130个城市土地市场(11月)：一二线结构性回暖地价持平微涨1212.ppt

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1、,Table_Author,436,Table_Point,Table_InvestChange,Table_BaseInfo,Table_Trend,Table_Report,政策趋紧概率加大,Table_Stock 11EPS股票名称,-25 1.51 1.96,保利地产,Table_Top,Table_AuthorTemp329,证券研究报告/行业专题研究2012 年 12 月 12 日,房地产署名人：李少明,Table_Title房地产,中性,S0960511080001010-参与人：陈舒静S0960111080513010-,一二线结构性回暖，地价持平微涨130 个城市土地市场（2

2、012 年 11 月）投资要点：土地市场整体成交情况：11 月土地供应减少，成交同环比小幅下降，土地出让金环比亦有所下降；溢价率下行、流拍率回升说明地市并未明显转暖。推地量较少背景下，1-11 月土地市场整体成交和出让金差于去年同期水平，但降幅逐渐收窄，政府,评级调整：,维持,财政压力仍较大。,行业基本资料,分城市结构来看，11 月地市供需一二线城市明显好于三四线城市，土地市场呈现结,上市公司家数总市值(亿元)占 A 股比例(%)平均市盈率(倍)行业表现,151129525.4%14.5,构性差异。虽然一二线城市在楼市回暖驱动下近期地市有回暖迹象，但 1-11 月土地市场累计情况来看，二线城市

3、表现好于三四线城市好于一线城市。分用途情况来看，11 月各类用途用地成交环比下降，商业用地上月基数较低降幅相对较小，住宅用地降幅小于工业用地。1-11 月累计来看，商业用地情况好于工业用地好于住宅用地。自调控以来商业用地相对火爆的情况逐步回归理性，随今年以来,（%）,1M,3M,6M,住宅成交市场日益回暖，我们认为住宅用地市场也将逐步好转。,房地产上证综合指数,0.47-2.10,6.780.48,-7.37-10.73,住宅用地成交情况：一二线城市结构性回暖。受上月基数较高影响，11 月住宅用地供需双降，土地出让金近 7 个月来首次环比下降。平均楼面地价环比升 11%，主要,系成交结构差异导

4、致。从样本地块的情况来看，一线实际地价相对稳定，二线实际,Table_Chart,11%3%,8682070083,地价多呈持平或微弱上涨态势，城区地价上涨相对明显。,1-10 月住宅用地累计销供比：19 个城市中，13 个城市大于 1，供给相对紧张，房,-5%,53346,-13%,36610,价仍有上涨压力。,-20%-28%,198733136,商业用地成交情况：相对平稳，回归正常。11 月商业用地供需环比微降，土地出让金环比微涨。商业用地成交均价上涨主要是成交结构差异导致，总体来看一线城市,2011/2,2011/5,2011/8,2011/11,实际地价上涨趋势不太明显，二线城市地价

5、呈持平上涨态势。,成交金额,房地产,上证综指,相关报告房地产成交依然平稳，房价上涨压力持续显现-26 个城市周交易报（12.3-12.9）2012-12-11房地产投资增速超预期回升 2012-12-10,年底一般为推地高峰，预计 12 月供给相对充足。需求方面，虽然行业资金状况较年初略显好转，但对于绝大部分公司来说用于土地拓展的资金仍然有限，因而行业整体的土地需求提升幅度有限，预计地价也将相对平稳。长期来看，若中华人民共和国土地管理法修正案（草案）对大幅提高农民集体所有土地征收补偿数额通过，未来地价下行的可能性微乎其微，或将强化房价上涨预期。风险提示：调控超预期，企业销售远低预期。,房地产楼

6、市量价齐升，12EPS 13EPS,14EPS,11PE,12PE,13PE,14PE,P/RNAV,投资评级,招商地产个城市周交易报（11.26-12.2）,2.55,3.33,16,13,10,7,0.76,推荐,2012-12-04北京城建首开股份泛海建设新湖中宝滨江集团万科 A苏宁环球荣盛发展中南建设,0.910.961.260.060.230.580.880.390.820.80,1.191.151.330.110.250.951.050.501.111.02,1.551.501.670.160.311.221.320.701.461.37,2.011.942.090.270.421

