临沂城市房地产市场研究报告119p.ppt

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1、临沂城市房地产市场研究报告,2,（一）临沂城市宏观概括,（二）临沂各板块房地产发展情况,目 录contents,（三）临沂专业市场分析,（四）开发建议,3,第一部分 临沂城市宏观概括,城市发展概括城市规划建设与宏观经济人口规模与家庭结构,4,一、城市发展概括,5,临沂市位于山东省的东南部,东部连接日照,地近黄海,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊。南北最大长距228公里，东西最宽度 161 公里，总面积17184平方公里，是山东省人口最多、面积最大的市。地处联结半岛蓝色经济区、省会城市群经济圈的重要战略位置上。东靠日照港、岚山港和连云港，属新亚欧大陆桥东方桥头堡范畴，处于山东和江苏两个经济大

2、省的交界处，南北交汇，海陆兼济，发展空间广阔。,城市区位,临沂市位于山东省的东南部，处于山东和江苏交界处，是山东省人口最多、面积最大的市,6,城市定位,建设现代商贸物流城、历史文化名城、滨河生态城、新兴旅游城市、交通运输主枢纽城市、鲁南制造业基地和区域性金融中心，打造在国内外具有影响力和竞争力的联结半岛蓝色经济区、省会城市群经济圈、鲁南苏北制造业聚集区，加快建设富强美丽的“大临沂、新临沂”。,现代商贸物流城、历史文化名城、滨水生态城、新兴旅游城市、交通运输主枢纽城市,7,现辖兰山、罗庄、河东区及郯城、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭9县，有250个乡镇办事处，9544个行政村。临沂市政

3、府正积极创建临沂高新技术产业开发区、经济开发区和临港经济开发区。数据来源：临沂统计局,兰山区,罗庄区,行政区域,临沂市现辖三区九县，土地面积为17184.1平方公里,沂南县,平邑县,河东区,临沭县,费县,莒南县,苍山县,郯城县,沂水县,蒙阴县,8,产业布局,临沂未来五年将形成以中心城区为圆心、四板块辐射发展 的布局,西部生态经济板块：将充分发挥生态文化资源丰富的环境优势和毗邻省会城市经济圈的市场优势，大力发展新能源、新医药、新材料等新兴产业和文化旅游业、特色生态农业，重点发展食品、纺织、机械、化工、木业、建材等支柱产业集群。,中部城市经济圈：以兰山、罗庄、河东三区和临沂高新技术产业开发区、临沂

4、经济技术开发区为核心区，突出临沂高新技术产业开发区、临沂经济技术开发区的带动作用，积极吸纳费县、临沭、沂南、莒南、郯城相邻区域纳入中心城市经济圈。,南部临长三角经济板块：十二五期间，将积极承接长三角地区产业转移，大力发展生态、绿色和有机农业，重点发展食品、化工、家电、纺织服装、矿业等特色产业，建设面向长三角地区的能源原材料基地、重要农产品生产基地和休闲旅游基地。,东部临港经济板块：借近海临港的优势，将大力发展钢铁深加工、机械制造、现代化工、有色金属、食品加工、临港物流和红色生态旅游产业，着力打造精品钢铁深加工基地、临港物流贸易基地、高端装备制造业基地、有机肥料生产基地、现代化工工业基地、新能源

5、产业基地。,北部临胶东半岛经济板块：将积极对接胶东半岛高端产业聚集区，主动接受胶东半岛高端产业引领和辐射带动作用，重点发展食品、机械、电动车、新材料等先进制造业产业集群和生态农业、文化旅游服务业，加快建设优势突出、特色鲜明的高端产业体系，培育形成一批专业性和配套能力强的高端产业基地。,9,陆：境内以4条过境国道 和14条省道干线为主，形成四通八达的公路网。兖（州）石（臼所）铁 路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京）沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。临沂是中国公路通车里程最长的地级市，高速公路通车里程全省第一；临沂长途汽车站

6、，是亚州规模最大的汽车站，日发客车500多辆，居亚洲第一。,空：临沂机场，总建面253.62公顷，年旅客吞吐量65万人次以上，每周180个班次，开辟北京、上海、广州、青岛的直飞航班。09年航空货邮量1163.4吨，客运量30.1万人次，分别增长59.4%和30.7%。,海：临沂距日照港、连云港港口不足100公里。,临沂市已形成空中、公路、铁路相衔接的立体网络。到2020年将临沂市建设成为鲁东南地区重要的铁路、公路和民航相互衔接的综合性运输枢纽，成为鲁东南地区最大的客货流集散中心和商贸物流中心。,对外交通,临沂市已形成空中、公路、铁路相衔接的立体网络,10,临沂市地处山东省和江苏省交界处，受省内

