【商业地产】房地产培训有效管理下的地产产品创新讲义64PPT.ppt

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1、有效管理下的地产产品创新 管理篇,主讲：周柏生,总目录,房地产企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式,建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系,设计管理效率指标,设计管理通病与案例分析,专业团队建设与能力提升,一：房地产设计管理的范畴与定义,涉及房地产开发的全过程。内容包括：从项目初判的跟踪,到项目决策中的概念草案研究，从概念设计到施工图设计，从施工现场的配合到营销道具的制作,以至到后期客服的维修、整改的技术支持等。,契合企业的发展战略，锁定项目的经营目标,在符合企业发展的产品策略指导下，通过有效的组织、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在产品制造过程中实施的涉及设计内容的

2、管理。,房地产设计管理的范畴,房地产设计管理的定义,产品的定义,一：房地产设计管理的范畴与定义,涉及产品的种类、品牌、以及开发运营模式,契合企业的发展战略，锁定项目的经营目标,在符合企业发展的产品策略指导下，通过有效的组织、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在产品制造过程中实施的涉及设计内容的管理。,产品的战略,产品的策略,品质保证、进度控制、成本控制,设计管理三大目标,二：房地产企业不同发展阶段的管控模式与设计管理模式,1.1 企业管控模式的分类,1.2 设计管理模式的分类,1.3 企业管理模式与设计管理模式的优化组合之思考,1.4 设计管理资源配置基准,二.1.1 企业管控模

3、式的分类,财务型(投行),战略型,操作型(运营型),管控模式,财务型管控(投行),以财务指标进行管理和考核,总部无业务管理部门,投资回报通过投资业务组合的结构优化来追寻公司价值最大化,总部与下属分公司的关系,管理目标,财务控制法律企业并购,总部的核心职能,战略型管控,以战略规划进行管理和考核,公司业务组合的协调发展投资业务的战略优化与协调战略协同效率的培养,总部与下属分公司的关系,管理目标,财务控制战略规划与控制人力资源技术管理战略与平台建设,总部的核心职能,操作型管控(运营型),通过总部业务管理部门对下属企业的日常经营运作进行管理,各子公司经营行为的统一与优化公司整体协调成长对行业成功因素的

4、集中控制与管理,总部与下属分公司的关系,管理目标,财务控制/战略营销/销售项目策划,总部的核心职能,设计开发工程管理人力资源,二.1.2 设计管理模式的分类,职能型,公司型(项目制型),矩阵型,项目管控模式,设计管理模式与企业对项目管理设立的管控模式一一对应,二.1.2 设计管理模式的分类,职能型管理是根据项目管理中工作任务的相似性来设立管理部门,它最显著的特点就是管理层次比较分明,职能型管控,职能型设计管理模式：主要特征是设立专职的产品设计管理部门，管理产品设计的全过程，针对公司发展的不同阶段分为本区域的小职能型及跨区域的大职能型。职能总经理对产品设计成果负责,二.1.2 设计管理模式的分类

5、,公司型管理是按公司项目(或产品)的分类来搭建公司组织构架,首创于二十世纪二十年代的美国通用汽车公司。在该组织结构每个项目(部或中心)拥有自己的项目经理和必须的职能部门,能相对独立运作项目,公司型(项目制型)管控,项目制型设计管理模式：主要特征是不仅公司有专职的设计管理部门，各项目(部或中心)也相应配置设计管理人员，各项目设计人员对项目总经理负责，项目总经理对产品最终成果负责,二.1.2 设计管理模式的分类,矩阵式组织就是在同一组织机构中把按职能划分部门和按项目划分部门相结合而产生的一种组织形式,矩阵型管控,在这种组织结构中,项目团队中每一成员同时可能要受双层或多重领导,即不仅要受职能部门领导

