11月近期中国房地产市场形势分析.ppt

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1、近期中国房地产市场形势分析,丁祖昱 先生中国房产信息集团 联席执行总裁上海易居房地产研究院 副院长,【2009年11月】,引子：中国房地产市场经历2008年调整后，2009年实现快速繁荣，表现在成交量明显放量，项目热销，企业销售业绩飙升，地王频现。,2009年全国房地产成交快速放量,2009年开始成交量迅速反弹，相比去年同期，09年市场成交量出现剧增,全国重点城市2009年商品住宅成交情况（单位：万平方米）,数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统,10月份全国项目成交前十强,2009年全国项目出现热销场面,全国10月销售排行前十项目月成交量约在6万平方米以上，热销现象十分普遍,数据来源：CR

2、IC中国房地产决策咨询系统,土地市场,南京、天津、沈阳、广州等城市10月土地成交面积均达到百万平方米以上,10月，土地市场延续9月热度，主要城市经营性用地成交普遍好于08年同期水平,资料来源：CRIC,2009年全国土地市场地王频现,10月份排行前十地块溢价率均超过190%，最高溢价率达到464%,2009年以来，土地市场成交火热，高溢价率地块频繁出现,2009年3-10月全国主要城市经营性土地溢价率分布图,注：高溢价地块指溢价率50%的地块,企业拿地热情高涨，迪斯尼概念炒高地价,上海川沙新市镇A08-03 地块距离迪斯尼约5公里的距离，迪斯尼概念吸引了17家企业参与该地块的竞价，最终以11.

3、9万元，264%的高溢价率成交。但是事实上，在房地产物业分类中，迪斯尼可以对其周边的商业物业形成一定的利好，但对于住宅、办公物业并没有太多的优势。从居住的角度来看，居家最需要的交通、医疗、学校、生活性商业都不会因为迪斯尼而有明显的改观。另需特别指出的是，时间是重要的判断因素。迪斯尼的首期建成至少需要5年，迪斯尼周边形成旅游娱乐的气候至少5-8年。此地块是否能够成功囤地，是该地价能否得以支撑的关键因素。,2009年全国土地市场地王频现,重点城市土地市场持续火热，高档别墅区地块受追捧,22号地地处顺义后沙峪，位于北京最早的高档别墅聚集地中央别墅区，地处中央别墅区的核心区，背靠空港开发区和新国展，周

4、边在售项目销售火爆、售价不断攀高。同时，该地块也被许多业内人士认为是中央别墅区最后一块低容积率地块，地块周边在售别墅的价格均超3万元/平米，有的别墅售价达5万元/平米，稀缺的土地供应使得该地块成为年末最受追捧的土地。,数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统,2009年全国土地市场地王频现,绿城增长迅猛，已达到08年全年销售额2.5倍以上；中海外、保利、华润等央企也实现了快速增长，达到去年2倍左右。,房地产企业2009年1-10月销售金额普遍大幅超越2008全年,2009年房地产开发企业销售业绩大涨,注：远洋数据截止10月25日企业网站公告，华润、招商、合生、雅居乐、仁恒数据10月份企业公报未

5、出，暂为9月数据,数据来源：企业年报及企业网站,大部分企业已基本完成2009年上调后的销售计划,注：企业销售计划均为调整后指标,2009年房地产开发企业销售业绩大涨,关注点1：当前中国房地产市场是否存在泡沫？,观点：我们认为当前整体市场的“面”是健康的，泡沫是“点”，仅部分城市，部分区域，部分产品存在一定的泡沫。我们主要从市场结构和信贷结构两个层面去论证。,数据来源：国家统计局,全国重点城市商品房成交均价涨跌幅散点图,2009年10大重点城市成交量所占比重结构,市场结构层面城市结构,2009年商品房成交均价涨幅较大的主要集中在10大典型城市，但10大典型城市的成交比重仅占20%左右,注：十大重

6、点城市：上海、南京、杭州、北京、天津、广州、深圳、武汉、成都、重庆其他城市：十大重点城市以外的城市,注：均价涨幅=（2009年1-10月商品房成交均价-2008年商品房成交均价）/2008年商品房成交均价,北京各区域成交价格涨幅（绝对值）散点图,上海各区域成交价格涨幅（绝对值）散点图,北京2009年各环线成交量结构图,上海2009年各环线成交量结构图,2009年成交价格上涨较快的区域主要集中的城市的市中心区域，但其所占的成交比重较小，北京三环内比重10%，上海内环内占9%,市场结构层面区域结构,数据来源：CRIC系统,北京商品住宅与典型高端项目成交价格比较,上海商品住宅与典型高端项目成交价格比

7、较,北京商品住宅档次成交结构图,上海商品住宅档次成交结构图,深圳商品住宅与典型高端项目成交价格比较,数据来源：CRIC系统,深圳商品住宅档次成交结构图,市场结构层面产品结构,2009年商品住宅的热点集中在高档房部分，且价格涨幅明显高于普通商品住宅，但其所占比重均在15%以内,上海标准：30000元/平方米以上,北京标准：25000元/平方米以上,深圳标准：30000元/平方米以上,土地市场 地王主要集中于十大重点城市,09年全国成交总价前十地块,2009年至今六成左右总价地王集中在10大重点城市，其他典型城市比重相对较少,说明：以2009年1-10月全国城市月度成交总价前10名土地作为统计样本