7、半岛蓝色经济区、省会城市经济圈的辐射影响，以及积极打造鲁南经济文化中心的机遇，这均为临沂提供了很大的发展空间；临沂市内外交通四通八达，产业布局定位清晰，可以有效指导和预测临沂房地产未来的发展方向；临沂市历史文化丰富，人文气息浓厚，旅游资源丰富，为临沂地产行业打造“依河而居”、“旅游居住”的特色产品提供了可能。,小结,临沂市城市发展空间较大，房产发展前景明朗,11,二、城市规划建设与宏观经济,12,2005年临沂城市规划实现了质的飞跃，当年审议通过了临沂市城市总体规划修编纲要，确定了“一河五片、北上东进、组团发展”的规划布局，从此城市发展思路逐渐明晰，瓶颈得以突破,2005年初，临沂市委、市政府

8、提出建设“大临沂、新临沂”的宏伟目标，聘请两院院士吴良铺、周干峙，工程院院士邹德慈等一批国内规划名家，组织开展了临沂市城市空间发展战略研究、城市总体规划修编等一系列规划研究和编制工作，初步勾画出了“大临沂、新临沂”发展建设的美好蓝图。2005年，国家建设部专家组正式评审通过了临沂市城市总体规划修编纲要，认为该规划抓住了主要问题，体现了前瞻性、战略性和整体性、系统性，在全省、全国有一定的示范作用。,兰山片,南坊片,河东片,滨河片,罗庄片,2005年南坊开发建设指挥部成立,2006年涑河开发建设指挥部成立,2011年7月西部新城开发建设指挥部成立,2003年6月 临沂经济开发区建立,城市规划演变（

9、2005年至今）,13,城市规划预测（2020年）,老城区,城市新核心北城新区,半程为中心的北部新城,汤头卫星城,义堂为中心的西部新城,西城新区,高新区,国家级经济开发区,东城区,罗庄区,沿河发展，北上东进，兰山向西发展。近期主要向北发展，完善各组团功能，重点建设北城新区；远景城市继续向东、向北发展，同时发展东西、南北两翼的相公、义堂、傅庄、汤头和半程等重点卫星城镇,相公卫星城,飞机场,傅庄卫星城,北翼,东翼,西翼,南翼,14,临沂市城市总体规划突出“现代商贸城、滨水生态城、历史文化名城”的城市特色和“以河为轴、两岸开发、一河六片、组团发展”的空间布局。城市规划区范围为兰山区、罗庄区、河东区、

10、临沂高新技术产业开发区、临沂经济开发区关键词一：现代商贸城、滨水生态城、历史文化名城关键词二：三纵三横贯鲁南、六带五纵四横三环关键词三：以河为轴，两岸开发，北上东进，南优西连关键词四：南工、北文、中商关键词五：西部新城规划、城镇改造,总体规划,城市特色：现代商贸城、滨水生态城、历史文化名城空间布局：以河为轴、两岸开发、一河六片、组团发展,15,水城规划,生态水城结合水资源优势，完善生态绿地系统，建设生态园林城市,规划目标：构建环形水系，使临沂市逐步变成具有鲜明特色的滨河水岸城市，将流经市区的涑河、柳青河、陷泥河、祊河、青龙河同沂河形成贯通之势，实现河河相通、水水相连、城水相依、人水亲和，使城市

11、绿化面积扩大，景观更加秀丽宜人，市区环境得到全面改善，最终形成“水在城中游，城在水中立，水体与绿地互相依托并用为一体的丰富多彩的，富有地方特色的滨水生态城市”。,16,优先发展公共交通：明确并坚持公共交通优先发展的地位，建立多元化公共客运交通结构；预计到2020年，全市出行总量将达到494万人次/日。市区公共交通出行占出行总量的比例接近30%。努力发展跨河交通：在兰山区与北城新区、河东区之间，加强跨河桥梁建设，特别是在主城区与周边区域之间提高跨河通道公交分担率，远景规划将建设水上巴士。增开快速线路通道：根据规划方案，我市将开通两条快速公交线路。加强静态交通建设：实现“停车有位停车有法、停车有序

12、”目标；在旧城改造和新区建设中，加快各类停车场（库）的建设。,以均衡促发展，分散机制引导道路通行畅通,市内交通,17,中心区规划1,中心城区空间发展战略：以河为轴，两岸开发，北上东进，南优西连，多向拓展，建设滨河宜居的现代化大城市,西连,18,根据城市发展战略，中心城区形成“一城六片、组团发展”的空间格局。,中心区规划2,中心城区规划功能布局：南工、北文、中商,19,临沂市整体经济虽位处全省中等水平，但每年呈现强劲的增涨势头，近年来GDP保持13%左右的平均增幅。,自2007年以来，临沂市GDP总量增长率保持在12.5%以上，经济增长速度较快，2011年GDP总量达2700亿元，在全省排名第8

