百汇地产6月淮北恒基广场项目汇报190p.ppt
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1、,本报告严格保密2014-6,淮北恒基广场项目汇报,谨呈:淮北圣力恒基地产有限公司,2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ:1053527879【免费更新】房商网:http:/,【唯一官网,谨防假冒】,城市印象&市场初探项目研究&核心问题项目定位&营销推广百汇案例展示,报告目录,附件:淮北市商业及住宅项目个案研究,淮 北 概 况,传统的工业城市,借力徐州都市圈建设积极投入到淮海经济核心区一体化,建设“精致淮北”。,淮北市辖三区一县-相山区、烈山区、杜集区及濉溪县。总面积2741平方公里,人口218万人,其中城区人口135.4万人。2013年,全市人均GDP达到33681元人民币(约折合55
2、16美元)。淮海核心区第5,安徽省第6。,属苏鲁豫皖四省之交汇之地,公路、铁路、水运、航空四通八达,是重要的能源城市,淮海经济圈的腹地。,淮北大事记:约4000年前,中国“上古五帝”之一的颛顼在现淮北市市府所在地相山建城。1971年4月,濉溪市更为淮北市。1977年1月,将宿县地区的濉溪县划属淮市。1980年7月,淮北市革命委员会改称淮北市人民政府,至今未变。,淮北城市功能结构规划:416城市结构四条轴线:人民路城市发展轴、梧桐路城市发展轴、孟山路城市发展轴、沱河路城市发展轴。一条绿带:中心生态湿地绿化带。六个组团:相山、濉溪、烈山、杜集、东部新城、经开区六个城市组团形成市县主城区“交通同网、
3、生态共筑、功能互补、体系相融”的同城化发展框架。相山组团:老城提升,功能疏解杜集组团:产业升级,住区改善烈山组团:货运枢纽,环境改造濉溪组团:县城改造,市县融合东部新城组团:生态示范,智慧城区经济开发区组团:产城融合,品质塑造,大力推进“461”城市规划结构,城 市 功 能 规 划,“112233”工程一城:科教智慧城。一山:龙脊山旅游板块。两平台:产城融合平台经济开发区、换型升级平台煤化工基地。两湖:南湖生态圈、东湖生态圈。三圈:凤凰山物流园、青龙山物流园、杜集物流园。三门户:城东、城北、城南门户区域。,重 点 区 域 规 划,淮北市全域面积2741平方公里。“一主一次”南北联动发展的空间格
4、局规划。主:淮北主城区中心城区+濉溪县城。次:南部临涣次中心。,空 间 结 构 规 划,项目所处的凤凰山经济开发区属于省级开发区,已经成为淮北市未来城市转型发展的重要载体,新兴产业的重要基地,本项目位于经济开发区的核心位置,外部环境良好,对项目未来销售将起到促进作用。,凤凰山经济开发区未来规划,中心商务区 完成中心金融商务区建设,打造淮北市的商业中心,主要承担城市的金融商贸中心、商业零售中心、娱乐服务中心职能。,淮北凤凰山经济开发区规划期内重点保障食品产业园、工业博览园、企业创业园、沿海工业园、轻纺工业园、生态型现代农业科技园、环保建材园、高新产业园及现代物流园。,本案,人民西路区域发展成为淮
5、北市的专业市场、商贸物流中心。规划主要对该组团集中布置政府行政办公中心、体育馆、广播电视中心、文化广场等大型公共设施,并形成商业服务的街区化布局。,凤凰山区域规划,2008年-2013年淮北市GDP总值及人均GDP呈持续增长态势。2013年淮北GDP总值达到705.7亿元,人均GDP达到32996元。近年来淮北市GDP增长率持续高于全国GDP增长率,GDP发展速度呈稳定上升态势。,宏观经济-GDP,淮北人均可支配收入保持稳步增长,在皖北主要城市排名靠前,有一定消费潜力。,2013年,淮北人均可支配收入达23460元,增幅为10.3%。自2008年至今,人均可支配收入稳步增长,居民有一定消费潜力
