐教育等消费比重迅速上升；对住房、轿车的需求呈快速增长趋势。,宏观经济环境,作为传统的商贸城市，第三产

3、业发达，是成都经济的典型特征，2006年已占到占GDP总量的49。第三产业中的商贸，交通运输、邮电通信、金融保险、房地产、技术服务、旅游业等行业是写字楼入住客户的主要构成，而零售、餐饮则是商铺的主要需求来源。发达的第三产业为写字楼和商铺提供了充足的客户资源。,第三产业发达，占据经济半壁江山,高新技术产业快速发展,2005年成都市高新技术产值达900亿元，比上年增长25%，全市高新技术企业 超过1000家。高新企业历来是写字楼租赁和购买的主力军之一，高新产业的迅速发展，直接带动了对写字楼的需求。,宏观经济环境,外商直接投资中西部第一,成都作为国务院确定的西南地区金融、商贸、科技中心和交通、通信枢

4、纽，外商投资的额度逐年增加，实际利用外资高居中西部城市之首（高出排名第二位的长沙2.3亿美元）；外商投资的增加，促进了成都市的经济发展；同时，也创造了更多的就业机会。随着到成都就业、办公、商务旅行人数的增加，也增加了高档写字楼、商业、酒店等需求。,资料来源：成都市统计局,宏观经济环境,截至2005年，成都注册三资企业累计13,109家，从1999年-2005年，成都市三资企业累计注册数量以年35的比例递增。随着三资企业的增加，必然带动对甲级写字楼的需求。,三资企业迅速增加,资料来源：DTZ戴德梁行数据库,宏观经济环境,固定资产与房地产投资,宏观经济环境,外商直接投资,随着西部大开发，成都市作为

5、国务院确定的西南地区的金融、商贸、科技中心和交通、通信枢纽，外商投资的额度逐年增加；世界500强企业中已有120余家落户成都。成都是中国人民银行九大区域分行所在地之一，证监会、银监会都设有派驻机构。外商投资的增加，促进了成都市的经济发展；同时，也创造了更多的就业机会。随着到成都就业、办公、商务旅行人数的增加，也增加了对成都市商业、房地产、酒店等行业的需求。,资料来源：成都市统计局,宏观经济环境,旅游区位,成都市旅游资源丰富，全市现有人文景观172处，有全国重点文物保护单位和四川省文物保护单位19处。有世界唯一的大熊猫繁育研究基地。地处由剑门蜀道、九寨沟、峨嵋山、长江三峡等地组成的四川旅游环和全

6、国旅游环的联络点上，还是内地前往西藏的主要通道。成都市西侧遍布旅游景点，从北部的龙门山到南部的峨嵋山、乐山，形成了一个旅游“黄金弧线”。成都市作为旅游“黄金弧线”的核心，是旅游者抵达和离开时的必经的集散地，也是旅游者高档消费的集中区域。总结：成都市旅游辐射范围广泛，旅游消费能力旺盛。,峨嵋山、乐山,宏观经济环境,旅游总收入,如图所示，随着成都旅游业的持续发展，境内外来蓉游客的增多，全市国内旅游总收入呈现平稳增长的趋势。,资料来源：成都市旅游局,宏观经济环境,旅游接待人数,“十五”期间，成都市旅游业发展迅速，除了2003年由于SARS影响，旅游人数小幅度下降外，成都的旅游市场一直处于良好状态。“

7、全国最佳旅游城市”、“宜居城市”等荣誉的获得，进一步推动了旅游业的发展，同时给各旅游景点度假型物业带来巨大的发展空间。近几年，成都市国内游客接待人数呈现平稳增长的趋势。2006年成都市共接待游4,061.68万人次，比上年增长10.68%。其中，国内旅游者为4,003.71万人次，入境旅游者为57.97万人次，分别比上年增长10.61%和15.90%。,资料来源：成都市旅游局,宏观经济环境,国内游客与入境游客,随着经济发展，收入水平的提高、国内交通的便捷、成都旅游环境的日益完善，到访的国内游客逐年递增。2003年受“非典”影响，旅游接待人数都有所回落，入境旅游人数出现大幅度减少。2000年至2

8、006年，接待国内旅游人数的年平均增长幅度为9.09，接待入境旅游人数的年平均增长幅度为20.8。2007年上半年，全市共接待游客2538万人次，比上年同期增长15.1%。其中：国内游客2515万人次，同比增长14.95%，接待入境游客22.31万人次，同比增长24.5%。预计未来成都市旅游接待人数将持续增长，并且入境旅游人数的将有大幅度增长。,资料来源：成都市旅游局,宏观经济环境,入境游客来源,成都,注：本图所示为来成都的外国人游客的客源地构成，这部分游客占所有入境游客的68.77,14.45,1.13,61.24,19.80,0.68,2.71,来成都的外国游客主要以亚洲、欧洲和北美客人为

