青岛市商业市场调研分析报告（上） .ppt

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1、青岛市商业市场调研分析报告,1,（上）,目录,Part1 青岛市四大商圈分析,Part3 青岛市特色商业街综览,Part3 青岛市商铺调研分析,Part4 万科城周边商业业态分析,Part5 青岛市民消费现状调研,2,Part1 青岛市四大商圈分析,目录,3,青岛市区目前商业分布主要集中于四大市级商业圈分别是：香港中路商圈、中山路商圈、台东商圈、李村商圈。,商圈定位发展趋向性明显（高、中高、中、中低层次区分明显）香港中路商圈：青岛高档商业聚集区，客群以旅游客和青岛市高端客为主。中山路商圈：青岛中高档次商业聚集区，具备购物、旅游、餐饮、娱乐等功能，客群以旅游客、跨商圈人群为主，同时兼顾本地客户台

2、东商圈：青岛中低档次商业聚集区，客群主要为青岛本地普通大众为主。李村商圈：青岛北部区域中低档次商业聚集区，客群以周边区域中低端客户为主。,Part1 青岛市四大商圈分析,4,香港中路商圈,Part1 青岛市四大商圈分析,5,青岛香港中路商圈是伴随着青岛行政中心东移而发展起来的，近年，伴随着岛城房地产热潮一浪高过一浪，香港中路商圈已然成为青岛最核心商圈，尤其以佳世客、家乐福为中心，以香港中路为轴心，向南北辐射。,商业大鳄扎堆青岛香港中路商圈 香港中路或成青岛“王府井”。,2010年百丽广场开业，未来相继还将有鲁商广场、银座广场以及太古百货和金街购物广场等商业设施陆续开业。2011年底，青岛香港中

3、路商圈总营业面积接近100万平米。,Part1 青岛市四大商圈分析,6,随着香港中路商圈商业近一轮的建设，青岛东部高档商圈形成了以香港中路为轴心，西有国际贸易中心、凯莱酒店、万邦中心组成的综合体高端商业，中有家乐福、阳光百货、银座商城组成的购物中心，东有以麦凯乐、佳世客、鲁商中心组成的中高端商业，南有百丽广场、海信广场等组成的奥帆中心组团，以及地下有金街、太古百货组成的地下商业组团，青岛香港中路商圈已成为全市最繁华的商业中心。,香港中路商圈已经成为青岛市目前最繁华的商业中心，消费档次和服务业态档次较高。,地下组团,Part1 青岛市四大商圈分析,7,香港中路沿街商业带汇集青岛中高档办公写字楼，

4、商业主要集中于办公物业下的附带网点。商业业态主要为大型金融机构、中高档餐饮、品牌服装及休闲娱乐场所等商务配套类型。,闽江路沿街商业带闽江路东段、云霄路沿线是青岛餐饮行业最为发达的地区，商业业态以餐饮为主，辅以休闲、娱乐场所。而闽江路西段以东部商业氛围的日益成熟，逐渐形成以婚纱、美容为主要业态的专业性商业街区。,山东路商业带汇集青岛中高档办公写字楼，商业主要集中于办公物业和住宅下的附带网点。商业业态主要为大中型金融机构、中高档餐饮、品牌服装及休闲娱乐场所等商务配套类型。,漳州路沿街商业带是近两年东部地区新兴的精品商业集中地，业态主要为精品服装专卖店和中档风格类特色餐厅、酒吧、咖啡吧、洗浴中心等休

5、闲娱乐场所。,Part1 青岛市四大商圈分析,8,沿主干道售价在4-5万元/的水平，内街在2.5万元/的水平；租金水平跨度较大为4-14元/天。,Part1 青岛市四大商圈分析,香港中路租售价格,9,JUSCO香港中路商圈内最早出现的综合性大型卖场，市场氛围相当成熟。面对中端消费群，以中低价超市与中档品牌专卖店结合。,Part1 青岛市四大商圈分析,项目考察佳世客,10,Part1 青岛市四大商圈分析,项目考察佳世客,佳世客内部分别设有食品超市、衣料、住娱等三个自选商场，一条精品专卖商业街，60余家中外精品专卖店入驻；代表了当今国际先进零售业水平，集中体现了购物、休闲、餐饮、娱乐等流通业基本服

