房地产企业赢利模式研究.ppt

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1、2023/3/4,保密文件 版权所有,0,根据房地产产业链价值增值方式的不同，可以把房地产相关企业的盈利模式划分为六大盈利模式,地产开发型,房产开发型,物业持有型,整合营销型,金融投资型,分类标准：根据其主要盈利来源所处价值链的环节不同进行分类,综合运作型,2023/3/4,保密文件 版权所有,1,综合运作型盈利模式,增值环节,2023/3/4,保密文件 版权所有,2,华润置地,华润置地（北京）股份有限公司的前身为北京市华远房地产股份有限公司。1994年华润创业有限公司注资华远房地产公司，后以华润北京置地有限公司名义在香港联交所上市，从而使公司成为北京市唯一一家中外合资股份制的、具有建设部一级

2、资质的综合性房地产开发公司。2001年9月，中国华润总公司与北京市华远集团公司及其下属公司和其他法人股东签订股权转让协议，股权转让完成后华润集团及其关联公司实益上持有原华远房地产股份有限公司91%股份，并更名为“华润置地（北京）股份有限公司”。,公司成立以来，共开发建设完成近50个各种房地产项目，如西单商业区开发、西单文化广场工程、东冠英小区、建功南里小区、京通新城等；2000年公司开发的华清嘉园、凤凰城、华亭嘉园、京通阳光华苑等住宅项目更是取得了巨大的市场成功。2001年公司商品房销售额突破30亿元，成为全国最大的房地产企业之一。经过多年的开拓进取，华润置地（北京）股份有限公司已发展成为总资

3、产近80亿元、净资产近40亿元、累计开发面积达400万平方米、年开复工量超过100万平方米的大型房地产公司。,在未来三年，结合市场的需要，公司将进一步调整经营战略，有步骤、有计划、有原则、有策略地实现项目和产品的优胜，并以业务专业化、经营市场化和管理现代化三方面要素作为保障手段；公司将致力于建立一个北京地域内的房地产住宅业务行业领导者的地位，经营与文化力求走在房地产企业的最前列，通过创造性地满足社会需求，从而实现未来几年持续保持北京市场份额10%的经营指标。,2023/3/4,保密文件 版权所有,3,华润置地以中高档楼盘作为主要的开发方向，确立了创新类的商务产品、城区高档产品和城乡结合部的低密

4、度产品三条产品线,创新类的商务产品,城区的高档产品,城乡结合部的低密度产品,高端的本土商务群,CBD白领,中高收入阶层,目标客户,产品线,2023/3/4,保密文件 版权所有,4,华润置地(北京)组织结构图,项目部,华亭,子公司,华润置地,销售公司,物业公司,俱乐部公司,京通,双井,西单,新市镇,凤凰城,华慧,研究发展,资产管理,2023/3/4,保密文件 版权所有,5,地产开发型盈利模式,综合运作型,地产开发型,房产开发型,物业持有型,整合营销型,金融投资型,土地增值,工程建造增值,策划设计增值,营销策划增值,物业持有增值,多元投资增值,增值环节,2023/3/4,保密文件 版权所有,6,珠

5、江地产,广东珠江投资有限公司创建于1993年，是一家以房地产和基础设施投资为主，实行多元化经营的综合性企业集团。成立10年间，投资版图已拓展到广州、北京、上海、深圳等地。,自成立至今，珠江投资已发展到拥有30多家全资、控股二级公司，总资产超过100亿元人民币，从开发第一个地产项目华景新城，到10年后地产项目遍及全国各地，珠江投资的成长速度至为迅速。仅在广州一地，珠江投资旗下开发的地产项目超过30项，开发面积超过1400万平方米，加上其他各地的开发项目，总额已超过2000万平方米。2001年，珠江投资获得广州市房地产开发建设特大集团公司称号。,历经10年发展，通过不断调整和优化产业结构，公司已从

