7151131390531深圳星河盛世公寓精装修建议27p.ppt

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1、,星河盛世公寓精装修建议,世联地产 星河盛世项目组20110531,谨呈：星河地产,解决两个问题,作为走量产品，还是标杆产品？装修风格保持统一，还是提供多种风格供客户选择？,前期沟通回顾,确定两栋公寓全部带精装修，其余产品一律毛坯交房。,公寓基本指标,J1栋（住宅性质）总建面：15000平米套数：336套户均面积：45平米52平米,J2栋（商务公寓性质）总建面：6000平米套数：168户均面积：42平米,参考：2010.08规划及建筑设计方案,J115000平米336套,J26000平米168套,本次建议内容,关于产品档次的思考,关于装修风格的思考,关于产品档次的思考,关于装修风格的思考,主要

2、制约因素,加息,保障房,限购,目标,房产税,限价,2011年1季度CPI同比增5%，三月增5.4%通胀问题愈发严重，年初至今两次加息，通胀仍未得到有效控制通胀是上半年乃至全年中央宏观调控的第一要务,十二五3600万套，2011年1000万套，李克强亲自督导各地强制执行，地方政府与中央政府签下“军令状”公共租赁房占据未来保障房主流位置，发挥保障功能,截至1季度末，全国608个城市出台房价控制目标多数以GDP增速和人均可支配收入增速为参考标准此后，国务院督察组到各地督察调控落实情况,上海、重庆试点房产税两个城市实施2个月以来上缴税款寥寥无几,调控力度持续加强，政策不确定因素多,“国八条”规定全国直

3、辖市、省会城市、计划单列市全面执行限购政策，其中户籍限购2套，非户籍限购1套目前全国已有39个城市出台新版限购令及执行细则,持续多常时间？开发商纷纷转现楼销售抑制政策，保证产品实现高价,J1栋为住宅指标，受政策影响风险较大；J2栋为商务公寓，政策风险较小。,星河使命,政策趋严 VS 品牌提升需要保证热销，树立市场口碑，赢得市场的认可，达到速度与口碑的双赢,第一次精装修的尝试，既是挑战自我，完成星河品牌的提升，又是为星河后续精装修产品线奠定基础。,关于产品档次的思考,J1栋（走量产品）：J1为住宅指标，无论现售或预售，都有一定的政策风险；面积较大，户数较多，对舒适度有一定的影响；首次尝试精装修，

4、需重点保证产品的销量和市场的口碑。,J1走量产品15000平米336套,建议J1可作为走量产品，保证快销，迅速建立市场影响力,J2标杆产品6000平米168套,关于产品档次的思考,J2栋（标杆产品）：J2栋为商务公寓，短期内暂无政策风险的可能性；户数相对适中，可尝试附加高价值的精装修，建立市场口碑；,建议J2作为标杆产品，提升项目整体形象，提高企业精装修品质的知名度。,市场精装修项目档次对本项目的参考,高档装修：50006000元/,中档装修：25003000元/,市场主流精装修项目分为三档：高档装修：5000-6000元/中档装修：2500-3000元/经济型装修：低于2000元/单一项目内

5、一般采用统一标准进行装修（除东方银座公馆提供可选套餐）。,低档装修：2000元/以下,具体案例见附件,本项目精装修档次,建议：J1栋成本控制在1500-2000元/平米,建议J1栋可参考目前市场中高端项目，如东方银座公馆、中信果岭公寓、御河堤、京基凤凰印象的精装修，实际成本可控制在1500-2000元/平米，对外报价可达3000-4000元/平米。,建议J2栋可参考市场较高端项目，如大中华IFC、岸芷汀兰、香山里一期的精装修，实际成本可控制在2000-3000元/平米，对外报价可达5000-6000元/平米，如稍微提高使用品牌的档次，对外报价可再提升。,建议：J2栋成本控制在2000-3000

6、元/平米,关于产品档次的思考,关于装修风格的思考,客户对于精装修的关注点：风格简洁、色调柔和：使用现代简洁的装修风格，色调柔和，方便客户后期的个性化搭配；注重实用性：仅作基础的精装修即可，注重空间的实用性；高品质打造：注重把控材料的选择和对施工细节控制，通过品质展示提升项目形象，增强客户信心；一线品牌配置：鉴于客户普遍对厨、卫所使用的品牌关注度较高，建议本项目所使用的品牌标准需保证国内或国际一线品牌；合理的收纳空间：充分考虑收纳空间的设计，方便客户的物品摆放。,精装修的打造要点,对市场部分精装修项目客户进行满意度调查，总结出客户的主要关注点，对本项目的精装修具有一定的借鉴意义,本项目精装修风格

7、定位,风格建议：整体根据市场趋势，以现代简约为主J1栋装修风格：建议选择现代简约方向的精装修风格，配合精细化的细节处理，显示项目的人性化；具体风格可参考东方银座公馆、中信果岭公寓等项目。J2栋装修风格：建议选择现代方向的装修风格，配合高品质的材质选择，展现项目的高档次；具体风格可参考岸芷汀兰、大中华IFC等项目。,备注：由于J1、J2栋的装修标准不同，因此可选择不同风格的厨卫进行搭配,本项目精装修风格定位,具体装修风格：墙面：建议统一白墙交楼，方便客户日后个性化墙纸的选择；地板：建议可根据客户的喜好，提供深色、浅色两种色系的地板供客户选择；厨房墙面瓷砖、石材：也可设置两种色系供客户选择，但色系

8、需能够与厨具合理搭配；卫生间地砖、石材：可提供两种花色做参考，整体色系需和洁具保持统一；其余：建议除地板、瓷砖、地砖等可供客户选择，其余保持统一标准，方便后续管理。,东方银座公馆,仅地板和楼梯的颜色可供客户选择,深色,浅色,参考案例,本项目装修标准建议（J1栋）,可采用高档品牌中相对低端的产品系列,本项目装修标准建议（J2栋）,可采用高档品牌中相对中高端的产品系列,附件：部分项目精装修标准参考,带家私家电豪装,大中华IFC 6000元/（售价50000元/）,电器、橱柜、洁具都是德国一线品牌豪装,希尔顿的酒店服务,岸芷汀兰5000元/（售价：45000元/平米）,标准户型装修材料：,家私家电洁

9、具交楼标准：,采用博洛尼橱柜、德国杜拉维特卫浴、汉斯格雅龙头、施奈德轻点系列开关插座、能率热水器、西门子油烟机、朗思威新风系统等品牌。,香山里一期5000元/（售价38000元/平米）,采用宏耐地板、欧卡罗橱柜、乐家卫浴、西门子厨房电器、丝吉利娅窗式通风器、ABB开关插座等品牌。,红树湾果岭公寓3000元/(售价30000元/，所有家私家电齐全),红树湾打造的高端酒店公寓，运用国际知名品牌，注重品质感和档次感打造。,御河堤对外3000元/，实际2000元/（售价30000元/）,其特点是国际品牌的运用，以及强调品质感。,京基集团为数不多的小户型公寓，注重高标准精细化打造，适合年轻白领居住或投资,京基凤凰印象2500-3000元/（售价25000元/）,仅带部分家电家私,东方银座3000元/（售价27000元/）,厨卫以一线国际品牌为主，注重打造品牌及品味、精品酒店式服务。,The end,