13、位，处于中等偏上的水平；人均GDP近3年来出现增幅缓降的迹象，2011年人均GDP达22450元，居民消费水平日趋增强。,GDP指标,近五年临沂市GDP保持左右的平均增幅,数据来源：临沂统计局,2011年临沂市城镇居民人均可支配收入为18644元，较2010年上涨12.5%；城镇居民人均消费性支出为11934元，同比2011年上涨10%。数据显示，近年来临沂市民生活水平得到了长足改善，城市居民消费能力持续增高。,20,临沂全市规模以上固定资产投资逐年增长，房地产投资额占固定资产投资额的比例呈上升趋势。自2007年起，临沂市固定资产投资持续增长，截止到2011年末全社会实现固定资产投资11408

14、.3亿元，同比增长22.7%；房地产开发保持理性增长，房地产投资额达到158.2亿元，同比增长8.1。,投资指标,临沂市规模以上固定资产投资逐年增长,数据来源：临沂统计局,2011年临沂市城镇居民人均可支配收入为18644元，较2010年上涨12.5%；城镇居民人均消费性支出为11934元，同比2010年上涨10%。数据显示，近年来临沂市民生活水平得到了长足改善，城市居民消费能力持续增高。,21,2007-2011年临沂市三产结构不断调整，第一产业比重持续下降，第二产业相对稳定，第三产业不断上升，尤其是2011年，第三产业所占比达38.7%，说明临沂市的产业结构不断优化，社会消费水平逐步提升，

15、为房地产市场发展带来机会。,2007-2011年临沂市产业结构发展统计,2011年，临沂市第一产业增加值264亿元，增长3.5%；第二产业增加值1206.3亿元，增长13%；第三产业增加值929.7亿元，增长15.1%。三次产业增加值占比为11：50.3：38.7，第三产业所占比重同比提高1.3个百分点。,产业结构,近五年临沂市的产业结构不断优化，社会消费水平逐步提升,数据来源：临沂统计局,22,临沂市日趋完善的交通体系将进一步带动城市价值提升，促进房地产市场的平稳快速发展；临沂市水景规划为临沂房地产“依河而建”的开发战略提供助力；临沂市整体经济形势比较乐观，宏观经济指标均呈现出稳定增长的势态

16、；临沂市的整体消费水平趋向收敛，居民消费层次需要引导，储蓄余额较高，后续消费空间很大；临沂市正处于快速发展的关键时期，结合现在的房地产开发现状，后期投资需求和自住需求将会有很大幅度的提升。,小结,城市宏观经济环境为临沂市房地产业的发展提供了有力的支持和可靠的保障,23,三、人口规模及家庭结构,24,2008年至2011年临沂人口总量稳定增长，2011年略有下降。临沂市户籍人口达到994.26万人。临沂市第六次全国人口普查数据显示：2011年全市普查登记户籍人口为1069万人。全市普查登记常住人口为1003.94万人，同第五次全国人口普查2001年11月1日零时的994.26万人相比，十年共增加

17、了9.68万人。增长0.97%，年平均增长0.10%。,据临沂市第六次全国人口普查数据，2011年全市常住人口中共有家庭户330.38万户，家庭户人口为971.50万人，平均每个家庭户的人口为2.94人，比2001年第五次全国人口普查的3.18人减少了0.24人。,人口规模,近几年临沂市人口规模小幅增长，2010年平均每个家庭户人口为2.94人,数据来源：临沂统计局,25,临沂城市宏观概括小结,临沂市作为山东省面积最大和人口最多的地级市，拥有便捷的公路、铁路、航空立体交通网络，近几年临沂市经济发展迅速，各项宏观指标呈现稳定增长态势，市民收入大幅提高，但整体消费较为保守，在房产等高端消费上需适时

18、引导；临沂市将依托鲁南苏北先进制造业聚集区、全国商贸物流中心、全国优质农产品生产基地的城市功能定位，带动临沂经济的进一步飞速提升，为临沂房地产市场的未来发展提供保障；临沂城市发展现状以及未来城市规划明确了临沂“两岸开发 北上东进”的发展战略，一方面可以提升河东新区的发展空间，并可预测未来五年内河东新区仍是开发热点区域；另一方面可以展现滨水生态城市的魅力，进而提升临沂的整体居住环境，结合现在的房地产开发现状，带动中高端房地产项目的开发。,26,第二部分 临沂各板块房地产发展,临沂各板块界定及简述北城新区市场分析滨河板块市场分析市中板块市场分析河东板块市场分析城西板块市场分析大学城周边市场分析,2

19、7,四、临沂房地产市场细化分析（2011年5月-2012年3月份）,28,三室房源供需火热，为市场主流需求房源，小户型产品消化较好，大户型（包含复式）产品供应较少，消化较慢,2011年至今，户型供应量由多到少依次是三室、两室、一室、四室、复式及五室，供应套数依次是18157套、6765套、3019套、2218套、423套、51套；消化户型最多的同供应量排序相差无几，消化最多的为三室户型、两室户型和一室户型；市场供应情况基本满足购房群体对户型的需求；从消化率上来看，三室最高达到85.0%，其次是两室，比例为80.0%，消化最差的是五室户型，仅为43.1%，复式消化46.1%，也是销售难点。在总成

