【商业地产PPT】洛阳中央广场项目整体定位与物业发展建议199PPT7‘3M.ppt
《【商业地产PPT】洛阳中央广场项目整体定位与物业发展建议199PPT7‘3M.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《【商业地产PPT】洛阳中央广场项目整体定位与物业发展建议199PPT7‘3M.ppt(226页珍藏版)》请在三一办公上搜索。
1、洛阳中央广场项目整体定位与物业发展建议,谨呈:洛阳银润置业有限公司,版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归世联地产顾问(中国)有限公司所有,未经世联地产顾问(中国)有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版!策划人士必备资料库!货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,项目背景,项目解析客户目标及项目问题解析,项目区位洛阳新城核心区,交通便利,洛南新区于2003年正式规划、开工建设,目前重大基础设施已基本建设完毕,体育公园等已投入使用。项目
2、所在的行政中心区共建设“八纵”、“十二横”20条道路,交通十分便捷。目前新区与旧城区的连接主要通过现有的洛阳桥、牡丹桥、王城大桥等4座大桥。未来还将新架设瀛洲路、孙辛路、东环路等5座大桥。目前通往新区的公交路线共20条。新区南侧的火车南站(已经动工,将于09年9月建成投用)将是未来唯一的客运火车站,这将使洛南新区成为洛阳的门户区域,对外交通更加便捷。,经开元大道至,本项目,关林,5分钟,经王城大道至,本项目,西工中心区,15分钟,经王城大道至,本项目,栾川,约1小时多,王城大道,往机场,往栾川等区县,往关林,往产业园,开元大道,火车南站,项目属于纯住宅用地,临近市政府和公务员小区,属于高素质人
3、群聚集区域,3,公务员小区,4,第二城,1,人防办,5,亚威卓越国际广场,2,市政府,东至人防办,东侧临近新区的行政中心;西至建设中的“第二城”项目以及军分区小区;南至建设中的洛南大酒店,南侧临近规划中的新区商务中心。北至公务员小区。目前公务员小区已有部分入住,入住率约20%。项目属于纯住宅用地。临近市政府、公务员小区以及规划的商务区,具备良好的区域意向,是高素质人群的聚集区域。,地块价值分析北侧居住氛围浓厚,南侧有一定商业商务氛围,本项目北侧地块居住氛围浓厚。地块北侧紧邻公务员小区,已经形成一定的居住氛围,西侧邻近在售的商品住宅,未来将会是居住氛围较浓厚的区域。本项目南侧地块具备商业商务氛围
4、项目南侧临建设中的洛南大酒店,南侧的政和路上多数项目都规划了住宅底商,将形成较一定的商业商务氛围。,行政办公,项目规划指标,1期住宅部分已开工,经济技术指标,资料来源:洛阳五号地块方案说明,分两期开发。其中一期规划了北侧5栋住宅和2栋独立商业,以及其中北侧临路部分的住宅底商。二期规划了南侧的商业裙楼和2栋写字楼以及会所。,住宅,住宅,住宅,住宅,住宅,底商,商业,商业,商业,商业,办公楼,办公楼,会所,我们对于客户目标的理解,以本项目来进一步巩固银润企业在洛阳市场的品牌,增强项目和公司品牌的知名度。,战略目标,财务目标,尽可能避免市场风险,保证项目成功开发。,最大化地挖掘地块价值,最终实现项目
5、的高利润;项目资金自平衡。实现一期住宅的成功销售,为二期物业提供资金支持;以0.8-1亿元的银行贷款和洛阳中央花园项目预计1亿元的销售回款,支撑本项目的持续开发。,控制风险,本项目研究问题,1.住宅定位于城市顶端住宅,总价和主力户型都远远超出市场平台。如何保证项目的市场实现,为后期提供资金支持?2.二期产品如何确定,以实现项目的高利润?3.二期产品如何与一期产品相互补充、相互促进,共同提升项目价值?,思维框架图,城市规划及新区发展,城市宏观背景分析,房地产发展判断,项目解析与客户目标,综合体各物业发展关系,住宅市场分析,二期地块分析前提,项目问题,典型案例分析,发展战略及定位,物业发展建议,各
