北京西单大悦城及世纪金源购物中心运营分析(49页).ppt

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1、目 录,实事数字新闻财经新闻动态MALL新闻品牌动向研究案例分析行业数据行业国际经典国际MALL掠影中国MALL速描,实事,数字新闻/财经快报,数字新 闻,相对于网络巨头，传统媒体也在网络广告上大有斩获。调查表明，美国2006年网络与手机广告市场规模将有220亿美元，而传统媒体市场占有率将增长至。预期2010年美国网络与手机的广告市场将达440亿美元，其中传统媒体将有望得到约39市场份额。面对欧盟的反垄断斗争，微软试图证明它为欧洲带来的利益。根据其委托国际数据公司进行的研究，最新视窗操作系统Vista在上市的第一年里，将极大地带动欧洲的经济活动，给其增加10万个lT工作岗位。每当微软通过Vis

2、ta赚得1欧元时，欧洲电脑制造商、软件零售商等相关企业就会赚得1 3欧元以上。2006第二季度中国手机市场报告显示，虽然该季度国产手机市场销售量与销售额均创历史新高，分别达到2893.5万台和406.9亿元，但国产手机份额继续下滑至，首次跌破了30，再次创下历史“冰点”。而在国产手机中，联想手机已超过波导跃居龙头老大。,美国面临的最大风险不是“中国赶超美国”，而是中国停止改革。以美国财长身份首次出访中国的政界“新人”鲍尔森发表演讲，驳斥了“中国威胁论”，指出中国和美国在全球经济中是连为一体的，一个强大的中国经济，将令美国工人和美国企业受益，正因为此，美国才决定支持在国际货币基金组织的改革计划中

3、，赋予中国和其它新兴市场更多话语权。银行应当改变“垒大户、过独木桥”的惯性思维。中国银行业监督管理委员会表示，应积极拓展对小企业的金融服务，调整信贷结构和投向。目前小企业的贷款仅占主要贷款余额的147，而商业银行近50的贷款资金掌握在不到1的大客户手中，风险集中问题日益突出。,沃尔玛花费1000000000RMB渐进式整体收购好又多.沃尔玛初步收购好又多27间直营店，花费200000000RMB.2006年来自澳洲、在中国以全新的零售品牌命名的乔尔登（Jordon）国际购物休闲广场以一站式超大规模的shopping mall形态首站即将在河南商丘正式招商运营。总投资达到3.5亿中国社保基金炒股

4、获利丰厚，今年前9个月大赚至少60亿元人民币。根据全国社保基金理事会的报告，前9个月社保基金总资产为241 9亿元，投资报酬率超过6 01，其中50来自股票投资。,以高出纽约人均收入5倍的平均年薪，华尔街雇员成为贸易与并购的最大受益者。美国审计官员表示，2005年，华尔街的薪酬上升了1 2，其中证券业人数虽然只占全纽约的5，薪酬却占全市的15。全球电子代工老大鸿海成为台湾上班族心目中最幸福企业排名第吲位，台积电和台湾微软尾随其后。1 04人力银行“2006年台湾职场幸福人”调查显示，上班族们认为这三家企业更能提供“钱景”和“前景”方面的安全感。到2003年为止，人类消耗资源的速度比大自然再生速

5、度快了型25，其中以阿联酋和美国消耗力最大。世界自然基金会指出，人类消耗自然资源的速度若再不及时修正，预计到2050年，人类对地球资源的需求将超过地球所能负荷的两倍。,数字新 闻,财经热词,本公司不买卖猪肉或色情书刊，也不收受利息。正如美国Caribou咖啡连锁公司这样，越来越多美国公司发出如此声明，标榜恪守回教律法的规范。许多回教徒因为受到回教律法的制约而无法投资一般金融工具，所以许多资金被闲置，美国企业意识到这股需求而采取行动，也有更多金融机构专门为回教徒设计投资商品。别一开始就急着形成自己的商业模式，要做出人们想要的东西。这是美国知名“天使投资人”P a u IG raham给仓促业者的

6、忠告。他认为从受用户欢迎的产品或服务中挣钱，比让产品或服务受用户欢迎要容易得多，而目前并不存在投资泡沫，最好的新兴公司是那些能对传统巨头构成巨大威胁的公司。商品房定价无需公众监督，无需公布成本。华远集团总裁任志强认为，公布房价成本是违法的，强调市场定价原则应用市场的调节手段来控制，但与公布成本无关，这是一个不应被政府参与和管制、不应被舆论关注的问题。此言一出，引起广泛争论。,秃聊经济 人在什么时候最容易受到诱惑？无聊的时候l利用无聊时间获得商机，专攻楼宇广告的分众传媒是典型例子，而通过贩卖“无聊”未赚钱，已演变为一种商业模式。最早的“无聊”商机大概出现在飞机上。全世界最无聊的杂志就属飞机上的杂

