成都龙湖弗莱明戈项目产品及客户研究.ppt

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1、成都龙湖地产介绍,优联堂出品,成都龙湖弗莱明戈,项目分析,Part 1 项目基础篇,花园洋房容积率：1.55；,建面：约20 万；,基础资料总用地规模：189 亩；126137.18；总建面：52 万；,电梯高层建面：32 万；,优联堂出品,优联堂出品,Part 2 产品分析篇,优联堂出品,总体规划,弗莱明戈呈院落式组团，半围合半独立。洋房布局于项目内部，外围采用高层隔离。打破了传统花园洋房的“兵营式”布局，把“独栋”和“双拼”这两个从来只属于别墅的概念引入到了花园洋房的设计范畴，形态更接近于别墅。,优联堂出品,类别平层顶跃底跃合计,总量721836126,存量29132264,面积段135-

2、157200-215边170-190中160-180-,单价均价4700-480065007500-7700(边底)5900-6500-7000（中底）合同均价5220,总价60-70-75W130-140W140-150W（边底）100-120W（中底）-,优联堂出品,别墅手法的洋房成为了一种艺术！,洋房走向独立,产品形态,弗莱明戈分底TOWN、平层、顶TOWN。在TOWN-HOUSE基础上创造出“底TOWN”、“顶TOWN”类别墅产品，“底TOWN”户型除地上二层外，还赠送一层自然采光的地下室和下沉式花园；“顶TOWN”户型拥有多个露台和阳台，更多的类别墅情趣在顶楼跃层被创新出来，洋房生活

3、臻达别墅级享受。,在空间设计上，引入了别墅才有的独门入户和前花园，以及别墅才有的双流线入户、私人半地下会所和露台环形布局。,优联堂出品,优联堂出品,更多的窗户、更多的露台和长廊等别墅处理手法运用到花园洋房。让客户充分地享受风和阳光，以及室外优美的景观。,立面采用别墅专用的高品质外装文化石、外墙厚质饰文质感涂料STUCOO、加拿大进口红雪松木廊架,建筑设计,优联堂出品,园林景观,弗莱明戈呈院落式组团，于院落内，以相同元素 打造主题景观，景观层次表现丰富，实现建筑与园林的 完美结合。,优联堂出品,2009-5-18,控制了面积,但不降低舒适度,保证每户均有可赠送空间与花园,户型设计,优联堂出品,A

4、1 底 TOWN端头 户型,上下三层：不同空间分区；,三面通透：三面采光，每一个房间都带阳台；,独门独院：私家车带着西班牙庭院的风情，直接入户；,有阳台与露台；,下沉式庭院：60 多平米；台地式地下室会赠送；,双流线入户，同时拥有从车库入户和花园入户的回,家动线。,A5 顶 TOWN户型,赠送阔尺入户花园、超大顶层花园露台；,大面观光顶层露台；,室室皆观景：多重景观露台；,大面观景餐厅；,面宽达7 米的入户观景露台：直连客厅与书房,形成巧妙空间变化；,二楼阔绰主人套房：私享步入式衣帽间、观景卫浴间、私人会客厅等。,A4 平层 户型,全赠送空间：约15 平米的赠送空间，可实现三,房变四房的户型格

5、局；,主卧大尺度：4.5 米开间,35平米大空间；,客厅4.8 米开 间：享乐级别的客厅尺度；,次卧均带阳台；,阳台与露台赠送。,Part 3 客户分析篇,优联堂出品客户统计,弗莱明戈,25-3013%,30-35,27%,35-4529%,45-5017%,50-607%,60以上 25以下2%5%,25以下25-3030-3535-45,45-5050-60,60以上,城西44%,城南31%,省外17%,成都郊县2%,二级城市2%,城北3%,城东1%,城西城南城东城北,省外二级城市,成都郊县,成交客户职业构成,公务员15%,事业单位9%,私营企业主41%,国企高管14%,私企高管外资/合资