7、.531.581.011.901.82,1312966151611181415,101083614109141012,8872511871089,66515866767,1.160.490.620.450.450.791.010.511.010.65,推荐推荐推荐推荐推荐推荐推荐推荐推荐推荐,请务必阅读正文之后的免责条款部分,行业专题研究,Table_Temp430000investRatingChange.highTable_Header,目,录,一、土地市场成交情况.31.1 130 个城市整体成交情况.31.2 分用途成交情况.41.3 分城市类型成交情况.71.4 一二线城市土地出让金

8、与楼面地价情况.10二、住宅用地成交总体情况.122.1 整体成交情况.122.2 分城市类型成交情况.132.3 一二线城市住宅用地土地出让金与楼面地价情况.152.4 住宅用地流拍情况.17三、住宅用地楼面地价剖析.183.1、分析思路和结论.183.2、一线城市情况.183.3、二线城市情况.20四、商业用地成交总体情况.254.1 整体成交情况.254.2 分城市类型成交情况.254.3 一二线城市商业用地土地出让金与楼面地价情况.29五、商业用地楼面地价剖析.305.1、分析思路和结论.305.2、一线城市情况.305.3、二线城市情况.32六、工业用地成交总体情况.366.1 整体

9、成交情况.366.2 分城市类型成交情况.366.3 一二线城市工业用地土地出让金与楼面地价情况.39七、主要城市住宅用地成交情况.417.1、华北及东北地区.417.2、华东地区.437.3、华南地区.457.4、中西部地区.47八、住宅用地累计销供比情况.50九、成交地块排行榜.53附注：一、二、三四线城市划分.56,请务必阅读正文之后的免责条款部分,2/58,行业专题研究,11,Table_Temp430000investRatingChange.highTable_Header一、土地市场成交情况,1.1,130 个城市整体成交情况,受推地影响，本月成交同环比均小幅下降，土地出让金环比

10、亦有所下降。（1）11 月 130 个城市推出建面较 10 月环比回落，推出建面共计 1.86 亿平米，环比降 2%，同比降 5%，成交建面共计 0.9 亿平米，环比下降 10%，同比下降 7%；流标率上升至 2%，较 10 月份下跌 1.2 个百分点；（2）土地出让金终止连续上升势头，11 月 130 个城市土地出让金 1376 亿元，环比减少 2%，同比增 19%；（3）11 月成交均价有所回升，平均楼面地价 1530 元/平米，环比增 8%，同比增 29%；平均溢价率环比稍有回落，降至 8.7%。1-11 月土地市场成交差于去年同期水平，但降幅逐渐缩小。1-11 月累计推出建面 16.4

11、 亿平米，同比下降 6%；成交建面 10.7 亿平米，同比下降 15%；土地出让金 11526 亿元，同比下降 19%。供给方面，年底一般为推地高峰，特别是 12 月，预计 12 月供给相对充足。需求方面，虽然行业资金状况较年初略显好转，但对于绝大部分公司来说用于土地拓展的资金仍然有限，因而行业整体的土地需求提升幅度有限，预计地价也将相对平稳。政策方面，月底召开的国务院常务会议上讨论通过了中华人民共和国土地管理法修正案（草案），将对农民集体所有土地征收补偿制度进行修改，据报道此次修改的主要内容是大幅提高征地补偿数额。若此草案通过，未来地价下行的可能性微乎其微，或将强化房价上涨预期。图 1：13

12、0 个城市所有用地推出及成交情况,推出建面,成交建面,楼面地价,30,00025,00020,00015,00010,0005,000-,万平米,元/平米,2,0001,5001,0005000,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,图2：130个城市所有用地出让金及溢价率,图3：130个城市所有用地流标情况,土地出让金,溢价率,流拍宗数,流标率,4,0003,0002,000,亿元,100%80%60%,1008060,宗,5.0%4.0%3.0%,40%,40,2.0%,1,000-,Jan-Jul-Jan-Jul-

13、Jan-Jul-Jan-Jul-,20%0%,20-,Jan-Jul-09 Jan-Jul-10 Jan-Jul-11 Jan-Jul-12,1.0%0.0%,09,09,10,10,11,11,12,12,09,10,11,12,资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院,请务必阅读正文之后的免责条款部分,3/58,行业专题研究,环比,所有用地,-4%,8%,8%,9,696,-10%,6%,-5%,住宅,8,697,-11%,50%,9%,10%,3,843,5,598,-12%,7%,9%,Table_Temp430000investRatingChange.highTable_Heade