9、主，总量占到了95.49。,2006年11月18日，成都成为首批“中国最佳旅游城市”，同时入选的还有杭州、大连两市。成都是三大最佳旅游城市中惟一来自中西部的城市。,随着成都市旅游资源开发利用程度和城市知名度的提高，未来必将吸引世界各地更多的旅游者前来。,宏观经济环境,入境游客构成,成都市入境游客中约31.23的游客来自港澳台地区。来成都的外国游客人数排名前十位的是日本、美国、新加坡等国，其人数占到了在成都过夜的国外游客总数的80.41。预计未来成都市入境游客中来自国外的人数比例将继续提高，带来世界各地的大量旅游高消费人群。,2006年成都入境游客国籍前10位的国家,资料来源：成都市旅游局,宏观

10、经济环境,国内游客构成,全国各地来成都的游客人数排名前十位的是四川、广东、北京等省，四川省的游客占了较大比重。根据历年的统计分析，来成都旅游的国内游客年龄结构以中青年游客为主，15-64岁的游客占总人数的95.6，其中24-44岁的游客人数占53.55。,资料来源：成都市旅游局,宏观经济环境,国际游客花费构成,从花费构成看，比重较大的项目是交通和购物,分别占了32.0%和29.0%。其中住宿的平均消费为每间晚 51.24美元，约合人民币395元，同比增长148%。国际访客用于住宿、餐饮、娱乐、购物的消费占总花费的55，总体比例略低于与国内游客，其中用于购物的比重（29.0）大大超过国内游客（5

11、.13）。,资料来源：成都市旅游局,宏观经济环境,国内游客花费构成,从上表可看出，国内游客在成都的花费额呈现逐年上涨的趋势。各项消费中用于娱乐的消费呈明显上升趋势。在花费构成中，住宿、长途交通、购物、餐饮占的比例居前四位。从消费方式来看，国内游客用于住宿、餐饮、娱乐、购物的消费占60.22，这为锦绣工场项目的各类商业业态提供了广泛的需求。,资料来源：成都市旅游局,宏观经济环境,国内外游客消费结构比较,从人均花费看，国际游客的平均花费明显要高于国内游客，可见国际游客在消费能力上要明显高于国内游客。国际游客最大的两项开支是交通和购物，而国内游客最大的开支是交通和娱乐。在与本项目有关的各类业态方面，

12、国内游客消费量所占比重（60.22）要高于国际游客（55）。在购物方面，国际游客的花费比重要大大高出国内游客。其最感兴趣的旅游商品集中在服装丝绸、中药材、食品茶叶、蜀绣竹漆器、文物字画等。这为本项目的五大工艺带来了广泛的需求。在住宿、餐饮、娱乐方面，国内游客的消费比重要明显高于国际游客，尤其是在娱乐方面。,资料来源：成都市旅游局,宏观经济环境,城市发展定位：国际旅游枢纽城市、西部规模最大、最具活力、实力最强的城镇群；创业环境最优、人居环境最佳、经济实力最强的现代特大中心城市。产业发展战略：西部地区重要的经济中心、科教中心、商贸中心、金融中心，重点发展高新技术、商贸、旅游、金融等四大主导产业，建

13、设面向我国西部地区的中央商务区，形成西部规模最大的第三产业中心。投资环境西部最优：经过大力改善内外交通条件和城市基础设施，成都已成为西部乃至中国内地最热门的投资城市。目前，世界500强企业已有120家落户成都。成都先后荣获过“国家环境保护模范城市”、“中国十大最具经济活力城市”、台商“极力推荐”城市（2006-2007，连续两年）、“十大中国大陆最佳商务城市”、“中国城市综合实力十强”、“中国最佳旅游城市”等称号。,投资环境不断改善，成都已成投资热点城市,宏观经济环境,成都、重庆设立全国统筹城乡综合配套改革试验区，成为中国的“新特区”，将使成渝成为下阶段中国甚至是世界的焦点。,成渝新特区，经济

14、爆发增长在即,宏观经济环境,国家综合配套改革试验区又被称为“新特区”，被认为是中国新的改革开放前沿阵地。2007年6月9日，成都市全国统筹城乡综合配套改革试验区获国务院正式批准，成为继上海浦东新区和天津滨海新区之后第三个国家综合配套改革试验区。,新特区的确立将将进一步确立成都“西南中心”的城市定位，推动城市飞速发展。,西南中心,新特区推动城市飞速发展,宏观经济环境,房地产是一个综合性的行业，涉及的行业面较广，受影响的机率也较大，可以初步判断：“新特区”将给成都注入新的活力并带来新的发展机遇，而房地产行业将是直接受益的行业之一。统筹城乡、发展新特区经济将有利于两地经济的快速发展，同时也有利于成都