6、。2008年至今,除2009年受经济危机影响以外。其他各年人均可支配收入增幅均保持在10%以上。,人均可支配收入,近年来淮北市居民消费能力增长较快,增长率放缓,生活水平显著提高。,社会消费品零售总额,2013年,淮北市社会消费零售总额达195.5亿元,同比增幅为14.2%。2008年至今,淮北市社会消费零售总额保持较高的增速,居民购买能力显著增长。,近年来淮北市固定资产投资和房地产投资呈逐年稳步上升态势。2013年淮北固定资产投资700.5亿元,房地产开发投资额达134亿元。,固定资产统计信息,2008年至今,淮北市固定资产及房地产开发投资呈逐年上升态势。2013年城镇固定资产投资700.5亿
7、元,同比增长22.6%。2013年房地产开发投资额达134亿元,同比上涨22.6%,淮北市整体市场发展较为迅速。,目前淮北仍以第二产业为主要支撑产业,产业占比达67%左右。第三产业与经济发达城市相比发展不足,还有较大发展空间。,产业结构分布,第一产业:粮、油、蔬菜、肉类和水产品等,第二产业:机械、热电、化工、生化、建材、卷烟、酿造、食品、纺织、医药、电子等,第三产业:商贸、服务业、旅游业等,淮北产业结构呈二、三、一形态,第一产业比重逐年减少,第二产业稳定发展。2013年产业结构比例为8.1:67.2:24.7。淮北目前仍以第二产业为支撑产业,第三产业与经济发达城市相比发展不足,有较大发展空间。
8、,淮北主城区楼盘主要分为四大板块,1、老城区板块:位于一、二、三马路,为全市商业地段,配套设施完善。此板块易租易出售,交通四通八达,贯穿整个淮北。2、东城区板块:市公安局等政务机关的相继东迁,使板块投资热潮更进一步。,西城区板块,东城区板块,南城区板块,老城区板块,3、西部板块:以濉溪路以西划分,发展顺应淮北市“西进”的发展。凤凰山工业园为西部的经济发展做出了巨大的贡献。目前渠沟大面积的拆迁整改加快了西部发展的进程。4、南部板块:位于淮北四、五马路,是淮北市发展的新区。距离商业区较近,交通便利、配套优越。,楼市概况楼市板块,2014年月销量、均价,2004年从1月的976套,一路下滑到4月的5
9、37套,淮北市商品房签约量整体呈下降趋势。2014年1-4月份,淮北市住宅及商业均价呈现小幅上涨趋势,但涨幅十分有限,其中3月份住宅及商业均价均高于其他月份。由于受到全国两会的影响,各方处于观望状态,开发商推迟推盘、消费者推迟购房计划等使得2014年1-4月份淮北市整体房地产市场呈现量跌价升(价格上涨幅度很小)。,2014年区域月销量,从区域成交量来看,相山区作为全市的核心区域,其1-4月份的住宅及商业月成交量遥遥领先于其他3个区域。(1月份住宅成交量除外)濉溪县作为淮北市唯一瞎县,其地域辽阔,楼市发展状况较好,2014年1月份住宅销量达860套。(濉溪县其他月份销售数据不详)本项目位于相山区
10、,这为项目后期发展奠定良好的市场环境。,淮北城市的商业功能定位为:立足皖北,服务淮海经济区,辐射全国,接轨国际。淮北市商业发展总体目标:建成2个市级商业功能区(老城区、新城区商业功能区)、4个区域商业功能区(烈山、新蔡、高岳、矿山集区域商业功能区)和17个社区商业功能区(任井、濉河、庆相桥、方顶、任圩、温哥华城、张庄、董庄、李桥、南黎、洪庄、龙湖等社区商业功能区),8条特色商业街,组成不同层次的商业网点空间布局。城市社会消费品总额远期达到549.8亿元,年递增20%。商品销售总额与社会消费品零售总额基本保持同步增长。连锁经营、电子商务实现的零售额占社会消费品零售总额的比重,2010年达到30%