6、的指挥,还要受一个或多个项目经理的指挥和领导,矩阵型设计管理模式：也称小项目制，成立以项目总经理牵头负责的项目中心，除工程施工管理人员外，同时各职能部门下派相关技术人员组成虚拟团队，虚拟团队人员受双重领导,二.1.3 企业管理模式与设计管理模式的优化组合之思考,组合1,组合2,多项目区域总部,多项目跨区域整合,多项目 跨区域,多项目 单区域,集群式,复合职能型,项目制型(大、小),职能型,二.1.4 设计管理资源配置基准,合理的项目人员数量和结构配置，不仅是人力资源有效利用的要求，也是项目有效实施的保证。配置基准应基于企业项目的运作模式、运作水平和人力资源成熟度,企业年度人力资源规划 新增项目

7、人员配置规划参考 多项目运作状况下，项目之间人员动态规划和调配,人员配置基准目的,人员配置基准的作用,案例:某大型地产公司人员配置基准,三.建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系,3.1 建立规范化管理体系的意义,规范化设计管理体系能够提高企业内部的设计管理业务水平,规范设计管理制度和流程,以保证项目开发质量，提高项目开发效能，提升公司项目运营能力，打造企业核心竞争力,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,负责项目设计管理，保证设计质量、进度、成本目标的实现(规划、建筑、结构、水电、景观、室内设计)材料设备选型定板 配合成本管理中心建立设计成本基准体系,建立从研发开始的成本控制理念与系统,提

8、高产品综合性价比。组织并参与主要材料、设备的调研,与成本管理中心配合,建立按体系、专业分类的材料信息库(含品牌及供应商评价),3.2.1 设计管理职责,3.2.1.1 一般意义下的设计管理职责,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,项目开发部按要求及时向设计管理部提交各设计阶段所需资料条件；负责与政府部门就各阶段设计中间过程成果的技术沟通及完成各政府相关部门的申报审批工作,其它部门在设计管理过程中的职责,成本管理部按要求及时向设计管理部提交各设计阶段所需成本目标；随着图纸的不断深化，调整成本及控制目标；负责组织方案设计招标中的各项工作,市场营销部按要求及时向设计管理部提交各设计阶段所需资料条件

9、；负责对各阶段设计成果地产公司内部技术评审提供市场评价建议；负责制定各阶段设计任务书中的市场定位部分的内容,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,3.2.2 组织与架构优化,案例分析一：北京金地2006设计部组织架构图,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,案例分析二：0607深圳金地设计部构架图(改进前),三.2 体系建立的组成要素与核心内容,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,2.3.2 业务流程,总的房地产运营框架图,说明及图例：、房地产开发业务划分为六个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、工程施工管理、销售管理和入伙管理。、工程施工管理阶段和销售管理阶段的时间存在重叠。、本示意图中仅

10、列举四个专业的工作内容，其他的专业的工作内容在流程文件中有详细的描述。,：代表关键里程碑,：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。,：配合专业的任务。,项目立项,主体结构开工,开盘销售,入伙,项目论证阶段,项目策划阶段,设计管理阶段,工程施工阶段,竣工,销售管理阶段,入伙管理阶段,工程,拓展,组织项目论证,初步产品定位,营销,组织项目策划/产品、市场及客户定位研究,营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备,设计,方案设计,扩初设计,施工图设计,设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工,主体结构施工至具备预售条件,工程施工至竣工验收

11、,销售及入伙配合,销售事务管理,入伙事务管理,成本,估算,测算,预算、标底、合同价,进度款、工程变更、招标采购,结算,设计流程阶段,设计流程框架图,施工图设计,建筑、规划方案,部品设计及定板,扩初设计,拿地节点,概念规划草案,概念规划方案,方案报建,模型研究,施工图设计指引,部品材料调研,部品材料清单,部品材料定板封样,销售配合资料,产品、技术创新研发,销售示范区设计,分阶段业务流程图,设计流程框架图,一级流程:项目投资决策论证管理阶段流程项目设计管理阶段流程项目投资决策论证管理阶段流程项目投资决策论证管理阶段流程项目入伙管理阶段流程,二级流程:设计管理流程设计单位选择管理流程设计合同及付款管