15、市写字楼市场的整体发展，当然也有利于本项目的发展。成都写字楼价格存在明显的补涨空间，特别是高端写字楼，价格上扬空间更大。外资企业以及大量高端企业的入驻和企业规模的扩大，将显著加大高档办公楼面积的需求总量。,对成都高端写字楼市场的启示,写字楼的价格指数从96点回升至101点，价格上涨的原因除了新特区的影响外，还由于天津房价历年来一直较低，存在合理的补涨空间；天津外资企业入驻速度加快，在两年的时间内天津世界500强企业超过100家，印尼力宝集团、国内知名企业百丽集团在此投资开发大型商业项目。,天津划入特区后，写字楼价格上涨明显,宏观经济环境,报告提纲,纲要,项目开发建议,项目定位,市场综合调研,宏

16、观经济环境,城市规划,写字楼市场,甲级写字楼市场,随着地铁的建成，成都市将形成新的交通格局，城市辐射能力将大大增强：半小时圈大成都1小时圈成都市域2小时圈成都平原城市群,总体目标：把成都建设成为中西部创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市。,“十一五规划”部分指标：,GDP年均增长12%以上，2010年达到4000亿元以上；城市居民人均可支配收入年均增长8%，农民人均纯收入年均增长8.5%；按常住人口计算的城镇化率达65%以上；民营经济占经济总量的比例达到60%以上；,交通格局,绵阳,城市规划,城市规划,城市圈由中心城加上东西南北新城组成，即一个“中心”、四个“新城”，重

17、点发展东部新城、南部新城和北部新城。,成都市城市总体规划20022020,多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡体化6市圈转变。,城市规划,成都地铁共规划了7条线路，目前上报并获批准的建设规划，是成都市城市快速轨道交通线网规划的骨干线路，即规划线网中的1号线和2号线，全长54.18公里。1 号线北起大丰站，南至广都站，规划线路全长约 31.6km，设 23 个站。,城市规划,地铁,1号线一期工程串联南北火车站及交通枢纽，穿越CBD、重要的科研及教育区、城南居住区、城南副中心以及华阳组团，线路长约15.15公里，共设15个站点。1号线一期工程已于 2005

18、 年12月28日正式动工建设，预计2010年建成试运营。,资料来源：成都地铁公司,地铁一号线,地铁二号线,城市规划,2007年4月26日，国家发改委通过了对双流国际机场扩建工程的方案，扩建区域占地面积8,000余亩。目前工程已经展开，计划2009年投入使用，新航站楼将于2010年投入使用。成都机场目前在物流吞吐量及硬件设施配套方面位列全国第五，仅次于北京、上海、广州、深圳。新机场的建成，将使成都国际机场跻身全球机场60强。本项目距离机场车行距离20分钟，使得本项目有着很好的交通优势。,国际级航空港,资料来源：http:/,城市规划,城市规划,成都市CBD规划,资料来源：戴德梁行数据库,在200

19、5年6月颁布的成都市中央商务区建筑规划管理技术规定中，明确指出成都CBD规划范围北至新华路、西至东城根街、南至府南河、东至红星路及其路东侧局部区域，总面积5.5平方公里。其中春熙路片区规划范围为北至总府路、西至暑袜街、南至东大街、东至纱帽街。在中央商务区内规划建筑，必须后退用地红线，特别是春熙路片区沿街底层退让部分将形成公共空间。建设项目基地内须配建机动车和非机动车停车场。,商务中心区,生活配套区,商业中心区,文化博览区,金牛区,成华区,青羊区,武侯区,锦江区,地铁一号线,地铁二号线,CBD,SBD,人民南路科技商务区（SBD）规划，是连接中央商务区（CBD）与城南新区城市中轴线的专业科技商务

20、区，将成为成都的金融大道、商务要地、企业总部基地和重要的商业区。城南已具备了优越的地理区位、发达而开放的城市经济、便捷的交通通讯、完善的基础设施等基本的条件。人南SBD既是老市中区的外延，又是新城区的开始，黄金口岸价值已经初显。该区域人群原本具有相当消费潜力，加上未来地铁的贯通，便利的交通必定会汇聚更多的商机和人气。,城市规划,成都市委、市政府关于推进成都试验区建设有关重大项目（工作）的通知11.9,产业发展：共14项 工业集中发展区重点产业国家软件产业基地及国际服务外包基地培育大企业大集团 中小企业信用、担保和服务三大体系建设 中心城区“两轴四片”建设 商品市场集中发展区 龙门山、龙泉山“两