20、交房源中，三室占到总成交户型的62%，其次是两室户型，比例为22%，一室户型比例为10%居第三，四室及以上户型比例均在5%以下。,数据来源：世联怡高数据平台,户型分析,29,单价分析,2011年5-10月份成交单价区间来看，单价4000元以下的房源逐月减少，单价4000元以上的房源成交比例逐月增加，市场价格不断走高,五月份单价4000元以下的房源占据成交市场主流，主要原因是河东多个项目开盘，放量集中所致；单价4000-5000元的房源比例2011年5-10月份稳健上涨；十月以后，河东市场陷入沉寂，几乎没有推盘动作，北城、河东区域开始放量，单价4000以上的房源数量大幅度上升；房地产调控逐渐加码

21、，为应对“一房一价”政策对开发商产生的利益冲击，多数开发商实施涨价行为，导致过早的透支了未来的价格上涨空间，短时间致使单价4000元以上的房源剧增。,数据来源：世联怡高数据平台,30,各物业类型供需分析,高层为市场主流产品，多层其次，花园洋房和多层产品体量较小，多层市场接受度最高,数据来源：世联怡高数据平台,31,各板块物业供应分析,高层为市场的主流供应物业，其中以市中供应最多。河东板块是临沂唯一以多层为主要供应的板块，且多层供应为各板块供应之最。别墅多分布在北城及滨河板块，以北城最多,数据来源：世联怡高数据平台,32,花园洋房品质上乘，多集中在开发热点且土地供应充足的区域，故北城新区成为花园

22、洋房的主要供应区域，其他区域供应较少，整体去化率约87%，市场接受度极高,花园洋房板块供需分析,数据来源：世联怡高数据平台,33,普通多层主要集中在河东板块，由于河东房地产市场发展缓慢，开发商选择多层主要是由于去化较快，风险较低，能够快速回笼资金，相反在房地产愈发达的老城区及北城新区，普通多层较少,普通多层板块供需分析,数据来源：世联怡高数据平台,34,高层板块供需分析,高层是临沂市场供应的主流产品，除河东板块，供应体量均较大；销售速度上，市中最高，北城其次，河东最低；河东市场发展交较缓，主流供应产品为多层，高层较少多分布在沂河沿岸,数据来源：世联怡高数据平台,35,2011年至今，别墅物业主

23、要分布在北城新区及滨河板块，由于早年间别墅建造量较大，市场去化慢，市中城西几乎没有新开别墅供应，河东近两年无新增供应，仅为日月城、玫瑰园别墅的存量房源,别墅板块供需分析,数据来源：世联怡高数据平台,36,3000元/以下,3000-4000元/,4000-5000元/,5000元/以上,中高端项目分析,中高端项目,新城三角洲高端生活圈,老城区都市生活圈,涑河,沂 河,祊 河,柳青河,临沂市目前中高端项目主要集中在沂河、祊河及涑河沿岸区域，价值点较为单一；目前临沂高端物业主要集中在两个区域，分别是老城区都市生活圈和新城三角洲高端生活圈，老城区都市生活圈依托老城成熟配套（商业、教育等）及沂、涑河景

24、观资源。北城三角洲高端生活区则是依托未来发展潜力空间及祊河、沂河景观资源。多数分散的高端项目主要是别墅及高品质洋房项目。,临沂市大多数中高端项目主要分布在河流两岸，景观资源为主要依托点，价值点较为单一。高端物业主要分布在北城三角洲及市中区域，多数别墅/洋房项目则分散沂、涑、祊河沿岸,数据来源：世联怡高数据平台,37,五、重点开发商情况,38,临沂房地产开发企业有100多家，其中本土开发商数量为45家，比例占到总项目数的42%，其次是浙江、福建、广州、上海、江苏等省市的南方开发商比例约为23%，再次是省内其他地市的开发商，比例约为22%，其余开发商中有一定数量开发商来自于香港及海外，北方其他省市

25、开发商较少。,数据来源：世联怡高数据平台,临沂市重点开发企业中，本地较强的开发商有开元、冠鲁、冠蒙及城建地产等，外地开发商如鲁商、海尔、荣盛、恒大与祥泰等开发实力较强。重点开发企业开发的项目多为临沂市的典型房地产项目，例如：开元上城、凤凰城、沂龙湾、恒大华府、澜泊湾、海尔临天下、香醍荣府等。除恒大、中国铁建等实力品牌房企2011年中下旬将陆续进入房地产市场外，预计2012年下半年其他实力开发商也即将在临沂拿地，2012年临沂市房地产市场竞争更加激烈。,企业概述,开发商来自区域,临沂房地产开发企业较多，其中本地开发企业居多，但随着临沂房地产市场发展，外来实力开发商不断涌入，房地产市场竞争激烈,3