6、过去单一的房地产开发经营发展成为集房地产开发、基础设施投资、高科技通信网络、教育产业、管理咨询于一体的综合性大型企业集团。今天，在现代国民经济的各个领域，包括房地产开发、设计、建设、物业管理、基础设施、通讯网络、管理咨询、教育等、公司均有涉猎，并且取得了不斐的业绩。,2023/3/4,保密文件 版权所有,7,珠江投资业务涉及房地产、基础设施、通信、教育以及管理咨询等多个行业,目标定位为综合现代管理咨询公司，能够独立开发、咨询、实施ERP、BPR、SCM等项目，最终完成内部整合、持续提升管理、行业扩张、兼并与收购，并对外实现相关产业战略咨询、管理咨询和系统平台。,基本形成包括基础教育、高等教育、

7、中高等职业教育在内的适应终身教育要求的教育服务体系，并逐步建立完善教育产业体系。,广东盈通网络投资有限公司 主要建设先进的、超大容量、全光纤、IP优化的高速网络。广东盈信信息投资有限公司 致力于投资、建设和运营城市宽带网络及社区宽带接入网络的专业服务公司。“e家宽”智能社区是盈信投资提供的宽带网络和应用服务一体化解决方案。,1999年，珠江投资参股广惠高速公路30%股权，成为国内第一家参与国家重点基础设施建设的民营企业。,业务说明,2023/3/4,保密文件 版权所有,8,在与合生创展的合作中，珠江集团主要负责土地的获取及经营,至2003年，在上海共取得开发用地约1500亩，总开发建筑面积将达

8、180多万平方米，跻身上海房地产开发企业50强。2004年五个项目展开全面推广，约10万平方米的珠江香樟园和17万平方米的珠江香樟南园，加上288亩的杨浦路合生创展滨江苑，占地约800多亩的闵行龙盟项目，占地160多亩的松江珠江新城项目，其中物业种类涵盖高档住宅和联排别墅，预计全年销售收入将超过18个亿。,珠江投资已经出资9亿入股上海电气，并成为其第二大股东。可以通过内部转让的形式，从原本上海电气所拥有的中心地块中获取开发储备。,收购上海龙盟房地产开发公司的全部股权，拥有了闵行区一块占地约1200亩土地的开发权，连收购价、注资及拆迁费总共约4.03亿港元，成为其在上海大盘开发的旗舰式作品。,杨

9、浦大桥居住区，占地约100亩，总建筑面积约17万平方米的珠江香樟南园地块。紧邻黄浦江占地288亩，总建筑面积40万平方米的合生创展滨江苑地块。浦东陆家嘴香格里拉酒店和正大广场旁的重量级地块，兴建5A甲级顶级写字楼合生创展国际大厦。,拍卖,收购,参股,土地获取,2023/3/4,保密文件 版权所有,9,房产开发型盈利模式,综合运作型,地产开发型,房产开发型,物业持有型,整合营销型,金融投资型,土地增值,工程建造增值,策划设计增值,营销策划增值,物业持有增值,多元投资增值,增值环节,2023/3/4,保密文件 版权所有,10,宝资通,宝资通地产综合服务机构，是目前广西首家服务内容最全，专业化水准最

10、高，向地产业服务管理集团快步迈进的机构，业务发展居全国领先水平，具有较强的跨专业综合服务能力。目前拥有经验丰富专业技术人员、策划人员、管理人员、销售人员总数达400多人。,宝资通自一九九八年创立以来，立足于广西区域，与本土房地产市场共同发展，从单项服务到综合全程服务，从南宁到广西各地市取得了令业界视为奇迹的成就。,至今为止，宝资通已向近五十个项目个案提供不同类型的服务，这些项目包括城区开发、住宅社区、商业物业、特色街区等不同领域，取得极高的成功率。,POWER STONE,2023/3/4,保密文件 版权所有,11,通过参与房地产项目管理，前期策划以及销售环节，宝资通为房产开发提供全程的参与式

11、服务,宝资通引入先进的项目管理技术，以项目的价值为核心，将房地产项目专业服务模块化。在受托参与的服务项目中，致力提供从开发商到消费者，从资本到市场的全方位服务。将房地产项目的全程策划代理专业服务划分为三大块，悉心调控价值在项目运行中流动的每一环节,公司架构图,业务模块图,2023/3/4,保密文件 版权所有,12,宝资诚项目管理公司是宝资通的子公司，主要负责房地产项目投资运营管理,广西宝资诚房地产项目管理有限公司，是在宝资通地产综合服务机构基础上发展，定位于房地产项目投资运营管理的专业化公司，注册资本为壹千万元。面向广西区域房地产市场的需要，结合项目的个性及客户特征，提供最新的房地产开发项目整

