金丰易居:上海周浦商业初步定位及概念性规划方案报告 (NXPowerLite).ppt
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1、周浦商业,金丰易居普润地产2009年6月,初步定位及概念性规划方案报告,市场竞争策略,区域市场环境,业态组合方案,相关案例借鉴,空间落实规划,初步收益测算,区域市场环境,周浦商业现状,消费结构特征,未来人口导入,周康商业现状,消费结构特征,未来人口导入,目前周康地区的传统商业区,周康商业现状,消费结构特征,未来人口导入,目前周康地区的新兴商业区,周康商业现状,消费结构特征,4、区域内新兴的万达广场是整个南汇地区的唯一一座集餐饮、娱乐、休闲、购物于一体的大型商业广场,将引领整个区域商业市场的发展;周康地区的商业格局正经历着商业功能升级、商业层次提升的阶段。,未来人口导入,1、周康地区的商业主要集
2、中在康沈路段(川周路以南、年家浜路以北);主要为1-2层的沿街社区底商,只小上海广场形成了一定的市场规模商业业态比较单一,以社区配套、餐饮为主,区域各业态配比如下所示:,2、没有统一的经营公司进行管理;市场经营档次较低,消费环境比较零乱。,3、区域内的租金大多在3-4元/天,最低的只2元/天,最高达6元/天。,小结,1,2,3,周康商业现状,消费结构特征,未来人口导入,商业经营者多为周浦、康桥的当地居民及少量江浙客户;由于周康区域的人口增长速度较快,就近购物消费的欲望较强烈,所以经营状况尚可。,区域消费群体分析,区域经营特征分析,区域消费结构分析,目前周康板块在售住宅项目存量还有156万 未来
3、供应(08年1月至今)住宅用地出让总量约45万;其中周康板块约37万,预计09年-10年面市。本地居民的去化能力已经饱和,按照人均30来计算,156+37=193万,193万30/人=6.5万人,未来将导入约6万的市区人口。规划中的各个经济园区,已引进企业近1300家,12家世界500强投资的企业。根据周康综合经济区整体规划,未来将吸引大量高科技创新人才引入,也势必导入一定的人口。按照50人/企业计算,预计将导入7万商务人口。,目前周浦常住人口16万,流动人口5万,中心镇目前常住人口有6万,流动人口3万。未来3-5年,周浦人口至少达到 34万。,周康商业现状,消费结构特征,未来人口导入,市场竞
4、争策略,A20,秀沿路,年家浜路,周祝路,A3,周浦东站,周东路,周园路,杨高南路,沪南路,康沈路,小上海,绿地东上海,万达,1.4km,2.5km,0.7km,印象春城,恒河中路,大润发,2km,机会,优势,劣势,交通便捷,出行方便;区域商业比较落后,有发展空间;周边住宅区林立,2012年预计约有30万人口,行政、教育等公建设施规划完善,市场潜力巨大;万达的先期开业为区域商业加温;商业项目还未动工,即可观察市场又可等待市场进一步成熟。,目前地理位置比较偏,消费人群需要引导;各大园区在规划建设中,入驻需要一定时间;周边住宅区、行政及教育等设施都在规划建设中,人气不足;缺少商业氛围,消费观念落后
5、,培养需要一段时间;项目自身地块限制,真正临街只有年家浜路一面。,大浦东政策出台,处于2个中心的桥头堡位置;周康地区工业园区规划日趋成熟;轨道交通11号线周浦站距本案近;道路交通加速发展,缩短市区距离。,万达商业体量巨大,业态齐全,对本项目的规划有一定限制;周边众多的社区商业正在规划中,形成强有力的竞争格局;优质人口的导入尚需时日。,威胁,项目本体认识,初步定位原则,定位策略及竞争对手确定,由于本项目商业体量在7.9万方左右,依据整体定位及未来商业预期,我们考虑商业空间落实的几个原则有:1、引进复合项目实际需要的业态,以造成对现有商业格局的冲击,树立在周康及南汇地区的特色地位,将项目打造成南汇
6、地区以特色、差异化取胜的商业标杆;2、按照风险与收益最佳原则及物业契合度最高原则,充分考虑开发商资金的及时回笼。3、依照统一经营及统一管理原则,商业项目由经营管理公司后期运营,保证项目对周边商业的竞争力,辐射范围,吸引人气。,项目本体认识,初步定位原则,定位策略及竞争对手确定,定位策略,3,追随者/侧翼战,条件:区域无特别优势商业体,如小上海及大量沿街商业战略:紧跟或模仿标杆项目,通过强调与标杆项目的共性来提升自身价值,总体定位策略确立差异化补缺者,项目本体认识,初步定位原则,定位策略及竞争对手确定,周康地区商业竞争对手,我们的竞争策略,市场差异化的业态补缺者,市场差异化的档次区隔者,市场差异