21、带”旅游资源开发 文化产业重大项目 现代农业科技示范园区(温江)现代农业服务体系标准化工程 现代农业物流业工业原料林和速生绿化工程 节能减排,基础设施建设：共15项 连接二、三圈层重大交通设施(三轨九路)综合交通枢纽 对外通道 新市镇道路 智能交通系统 重大交通储备项目 现代物流基础设施 中心城区与外围组团对接快速路“117”、“198”范围市政骨干路网系统 旧城改造 新区建设 水环境综合整治和水利基础设施 能源基础设施 信息化基础设施,城市规划,重点领域改革：共4项 行政管理体制改革 农村土地制度改革 林权制度改革 金融领域改革,社会事业：共4项 基本消除义务教育阶段薄弱学校；加强公共文化设

22、施建设；加快医疗卫生服务体系建设；建设成都科技应用创新服务平台。,成都市委、市政府关于推进成都试验区建设有关重大项目（工作）的通知11.9,城市规划,城市规划,轻轨交通,按照相关规划，成都市交通圈今后将形成“一心六核”的格局，“一心”是指外环路内的中心城区，“六核”是双流、温江、郫县、新都、青白江、龙泉驿。中心城将与各个卫星城，以及都江堰等其他城市间通过轨道交通来连接。通过修建地铁、轻轨，改造现有铁路形成铁路公交等方式，最终形成快速轨道交通网络，实现大成都范围内各区、市、县之间1小时以内直接通达。,城市规划,线路:属于成温大轻轨的成温段,全长20公里，计划投资30多亿元：其中青羊区境内6公里多

23、、温江境内有13.6公里，坐轻轨从温江到中心城区全程只要25分钟。站点(温江境内):清泉站、会展站(花博会附近)、凤溪站(凤溪大道附近)、大学城站(海峡两岸科技产业开发区附近)、永盛站等5个站点。开工时间:最快于2008年内,预计于2009年建设周期:约3年,温江轻轨规划,城市规划,成都3681平方公里都市区规划区的一部分，六个城市组团之一，中心城区的西部中心。城市重要功能区在功能上形成以高新技术、印务包装、食品饮料为主导的工业集中发展区和以大专院校为依托的教育科研、休闲旅游为主的城市新区。,项目所在区域规划,温江城市发展定位,项目所在区域规划,温江未来商业、商务中心辐射成都市区的城西副中心,

24、报告提纲,纲要,项目开发建议,项目定位,市场综合调研,宏观经济环境,城市规划,写字楼市场,甲级写字楼市场,施工面积,写字楼市场,新开工面积,写字楼市场,竣工面积,写字楼市场,2002年以后，由于新销售的写字楼数量较少，导致销售面积下降。随着时代广场、天府中心、汇日央扩等项目进入销售，销量逐渐地回升。写字楼的空置量逐年下降，显示了需求的强劲增长。,销售及空置情况,写字楼市场,销售价格,写字楼市场,报告提纲,纲要,项目开发建议,项目定位,市场综合调研,宏观经济环境,城市规划,写字楼市场,甲级写字楼市场,1.川信大厦2.冠城广场3.城市之心4.威斯顿联邦大厦5.时代广场6.中环广场7.汇日央扩国际广

25、场8.香格里拉中心9.力宝大厦10.航天科技大厦11.仁恒广场12.天府时代广场13.喜年广场14.天一大厦15.来福士广场16.城市之心3期17.爱美高文化宫项目18.国航大厦,金牛区,成华区,青羊区,武侯区,锦江区,地铁一号线,地铁二号线,2,1,3,4,5,6,7,8,15,10,11,CBD,SBD,成都市目前共有甲级写字楼8栋，大都分布在CBD（中央商务区）和人民南路及沿线，未来将进一步扩展到东大街沿线。,17,16,13,12,甲级写字楼市场,18,本项目,14,甲级写字楼市场,甲级写字楼市场,中环广场（Plaza Central）,时代广场（Times Plaza）,冠城广场（F

26、irst City Plaza）,甲级写字楼市场,川信大厦（Chuanxin Mansion）,城市之心（City Tower）,威斯顿联邦大厦（Western Tower）,甲级写字楼市场,汇日央扩国际广场（Unionsun-Yangkuo International Plaza）,香格里拉中心（Shangri-La Center）,甲级写字楼市场,供应,成都市现有甲级写字楼总存量为31.02万平方米，相对2006年增加1.93万平方米。香格里拉2007年新入伙，写字楼面积为44,700平方米，由于距离甲级写字楼主流区域稍远，目前出租率较低，不到30%。,资料来源：DTZ戴德梁行数据库,甲级