11、,2020年达到50%。各类商品交易市场交易额2010年达到166亿元,2020年达到290亿元,年均增长12%。近期人均拥有城市商业网点营业面积达到1平方米,远期达到1.2平方米。淮北市城市商业网点营业面积总量:近期为75万平方米;远期为117.50万平方米。商业从业人员数:2020年达到30万人。,淮北商业总体规划有2个市级,4个区域,17个社区商业功能区,8条特色商业街。,商业总体规划,规划两个市级商业中心老城区市级商业中心:三横:淮海路(综合购物、休闲娱乐)、古城路(综合服务)和惠黎路(五金机械电器)四纵:闸河路(含友谊巷)、相山北路(电脑办公用品)、孟山路(服饰专卖)和洪山路(厨具、
12、装潢)新城区市级商业中心(惠苑路、相阳路、长山路和梅苑路围合区域):四横:惠苑路(集时尚消费、特色餐饮、休闲购物、文化娱乐商业步行街)、黎苑路(运动健身)、人民路和南黎路(汽车销售维修美容)四纵:相阳路(餐饮美食)、相山中(南)路(专业卖场)、长山路(欧美风情)和翠峰路(文化娱乐书店),淮北商业发展规划(20052020年),商业总体规划,淮北未来商圈规划,定位和功能:本区的商业集聚度要高,经营服务功能要完善,行业齐全,商业现代化水平要高,要成为全市集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、文化为一体的一流繁华商业中心区。大型商业设施规划:以淮海路、古城路、惠黎路、孟山路、相山路、闸河路等现状商业街为基
13、础,构筑大规模市级商业功能区,将区内原有的批发市场、五金建材商店等逐步迁出,同时对原有商业网点进行提升改造,提高商业集聚程度。,火车站北广场商圈,老城区商圈,淮孟商圈,老城区市级商业功能区由淮孟商圈、火车站北广场商圈两大商业网络组成,淮北未来商圈规划,淮孟商圈,以孟山路、相山路为纵轴,以淮海路、惠黎路为横轴,建成本区“井”字型商业网络,孟山路商业街:规划对孟山路进行整体改造,提高品牌档次,逐步把孟山路建成淮北市第一商业大道。孟山路北段:重点建设淮海路与孟山路交叉口的城市广场二期、淮海商场、华松商务、金淮北等大型零售网点,形成大型多功能购物中心建筑群,以此作为市级商业中心的旗舰标志性建筑主体。孟
14、山路南段:重点建设韩国城购物中心,建成以主要经营韩国产品,集商业、饮食、休闲、公寓办公为一体的现代商业综合广场。相城夜市纳入韩国城项目的用地范围,对其进行合理改造。淮海路:充分发挥黄金地段优势,进一步拓展其地域和空间规模,由西向东,重点建设图书城、家乐福、百货大楼等大型零售网点。,淮孟商圈,淮北未来商圈规划,火车站北广场商圈,重点建设闸河路与淮海路交叉口的淮北饭店,长途客运站周边的商业服务网点建设。火车站北广场周边的商业服务网点建设,增加一组内部连通、设有地下停车场的商场、综合服务中心,酒店以及娱乐场所,增加超市、宾馆、餐饮、快餐店、酒吧等,发展通道商业。,完善火车站与长途客运站周边的商业服务
15、网点建设。,火车站北广场商圈,淮北未来商圈规划,新城区商圈,惠苑路商圈,人民路商圈,南黎路商圈,定位和功能:本区具备一定的聚集辐射功能,今后本区要辐射城市新区和皖北的部分城区;提高本区商业网点的品牌档次,突出专业和特色,增强其商业集聚力、辐射力。大型商业服务网点规划:北部重点建设位于桓谭路北的火车站南广场周边的商业服务网点、惠苑路步行街。人民路商圈:以龙山路以西、濉溪路以东的地段为中心,规划将该地段发展成为淮北市商务活动中枢,规划重点建设中泰广场、金海湾国际大酒店、口子酒业生态园、时代广场、温哥华商务中心。,新城区市级商业功能区由惠黎路商圈、人民路商圈、南黎路商圈三大商业网络组成。,淮北商业街