7、化的区域领先者,项目本体认识,初步定位原则,定位策略及竞争对手确定,市场差异化的区域区隔者,相关案例借鉴,前言,商业类型,由于本项目在地理位置上属于上海近郊,而且本项目体量不超过10万,故市级中心商业、区域性商业的案例可以排除在外,不做参考。,九隆坊,1、项目概况九隆坊位于黄兴路、国顺路路口,北接五角场环岛核心,东临黄兴公园,西连四平路,处于五角场商圈的南部核心位置。九隆坊总体量达10万,包括Coco Park、怡富商务广场、快捷假日酒店,其中Coco Park建筑面积超过25000平方米,其中地上4层,地下1层。商业铺位逾250个。是一个集休闲、娱乐、购物为一体的高档商业广场,致力于打造出一
8、个舒适、开放的休闲购物空间。,主题商业案例,大型社区商业案例,临近大润发、百安居和大量成熟居住社区。九隆坊与怡富商务广场及快捷假日酒店一同整体开发。,九隆坊,主题商业案例,大型社区商业案例,九隆坊,主题商业案例,大型社区商业案例,租售面积比例,3、楼层分布,九隆坊,主题商业案例,大型社区商业案例,4、九隆坊商业成功因素分析从销售角度来说:该项目是成功的。2006年开盘,在一年内全部售完。持续摸高的商铺租金使得五角场商业的商铺几乎全部以租赁形式推向市场,只有九隆坊的商铺是五角场地区唯一以出售的形式面向市场的。对于广大中小型品牌或投资者来说,九隆坊这样销售型的街化商铺的出现,是有市场需求的,同时开
9、发商也及时的回笼了资金。从租赁角度来说:该项目目前的招商情况是失败的。开发商采用带5年租约销售,由沃华管理公司经营管理,由于租期的限制,使得许多品牌商家不考虑本项目,同时在经营管理上无法协调各个小业主,造成商场内人流稀少,经营状况惨淡;部分商铺已空置,招商状况亦比较困难。,九隆坊,主题商业案例,大型社区商业案例,我们的借鉴:业态组合包括:办公(出售)+酒店(合作经营)+商业(出售),业态可以互补,同时控制租售比例,保证项目正常运作的同时开发商能及时回笼资金。从商业布局来看,选择了最适合该区域的建筑形式(内街外化),灵活的人流动线促进了商铺的销售。,上海春城位于闵行区春申路、莲花南路口,离地铁一
10、号线莲花南路出口2.8公里,住宅建筑面积36万平方米,总户数:3000,投资商:上海房地集团公司,规划毛容积率约为1.5,绿化率42%。商业面积约4万平方米。小区以美国佛罗里达社区建筑跌落式天际线为环境和规划的主题。春申路、莲花南路上的大润发是区域居民日常消费首选,上海春城商业街,长约300米,横贯整个街坊。商业街两侧分别连着伟业路和梅陇地区的交通主干道莲花南路,包含了社区服务、服饰、餐饮、娱乐休闲等业态,满足了小区居民日常生活的需求。,上海春城商业街,春城步行街,主题商业案例,大型社区商业案例,大润发,上海春城商业街,主题商业案例,大型社区商业案例,上海春城商业街,主题商业案例,大型社区商业
11、案例,3、上海春城商业优劣势分析优势:单铺面积为50-100,面积小,便于租售。依托大润发商业吸引力,社区底商人气旺,商业氛围良好,便民利民。商业业态比例自发形成,由市场决定供求。社区商铺全部销售,开发商快速回笼资金,不用后期经营管理。劣势:没有后期运营管理,导致人车混杂,一定程度影响了居民生活。商业业态没有统一规划,比较杂乱,商业形象一般。新兴商业街的发展成熟时间较长。,上海春城商业街,主题商业案例,大型社区商业案例,我们的借鉴:商铺面积控制在50-100,底层层高5.5m可分割为2层,小面积商铺总价低,利于销售。持有大润发保障了消费客流,以销售为目的的社区商业,做成商业街的建筑形式,利于商
12、业氛围的形成。,尚乐坊位于闵行区莲花南路与兴梅路口,上海春城东面春申景城,同属于春申板块,春申景城60万平方米约3600户大型住宅群。均价约15000元/左右,开发商上海莲申房地产有限公司。定位为中高档消费人群聚集的大型新兴居住区。尚乐坊总建筑面积26000平方米,定位于社区商铺,涉及业态有餐饮、娱乐、健身、休闲、教育及各类生活配套等,其特色的商业铺面吸引了特色品牌餐饮、教育、休闲店的纷纷入驻。随着人口的持续导入,这里将是人口年轻化、文化知识高水平的区域板块。,春申景城尚乐坊,主题商业案例,大型社区商业案例,春申景城尚乐坊,主题商业案例,大型社区商业案例,主题商业案例,大型社区商业案例,业态分
