上半潜江市房地产市场研究报告.ppt

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1、2013/3/17,2015年上半年度潜江市房地产市场研究报告,2015年5月23日,报告结构,Part1、城市综合环境及特征分析Part2、潜江市住宅市场分析Part3、潜江市商业市场研究Part4、市场总结,Part1、城市综合环境及特征分析,城市概况及城市功能定位,总体经济实力,产业结构分析,固定资产投资,人均可支配收入,城市规划及发展趋势,房地产市场政策,城市概况及城市功能定位,潜江交通便捷，是武汉8+1城市经济圈成员单位，有一定工业基础，经济发展良好,潜江位于湖北省中南部、江汉平原腹地，是连接湖北东西部的桥梁城市，是武汉城市圈的成员单位。1988年撤县建市。1994年被列为省直管市。

2、全市国土面积2004平方公里，总人口103万，境内有全国十大油田之一的江汉油田，辖3个省级经济开发区、6个县级国有农场、16个镇处。主要经济指标增速保持全省领先地位，连续七年被评为“全省县域经济先进县市”。经济综合实力列全省第三位，跻身全省冲刺全国百强的“第一方阵”。,武汉经济核心,潜江市,荆州市,荆门市,天门市,孝感市,武汉8+1城市经济圈,318,沪蓉高速,汉宜高铁,随岳高速,仙桃市,武汉8+1城市经济圈：中国中部及长江中游最大、最密集的城市群，它包括城市经济 圈、城市旅游圈和城市农业圈；交通状况：由沪蓉高速，汉宜高铁，318国道，随岳高速形成“三横一纵”的交通路网，到武汉，长沙等省会城市

3、一个小时，到宜昌，襄阳，岳阳副省会城市半个小时。,城市概况,城市概况及城市功能定位,具有新型工业支撑，水乡园林特色、历史文化底蕴丰厚的生态宜居城市,历史文化之城。潜江是楚文化的发祥地之一，被誉为“天下第一台”的东周楚灵王行宫章华台距今已有2500多年，其遗址被列为“2000年全国考古十大新发现”。潜江深厚的文化底蕴，孕育了被誉为“东方莎士比亚”、杰出戏剧大师曹禺等众多英才。潜江花鼓戏、潜江皮影戏、潜江民歌被列入国家非物质文化遗产保护名录。生态宜居之城。潜江是著名的“水乡园林”，是植物王国活化石水杉的故乡，是全国平原绿化先进市，江汉平原生态文明交通示范市，曾获得中国宜居城市范例奖，著名作家碧野曾

4、盛赞潜江是“一座绿色的城”。新型工业之城。潜江地上盛产粮油棉，地下富藏油气盐，已形成油气开采、纺织服装、冶金机械、化工医药、农副产品加工五大支柱产业，拥有四家上市公司，创造了“三个之最”和两个国家级誉名：潜江是世界最大的牛磺酸生产基地、亚洲最大的石油钻头生产基地、全国最大的眼科用药生产基地；被国家授予“中国小龙虾之乡”、“全国裁缝之乡”。正在全力打造中国家具第五极华中家具产业园。,城市规划及发展趋势,潜江各个功能分区较为明显，各个区域能能各具特色,沪蓉高速,汉宜高铁,城北区域,城西区域,城南区域,城东区域,城东区域：城东扩充面积相对较小，以居住，科教功能为主，少量工业用地。,城西区域：以百里长

5、渠和城中心区域分开，呈现区域内四小块功能分区沿河以居住功能定位；次之以工业功能定位；接着以科教，医疗功能定位；最后一块以专业市场功能定位。,城北区域：城北区域发展启动较早，以曹禺公园为中心，以居住及部分商业功能定位，打造的就是一个生活居住区，目前片区生活氛围较好，环境相对较好。,城南区域：城南区域发展最早，是潜江未来的商业，行政，居住中心，目前区域内生活配套齐全，居住氛围好。,总体经济实力,城市GDP总量为房地产发展提供基础，目前房地产处于改善需求为主市场阶段,GDP总量稳步提高：2007年-2012年GDP总量平均增长速率为14.4%，处于高速发展阶段，对于房地产发展形成有力支撑。,城市人均

