金丰易居：上海周浦商业初步定位及概念性规划方案报告 (NXPowerLite).ppt

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1、周浦商业,金丰易居普润地产2009年6月,初步定位及概念性规划方案报告,市场竞争策略,区域市场环境,业态组合方案,相关案例借鉴,空间落实规划,初步收益测算,区域市场环境,周浦商业现状,消费结构特征,未来人口导入,周康商业现状,消费结构特征,未来人口导入,目前周康地区的传统商业区,周康商业现状,消费结构特征,未来人口导入,目前周康地区的新兴商业区,周康商业现状,消费结构特征,4、区域内新兴的万达广场是整个南汇地区的唯一一座集餐饮、娱乐、休闲、购物于一体的大型商业广场，将引领整个区域商业市场的发展；周康地区的商业格局正经历着商业功能升级、商业层次提升的阶段。,未来人口导入,1、周康地区的商业主要集

2、中在康沈路段（川周路以南、年家浜路以北）；主要为1-2层的沿街社区底商，只小上海广场形成了一定的市场规模商业业态比较单一，以社区配套、餐饮为主，区域各业态配比如下所示：,2、没有统一的经营公司进行管理；市场经营档次较低，消费环境比较零乱。,3、区域内的租金大多在3-4元/天，最低的只2元/天，最高达6元/天。,小结,1,2,3,周康商业现状,消费结构特征,未来人口导入,商业经营者多为周浦、康桥的当地居民及少量江浙客户；由于周康区域的人口增长速度较快，就近购物消费的欲望较强烈，所以经营状况尚可。,区域消费群体分析,区域经营特征分析,区域消费结构分析,目前周康板块在售住宅项目存量还有156万 未来

3、供应（08年1月至今）住宅用地出让总量约45万；其中周康板块约37万，预计09年-10年面市。本地居民的去化能力已经饱和，按照人均30来计算，156+37=193万，193万30/人=6.5万人，未来将导入约6万的市区人口。规划中的各个经济园区，已引进企业近1300家，12家世界500强投资的企业。根据周康综合经济区整体规划，未来将吸引大量高科技创新人才引入，也势必导入一定的人口。按照50人/企业计算，预计将导入7万商务人口。,目前周浦常住人口16万，流动人口5万，中心镇目前常住人口有6万，流动人口3万。未来3-5年，周浦人口至少达到 34万。,周康商业现状,消费结构特征,未来人口导入,市场竞

4、争策略,A20,秀沿路,年家浜路,周祝路,A3,周浦东站,周东路,周园路,杨高南路,沪南路,康沈路,小上海,绿地东上海,万达,1.4km,2.5km,0.7km,印象春城,恒河中路,大润发,2km,机会,优势,劣势,交通便捷，出行方便；区域商业比较落后，有发展空间；周边住宅区林立，2012年预计约有30万人口，行政、教育等公建设施规划完善，市场潜力巨大；万达的先期开业为区域商业加温；商业项目还未动工，即可观察市场又可等待市场进一步成熟。,目前地理位置比较偏，消费人群需要引导；各大园区在规划建设中，入驻需要一定时间；周边住宅区、行政及教育等设施都在规划建设中，人气不足；缺少商业氛围，消费观念落后

5、，培养需要一段时间；项目自身地块限制，真正临街只有年家浜路一面。,大浦东政策出台，处于2个中心的桥头堡位置；周康地区工业园区规划日趋成熟；轨道交通11号线周浦站距本案近；道路交通加速发展，缩短市区距离。,万达商业体量巨大，业态齐全，对本项目的规划有一定限制；周边众多的社区商业正在规划中，形成强有力的竞争格局；优质人口的导入尚需时日。,威胁,项目本体认识,初步定位原则,定位策略及竞争对手确定,由于本项目商业体量在7.9万方左右，依据整体定位及未来商业预期，我们考虑商业空间落实的几个原则有：1、引进复合项目实际需要的业态，以造成对现有商业格局的冲击，树立在周康及南汇地区的特色地位，将项目打造成南汇