6、物业市场研究,发展方向判断,方案细化建议,一期住宅,二期地块,洛阳河南省的副中心,历史文化名城和生态宜居城市,城市概况:洛阳市现辖1市6区8县。洛阳市总面积15208平方公里,市区面积544平方公里。2006年末,洛阳总人口646万,市区人口145万。城市定位:洛阳是河南省的副中心,豫西的中心城市。作为13朝古都,洛阳也是享誉国内外的历史文化名城。洛阳北望邙山、南靠洛河,自然环境绝佳,先后荣膺“国家园林城市”、“中国人居环境范例奖”等荣誉称号。属于生态宜居型城市。,洛河夜景,洛浦公园,历史文脉:洛阳有4000多年的建城史,1500多年的建都史,先后有夏、商、东周、东汉、隋、唐等13个王朝在此建
7、都,至今保存着夏、商、周、汉魏、隋唐等五大都城遗址,中原城市群是以郑州为中心,含洛阳、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源共市在内的城市密集区。,1.长三角城市群 2.珠三角城市群 3.京津冀城市群 4.半岛城市群 5.辽中南城市群 6.海峡西岸城市群 7.中原城市群 8.徐州城市群9.武汉城市群 10.成渝城市群 11.长株潭城市群 12.哈尔滨城市群 13.关中城市群 14.长春城市群 15.合肥城市群,洛阳在中原城市群中的职能:中原城市群的副中心,河南省重要的科研基地,全国重要的装备制造业、原材料基地和先进制造业基地,中国以历史文化和花卉为主的旅游中心城市。中原城市群的地位:是河南
8、省乃至中部地区承接发达国家及中国东部地区产业转移、西部资源输出的枢纽和核心区域之一,并将成为参与国内外竞争、促进中部崛起、辐射带动中西部地区发展的重要增长极。,洛阳的区域地位:中原城市群的副中心,全国重要的装备制造业、原材料基地和先进制造业基地,洛阳,郑州,中原城市群,河 南 省,资料来源:中原城市群总体规划研究报告,洛阳整体经济总量增长迅速,其经济实力在中部地区排名靠前,2000年以来,洛阳市GDP一直保持两位数增幅,经济发展强劲。除中心城市郑州外,洛阳的经济总量远远领先于中原城市群内其他城市。而与中部六省省会的横向比较可见,洛阳的经济实力甚至超过了南昌、合肥等省会城市,在中部地区居于前列。
9、,洛阳与中原六省省会城市06年GDP(亿元),06年中原城市群主要城市GDP(亿元),洛阳人均GDP接近2800美金,且稳步增长,房地产处于快速发展时期,2003年至今,洛阳的人均GDP增速维持在20左右。2006年洛阳人均GDP达20979元,接近2800美金。根据经济水平判断,洛阳房地产市场正处于快速发展期。,800-4,000US$,4000-8,000US$,8000-20,000US$,0-800US$,启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期,缓慢发展综合发展型,平稳发展,以质量为主,数量与质量并重,快速发展,以数量为主,数量与质量并重,超速发展单纯数量型,改善需求为主,改善需求
10、为主,生存、改善需求兼有,生存需求,人均GDP与房地产发展关系,洛阳产业结构呈二、三、一形态,第二产业优势明显,洛阳三次产业呈二、三、一形态,近年来二产增加值占GDP比例逐步上升,并且始终占到50%以上,占据绝对优势。洛阳的第二产业重点发展先进制造业、铝工业、电力能源工业、石化工业、硅材料及太阳能光电产业、钼钨钛产业等六大支柱产业。,06年三次产业贡献率,资料来源:2007年洛阳市统计年鉴,洛阳历年三次产业比例图,洛阳历年第二产业增加值及增长率,重点的大型工业企业,如:洛阳石化、一拖、新安电力、伊川电力、中铝河南铝业分公司、洛钼集团、中信重机、洛铜、洛玻等,都是洛阳的重点工业企业。,大型工业企