7、志，虽然里面充斥着广告，内容单调乏味，但飞机上的多数乘客仍会翻阅，这是因为当人们处在一个比看广告更无聊的时间和空间里时，就只好选择看广告了。手机未电答铃的出现也是出于打发无聊时刻的原则，作为种娱乐别人的手段，来电者在等待接听的十几秒内能享受到美妙的音乐，它为全球音乐和内容制作商创造出惊人的财富。最新的例子出现在德国，据“星岛环球网”的报道，一家公司开始在厕所的卷筒纸上印广告，并因此吸引了一位作家寻求合作，希望将自己的作品在上面印刷出版。厕所广告亦颠覆了“广告时间等于去上厕所时间”的不屑看法，让广告成了不得不看的广告，将无聊经济效益挖掘得淋漓尽致。,财经热词,欧洲国家因商业路线和市场不同，各有各

8、的魅力，但伦敦是欧洲金融的领导者，使其成为吸引中国投资最多的欧洲城市。2002年以来，伦敦获得了中国在欧洲投资的15。为吸引更多中国公司在伦敦发展业务，伦敦投资局最近在北京开设了办事处，而伦敦政府亦；隹备在伦敦主要金融区附近建设一个全新的中国商业区。伦敦投资局首席执行官迈克尔查尔顿表示，中国企业将伦敦视为向欧洲、非洲和中东市场拓展的基地。上海的地产开发商正陷入两难境地不降价有很大的销售压力，降价又会带来诸如退房潮这样的社会风险。随着二次调控的深入，上海楼市一蹶不振，房价不断下跌，而持续近一年的上海退房潮终于有了“第一次结果”，89位业主退房诉讼获胜。对于处在“二次调控”中的上海地产开发商来说，

9、是否下调房价，这已不是“利润的问题”。,到欧洲去!中国人再次上演“西游记”，这一次他们带去的是丰裕的资金与勃勃雄心。入“正维亚糜姆的到来能使酉度改“邪”归“正”吗?过去，中国人期待欧洲人和美国人带着资金到中国投资，如今欧洲人都在努力争取来自中国的投资。在全球化日趋激烈的浪潮中，中国人在接受了多年发达国家的投资后，也加紧了自己在欧洲的投资步伐。去年，中国的对外投资增长了25，欧盟取代了美国，成为中国最大的贸易伙伴。根据安永会计师事务所统计，自2O年以来，在欧洲的外国投资者中，来自中国的项目年投资额增长了5倍。上月，中国电信在欧洲成立分公司，正式迈开进军欧洲的脚步；英国老牌汽车企业罗孚公司已经被南

10、京汽车公司收购；摩托车制造商钱江集团去年接管了有着95年历史、以生产电动车和摩托车闻名的意大利Bene公司。除此之外，许多中小型企业也纷纷加入到在欧洲的投资大军中。如在意大利古城普托拉，两千多家中国人开办的企业让不断下滑的当地纺织业重现生机。,赤道原则(E qLJator Princ_ples)目益成为金融机构项目融资的新标；隹。2003年6月，7个国家的10个主要银行宣布实行“赤道原则”，即旨在管理与发展项目融资有关的社会和环境问题的一套自愿性原则。根据这些原则，金融机构只有在项目发起人能够证明项目在执行中会对社会和环境负责的情况下，才能对项目提供资助。目前，已有逾40家银行签署了赤道原则，

11、遵守赤道原则几乎已经成为成功安排项目融资的一个基本要素。银行之所以这么做，部分原因在于，如果它资助的项目具有环境破坏性，那么，它可能招致环保组织的报复；此外，这也源于主流消费者日渐觉醒的“绿色”意识。不过，银行也在可再生能源和低碳技术等领域看到了机会，并意识到政府法规的潮流正在流向“绿色”。由于很多银行的环境和社会政策不论在实质还是概念上都超出了赤道原则的范围，因此近日赤道原则被进行了修订，对于多数银行来说，这是一次向持股者证明其可持续发展的良机。,财经热词,MALL新闻/零售品牌,行业动态,沃尔玛收购好又多的消息再次传出，难道这次又是没有结果的花朵?近日，再次有外国媒体传出消息：沃尔玛欲以1

12、0亿美元的价格收购中国连锁超市好又多，若收购成功，沃尔玛将一举成为中国最大的百货零售商。但沃尔玛及好又多对此传言均不予置评。若消息属实，沃尔玛将获得好又多在中国20多个省市超过100间店铺和3万名员工，并可一解其“十年之痒”入主广州i沃尔玛进入中国市场10年来，发展了66问店面，且多设在西南及华南地区，但它始终未涉足广州这一华南地区最大的零售市场。要知道，好又多在广州有13家分店，沃尔玛的最大竞争对手家乐福仅有5家分店。站在沃尔玛的角度，收购好又多似乎是势在必行。毕竟，今年沃尔玛在其他海外市场可谓是荆棘满途。5月，沃尔玛退出了韩国市场；7月，由于遭到激烈的竞争、严格的工会和劳工限制，沃尔玛将其

