西安大明宫项目定位阶段汇报 45p.ppt

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1、大明宫项目定位阶段汇报,西安万科市场营销部,一、土地质素判定二、市场竞争格局和产品定位三、产品户型配比和产品建议四、营销策划思路和营销计划安排,大明宫项目土地质素：大明宫历史文化+公园地产+交通枢纽+商业教育便利配套，土地定位为G2，有提升至TOP1的机会,大明宫历史文化但近代形象不佳,历史文化,大唐皇宫龙脉上大唐历史文化资源丰富道北地区形象制约,世界最大城市遗址公园在旁公园景观短期一般,公园地产,紧邻大明宫公园南向可直接观景西安市场在售少有公园地产项目,城市二环内区位未来地铁交通枢纽,交通枢纽,商业综合体环绕教育资源丰富目前形象一般,未来繁华配套,目前周边形象不佳未来规划有大量商业综合体项目

2、环绕，商业价值高周边教育配套较为完善,城市二环内金腰带地段靠近太华路主干道未来周边两条地铁线经过到达城北、城内和城东都方便,有历史有文化,有景观,有地段,有繁华,G2地段，有做TOP1的机会,太华路立交将成为新的商业综合体聚集区，万达广场西北旗舰店、大唐四海唐人街等综合体项目集中亮相,商业综合体13年5月开业商业建面95万平米，住宅建面97万平米,一、土地质素判定二、市场竞争格局和产品定位三、产品户型配比和产品建议四、营销策划思路和营销计划安排,我司大明宫项目所处区位短期内依旧以首置首改产品为主，片区客群为主力。随着城市扩张发展，大明宫片区将迎来发展良机，高端再改市场存在机会,区域市场,商业持

3、续提升,价格表现,产品表现,区域环境,无高端产品入市区域主力产品为首置首改再改产品逐渐出现,无项目突破万元首置首改主力区间在7000-8000元再改产品8000-10000元,客群情况,片区客群为主，购买力有限。外部客群逐渐增多,竞争情况,缺乏有实力品牌开发商，中建目前成为标杆，产品力一般,未来利好,城市扩张迅速,公园景观提升,土地成本高昂,万达等商业综合体将在13年陆续开业，大体量商业带动区域发展大华1935等休闲餐饮娱乐商业将在12年以后逐渐亮相,高新三环内土地枯竭，三环外配套落后。曲江一期土地日趋稀少，且景观资源欠缺，城南在12-13年后将扩张至三环外，配套和景观环境较差城北持续发展，经

4、开区和大明宫片区改造力度较大，二环内价值提升,高新三环内土地枯竭，三环外配套落后。曲江一期土地日趋稀少，且景观资源欠缺，城南在12-13年后将扩张至三环外，配套和景观环境较差城北持续发展，经开区和大明宫片区改造力度较大，城北崛起,大明宫二环内土地拆迁难度大，土地成本高昂，未来片区难有低价产品冲击市场,考虑项目运营安全，建议大明宫项目产品为G2+TOP1的组合，首改+再改+高端产品进行组合,策划思路,产品思路,近期,顺应市场格局+拔高项目整体调性+争夺区域标杆楼盘,策划思路,中远期,产品思路,再改+首改产品亮相再改产品拔调性，确立形象首改产品走量，确保项目安全,顺应市场变化，结合商业综合体改变区

5、域价值高端产品投入，产品力全面提升树立新标杆形象,高端+再改产品组合入市高端产品树立项目顶级标杆地位再改产品顺应出货,12年首改产品户型竞争格局：片区内中建是重要竞品，全市范围内曲江片区依旧是重点竞争片区。精装竞品不多。,首改类产品一方面要面对区域内竞争，还将面对全市范围特别是曲江片区品牌的竞争,中建开元壹号,东安叁城,中海御湖公馆,中海曲江花园,绿地九号观邸,金地湖城大境,莱安逸晖,建邦华庭,高新,曲江,大明宫,110,120,130,140,150,8000-9000毛坯高层,1-1.2万毛坯小高层,8500-9600精装修高层,9500-1.2万精装高层,年中售罄,1.2-1.3万精装高