6、地区以特色、差异化取胜的商业标杆；2、按照风险与收益最佳原则及物业契合度最高原则，充分考虑开发商资金的及时回笼。3、依照统一经营及统一管理原则，商业项目由经营管理公司后期运营，保证项目对周边商业的竞争力，辐射范围，吸引人气。,项目本体认识,初步定位原则,定位策略及竞争对手确定,定位策略,3,追随者/侧翼战,条件：区域无特别优势商业体，如小上海及大量沿街商业战略：紧跟或模仿标杆项目，通过强调与标杆项目的共性来提升自身价值,总体定位策略确立差异化补缺者,项目本体认识,初步定位原则,定位策略及竞争对手确定,周康地区商业竞争对手,我们的竞争策略,市场差异化的业态补缺者,市场差异化的档次区隔者,市场差异

7、化的区域领先者,项目本体认识,初步定位原则,定位策略及竞争对手确定,市场差异化的区域区隔者,相关案例借鉴,前言,商业类型,由于本项目在地理位置上属于上海近郊，而且本项目体量不超过10万，故市级中心商业、区域性商业的案例可以排除在外，不做参考。,九隆坊,1、项目概况九隆坊位于黄兴路、国顺路路口，北接五角场环岛核心，东临黄兴公园，西连四平路，处于五角场商圈的南部核心位置。九隆坊总体量达10万，包括Coco Park、怡富商务广场、快捷假日酒店，其中Coco Park建筑面积超过25000平方米，其中地上4层，地下1层。商业铺位逾250个。是一个集休闲、娱乐、购物为一体的高档商业广场，致力于打造出一

8、个舒适、开放的休闲购物空间。,主题商业案例,大型社区商业案例,临近大润发、百安居和大量成熟居住社区。九隆坊与怡富商务广场及快捷假日酒店一同整体开发。,九隆坊,主题商业案例,大型社区商业案例,九隆坊,主题商业案例,大型社区商业案例,租售面积比例,3、楼层分布,九隆坊,主题商业案例,大型社区商业案例,4、九隆坊商业成功因素分析从销售角度来说：该项目是成功的。2006年开盘，在一年内全部售完。持续摸高的商铺租金使得五角场商业的商铺几乎全部以租赁形式推向市场，只有九隆坊的商铺是五角场地区唯一以出售的形式面向市场的。对于广大中小型品牌或投资者来说，九隆坊这样销售型的街化商铺的出现，是有市场需求的，同时开

9、发商也及时的回笼了资金。从租赁角度来说：该项目目前的招商情况是失败的。开发商采用带5年租约销售，由沃华管理公司经营管理，由于租期的限制，使得许多品牌商家不考虑本项目，同时在经营管理上无法协调各个小业主，造成商场内人流稀少，经营状况惨淡；部分商铺已空置，招商状况亦比较困难。,九隆坊,主题商业案例,大型社区商业案例,我们的借鉴：业态组合包括：办公（出售）+酒店（合作经营）+商业（出售），业态可以互补，同时控制租售比例，保证项目正常运作的同时开发商能及时回笼资金。从商业布局来看，选择了最适合该区域的建筑形式（内街外化），灵活的人流动线促进了商铺的销售。,上海春城位于闵行区春申路、莲花南路口，离地铁一

10、号线莲花南路出口2.8公里，住宅建筑面积36万平方米，总户数：3000，投资商:上海房地集团公司，规划毛容积率约为1.5，绿化率42%。商业面积约4万平方米。小区以美国佛罗里达社区建筑跌落式天际线为环境和规划的主题。春申路、莲花南路上的大润发是区域居民日常消费首选，上海春城商业街，长约300米，横贯整个街坊。商业街两侧分别连着伟业路和梅陇地区的交通主干道莲花南路，包含了社区服务、服饰、餐饮、娱乐休闲等业态，满足了小区居民日常生活的需求。,上海春城商业街,春城步行街,主题商业案例,大型社区商业案例,大润发,上海春城商业街,主题商业案例,大型社区商业案例,上海春城商业街,主题商业案例,大型社区商业