14、r1.2 分用途成交情况推地量减少情况下，11 月各类用地成交同环比均有所下降，但降幅小于推地量的降幅。其中，商业用地降幅较小，优于住宅用地，优于工业用地。（1）商业用地成交情况好于住宅用地。11 月商业和住宅用地推地量环比减少，工业用地环比增加；住宅、商业和工业用地成交同比分别降 11%、4%和5%。成交方面，各种类型土地成交环比均减少，同比住宅用地降 5%，工业用地降 27%，商业用地与去年同期持平。流标率商业用地高于住宅和工业用地。（2）住宅用地楼面地价有所上涨。从地价情况来看，11 月住宅环比涨 11%，商业微涨 2%，工业下降 1%。住宅用地溢价率高于商业和工业用地。（3）土地出让金

15、环比下滑，其中住宅用地出让金同比增加，商业用地环比微增。11 月住宅用地土地出让金未能延续持续增长势头，主要系本月成交减少所致，但同比仍高于去年同期；商业用地和工业用地出让金同比下滑，商业用地环比微增 1%。2012 年 1-11 月，除商业推地同比增 17%，住宅和工业累计推出面积均有所下降，成交跌幅大于推出跌幅，商业的情况仍好于住宅和工业用地。1-11 月住宅用地推地量、成交量同比分别下降 10%、24%，降幅基本与上月持平；商业用地推地量同比上升 17%，成交量同比上升 5%；工业用地推地量、成交量同比分别下降 6%、17%。2012 年 1-11 月，累计土地出让金明显下降，其中住宅和

16、工业类用地下降最为明显，分别为 21%和 22%。平均楼面地价也小幅下降，其中商业用地地价降幅最大达 21%，住宅用地上涨 3%，工业用地下降 6%。从变动来看，本月商业用地降幅最小，主要因上月基数较低影响。自调控以来商业用地呈现相对火爆的局面，但逐步也回归理性，动态来看近期商业用地的成交相对平稳。随今年以来住宅成交市场日益回暖，我们认为住宅用地市场也将逐步好转。表 1：2012 年 11 月所有用地推出及成交建面,推出建面（万平米）,成交建面（万平米）,12-1112/05,11-11,12-1011/05,同比12/04,同比,占 11环比年比,占 11 年12-11比,11-1112/0

17、5,12-10 同比11/05,环比12/04,占 11同比年比,环比,所有用地 18,62114,85319,56615,42819,03413,741,-2%,9%,8,992,10,681 9,94911,952-7%8,533,-11%,25%,住宅,10,5159,8147,00610,0605,480,-14%,92%,4,683,4,912,5,323,-5%3,388,-31%,13%,商业 3,477 3,614 3,612-4%商业 2,372 2,290 2,937工业 5,740 6,011 4,881-5%工业 6,606 5,887 5,078资料来源：中投证券研究

18、所，中国指数研究院,-4%4%18%12%,12%-19%9%30%,1,6658%2,20210%,1,6652,2183,0184,490,1,691 0%1,8502,521-27%4,420,-2%1,846-13%3,238,8%20%4%2%,20%39%,表 2：2012 年 11 月所有用地楼面地价与土地出让金,楼面地价（元/平米）,土地出让金（亿元）,12-11,11-11,12-10,同比,环比,12-11,11-11,12-10,同比,环比,占 11 年,所有用地住宅商业工业,1,5302,2021,467289,1,1891,5391,716296,1,4141,975

19、1,432291,29%43%-14%-3%,8%11%2%-1%,1,3761,03124464,1,15375628689,1,4071,05224273,19%36%-14%-29%,-2%-2%1%-13%,比比10%7%4%,资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院表 3：2012 年 11 月所有用地溢价率与流标率,溢价率,流标率,12-11,11-11,12-10,同比,环比,12-11,11-11,12-10,同比,环比,所有用地住宅商业工业,8.7%10.5%4.9%1.5%,6.4%5.5%15.3%2.4%,11.1%13.3%4.9%0.7%,2.4%5.0%-10.4

20、%-0.9%,-2.4%-2.8%0.0%0.8%,2.0%2.0%3.4%1.5%,2.2%4.6%1.5%0.6%,0.9%1.0%1.3%0.7%,-0.1%-2.5%1.9%0.9%,1.2%1.1%2.1%0.8%,请务必阅读正文之后的免责条款部分,4/58,行业专题研究,Table_Temp430000investRatingChange.highTable_Header资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院表 4：2012 年 1-11 月土地成交情况（各类用途）,累计推出建面,累计成交建面,12-11,11-11,同比,占 11 年比,12-11,11-11,同比,占 11