6、GDP量大：根据2012年图表数据显示，潜江人均GDP高达7411.41美元，在根据人均GDP和房地产发展关系模型判断，潜江处于一个改善需求为主，注重品质质量的房地产阶段。,潜江市目前以第三产业占主导，但其工业基础深厚，发展比较迅猛,潜江目前第三产业占主导：潜江市2012年的产业结构比例是5.4%：44.4%：50.2%，与去年相比第一产业上升7.9个百分点，第二产业上升22.5个百分点，第三产业上升15.2个百分点。,产业结构分析,潜江第二产业发展迅猛：潜江市第二产业发展迅猛，近三年来评价增长速率为28.7%，这和潜江支柱性工业基础有密切关系。,已形成油气开采，冶金机械，医药化工，纺织服装，

7、农副产品加工五大支柱产业,产业结构分析,潜江经济开发区,油化工、盐化工、煤化工、医药化工、精细化工产业链；代表企业：金澳科技、华润燃气、永安药业等。,园林经济开发区,汽车零部件、服装纺织、农副产品深加工、高新电子信息、医用材料等等；代表企业：东颢制衣、恒立纺织等,家具家私,产业发展 潜江立足自身特色与优势推进产业集群发展，形成了油气开采、化工医药、冶金机械、纺织服装、农副产品加工等五大传统支柱产业及家居、生物科技两大新兴产业。市域内拥有潜江制药、江钻股份、幸福实业、永安药业等4家上市公司。永安药业是我国牛磺酸生产基地；江钻股份的石油钻头、江汉盐化工总厂的漂粉精；潜江制药是全国最大的眼科用药生产

8、基地；莱克水产、华山水产位居全省水产加工业前三甲。强势品牌永安药业，潜江制药，金澳科技，莱克水产，华山水产，东风汽车，华中家具产业园。,潜江制药,潜江市城市建设及产业结构调整上处于高速发展阶段，有利于房地产市场发展,潜江市固定资产投资总量一直增加，增幅速度出现有起有伏势态：2009年至2012年潜江市固定资产投资的增长比例依次为30.4%，39.5%，15.6%，28.2%。从固定资产投资增加和增长的比例来看，潜江市城市建设及产业结构调整上处于高速发展阶段，对于房地产市场发展起到推动作用。,固定资产投资,从图表可以看出，2009年-2012年潜江市固定资产投资总量在依次增加，增长速率呈现有增有

9、减势态，其中2010年固定资产投资总量增幅较大，其中房地产投资力度较大，2011年的增幅明显降低，是因为宏观政策调控，政府做了相应的措施。,潜江市人均可支配收入保持稳定上涨，购买能力强，目前高于仙桃市水平,人均可支配收入保持稳定上涨，2012年为17300元：人均可支配收入逐步提高，经济实力增强，购买房地产的能力逐渐提高。,潜江市人均可支配收入总量历年来都高过仙桃市：从图表显示可以看出，潜江市的人均可支配收入历年来都高于仙桃市，但增长速率却明显低于仙桃，预测2-3年仙桃市可能赶超潜江，潜江则一直保持着较高购买能力。,人均可支配收入,直接出台强势政策调控楼市，表达政府调控楼市的决心和基调,房地产

10、市场政策,国务院总理温家宝20日召开常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。,完善稳定房价工作责任制,各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。,严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。,坚决抑制投机投资型购房,间接调节市场平衡杠杆，要求规范房地产市场监管,房地产市场

11、政策,全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。,加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。,加快保障性安居工程规划建设,加强市场监管,2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市尽快形成有效供应。,

12、增加普通商品房及用地供应,国五条的核心，重点和实质,房地产市场政策,已限购：限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施,增加限购：其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施,责任制：完善稳定房价工作责任制，按照保持房价基本稳定的原则公布年度新建商品住房价格控制目标。,更加严厉,针对性更强,实质,宏观经济环境小结,潜江为武汉8+1经济城市圈成员，交通便捷，目前城镇化率为44.3%，是一座生态宜居城市；潜江有工业基础且发展较为迅速，经济环境较好，GDP在江汉平原区域名列前茅，人均GDP继武汉之后排名第四；固定资产投资稳步提高，城市建设及产业结构调整处于高速发

13、展阶段，有利于房地产市场发展；人均可支配收入高，购买力强，对于房地产发展也是一有力推动作用；国家房地产调控政策相对于去年有收紧趋势，而且更精细化，制度化管理市场，“国五条”的出现实质是调控政策更加严厉，更有针对性。,Part2、潜江市住宅市场分析,城市房地产整体情况,城市土地市场,市场分布格局及特征,典型性项目扫描,竞争市场分析,购房消费者研究,房地产市场呈供需良好增长之势，但市场供需关系受政策影响较大,城市房地产整体情况,近年房地产施工面积、竣工面积,近年房地产销售面积、销售总额,从今年房地产施工面积、竣工面积图表可以看出，施工面积是竣工面积的2.33倍，保证了房地产市场的供应量，在地产行业