11、案例,3、上海春城商业优劣势分析优势：单铺面积为50-100，面积小，便于租售。依托大润发商业吸引力，社区底商人气旺，商业氛围良好，便民利民。商业业态比例自发形成，由市场决定供求。社区商铺全部销售，开发商快速回笼资金，不用后期经营管理。劣势：没有后期运营管理，导致人车混杂，一定程度影响了居民生活。商业业态没有统一规划，比较杂乱，商业形象一般。新兴商业街的发展成熟时间较长。,上海春城商业街,主题商业案例,大型社区商业案例,我们的借鉴：商铺面积控制在50-100，底层层高5.5m可分割为2层，小面积商铺总价低，利于销售。持有大润发保障了消费客流，以销售为目的的社区商业，做成商业街的建筑形式，利于商

12、业氛围的形成。,尚乐坊位于闵行区莲花南路与兴梅路口，上海春城东面春申景城，同属于春申板块，春申景城60万平方米约3600户大型住宅群。均价约15000元/左右，开发商上海莲申房地产有限公司。定位为中高档消费人群聚集的大型新兴居住区。尚乐坊总建筑面积26000平方米，定位于社区商铺，涉及业态有餐饮、娱乐、健身、休闲、教育及各类生活配套等，其特色的商业铺面吸引了特色品牌餐饮、教育、休闲店的纷纷入驻。随着人口的持续导入，这里将是人口年轻化、文化知识高水平的区域板块。,春申景城尚乐坊,主题商业案例,大型社区商业案例,春申景城尚乐坊,主题商业案例,大型社区商业案例,主题商业案例,大型社区商业案例,业态分

13、布图,春申景城尚乐坊,主题商业案例,大型社区商业案例,春申景城尚乐坊,主题商业案例,大型社区商业案例,3、尚乐坊商业优劣势分析优势：开发商持有商业物业，统一招商、统一管理。商业客户品牌档次高，商业形象好。与春城步行街业态差异化，吸引不同层次客户。劣势：开发商回笼资金慢，租金收益不高。对商业品牌有一定要求，且租金水平较高，导致内街基本空置。时段性消费，主要集中在晚上，白天人气不旺，比较冷清。,春申景城尚乐坊,主题商业案例,大型社区商业案例,我们的借鉴：开发商持有商业物业，有利于引进高档次的品牌，维护商业形象。建筑风格：独栋别墅型餐饮，做到与周边餐饮的差异化。,东苑新天地位于闵行区七莘路、疏影路口

14、，七莘路乐购购物中心旁，总建筑面积为25万平方米。户数：1500。项目包括3万多平方米的主题商业街，以传统的荷兰底层建筑为样板，商务酒店1.5万。开发商：上海东苑房地产开发（集团）有限公司。建成一个集购物、娱乐、餐饮、休闲、居住为一体的综合性项目。商业主要为地面34层商店、娱乐、餐饮及酒店等业态。,东苑新天地广场,主题商业案例,大型社区商业案例,东苑新天地广场,主题商业案例,大型社区商业案例,社区底商,东苑新天地广场,1700，3F，包房为主，人均消费300500元。,1500，3F，人均消费150200元。,1000，3F，人均消费80100元。,2500，4F，集形象设计、女子美容、足浴保

15、健为一体,2000，3F，中法合资，与一旁的恒福酒店相连,14000，19F，按四星级标准中高端的商务酒店，120间套房，套房 均有厨房，接入煤气。开发商持有，经营管理。,主题商业案例,大型社区商业案例,东苑新天地广场,主题商业案例,大型社区商业案例,租售面积比例,东苑新天地广场,主题商业案例,大型社区商业案例,东苑新天地广场,主题商业案例,大型社区商业案例,3、东苑新天地广场商业优劣势分析优势：租售并举，开发商持有集中商业，控制商业品质。依托Tesco，吸引消费人群。利用七莘路的交通优势和乐购的人流优势，集中设置商业，形成较大的商业广场。注重景观设计，营造良好商业氛围。劣势：开发商持有商业，

16、都是大面积店铺，客户针对性较强，招商周期相应延长。独栋商业租金收益较少。时段性消费，主要集中在晚上，白天人气不旺，比较冷清。,东苑新天地广场,主题商业案例,大型社区商业案例,我们的借鉴：依托大卖场吸引消费客群。租售并举，持有集中商业，控制商业品质。独栋别墅型餐饮，拔高整个商业档次，做到与周边餐饮的差异化。,证大大拇指广场,主题商业案例,大型社区商业案例,近郊集中型商业案例,证大大拇指广场由上海证大投资(集团)有限公司、上海爱建信托投资有限公司联合投资、并由上海证大商诚房地产开发有限公司开发的综合性商业广场。项目占地近5.3万平米，建筑面积逾11万平米，融购物、休闲、娱乐、美食、度假（四星级酒店