6、务功能；,11,Part1 青岛市四大商圈分析,佳世客经营状况,佳世客目前经营效果非常好，是永旺集团全亚洲经营最好的店，年销售额在20亿左右；佳世客的业态构成主要以零售为主，休闲娱乐类的项目基本没有；佳世客采用自营与入租专卖店互补的经营方式；,12,Part1 青岛市四大商圈分析,佳世客流量分析,备注：以上数据均为现场实时统计数据,13,Part1 青岛市四大商圈分析,项目考察麦凯乐,14,麦凯乐经营状况,Part1 青岛市四大商圈分析,“创造时尚、年轻、舒适的健康生活”的经营理念，以及其定位于白领阶层的科学理念，使得麦凯乐经营状况良好，年营业额在10亿元人民币左右。麦凯乐真正实现了集旅游、餐

7、饮、休闲娱乐、影视文化和运动健身等功能于一体的一站式消费服务中心,15,麦凯乐流量分析,Part1 青岛市四大商圈分析,备注：以上数据均为现场实时统计数据,16,麦凯乐流量分析,Part1 青岛市四大商圈分析,17,阳光百货商品品牌定位于“时尚、高档、健康、休闲”，GUCCI、CHANEL、DIOR、LANCOME、巴利、保罗鲨鱼、铁狮东尼、著名的咖啡品牌“星巴克”、德国“保时捷”展厅，冰激凌第一品牌“哈根达斯”等众多国际一流品牌汇集在此阳光百货经营状况良好，年营业额达9.1亿，并且每年以10%15%的速度增长。其中，会员的消费额占整体消费额的65%左右。阳光百货的化妆品品类是整个山东省内一线

8、品牌最丰富、业绩最好、发展潜力最大、整体形象最佳的,针对青岛消费注重过程体验的特征，阳光百货在顾客服务体系构建上、管理制度构建上都特别注重，尤其注重对环境的构建，包括时尚、文化、舒适、温馨、色调、主题布展上都下功夫；另外，08年在国内成立第一家礼品中心，再加上VIP服务专员、化妆品顾问等，构成了阳光百货独特的竞争力,阳光百货经营优势,阳光百货经营劣势,面积和功能与周边商场相比略显不足,阳光百货经营状况,Part1 青岛市四大商圈分析,18,阳光百货流量分析,Part1 青岛市四大商圈分析,19,青岛海信广场是国内著名高级百货店，于2008年6月21日盛大开业，建筑面积6.28万平方米，地上3层

9、、地下2层，采用“高级百货店+购物中心”的最新组合业态，聚集了包括LV、Herms、Prada、Cartier、Gucci等800多个世界著名品牌，囊括男女高级时装、化妆品、鞋包配饰等众多品类，独有品牌200余个，世界级品牌的比例达到了品牌总量的80%，成为时尚品牌聚集地。,考察项目海信广场,Part1 青岛市四大商圈分析,20,中山路商圈,Part1 青岛市四大商圈分析,21,中山路商圈以中山路为连接线，由南向北延伸，是青岛市城市建设的发源地，在本地及外地消费者心目中具有不可替代的地位，青岛老商圈之一。,随着市政府东迁、青岛消费水平的日益提高和香港中路商圈的崛起，其商业核心地位已不复存在，但

10、近期政府的改造计划将对其产生重大影响，在商圈规模、业态分布、人气指数等方面将得到改善。,Part1 青岛市四大商圈分析,22,中山路商圈涵盖三个小商圈，包括火车站商圈、中山路商圈、即墨路商圈三个部分，是青岛老商圈之一；中山路商圈主要沿中山路沿线，以百货商场为龙头以服饰类和餐饮为市场主要经营形态，其他还有美容美发、饰品、鞋帽、皮包；火车站商圈主要是依托火车站兴起，以餐饮为主；即墨路商圈以小商品批发零售为主；,商圈分布,Part1 青岛市四大商圈分析,23,中山路商业区位于市南区，是青岛形成时间较早且具有一定规模的商业街，商业主要集中在中山路和胶州路地区;中山路现有商业，主要以百货公司为主,还包括