13、布图,春申景城尚乐坊,主题商业案例,大型社区商业案例,春申景城尚乐坊,主题商业案例,大型社区商业案例,3、尚乐坊商业优劣势分析优势:开发商持有商业物业,统一招商、统一管理。商业客户品牌档次高,商业形象好。与春城步行街业态差异化,吸引不同层次客户。劣势:开发商回笼资金慢,租金收益不高。对商业品牌有一定要求,且租金水平较高,导致内街基本空置。时段性消费,主要集中在晚上,白天人气不旺,比较冷清。,春申景城尚乐坊,主题商业案例,大型社区商业案例,我们的借鉴:开发商持有商业物业,有利于引进高档次的品牌,维护商业形象。建筑风格:独栋别墅型餐饮,做到与周边餐饮的差异化。,东苑新天地位于闵行区七莘路、疏影路口
14、,七莘路乐购购物中心旁,总建筑面积为25万平方米。户数:1500。项目包括3万多平方米的主题商业街,以传统的荷兰底层建筑为样板,商务酒店1.5万。开发商:上海东苑房地产开发(集团)有限公司。建成一个集购物、娱乐、餐饮、休闲、居住为一体的综合性项目。商业主要为地面34层商店、娱乐、餐饮及酒店等业态。,东苑新天地广场,主题商业案例,大型社区商业案例,东苑新天地广场,主题商业案例,大型社区商业案例,社区底商,东苑新天地广场,1700,3F,包房为主,人均消费300500元。,1500,3F,人均消费150200元。,1000,3F,人均消费80100元。,2500,4F,集形象设计、女子美容、足浴保
15、健为一体,2000,3F,中法合资,与一旁的恒福酒店相连,14000,19F,按四星级标准中高端的商务酒店,120间套房,套房 均有厨房,接入煤气。开发商持有,经营管理。,主题商业案例,大型社区商业案例,东苑新天地广场,主题商业案例,大型社区商业案例,租售面积比例,东苑新天地广场,主题商业案例,大型社区商业案例,东苑新天地广场,主题商业案例,大型社区商业案例,3、东苑新天地广场商业优劣势分析优势:租售并举,开发商持有集中商业,控制商业品质。依托Tesco,吸引消费人群。利用七莘路的交通优势和乐购的人流优势,集中设置商业,形成较大的商业广场。注重景观设计,营造良好商业氛围。劣势:开发商持有商业,
16、都是大面积店铺,客户针对性较强,招商周期相应延长。独栋商业租金收益较少。时段性消费,主要集中在晚上,白天人气不旺,比较冷清。,东苑新天地广场,主题商业案例,大型社区商业案例,我们的借鉴:依托大卖场吸引消费客群。租售并举,持有集中商业,控制商业品质。独栋别墅型餐饮,拔高整个商业档次,做到与周边餐饮的差异化。,证大大拇指广场,主题商业案例,大型社区商业案例,近郊集中型商业案例,证大大拇指广场由上海证大投资(集团)有限公司、上海爱建信托投资有限公司联合投资、并由上海证大商诚房地产开发有限公司开发的综合性商业广场。项目占地近5.3万平米,建筑面积逾11万平米,融购物、休闲、娱乐、美食、度假(四星级酒店
17、)、艺术于一体,成为上海规模最大、功能最全的以艺术会展为主题的商业中心。,主题商业案例,大型社区商业案例,近郊集中型商业案例,证大大拇指广场,主题商业案例,大型社区商业案例,近郊集中型商业案例,证大大拇指广场,主题商业案例,大型社区商业案例,近郊集中型商业案例,证大大拇指广场,主题商业案例,大型社区商业案例,近郊集中型商业案例,证大大拇指广场,家乐福,好乐迪,主题商业案例,大型社区商业案例,近郊集中型商业案例,证大大拇指广场,主题商业案例,大型社区商业案例,近郊集中型商业案例,证大大拇指广场,我们的借鉴:虽然在体量上看,没有什么可参考价值,但是从主题性商业来看,还是有比较针对性。籍由艺术的主题
18、,弘扬人文艺术精神,提升项目品质与档次;也同时在经营活动中通过举办各类的艺术展览、消费品展等,落实了艺术主题,与周边商业广场差异化,聚集人气,网罗更广大的消费群;,根据区域内消费的供需平衡,来控制商业体量,本项目体量约8万。,主力店必须有有:品牌卖场。,业态组合要有:餐饮、购物、娱乐休闲、社区配套、酒店等。,临近轨道交通,有大量的驻扎居民,对商业物业影响巨大。,部分商业物业自持,有利于今后商业规划发展。,建筑结构为组合型盒子+街区+高层是未来商业建筑结构的发展趋势。,各大商业项目总结,控制租售比例,保证项目正常运作的同时开发商能及时回笼资金;商铺面积控制在50-100,底层层高5.5m可分割为
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