17、）、艺术于一体，成为上海规模最大、功能最全的以艺术会展为主题的商业中心。,主题商业案例,大型社区商业案例,近郊集中型商业案例,证大大拇指广场,主题商业案例,大型社区商业案例,近郊集中型商业案例,证大大拇指广场,主题商业案例,大型社区商业案例,近郊集中型商业案例,证大大拇指广场,主题商业案例,大型社区商业案例,近郊集中型商业案例,证大大拇指广场,家乐福,好乐迪,主题商业案例,大型社区商业案例,近郊集中型商业案例,证大大拇指广场,主题商业案例,大型社区商业案例,近郊集中型商业案例,证大大拇指广场,我们的借鉴：虽然在体量上看，没有什么可参考价值，但是从主题性商业来看，还是有比较针对性。籍由艺术的主题

18、，弘扬人文艺术精神，提升项目品质与档次；也同时在经营活动中通过举办各类的艺术展览、消费品展等，落实了艺术主题，与周边商业广场差异化，聚集人气，网罗更广大的消费群；,根据区域内消费的供需平衡，来控制商业体量，本项目体量约8万。,主力店必须有有：品牌卖场。,业态组合要有：餐饮、购物、娱乐休闲、社区配套、酒店等。,临近轨道交通，有大量的驻扎居民，对商业物业影响巨大。,部分商业物业自持，有利于今后商业规划发展。,建筑结构为组合型盒子+街区+高层是未来商业建筑结构的发展趋势。,各大商业项目总结,控制租售比例，保证项目正常运作的同时开发商能及时回笼资金；商铺面积控制在50-100，底层层高5.5m可分割为

19、2层，小面积商铺总价低，利于销售；作为以出售为目的的社区商业，做成商业街的建筑形式，利于商业氛围的形成；租售并举，持有集中商业，有利于引进高档次的品牌，控制商业品质，维护商业形象；依托大卖场吸引消费客群；独栋别墅型餐饮，拔高整个商业档次，做到与周边餐饮的差异化；设置主题商业可以提升项目品质与档次，与综合型商业广场差异化，聚集人气，网罗更广大的消费群；,各大商业项目总结借鉴,业态组合方案,本项目初步定位方针,商业面积为7.9万，建筑结构为组合型盒子+街区+高层。,商业业态组合为：品牌卖场、餐饮、社区配套、高层小户型产品。,开发模式可采取：大面积商铺持有，小面积商铺销售。,新南汇差异化主题商业的缔

20、造者与领跑者,整体定位为：依托轨道交通、产业园区及周边住宅社区的主题性社区商业中心。,开发节奏可参考周浦万达：招商与销售同步；主力店带领下的试营业，酒店随后开业,方案一,中国城市商业网点建设管理联合会副秘书长董利认为：,印象春城总体量46万，总户数约为4000套，按照3人/户来计算，整个住宅居民约为12000人，则可推算出印象春城最合理的社区配套面积约为1200023000。服务内容包括：社区连锁超市、便利店搭载洗衣、彩扩、快递、报刊、快餐、家政休息、修理等便民服务功能。使之像一个社区的大会所，成为一种为社区居民创造拥挤热闹的场所。,社区底商体量以不超过住宅体量的1/20为好，将社区居住人口作

21、为社区体量的参考更科学，人均不超过1社区配套商业面积为宜。,社区配套,方案二,方案一,我们的建议,规划14000社区商业，服务于本项目住宅及周边临近小区的居民。这部分商业主要是出售为主，针对区域内投资产品的紧缺，增加了产品种类，让开发商快速回笼资金。社区商业所占整个项目的比例较小，不会影响整个商业运营的成功。单间商铺面积约为50，框架式结构可随意分割，2层、层高6m为佳。社区商业区应以街区形式出现，可以用于连接餐饮与餐饮之间，这样不会将餐饮隔断，同时又增加项目商业氛围，保持了商业的整体性、连贯性。,社区配套,方案二,方案一,社区商业要和周边的大商业进行错位经营，如果小区离大型购物中心和超市很近