11、商业街和服装小商品市场等其他业态；由于其货单价低，满足了占城市绝大部分的中低收入人群需求；同时拥有较多的临街专卖店，满足了很多年轻人的购物需求；随着城市开发重心的东移，目前该商业区的商业环境逐步出现衰退的迹象，消费者多以老城区的居民和旅游人群为主；目前客流量与原来相比有很大的减少；,Part1 青岛市四大商圈分析,24,1、主力面积：街铺以中小规模店铺为主，主力面积在20-80左右2、商业业态：经营业态主要有服饰、特色餐饮、首饰、箱包、化妆品和特色旅游商业等；3、档次状况：消费品档次主要为中高档，比如温莎、达芙妮、百丽、耐克等品牌专卖店；4、租金状况：商圈内沿街商铺的租金跨度较大，大多在3-1

12、0元/平米*天。5：市场特征：各种街铺分布零散，专业度和集中程度不高；,Part1 青岛市四大商圈分析,25,项目考察百盛,Part1 青岛市四大商圈分析,26,百盛经营状况,第一百盛是山东省第一家经国务院批准的大型中外合资零售企业；第一百盛定位于中高档，以精品、时尚、形象形成差异化的经营；有自己固定的消费群体；目前经营状况一般，年营业额在5亿元人民币左右，比最好的时期下降20%；,Part1 青岛市四大商圈分析,27,百盛客流量分析,Part1 青岛市四大商圈分析,备注：以上数据均为现场实时统计数据。,28,台东商圈,Part1 青岛市四大商圈分析,29,区位：台东商圈位于老青岛市内四区的中

13、心腹地，辖于市北区，由长春路，利津路，延安三路，延安路等重要干道围合而成。,交通：除了周边多条重要干道，商圈内部分布了10余条街巷，步行街，如台东路，威海路，登州路等交错纵横，遍布整个商圈。,功能区：综合大商贸集聚区，特色商贸区，休闲文化娱乐区，民俗餐饮区。,大型商业卖场：利群商厦，国美电器，沃尔玛，苏宁电器，五星电器，维客超市，千川百货，巴黎春天,客群：工薪阶层，大众客群，中底端消费，面向大众。,Part1 青岛市四大商圈分析,30,31,特征：卖场集群，辐射效应：以万达广场，利群商厦为商圈中心，其它各大型卖场尽在800米辐射圈中。此分布布局为资源的整合，商业的集中运营管理，客群的消费动线等

14、提供了便捷的空间，大大压缩了各群体的成本。,万达广场：位于台东三路，台东商圈核心位置，全球排名第一连锁性企业沃尔玛落座于其中。利群商厦，千川百货，巴黎春天：皆位于台东三路，后两者位于台东商业步行街上。维客超市，五星电器：分别位于桑梓路东，西侧。苏宁电器：位于台东一路，与核心地段仅一街之隔。国美电器：位于商圈的中轴威海路,Part1 青岛市四大商圈分析,31,利群商厦：经营涉及百货，服装，家电，客群为中高档客群。,五星电器：大小型家电。,万达广场：经营涉及超市，百货，服装，家电，休闲娱乐等综合性购物广场。,苏宁电器：集大小型家电，环卫家电，厨卫家电，数码家电等为一体的综合性家电卖场。,千川百货：

15、主营中低档类服装，鞋帽，皮具等,巴黎春天：主营中档服装，配饰，鞋帽等。,维客超市：经营各类食品，家居，医药等生活必需品。,国美电器：集大小型家电，环卫家电，厨卫家电，数码家电等为一体的综合性家电卖场。,Part1 青岛市四大商圈分析,32,33,简介：位于青岛市台东三路77号，台东商业步行街的黄金位置。商厦建成于1994年底，营业面积为2.6万平方米，为利群集团的旗舰门店。利群商厦分为地下一层、地上七层，经营范围涉及到百货、服装、家电等，共分为四个商场。整个商厦经营品种达5万余种，消费档次涵盖高档、中档，同时还兼顾低档商品，包括众多国内外知名品牌。,业态分布负一层：超市，小吃，零食一层：化妆品