13、在德国的85家店铺出售，退出了德国市场；在日本，沃尔玛为占一席之地仍在苦苦挣扎。在其他海外市场的步履维艰，使得中国市场对沃尔玛的海外扩张而言尤其重要。中国经济多年里均保持10以上的年均增长率，零售百货业在过去几年有着15的年均增长率。经济的飞速发展，令中国的中产阶级人群迅速膨胀，而这些收入增加了的中国人喜欢到诸如沃尔玛、家乐福、宜家等外资名企开设的店铺里购买家用消费品。“中国是唯一可以让沃尔玛将其在美国的成功模式复制过去的国家。”德意志银行分析师BD rehe r预期，至201 O年，沃尔玛在中国的店铺数量将达至U 400间。,沃尔玛,目前，中国的零售业格局并不如美国等发达地区般明朗，至今仍没

14、有一枝独秀的零售商出现。而这也是沃尔玛、家乐福等“过江龙”和中国本土的华润、上海百联等“地头蛇”激烈竞争的原因之一。他们都想成为中国零售业的“老大”。因此无论收购好又多的消息是否属实，各路百货零售商之间的竞争也势必将烽烟四起。快速的扩张并不必然是一种冒进。家乐福在中国的成功，在于一早在中国推行规模优化的扩张战略、贴近社区的选址策略，因地制宜的经营模式以及本土化的经营思路。实际上好又多的运营不无借鉴家乐福之处，而在沃尔玛试图结合社区店与物流配送中心的优势时，家乐福也需考虑调整其旧有收取进场费模式导致的零供紧张关系。迅速跑马圈地，借道地方政府实现迅速扩张的目的，选择与当地企业合作；合理选址，门店都

15、开在“十字路口”，抢占黄金地段；,沃尔玛,对中国第二大超市连锁商好又多的并购以及闪电式的换帅举措，表明它正在转变中国扩张思路：由隐忍稳进转向加速突进，由自营为主转向并购借力。中国大陆已成沃尔玛的国际业务重点筹码，沃尔玛必须加速度实现规模扩张。新任总裁陈耀昌面临的挑战在于将所收购的好又多门店纳入整个沃尔玛物流配送系统中，而沃尔玛在中国一直未有发展的社区店或将在收购好又多之后蓬勃发展。3月，宣布5年内将在中国新募15万名员工。按照每家店的平均员工数量约550人粗略估算，意昧着沃尔玛未来5年将在华新增270多家连锁店。5月，宣布退出韩国市场。7月。宣布退出经营8年的德国市场，同月在福建晋江沃尔玛店成

16、立沃尔玛中国首个工会。10月。同意收购中国连锁超市好又多目前收购计划尚需中国政府的批准，但基本已成定局。之后宣布由陈耀昌接替钟浩威(HatfieId)负责公司在华的零售业务，出任沃尔玛中国公司总裁兼首席执行官。,沃尔玛,京味麦德龙将改用物业租赁模式 几度延迟进京的全球零售业老三德国零售巨头麦德龙明年终于将登陆京城。记者昨日获悉，麦德龙京城首家店选址颐和园附近，明年4月可以开门迎客。据业界人士透露，该店目前正在建设当中，人员招聘也已经展开。对此消息，麦德龙公关部经理黄忠杰解释，北京市场麦德龙一定会进入，但是颐和园附近的选址目前还存在一些问题，下个月麦德龙高层将会进京宣布最后选址结果，并且还将举办

17、北京供应商采购大会。北京情节1995年就进入了国内市场的麦德龙，已建立了北部、东部、中部、南部四个销售区域。但是，北方区域的商业制高点北京却是久攻不下，曾先后选址海淀、朝阳、丰台，但最终无果。对于在北京市场的几进几出，还是与麦德龙自身的运作模式有关，麦德龙的店铺基本采用自建物业的模式，而受制于国内部分城市地价太高的原因，麦德龙的这一准则在国内不得不进行调整。黄忠杰向记者表示，今后，麦德龙在北京地区的发展将有所变通，不会一味采取自建物业的模式。而记者了解到，这次颐和园附近的店铺也将采取物业租赁的方式。（记者赵谨,麦德龙,独霸，渗切 面对中国市场的巨大“钱”景，星巴克早已按捺不住独揽利润之心。星巴

18、克在中国的全面直销行动更进一步：在完成控股华南、西南片区合资公司的计划后，它宣布收购北京美大咖啡的控股股东High G rown投资集团的所有权，拥有北京美大90的股份，也因此基本上收回了在北京和天津的六十多家星巴克零售店的特许授权经营。至此，星巴克在中国距全面直营仅差上海一个市场。1 999年，当经星巴克授权的北京美大在北京开设了星巴克在华的第一家咖啡店时，或许连它自己也没有料到，星巴克，这个进入中国不过几年的名词，会那么快地演变成一种时尚的生活方式。如同任何一家跨国公司那样，星巴克总部发现，在中国开一家星巴克店，赢利的时间大大短于在其它海外市场星巴克新店的赢利时间。虽然在许多海外市场，美国