22、，社区里就不太适合做大量商业，只能差异化经营，比如做餐饮等业态。,香港太平洋投资顾问公司首席执行官贾卧龙建议：,小上海商业区距本项目约1公里，周浦万达广场距本项目约1.5公里，康桥大润发距本项目约2公里，限制了本项目的商业业态布局，我们应该拾遗补缺，研究小上海、万达广场在建筑上不可弥补的缺陷而造成某些业态无法进驻的原因，并且补充这一块的业态。,餐饮,方案二,方案一,我们的建议,小上海和万达的餐饮都是一个大建筑中的某块区域，空间比较紧凑，无法满足经营档次较高的餐饮业态。本项目的餐饮可以考虑补充市场的这一块空白，主要针对中高档收入的消费人群、企事业单位宴请的需求。本项目的餐饮是凸显项目整体定位的形

23、象面，所以让客户有一种精致生活、格调生活的享受，同时也拥有群体的私密空间，此类餐饮类似于小南国、舒友、俏江南等对建筑面积的需求是单层200600，最高三层，为了保持优雅舒适的用餐环境，都是以独栋的建筑形式出现。餐饮区的选址在沿湖水景边，贴合中高档餐饮的主题。建筑控制在5栋以内。餐饮消费环境及外围的水景需要强力打造。餐饮区总面积规划为8000。,餐饮,方案二,方案一,从目前上海商业发展的趋势来看，传统的百货业已趋向于没落，以“万达广场”、“港汇广场”、“正大广场”等集“吃喝玩乐”于一体为代表大型ShoppingMall在市中心迅速崛起。而遍地开花的大型卖场，又大举挤占了传统商业的大量份额。各类非

24、市中心商圈的规模商业，都处于二者的夹击下艰难生存。主题性商业在这个大环境下越来越被关注。,32万的周浦万达是集休闲、餐饮、娱乐、文化为一体的城市综合性广场。是目前南汇区最大的商业娱乐配套，挤压了本项目的商业空间，唯有创新求变，才能脱颖而出。,知名市场调研公司AC尼尔森研究发现：,主题卖场,方案二,方案一,我们的建议,规划15000品牌卖场，通过上述相关案例我们可以得出，每个成功的社区商业都会有大卖场，大卖场是吸引消费客群的关键。虽然在国内有约定俗成的“3公里保护圈”，万达有了Tesco、康桥地区有了大润发，且2个大卖场距离本项目都在2公里范围内，但商业的发展离不开竞争，大卖场到底是多了还是不多

25、自然也会由市场来进行自我调节，只要在2公里范围内有2万户、5万人以上的人口密度，就足以支撑一家大卖场的生存空间，可选择欧尚、易买得这类大卖场。建筑形态：最好框架结构，期房、现房都可。楼层不超过三层，层高净高不低于3.2米，柱距以8米8米为宜，物业纵深以30-50米为佳，至少600个机动车停车位，非机动车2000平米以上；,主题卖场,方案二,方案一,我们的建议,规划45000小户型产品，3栋15000的塔楼，使得本商业项目在建筑结构上更适合当代商业物业的要求：盒,子+街区+高层。至于产品的定性，可以根据后期市场情况调整。由于万达的酒店式公寓已全部售完且销售火爆，且区域内没有类似的小户型投资型产品

26、，结合未来园区经济的发展、道路交通规划发展、轨道交通的通车及迪斯尼乐园的建成，酒店式公寓将会有一个较好的前景。公寓面积控制在40-60并且精装修，参照万达销售经验，希望开发商能开通煤气、并且能争取到水电煤、电话、网络等配套的优惠使用费用，这样既可以做公寓又可作办公，丰满产品的多样性，小户型产品即可作为公寓、办公出售又能作为星级酒店持有，这样的多项选择对于开发商今后的租售模式增添了灵活性。本项目限高60m，建议造18层。,小户型产品,方案二,方案一,年家浜路,周园路,住宅区,别 墅 区,主题卖场,餐饮,酒店公寓,社区商业,业态配比,关于业态组合,方案二,在大卖场不能进驻的情况下,业态配比,方案二