11、业的发展提升了整个城市的消费能力和水平。同时,依托工业基础发展了较多的科研机构,形成了高级科研人员这一主力高端消费人群,大量国内知名大型工业企业安家洛阳,相对较强的经济发展和外来人口超前的消费观念,提升了整个城市的消费能力和消费水平。依托工业基础,洛阳科技优势突出。有部属科研院所14个,省市属科研院所18个,每万名职工中有科技人员1972名,人才密度高于全国平均水平。612、613等国防科技研究机构的高端科研人才薪酬水平较高,成为高端消费的人群主力之一,“一五”时期,全国156项重点工程有7项安排在洛阳,现已成为以先进制造业基地,洛阳石化总厂、中国一拖集团、洛阳轴承集团、中信重机公司、洛阳铜加
12、工集团、洛阳浮法玻璃集团、新安电力集团、伊川电力集团、洛阳北方易初摩托车有限公司等大型企业在国际国内市场都具有较强的竞争力。洛阳市政府网站:洛阳工业发展战略的成因、目标及进展,2006年洛阳市科研机构相关指标,资料来源:洛阳市房产管理局王运州局长洛阳宜居城市发展战略及房地产业发展展望,访谈记录,洛阳有较多重点科研机构,如:612、613导弹研究所以及725船舶材料研究所,其中的技术骨干和管理者形成了城市较高端的消费群体。,大型工业企业的发展,不但带来了较强的经济能力,同时外地人口的进入,带来了较时尚的消费理念,也形成了高端的消费力。,洛阳矿产资源丰富,采掘业较为发达,大量私有钼矿的出现形成了私
13、有矿主这一顶级财富阶层,洛阳物产资源丰富,已探明有钼、铝、金等甲类矿产资源26种,储量大,品位高,易于开采。其中钼矿储量居全国首位,为世界三大钼矿之一洛阳的矿场分布:煤矿:新安、伊川、宜阳;钼矿:嵩县、栾川;金矿:洛宁洛阳金矿多为国有,钼矿私有比例较高;2006年,洛阳有色金属行业非公有企业工业总价值占总量的44.62%,大量私有厂矿的矿主位于洛阳郊县财富金字塔的最顶端辖县与洛阳距离较近,增强了洛阳城区对周边区县的吸引力,使得矿主这一财富阶层大量在洛阳城区置业,洛阳最有钱的主要是栾川、嵩县、伊川的钼矿矿主,家产几千万很正常;而且钼矿矿粉价格近年刚刚大幅上涨,将来他们的财富会加速积累,豪华车、豪
14、宅的主力消费人群就是他们洛阳广州本田汽车键通特约销售服务店李双喜总经理,资料来源:洛阳市房产管理局王运州局长洛阳宜居城市发展战略及房地产业发展展望,访谈记录,洛阳的矿产分布,新安、伊川、宜阳的煤矿,嵩县、栾川的鉬框、洛宁的金矿。大多数是国有的矿,个体的有一些,但是现在办开矿证很难。洛阳市建委开发办石主任,新安县,孟津县,洛阳市,偃师市,宜阳市,伊川县,嵩县,汝阳县,栾川县,洛宁县,煤矿,钼矿,金矿,洛阳第三产业中与商贸相关行业占比最高:关林市场为洛阳的商贸业中心,关林个体老板形成了洛阳的又一主力高端消费群体,近年来,洛阳市三产高速发展,全市三产增加值由1995年-2007年,年均增速为11.9
15、5%第三产业比重较低,2006年三产增加值仅占GDP的30.18%;第三产业内部又以与商贸相关的批发零售业和运输仓储业占比最高,分别达到三产的14.23%和25.22%关林市场为全国十大商品交易市场之一,是洛阳的商贸业中心,规划中的关林商贸区也是洛南新区的发展重点,关林市场小业主年收入多为数十万以上,为洛阳又一主力高端消费人群。,关林市场是全国十大商品交易市场之一,2006年交易额达120亿元,实现税收近4000万元,截至目前,关林市场拥有建材、鞋帽、食品等专业市场13个,带动了周边餐饮、租赁、运输、加工业的发展洛阳日报:关林市场2005年交易额达亿元,关林市场的老业主年交易额通常有几百万以上