12、合发展模式及管理运营技术。公司与阳光股份、清华紫光、首创集团等众多上市公司和集团建立了良好的、长期稳定的战略合作伙伴关系。宝资通地产综合服务机构，作为宝资诚公司运作的最强大支持平台与战略伙伴联盟，为宝资诚的业务拓展提供最有力的支撑。,2023/3/4,保密文件 版权所有,13,以项目管理为基础，高效整合项目发展的软性硬性资源及要素，包括资本、土地、开发、设计、施工、销售、推广等等作业环节，专业完整的服务于项目全过程，高质量地实现项目各个层面的利润及目标。,宝资诚以项目管理作为主营业务，全面介入到房地产工程开发的各个环节,2023/3/4,保密文件 版权所有,14,物业持有型盈利模式,综合运作型

13、,地产开发型,房产开发型,物业持有型,整合营销型,金融投资型,土地增值,工程建造增值,策划设计增值,营销策划增值,物业持有增值,多元投资增值,增值环节,2023/3/4,保密文件 版权所有,15,新鸿基,新鸿基地产为香港最大的地产发展商之一，一九七二年于香港证券交易所上市，雇员约二万名。主力发展各类物业供投资及销售，成功确立建造优质物业及提供周全顾客服务的品牌，成为高质素的保证。公司勇于创新，擅长采用崭新设计及新科技于楼宇上，并在物业策划、建筑及施工引入环保概念，不断提升住户的生活质素及物业价值。,其它相关业务包括楼宇按揭、保险、物业管理及酒店等；亦参与电讯、物流及基建，包括收费道路、专利巴士

14、、运输基建管理、港口及机场项目，并成立新意网集团拓展科技业务。,2023/3/4,保密文件 版权所有,16,新鸿基以物业建设和经营作为自身主要利润来源，并在运输、基建、物流以及信息科技上进行投资,2023/3/4,保密文件 版权所有,17,整合营销型盈利模式,综合运作型,地产开发型,房产开发型,物业持有型,整合营销型,金融投资型,土地增值,工程建造增值,策划设计增值,营销策划增值,物业持有增值,多元投资增值,增值环节,2023/3/4,保密文件 版权所有,18,新联阳,新联阳实业成立于1977年，前身为联阳建设公司，为了扩大事业领域与提供顾客更完善的服务，于1988年正式改组为新联阳实业股份有

15、限公司。目前公司经营领域涵盖代销事业、建设事业与网络事业（转投资）。,二十多年来，在以顾客为导向的经营理念下，新联阳凭借着专业的经营团队、健全的财务结构、高素质的人力资源与创新的行销策略，为建设公司与消费者提供了优质的销售服务，并成为台湾最大的代销公司。,总资本额：约新台币六亿元（以代销事业为主）总员工数：约四百人（以代销事业为主，含上海事业处）总推案个数：约500个个案 总推案金额：约8000亿新台币总推案户数：约4万户个案产品类型：豪宅、华厦、别墅、工业厂办、办公大楼、商业卖场,2023/3/4,保密文件 版权所有,19,从建筑行业转型于中介行业后，新联阳定位于不动产全面策划的范畴，并适度

16、进行多元化投资,2023/3/4,保密文件 版权所有,20,为了提供建设公司与顾客高品质的行销服务，新联阳通过内部三大部门的团队合作，以专业分工整合的模式，达到业主、顾客与公司三赢的目标,2023/3/4,保密文件 版权所有,21,金融投资型盈利模式,综合运作型,地产开发型,房产开发型,物业持有型,整合营销型,金融投资型,土地增值,工程建造增值,策划设计增值,营销策划增值,物业持有增值,多元投资增值,增值环节,2023/3/4,保密文件 版权所有,22,嘉德置地,凯德置地（中国）投资有限公司是新加坡嘉德置地集团在中国注册的外商投资性公司，嘉德集团作为亚洲最大的上市房地产集团之一，曾把新加坡首个