16、，黄金珠宝，工艺品，箱包皮具二、三层：服装，鞋帽，床上用品四、五层:男装，女装六层：家电,涵盖的知名品牌：,Part1 青岛市四大商圈分析,33,1、台东三路商业步行街：位于台东三路，是市北区特色街的中心街。2、威海路商业街：位于市北区威海路段，以鞋帽，餐饮，服装为主要业态。3、延安二路婚纱街：位于市北区延安二路，全场700米，汇聚了各类婚纱类门店和婚纱摄影专卖店。4、桑梓路商业街：位于市北区桑梓路段，以水产，百货为主要经营业态。5、万达一楼步行街：位于万达广场底部，以服装，鞋帽等为主要商业业态。,Part1 青岛市四大商圈分析,五大商业步行街分布,34,Part1 青岛市四大商圈分析,五大商

17、业步行街功能,35,简介：青岛市台东商业步行街是市北区特色街的中心街，位于台东三路，是青岛最具特色的商业步行街，被称之为青岛的“王府井”，并于2006年10月13日被青岛市政府正式命名为“青岛市台东商业步行街”。,作为台东商圈最核心的商业街，服装鞋帽类商铺的数量占总数的38%，占绝对优势。此类店铺以各服装品牌专卖店为主，营业面积普遍在100左右及以上。餐饮住宿类商铺的数量占总数的22%，位居第二。此类商铺两极化特征明显：小型餐饮商铺在10左右为沿街外卖型；大餐饮商铺面积均在100以上，有麦当劳、肯德基、小绍兴等品牌企业入驻。美容美发摄影类与饰品眼镜类商铺的数量分别占总数的13%和12%，位居三

18、、四位。此类商铺大多为40-50的小型商铺，分布在步行街的南北两端。其余商铺数量偏少，但经营面积普遍偏大。,Part1 青岛市四大商圈分析,台东商业步行街业态分布,36,简介：青岛市威海路商业街位于市北区威海路段，是整个台东商圈的中轴线。沿街遍布着中小规模商铺，以服装，百货等为主要商业业态。,服装鞋帽类商铺的数量占总数的30%，位居第一。此类店铺以外贸服装店店为主，营业面积普遍在40-50左右。餐饮住宿类商铺的数量占总数的27%，位居第二。该区域此类商铺也呈两极化发展：小型餐饮商铺在10左右为沿街外卖型；大餐饮商铺面积均在100以上。美容美发摄影类商铺的数量占总数的16%，位居第三。此类商铺大

19、多为中高档的美容美发店，营业面积较大。其余商铺数量偏少，但经营面积普遍偏大。,Part1 青岛市四大商圈分析,威海路商业街业态分布,37,简介：青岛延安二路婚纱摄影街位于青岛市延安二路，全长700米，聚集了各类婚纱类门店与婚纱摄影专卖店，于2004年5月被青岛市经济贸易委员会正式命名为“青市延安二路婚纱摄影街”。通过近几年的发展，婚纱摄影服务业已形成了自己的特色，可以给办婚事的新人提供了一站式服务。,作为婚纱特色商业街，服装鞋帽类商铺的数量占到总数的29%，位居第一，说明服装鞋帽类商铺为台东商圈最主要的商铺形式。餐饮住宿类与美容美发摄影类商铺的数量分别占总数的22%和22%，位居二、三位。作为

20、婚纱特色商业街，这里汇集了众多的婚纱摄影店，是新人拍摄婚纱照的首选之地。其余商铺数量偏少，但经营面积普遍偏大。,Part1 青岛市四大商圈分析,延安二路商业街业态分布,38,台东商圈核心组团：18.0-35.0元/天；威海路商业街：3.0-7.0元/天；西端登州路啤酒街：6.0-9.0元/天；延安二路婚纱街两侧网点的租金按面积不同差异较大，20-30 大小：12-17元/天。150-300 大小：5.5-7元/天。,Part1 青岛市四大商圈分析,台东商圈租赁价格,39,（水产、百货）,（服装、饰品、餐饮）,（服装、百货）,（餐饮）,（服装、饰品）,Part1 青岛市四大商圈分析,台东商圈小结