16、,占据好位置的出货量更大,近年生意不好,租金又贵,不过老人(老业主)每年收入几十万比较常见,多的也有每年赚几百万的。关林市场业主访谈,关林新商贸城,资料来源:2007年洛阳市统计年鉴,洛阳日报:关林市场2005年交易额达亿元,经济产业结构决定了主流消费人群,1.洛阳作为中原城市群的副中心城市,经济实力较强。其经济总量在省内仅次于郑州,是豫西部的中心城市,具备一定的辐射力。2.洛阳第二产业相对发达,矿产采掘业以及大型工业企业和科研单位形成了较大量的城市财富人群,是洛阳中高端消费市场的有力支撑。关林商贸市场的个体老板也是重要的中高端消费人群。,思维导图,城市规划及新区发展,城市宏观背景分析,房地产
17、发展判断,项目解析与客户目标,综合体各物业发展关系,住宅市场分析,二期地块分析前提,项目问题,典型案例分析,发展战略及定位,物业发展建议,各物业市场研究,发展方向判断,方案细化建议,一期住宅,二期地块,城市格局城市重心在西部两区,旧城区狭长的格局决定了城市未来向南发展,旧城区功能区划现状,洛阳旧城地形狭长,南北仅3-5公里,自东向西依次分为四个区:涧西区为老工业区,工业较为发达,经济实力较强,拥有洛阳市著名的“十大厂矿”,南昌路沿线最为繁华西工区为老行政中心,过去市政府就在西工;西工区经济最为发达,商业氛围浓厚,中州路沿线尤其王府井周边最为繁华老城区为洛阳最古老的旧城,瀍河区为回族聚居区,两区
18、经济实力较弱,资料来源:洛阳市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要,洛南新区,涧西区,西工区,老城区,瀍河区,城市发展规划:洛南定位洛阳未来的行政中心、商业中心、商务中心、文化中心和交通换乘中心,洛阳十五纲要指出:“城市布局以洛河为轴,洛河南北对应发展的组团式布局”。意指洛南的功能、规模将要向洛北看齐从城市规划和目前的城市发展现状来看,洛南新区是洛阳市发展的重点区域,是新的城市核心区。它定位于洛阳市未来的行政中心、商业中心、商务中心、文化中心和交通换乘中心,“加快中心城市发展,以拉大城市框架、扩大城市规模、完善基础设施、调整和充实城市分区功能为重点,坚持新区开发与旧区改造并重的原则,开发新城空
19、间,疏解旧城压力,保护古城风貌。城市布局以洛河为轴,洛河南北对应发展的组团式布局”洛阳市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要,洛南新区,洛阳老市区,资料来源:洛阳市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要,洛阳南站的建立必将提升洛南新区的交通地位,洛阳北站变为货运站,洛阳南站将成为洛阳唯一的客运站洛南新区规划办马局长,洛南新区六大组团:中心区、滨河公园区、大学城体育中心、洛龙科技园、隋唐遗址公园、关林商贸区,洛南新区共分为6个区域:中部是中心区,西侧是滨河公园区、大学城体育中心、洛龙科技园,东侧是隋唐遗址公园、关林商贸区。本项目位于洛南新区的中心区六大区规划定位:中心区:洛阳市未来的行政、商业、文
20、化娱乐中心大学城、体育中心:洛阳高等学府和体育基地洛龙科技园:与洛河以北市高新技术开发区为一体的现代化工业园区关林商贸区:功能齐全、市场繁荣的大型商贸区滨河公园:与洛河以北洛浦公园相对应的休闲娱乐生态公园隋唐遗址公园:以绿色绿色园林为主体的文物保护基地,资料来源:洛阳市洛阳新区总体规划、洛阳房地产2006年8月特刊、洛阳市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要、洛阳市新区规划办 马局长访谈,中心区,隋唐遗址公园,关林商贸区,大学城体育中心,滨河公园区,洛龙科技园,洛南新区功能分区图,中心区沿开元大道两侧规划为三个核心功能组团行政中心、商务中心、商业中心,新城市中心区,面积11.2平方公里。定位洛
