长沙星沙华侨铝业项目前期定位报告.ppt
《长沙星沙华侨铝业项目前期定位报告.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《长沙星沙华侨铝业项目前期定位报告.ppt(63页珍藏版)》请在三一办公上搜索。
1、华侨铝业项目前期定位报告,珠海泰合鑫谨呈2013年3月,开发商问题研判,首次开发,控制风险,实现价值最大化,泰合鑫对开发商问题及需求的梳理,自身拥有地块,开发成本较低,但作为实业企业,房地产非主业,且首次进入长沙市场的前提下,因此项目的成功开发要凌驾于其他目标之上。,深入挖掘地块价值,研究城市/区域发展机会,需要以动态发展的眼光看待城市的发展和各个区域的功能定位,4,本体分析,区域分析,市场解析,物业定位,报告提纲,本体条件分析,1,6,星沙工业园区内,项目地块位于国家级长沙经济技术开发区长浏高速以南,星沙大道沿线多为企业园区近年来,各类规模及档次不一的居住物业频频面世,以满足区域人居需求,如
2、时代星城,楚天世纪城,区位,本案,项目中小规模,地块平整,呈长方形,东西面宽,经济指标,占地46亩东西宽近300米南北长95米,本案,星沙大道,漓湘中路,东一路,蓝思科技,楚天世纪城,时代星城,长沙中富,可口可乐,项目北向,项目南向,处于星沙CBD规划辐射范围内,但有一定距离,周边居住氛围及生活配套正逐步形成,周边生活配套多为附近居住小区的外围底商星沙新兴CBD中心将集中在板仓路沿线,规划有高档住宅、大型购物广场、金融中心、高档写字楼集群、五星级酒店、百货主力店、生态公园等,周边配套,本案,东临星沙大道,路网发达,但公交线路市区覆盖面较小,项目临近可口可乐汽车站点,有3条公交线路:城市公交4号
3、线、704、星102路;项目靠近星沙汽车站,但距离一公里左右;离地铁7号线站点仅500米;漓湘路直接通向长沙黄花机场。,交通路网,本案,长沙地铁7号线,开发商持有地块,形状规整,具备一定昭示性,且南北朝向宽广,质素良好,项目所属区域为国家级经济开发区,已划为长沙市区范围,发展较快,项目处于星沙新兴中央商务区的辐射范围内,生活及商务配套正逐步形成,地块因素,公交线路市区覆盖面相对较小,且无地铁远期规划优势,项目本体评价,区位因素,配套因素,交通因素,生活配套尚待跟进,区域认知度有待提升,配套因素,优势,劣势,紧临星沙主干道-星沙大道,靠近星沙汽车站、地铁7号线站口,路网通畅便捷,交通因素,周边多
4、为工业园区,居住氛围尚未成型,区位因素,周边城市景观资源稀少,不利于打造高端居住物业,景观因素,本体分析,报告提纲,区域分析,市场解析,物业定位,区域分析,2,依据城市总体规划,项目区域属于长沙主城区八片之一的星马组团。未来,长沙将提升星马组团、黄榔组团品质,加快推进星沙新城建设,长沙县部分范围将纳入中心城区。,国家级经济技术开发区/长沙市中心城区,区域概况,星沙共有工厂约296个,世界500强企业19家,属于国家级经济技术开发区。根据2012年全国人口普查数据显示:星沙、湘龙和泉塘(星沙镇)三个街道常住人口合计277034人,星沙“西接东拓”,区域路网建设与地铁规划加速融城步伐,区域交通,星
5、沙正在将路网骨架和城市配套建设延伸到40平方公里的城区在“西接”上,全面拉通星沙与长沙市区对接的12个出入通道,加快融城步伐;在“东拓”上,以长永高速、开元东路为依托,拉动城市向东发展远大路、人民路、三一大道、星沙大道、黄兴大道等路网联系长沙市中心地铁建设拉近城市城区距离,地铁7号线途径星沙大道,并在高速路与星沙大道交汇处设立站口,长沙县GDP年产值屡获全国百强县中部六省第一,区域经济,长沙县GDP2011年位列全国排名53,2012年位列全国排名65,数据来源:长沙县统计局,长沙县经济高速发展,人民生活水平及消费能力显著提高,区域经济,2011年长沙县城镇居民人均可支配收入比上年增长14.3