8、。,10月全国主要城市经营性土地溢价率情况列表,数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统,市场结构层面土地结构,2009年1-10月高溢价率地块主要集中在10大典型城市，而其他重点城市的土地溢价水平不高,说明：本表格中“高溢价率”的界定标准是地块成交金额高于底价的50%以上,全国知名企业的项目销售均价与08年差异不大，可以看出销售业绩的飙涨是通过销售量的提升而实现,数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统,市场结构层面企业结构,全国典型企业2009年项目销售均价变动情况,注：其中世茂房地产、华润置地和雅居乐为2009年19月数据,信贷结构层面个人信贷,总体比重：2009年1-3季度个人住房贷款

9、只占房地产销售金额的34.58,购房者中各类客户比重图,购房贷款结构：1/3客户选择一次性付款、1/3客户少量贷款、1/3客户正常贷款,贷款置业客户结构：82%的属于首置贷款，14%属于二套贷款；4%左右属于三套以上贷款,数据来源：国家统计局,国内贷款占开发企业资金比重情况,房地产开发企业对银行信贷资金的依赖度正在逐步下降，有效的降低了房地产业变化对于金融市场稳定的负面影响,信贷结构层面企业贷款,关注点2：会对房地产市场实施调控吗？,观点：当前房地产市场态势仍属正常,同时宏观经济增长基础也尚不稳固,考虑到国家“保增长、调结构、促内需、防通胀”的目标。我们建议调控应该“收放并举，宽严有别”。,工

10、业增加值&企业利润：10月份我国工业生产仍处于复苏进程中，与去年同期较为低迷的时期相比近几个月的增幅仍处于较低位置；规模以上工业企业中，国有及国有控股企业利润降幅虽有所收窄，但整体利润水平仍无法与07、08年相比,工业增加值增幅持续回升，但仍处于低位,企业利润降幅收窄，但总体利润水平较低,1-8月份，规模以上工业企业中，国有及国有控股企业实现利润5045亿元，同比下降25.2%，降幅较1-5月收窄16.27个百分点。降幅虽有所收窄，但与去年同期相比，仍处于较低水平。,10月，全国工业增加值同比增长16.1%，比9月份加快2.2个百分点，为19个月以来的新高。但工业生产仍处于复苏进程中，与去年同

11、期较为低迷的时期相比近几个月的增幅仍处于较低位置。,经济环境经济增长基础仍不够稳固,PPI持续低位徘徊，实体经济景气度仍偏低,出口虽有所改善，但仍未走出负值,10月份，工业品出厂价格（PPI）同比下降5.8%，比上月降幅缩小1.2个百分点。PPI持续低位运行，说明实体经济景气度仍然偏低。,10月份当月我国出口值1107.6亿美元，同比下降13.8%，降幅较上月收窄1.4个百分点，增长率持续改善，但仍未走出负值。同时，占我国同期出口总值59%的机电产品出口下降18.6%，其中电器及电子产品出口下降18.1%，机械设备出口下降17%，主要商品出口值均低于去年同期。,出口&PPI：虽然月度出口数据处

12、于持续改善中，但仍未走出负值区间，而且机电等主要商品出口值均低于去年同期水平；工业品出厂价格指数持续低位徘徊，说明实体经济景气度仍然偏低,经济环境经济增长基础仍不够稳固,负值区间,负值区间,就业增长疲软,巨额投资并没有带来就业人数的同步增长，统计局数据显示，今年就业人口与上年同期相比一直呈下滑趋势，直到2009年3季度，才出现微幅的增长。,经济环境经济增长基础仍不够稳固,消费者信心指数仍处低点,7月至今，消费者信心指数虽有些许回升的迹象，但与去年同期相比，仍在低位运行。消费者信心的恢复还有赖于经济的持续稳定增长。,消费者信心&就业人数：消费者信心指数和就业增长人数虽然表现出有些许回升势头，但整

13、体仍处于较低水平，就业增长的复苏和消费者信心的恢复还有赖于经济的持续稳定增长,经济环境通胀预期和流动性过剩依然存在,信贷投放量远超去年，流动性依然过剩,10月人民币贷款增加2530亿元，受季节调整影响较9月信贷大幅减少。但前十个月信贷投放额度已完成8.92万亿元，远远超过去年全年新增信贷总额，未来流动性依然充裕。,通胀预期&流动性过剩：前十个月信贷投放额度已完成8.92万亿元，远远超过去年全年新增信贷总额。天量信贷资金投向市场，引发了社会上对通货膨胀的担忧，对通货膨胀的预期也愈发强烈。近期黄金价格创下历史新高的主要动力正是全球通货膨胀预期的增强,黄金价格创新高，国内通胀预期增强,5.02,8.