21、阳市未来的行政、文化、商务、金融、信息中心。中心区的开元大道是新城的主干道。中段规划为行政中心,分布了新的市政府和行政办公大厅等西段规划为商务区,目前可见移动大楼、网通大楼、商业银行都已经入住,钼业酒店也已经主体封顶,将在今年十一进行试运营。东段规划为商业区,以宝龙城市广场项目为代表,包含大型的集中商业和专业市场以及部分住宅,未来这里将形成氛围较浓厚的商业区。,资料来源:洛阳市洛阳新区总体规划、洛阳房地产2006年8月特刊、洛阳市新区规划办 马局长,洛南中心区功能区划图,行政中心,商务中心,商业中心,本项目,资料来源:洛阳市商业市场现状2006年,1,7,8,13,12,16,19,14,15
22、,2,3,4,5,6,9,10,11,17,18,20,21,本项目,安置小区,公务员小区,新中心区发展现状土地几近出让完毕,大量住宅物业供给,销售较好,新城市中心区,土地出让已经基本完成,大约80%的土地都已经全部出让,这些都分布在铁路以北区域。根据新区开发办访谈,铁路以南区域剩下千余亩土地。目前已经出让尚未动工建设的土地占到已出让总量的60%.,我们通过对新区案例的研究,寻找新区发展历程的一般规律,城市,政府作用,结果,南京东莞郑州深圳,中心区规划方案国际招标中心基础设施持续投入中心区香港招商推荐会政府高调搬迁至市民中心,区域价值提升至全市最高带动区域房价上涨吸引中大型企业入驻,1992年
23、提出新城中心概念但政府未引导2001年起政府重提概念,投入设施,政府搬迁,10年间未发展,住宅、写字楼开发量少,档次低新城中心成形,成为东莞价值最高区域,政府02年提前推出河西新区规划及概念多次举办南京新CBD论坛申办十运会,吸引开发商早期介入开发高档房地产河西新区区域价值提升,新区方案国际招标提前修建核心建筑会展中心和会展宾馆,郑东新区成为新的开发热点高档住宅、写字楼大量开发,新城市中心的发展无一例外都是在政府高调推动之下进行的,洛阳市政府对洛南新区开发十分重视,曾多次召开洛南新区开发建设动员大会,高调举行市党政机关办公楼等标志项目的奠基仪式和竣工仪式,积极建设体育中心等大型公建和大量市政道
24、路,并将市委、市政府、市人大、市政协等政府部门迁至新区由于政府大力推动,新区开始建设仅仅4年多,取得了较快的进展。,南京河西新城,2004年下半年,奥体板块进入住宅推盘高峰期,20052006年推出的量达到300万平米左右2004年底,政府要求规划的CBD16大标志性建筑物开工启动,并于十运会之前完成主体和立面,用于新区办公氛围不浓,很多开发商打擦边球,如韵动汇,以公寓小户型为主,主打运动年轻概念,南京河西新城案例,河西新城规划为南京市的新城区,其核心区占地面积约21平方公里,以奥体中心和CBD为核心,合肥政务新区开发建设进程研究,定位于政务文化新区,规划总面积12.67平方公里,规划人口15
25、万。合肥政务新区发展三个阶段:启动期:2001年以前发展期:20022006年;3年建成行政中心,5年建成各项配套设施快速发展期:20072010年,10年全面建成政务文化新区,合肥政务新区建设进程,合肥政务新区案例,启动期,发展期,快速发展期,市府大楼及公共服务设施投入使用;住宅项目大规模放量;办公项目开始建设,新的建设高潮开始,建设量巨增;住宅供给达到顶峰;办公、公寓项目供应量渐增,居住区的品质得到广泛认可;商业项目大规模开发,01年 02年 03年 04-05年 06-07年 08-10年,商业物业大规模开发,办公项目开发,住宅项目放量,基础设施建设,开始启动,拆迁规划完成,市政基础设施
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 商业地产PPT 商业地产 PPT 洛阳 中央 广场 项目 整体 定位 物业 发展 建议 199 PPT7

链接地址:https://www.31ppt.com/p-2934751.html