26、9,临沂重点开发企业2011年重点项目年去化量大约在45万左右，销售金额约为22亿,数据来源：世联怡高数据平台,企业概述,40,临沂重点开发商主要分为本地开发商与外地开发商，本地开发企业以开元地产为代表，外地开发商以鲁商、海尔、祥泰等为代表,企业概述,41,鲁商置业股份有限公司是山东省商业集团总公司控股的一家上市公司，注册资金人民币10亿元，下设山东省鲁商置业有限公司、山东银座地产有限公司等十五家附属公司。鲁商置业以“专业、创新、精品、诚信、共赢”的开发标准，致力于塑造“品质地产供应商”的企业形象；,鲁商置业现已形成“鲁商城市广场”、“鲁商花园住宅”、“鲁商生态别墅”三种产品系列，未来的鲁商置

27、业，将以“全国一流房地产开发企业”为目标，充分发挥自身丰富的产业资源和强大的品牌优势，以行业旗舰的风采领帆新标！,鲁商地产2005年进入临沂市场，依靠强大国企实力，在临沂已成功开发沂龙湾与凤凰城两个项目，总建面积为180万平米,沂龙湾,凤凰城,沂龙湾位于北城新区通达路南段西侧，总建面120万平米，是北城新区首个开发项目，也是北城第一个过百万平米的项目，由于北城新区的不断开发，区域价值不断升值，并依其良好的产品设计赢得市场广泛赞誉。凤凰城位于临沂市凤凰广场西侧，处于三河交汇。规划总建面60万平米，凤凰城依靠优越的地理位置及良好的配套资源，成为临沂豪宅楼盘的代名词。,鲁商地产,42,祥泰地产，20

28、09年进入临沂市场，在临沂开发的项目为澜泊湾项目，该项目总建面积为140万平米，后期开发位于河东的高端别墅项目,祥泰实业有限公司之母公司是祥泰控股（北京）有限公司，创立于北京，横跨基础设施、地产、能源、交通等行业。公司股东长期从事国家基础设施的建设与投资，具有强大资本实力和资本运营能力。澜泊湾为其进入临沂市场的第一个项目，后期项目为祥泰太阳城（位于河东，总占地面积1.5万亩，定位为高端别墅项目）。,澜泊湾北城新区首席高端品质大盘，占据城市稀缺的河景资源，主力产品为舒适三房、四房，客群定位为城区高端客户。,澜泊湾目前再售物业类型均为高层，目前已开发至二期，后期规划有别墅产品。,祥泰地产,43,开

29、元地产，临沂地产开发领军企业，已成功开发多个项目，目前运作项目位于北城新区，为开元香舍里与开元首府,公司初创于1987年，自2000年开发沂河花园开始，伴随着中国房地产市场化的进程，公司进入快速增长时期，开发规模和开发经营水平不断提高，产品形式也从单一的住宅开发拓展到商业写字楼项目，逐步创下了企业、产品和服务三个品牌。,开元香舍里,开元首府,开元上城上城国际,开元地产,44,海尔地产，09年进入临沂市场，依靠海尔强大品牌优势，一经面市，赢得市场的广泛关注,海尔地产已跻身全国一线地产品牌，房地产开发向高端住宅领域迈进；,海尔临天下,新城行政中心景观湖西侧项目，打造新城中央高端居住区,海尔临天下共

30、分三期：一期由56栋别墅组成，二期由14栋高层组成，三期由公寓和商业组成。一期共推出56栋别墅，153套。目前均价：联排别墅均价13000元/，双拼别墅均价22000元/。销售速度：别墅去化较慢，高层自2011年下半年推出后，去化量已达到60%。,项目卖点强势资源：东临五洲湖，景观优美，驱车5分钟，南至祊河，东至沂河，北至柳青河；优越地理位置：项目紧邻北城新区新市政中心，核心位置；强势品牌：海尔集团雄厚的资金、国际化的优质信誉深入人心。,一期,二期,海尔地产,45,荣盛地产，09年进入临沂市场，发展迅速，目前在开发项目为香醍荣府与锦绣外滩,荣盛房地产发展股份有限公司（简称“荣盛发展”）成立于1

31、996年，注册资金约14.34亿元，一直致力于中等规模城市地产开发，通过专业化经营与高档产品品质诠释现代人居住理念。,香醍荣府,锦绣外滩,山东荣盛富翔地产开发有限公司（简称荣盛富翔），是荣盛发展在临沂设立的合资项目公司，公司成立于2009年12月18日，注册资本1亿元人民币，营业范围为房地产开发经营，公司自2009年成立以来，已有南坊、河东等多处土地储备，根据经营和发展需要，公司拟布局临沂新区，打造战略品牌。公司目前正在运行的项目有“香醍荣府”、“锦绣外滩”住宅小区项目和高尔夫项目。拟打造临沂高端亲水社区和集运动、商务、休闲、度假于一体的高尔夫生活平台。,锦绣外滩首批占地1100余亩，目前正在