21、,40,李村商圈,Part1 青岛市四大商圈分析,41,按照目前商业集中度可以分为3个片区，分别是沧口商圈、李村中心商圈和东李商圈。,李村中心商圈,东李商圈,沧口商圈,沧口商圈：以沧口广场和沧口火车站为核心，在沧口广场附近，以振华路、四流中路为主要聚集街区，有不少商店、酒店，沧口商圈也曾是与中山路齐名的老青岛两大商圈之一；李村中心商圈：李村商圈的形成与李村大集有一定的历史渊源，解放前李村大集跻身于山东省四大集市之一，影响深远，以前以北方国贸、利客来购物中心和崂山百货三足鼎立，银座、百通、乐客城、苏宁将相继进驻；东李商圈：李沧区新兴商圈，目前商业相对匮乏，随着中央商务区的建设以及未来万达进驻为区

22、域商业发展带来巨大机遇；,Part1 青岛市四大商圈分析,李村商圈分布范围,42,营业商场,未来供应项目,在售商业,李村中心商圈主要商业：目前崂山百货、利客来购物中心、北方国贸三足鼎立，未来百通大厦、乐客国际公寓、宝龙城市广场、苏宁电器广场、银座项目进入，区域商业氛围更加浓厚，随着地铁和跨海大桥修建，李村商圈将成为青岛最核心商圈之一。商业类型：（1）集中型商业：崂山百货、利客来购物中心、北方国贸、苏宁电器广场、李沧宝龙城市广场、乐客城、百通大厦、银座项目；（2）临街街铺型商业：主要分布于京口路、古镇路、向阳路、夏庄路、书院路、大崂路、金水路等路段；,百通大厦,宝龙广场,乐客城,苏宁电器广场,P

23、art1 青岛市四大商圈分析,李村中心商圈商业类型,43,A座 1F 超市 AUPRES、波尼亚、养乐多、OLAY、郑明明、欧莱雅、美宝莲、清妃、雅美姿A座 2F 潮流靴鞋馆 Disney、Tata、苹果、木森林、米菲、阿尔皮纳、金猴、安踏、美津浓、361。、CBA、kolumA座 3F 酷派绅士馆 圣大保罗、罗蒙、豪门、摩卡、宜而爽、安莉芳、白唇鹿、百富、鄂尔多斯、和平天使、红领、虎都、报喜鸟、雅戈尔、罗西蒙、猫人、金利来等A座 4F 时尚淑女馆 哥弟、庄驰、波司登、柏诗姬、皇家贵族、玖姿、阿玛施、坦博尔、君帛、冰洁、束兰等A座 5F 活力休闲馆 迪士尼、麦根、埃古、巴拉巴拉、好记星、米奇、

24、森马、史努比、安哥玛丽丝、温纯、小猪班纳、,B座 1F 超市 养乐多、OLAY、郑明明、欧莱雅、美宝莲、清妃、雅美姿、欧泊莱、海天、喜旺、蝶妆B座 2F 利客来金店 梅花、天妃珠宝、爱得康、英纳格、TISSOT、六福珠宝、京华钻石、周大生、金大福翡翠物语、周大福、金至尊、嘉华珠宝、简缔、黛丽泰等B座 2F 针纺箱包商场 品王、梦特娇、乔德家纺、水晶家纺等B座 2F 家电商场澳柯玛、飞利浦、方正、海信、海尔、美的、万利达、山水、联想、松下、老板等,定位：集中型商业，以超市、男女服装、运动服饰、家电、鞋帽等产品业态为主,Part1 青岛市四大商圈分析,考察项目利客来购物中心,44,负1F：精品超市