14、92,自今年10月1日开始，国际黄金价格在突破1000美元/盎司大关后，短短一个多月时间内便连破1110美元/盎司、1120美元/盎司两个关口。避险需求以及通胀预期的加强正是黄金价格持续攀高的两个主要因素。,人民币升值压力：美元跌跌不休，使得督促人民币升值的声音又起。由此，外汇市场对于人民币升值的预期也有所增强。人民币再度面临升值压力。,需求环境房地产市场存在一定传导效应,十大重点城市成交量占全国比重走势图,全国其他城市的房地产以刚性需求为主，成交量保持在80%左右，而十大典型城市成交量所占比重约稳定在20%。,数据来源：国家统计局,十大典型城市房地产要领先于其他重点城市3-4个月，二三线城市

15、良好的房地产市场局面仍在持续，刚性需求正处于释放阶段。,一线城市商品住宅成交量走势,二三线城市商品住宅成交量走势,需求环境房地产市场存在一定传导效应,关注点3：2010年中国房地产市场趋势？,政策预测：将由“双宽松”政策逐步转向有保有压 的中性政策方向市场预测：明年市场喜忧参半，谨慎对待投资过热的三、四线城市土地预测：地价已达到相当高位，价格涨幅空间有限,政策预测：将由“双宽松”政策逐步转向有保有压 的中性政策方向,市场大势研判,政策方面：宏观经济尚未企稳，市场刚性需求正在逐步释放，不可一刀切可采取“收放并举、宽严有别（支持自住依旧，严格控制投资，严收二套及多套房贷款，针对价格水分的城市或者产

16、品等要严防资产价格泡沫，不能一刀切）”的中性调控政策。才能真正落实“保增长（对应：房地产对经济的支持作用不可否认，短期还要继续发挥其价值）、调结构（对应：针对有泡沫的城市、产品线等挤水分）、扩内需（对应：二三线城市的刚性需求在急剧释放）”的目标。,一旦政策出现重大调整，“可喜”局面很有可能受到波及目前经济的恢复还仅是数字层面上的恢复，但基础仍未稳固。GDP增长、地方财政、固定资产投资等都受到房地产行业的积极影响，大到整个产业链，小到农民工就业，房地产牵扯的环节之多不容小觑。,房地产金融仍在安全线内，对自用性需求进行持续刺激仍有必要政策调控核心是抑制投资投机性需求、鼓励和支持自用性购房需求。而数

17、据显示，在今年的贷款结构中，82是首置型消费，1/3购房者选择一次性付款，1/3购房者选择少量贷款，而另外1/3购房者选择正常贷款。,对于新政策如何制定，政府仍处于观望调研阶段从舆论的角度看，近期无论是政府、开发商，还是专家面对“新政策走向将如何”的共同态度以沉默为主，政府方面，除了保增长、调结构、防通胀，无其他政策指示；而专家和企业，更多谈及的是市场持续稳定；除此之外，媒体所传银行方面传来的或维持或紧缩的信息，也仅是传言。,市场方面：我们认为当前市场整体发展态势依旧向好，预计明年市场将逐步分化，明年市场喜忧参半，一线及发展成熟的二线城市明年成交仍将放量，而房价走势会略有波动。而投资过热的部分

18、三、四线城市将很有可能会出现调整。,市场预测：明年市场喜忧参半，谨慎对待投资过热的三、四线城市,市场大势研判,明年市场喜忧参半，一线及发展成熟的二线城市明年成交仍将放量，而房价走势会略有波动。而投资过热的部分三、四线城市将很有可能被调整，如：南宁等。今年温州炒房团已将南宁市中心的房价炒至1万以上；同时，南宁容积率6-7的小户型供应量巨大，会对房价构成压力。如此的快速增长，已经超越了市场可接受的程度，因此短期内不被看好，需要有一轮调整，将投资客挤压出来，但这轮调整不会太长，至多12个月。这类投资过热的三、四线城市短期内普遍不具备机会。,土地方面：部分城市的地价已经到了一个相对高位，价格涨幅空间有

19、限,土地预测：地价已达到相当高位，价格涨幅空间有限,市场大势研判,土地市场方面，我认为地价已经到了一个相对高位，不适合再涨了。但是鉴于目前开发商手中的现金充裕，因此4季度地价不会回落。在土地政策方面，值得进一步关注，近期部分地方政府对闲置土地已经进行了相关整顿和罚款，因此，对于一些在位置不佳的区位进行大量囤地的企业，很有可能会由于土地政策的出台而遭遇困境。,注：09年2季度住宅消化周期=(09年2季度末市场存量+未来一年预计供应量)/近期平均成交量,09年3季度末典型城市商品住宅市场消化周期列表 单位：月,注：我们认为，消化周期处于18-36个月以内，城市房地产供求关系比较平衡；36-60个月之间，供求风险较高；60个月以上或18个月以下，市场供求极度失衡。注：预计供应量：综合考虑在售项目未来时点内新推案面积，加上在建项目、未开工项目在未来时点内的上市量。,城市风险度研判,城市风险评估：全国整体市场继续呈现供不应求局面，大多数典型城市的消化周期呈下降趋势,The End!,