6、7%6%,退休8%,外资/合资,私企高管退休,成交客户家庭年总收入,5万,5-1023%,10-1517%,15-2029%,公务员事业单位私营企业主 20-30国企高管 13%,30-5011%,50-8080-100 以下3%1%3%,5万以下5-1010-1515-20,20-30,30-5050-8080-100,相当一部分是龙湖品牌的追随者成交客户年龄构成成交客户来源,优联堂出品客户统计,成交客户购房次数,一次17%,二次41%,三次及以上42%,一次二次三次及以上,成交客户家庭结构,单身9%,二人世界22%,两代居47%,三代同堂20%,其他2%,单身二人世界,两代居三代同堂,其他

7、成交的套型比例,大平面,58%,底跃,29%,大平面顶跃底跃,顶跃13%,54321,876,0%,20%15%10%5%,35%30%25%,数量比例,0数量比例,龙湖品牌追随729%,郫县第一盘口碑14%,居住该区域00%,工作该区域00%,价格合理00%,看好区域发展前景00%,物业类型28%,西班牙建筑风格729%,户型设计313%,小区规模及环境14%,龙湖物业28%,建筑品质14%,优联堂出品,客户总结,总结：,1.购房者年龄在30-45 岁的社会中坚精英为主占56%；,2.已成交客户中城西和城南为主，分别占44%、31%，说明区域性还是比较强；3.私企老板、公务员、和国企高管占成

8、交客户的主力军，合计70%，以中产中间阶层为主；,4.家庭年收入以10-30W为主，约占69%。这部分客户的收入稳定，社会地位较高；5.以夫妻以及三口之家为主，约占67%，三代同堂约占 20%；,6.客户置业次数较多，一般都是2 次以上，平层以两次置业 客户为主，跃层通常为多层置业者；,7.对龙湖品牌的追求价格、和建筑风格成为吸引客户最主要的原因；,8.由于大平层在总户数中所占比例较大，且价格相对合理，所以，接受度最高。,Part 4 营销推广篇,龙湖弗莱明戈别墅为鉴洋房标杆，独栋/双拼电,梯多层西班牙小洋楼，130-200平层、跃层热,封底整彩版,48广告,成都商报,星期四,2009.1.8

9、,推广述求独栋洋墅,首发成都/龙湖弗莱明戈之前,洋房平淡无奇独栋洋墅,首发成都/龙湖弗莱明戈之前,洋房平淡无奇独栋洋墅,首发成都/龙湖弗莱明戈之前,洋房平淡无奇独栋洋墅,首发成都/龙湖弗莱明戈之前,洋房平淡无奇龙湖弗莱明戈,以别墅定义的花园洋房/开盘在即,诚意金火热收取中龙湖弗莱明戈即将开盘,诚意金火热收取中/洋房与别墅的界定标准,从未如此接近龙湖弗莱明戈即将开盘,诚意金火热收取中/洋房与别墅的界定标准,从未如此接近龙湖弗莱明戈即将开盘,诚意金火热收取中/洋房与别墅的界定标准,从未如此接近一期一批次迅即售罄,二批次房源火热咨询中/样板区下旬耀世绽放洋房巅峰之作睿现成都龙湖弗莱明戈超越成都洋房想

10、象,版式跨版整彩版封底整彩版整彩版封底整彩版封底整彩版封底整彩版封底整彩版整彩版封底整彩版整彩版,版面44、45房产56房产56房产15体娱46周末40房产32房产46房产60房产44房产43房产广告,媒体成都商报华西都市报成都商报成都商报成都商报华西都市报华西都市报成都商报华西都市报成都商报成都商报,星期星期四星期五星期四星期三星期五星期四星期四星期五星期五星期四星期四,日期2008.9.112008.9.122008.9.182008.9.242008.10.172008.10.232008.10.302008.10.312008.11.72008.11.202008.11.27,部分,优联堂出品,广告表现,优联堂出品,样板间展示,优联堂出品,样板间展示,谢 谢,