27、,方案一,年家浜路,周园路,住宅区,别 墅 区,餐饮,社区商业,酒店公寓,初步收益测算,此次收益测算的售价及租金，均以目前情况为参考，属于静态价格测算，根据整个市场的发展，将会有一定得增幅。,销售策略,收益测算,考虑到独栋商业和主题商业面积较大，销售总价较高，故建议这两部分商业开发商短期持有，统一招商，统一管理，引进品牌主力店，提高本案档次。用这些品牌主力店的品牌效应为本案造势，吸引其他商家的入驻，并做为本项目的特色商业为后期做宣传。小户型产品和社区商业单套面积较小，可全部销售，快速回笼资金，收回开发成本。,综合考虑项目所处的市场情况及项目本身的情况，定价主要采用区域比较法主要考虑的因素应为：

28、区域因素：主要有区位级差、交通通达度、繁华程度、区域配套等。个别因素：主要有内部配套、市场接受能力等。,本项目定价依据及影响因素,区域内在建或者在售的酒店式公寓只有上海周浦万达广场，它共有六栋高层，一期三栋27层公寓式酒店，精装修小户型面积40-90平方米。二期三栋办公楼（一栋16层、二栋29层）。目前三栋公寓90%已售完，只余下的90，单价11000元。本项目商业还未施工，未来地价有升值空间。增值因素（+10%）万达酒店式公寓销售情况火爆，为本案酒店式公寓的销售试探了市场，说明区域市场缺少这一类投资性产品，产品升值空间较大。增值因素（+2%）轨道交通11号线离本案较近，交通优于万达。增值因素

29、（+2%）未来园区的发展，对小户型的需求量增多，将促进本案小户型的销售。增值因素（+2%）如果开发商与政府达成共识，降低水电煤气以及网络相关收费标准的情况下，会大大提升本案的竞争力。增值因素（+2%）,小户型产品预期价格/均价之区域比较法,收益测算,故我司认为本案酒店式公寓的售价应高于万达酒店式公寓的价格，单价在11000元/1.18=12980元/,由于区域市场可参照的物业项目比较少，我们将采用修正系数对酒店式公寓价格进行评估；即在同一项目中，酒店式公寓的售价一般是高层住宅的1.08-1.2倍；根据本项目住宅的价格来推算酒店式公寓的价格：本案住宅售价：12000元/平米本案的酒店式公寓售价：

30、12960元14400元/平米,小户型产品预期价格/均价,收益测算,预计本项目出售小户型产品销售均价：13000元/M2,项目租售价定位,1、项目价值评价,租金及售价定位之项目价值评价,收益测算,价值评价表,租金及售价定位,收益测算,价值实现表,推算出本案的租金水平就要先得出平均价值实现度，根据上表知，平均价值实现度（本案除外）为67.6%,收益测算,项目周边各商业街租金统计表（元/月）,价值实现下的租金及售价定位，根据各商场和商业街的租金来测算出本项目的平均租金。,该区域商场租金表（元/天）,租金统计及分析,根据上表知项目竞争商业的平均租金为3.95元/平方米天，因此可根据该数据推算出本案的

31、平均租金，进而推算出商铺平均售价。本案平均租金=平均租金本案价值实现度平均价值实现度=3.9582%67.6%=4.8（元/平方米天）本案平均销售价格=本案平均日租金365 10年/7%=4.8365 10/7%=25028（元/平方米）,目前周浦商铺的空置率与转手率较低，综合性商业所占比重仅为23%，77%为社区底商。在售的商铺价格在18000-55000元/m2不等,出售商铺面积较大,销售周期较长。上海周浦万达广场商铺1、2楼均价为30000元/，面积为200-300，由于本项目出售的商业物业单套面积小，总价低，故本项目的销售价格应略高于前面在价值实现度得出的价格，而万达的商业体量大，属于

32、集中商业，故本项目目前的销售价格应低于万达的建议本项目商铺的销售均价 25000元/。,售价定位,收益测算,本项目出租部分的商业为大面积商业，业态多为餐饮娱乐，故租金价格应低于前面根据价值实现度所计算的租金均价4.8元/天。而万达广场是目前周浦地区最大的城市综合体，将成为周浦的城市中心，目前的租金在5-6元/天，而本项目受招商品牌和商业体量等因素的制约，目前出租的租金应低于万达的租金；,租金定位之出售商业,收益测算,故建议本项目社区商业的租金均价为4元/天。,考虑到本项目初期商业氛围很不成熟，餐饮类、卖场类业态面积比较大，前期投入成本多，因此在租金价格上充分考虑商家的承受力，设置较低门槛并辅以

