溧阳上黄镇名城景园项目营销策略建议44p.ppt
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1、,溧阳上黄镇名城景园项目,营销策略建议,一、项目现状二、问题剖析三、应对策略,一、项目现状,1、项目概况2、销售现状3、推广现状,1、项目概况,项目名称:溧阳市上黄镇名城景园 地块位置:上黄镇政府北侧 用地面积:29043平方米建筑面积:34422.03平方米该地块位于溧阳市上黄镇政府北侧,北至水母山路,东至上林路,地块总用地面积29043平方米,总建筑面积34422.03平方米(其中住宅建筑面积28909.77平方米,商业建筑面积4700平方米,配套用房建筑面积812.26平方米),容积率1.185,建筑密度25.99%,绿地率25%,住宅停车147辆,商业停车46辆。,项目鸟瞰图,三层联排
2、别墅,园林景观,各类配套设施齐全,立面简约美观大方,水母山4A级地质公园距离本案1分钟车程,长荡湖湿地公园距离本案5分钟车程,2、销售现状,开盘时间:2009-6-28项目总户数:282户开盘均价:2500元/平米一期即将交付,但售出房源仅有56套(包括一套别墅),处于滞销状态。,在售主力户型:80-120两房和三房在售房源均价2700元/平米主力总价范围:21.6-32.4万元,本案在售部分主力户型图,3、推广现状,Slogan1:新上黄 新生活,Slogan2:双公园都市生活典范,主题语:名城景园 引领上黄名流品质生活户外围墙:王者归来,本案从09年以来,在项目推广方面做了不少工作,通路有
3、户外,路旗,DM单页,和现场包装等等。从广告的主诉求上来看,前期的推广主要以客户的身份感以及“双公园都市生活”入手。,小结:本案已经全部竣工,成熟现房呈现;园林景观即将打造完毕,户型配比适中,一期也即将交付;地处镇中心,周边配套非常成熟,同时也是上黄镇唯一的在售项目;紧邻山水自然景观资源优势。目前,却出现了滞销的状况。,为什么会滞销?,二、问题剖析,本案的核心卖点是什么?,我们的客户究竟在那里?,他们拒绝购买本案的原因有那些?,本案的总体定位是什么?,前期项目定位1:新上黄 新生活,前期项目定位2:双公园都市生活典范,语言空泛,卖点不清晰,双公园卖点没做足,本地客户对都市生活的感知度也不高,本
4、案的总体定位是什么?,本案的卖点有很多,最核心的卖点还是地段,位于镇中心,紧邻山水景观旅游资源,升值潜力无限。适合投资、居家、旅游度假,感受动静从容的纯山水生活。,本案的核心卖点是什么?,上黄镇及周边乡镇的居民大多拥有自己的自建房,但是镇上的客户仍然是本案客户的重要组成部分,他们有购买力,但是由于长期生活在此,对于度假、旅游的概念已经没有新鲜感,我们在推广上应该多一些投资前景的描绘以及对政府投资力度加大的有关宣传。相对于本镇客户而言,常州、南京、上海及周边城市的投资客也是本案的潜在客户。而且对于当前价格的接受度要远远大于本地客户。一部分投资客户的成交将会唤醒那些“不识庐山真面目”的本地人。,我
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