6、层和小高层,9000-1万毛坯高层,9000-1万毛坯高层,1.2-1.5万毛坯高层,12年入市,12年售罄,重点竞品,面积,重点竞品,9000-1万毛坯高层,1-1.2万毛坯高层,重点竞品,中建、中海、金地和莱安将是重点竞争对手精装方面仅有中海是竞争对手130平米左右区间竞争激烈，建议面积提升,12年首改产品总价竞争格局：中海和中建小高层产品引领市场，150-160万总价区间精装高层机会凸显,首改类产品一方面要面对区域内竞争，还将面对全市范围特别是曲江片区品牌的竞争,中建开元壹号,东安叁城,中海御湖公馆,中海曲江花园,绿地九号观邸,莱安逸晖,建邦华庭,高新,曲江,大明宫,110,120,13

7、0,140,150,125-137平米高层,142-150平米小高层,120-133平米高层,130-140平米精装高层,精装售罄,130-140平米精装小高层,120平米,140平米,精装,毛坯,万元,精装,127-140平米高层,117平米,毛坯,中海精装小高层曲江价格引领，中建小高层毛坯拔升形象重点锁定与中建、中海和莱安三个项目的竞争关系总价建议合理总价区间，与精装高层对战中建小高，总价低于中海小高，精装高层对战莱安毛坯,160,180,170,145平米高层,毛坯,136-140平米高层,毛坯,金地湖城大境,138-147平米,毛坯,首改重点竞品户型分析对比：莱安户型高赠送率竞争。南向

8、开间舒适度不足，次卧开间过小，私密性分隔不足，缺乏次卧套房,莱安逸晖139平米户型,莱安逸晖140平米户型,4房户型，赠送39平米南北双阳台，南向阳台连次卧客厅开间4.2米，南向三开间主卧开间3.8米，1个主卧套次卧3-3.2米，不舒适,3房户型，赠送22平米南北双阳台，北向阳台较大客厅开间4.2米，南向两开间主卧开间3.8米，1个主卧套次卧3-3.2米,首改重点竞品户型分析对比：中建开元壹号小高层户型，中规中矩，可以通过优化主卧套房和次卧套房进行提升,中建开元壹号137平米高层户型,中建开元壹号142平米小高层户型,两梯四户，南向两开间3+1房设计，空中花园赠送客厅开间4.2米，主卧开间3.

9、7米，1个主卧套次卧3-3.2米，不舒适户型采光不舒适,3房户型，3+1户型，赠送空中花园南向三开间，客厅开间4.5米主卧开间3.7米，1个舒适主卧套次卧3-3.2米，不舒适,首改重点竞品户型分析对比：中海御湖公馆，高赠送+精装修+多送一房+大阳台,中海御湖公馆142平米高层户型,中海御湖公馆133平米高层户型,两梯四户，南向两开间，赠送21平米3+1房设计，空中花园赠送客厅开间4.2米，主卧开间3.8米，1个主卧套缺乏衣帽间次卧3-3.2米，不舒适户型采光不舒适,3房户型，两梯四户，南向两开间，赠送17平米3+1户型，赠送空中花园客厅开间4.2米，主卧开间3.7米，1个舒适主卧套次卧3-3.

10、2米，不舒适,首改重点竞品户型分析对比：金地湖城大境，南向三开间+户内花园赠送,金地湖城大境147平米小高层户型,3房户型，两梯两户，南向三开间3+1户型，赠送空中花园客厅开间4.5米，主卧开间3.7米，1个舒适主卧套次卧3-3.3米，不舒适,竞品多采用3+1房战术,金地湖城大境138平米高层户型,3房户型，两梯两户，南向两开间客厅开间4.1米，主卧开间3.8米，1个舒适主卧套次卧2.9-3.2米，不舒适,首改重点竞品户型小结：客厅开间、次卧面宽尺度、主卧衣帽间和梯数户数是主要发力突破点，高层提供超越小高层的舒适度,竞品户型,中建,中海,莱安,梯数户数,小高层1T2户高层2T4户,南向开间,小

11、高层三开间高层两开间,客厅开间,4.5米4.2米,卧室套房,卧室开间,主卧套房，无次卧套房,主卧3.7米次卧3米,衣帽间,有，偏小无,小高层三开间高层两开间,小高层1T2户高层2T4户,4.2米,主卧套房，无次卧套房,主卧3.8米次卧3米,多数无,高层2T4户,三开间两开间,4.2米,主卧套房，无次卧套房,主卧3.8米次卧3米,有,我司产品方向做舒适三房产品,高层2T2户,参考保利中央公园,三开间,大于4.2米,全套房设计,保证舒适,常规尺寸,精装高层首改产品提供小高层的舒适度建议面积控制在138-140平米，总价150-160万单价1.1-1.2万,金地,小高层2T2户高层2T2,三开间两开