32、建设的塞纳荣府和沂河郡府两个项目，塞纳荣府占地面积18.7万平米，总建筑面积30万平方米。,荣盛地产,46,恒大地产，一线房地产开发企业，2011年登陆临沂，以产品绝对高性价比优势，将对临沂市场产生一定影响,配套先行；产品线所面对的客户群为普通阶层的消费者，尤其是首置的客户群；同时由于其也有一定的大面积房源，所以同样适合普通的首改客户群。精装修；已形成成熟的精装修产品开发模式，开发成本低；项目楼盘实景发售；恒大产品较为注重项目的装修细节和品质；,产品开发特点,恒大集团是在香港联交所主板上市，集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化国际企业集团，作为中国领先的房地产企业、中国标准化运营

33、的精品地产领导者，恒大开发的楼盘采用低碳与环保技术设计建造，在中国十大房地产企业里价格最低、品质较好，性价比高，被中国很多老百姓誉为“民生地产”。,恒大华府,南坊项目经济技术指标：占地面积：620亩（其中150亩为政府公益性景观湖项目）容积率：5.0建筑面积：156万,恒大地产,47,一、临沂各板块界定及简述,48,河东板块依托滨河沿线丰富的河景资源产品包括多层、高层、洋房客户主要以河东区居民及九县客户为主住宅价格集中在40004700临沂中低端住宅区,临沂房地产市场刚需特征明显，首次置业占43%。各区域板块依托不同的资源条件，呈现明显的板块特征，从产品档次、价格水平、客户来源与认知上存在较大

34、差异。,北城新区依托新市政资源产品包括洋房、高层和别墅等中高档住宅客户主要以兰山区私营企业主及公务员等高收入人群为主住宅价格集中在48005600临沂城市中高端住宅区,城西板块依托老城区及批发市场和物流资源产品以多层、高层为主，有少量y洋房、别墅和公寓客户主要以城西原著居民及附近批发市场个体经营者为主住宅价格集中在40004500临沂中档住宅区,滨河板块依托稀缺河景资源产品包括高层、别墅、洋房客户主要以兰山区居民、公务员、私营企业主等高收入人群为主住宅价格在53007000临沂景观住宅区,市中板块依托临沂老城区资源产品包括高层、公寓、商业客户主要以本地居民、公务员及外地投资客为主住宅价格在50

35、008100临沂老城区中高端住宅区,板块界定,临沂房地产市场板块特点分明，整体发展向好，目前高端物业主要集中在北城新区及兰山区滨河沿线,本案,49,片区价格特点：整体来看各区域价格呈上扬趋势，其中市区均价最高，5月份达到5103元/；其次是北城新区，因其是新行政中心，也是政府重点发展区域，5月份均价在5005元/；河东地处沂河新城区，改善性需求旺盛，价格上涨迅速,5月份均价达到4358元/，是涨幅最大的板块。,片区市场特点：统计数据显示：2011年河东板块和北城新区销售面积居首，其次是滨河板块和城西板块，市中板块销售面积最少。随着河东新区的开发建设，未来河东板块的供应量会逐渐增多，物业类型更加

36、丰富。,上述数据是在对临沂市场在售典型楼盘监控统计得出，不包含经济适用房等。,整体市场,整体来看各区域价格呈上扬趋势，其中城西板块涨幅最大，相较去年1月份，每平米上涨1000元,50,2011年下半年新入市项目较多，产品丰富，竞争较上半年激烈,潜在项目,51,三、滨河板块市场分析,52,人群特征：滨河板块属于城市早期高端人群居住区，以企事业单位、私营业主聚集区。行政办公：早期行政中心，区域发展较为成熟。景观资源：景观环境资源优越，独特的地理环境优势，公里的滨河景观超长资源带。教育配套：教育资源众多，此区域的教育资源优质，临沂一小、临沂一中、金雀山小学、沂河实验学校等。,商业及其他配套：区域商业

37、配套不完善，市人民医院。公交线路较少。,滨河板块是临沂房地产开发最早的区域，目前发展较成熟，区域景观资源丰富，生活、教育配套完善,区域特征,53,滨河在售项目以高层为主，少量多层洋房，沿河片区部分别墅产品；项目体量大小不一，其中凤凰城和奥林匹克花园均在60万平米,鲁商凤凰城,香格里拉,新港龙庭,滨河国际,奥林匹克花园,华创金桂园,在售项目,54,户型分析,两室,三室,四室,华创金桂园,奥林匹克,滨河国际,荷兰水乡,新港龙庭,凤凰城,国泰一品,香格里拉,60,80,100,120,140,160,180,200,300,一室,复式,颐龙恒泰,滨河板块在售项目主力户型集中在100-160的三室。,

38、滨河板块的住宅项目户型面积主要集中在100-160的三室,55,客户分析,区域外客户景观拉动型（追求居住改善）价格导向型城市化推动型,总体来看，滨河板块客户以兰山区居民为主，同时也吸引了部分其他地区具有一定购买力的客户在此置业,兰山区客户区域内居民改善性 购房兰山其他区域高端 客户,56,鲁商凤凰城地段优越、景观资源丰富，国企开发商实力雄厚，自2007年面世以来，一直保持城市高端楼盘形象,高端项目,成交客户整体特征：地段与观景效果是客户购买的最重要因素；对价格敏感性相对较弱，资金承受能力整体较强；全部都是二次以上置业者，其中三次以上置业者占多数；,客户80%为经商人士，其中以板材、五金、服装等