27、写字楼市场,体量,由于占地大小、规划限制条件的关系，目前成都市已经存在的单个甲级写字楼体量在20,000平方米110,000平方米之间，平均面积约为55,295平方米。,资料来源：DTZ戴德梁行数据库,甲级写字楼市场,销售价格,甲级写字楼区域分布比例,2007年新推出写字楼凭借其一流的产品品质，在房地产市场整体走高的市场氛围下，成功实现价格突破。国航大厦：甲级，目前售价13000-14000元/平方米，预计月租120-130元/平方米；力宝大厦：烂尾楼改造，建筑上略有瑕疵，甲级，目前售价12000元/平方米，预计租金120元/平方米。商鼎国际：准甲级，目前销售价格9000-10000元/平方米

28、，预计月租90元/平方米以上；,甲级写字楼市场,销售周期,除力宝大厦外，2002年后推向市场的写字楼销售率都已达90%。其中，汇日央扩国际广场凭借其产品品质、地段、和客户资源等方面的优势，在15个月左右，其销售率达到80%；国航世纪中心采用整层销售的模式，三个月内销售达到80%，目前仅剩余三个楼层可售。威斯顿联邦大厦、时代广场、高新国际广场则经过了约2-3年的销售周期，销售率达到80%。,资料来源：DTZ戴德梁行数据库,甲级写字楼市场,租金,成都市目前甲级写字楼因入伙时间长短、硬件设施配置、地理位置等方面的不同，造成租金差异较大。入伙比较晚的汇日央扩国际广场和香格里拉租金较高。近年来成都市的甲

29、级写字楼租金稳中有升，基本保持在95-120元/平方米/月，同时空置率不断下降。未来随着市场对甲级写字楼的需求增加和更多新甲级写字楼的上市，整体租金将进一步升高。,资料来源：DTZ戴德梁行数据库,甲级写字楼市场,入驻率,甲级写字楼整体入住率较高，反映出需求的强劲。汇日央扩国际广场和中环广场同期入伙，但由于硬件和周边环境等方面的差异，前者的入住率明显高于后者。川信大厦与冠城广场由于品质下降，客户流失，入住率下降。,资料来源：DTZ戴德梁行数据库,甲级写字楼市场,由于汇日央扩国际广场和中环广场的入伙，使得2006年1季度成都甲级写字楼平均空置率相比2005年年底有所上涨。随着这两栋写字楼入住量的增

30、加，平均空置率会有所下降。截止2006年，平均空置率约为22%。2007年成都市甲级写字楼租售情况均较好，但由于6月份香格里拉中心的入伙，使得吸纳量和空置率都有所上升。,吸纳率,资料来源：DTZ戴德梁行数据库,甲级写字楼市场,甲级写字楼标准层面积和各个单位的面积通常比其他写字楼的要大，在本次调查中，甲级写字楼平均标准层面积为1,689平方米，最小面积的划分为56平方米。,标准层面积及最小单位划分,甲级写字楼市场,外观及高度,甲级写字楼市场,成都市甲级写字楼中，电梯的数量、速度和轿厢配置等方面还不能完全满足楼内客户的需求，目前新进入市场的一些甲级写字楼电梯配置相对适宜，如汇日央扩国际广场、时代广

31、场、香格里拉写字楼、国航世纪中心。,电梯,甲级写字楼市场,中央空调,甲级写字楼市场,卫生间,甲级写字楼市场,停车位,甲级写字楼市场,物业管理,甲级写字楼市场,未来3-5年供应(部分),资料来源：DTZ戴德梁行数据库,甲级写字楼市场,未来3-5年内，甲级写字楼开发体量约为88万平方米，其中开发商自用部分为6-7万平方米,推向市场的体量为81-82万平方米,多在2010-2011年入住。,甲级写字楼市场,甲级写字楼市场,外资企业快速上升带来对甲级写字楼的大量需求。未来3-4年内，成都将新增外资企业1000-1200家，外资企业历来是甲级写字楼尤其是国际甲级写字楼的主力客户，根据我行对外资企业写字楼

32、需求的研究，该部分需求将达30-40万平方米。内资企业需求也比较旺盛。具备实力的内资企业进驻甲级写字楼也日益增加，估计新增需求将达15-25万平方米。对现有甲级写字楼的分流由于新建写字楼在规划设计和硬件设施上的优势，甲级写字楼客户“喜新厌旧”比较常见，估计从现有甲级写字楼中将分流出5万平方米以上的客户。结论未来3-5年,甲级写字楼需求量为50-70万平方米，而供应量达80万平方米以上，供略大于求,市场存在比较激烈的竞争，高品质、高档次的国际甲级写字楼在竞争中将处于优势地位。,未来3-5年内甲级写字楼需求,甲级写字楼市场,市场面临重新洗牌，现有部分甲级写字楼将降格为准甲级。成都目前已成为投资热点