12、理流程材料设备选型/定板/验板管理流程设计变更管理流程,设计流程框架图,三级流程：设计费用预算计划编制细则设计合同编制工作细则设计任务书编制工作细则设计、咨询单位选择及信息管理细则施工现场设计配合工作细则设计关键点控制工作细则计变更管理细则,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,2.3.3 管理流程,主要是涉及设计职能的公司管理制度，如地产公司设计总监管理办法、设计管理阶段集团对子公司监控程序、实施地产项目开发周期基准作业指导书等,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,2.3.4 优化的流程带来的管理效率和效益,梳理设计工作流程，明确设计管理的控制节点和不同阶段的设计输入条件,清晰规范项目设计

13、管理过程中的控制节点，以便提高设计管理效率，保证设计质量、进度、成本三方面均得到有效控制,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,2.3.1 设计管理业务流程的意义,梳理设计工作流程，明确设计管理的控制节点和不同阶段的设计输入条件,清晰规范项目设计管理过程中的控制节点，以便提高设计管理效率，保证设计质量、进度、成本三方面均得到有效控制,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,2.3.4 优化的流程带来的管理效率和效益,案例分析：某大型地产公司关键把控节点反思,未有效地实现工作前置和并行开展；项目投资决策报告达不到市场、设计、成本等 各专业的成果标准,(仅满足拿地测算要求)：拿地后,市场定位、方案深

14、化与投资决策时往往发生很大的 变化，降低投资决策的严肃性；市场与产品定位、概念设计方案、目标成本等专业 职能评审缺位；,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,流程方向,关键把控节点反思,集团总部范围内四方评审，确保实施方案符合项目 经营、成本的要求,由于设计管理阶段时间较长，原评审节点位于实施 方案2/3这一时间点，在实际工作中把控时间不明确，造成成本、市场、营运等各专业不能有效对接，同时 此评审点相对滞后，集团总部不能有效的对项目经营 方案进行风险把控；部门接口间关系及相关的成果标准未完全梳理清晰，例如：实施方案评审时,成本专业成果是未经过子公 司评审的目标成本,待目标成本确定后，项目进度已

15、 到施工图阶段；,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,流程关键绩效反省,经营责任书作为集团管理流程的关键绩效指标，在实施过程中存在部分问题：在投资决策评审时，项目的IRR和销售净利润可以确定，其他指标如：项目的成本目标等值无法准确确定，致使项目经营责任书签署的严肃性降低,目标成本控制方面：集团对子公司的把控，主要问题是只对项目经营评价只关注财务指标，其他如成本偏差、进度偏差等是否要提具体的考核要求；去年的项目成本均超出预控目标，虽然提高售价，项目的收益达到了集团的要求，但成本组认为目前的售价提升有市场向好的因素，但市场一旦疲软，可能导致收益下降。,经营责任书中二级指标反省:,项目开发周期方面

16、：目前集团各子公司项目开发周期与集团颁布的基准周期仍然存在差距。,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,2.4 计划管理,目的：理顺各项工作的衔接关系，明确里程碑点和责任归属，保障开发周期基准的有效实施，实现快速滚动的地产开发模式。,2.4.1 设计周期基准,地产项目设计周期参考基准值简图,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,项目计划,2.4.2.1各级计划的制定方式与监控办法,2.4.2 项目总体计划下设计计划的分级控制与风险管理,公司一级计划,部门二级计划,部门月度计划,项目组周计划,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,各级计划的制定方式,缩短计划督查期，在重要节点提前核对督促通过项目

17、组周例会检查周工作计划，部门例会检查月计划，跨部门项目协调会协调解决项目计划实施中的不定因素和困难等，同时检查和修订二级计划和一级计划,公司客观制订一级计划设计部制定项目设计计划部门经理与各项目设计经理分解计划各项目设计经理与组员再分解计划,监控办法,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,2.4.2.2考核制度与风险防范,设计部年度KPI(关键业绩指标及年度计划)考核评价设计部门月份绩效计划/考核评价 各人月度计划考核评价项目紧张时，周计划考核评价设计巡检制度,设计部年度KPI(关键业绩指标及年度计划)考核评价表设计部月绩效考核评价表员工月绩效考评表,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,2.