6、%,每百户家庭拥有家用汽车36辆,数据来源:长沙县统计局,星沙开发区处于发展阶段向成熟阶段升级的节点,蕴藏巨大的商务商业升级机遇,区域发展,发展阶段,起步阶段,1992,未来发展进程,星沙开发区发展历程,产业依托阶段,产住结合阶段,商业商务升级成熟阶段,产业区发展模型:,2010,2000,2005,产业起步,居住与产业配套,商业升级启动,创建长沙经济技术开发区以乡镇企业发展汽车产业,2000年,国务院批准为国家级经济技术开发区,世界500强企业纷纷落户,居住与产业配套:工业化的发展促进新城人口导入,配套居住新区不断发展,长沙县规划建8条商业街,星沙商圈将提档升级政府开始大力推动园区商贸服务产
7、业发展,作为长沙市两大核心经济开发区之一,星沙是政府未来重点打造的东部新城。,区域规划,麓谷,星沙,“市中心东拓”:在长沙市总体规划(2001-2020)中,将星沙正式纳入长沙市中心组团,打造市级商业副中心。,星沙:以工程机械、汽车及零部件为两大主导产业,电子信息及家电、新材料、食品饮料、轻印包装等四大优势产业为辅。,政府规划重点打造的东部新城:,湖南汽车产业走廊,中国工程机械之都,星沙将打造三大核心区:北部RBD、中部CRD、南部CBD,区域规划,星沙未来打造三大核心概念区,使各区域之间形成优势互补、错位发展:北部以松雅湖为中心的游憩商业区(RBD)中部以旧城区相关产业功能为载体的中央休闲娱
8、乐区(CRD)南部即是经开区中央商务区(CBD),星沙CBD规划摘自星沙中央商务区控规与城市设计,星沙CBD一期规划:东起星沙大道,西至京珠高速,南接漓湘路,北至长永高速,占地面积约1.2平方公里。后期建设范围将往南延伸至盼盼路,总面积扩大到2.4平方公里。,尚都花园城,国防科大项目,新长海广场,明城国际酒店,紫鑫四季酒店,洲际酒店高端百货,万象汇,长永加盖广场,268米金融中心,快乐购总部,板仓小学,写字楼、商业街,文化展览中心,写字楼办公建筑群,明城公园,星沙CBD一期规划蓝图,区域城市化进程 长沙城区扩张迅猛 未来星沙将向配套齐全、功能分区明确的产业新城的方向转变 郊区地带的城市化进程加
9、速,居住需求增加 对城市化的物业形态需求增加,区域商业化进程 城市化进程势必带来高档商业及商务配套的跟进 高档商业商务配套将辐射更大范围,吸纳更多客户置业 本项目处于星沙CBD规划辐射范围内,高档商业及商务配套将为区域带来较为充足的人气及客源,催生,加速,优势Strength,项目综合条件SWOT分析,自身地块条件良好;区域路网通达性好;高端商业商务配套逐步形成;,区域发展存在未知因素 市场竞争态势日益激烈 未来政策环境存在一定变数,威胁 Threat,机会 Opportunities,劣势 Weaknesses,生活配套尚待跟进,居住氛围有待营造;城市资源及景观资源相对稀少;区域认知度有待提
10、升;开发品牌市场知名度不高;,东部新城规划蓝图将带来区域城市化发展;星沙CBD区域规划将为区域带来更多人气及口碑;属于长沙新兴城区,具有一定升值空间;相对其它地块而言,项目为开发商自身持有,拿地成本是有力的竞争优势;,地块价值(是什么?),项目价值,产品价值(做什么?),深入挖掘地块价值城市化发展方向区域CBD规划方向众多企业园区将面临区域形象转型中小体量的项目,产品打造的方向?,东部新城的区域经济中心,本体分析,报告提纲,区域分析,市场解析,物业定位,市场解析,3,2012年长沙楼市回顾,土地需求分化商住综合受宠,供求略有回落存量压力存在,成交走出低迷行情胜过去年,市场量升价跌价格先扬后稳,