33、城市，大量国内外实力雄厚的开发商与投资机构进驻，其中大量的投资集中于高档商业与甲级写字楼，成为未来甲级写字楼的开发主体。甲级写字楼的开发模式与物业品质迅速与国际接轨，“甲级写字楼”标准需要重新定义。未来3年内，原有甲级写字楼在硬件和运营上的缺陷将愈加明显，竞争力呈下降趋势，其中部分将降为准甲级写字楼。新项目将吸引未来大部分新增需求，并大量分流现有甲级写字楼客户，市场变化比较剧烈。,未来发展格局,甲级写字楼市场,现有甲级写字楼发展前景,甲级写字楼市场,成都甲级写字楼租售价格长期滞涨，其原因在于产品品质没有明显提升。最近3-4年间（2003-2006年），成都甲级写字楼租售价格在相对比较稳定：租金

34、徘徊于90-100元/平方米/月，销售价格一般在8000-10000元/平方米。这与同时期住宅、商业房地产市场的高速发展形成强烈反差。究其原因，主要是开发水平不高，产品档次和品质没有明显提升，价格滞涨。（汇日央扩国际广场因其品质相对有明显提升，价格迅速攀升至12000元/平方米。）2007年，新推出楼盘凭借其一流的规划设计，并借助房地产市场整体走高的市场氛围，成功实现了价格突破。国航大厦：甲级，目前售价13800元/平方米以上，预计月租120-140元/平方米；力宝大厦：烂尾楼改造，建筑上略有瑕疵，甲级，目前售价12000元/平方米，预计月租110元/平方米。商鼎国际：准甲级，目前销售价格10

35、000元/平方米左右，预计月租90元-100/平方米；甲级写字楼租售价格在2007年已实现了20%以上的增长！,081）,甲级写字楼市场,未来三年内，随着一批高品质甲级写字楼投入市场，租售价格会进一步提升。来弗士广场、爱美高文化宫项目、天府时代广场等甲级写字楼无论从规划设计、硬件设施、管理上等，都将瞄准国内甚至国际一流水准，这些项目投入使用将大幅拉升城区CBD区域甲级写字楼租金水平，预计到2010年将达150-160元/平方米/月，与此对应，销售价格也将达15000-18000元/平方米。市场分化，甲级写字楼租金会保持坚挺。市场竞争虽然会加剧，但强势开发商一般不会为了提高短期入住率而降低租金门

36、槛，因此甲级写字楼租金会保持坚挺。而与此同时，市场进一步分化，部分现有甲级写字楼会逐渐降低租金，降格为准甲级甚至乙级写字楼。,未来价格走势,甲级写字楼市场,目前成都乙级写字楼20多个，总存量约80万平方米。其中50%以上位于CBD区域，主要集中在骡马市、浆洗街、顺城街、草市街沿线。据统计，整个CBD的乙级写字楼（如建行大厦、四川国际大厦、世界贸易中心、铂金大厦、天府中心等）供应量建筑面积40-50万平方米。随着城南副中心的建设，与CBD相连的人民南路沿线，依靠已有的商务资源（星级以上酒店，中高档写字楼等），也逐渐发展成为了新兴的商务区即SBD区域。该区域内乙级写字楼占总体数量30左右，主要有数

37、码广场、丰德国际等。除CBD、SBD外，其它写字楼分布在一环路周边区域。,乙级写字楼市场,销售：2006年，受到宏观调控等影响，成都写字楼市场整体表现一般，惟有城南在规划和地铁修建拉动下，成交面积同比增加2倍以上，其他区域成交面积均下降。入住：目前平均入住率为70，总占用面积56万平方米左右。其中，CBD区域内的乙级写字楼的平均入住率高于其他区域，为80左右，占用面积近40万平方米，供求基本平衡。SBD因项目入住时间不长，入住率相对较低。,乙级写字楼市场,项目占地面积大，体量（建成量和待建量）也较大；建筑形式多为小栋办公楼，档次中等，主要满足高新企业研发、生产；都带有政府招商引资、发展高新产业

38、的背景，开发成本（主要是土地成本）低，且开发目的并非是通过直接租售写字楼本身来获利，故都采取低价策略；市场表现呈现天府大道沿线一枝独秀的状态，高新孵化园、天府软件园供需两旺，甚至供不应求，其他区域除青羊工业发展外，表现不佳，市场前景堪忧。,市场特点,产业园区型写字楼市场,位于金牛高科技产业园,成都顺通实业有限公司开发,2006年1月13日投入使用。规划用地面积：10,574平方米，规划总建筑面积：22,190平方米。销售均价：5,000元/平方米。租赁价格：38元/平方米/月销售、租赁均惨淡。,产业园区型写字楼市场,黑格中心,青羊科创孵化楼为青羊工业集中发展区起步区域，目前A区以及B区已经销售