12、间,4.2米,主卧套房，无次卧套房,无,主卧3.8米次卧3米,首改三房建议户型选型：保利中央公园三房，134-140平米,首改重点竞品产品力对比：精装升级、社区景观、物业服务、公园景观和安防将是项目的突破点,中建,中海,莱安,精装,无,周边配套,与我司类似,社区景观,3分,区域形象,物业服务,3分,3分,交通便利,5分,商业配套一般教育、公园配套,有、C+标,3分,5分,4.5分,4.5分,无,4分,4.5分,3分,4分,精装修：装修效果提升，借鉴幸福系亮点和B-标准社区景观：社区大景观提升，参考风雨连廊、泛大堂等，有大尺度的中央庭院物业服务：持续保持优势安防设施：注重高端产品安防提升,金地,

13、大明宫,无,有，建议B-,5分,无公园商业尚可,南湖景观商业一般,4分,公园景观商业配套好,5分,3分,5分,4分,5分,4分,再改主要面对全市范围特别是曲江片区品牌的竞争,中建开元壹号,中海御湖公馆,中海曲江花园,金地湖城大境,观山悦,融侨城,高新,曲江,大明宫,150,160,170,180,190,1.2万毛坯小高层,1.2-1.3精装修高层,1.3-1.5万精装小高层,1.2-1.3万精装小高层和小高层,1.2-1.8万毛坯高层,1.2-1.3万精装高层,12年售罄,重点竞品,面积,重点竞品,1-1.1万毛坯高层,12年再改产品竞争格局：城北中建是竞品，曲江品牌再改密集竞争，170-1

14、80平米供应密集。市场竞争激烈，故考虑项目形象和运营，不建议做此面积段的产品。,200,曲江紫汀苑,绿地九号观邸,1.2万毛坯高层,经开,风景御园,1-1.1万毛坯高层,12年再改产品总价竞争格局：中海和金地小高层产品引领市场，主力集中于210-250万，平层竞争激烈。,再改主要面对全市范围特别是曲江片区品牌的竞争,中建开元壹号,中海御湖公馆,中海曲江花园,绿地九号观邸,融侨城,高新,曲江,大明宫,180,190,200,210,220,182平米小高层,168平米精装高层,精装售罄,160-180平米精装小高层,170-180平米高层,毛坯,万元,精装,180-190平米高层,毛坯,中海精装

15、小高层和金地高层湖景再改产品引领市场总价，优势凸显,230,250,240,毛坯,180平米高层,毛坯,金地湖城大境,160-190平米小高层、高层,毛坯,紫汀苑,观山悦,毛坯,170-180平米高层,260,270,经开,风景御园,180-190平米高层,再改重点竞品户型分析对比：中建开元壹号小高层户型，南向四开间+舒适主卧套房+舒适客厅,中建开元壹号182平米小高层户型,2T2户，南向四开间4+1房设计，南向面宽资源大客厅开间5.1米主卧开间4.2米，1个主卧套，但衣帽间打击力一般，主卫尺度不大次卧开间3-3.2米，缺乏次卧套房，不舒适厨房面积较小，不舒适仅有南向面宽资源较为奢侈，其他方面

16、产品力一般,再改重点竞品户型分析对比：中海御湖公馆，高赠送+精装修+多送一房+大阳台，舒适度一般,中海御湖公馆168平米高层户型,2T2户，南向三开间，赠送24平米3+1房设计，空中花园赠送客厅开间4.5米，主卧开间3.9米，1个主卧套缺乏衣帽间次卧3.2-3.6米，不舒适南向阳台开间大，进深大，观景效果好,再改重点竞品户型分析对比：金地湖城大境，南向三开间无次卧套房设计,金地180平米高层3+1户型,金地188平米高层3+1户型,南向三开间，主卧舒适套房客厅开间4.5米，主卧开间3.9米、次卧开间3-3.3米空中花园设计赠送面积无次卧套房,南向三开间，主卧舒适套房客厅开间5.1米，主卧开间4