14、是一个非常具有前瞻性的指标。受调控政策影响，销售面积增长速度在2010点后明显放缓，但是市场均价在明显增长。从目前来看，房地产市场供需平衡增长，但随着供应量的不断增长，政策调控的干预，市场竞争压力也会随之增大。,城市土地市场,楼面地价：680.24元/平米,潜江市2013年1月至2月成交信息整理，以下信息来自潜江市国土资源局网站数据平台。,楼面地价：707.47元/平米,楼面地价：695.11元/平米,土地市场活跃，政府有控制，有节奏出让土地，增加市场供应量，维系市场平衡,城市土地市场,土地市场特征：,城市土地充裕，政府有控制，有节奏的进行出 让土地；成交的多宗土地当中，工业用地宗数较多，工业

15、用地需求也较为旺盛；2013年1月至2月，一共拍卖用于商品房开发的有312059.73平方米土地，总成交额为42778.24万元，地面价均值1370元/平方米；处于园林办事处徐角社区的地块，价值最高，楼面地价在707元/平方米，目前城区楼面地价在300-750元/平方米间，各个地根据不同地段，不同环境，性质，价值存在较大差异。,楼面地价500-750,各个区域房地产发展各具特色，南北纵向发展较早，较快，东西横向两区迅速崛起,市场分布格局及特征,潜江房地产南北纵向发展较快，东西横向迅速崛起：城南和城北区域开发较早，城南开发速度较快，城西区域近几年才开始崛起。,各方向发展各具特色：城东：项目稀缺，

16、竞争力小，价 格稳定城西：价格低洼，升值空间大，满足刚需客群城北：公园环境，高舒适度，独占城市景观资源城南：生活配套齐全，行政中心区，“府前效应”支撑地产和商业发展。,锦绣潜城,世纪锦城,阳光水岸,御景豪庭,万和国际,金江星城,水岸商品,盛世东城,乐居常青藤,城北区域价格高层3800元/平米，多层3500元/平米，多层产品逐步退出市场,城东区域价格高层3700元/平米，多层3400元/平米，项目较少，客户选择性较小，价格保持稳定,城西区域价格高层3550元/平米，多层3150元/平米，价格处于低洼阶段，区域发展较慢，楼市起步晚，配套不齐全,中润金桥郡,大雄江汉城,城南区域价格高层4100元/平

17、米，发展较早，发展速度较快，生活配套齐全，生活氛围浓厚,樟华国际,乐活春天,镇声中央公园3950元/平米,东方花苑3300元/平米,东方尚品3200元/平米,康馨公馆,城西房地产热度较高，但受地段价值影响，价格任处于低洼，后续升值空间大,典型性项目扫描,百里长渠，东荆河，曹禺公园三期等城市公园水系景观资源,产品形式为多层、小高层、高层。,主要客户是潜江市的刚需客户及外市投资客户，包括政府工厂技术员、企业中层干部、乡镇改善，城区营业主等。,区域内均价都达到了3500元/平米以上。主流产品总价在35万以上。,区域资源,产品形式,客户特征,价格平台,城西,典型性项目扫描,万和国际,典型性项目扫描,御

18、景豪庭,典型性项目扫描,金江星城,典型性项目扫描,阳光水岸,区域内行政单位较多，商业较为发达，生活配套齐全，支撑较高房地产价格,典型性项目扫描,城南,地段价值高、齐备的设施、浓厚的商业及商务氛围、通达的交通条件。,多为高层，另有少量小高层。,主要客户是潜江市的高端客户及本省外市客户，包括政府高官、普通公务员，学校领导、医生、律师、私营业主等。,区域内均价都达到了4000元/平米以上，是潜江目前房价最高区域。,区域资源,产品形式,客户特征,价格平台,典型性项目扫描,樟华国际,典型性项目扫描,中润金桥郡,典型性项目扫描,乐居常青藤,品牌开发商开发成为区域最强势的价值，楼盘的稀缺性导致房价稳增,典型