21、年比,全国 130 个城市住宅商业工业,164,26480,72330,70353,723,174,15389,95726,15657,131,-6%-10%17%-6%,84%80%102%183%,107,10347,80119,49036,783,125,62962,51618,47544,245,-15%-24%5%-17%,77%70%94%75%,资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院表 5：2012 年 1-11 月土地成交价与出让金情况（各类用途）,累计土地出让金,平均楼面地价,12-11,11-11,同比,占 11 年比,12-11,11-11,同比,全国 130 个城市住

22、宅商业工业,11,5267,5272,6881,095,14,3159,5853,2401,399,-19%-21%-17%-22%,73%47%17%7%,1,0761,5751,379298,1,1391,5331,754316,-6%3%-21%-6%,资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院图 4：住宅用地推出及成交情况,推出建面,成交建面,楼面地价,16,00012,000,万平米,2,5002,000,1,5008,0001,000,4,000-,5000,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,图5：住宅用地

23、出让金及溢价率,图6：住宅用地流标情况,3,000,亿元,土地出让金,溢价率,120%,50,宗,流拍宗数,流标率,7%,2,4001,8001,200600-,Jan-Jul-09 Jan-Jul-10 Jan-Jul-11 Jan-Jul-12,100%80%60%40%20%0%,40302010-,Jan-Jul-09 Jan-Jul-10 Jan-Jul-11 Jan-Jul-12,6%5%4%3%2%1%0%,09,10,11,12,09,10,11,12,资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院,请务必阅读正文之后的免责条款部分,5/58,行业专题研究,-,-,Table_Tem

24、p430000investRatingChange.highTable_Header图 7：商业用地推出及成交情况,推出建面,成交建面,楼面地价,5,0004,000,万平米,元/平米,3,5003,000,2,500,3,0002,0001,000-,2,0001,5001,0005000,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,图8：商业用地出让金及溢价率,图9：商业用地流标情况,土地出让金,溢价率,流拍宗数,流标率,800600,亿元,100%80%,4030,宗,10%8%,400,60%40%,20,6%4%,2

25、00Jan-09Jul-09Jan-10Jul-10Jan-11Jul-11Jan-12Jul-12,20%0%,10,Jan-Jul-09 Jan-Jul-10 Jan-Jul-11 Jan-Jul-1209 10 11 12,2%0%,资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院图 10：工业用地推出及成交情况,推出建面,成交建面,楼面地价,8,0006,0004,0002,000-,万平米,元/平米,8006004002000,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,请务必阅读正文之后的免责条款部分,6/58,行业专题研

26、究,-,-,Table_Temp430000investRatingChange.highTable_Header,图11：工业用地出让金及溢价率,图12：工业用地流标情况,土地出让金,溢价率,流拍宗数,流标率,240180,亿元,10%8%,403530,宗,4%3%,6%,25,120,4%,2015,2%,60Jan-09 Jul-09 Jan-10 Jul-10 Jan-11 Jul-11 Jan-12 Jul-12,2%0%,105,Jan-Jul-09 Jan-Jul-10 Jan-Jul-11 Jan-Jul-1209 10 11 12,1%0%,资料来源：中投证券研究所，中国指

27、数研究院,图13：所有用地成交建面用途结构,图14：所有用地出让金用途结构,住宅用地,商业办公用地,工业用地,公建及市政用地,住宅用地,商业办公用地,工业用地,公建及市政用地,100%80%60%40%20%0%Jan-09 Jul-09 Jan-10 Jul-10 Jan-11 Jul-11 Jan-12 Jul-12,100%80%60%40%20%0%Jan-09 Jul-09 Jan-10 Jul-10 Jan-11 Jul-11 Jan-12 Jul-12,资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院1.3 分城市类型成交情况11 月各线城市土地供需涨跌互现，一二线城市明显好于三四线城市