11、2012年,长沙土地市场大幅上涨的情况下,商住综合体的占比增加尤为明显。受土地位处政府规划新兴区域或郊区位置影响,项目商业自给,五分钟商业生活圈成为发展趋势。,2012年,内六区新建商品房新增供应超过1000万方,同比减少11.60%。未来短期内住宅新增供应量有下降趋势,长期来看,住宅供应依然充足。内六区住宅存量超800万方,消化时间9.3个月。,2012年,随着政策环境变化,楼市成交市场走出低迷,回暖迹象明显。除开福区外,各区住宅成交量同比上升趋势明显。二季度、四季度回升之势明显。,2012年,内六区住宅整体均价为5961元/平米,结束前四年的上涨趋势,稳中有降。下半年月度均价交替涨跌,环比
12、涨跌幅度不大,整体平稳。居于5000元-6000元/平米房源销量占比49%,稳居主力价位。,2,1,3,4,73,2012年70-130平米面积段成交占比为65.3%,成交量为590.80万方,成交占比较去年上升8.9%。从近两年面积段成交变化可以看出,2012年市场刚需特征较去年更为明显。,长沙商品住宅市场2012年刚需客户带动楼市回暖,70-130平米面积段需求占比较去年明显增加,2012年长沙土地市场成交趋势需求分化明显 商住用地成主导,长沙内五区成交土地类型宗数和面积情况(2011-2012年),长沙内五区各类型土地成交详情(2012年),2012年各类型成交面积情况,198987万元
13、1112066447万元/亩1789元/0.0%岳麓区,267478万元8184811442万元/亩3268元/13.3%开福区 岳麓区,1511615万元7891966489万元/亩1915元/1.8%岳麓区 雨花区,总成交额建筑面积土地价格楼面价格溢价率集中区域,929.711.96%445,1012.45.00%185,39206.283.04%3092,宗数土地面积占比亩数,纯住宅,纯商业,商住混合,2012年,商住综合用地成交占比呈现扩大趋势,同比上涨117.4%。纯商业成交量、成交占比均减少,但依旧是高溢价浮现的领域。纯住宅成交量、成交占比均微幅上涨,但均未出现溢价。纯住宅与商住混
14、合楼面差价为126元。,2012年各类型成交宗数情况,2011年各类型成交宗数情况,2011年各类型成交面积情况,住宅市场持续调控,限购政策一方面使得住宅市场的投资性需求被堵压,另一方面压制了开发商通过住宅市场走量,获取利润的能力。这两方面因素都迫使供需双方更多地转向商办市场。因此,2012年商办物业供求占比都有不同程度的上升。,长沙商办物业整体市场在住宅限购政策的大环境下,2012年商品房市场商办物业供求比例有所提升,在住宅遭受调控的同一时期,商业市场量价成温和上升走势,2012内六区商业物业(涵盖40年产权公寓产品)成交72.06万方,比2011年上升47.2%;供应量159.14万方,相
15、比去年上升33.7%;成交均价17290元/平米,比去年上升1.6%。,长沙商业市场商业市场持续发酵,量价稳步上升,2012年办公市场稳步上涨,内六区办公物业(涵盖50年产权公寓产品)成交57.24万方,比2011年上涨57.2%,成交均价12089元/平米,比2011年上升1.9%。2012年办公市场供应量达到142.35万方,比2011年上升332.2%,供求比达到了2.49。,长沙办公市场办公市场成交稳步上涨,供应量激增,注:目前二线城市商办市场平均去化周期在2-4年间。,长沙商办市场存量分析2012年商办市场去库存周期仍在正常范围内,但未来需谨慎对待,长沙市2012年目前为止商业物业存
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 长沙 华侨 项目前期 定位 报告
![提示](https://www.31ppt.com/images/bang_tan.gif)
链接地址:https://www.31ppt.com/p-2934628.html