17、.2米、次卧开间3-3.3米空中花园设计赠送面积无次卧套房,再改重点竞品户型分析对比：观山悦，仿照金域曲江项目再改产品，南向三开间，套房不足并且次卫不好用,观山悦180平米高层三房户型,金域曲江176平米高层3+1户型,南向三开间，客厅开间4.5米，主卧开间3.8米舒适三房，房间数少于金域曲江次卫变形，不好用,再改重点竞品户型小结：整体户型相似度高，产品形态方面需要突破，考虑以少量平层和大量再改复式产品入市,竞品户型,中建,中海,金地,梯数户数,小高层2T2户,南向开间,四开间,客厅开间,5.1米,卧室套房,卧室开间,主卧套房，无次卧套房,主卧3.7米次卧3米,形态,182平米平层,三开间,小

18、高层2T2户高层2T4户,4.5米,主卧套房，无次卧套房,主卧3.8米次卧3米,168平米平层,高层2T2户,三开间,4.5米5.1米,主卧套房，无次卧套房,主卧3.8米次卧3米,180-188平层,观山悦,高层2T2,三开间,4.5米,主卧套房，无次卧套房,180-190平层,主卧3.8米次卧3米,再改重点竞品产品力对比：精装升级、社区景观、物业服务、仪式感配置、安防配置、科技投入将是项目的突破点,中建,中海,金地,精装,无,周边配套,与我司类似,社区景观,3分,科技投入,物业服务,无,3分,车库大堂,无特殊,商业配套一般教育、公园配套,有、C+标,3分,新风,4.5分,双大堂,无,4分,无

19、,3分,无特殊,观山悦,有，B-,无公园商业尚可,大雁塔公园商业一般,4分,安防,新风中央空调,普通安防,4分,无特殊,普通安防,普通安防,普通安防,12年高端再改市场竞争格局：1城区精装高层豪宅进入稀缺阶段，高新供应枯竭。高层豪宅迎来市场机遇,大明宫遗址公园,曲江富人区,新行政中心,宗地,1、12年西安市场首批高层豪宅普遍售罄，供应价格普遍在1.5万元以上，高新高层豪宅售罄，经开区无在售产品，加之市场下行，很多产品选择减缓入市，市场迎来空白期。2、曲江片区依旧是高层豪宅的供应主力地区，但是供应产品逐渐远离湖景，凭产品力和精装投入提升，传统湖景优势将削弱3、精装高层豪宅逐渐成为市场主流，带动市

20、场认知提升，为我司精装高层豪宅提供宽松环境4、市场主流供应区间在330-600万区间,高新区,1个在售,2个售罄,5个以上在售,12年高端市场竞争格局：2城市别墅供应日趋稀少，郊区别墅供应提升，大面积别墅猛增，总价提升迅猛，与高层豪宅差异拉大,大明宫遗址公园,曲江富人区,西咸,浐灞生态区,宗地,1个在售,4个在售,7个在售,别墅总价不断提升，并且日益偏远主流联排别墅总价在900万以上主流双拼别墅总价在2000万以上,首改类产品一方面要面对区域内竞争，还将面对全市范围特别是曲江片区品牌的竞争,海珀兰轩,中海御湖一号,金地湖城大境,曲江公馆和园,紫薇公园时光,高新,曲江,城北,200,240,28

21、0,320,360,1.5万毛坯小高层,1.8-2.2毛坯高层,1.8万毛坯小高层,1.8-2.4万毛坯小高层,毛坯小高层,12年售罄,面积,重点竞品,2-2.2万精装高层,荣禾将是主要竞争对手,短期内高端再改及豪宅产品户型竞争格局：城北海珀兰轩是标杆，高层豪宅将集中于曲江供应。260-320平米平层是密集供应区间,400,曲江紫汀苑,荣禾曲池东岸,1.2万毛坯高层,高科八号府邸,12年售罄,2-2.2万精装高层,价格未定,12年售罄,12年售罄,城北平层豪宅产品总价低于城南和高新，不突破400万有市场空间,海珀兰轩,中海御湖一号,金地湖城大境,曲江公馆和园,紫薇公园时光,高新,曲江,城北,3

22、50,400,450,600,700,220-260平米,200-267平米,240-290平层,240-280平米,220-260平层,220-303,12年售罄,万元,重点竞品,荣禾将是主要竞争对手，多数高层豪宅在12-13年将售罄建议大明宫项目高端产品14年入市与荣禾曲池东岸争夺市场标杆,短期内高端豪宅产品户型竞争格局：城北海珀兰轩是标杆，高层豪宅将集中于曲江供应。600万是市场平层总价天花板,800,曲江紫汀苑,荣禾曲池东岸,2.5万精装高层平层,高科八号府邸,12年售罄,200-260平层,价格未定,12年售罄,12年售罄,500,550,650,750,360复式,高端重点竞品户型