19、性项目扫描,教育人文气氛浓厚，交通通达性较好。,产品形式为多层、小高层、高层。,以周边地缘性改善型客户为主，刚需为辅，部分乡镇改善型客户。,区域内均价都达到了3600元/平米。,区域资源,产品形式,客户特征,价格平台,城东,典型性项目扫描,盛世东城,典型性项目扫描,大雄江汉城,区域居住密度低，绿化高，舒适度高，曹禺公园景观资源成为各项目最大价值之一,典型性项目扫描,低密度，高绿化，舒适度较高的社区，曹禺公园的景观资源成为区域房地产项目最大价值之一。,2011之前开发产品以多层为主，之后以小高，结合高层综合开发。,周边改善和区域内企业中高层管理干部，城郊及乡镇客户首选。,小高层3600元/平米，

20、小高层和高层价格3800-3900元/平米。,区域资源,产品形式,客户特征,价格平台,城北,典型性项目扫描,锦绣潜城,典型性项目扫描,中南世纪锦城,预计下半年市场竞争压力相对加大，丰富的产品线是赢得市场的机会,竞争市场分析,金江星城,金桥郡,樟华国际,盛世东城,乐活春天,常青藤,2013.3,2013.12,万和国际,御景豪庭,阳光水岸,从城市未来供应量来讲，大约在75万平方米，下半年的市场竞争压力比较大；从各个项目的产品线来看，三房供应量较大，销售压力，压力大过两房，在竞争压力较大的环境下，丰富的产品线是赢得市场的机会。,世纪锦城,五一,十一,三房占主导,丰富产品线,90小三房,两房占主导,

21、待售：约60000,在售：23904,在售：71280,待售：94170,在售：20000,待售：68200,在售：60260,待售：66676,在售：81980,待售：37200,待售：99966,待售：98720,待售：80000,在售：25830,待售：75096,在售：41290,其中：金华广场，家春秋，盛世龙城项目详情未知。,竞争市场分析,产品分析-整体规划,金桥郡,樟华国际,盛世东城,常青藤,万和国际,御景豪庭,阳光水岸,世纪锦城,锦绣潜城,受规划条件、市场阶段和规划理念的限制，市场整体规划水平比较平均，同质化明显：除了樟华国际和常青藤采用围合式规划之外，大部分项目整体规划仍以阵列

22、式为主。部分项目建筑密度较高，居住舒适性相对较差。,金江星城,竞争市场分析,产品分析-社区环境,泰式皇家风情园林,6000的空中花园,中央水系景观,中央活水系景观带,万和国际,常青藤,金江星城,金桥郡,整体园林景观水平不高，但逐步重视自身项目园林景观的打造；金江星城以其园林的整体规模感和细节，体现了明显的领先性。但在设计感和精致度上仍存在很大的提升空间。开发商开始注重“水”元素的应用。,竞争市场分析,产品分析-户型特点,盛世东城百变N+1户型,阳光水岸90系三房,万和国际多阳台和飘窗设计,金桥郡一居,市场创新户型较多盛世东城百变N+1，增加户型的实用性；万和国际多阳台和多空飘设计，增加使用面积

23、，部分阳台可灵活改成小功能房；阳光水岸90系三房，紧凑而不拥挤；金桥郡的一居公寓为市场先例。,购房消费者研究,购房消费者特征,爱置业，有购房经济能力，改善居住条件成为目前最主要的置业目的，客户置业支付能力集中在35-45万之间，面积区间以100-120平米为主；价格因素对于置业者的影响依然较大，同时消费者置业观念已经开始向物业管理、社区环境、配套设施等综合素质转变；注重楼盘带给的身份面子问题，重视口碑，追求项目品质感及归属感；目前本地客户的地缘性特征较为明显，跨区域置业的意向较弱；对政策有一定的敏感度。,购房消费者研究,消费者概况,主力客户年龄段：30-40岁职业特征：富裕乡镇客户、事企业单位

24、职工、私营营业者等；居住现状：自建住房或单位分房。,消费习惯,生活圈层固定，活动范围较固定；生活以家庭为中心；服装、大型耐用消费品集中在老商业区域；日常消费及活动相对简单，集中在住地周边，周末活动一般与朋友聚会，主要活动以KTV，包间打麻将，看电影为主。,考虑因素,区域：工作区域、学校、父母居住地等关系平衡；产品：户型结构、使用率、采光朝向；配套：生活便利设施、学校、文娱活动设施；价格：总价、同区域比较；环境：楼间距、遮挡问题，绿化、活动场地等；物业：保安设施、安全性保障，社区清洁、日常维修等服务。,购房消费者研究,核心产品：与居住基本功能直接相关因素，商品房发展初期最集中的竞争层面外围产品：