17、房地产投资信托基金上市。,新加坡嘉德置地集团是一家全球化的跨国企业，在亚洲、澳大利亚及欧洲的主要城市开展业务，核心业务包括商用和工业用房、住宅房产、房地产基金、房地产金融，物业服务以及酒店和服务公寓。新加坡嘉德置地集团致力于以国际化的形象构建世界级的房地产企业。,自1994年进入中国市场以来，嘉德置地的足迹已遍及上海、北京、广州、大连、天津、武汉、厦门、香港等地，在华总投资规模已达120亿人民币。在房地产开发方面，累积完成与在建住宅120多万平方米，商用房产超过30万平方米。在上海，集团已名列外资房地产公司前三名，许多项目已经成为上海市的知名楼盘。,2023/3/4,保密文件 版权所有,23,

18、嘉德置地在资本运作的基础上涉足于住宅、办公楼、公寓、酒店等各种房地产业态的开发与经营,嘉德置地在中国引入了以房地产金融为主要业务的嘉德资产管理公司。截止到目前，嘉德中国住宅房产基金已经完成了第一次募资，筹集金额1亿美元。如果地产基金的市场反应热烈，公司可能将基金的集资规模从计划的1亿提高至2亿元。这个基金将主要投资在上海和北京的中高档私人住宅项目。”,基金管理,2023/3/4,保密文件 版权所有,24,在物业经营上，嘉德置地集团也进行了专业化分工，由不同的公司进行运作管理,公寓经营,酒店管理,物业管理,2023/3/4,保密文件 版权所有,25,荷兰国际集团,ING集团的发展史可追溯至184

19、5年在荷兰海牙成立的荷兰保险公司（The Netherlands Insurance Company），150多年来，经过不断的业务拓展及组织重整，ING集团的前身Nationale-Nederlanden已成为荷兰最大的保险公司。1991年，在与以银行业务见长的NMB邮政银行集团（NMB Postbank Group）合并后，正式定名为荷兰国际集团（ING Group）。,ING集团10年来成长快速，主因来自结合银行、保险及资产管理三大金融体系的全方位合作及若干大型并购案的成功。2000年，为扩大亚洲与美洲的经营服务规模，陆续购并美国保险集团公司ReliaStar、安泰金融服务公司（Aetn

20、a Financial Service）及安泰国际事业公司（Aetna International），成为全美前10大保险公司（寿险及年金保费收入第1名）、亚洲第2大寿险集团。同时，也是全球第11大资产管理公司。,荷兰国际房地产是荷兰国际集团(ING)的全资子公司，ING转战中国地产业可以说反映了外资基金在中国的一个新的投资取向。荷兰国际房地产是自1996年来最早进入中国房地产市场的海外机构之一，曾在2000年完成了对上海网球俱乐部的投资，该专案为荷兰国际房地产在上海赢得了很高的赞誉。,2023/3/4,保密文件 版权所有,26,自成立以来，ING在世界范围内不断扩张，取得了巨大发展,全球几个

21、区域的房地产基金大概有28个，2003、2004年通过收购新成立的基金，全球房地产基金的数目达到30多个。,2023/3/4,保密文件 版权所有,27,从房地产业务来看，资产管理业务是ING收益的主要来源,资产管理业务,贷款融资业务,开发业务,房地产业务,ING房地产业务收入来源,2023/3/4,保密文件 版权所有,28,在国内房地产业务上，ING定位于中高档的住宅开发，采用合作与自行开发相结合的模式,资产管理业务,贷款融资业务,开发业务,房地产业务,中国房地产开发基金由荷兰国际集团和首创集团共同在海外发起成立的2亿美元的合作基金，是全球第一家直接面向中国市场的房地产开发基金。,ING刚刚完

22、成一项亚洲房地产基金收购项目，即将把该基金投放于中国市场，这将使ING在中国的房地产投资总额“瞬间”翻了一倍，达6亿美元。,松江的“复地香堤苑”，和上海复地合作，8万平方米，有451套的别墅，预计在2005年年终完成，大概销售价格是5000元/平方米。,北京丽都水岸24万平方米，415套高档公寓，起价是9500元/平方米。,上海网球俱乐部，1万多平方米，193个公寓楼，净租金率是超过12%。,网球俱乐部二期，2003年的8月份开工，2005年的第一季度可以入住。,在开发业务方面，当前专注于中高档住宅的开发，写字楼、商业的开发暂不考虑从长期投资的物业来讲，对城郊商业业务比较感兴趣,2023/3/