18、5 规范化的文件标准、技术标准及产品标准,设计管理阶段及专业的合理划分 专业：总图、规划与建筑、景观、室内、展示 阶段：概念设计、方案设计、实施方案设计、施工图设计、部品设计,2.5.1 建立标准的基础,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,2.5.2 设计文件的管理与模板建立,概念规划设计任务书方案设计任务书住宅施工图设计任务书景观概念规划设计任务书景观方案设计任务书景观施工图设计任务书室内设计任务书,2.5.2.1 设计文件的内容,2.5.2.1.1任务书类,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,概念设计咨询合同建筑方案/扩初设计合同建筑施工图设计合同景观方案设计合同景观施工图设计合同室内

19、设计合同销售示范区包装设计合同,2.5.2.1.2合同类,2.5.2.2 模板标准化,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,2.5.3 技术标准与模板建立,产品配置标准建议书方案设计指引及施工图设计指引统一技术标准:区域通用节点构造设计标准及区域 通用节点构造设计标准交楼标准方案、实施方案、施工图设计各阶段成果标准及深度要求新技术应用,2.5.3.1 技术标准的内容,2.5.3.2 模板,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,2.5.4 产品标准的建立,对每项设计管理工作，除颁布程序(工作的方法)成果标准 外，同时根据企业的技术战略,建立相关的评价标准，使设 计管理质量保证工作有章可循。,2.

20、5.5 评审或评估标准,项目投资决策评审阶段概念设计成果评价表项目经营方案评审阶段方案设计成果评价表设计巡检评价表,三个评价表,项目投资决策评审阶段概念设计成果评价表,项目经营方案评审阶段方案设计成果评价表,设计巡检评价表,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,2.6 设计策划管理,2.6.1.2 方法：,成功的相似工程经验，是筛选入围单位的手段，也是考察的重点（是否是原班人 马参与本项目）。设计单位在项目设计组织方面：管理模式、人员配备、职责划分、审核和审批制 度、进度保证体系及大体水平、利益分配，如何调动设计人员的积极性，设计人 员的流动情况。与甲方的配合情况。项目主要设计人员情况，包括：

21、设计负责人，主要建筑师、结构负责人、机电各 专业负责人。主要考察：业务能力，责任心、改进意识。本项目的设计费及进度情况，能否满足公司要求。方案、扩初、施工图深度及质量考察（在基本确定两到三家时进行）；了解各阶 段的图纸的细致全面程度、各阶段发现问题及落实问题能力、设计修改及变更情况。到甲方考察（与考察其施工图纸同一项目），了解甲方对设计的满意度，施工 过程的主要问题，设计问题的配合情况，设计人员的变动情况。,2.6.1 设计单位的比选与组合优化,2.6.1.1 目的：规范项目设计单位的考察及确定程序，促进 设计工作的顺利进行。,设计单位比选表,设计费用控制表模板,三.2 体系建立的组成要素与核

22、心内容,2.6.3 合同管理,2.6.3.1 合同技术管理,2.6.3.1.1 设计人员2.6.3.1.2 设计周期2.6.3.1.3 设计费用2.6.3.1.4 设计配合内容：,目的：使设计合同的签订、履行规范化，并最大限度的 避免风险，促进设计工作的顺利进行。,景观配合营销配合室内设计配合及户型室内咨询灯光设计配合,2.6.3.1.5 成果标准说明,月度付款计划付款动态监控表,2.6.3.2 合同付款管理,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,2.7.1 建立成本管理目标及节点,2.7 设计管理过程中的成本管理,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,2.7.2 建立相关部品信息库,2.7.