39、完毕。销售均价为3,0004,000元/平方米A区建筑面积为50,000平方米，B区建筑面积为50,000平方米，C区以及D区正在规划中。预计总建筑面积超过200,000平方米。,产业园区型写字楼市场,青羊科创孵化楼,浙江天一产业园第1期物业，总建筑面积60,000平方米,总共62栋，全部为独栋生态型写字楼。面积区间为300-1,000平方米。目前销售均价为5,000元/平方米。,产业园区型写字楼市场,浙江天一产业园总部国际1号,报告提纲,纲要,项目开发建议,项目定位,市场综合调研,宏观经济环境,城市规划,写字楼市场,甲级写字楼市场,最新案例,所有的甲级写字楼均为本项目竞争楼盘人民南路及沿线的

40、甲级写字楼更具竞争性根据本项目特点，选取最新面市的的香格里拉（2007年新入住）、将于2008年入住的天一广场、国航世纪中心、商鼎国际 和力宝大厦进行考察。,市场最新案例,天一广场,市场最新案例,香格里拉中心,市场最新案例,力宝大厦,市场最新案例,国航世纪中心,市场最新案例,商鼎国际,市场最新案例,报告提纲,纲要,项目开发建议,项目定位,市场综合调研,市场综合分析,形象/档次定位,客户定位,产品定位,如何认识目前的写字楼市场？,市场综合分析,写字楼市场,甲级写字楼需求旺盛，是市场发展的主流产品。甲级写字楼客户买家多为自用型客户，而用家多为实力企业与外资企业。未来三年内，甲级写字楼市场供应量很大

41、，市场竞争同样激烈。甲级写字楼的开发的传统热点区域是市中心CBD、人民南路的SBD区域，天府大道沿线为新兴热点区域，本项目所在区域乃至整个城西，并非现阶段热点区域。目前本项目所在区域未来定位于城西副中心，交通条件和周围配套将有重大改善，基本具备开发甲级写字楼的条件。,市场综合分析,要完成本项目庞大的写字楼开发指标，是面向温江市场还是成都市区市场？,市场综合分析,本项目必须面向成都市区市场。本项目具备面向成都市区市场的基本条件：城市规划（大城西概念、城西副中心）/交通/硬件/综合配套优势/目前城西缺乏高品质写字楼本项目克服区位劣势的主要手段：高性价比：甲级品质+乙级价格以时间换空间：拉长建设周期

42、，累积市场需求，等待区域商务氛围的形成。普通甲级写字楼开发周期在3-4年，本项目可延长至5-6年。整个项目中包含有商业中心与大量的住宅，这使项目具备很强的综合优势，可吸引除办公以外的其他客户，建议引进酒店与住宿等功能，用商务公寓/soho/loft/商务酒店/服务式公寓等其它类型物业共同消化办公楼开发指标。,市场综合分析,主要观点,未来六年写字楼需求预测,甲级写字楼：需求量约7.0万平方米/年，年增长20%；乙级及以下写字楼：需求量约8.0万/年，年增长10%；“孵化型”写字楼：需求量约4.0万平方米/年，年增长10%。关于温江本地需求：5000平方米/年，从2008年起年递增10%。（金融机

43、构、本地大中型企业、房地产企业等）,市场综合分析,未来六年城西及本项目写字楼需求估计,甲级写字楼：主要还是分布于城市中心区域，整个城西所吸收的份额较小，按10%预计；其中，本项目在该市场（城西）所占市场分额为30%。乙级及乙级以下写字楼：城西竞争力相对较强，预计将占有20%的市场份额；本项目在该市场竞争力强，估计为35%。“孵化型”企业：城西竞争力较强，预计将占有30%的市场份额；本项目在该市场竞争力一般，估计为20%。温江本地：预计75%被城西吸纳，而其中的中高档需求会被本项目吸纳，预计为35%。,市场综合分析,未来六年城西(含本项目)写字楼需求估计,市场综合分析,结论,未来六年内，在没有来

44、自城西其它高品质写字楼强大竞争的前提下，本项目有望吸纳的写字楼需求累计将达9.27万平方米，可考虑建设A地块200米高写字楼，其余写字楼开发宜暂缓进行，具体开发时机，应根据市场状况与本项目大型商业中心的经营状况而定。,市场综合分析,报告提纲,纲要,项目开发建议,项目定位,市场综合调研,市场综合分析,形象/档次定位,客户定位,产品定位,形象定位,整体形象：城西CBD 都市核心综合体,项目定位,首期200米大厦：城西CBD地标建筑生态、环保、高智能写字楼,档次定位,国内一流甲级写字楼（整体品质保持国内一流，但不在所有楼栋追求顶级配置）,项目定位,报告提纲,纲要,项目开发建议,项目定位,市场综合调研