19、星巴克总公司的策略是只投资5，同时收取专利金，但中国市场发展如此迅速，星巴克不想再将巨额利润拱手送人，因此从2003年开始对其中国的特许经营商进行股权收购。而类似星巴克的回收行动已在中国的跨国公司中兴起。随着中国对零售业的开放，外国零售商在中国可以全资拥有自己的门店，家乐福、宜家、百盛等公司都已将其在中国的合资股份收入囊中。在今后一段时间里，星巴克将继续其在华的独资进程。星巴克的目标是使中国成为星巴克在美国之外最大的国际市场，除了逐渐回收股份，还将陆续在中国二级市场开设数百家独资门店。不过它在中国掉头并不是没有风险，其人力、后备资源都将挑战这一策略的执行效果。,星巴 克,案例分析/行业数据,行

20、业研究,中性化消费时代到来,金源两年有感通过两年前金源新燕莎MALL在京西正式开业，人们开始逐渐熟悉了SHOPPINGMALL这个概念。金源新燕莎MALL让中国人知道了原来所谓的MALL就是这样一个不但可以购物，还包括了健身、娱乐、餐饮等种种休闲方式于一身的巨型家庭娱乐中心。我们也通过这个媒体视角上享有“世界第一”和“亚洲最大”美誉的金源MALL 2年的运营，过程中主要问题进行了阶段性小结，供商业人士参考；,金源两年有感,04年开业养商支持7.5折的优惠租金，提前入场装修，试营业免租金老租户租金05-06 上涨5%，优惠8.8 新租户租金05-06 上涨10%，优惠8.804-05-06 出租

21、率波动90%85%90%04-06年度整体出租率88%04-05年营业状况10%盈利，业态餐饮30%持平 业态餐饮、中端品牌购物60%亏损05-06年营业状况20%盈利，业态餐饮50%持平 业态餐饮、中端品牌购物30%亏损 大型主力购物店大型商业中心商业培养时间节点4年,品牌商家总数量400家04年品牌调整出局100家，引进100家05年品牌调整出局100家，引进100家2年间累计出现品牌700家左右强化主题2.3层餐饮业态取消大型节日人流大旺季不旺体谅对人流吞吐大淡季不淡良好的购物环境和多业态的组合，在夏季这种零售业低峰还是有个良好的购物休闲环境人流高峰值15万/天人流高峰日大型节日餐饮娱乐

22、最先进入盈利状态品牌购物经营增长缓慢儿童相关业态发展迅速儿童业态经营进入平稳期同仁堂进入MALL，老字号经营思路的转换老字号经营顺利引进少儿频道带动人气纸老虎和电影院2大文化板块为MALL带来了强大人气,金源燕莎2年经营速写,通过以上信息我们看出，MALL的实际经营还是需要更长时间的消费者培养和自身服务、管理、品牌的调整，整体的商家经营状态表明，作为商场租金收益的主体购物业态是经营惨淡的，需要更多的管理支持和品牌优化,在MALL的经营中，业态得优化调整就是永无止境得创新工作。两年来，金源新燕莎MALL的品牌增加了400至500个，商户增加了近百个，使金源新燕莎MALL可统计的销售数据同比增长了

23、60以上，两个主力店燕莎和贵友的销售也上升，70的商铺已不亏损。但一个大型的SHOPPINGMALL从开业到真正成熟发展至少应该是五年的时间,还需要很多方面的改进。通过金源燕莎的相关经营数据我们和国外的一些资料研究对比后发现我们的商业运营水平人性化服务意思落后了至少十年,下面我们通过几方面来解析金源MALL国际化体量下的国际化差距.,金源两年有感,分析一度过艰难开端餐饮娱乐业态的迅速盈利让我们看到了商场周边消费能力的强劲，并为商场带来了长期不间断的人气聚集效应，为商场在调整上给与了足够的时间和空间支持，保持着MALL整体的运营人气；,金源两年有感,分析二用20世纪的经验吸引21世纪的消费者儿童

24、板块的强势增长让我们对购物靠“女人和孩子”支撑的传统购物理念发生转变，这个转变恰好提醒着我们在购物板块上的潜意思错误，B1大量的女性购物主题店分布，已经不在符合现在人们的消费观念，中性美，中性化时代这种传统的女性购物主导型态需要颠覆性改革，我们要做出一个中性化消费的购物环境才能生存；B2人们购物习惯向2级分化，穿着西装，留下标签，往口袋里塞满东西的土鳖不再存在，贴个标就是品牌的市场不再没有了我们面对的顾客正以房价递增的速度提高着品牌理解能力，这就表明商场在招募商家时的考察变得尤为重要，品牌策略要更加清晰，人们消费正向生活需要和职业需要的购物心理演变。,金源两年有感,分析三中性化购物时代户外运动

25、，家居饰品业态稳步发展更好的证明了中性化购物业态发展趋势，衣食由90年代的生活娱乐消费彻底转变为必要消费，而我们的商家却没有转变，人们需要更多的休闲消费，休闲购物来填补时代变迁留下的心理需求。从过年过节大批量的服装折扣活动就已证明我们的商家和管理者与时代已经脱节了，过年过节卖衣服是上实际90年代的事情，现在人们物质已经很丰富，可以随时购物吃饭，而假日他们需要的更多是娱乐消费，也就是中性化消费。中性化消费:老人和小孩,老人和年轻人男性女性等各年龄都能同时投入兴趣找到快乐消费形式.,金源两年有感,分析四交通系统不健全：近10万平米的平层空间，一个世界上都少见的商业空间，绝对的MALL优势，但这里的