28、。11 月一线城市成交建面明显增长，三四线城市明显下降，其中一线城市成交建面同比增 6%，环比增 10%；二线城市成交建面同比增 10%，环比降 5%；三四线城市成交建面同环比均降超两成。溢价率一线城市明显高于二线城市，高于三四线城市。流标率方面，二线城市流标率最高。土地出让金方面，三四线城市本月土地出让金降幅较大，拉低了整体出让金水平。一线城市土地出让金同比增 19%，环比增 17%；二线城市土地出让金同比增 41%，环比持平；三四线城市土地出让金同环比均降超两成。2012 年 1-11 月各线城市推地量、成交量、土地出让金同比均下降，其中二线城市土地市场表现好于三四线城市好于一线城市。1-

29、11 月土地出让金一线城市降幅最大，达 32%，但降幅有所收窄；三四线次之，达 22%；二线城市降幅最小，为 13%。表 6：2012 年 11 月所有用地推出及成交建面,推出建面,成交建面,12-11,11-11,12-10,同比,环比,占 11年比,12-11,11-11,12-10,同比,环比,占 11年比,全国 130 个城市一线城市,18,6211,301,19,5661,397,19,0341,132,-5%-7%,-2%15%,9%9%,8,9921,053,9,696997,9,949957,-7%6%,-10%10%,6%9%,请务必阅读正文之后的免责条款部分,7/58,行业

30、专题研究,Table_Temp430000investRatingChange.highTable_Header,二线城市三四线城市,10,7876,533,9,9048,264,8,5639,339,9%-21%,26%-30%,11%8%,5,1132,826,4,6314,068,5,3863,606,10%-31%,-5%-22%,8%5%,资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院表 7：2012 年 11 月所有用地楼面地价与土地出让金,楼面地价,土地出让金,12-11,11-11,12-10,同比,环比,12-11,11-11,12-10,同比,环比,占 11 年比,全国 130

31、个城市一线城市二线城市三四线城市,1,5303,9511,456763,1,1893,4981,142678,1,4143,7301,386842,29%13%28%13%,8%6%5%-9%,1,376416744216,1,153349529276,1,407357747304,19%19%41%-22%,-2%17%0%-29%,9%13%9%5%,资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院表 8：2012 年 11 月所有用地溢价率与流标率,溢价率(%),流标率,12-11,11-11,12-10,同比变动,环比变动,12-11,11-11,12-10,同比变动,环比变动,全国 130

32、个城市一线城市二线城市三四线城市,9%14%8%4%,6%7%5%8%,11%23%9%5%,2%7%2%-4%,-2%-9%-1%-1%,2.0%1.5%3.5%0.6%,2.2%1.4%2.5%2.0%,0.9%1.2%1.2%0.6%,-0.1%0.1%1.0%-1.4%,1.2%0.3%2.3%0.0%,资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院表 9：2012 年 1-11 月所有用地累计推出、成交建面与出让金,累计推出建面（万平米）,累计成交建面（万平米）,累计土地出让金（亿元）,12-11,11-11,同比,占 11 年,12-11,11-11,同比,占 11 年,12-11,11

33、-11,同比,占 11 年,全国 130 个城市一线城市二线城市三四线城市,164,26410,17383,38470,707,174,15313,30885,17375,671,-6%-24%-2%-7%,84%70%86%84%,107,1038,67056,18442,248,125,62910,97559,27155,383,-15%-21%-5%-24%,77%73%85%70%,11,5262,0736,3443,108,14,3153,0337,2943,989,-19%-32%-13%-22%,73%64%78%70%,资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院图 15：一线城市

34、所有用地推出及成交情况,推出建面,成交建面,楼面地价,2,5002,000,万平米,元/平米,8,0006,000,1,5004,0001,000,500-Jan-09 Jul-09 Jan-10 Jul-10 Jan-11 Jul-11 Jan-12 Jul-12请务必阅读正文之后的免责条款部分,2,0000,8/58,行业专题研究,-,-,-,-,Table_Temp430000investRatingChange.highTable_Header,图16：一线城市所有用地出让金及溢价率,图17：一线城市所有用地流标情况,土地出让金,溢价率,流拍宗数,流标率,1,2001,00080060

35、0,亿元,160%120%80%,1086,宗,8%6%4%,400,4,200,Jan-Jul-09 Jan-Jul-10 Jan-Jul-11 Jan-Jul-1209 10 11 12,40%0%,2Jan-09 Jul-09 Jan-10 Jul-10 Jan-11 Jul-11 Jan-12 Jul-12,2%0%,资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院图 18：二线城市所有用地推出及成交情况,推出建面,成交建面,楼面地价,16,00012,000,万平米,元/平米,2,0001,600,1,2008,000800,4,000-Jan-09 Jul-09 Jan-10 Jul-10