25、 食品、生鲜、百货、洗涤；1F：流行名品 化妆专柜、钟表珠宝、女鞋箱包、名烟名酒、高档营养品；浪西表、欧美加、卡西欧、依宝路、周大生、翠绿首饰、卢金匠、圣大保罗、金利来、皇冠、万里马、六福、晶艺福、爱喜、潮宏基、迪卡龙、屈臣氏、欧米雅、兰蔻、面包新语、薇姿、郑明明。2F：绅士名品 精品男装、精品男鞋、商务休闲、针纺羊绒；迪亚斯丹、九牧王、袋鼠、意大利袋鼠、老爷车、sk、费罗伦沙、卡丹狄诺、老人头、卡拉里尼、利奥纳多、凯斯威尔顿、沙驰国际、虎豹、雷迪波尔、罗兰丹顿3F：丽人家园 精品女装、少淑女装、皮草饰品；,声雨竹、比音勒芬、哥弟、京儿、台湾茗、奥豹、比奇、茜娜、浪情、歌蒂诗、顶级貂皮专柜、诸

26、式方圆、雪绒花、jacket、蕾朵、玖姿、娅奴、香港第一夫人4F：运动休闲 运动服饰、基础休闲、儿童天地；康威、李宁、卡帕、阿迪达斯、耐克、美津浓、彪马、新百伦、威鼎、apple、双星5F：家电生活 家用电器、数码产品、文体办公、时尚家居。康佳、长虹、海尔、海信、澳柯玛、小天鹅、先科、新贵族、山水、万利达、杰科、爱普爱家、亚都、飞利浦、科沃斯、三洋松下、美的、金龙、格兰仕、德生、好记星、步步高、澳柯玛、赛皇、美的、桑乐、百旺,定位：集中型商业，以超市、男女服装、运动服饰、家电、鞋帽等产品业态为主,Part1 青岛市四大商圈分析,考察项目崂山百货,45,4层（主要业态：流行女装、少淑女装、羊绒服

27、饰、床上用品）女士服饰：姬奴、芳琳居、vero moda、meacheal、凯撒、马天奴、乙佰乙纳、希德伲、amass、声雨竹、皇家贵族、哥弟、京都、凤凰夫人、海兰丝、杉杉、浩萱、名人瑞裳、莉佳丽、诸式方圆、乔姐儿,2层（主要业态：箱包、鞋类、工艺品）老人头、圣恩熙、百丽、富贵鸟、亨达、浮德、红领、森达、达芙妮、皮尔卡丹、lampo、欧米茄、莱尔利奥、tony wear、bedai、goodluck gladius、金利来、米皇、达芙妮、3层（主要业态：流行休闲、运动服饰、儿童服饰、羽绒服饰）男士服饰：迪亚斯丹、九牧王、袋鼠、意大利袋鼠、老爷车、sk、费罗伦沙、卡丹狄诺、u s polo as

28、sn、万事好、老人头、卡拉里尼、利奥纳多、凯斯,负1层：国美电器，并引进麦当劳门店1层 主要为超市 并设有珠宝、化妆品区珠宝、化妆品牌主要有：周大生、潮宏基、翠绿首饰、卢金匠、圣大保罗、金利来、皇冠、万里马、六福、晶艺福、爱喜、迪卡龙、圣恩熙、欧米雅、兰蔻,集中型商业，以超市、男女服装、运动服饰、家电、鞋帽等产品业态为主,威尔顿、沙驰国际、虎豹、雷迪波尔、罗兰丹顿、意大利鲨鱼、圣约克、奥斯卡丹、迪莱、,Part1 青岛市四大商圈分析,考察项目北方国贸,46,营业面积：以利客来7万最高，北方国贸次之，再次为崂山百货以3.2万为最少。,地理位置：地理位置集中度高，并且未来百通大厦、乐客城、银座进驻

29、，市场竞争将更加激烈,产品业态：产品业态复合度非常高，能达到80%左右，千篇一律,档次结构：本区域中高端以崂山百货为代表，北方国贸次之，利客来由于体量大，针对所有档次客群，但定位相对混乱。,Part1 青岛市四大商圈分析,李村商圈集中型商业特征,47,临街型商铺主要以维客广场为核心，沿主要道路成辐射状分散发展，主要分布于：向阳路、大崂路、书院路、夏庄路沿线，随着金水路拓宽改造，逐步延伸到金水路沿线,少山路步行街以服装店为主，另有少量饮食类门店。西段的门店面积大多在15左右，经营面积小，无品牌服饰专卖；东段的门店面积在500左右，经营面积大，有品牌服饰专卖，另外东段还有几家大型数码产品专卖；向阳