25、产品附加值，有助于提升物业形象外延产品：区域外能感受到，竞争的最高级别,户型,环境,会所,建筑风格,服务,人文,体验,品牌,身份,质量,采光,通风,交通,价格,物管,配套,教育,服务,核心产品,外围产品,外延产品,价格,户型,质量,交通,采光,通风,环境,物管,教育,配套,会所,风格,人文,品牌,身份,体验,关注度,潜江目前主流竞争表现,核心产品层,外围产品层,外延产品层,潜江住宅市场小结,潜江目前整个市场处于供需平衡状态，且供需良好增长；城市土地市场活跃，楼面价及成交量都稳步增长；市场产品方面：1、产品力较低，创新户型较少，形象同质化较为明显，目前多以价格为导向，卖点不突出；2、营销力较低，

26、多数项目属于自然消化的过程；3、客户关注点仍然停留在价格为导向的阶段，对园林景观、配套、物业管理等方面的关注度开始逐渐提高；4、08-13年初，整体房价为阶段性上涨特征明显，城南区域房价远远高于城西区域，挤压效应逐渐显现。热点区域的楼盘价格攀升较快；5、城南区域持续高价位，城北住氛围快速成熟，城东发展缓慢，发展空间巨大但短期内无法成为热点，城西区域价格洼地效应提升，开发热情较高。,Part3、潜江市商业市场研究,商业市场格局及特征,典型商场分析,主要消费人群特征,潜江商业分布较分散，消费档次一般，但整体商业市场环境较好，消费能力强,商业市场格局及特征,中百仓储潜江店零售商业,新时代购物广场零售

27、商业,水牛城零售商业,潜阳大道,东风路,江汉路,典型购物商场：中百仓储潜江店 新时代购物广场 水牛城,主要沿街商业：东风路：服饰、鞋店，休闲娱乐，餐饮等 建设街：服饰，化妆用品，珠宝首饰等 江汉路：餐饮，婚纱摄影，休闲业，娱乐类等 园林路：小商品，服饰，鞋帽，餐饮等 潜阳东路：林牧业，汽配，机械加工等 潜阳中路：汽配，摩托、自行车及配件，家居建材等 章华中路：服饰，鞋帽，金融，通讯，母婴产品等 横堤路：餐饮，其他等 章华南路：酒店，宾馆等 育才路：汽车4S店，餐饮，家装等,章华大道,典型商场分析,水牛城商城,绅士商业街,女士商业街,水牛城定位为潜江中高端市场消费的购物商场，由A、B、C三栋相对

28、独立的大楼组成，外侧两栋为三层，主体临街部分为五层，其他部分为三层，集购物、娱乐、休闲、餐饮、健身、文化和旅游等为一体的大型商业中心。,典型商场分析,评价与分析,优势水牛城商贸城项目地段好，位于两主干道路中间，吸引两方向客群，人流量大，商业氛围浓厚；双步行内街规划，满足更多客户群体消费需要；各业态规模化，齐全化；品牌较为时尚，受年轻人欢迎；停车位充足。劣势与老商业隔中心医院，项目位置人气明显弱于那方；整体规划有缺陷，2F以上楼层，部分位置存在不宽敞明亮，且整体动线不明晰；单个铺面面积在40平米左右，不能满足中大型店面业态需求；中商平价昭示性不够，主力店不能提升整体项目的消费档次及商业氛围。,中

29、百仓储购物广场,典型商场分析,中百仓储购物广场地上4层，总规模约2100平米，是潜江最早的购物广场类型项目，定位为中高档消费购物广场，集大型连锁超市，鞋贸，餐饮，休闲娱乐一体商业项目，目前4F空置。,典型商场分析,评价与分析,优势中百仓储购物广场是潜江最早集中购物中心项目，知名度较高，形象好，人气、商气都很浓厚，各类业态经营相对平稳；中百仓储诸位作为老牌传统百货，品牌组合好，客户认知度高，为项目主力店，档次，形象，商业地位更加得到肯定；商场布局合理，宽敞明亮，动线较为合理。劣势业态不丰富，缺少服饰，休闲娱乐等等业态组合，且餐饮业态占比较低，不能满足客户餐饮，休闲娱乐等需求；4F空置和3F网吧说