16、规划,重点建设淮海路商业街、孟山路服饰街、惠黎路惠苑路商业步行街、相山南路专业市场街、桓谭路商业街、张寨路商业街。,淮海路商业街,惠黎路商业街,惠苑路商业街,恒谭路商业街,孟山路专业街,张寨路商业街,相山南路专业街,淮海路商业街:规划以百货店为龙头,以名牌专业店为主体,结合周围景观,逐步发展成为一个集购物、游览、休闲、观赏于一体的中高档次、多功能、综合性的商业文化区。孟山路服装专业街:规划进一步细分市场,增加品牌,提升档次,服装鞋帽类要走品牌专卖路线。惠黎路商业街:规划将五金、建材、家电维修、家庭装饰等商业网点迁出,孟山路以东建成服装一条街,以西建成餐饮一条街。惠苑路商业步行街:规划定位为中、
17、高档商业街,引进经营国内外名牌、名品的专卖百货店。相山南路商业街:规划成为现代商务和现代休闲服务有机结合的商业街;南部积极建设家具建材市场,配套建设物流中心。桓谭路商业街:桓谭路北侧规划建设火车站南广场,设为购物、休闲、旅游文化的零售主导型商业街。张寨路商业街:规划建设为观光、购物、休闲的零售主导型商业街。,逐步形成以淮海时代广场和相王国际为代表的高端零售商场为主导商业形态;业态以精品百货、大卖场为核心业态,向品质化升级方式演进。,逐渐以金色云天为代表的专业卖场、零售市场为主导商业形态;业态为零售、餐饮为主,向中高段市场演进。,打造以中泰国际为核心的淮北未来高端城市商业综合体。,淮北未来商圈趋
18、势,淮孟商圈,火车站南商圈,中泰商圈,未来淮北商业将呈现出“三足鼎立”的局面,老城区商业中心主要集中在淮海商场以东,淮海路百货大楼以西,以淮海路为主线,方圆50万平方米区域。以商业为主、商办结合、功能完善、配套设施齐全的综合性商贸中心。大型商贸项目包括:东方百货、华松国际、金淮北大厦、相王国际、国际白马服装城、老体育场改造项目、工人文化宫、相王广场、淮海商场、肯德基等。,新城区商业中心是指惠苑路、相阳路、长山路和梅苑路围合而成的区域。大型商贸项目包括:苏果超市、真棒特卖场、亚太广场、世纪广场、体育中心、商业步行街、休闲餐饮一条街和中泰国际。,老城区商业中心,新城区商业中心,淮北商圈分析,目前商
19、圈,淮北目前的商圈以老城区商业中心和新城区商业中心为主。,老城区商圈由淮孟商圈和火车站商圈组成,淮海路商圈整体呈“哑铃状”,是淮北最早的商圈。其西端以华松国际、东方百货、鼎盛国际以及正在兴建的淮海时代为代表,是淮北市高端商业的核心,面向的是中高端消费群体;东端以久兴批发购物中心为代表,主要经营小商品、中低端男女服装、鞋帽等,是以“低端为主,中端为辅”的商业核心。淮北路东西端之间及孟山路上则主要以各种品牌专卖店为主。此外,淮海路的几条主要商业街,如孟山路、友谊巷、相山路、古城路、新华巷等虽然经营重点各有所侧重,也都集中于这一商圈,扩大着这一商圈的影响力。总的来讲,淮海路商圈是淮北商业最成熟的商圈
20、,代表着淮北市商业发展的最高水平,已经为淮北市民所高度认同。火车站商圈则是因火车站而形成的特色商圈,主要是以餐饮、住宿、购物为主,由于历史形成的原因,该商圈的形象并不佳,档次也不高,急需改造提升。随着金色云天等规划项目的开工和建设,火车站商圈必将进一步升级扩大,并将进一步扩大老城区商圈的影响力。,淮北商圈分析,老城区商圈,老城区商圈的市场主导地位无法撼动,新城区商圈是由淮北市政府南迁而带动形成的新商圈,主要集中在相山路与惠黎路、惠苑路、人民路的三个交叉口一带,这个地区规划的高品质楼盘较多,体量也较大,居民数量不断增多,是淮北市最有潜力的商圈。代表商家主要是苏果平价店、真棒特卖场宝贝城和步行街,