23、2.1 项目信息库模板,2.7.2.2 项目信息库建立的要点,(工程)材料分判标杆企业主流材料部品品牌及成本基准借鉴战略供应商合作及集团采购建立信息库共享平台,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,2.7.3.1 典型结构指标复核,2.7.3.2 主要材料设备选型定板及价格控制,设备:电梯、中央空调.材料:外墙砖、内外涂料、门窗、栏杆.,2.7.3 成本管理监控,主体结构比选基础形式比选,2.7.4 精细化成本分配及动态调整,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,价值工程应用介绍:价值工程发展至今已将近半个世纪，但直到近年来，国内的房地产业、建筑业，由于成本控制及产品品质的相互平衡等因素，才开

24、始对它产生兴趣，引为谈论话题。事实上，在其它高科技产业如电子业等，早就将该技术应用于研究发展，且成效卓越。,2.8 设计管理过程中的客户价值工程,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,“任何设计都可能有不必要的成本“以及“任何设计都可能再加以改善“是价值工程的基本立论。实施价值工程的好处：降低成本，强化经营能力：价值工程提供一套在不降低品质前题下，有系统地寻找替代方案，以降低成本的管理技术，同时藉助此程序化的运作，加强研究发展领域的开拓，间接地提升经营绩效，改善企业能力，提高获利空间。经由价值工程工作计划程序所产生创新的替代方案，可在成本小幅上升的情况下，大幅度提升产品性能，使得楼盘的素质有了

25、质的飞跃，支撑较高价格。在成本、性能、价值间寻得最佳平衡点；经由价值工程研究，透彻地分析成本、性能、价值之关系，进而得出特定性能/价值所需的真实预算，以增加决策依据。,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,提高业务能力,避免后续项目重复错误，提高品质和效益,通过经验提炼和积累,建立自己的产品体系和标准,知识和经验通过沉淀而达到共享目的,2.9 设计总结制度,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,2.10 案例法与关键节点管理,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,案例：北京金地国际花园地下车库南北区,四、设计管理效率指标,4.1 人工效能指标,四、设计管理效率指标,五、设计管理通病与案例分析,

26、案例,六、专业团队建设与能力提升,合理薪酬体系人才梯队建设员工素质审核与培养提升计划团队激情与凝聚力,Thank You!,购物中心调整、提升的必要性和实施策略,演讲嘉宾 邱志东 先生,1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略,目录,一、购物中心调整和提升的目的,购物中心调整和提升的目的,1、完善购物中心定位2、增强市场竞争力3、满足消费者需求4、提升租值,二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升,1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差3、

27、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重,什么情况下购物中心必须进行调整和提升,4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整,什么情况下购物中心必须进行调整和提升,7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要8、经营项目业绩增长有较大市场空间9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整,什么情况下购物中心必须进行经营项目的调整和提升,三、购物中心调整提升前必须考量的内容,购物中心调整提升前必须考量的内容,1、购物中心定位的检讨 2、购物中心项

28、目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析,6、原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、市场营销推广策略的得失及未来方向 8、拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、业务团队的思路、业务能力和人员配备10、调整、提升前后租金收益比较,购物中心调整提升前必须考量的内容,11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性12、调整提升的时间节点安排13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用,购物中心调整提升前必须考量的内容,四、购物中心调整实施过程

29、中的策略,1、专职团队的组建和业务要求2、目标租户的资料收集、分析和筛选3、中介机构的选择及专职团队的分工4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略,购物中心调整实施过程中的策略,购物中心调整实施过程中的策略,6、调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示8、灵活的合作方式和租金收益平衡预算9、原有租户的去留问题10、项目调整部门的配合及分工,11、项目调整的时间节点确定12、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排13、推广策略的实施14、租户维护和管理服务,购物中心调整实施过程中的策略,演讲结束，谢谢大家！,