33、相关优惠措施以及合理的租金递增率，一方面有利于商家进驻，另一方面也可借助大商家品牌效应拉动小面积商铺销售价格的提升。后期租金可根据品牌商家进驻情况再进行相应调整并有所提升。,租金定位之持有商业,收益测算,故建议本项目持有商业的租金均价为2元/天。,业态定位方案一:收益测算,收益测算,销售收益,租赁收益,精品餐饮设置8000平米，品牌卖场设置15000平米，小户型产品设置45000平米，社区配套设置12000平米来进行测算：,小户型产品销售收入可销售面积为45000，销售均价为13000元/。酒店式公寓部分销售收入预估为45000*13000=5.85亿元,社区商业销售收入社区商业销售面积为12

34、000，销售均价为25000元/。社区商业销售收入预估为12000*25000=3亿元,在方案一的定位下，本项目的租赁年收益为4270.5万元,在方案一的定位下，本项目的销售收益为8.85亿元,精品餐饮与品牌卖场租赁收入可租赁面积为23000，租金均价为2元/天。持有商业部分租赁年收入预估为23000*2*365=2518.5万元,社区商业租赁收入可租赁面积为12000，租金均价为4元/天。销售部分租赁年收入预估为8000*2*365=1752万元,收益测算,销售收益,租赁收益,小户型产品销售收入可销售面积为45000，销售均价为13000*0.8=10400元/。酒店式公寓部分销售收入预估为

35、45000*10400=4.68亿元,社区商业销售收入可销售面积为23000，销售均价为25000*0.8=20000元/。社区商业销售收入预估为23000*20000=4.6亿元,在方案二的定位下，本项目的租赁年收益为3387.2万元,在方案二的定位下，本项目的销售收益为9.28亿元,精品餐饮租赁收入可租赁面积为12000，租金均价为2*0.8=1.6元/天。精品餐饮部分租赁年收入预估为12000*1.6*365=700.8万元,社区商业租赁收入可租赁面积为23000，租金均价为4*0.8=3.2元/天。销售部分租赁年收入预估为23000*3.2*365=2686.4万元,业态定位方案二:收

36、益测算,精品餐饮设置12000平米，小户型产品设置45000平米，社区配套设置23000平米来进行测算：,在没有大卖场的前提下，没有了主力店，商业价值会下降80%,小结,收益测算,由于销售面积的增加，方案二的财务收益高于方案一，但商业氛围的营造不如方案一。方案二没有大卖场作为业态主题，将降低本项目的商业价值，但由于销售面积的增加提高了整体的财务收益。方案一的自持商业面积多余方案二，虽然短期资金回笼不如方案二，但开发商的固定资产增加。,建筑风格建议,建筑风格建议,纵观时下商业建筑，同时考虑到印象春城住宅欧式新古典主义的建筑风格，我们建议：以风行时下且愈演愈烈的建筑主流MODERN CHINA的设

37、计理念，融时尚东韵精神于建筑。以自然简洁的构造、青砖素颜的外立面、低调奢华的风情将极富时代气息的现代艺术表现手法融于建筑，提升项目的品质感。,新天地模式,1912模式,特色：以中西融合、新旧结合为基调，对历史古迹进行改造，以形成充满现代感与文化氛围的新建筑体系。,南通华达广场模式,杭州湖滨新天地,特色：借势文化景区，打造集文化品位、历史底蕴、时尚休闲商业及知名品牌于一体的最佳展示地。,新天地模式,1912模式,南通华达广场模式,杭州湖滨新天地,特色：借势文化景区，打造集历史底蕴、时尚休闲商业及特色品牌于一体的餐饮休闲集中地。,新天地模式,1912模式,南通华达广场模式,杭州湖滨新天地,特色：借势风景名胜区，打造融旅游胜地、时尚消费及文化品位于一体的世界高档品牌的展示地。,新天地模式,1912模式,南通华达广场模式,杭州湖滨新天地,Thanks!,仅供交流，请各位领导斧正!,