21、虽然从商业总体量上来看,现有的居民还不足以支撑,但假以时日,随着新购房入户的不断迁入和政府配套设施的不断完善,该商圈必将成为淮北市商业发展的生力军,逐步走向成熟的完善,目前该项商圈的业态主要以超市、专卖店、餐饮等居民日常生活所必须的业态为主。此外,在相山路的南端,根据业态的特性和租金承受能力,还规划有家居大卖场、淮北汽车城的专业市场,成为淮北最具专为业特色的商圈。,淮北商圈分析,新城区商圈,新城区商圈具有无限的发展潜力和机遇,淮北商圈分析,商业街分布,淮北老城区商业街以3横4纵分布,新城区商业街以4横4纵分布。,商业街租金介绍,淮海路是淮北最著名的商业街,分布着餐饮、服饰、百货、黄金珠宝等诸多
22、业态,其中服装占据了绝对的比重,约占56%,其次是餐饮,约占10%,其他诸如百货、医药、美容美发、金店、眼镜店等诸多业态合计约占36%。丰富的业态、高中低的不同档次使淮海路汇集了大量的人流和车流,尤其在傍晚和周末,更是人满为患。由于集聚了大量的品牌专卖店和时尚店,这里成为年轻人淘宝的好去处,购物人群主要以1535这一年龄段为主,且女性消费者明显多于男性消费者。在这里,淮北的知名服装品牌无论是运动的还是休闲的亦或是职业正装,几乎都能在百货店和专卖店中找到,而华松国际、鼎盛国际、东方百货、百货大楼、久兴批发城等知名百货店和专业市场均分布该条路,淮海路可谓是淮北市的商业“金街”。,商业街分析,淮海路
23、,淮北商业的第一金街,商业业态分布,商业街分析,淮海路,主力店介绍服饰:阿迪达斯、耐克、彪马、ONLY、柒牌 洛玆、百事、才子、海澜之家、GXG网点:中行、建行、邮局、移动、证券餐饮:上岛咖啡、麦当劳、肯德基宾馆:相山宾馆、相王府宾馆,淮海路商业街主要经营项目为服饰行业,主要为中等档次,且以休闲运动类服饰为主;商业街店铺主力户型为3050平米左右,开间35米,进深912米,品牌专卖店60120平米不等,装修水平一般,店铺货源陈设并不太讲究,尚未达到个性化、品位化的档次;商业氛围好,消费群体集中,店铺的经营状态良好;商业街出租率100%,“一铺难求”,目前的租金水平看,该商业街的租金水平淮北目前
24、最高。平均150/月/平方,有高的白马友谊巷附近:1楼300/月/平方;负1楼200/月/平方;最高有到500/月/平方,主要是经营小饰品,因小饰品利润比较高,专卖点租金(150平以上):20-24万/年。,淮海路综合印象,商业街分析,淮海路,古城路是一条东西向的商业街,店铺面积主要集中在20500平米,租金主要集中在1.54元/平米/天,以相山路为界,以东的租金相对高些,以西则相对低些。整条路的经营业态有服饰、鞋帽、箱包、五金杂品、电器电子、美容美发、化妆品、娱乐等诸多业态。相山路以西至濉溪路,主要以“服装、鞋帽、箱包”、“餐饮”、“五金建材”及“装饰、装修”为主,分别占据了古城路该路段的1
25、9.2%、18.6%、14.7%和12.2%的份额。相山路以西至久兴批发城,则主要以五金杂品、电子电器、广告装潢为主,分别占据了40.5%、12.8%和12.1%的比重,其它业态诸如医药、餐饮、休闲娱乐等所占比重均不超过10%。,相山路以西路段,相山路以东路段,相山路以东路段租金价格高于以西路段,商业街分析,古城路,相山路是一条南北向的道路,除了南面的汽车城、家居广场,相山路的商业主要集中在淮海路至人民路之间,而这一路段又可分为淮海路至古城路段、古城路至惠黎路段、惠黎路段至惠苑路段、惠苑路到人民路段,这四段的经营重点各有所不同,相山路北段的店铺由于靠近老城区核心商圈,租金价格也高于南段。,连接
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