26、购物体验却显得落后许多甚至对购物者是一种折磨，这显然违背了商业上顾客至上的根本性。直到在运营中期MALL里出现的电力购物车，看到小孩大人悠闲的开着车对道路两边的商品店铺指指点点，才让人感受到空间对人的一种尊重。通过对金源的分析观察，在汉博顾问服务项目的前期规划建议中，每每必然首先考虑人性化，对于大到是顾客进入商业范围的途径，细人在建筑中行动的垂直与平面出行方式等全方位购物交通组织，都进行了全方位，各行业论证，以求营造出更具人性化购物环境；金源MALL的独特优势在于规模，但弱点却是缺少独特品牌资源，引进品牌的战略也不清晰，导致很多国内外知名品牌供应商看好这里却不敢进驻。,金源两年有感,分析五视觉

27、破碎,功能分区混乱店面陈设是大型购物中心一重点课题，但当我们走在金源MALL时，感觉就象一个没有标点的长句，找不到平面视觉主线和店面视觉亮点，仅通过人造植物和若干店面的罗列,一样的屋顶一样的灯光,一样的店面完全不能让顾客找到走完它的理由，我们在MALL的研究学习过程中看到，日本银座、德国杜塞尔多夫的karstadt等等众多现在知名的购物中心的改建，重点都是视觉感受的改变，视觉的整体统一调整饰我们认为金源MALL找到国际化身份的必然途径.在汉博顾问的商业提案中我们会看到许多来自世界各地的购物中心场景，这不是装饰提案的添足之举，而是我们根据日常研究过程中的经验积累再结合商业所在地理位置目标受众特性

28、等因素，总结出来的购物环境描写，失去这种前提，任何特色鲜明店面杂乱无章，风格各异放在一起都将造成严重的视觉混乱，影响顾客的购物心情，你会在心情不好的情况下购物吗，不会。金源MALL的店面整体规划上就存在严重条理性，杂乱性问题，单看每家店面都很有特色很漂亮，但整体看来却是“大、不精致、混乱”虽然经过了业态的统一调整如2楼餐饮的削减，3楼餐饮的取消、4楼的儿童专区划分等举措，但要根本的解决前期视觉规划问题，必然要付出较之初数十倍的努力和投入。,金源两年有感,分析六视觉国内MALL的通病科学的功能划分和艺术角度的购物视觉处理是目前，国内大型购物中心忽略或不足的问题，在我们研究消费心理时往往提到冲动消

29、费和理性消费这样的名词,但却往往忽略了,大部分消费都是以视觉为前提,有了这个前提才出现的体验感受价格等因素,这是个对后期的招商和运营包括物业的价值都起着举足轻重的深远影响的因素,在这个休闲消费的主导时代视觉体验是我们需要恶补的一门商业学科,也许我们要先向IT界学习一下,看看苹果SNOY微软这几家倡导娱乐数码时代的龙头是如何通过体验中心来加固品牌影响力和消费欲望调动的。下期我们重点通过对5层业态经营的调查研究;滚动淘汰：优化品牌 餐饮业态经营 文化娱乐行业的人聚效应3方面问题,金源两年有感,北京市主要商圈的比较分析A,数据来源：清华大学房地产研究所,北京市主要商圈的比较分析B,数据来源：清华大学

30、房地产研究所,北京市主要商圈的比较分析C,数据来源：清华大学房地产研究所,肯德基选址方法 肯德基对快餐店选址是非常重视的，选址决策一般是两级审批制，通过两个委员会的同意，一个是地方公司，另一个是总部。其选址成功率几乎是百分之百，是肯德基的的核心竞争力之一。通常肯德基选址按以下几步骤进行：（一）商圈的划分与选择 1.划分商圈 肯德基计划进入某城市，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。有些 资料是免费的，有些资料需要花钱去买。把资料买齐了，就开始规划商圈。商圈规划采取的是记分的方法，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000 万元算一分，5000万元算5分，有一条公交线路加多

31、少分，有一条地铁线路加多少分。这些 分值标准是多年平均下来的一个较准确经验值。通过打分把商圈分成好几大类，以北京为例，有市级商业型（西单、王府井等）、区级商 业型、定点（目标）消费型、还有社区型、社、商务两用型、旅游型等等。2.选择商圈 即确定目前重点在哪个商圈开店，主要目标是哪些。在商圈选择的标准上，一方面要考 虑餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐馆的市场定位不同，吸引的顾客群不一样，商圈的选择也就不同。例如马兰拉面和肯德基的市场定位不同，顾客群不一样，是两个“相交”的圆，有人吃 肯德基也吃马兰拉面，有人可能从来不吃肯德基专吃马兰拉面，也有反之。马兰拉面的选址 也当然