23、分析对比：曲江公馆和园，主卧套房设计不够舒适，空间实用性一般,303平米小高层,南向面宽18.5米，三开间，宽大观景阳台设计客厅6米开间，主卧5米开间，三个卧室套房设计三间卧房，一间功能厅主卫和衣帽间不够奢华，尺度偏小,260平米小高层,南向面宽18.8米，四开间，宽大观景阳台设计客厅6米开间，主卧4.4米开间，三个卧室套房设计三间卧房，南向另设书房，但私密性一般主卫和衣帽间不够奢华，尺度偏小,高端重点竞品户型分析对比：海珀兰轩，户型中规中矩，南向四开间舒适度较高,260平米小高层,南向面宽18.25米，南向四开间，三卧室套房设计，四房设计，居住舒适性较好客厅5.5米开间，南北通透主卧4.4米

24、开间，奢华衣帽间和主卫套房设计佣人房设计私密南向四阳台设计，整体户型中规中矩,高端重点竞品户型分析对比：曲江紫汀苑，户型中规中矩，南向四开间舒适度较高,260平米高层,南向面宽17.4米，南向四开间，两卧室套房设计，四房设计，居住舒适性较好客厅5.6米开间，南北通透主卧4.5米开间，奢华衣帽间和主卫套房设计圆形转角大面积观景阳台处理,260平米高层,高端重点竞品户型分析对比：金地湖城大境，户型一般，缺乏佣人房服务空间，主卫和衣帽间舒适度一般,394平米高层，空中顶层大平层,南向面宽17.3米，南向四开间，两卧室套房设计，3+1房客厅5.7米开间，南北通透，但无佣人房主卧4.5米开间，南向套房设

25、书房设计主卫和衣帽间处理不奢华,225平米高层,南向面宽32米，南向四大开间，一个卧室套房设计，4房餐客厅一体横厅，13米开间，南北通透，主卧套房奢侈，近9米开间，套房功能强化次卧舒适度较低，缺乏套房，入户花园较多,高端重点竞品户型分析对比：中海御湖一号，户型中规中矩，阳台观景是亮点，但普遍缺乏佣人房,200平米高层,南向面宽12.6米，开间有限，南向三开间两卧室套房设计，三房设计，户型中规中矩客厅4.8米开间，南北通透主卧4.2米开间，主卫尚可南向阳台较大，观景效果好,267平米高层,南向面宽16.2米，开间一般，南向三开间三卧室套房设计，四房设计，户型中规中矩客厅5.5米开间，南北通透主卧

26、4.5米开间，主卫尚可南向阳台较大，联通次卧和主卧无佣人房,高端重点竞品户型小结：户型集中于260-300平米平层，小高层平层产品较多，高层平层较少，主流是三套房设计,中海,金地,精装,无,南向开间,三开间,客厅开间,5-5.5米,卧室套房,卧室开间,1主卧2次卧套房,主卧4.2-4.5米次卧3.3-3.6米,形态,高层平层,四开间,无,5.5-5.7米,1主卧套房1次卧套房,主卧4.4-4.5米次卧3.3-4.2米,小高层平层,和园,无,三开间四开间,5.5米,小高层平层,主卧4.4-5米次卧3.4-3.6米,绿地,精装,四开间,6米,1主卧2次卧套房,1主卧2次卧套房,小高层平层,紫汀苑,

27、无,四开间,5.6米,主卧4.5米次卧3.6-3.7米,小高层、高层平层,1主卧2次卧套房,精装高层高端再改产品做差异化思路建议平层面积控制在200平米左右，总价240-260万（单价1.3万左右）建议复式产品面积控制在240-260平米，总价300-360万（单价1.4万左右）,高端重点竞品产品分析：物业服务、社区景观、科技投入、居住服务和商业配套将是大明宫项目的重点突破点,中海,金地,荣禾,物业,4.5分,周边景观,4.5分,社区环境,4分,安防保障,商业配套,居住服务,5分,4.5分,3.5分,4分,3.5分,5分,和园,4分,4分,3分,绿地,3.5分,4分,3.5分,4.5分,紫汀苑