30、明规划设计不合理，招商较为失败；项目前停置的摩托车，自行车较杂乱，管理不到位，有损整体项目形象。,新时代购物广场,典型商场分析,潜江新时代购物广场地处市中心黄金商业地段，定位为潜江中端消费购物广场，是由原东风电影院改建，人流量大，位于潜江的经济中心。广场布置为地上五层，地下一层，共六层。一楼为黄金珠宝精品男装，二楼为女人世界，三楼为电器广场，四楼美食城美容健身，五楼是电影院。,典型商场分析,评价与分析,优势新时代购物广场处于老商业区，人气、商气都已经相当浓郁，经营相对平稳；和水牛城项目一样，位于两主干道路中间，吸引两方向客群，人流量大；业态较为丰富，可以满足客群餐饮，购物，休闲，娱乐消费需求；

31、主力业态与辅助业态的无缝对接，对于聚集人流、增加人流的消费冲动有非常大的帮助；KFC，周大生等店面可以提升整体项目形象。劣势项目规模较小，缺乏大型综合超市；停车位不足；1F、2F商铺门面开间小，进深较长；上下电梯窄，陡。,主要消费人群特征,章华中路、建设路及东风路章华中路、建设路和东风路为潜江商业黄金地段和零售服务网点的核心区域，是全市居民传统的购物主要商业地带，吸引着全市的消费客户群体，主要消费群体为年轻时尚中青年层、收入中档的普通工薪阶层及学生为主。,章华南路，江汉路及育才路由于周边中档住宅生活区较多，消费人群庞大，而且章华南路集中潜江行政事业单位，收入水平较高，此几条路段主要是城市高档及

32、中高档消费区域，主要消费群体为城市高收入或中高收入者。,横堤路，潜阳东路及园林路周边社区较多，但是住宅档次一般，消费水平也一般，园林路的消费档次定位低，更多的是学生，乡下家庭条件一般客户及刚进入社会的低层收入水平消费人群为主。,商场市场小结,潜江市目前整体商业市场档次偏低，市场整体水平偏低，但 商业环境较好，市场消费需求大，后续市场发展空间较大，可塑性强；集中式购物中心项目距离较近，成集聚效应，商业品牌很集中；典型商场项目：1、整体规模小，规划设计不是很到位；2、个商场功能定位不一样，中百仓储百货购物定位，水牛城则弱化百货强调专业性，新时代广场满足一般客群休闲娱乐，餐饮，购物等消费需要；2、业

33、态规划水平一般，有业态规划不完整现象，但基本能满足客群消费需求；3、注重主力店的招商运营，且经营能力比较强；4、都采取只租不售的租售商业模式，租金区间较大，这和项目自身动线引导规划及业态规划有一定关系。,Part4、市场总结,市场整体研判,市场发展机会研判,市场整体研判,市场供需及价格走势,经新一轮宏观政策调控，三四线城市迎来机会，潜江2013年房地产市场将成量价稳中有升的发展趋势，但价格增长速率放缓；目前潜江供需比较平衡（2(供应量/需求量)3），预计两年内这种供需关系不会发展改变。,目前市场以舒适性三房为主，随土地价值，开发成本加大，总价提升，舒适性两房和紧凑三房更能赢得市场欢迎；购房客户

34、从改善型客户转向以刚需型客户为主。,城南区域和城北区域开发依旧为房地产市场开发热点板块，城西随之交通，生活配套等的完善，区域逐步被认可；城南区域教育资源，生活配套，交通便捷，为潜江行政重点区域，未来商业项目及高端住宅不断呈现，价格攀升较快；城东区域，目前东升置业独占鳌头，可利用土地稀缺，导致区域内房产开发缺乏，后续市场也将保持不温不火状态。,热点开发板块研判,产品与购房客户研判,市场发展机会研判,丰富产品线，满足各种需求客户；根据政策及时调整营销和推广策略一些开发商开发的产品线较为丰富，新政后应该顺势转换开发重心，将利润重点重新转移至刚需系列项目上。中高端项目则应采取冷静的观望态度，放缓推盘节

35、奏，本轮政策力度空前，在打击投机、投资需求的同时，也误伤很大一部分改善性需求，甚至刚性需求，因此政策后期的执行力度和持续时间都难以确定。政策调控给三四线城市带来机会，抓住返乡潮人群，针对返乡置业客户做相应的营销推广策略。,商业地产或将成为新政的避风港，开发商建议重视商业用地 调控对住宅的打压，部分需求特别是投资性需求极有可能流入商业地产市场。经济形势的复苏等因素都为商业地产的发展提供了有力保障。另外目前潜江市的商业地产发展形势来看，价值被低估，还处于比较落后的水平，市场未来发展潜力较大。因此建议有能力的开发商在拿地的时候可以重视商业用地，规避住宅市场调控带来的政策风险。,市场发展机会研判,谢谢参阅,Thankyou read,