23、4,保密文件 版权所有,29,当前国内有些房地产开发企业已经开始有意识的从综合运作型企业向相关多元化并行业务模式发展，并逐步开始打造资本平台,2023/3/4,保密文件 版权所有,30,恒基兆业,恒基兆业地产集团，包括其联营公司，目前包含七间在香港联合交易所有限公司上市之公司：恒基兆业地产有限公司恒基兆业发展有限公司恒基中国集团有限公司香港中华煤气有限公司香港小轮(集团)有限公司美丽华酒店企业有限公司于主板上市恒基数码科技有限公司于创业板上市此七间公司中之三间公司亦为恒生指数之成份股。,2023/3/4,保密文件 版权所有,31,恒基兆业作为一家投资控股公司，涉足多元化业务经营，但地产项目仍是

24、其主要利润来源,恒基兆业地产有限公司乃香港最大地产发展商之一。本公司为一间投资控股公司，透过附属公司参与香港之物业发展与投资、项目管理、建筑、物业管理、财务及投资控股以及中国之物业发展及投资与资讯科技投资。物业发展业务以高度垂直综合策略将初步之项目策划，建筑直至后期之物业管理等程序联系起来。,2023/3/4,保密文件 版权所有,32,恒基兆业的主要业务说明如下：,2023/3/4,保密文件 版权所有,33,通过不同资产间的收益组合实现资本的最大效益是恒基兆业得以成功的秘诀,项目管理,建筑,物业管理,财务及投资控股,资讯科技投资,投资控股公司,物业发展,从多元化的业务中产生庞大之现金流量,巩固

25、集团在发展中小型住宅单位业务上之领导地位,从逐渐扩大的收租物业组合中增加经常性收益,持续策略性投资以加强收益及资产基础,公司策略,主营业务,2023/3/4,保密文件 版权所有,34,万通地产,北京万通实业股份有限公司于1993年6月26日在北京注册成立，注册资本8亿元人民币，是在北京最早成立的以民营资本为主体的大型股份制企业之一，也是实收资本额最大的民营房地产公司。截至2002年，公司总资产为2,670,094,498.05元。主要子公司有11家，主要参股公司有5家，员工总数为181人。,作为专业的房地产公司，北京万通先后开发了万通新世界广场、万通发展大厦（国航大厦）、万泉新新家园、亚运新新

26、家园、龙山新新小镇和新城国际、通润商务会馆等著名项目。累计完成投资60亿元人民币，已建成面积达45.3万平方米，实现销售收入65亿元人民币。2002年共计实现收入为17.46亿元人民币，利润总额6,025.62万元，净利润5,359.69万元，缴纳税金14,997.39万元。,万通以对社会和行业的负责精神，自1999年起参与创建“中国城市房地产开发商协作网络”，发起并推动“新住宅运动”，在“中城房网”轮值主席任职期间，致力于重塑房地产行业形象，推动改造传统房地产开发的商业模式。,2023/3/4,保密文件 版权所有,35,新战略将万通地产的业务体系与组织结构进行优化重整，分成 住宅建设、土地经

27、营、商用物业与定制服务四大事业部,2023/3/4,保密文件 版权所有,36,万通住宅建设业务以北京区域为主，专注于以“新新家园”为核心产品的高档住宅物业的开发,2023/3/4,保密文件 版权所有,37,商用物业业务专注于以“万通中心”为核心产品的商用物业的开发和经营,2023/3/4,保密文件 版权所有,38,定制服务业务提供从寻找土地到设计、施工、财务安排直至交付使用等一系列量身定制式服务,北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司成立于1995年，是北京万通实业股份有限公司与香港惠朗投资司合资成立的专业物业管理公司，注册资金100万美元。现拥有员工450人，员工上岗持证率100%，87%为专业技术队伍。截至2002年底，万通物业的管理面积已达150万平方米。,万通物业,