36、 Jan-11 Jul-11 Jan-12 Jul-12,4000,图19：二线城市所有用地出让金及溢价率,图20：二线城市所有用地流标情况,土地出让金,溢价率,流拍宗数,流标率,1,5001,000500,亿元,80%60%40%20%,604020,宗,8%7%6%5%4%3%2%,Jan-Jul-09 Jan-Jul-10 Jan-Jul-11 Jan-Jul-12,0%,1%0%,09,10,11,12,Jan-09 Jul-09 Jan-10 Jul-10 Jan-11 Jul-11 Jan-12 Jul-12,资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院图 21：三四线城市所有用地推出

37、及成交情况,请务必阅读正文之后的免责条款部分,9/58,行业专题研究,-,-,Table_Temp430000investRatingChange.highTable_Header,推出建面,成交建面,楼面地价,12,0009,0006,0003,000-,万平米,元/平米,1,6001,2008004000,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,图22：三四线城市所有用地出让金及溢价率,图23：三四线城市所有用地流标情况,土地出让金,溢价率,流拍宗数,流标率,1,000,亿元,100%,40,宗,4%,800,80%,

38、600,60%,3%,400200,Jan-Jul-Jan-Jul-Jan-Jul-Jan-Jul-09 09 10 10 11 11 12 12,40%20%0%,20Jan-09 Jul-09 Jan-10 Jul-10 Jan-11 Jul-11 Jan-12 Jul-12,2%1%0%,资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院,图24：所有用地成交建面城市结构,图25：所有用地出让金城市结构,100%,三四线城市,二线城市,一线城市,100%,三四线城市,二线城市,一线城市,80%60%40%20%0%Jan-09 Jul-09 Jan-10 Jul-10 Jan-11 Jul-11

39、Jan-12 Jul-12,80%60%40%20%0%Jan-09 Jul-09 Jan-10 Jul-10 Jan-11 Jul-11 Jan-12 Jul-12,资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院1.4 一二线城市土地出让金与楼面地价情况11 月超过半数城市土地出让金增加、楼面地价同比上涨。有土地出让金数据的 31 个一二线城市中 16个城市 11 月土地出让金环比增加，15 个城市环比下降，其中 9 个城市降幅超五成。有楼面地价数据,请务必阅读正文之后的免责条款部分,10/58,行业专题研究,市,Table_Temp430000investRatingChange.highTab

40、le_Header的 31 个城市中 20 个城市环比上涨，11 个城市环比下跌，其中 3 个城市降幅超五成。表 10：2012 年 11 月主要城市各种用途用地楼面地价与土地出让金,土地出让金（亿元）,楼面地价（元/平米）,12-11,11-11,12-10,同比,环比,12-11,11-11,12-10,同比,环比,北京市,59,90,4,-34%,1359%,5388,3879,619,39%,770%,华北及东北华东华南中西部,天津市石家庄市包头市太原市哈尔滨市长春市沈阳市大连市上海市杭州市南京市苏州市宁波市无锡市温州市济南市青岛市合肥市南昌市深圳市广州市东莞市佛山市福州市厦门市海口市

41、郑州市长沙市武汉市重庆市成都市昆明市南宁市贵阳市西安市兰州市乌鲁木齐,58-0144204273136109643511116232695357610294-0152077626913-101006,38161441112210591781937106431123436022220-918264-261-0,35-318232331168153355443126-31323-322874248015732232242601132-,55%-92%5%-9%2181%265%234%30%19%-18%-84%40%13%159%-47%137%343%-84%1122%26%339%29%53

42、%-107%12680%-24%7%-62%691%-4180%,67%-81%1478%-55%-13%78%132%-19%-29%86%-95%19%-10%173%-18%225%-76%-135%307%-67%-91%-11%2%-73%243%95%183%-51%-12%-68%-,2467-241590814156910682788383228901500467171710593092178276811816244932528716371937415-1713132816131178275410231088-4948069661410,10211575673210910595

43、3379242143507335123566411088427883166856531212351257350060278254899-72044371865845-1171617456-203,916-600576517136410611197449650261452183718142971368-119915151366-15137481792237220532306537194511761412267519062751032871-,142%-64%-72%-23%195%35%-34%9%-14%-36%-27%58%148%250%7%36%279%-49%293%51%172%14