28、,3分,3.5分,3分,科技投入,4分,1分,1分,1分,3分,1分,3.5分,3.5分,3.5分,3.5分,4分,3.5分,3分,2分,2分,3分,2.5分,2分,大明宫高端项目可以通过商业综合体的高端酒店公司物业进行提供,2分,3分,3分,1分,1分,一、土地质素判定二、市场竞争格局和产品定位三、产品户型配比和产品建议四、营销策划思路和营销计划安排,大明宫产品配比建议：首改+再改+高端，差异化竞争思路,销售总价段合理的G2+TOP1类高层产品。,一、土地质素判定二、市场竞争格局和产品定位三、产品户型配比和产品建议四、营销策划思路和营销计划安排,我司高端产品推售计划：以公园为主线，带动两大项

29、目同时出击，大明宫项目主打文化和历史。,大明宫,大明宫国家遗址公园精装高层豪宅大体量商业配套城市便捷教育配套一线公园景观,主要卖点,独特卖点,唐代大明宫遗址历史文脉一线大明宫公园景观城市二环内便利地段,城市中央公园,核心卖点：外景内园，商业综合体，大唐文化,万科大明宫核心卖点：地段+景观+文化,悠久历史地位,丰富文化底蕴,传统风水福地,城市中央公园,城市中心格局,万科物业,配套齐全,万科精装修产品,产品圈层纯粹,私属园林,大明宫自古以来为皇家政治、居住中心，在中国历史占有不可替代，自古以来文人墨客歌颂诗词无数，且近代也有大量影视资料。,唐朝鼎盛时期宫殿，带有强烈国学色彩。,项目属地为唐朝御林军

30、驻扎之地，以极阳之式承载运程。,紧邻大明宫遗址公园，该公园占地3.5平方公里，二环内最大绿地公园，该公园为故宫的4倍。,二环内核心位置，稀缺资源。,太华路十字聚集万达广场、大明宫市场、四海唐人街等商业综合体项目，且项目东侧紧邻高端综合体。双地铁线、紧邻二环，交通便捷。周边陕师大附小附中，紧邻锦园双语幼儿园，教育配套齐全。,万科口碑物业。,幸福系首置户型，符合人居需求。产品溶入新风、除尘、安防等多重功能性体验。,大三房到penthouse，面积段纯粹，圈层统一。,享受大明宫超景观园林的同时，感受私属园林，提升尊贵感。,万科大明宫推广调性：文化造势+圈层营销+氛围营销,文化造势-提高产品调性国学、

31、中国历史传承、皇家龙脉的描述，使想去区位更为让人向往项目与本土文化的契合，在本地客群中寻找共鸣万科企业文化植入，使客户在产品追求上与众不同,圈层营销-提升费效比与客户感观有针对性的根据客户喜好做相关活动，可以更有效的打动客户的尊崇感以及符合客户的喜好小型圈层营销活动是费用的费效比更为合适圈层营销可以使自身更能了解到客户诉求。,氛围营销-提高顾客产品诉求度整合资源在大型活动植入营销，做到品牌品质铆钉效应与目标圈层的高端品牌做整合，根据客户的不同喜好，对产品诉求提升营销活动使客户感受尊崇感，以提升产品诉求。,万科大明宫推广总览：,准备期,蓄水期,入市认筹期,开盘期,2011-11,2012-03,

32、2012-08,2012-09,研究本地文化与项目见的关系,研究唐史及大明宫的相关诗词文献,研究本地客群对户型的需求和喜好,整合百货公司、高端会所、银行VIP客户资源，做圈层集中式推广活动,为公司以后VIP客户提供专场推介活动,植入大型文化活动，提升项目调性与品位,线上线下集中宣传,文化强势宣传，宣扬大明宫尊贵地位以及其风水优势,全集团范围推广,氛围营销,万科大明宫阶段性营销需求,首改类产品,再改类产品,高端产品,营销中心+样板间展示观景台南向观景万科物业形象展示,实体楼+实体样板间展示实体样板间南向观景会所开放私属园林展示周边成熟城市商业综合体万科物业,营销中心+样板间展示观景台南向观景万科物业形象展示后期伴有成熟综合体,万科大明宫推盘计划，住宅约40亿元,第一阶段2012年9月开盘,第二阶段2013年5、9月开盘,第三阶段2014年5、9月开盘,第四阶段2015年5月开盘,首改类产品,再改类产品,高端改类产品,2012年共5亿元,2013年共10亿元,2014年共15亿元,2015年共10亿元,该项目周期预计4年，共推售1214套房源22.3350万平米，预计收益40亿元,