45、,市场综合分析,形象/档次定位,客户定位,产品定位,客户定位,银行/证券/保险企业（当地分支机构与跨区域企业非客服部门）能源企业（如水电）医药行业机械行业房地产（温江辖区从事开发）,中小成长型企业（如电子）与区政府为主要客户的服务企业当地实力企业（尤其是海峡科技园内企业之营销部门或总部）教育、培训机构,项目定位,项目定位,客户定位,成都准甲级和乙级写字楼的客户成长性企业需要设立温江分支机构的市区企业由于公共交通条件的彻底改变，尤其是轻轨的开通，“大城西”成为现实，温江不再是远郊，而成为成都中心城区的一部分与重要的区域商业商务中心。这样的改观将促使目前的城区企业为寻求更好的办公环境而入驻本项目，

46、尤其本项目是他们的首选。大型企业某些部门独立办公，如研发、培训、服务等。成青旅游快速通道沿线的企业，出于发展的需要向成都市区靠近，温江作为进入成都的必经之路，本项目的性价比将成为吸引其入驻的最大优势。,项目定位,项目写字楼对客户行业没有明显划分，主要利用高性价比吸引城区甲、乙级写字楼客户以及孵化型企业，大致比例为：甲级写字楼客户：20%30%乙级及乙级以下写字楼客户：40%50%“孵化型”企业：2030%,客户定位,海峡两岸科技园写字竞争力分析,海峡两岸科技园内的办公楼与本项目存在巨大的差别，主要表现在以下几个方面：产品类型客户类型交通条件综合配套综合看来，海峡两岸科技园内的写字楼对于本项目而

47、言，竞争力极其有限。,报告提纲,纲要,项目开发建议,项目定位,市场综合调研,市场综合分析,形象/档次定位,客户定位,产品定位,产品定位,项目定位,产品定位（A地块整体布局）,产品定位（A地块）,建筑形式：紧贴商场而建,裙楼部分1-2层为写字楼/公寓大堂与配套,3F及以上为商场的一部分。结构形式：框架核心筒层数:地下3层,1#楼地面50层,塔楼45层；2、3#楼地面38层，塔楼33层；4、5号楼地面40层，塔楼35层。（避难层均未包含在内)地面建筑面积1#：塔楼2100平方米/层,塔楼共9.45万平方米,地面建筑面积共10.7万平方米。2、3#：每幢楼塔楼1600平方米/层,共5.28万平方米,

48、地面建筑面积共6.28万平方米。4、5#：每幢楼塔楼1000平方米/层,共3.5万平方米,地面建筑面积共4万平方米。,项目定位,产品定位（A地块）,标准层布置：1#：平面呈长方形，长短边差距不大，长边布置于东西方向，回字型布局，建议尺寸：40米（南北）52.5米（东西）。2、3#：平面呈椭圆形，长轴方向置于东西方向，回字型布局。4、5#：平面呈矩形，长边置于东西方向，回字型布局。建议尺寸：25 米（南北）40米（东西）层高裙楼均为5.0米,1#塔楼4.0米，2、3#塔楼3.6米，4、5#塔楼3.2米 地面总高度加上2-3层避难层,1#楼总高度约203米，2、3#楼总高度约152米，4、5#楼总

49、高度137米。,项目定位,产品定位(A地块1#),电梯：客梯不少于24部，2、3#楼客梯不少于18部，国际名牌原装高速电梯，不少于5米/秒；消防与货梯2部，可选用优质合资电梯。空调：国际名牌主机,四管式,按流量分户计费,独立回风系统，新风量不少于60立方米/人/小时。架空地板：高度150mm，可在任何位置引出线缆并添加地面插座，灵活便利。国际化物业管理,项目定位,产品定位(A地块1#),走廊：不低于2.5米大堂：10米通高，600-800平方米地下停车位：按180-200平方米（写字楼）/个，不少于500个外观：LOWE中空镀膜玻璃,项目定位,产品定位(A地块1#),项目定位,A地块产品构成,

50、开发建议,说明:1、裙楼部分为写字楼大堂及配套，此处计入写字楼面积；2、总高度需再加上避难层面积，1号楼约需3-4个避难层，总高7-9米。,产品定位（B地块）,B地块产品构成,开发建议,报告提纲,纲要,项目开发建议,项目定位,市场综合调研,市场综合分析,形象/档次定位,客户定位,产品定位,租金建议(A地块1号楼),对首先开发的A地块，建议只租不售。全部办公物业中，建议对3栋标志性建筑（A地块200米、B地块200米与250米等3栋），采取只租不售策略，其余可考虑拆零销售。通过市场比较法，A地块1号楼写字楼现时（2008年）租金为65元/平方米/月（按建筑面积），按写字楼租金年增长率5-8%计算