44、8%-24%-124%-73%48%21%-20%77%-596%,169%-60%2%57%15%1%133%-15%-42%3%-75%-5%256%126%-36%-22%-54%-249%119%8%-83%-26%147%-17%0%95%-62%-43%-52%-7%-,资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院,请务必阅读正文之后的免责条款部分,11/58,行业专题研究,Table_Temp430000investRatingChange.highTable_Header二、住宅用地成交总体情况2.1 整体成交情况受上月基数较高影响，本月住宅用地推出建面环比下降，使成交和土地出让金

45、也有所下降；实际地价进一步下行势头明显减弱。（1）成交降幅小于推地降幅，11 月推出建面环比下降 14%，成交建面环比下降 12%；流标率较上月有所上升；（2）受推地较少影响，土地出让金未能延续环比持续增长势头，11 月住宅用地出让金 1031 亿元，环比减少 2%，同比增长 36%；（3）11 月成交均价环比上升 11%，同比上升 43%，平均溢价率为 10%；从样本地块的情况来看，一线城市实际楼面地价相对稳定，涨跌幅较小；二线城市住宅用地实际地价多呈持平或微弱上涨态势，城区地价上涨相对明显。1-11 月住宅用地整体供应成交明显差于去年同期水平，但降幅逐月缩小。1-11 月累计推出建面 80

46、7亿平米，同比下降 10%；成交建面 4.78 亿平米，同比下降 24%，土地出让金 7527 亿元，同比下降21%。图 26：130 个城市住宅用地推出及成交情况,推出建面,成交建面,楼面地价,16,00012,000,万平米,元/平米,2,5002,000,1,5008,0001,000,4,000-,5000,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,图27：130个城市住宅用地出让金及溢价率,图28：130个城市住宅用地流标情况,3,0002,4001,8001,200,亿元,土地出让金,溢价率,160%120%80

47、%,50403020,宗,流拍宗数,流标率,7%6%5%4%3%,600-,Jan-Jul-Jan-Jul-Jan-Jul-Jan-Jul-,40%0%,10-,Jan-Jul-09 Jan-Jul-10 Jan-Jul-11 Jan-Jul-12,2%1%0%,09,09,10,10,11,11,12,12,09,10,11,12,资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院,请务必阅读正文之后的免责条款部分,12/58,行业专题研究,例,1,Table_Temp430000investRatingChange.highTable_Header2.2 分城市类型成交情况今年以来一二线城市楼市回暖

48、，进而推动土地市场结构性回暖，11 月一线及二线城市住宅用地推出建面环比上涨，三四线城市推出建面环比下降。成交方面，一线城市成交环比大幅增长 65%，二三四线城市环比均下降 18%；同比来看，一二线城市成交同比增长 57%，二线小幅增 7%，三四线城市同比降 28%。土地出让金方面，一二线城市同环比持平或增加，三四线城市同比降 6%、环比降 22%。从 1-11 月累计情况来看，推地方面一线城市降幅大于二线大于三线；而成交方面，各线城市同比均明显下滑，其中一线城市降幅最大，二线最小，降幅较 10 月份继续收窄；土地出让金方面，一线、二线、三四线城市同比分别下降 23%、15%、32%，降幅进一

49、步收窄。表 11：2012 年 11 月住宅用地推出及成交建面,推出建面（万平米）,成交建面（万平米）,12-11,11-11,12-10,同比,环比,占 11,12-11,11-11,12-10,同比,环比,占 11,年比,年比,全国 130 个城市一线城市二线城市三四线城市,8,6976524,8203,225,9,8146845,2083,922,10,0605534,2285,278,-11%-5%-7%-18%,-14%18%14%-39%,9%12%9%7%,4,6836292,4211,633,4,9124012,2572,254,5,3233822,9491,992,-5%57

50、%7%-28%,-12%65%-18%-18%,7%16%7%5%,资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院表 12：2012 年 11 月住宅用地楼面地价与土地出让金,楼面地价（元/平米）,土地出让金（亿元）,12-11,11-11,12-10,同比,环比,12-11,11-1,12-10,同比,环比,占 11 年比,全国 130 个城市一线城市二线城市三四线城市,2,2024,6962,3221,062,1,5394,6851,701818,1,9757,7121,8141,114,43%0%37%30%,11%-39%28%-5%,1,031295562173,756188384184,