32、与肯德基不同。而肯德基与麦当劳市场定位相似，顾客群基本上重合，所以在商圈选择方面也是一样的。可以看到，有些地方同一条街的两边，一边是麦当劳另一边是肯德基。商圈的成熟度和稳定度也非常重要。比如规划局说某条路要开，在什么地方设立地址，将来这里有可能成为成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟稳定后才进入，例如说这家店 三年以后效益会多好，对现今没有帮助，这三年难道要亏损？肯德基投入一家店要花费好几百万，当然不冒这种险，一定是比较稳健的原则，保证开一家成功一家。,肯德基选址方法A,肯德基选址方法B,（二）聚客点的测算与选择 1.要确定这个商圈内，最主要的聚客点在哪。例如，北京西单是很成熟的商圈，但不可能

33、西单任何位置都是聚客点，肯定有最主要的 聚集客人的位置。肯德基开店的原则是：努力争取在最聚客的地方和其附近开店。过去古语说“一步差三市”。开店地址差一步就有可能差三成的买卖。这跟人流动线（人 流活动的线路）有关，可能有人走到这，该拐弯，则这个地方就是客人到不了的地方，差不 了一个小胡同，但生意差很多。这些在选址时都要考虑进去。人流动线是怎么样的，在这个区域里，人从地铁出来后是往哪个方向走等等。这些都派 人去掐表，去测量，有一套完整的数据之后才能据此确定地址。比如，在店门前人流量的测定，是在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时 间内多少人经过该位置。除了该位置所在人行道上的人流外，还要测

34、马路中间的和马路对面 的人流量。马路中间的只算骑自行车的，开车的不算。是否算马路对面的人流量要看马路宽 度，路较窄就算，路宽超过一定标准，一般就是隔离带，顾客就不可能再过来消费，就不算 对面的人流量。肯德基选址人员将采集来的人流数据输入专用的计算机软件，就可以测算出，在此地投 资额不能超过多少，超过多少这家店就不能开。2.选址时一定要考虑人流的主要动线会不会被竞争对手截住。因为人们现在对品牌的忠诚度还没到说，我就吃肯德基看见麦当劳就烦，好像还没有这 种情况。只要你在我跟前，我今儿挺累的，我干嘛非再走那么一百米去吃别的，我先进你这 儿了。除非这里边人特别多，找不着座了，我才往前挪挪。但人流是有一

35、个主要动线的，如果竞争对手的聚客点比肯德基选址更好的情况下那就有 影响。如果是两个一样，就无所谓。例如北京北太平庄十字路口有一家肯德基店，如果往西 一百米，竞争业者再开一家西式快餐店就不妥当了，因为主要客流是从东边过来的，再在那 边开，大量客流就被肯德基截住了，开店效益就不会好。3.聚客点选择影响商圈选择 聚客点的选择也影响到商圈的选择。因为一个商圈有没有主要聚客点是这个商圈成熟度 的重要标志。比如北京某新兴的居民小区，居民非常多，人口素质也很高，但据调查显示，找不到该小区哪里是主要聚客点，这时就可能先不去开店，当什么时候这个社区成熟了或比 较成熟了，知道其中某个地方确实是主要聚客点才开。,肯

36、德基选址方法C,为了规划好商圈，肯德基开发部门投入了巨大的努力。以北京肯德基公司而言，其开发 部人员常年跑遍北京各个角落，对这个每年建筑和道路变化极大，当地人都易迷路的地方了 如指掌。经常发生这种情况，北京肯德基公司接到某顾客电话，建议肯德基在他所在地方设 点，开发人员一听地址就能随口说出当地的商业环境特征，是否适合开店。在北京，肯德基 已经根据自己的调查划分出的商圈，成功开出了56家餐厅。肯德基与麦当劳市场定位相似，顾客群基本上重合，所以我们经常看到一条街道一边是麦当劳，一边是KFC，这就是KFC采取的跟进策略。因为麦当劳在迭择店址前已做过大量细致的市场调查，挨着它开店不仅可省去考察场地时间

37、和精力，还可以节省许多选址成本。当然KFC除了跟进策略外，它自己对店址的选择也很有优秀之处可以值得借鉴。有了店址的评估标准和一些成功案例，我们可以就可以开发出一套店址的评估工具，它主要由下面几个表格组成：租赁条件表、商圈及竞争条件表、现场情况表、综合评估表。它们是我们进行连锁经营店址评估的标准化管理工具。,零售巨头选址的商圈要点A,前瞻性 超市选址是一项长期投资，关系着超市经营发展的前途。因此选择时要考虑未来环境的变化，特别是要对竞争的态势，也就是要对所在地发展的前景作出评估，因为店址一旦选定一般就不会再改变。对于经营者来说，所选的地址应具有一定的商业发展潜力，这样才能在该地区具有竞争优势，保