39、个体经营者居多；客户年龄主要集中在3560岁之间，受教育程度以高中、中专学历为主。,57,鲁商凤凰城历时三年，推出三期，节奏精准，价格上涨20%，成功引领临沂高端物业市场,价格分析：凤凰城2008年5月一期沿河高层开盘，开盘均价4400元/，观河户型产品均价5500元/，开盘当天整体消化65%,远高于非观河产品；2011年7月3日三期高层开盘，三期产品观景效果最差，推出一栋精装高层增加产品的附加值，均价6400元/，普通高层5400元/，开盘销售50%。经历了3年的时间，价格上涨20%。沿河高层涨到6600元/,高端项目,58,鲁商凤凰城一期、二期高层观河住宅，户型以豪华舒适型为主，150以上

40、的户型占到54%，顶层更有复式超大豪华观景户型。沿河大户型受到市场的追捧，销售情况一直较内部小户型产品好。,鲁商凤凰城户型偏大，观河大户型产品价格高、消化速度快，是项目高溢价产品,高端项目,59,银座健身、银座幼儿园、新天地沿街商业等配套已启用，配套资源完善,银座英才双语幼儿园,银座健身会所,铂尔曼五星级酒店,银座购物中心,凤凰新天地休闲街区,高端项目,60,基础信息开 发 商：山东光耀房地产开发公司建筑单位：天元集团、南通集团景观设计：北京翰时国际设计院策划代理：广告设计：物业管理：广东盈彩物业管理开盘时间：技术指标物业类型：多层、高层占地面积：19.39公顷（290亩）建筑面积：33.88

41、万 容 积 率：3.57建筑类型：高层楼盘内部配套：教育：北京大学附属小学 商业：底商楼盘周边配套：教育：临沂九中，沂河实验学校商业：新闻大厦，九州超市，桃源超市医疗：兰山第三医院 金融：临商银行，信用社，农业银行其他：滨河大道，小埠东橡胶坝,在售产品,荷兰水乡原罗湖观天下项目，目前销售沿河高层产品，后期有别墅产品供应,客户分析：首次置业年轻人为主，投资置业也占一定比例。,中端项目,61,荷兰水乡入市以来报纸、户外、广播各种广告漫天飞，营销活动新奇多样，颠覆了临沂传统的营销模式,中端项目,62,五、河东板块市场分析,63,区域特征,河东板块房地产开发以河为轴、临河发展，南北延展跨度大，但市政配

42、套不完善，住宅以中低档普通住宅为主,64,东华花园,林庄御园,冠亚星城,帝景湾,在售项目,河东板块以普通多层产品和高层、小高层为主,65,河东板块住宅以紧凑型产品为主，主力户型是70-100的两室和100-140的三室，以总价低的优势吸引首次置业的年轻人,户型分析,66,河东板块住宅价格一直是市场最低的，在售住宅项目价格集中在3000-3500元/之间，区域均价为3406元/，价格上涨较缓慢，其价格上涨空间较大,价格分析,元/,67,河东板块住宅存量较高，从2011年下半年开始存量保持在18-20万平米之间，每月的去化情况不稳定,供求分析,68,本地客户60河东本地居民、个体经 营者、河东区公

43、务员等多改善置业,外地客户40外地商人、企业高管九县及其他区域职工婚房、投资、自住,河东区客户开始向多源化转变，外地来河东购房的人群增多，升至40%，主要是价格和工作地点的原因,客户分析,69,主力户型：一期多层以124以上的三室和四室为主，二期多层以107-124的三室为主。价格情况：一期2007年10月开盘，开盘均价3000元/；二期2010年12月开盘，开盘均价3300元/，目前均价3450元/。,豪森华府是河东板块首个高品质住宅项目，由于其定价高、户型偏大，销售不佳，后期行销并没有针对性改进,典型案例1,70,项目现已开发二期，全部为多层二期一标段，7栋多层，为21#、22#、30#、

44、31#、33#、36#、39#，共176套，2010年12月份推出；二标段正在认筹，2011年6月份推出90套。均价：3450元/销售速度：22套/月，3112/月,客户构成：，河东区居民为主，主要包括泛公务员、个体私营业主，约占70-80%，年龄集中在25-40岁；置业目的：客户主要以自住客户为主，置业目的为改善性需求，其次为投资首改客户关注点：价格、品牌、环境、配套 投资客户关注点：品牌、环境、配套、地段,典型案例1,豪森华府客户主要是刚性需求，改善居住环境，主要包括公务员、个体私营业主等河东本地居民,71,田润帝景湾定位中高档，中心景观湖，亲水主题；宽楼间距，视野宽阔；,典型案例2,帝景