30、路步行街门店种类较多，既有银行、药店、婚纱摄影等经营面积较大、专业程度高的网点，也有服装、食品、饰品等经营面积小、专业程度较低的网点；,古镇路商业街北段网点以临时房为主，经营种类以数码通讯和服装为主，经营面积大多在10左右。南段以餐饮小吃为主，除部分沿街餐馆外，大部分为露天大排档，卫生条件较差；书院路商业街以银行网点和餐馆为主，还有药店、婚纱摄影、典当行等专业程度较高的网点；夏庄路商业街以银行网点、餐饮、小型超市为主；,Part1 青岛市四大商圈分析,李村商圈临街型商业业态,48,通过对临街街铺的业态分布可以看出，服装鞋帽类占到了43%，为分布最广业态，其次为餐饮类占到了26%，数码通信类占到

31、了11%；其中服装鞋帽类临街街铺以10-15为主，主要为外贸服饰，部分大型店铺在100 左右；餐饮类临街街铺大多存在就餐面积，存在部分连锁餐饮，如肯德基、德克士等，但档次普遍较低，另路边小吃摊较多；数码通信类经营面积较小，主要为手机充值、手机维修、手机贴膜等小店为主；,缺陷：临街商铺档次较低，存在专营性商街，但特色商街较少，并且环境较差。,Part1 青岛市四大商圈分析,李村商圈临街型商业分布状况,49,租金与分布区域呈相似特点，临街型商铺价格主要以维客广场为核心，沿主要道路成中心沿道路逐渐降低走势，向阳路、京口路、书院路围合成的三角区域内租金在10元/天左右，向外围逐渐递减，金水路为2元/天

32、左右；售价与租金基本呈现相同分布，核心位置价格达到3.5万元/左右，向外围逐渐降低，金水路附近为1.4万元/左右；,Part1 青岛市四大商圈分析,临街型商业租售价格,50,商铺价格水平以李村商圈中心沿道路逐渐降低，百通大厦3.6万元/，乐客国际公寓3.57万元/，到绿城理想之城价格基本维持在1.5万元/左右。,Part1 青岛市四大商圈分析,临街型商业租售价格,51,地理位置：地理位置集中度高，主要分布于商圈核心位置道路，主要包括书院路、古镇路、向阳路、京口路、夏庄路、大崂路、少山路和金水路；产品业态：产品业态主要以服装鞋帽、餐饮、数码通信为主；档次结构：临街街铺档次普遍较低，存在专营性的商

33、街，如李村小吃街、少山服装街等，但整体环境较差，特色街区缺乏；面积状况：街铺面积以中小面积为主；价格状况：以向阳路、古镇路和书院路围合中心为核心沿道路向外价格逐渐降低；,Part1 青岛市四大商圈分析,临街型商业特征,52,Part1 青岛市四大商圈分析,考察项目宝龙城市广场,53,54,李沧宝龙城市广场商业形态为集中型和临街街铺型商业并存。临街街铺型商业：多层商业街、特色休闲餐饮商业街等；集中型商业包括：星级酒店，、大型Shopping Mall：内有超市、时尚百货、国际影城等大型主力店）；李沧宝龙城市广场将成为本区域比较有代表性的综合商业体。,Part1 青岛市四大商圈分析,宝龙城市广场商业业态,李沧宝龙城市广场街铺面积以中小面积为主，同时存在部分稍大面积商铺；其中41-50面积段，共计68套，占到总套数的41%，60以下的面积段更是占到了总套数的66%；同时存在部分稍大面积的商铺，80以上的商铺共26套，占到了总套数的16%；,面积配比：中小面积为主，同时存在部分较大面积商铺；,Part1 青岛市四大商圈分析,宝龙城市广场面积配比,55,Part1 青岛市四大商圈分析,56,目录,Part2 青岛市商铺调研分析,57,