38、证在以后一定时期内有利可图。所以不仅要研究所在区域的现状，还要能正确地预测未来。便利性 优良店址的一个必备条件就是进出畅通。交通的便利性主要体现在两个方面：一是该地交通网络是否通达，商品从运输地运至超市是否方便。道路是否畅通不仅影响商品的质量和安全性，而且影响商品的运达时间和运输费用。二是该地是否具有较密集、发达的公交汽车路线，各公交路线的停靠点能否均匀、全面地覆盖整个市区。当前在我国私家车没有普及的情况下，这点尤为重要，它直接关系到消费者购物的便利程度。适用性 超市的建设要与周围的建筑环境相融合。不同的环境要求不同的建筑风格，这会影响超市的开设成本并带来其他一系列问题，如超市货架通常比商场的

39、货架高，相应地要求建筑物的层高也比较高等等。同时，超市投资者还要了解有关城市建设发展的相关要求，该地区的交通、市政、公共设施、住宅建设或改造项目的近期、远期规划，这些都应在选址考虑的范围内。购买力 一家具备优良店址的超市必然拥有一批稳定的目标顾客，这就要求在其商圈范围内拥有足够多的户数和人口数。首先，对商圈内人口的消费能力进行调查，对这些区域进行进一步的细化，展示这片区域内各个居住小区的详尽人口规模和特征的调查，计算不同区域内人口的数量和密度、年龄分布、文化水平、职业分布、人均可支配收入等许多指标，了解其商圈范围内的核心商圈、次级商圈和边缘商圈内各自居民或特定目标顾客的数量和收入程度、消费特点

40、与偏好。,零售巨头选址的商圈要点B,交叉性 由于有的大型超市定位的商圈很大，有的甚至会覆盖整个城市，如沃尔玛的会员店。而在同一个城市往往会有相当数量的大中型零售店，这些零售店会与仓储式零售店的商圈发生交叉甚至重叠，由此引发竞争。因此，在传统的商圈分析中，需要计算所有竞争对手的销售情况、产品线组成和单位面积销售额等情况，然后将这些估计的数字从总的区域潜力中减去，得出未来的销售潜力。复合性 大型连锁超市的目标顾客往往有多种类型，因此它的商圈分布出现很大的复合性和不确定性。这就要求除了要按销售比重划分为核心商圈、次级商圈和边缘商圈外，还要按到达顾客所采用的交通工具做出以下划分：徒步圈，指步行可忍受的

41、商圈半径，单程以15分钟为限。自行车圈，指自行车方便可及的范围，单程不超过10公里。机动车圈，指开车或乘车能及的范围，单程为30分钟左右。仓储式零售店特有商圈，铁路圈、高速公路圈，指搭乘铁路、高速公路来此购物的顾客范围属于商店的边缘商圈部分。在将这些人口、收入、消费习惯、便捷、交通等客观因素调查清楚后，接下来就是实质性的硬件要求，比如商务条件方面：包括房屋结构、租金、地价、付款条件、停车场；工程要求方面：包括承重、层高、照明、消防等；法律要求方面：如土地性质等等。,大型超市常规建筑要求,楼层层高卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米 柱距要求柱网开间1010米 楼板载荷卖场800公斤/平方

42、米，后仓1200公斤/平方米 卸货区考虑2或3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间 停车位500700个汽车位8001000个自行车位 货梯2部5吨货梯 发电机容量24003200KVA 建筑物长宽比例10：7 或10：6 建筑占地面积15000平方米以上 土地性质国有商业用地 消防符合国家及当地标准并能通过验收 其他要求供水、供气、通讯设施、空调到位,经典借鉴,国际案例分析/国际MALL,国际MALL的视觉经典,漆成白色展台的女士饰品区,德国杜塞尔多夫430,000平方英尺的 Karstadt 商场 由Jordan Mozer 事务所重新设计。在这个巨型商场的环形流通间，即 Rhein

43、-Ruhr Zentrum 商业街的一部分，Jordan Mozer 事务所的合作人Mozer 和Jeff Carloss 摈弃了原先杂乱无章的布局，取而代之的是将商场沿20 英尺宽的走道用曲线条做了清晰的划分,按各个区块产品不同的特点，采用不同的色彩和图案的塑胶地板划分出不同的区域。以女装区为例，散发着时尚的复古格调：以弧形弯角为主的几何图案调和着棕色、白色和灰褐色，再配以温暖大气的灯光效果。与之形成鲜明对比，立体主义风格的男装区则显得棱角分明，以暗哑的色调和木头石头材质为主，灯光则富有戏剧性效果。在体育用品区前面，白漆钢制拱廊传递出一股动感。,德国杜塞尔多夫Karstadt 商场,改造这个

44、占地10 公顷的商场，难度在于把它变得诱人而不使人眩晕。“我们需要用一种神秘感吸引顾客走遍整个商场，”Mozer说道。他深知世界上最成功的购物区麦迪逊大街、罗迪欧大道、邦德街等等都有几点共同之处：生动的橱窗陈列、窄小的店门，不同类型的商店令人惊叹地和谐并排。Mozer把这些元素用于 Karstadt 的新布局,把商场设计成了沿走廊分布的一系列精品店。顾客沿商业街行走时，在每个弯曲处都能发现一些新东西。,为了营造天花板高高的感觉，他安装了层叠的金属板，并将暴露的机械设备刷成暗棕色。,为了防止顾客迷失方向，Jordan Mozer公司在每条要道的交汇处设置了醒目的指示性标志。每层都有数个这样的接合