45、湾是河东板块少有的纯高层住宅项目，市场认可度低，没有采取合理的营销方案，消化不理想,72,主力户型：一期以46的一居室和72的两居室为主，二期以122-143的三居室为主。价格变化：2009年9月帝景湾一期开盘，均价2900元/，2010年9月帝景湾二期开盘，均价3500元/，目前均价4100元/。,帝景湾户型设计多样，一期小户型为主，二期舒适三室为主，价格较高，消化情况不理想,典型案例2,73,一、临沂别墅发展综述,74,2010至今,别墅萌芽阶段,别墅发展阶段,完全竞争阶段,临沂别墅市场的发展可以划分为三个阶段：萌芽阶段、发展阶段、完全竞争阶段,2007年,2008年,2009年,2010

46、年,2011年,2008年之前为萌芽阶段，别墅项目更多的扮演“试探者”的角色，初步明确别墅的定位及相对应产品的规划设计，市场规模很小，产品、规划、设计均处于一个较低的水平，如佳和花园等。,初露锋芒,循序渐进,龙争虎斗,2008-2010年为别墅的发展期，随着临沂房地产市场的迅速发展，此期间别墅市场迅速壮大，别墅产品线也逐渐拉长，凤凰城、水榭华庭、奥林匹克花园、月澜湾等一批项目的相应面世，至2010年，经济型别墅、中档别墅、高档别墅全程上演，市场规模、产品定位、产品设计、市场认知度及价格都迅速上升至一个新的水平面，逐步步入完全竞争市场阶段。,2010年下半年，临沂别墅市场销售火爆，量价齐升。20

47、11年将有大量别墅项目面世，不但丰富了临沂别墅市场的产品种类，更提高了产品的档次和品质，2012年的临沂别墅市场将是群雄割据，烽火连天的一年。,发展综述,75,二、临沂别墅区域特征分析,76,临沂别墅市场目前共有在售项目12个，潜在供应项目9个。主要分布在北城新区、滨河板块和河东板块，城西板块除涑堤春晓作为潜在项目外，其他供应项目较少。总体上来说,临沂市各种景观资源丰富，特别是水景资源尤为丰富，近年来依托着丰富的景观资源，大量的别墅项目如雨后春笋般应运而生。,临沂在售别墅及2011年别墅潜在供应分布图,区域特征,目前别墅项目多分布于滨河板块、北城新区及河东板块，从未来潜在供应来看，潜在项目多集

48、中于北城新区及河东板块,77,从在售项目别墅的外立面来看，市场在售别墅产品外立面多种多样，主要以英伦风格、意大利、西班牙风格为主,外立面风格,临沂在售别墅项目外立面统计分析,78,地中海风格代表项目：,沂龙湾龙园,地中海风格建筑特色：建筑的形态上具有很多不对称的设计，稍大些的房子都有一个环绕的庭院或天井，形成一个围合式的群落，（在西班牙建筑中，经常广泛运用螺旋形结构配件，包括阳台、窗间柱子多用螺旋形铸铁花饰）,月澜湾,建筑特色：北美风格实际上是一种混合风格,不象欧洲的建筑风格是一步步逐渐发展演变而来的，它在同一时期接受了许多种成熟的建筑风格，相互之间又有融合和影响。具有注重建筑细节、有古典情怀

49、、外观简洁大方，融合多种风情于一体的特点。,美式风格代表项目：,海尔临天下,爱伦坡,目前市场在售别墅产品外立面风格较为散乱，使用较多的风格为英伦、地中海和美式风格,外立面风格,79,英伦风格代表项目：,英伦风格建筑特色：住宅的坡屋顶坡度较陡，窗户的尺寸一般都比较小，主要建筑结构墙体为混凝土砌块，屋顶为木构架，外墙材料多为红砖石材及涂料等，屋顶以石板瓦为主，承重结构为混凝土砌块。,百联华府,凤凰城,其他风格建筑：其他代表性风格建筑，如水榭华庭的中式现代风格和奥林匹克花园及滨河国际的新古典主义风格等。,其他风格风格代表项目：,外立面风格,80,从别墅供求关系月度变化来看，受国家房地产调控政策的影响

50、，除5月份别墅成交面积有较大提升外，2010年上半年别墅市场成交不佳，平均每月消化约5000；下半年7月份、8月份别墅市场仍然低迷，9月份进入传统的“金九银十”的销售旺季，市场开始全面回暖，供应量开始增加，进入11月份市场仍旧火爆，本月成交量甚至超过了10月份的成交面积。进入2011年，1月份由于海尔临天下的开盘热销，带动了本月成交面积的放量增长，并且市场供应量达到了近两年的最大值；2月份为传统春节，但别墅市场热度不减，是2010年同期成交量的1.6倍，随后市场仍保持火爆的热销热度，总之进入2011年后，各月的成交均高于同期。,市场描述：,别墅市场2010下半年开始热销的主要原因为：一、201