45、处采用定制的灯具，座椅和地面，当做导航灯塔。在女装区，公司设计了白色包真皮的半圆型长条驾驶后座式的软凳，凳子的靠背延伸至天花板。变形虫似的白漆展台分隔了箱包区和化妆品区，柔软的光线和穗状构造则代表了家具区的入口。在家具区与杂货区的交界处塑胶地面上是大胆融合了棕色和奶白色的靶型图案，与上方的土星环吊顶和圆锥型的悬挂装饰相呼应。,德国杜塞尔多夫Karstadt 商场,风格鲜明的 Himmelreich 咖啡厅，第二层末端的休息室一直吸引着顾客们。借鉴拉斯维加斯小项目的经验，设计师设计了1970 年华美风格的酒吧半透明的吊顶装饰光彩夺目地映衬着内置白色仿皮长凳的小隔间。休息室内装有一面大电视墙，白色

46、真皮矮凳，都是这里面的几个非出自MOZER 公司之手的东西。商场其它部分的改造与翻新与现在被称做Karstadt Arkaden 商业街的结合也是力求天衣无缝。除了一些背光的标记，区别并不明显。Karstadt Arkaden 的销售业绩也在装修之后保持了稳定这相当不容易，在竞争激烈的德国零售业，许多店铺的零售额已下降了30。“现在有更多顾客购买高价商品。装修不仅改变了商场的室内设计，也使我们的赢得了更多购买力水平高的顾客，”总经理 Ursula Vierk?tter 如实说。,风格鲜明的专卖店,Himmelreich咖啡厅和酒吧,德国杜塞尔多夫Karstadt 商场,钢材分隔了Himmelr

47、eich 咖啡厅酒吧和女装区,女士饰品区草图,Mozer设计的咖啡店的入口,如同城市商业街的走廊布局和诱人的橱窗陈列,德国杜塞尔多夫Karstadt 商场,火警标准要求20英尺宽的走廊,交界处地面上靶型图案摆设与环型吊顶呼应,德国杜塞尔多夫Karstadt 商场,马来西亚吉隆坡的Mid-ValleyMegamallMid-ValleyMegamall是吉隆坡最新、最具规模的购物中心。此商场的总面积达170万平方呎，位于数条高速公路的交汇处，其中包括一条直接通往市中心的主要交通干道。Mid-ValleyMegamall属于大型综合发展项目的一部分，其它发展用途包括一间酒店、一个会议展览中心及写字

48、楼部分。在距商场30分钟车程范围内，居住人口达200万人，而商场配有约7600个车位，是吸引人流的主要设施。商场市场定位以针对大众化中层收入消费者为主，共5层高，包括3间主力店一间约150000平方呎的家乐福仓储式超市、一间240000平方呎包括地库超市的吉之岛百货公司(日本)、以及一间约190000平方米的百货公司(马来西亚)。商场的半主力店还包括一间亚洲区最大的多屏幕电影院、一间马来西亚最大的健身中心、一间最先进的保龄球馆及一间一站式购物服务的高科技计算机中心。此外，还设有500间商铺及食肆，主要由本地业者经营。,国际MALL速描,葡萄牙里斯本的CentroColomboCentroCol

49、ombo位于葡萄牙里斯本的郊区位置，属伊伯利亚半岛上最大型的购物中心。整个项目总建筑面积达200万平方呎，由2幢17层高的写字楼、1幢4星级酒店及3层约6000个停车场的地下停车场组成。此购物中心的主力店以3间百货公司(马莎百货，CMA及SF/Snac)及1间仓储式超市组成，并配有500间零售店铺，其中有三份之二的商铺是由葡萄牙当地的业者经营。此商场的美食广场有多达60个的食肆摊位，可容纳1200人同时进餐。,国际MALL速描,全泰之冠的复合式购物中心西康广场泰国最大、且世界排行第五的复合式购物中心-西康广场，位于席那克林(Srinakarin)路上，临近拉玛六世公园，西康广场结合了购物娱乐的

50、功能，甚至在开发之初，就已特別设计期能与当地景观合而为一。西康广场集合了著名且深具魅力的商店近400家，还有6家世界级的大型店宇，包括罗宝森百货、莲花超级商尝Yoyo乐园(世界大型室內游乐场)、由DK图书公司所主持之亚洲国际书市、对媒体电影院及立体电影院；在此您不但可以体验全新的购物经验，并享受声光娱乐之最。,国际MALL速描,加拿大的“西爱民顿”westedmontonmall加拿大爱a顿市的“西爱民顿”westedmontonmall。是目前世界最大的Mall，年营业额达28.8亿美元。该摩尔建筑面积超过50万平方米，商场的出入门达50个之多、停车位达2万辆，有800多个商家进入、商场内有