新泰·东方盛景项目首期团购价格建议.ppt

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1、新泰东方盛景项目首期团购价格建议 2013.3.8,目录,一、新泰市场调查详情二、加权法预估价格趋势三、项目客群购买力分析四、项目本体分析五、团购定价建议六、团购优惠政策建议,一、市场近期成交现状,目前新泰市，在售楼盘较多，楼盘竞争较为激烈。如绿城玉兰花园、香格里拉、春天城市花园、华府新天地、泰和名城、心悦世家等等。楼盘品质从西部到东部逐渐上升。价格也出现了明显的区域差异，呈现东高西底的局面。城东的绿城玉兰花园为东部高端精品项目，为城东代表性项目；城中的沁园春小区属于中端社区，主要体现改善性住房需求；西部环境较差，项目多为刚需楼盘。总体，近期新泰市的成交量呈上升趋势，后期楼盘体量较多，会加进2

2、013年的销售数量。,一、市场近期成交现状,绿城玉兰花园,一 市场近期成交现状,春天城市花园,一、市场近期成交现状,华府新天地,一、市场近期成交现状,新泰楼盘项目分布图,新泰市房地产市场依据区域房产特征分为城西、城中心、城北、城南、城东和新汶6大板块。本案位于城东板块，较新汶板块距离较远，故只研究5大板块。城西板块：银河路以西，工业聚集区；城北板块：杏山路以北，商业聚集区；城南板块：青云路以南；城中心板块：杏山路以南，青云路以北，商业密集，人流量较大；城东板块：平阳河以东，政治、教育、环境资源优异。,城东板块,绿城.新泰百合花园,辰晖大厦,溧阳小区,阳光家园,本案,悠然新天地,华府新天地,城阳

3、铭座,福田花园,山水文园,丽苑小区,幸福里花园,城北板块,沁园春小区,泰和名城,阳光世纪城,心悦世家,居豪.四季城城,城西板块,城中心板块,城南板块,平步青云,香格里拉,新泰住宅项目体量明细,2012年新泰市楼盘总体量较大，推出体量亦较多。但各楼盘存量仍然很大，后市竞争激烈。,新泰主要楼盘销售现状,城东板块（一）,新泰主要楼盘销售现状,新泰城东区交通便利，环境优越，配套设施齐全，宜居。项目多高端项目，单价在新泰市有明显涨幅。,城东板块（二）,新泰主要楼盘销售现状,城中及城西板块,一、市场近期成交现状,新泰房产小结,新泰市房地产市场价格水平有明显的区域差别，由西向东，价格逐渐递增；城西传统工业聚

4、集区，居住环境差，房价普遍相对较低。东部房价普遍较高，中高端项目居多，总房价较高；大户型去化情况良好，高端客户群钟情于城东高品质楼盘。,城西板块为工业聚集区，环境质量相对较差，项目均价维持在36003800元/平左右。代表项目：泰和名城由19栋高层组成，一期1#、2#、6#、7#，在售105-140，均价在3700元/平左右，2014年年底交房。,二、加权法预估价格趋势,（一）加权定价预估高层价格（高层）,1.参考因素加权获取基准价格,二、加权法预估价格趋势,2.基准价格换算修正价格,二、加权法预估价格趋势,(二)加权定价预估多层价格（多层）1.参考因素加权获取基准价格,二、加权法预估价格趋势

5、,2.基准价格换算修正价格,三、目标客群相关分析,目标客群定位 公务员、企事业单位领导及职工；富二代、官二代；私营业主等购买力较强的客户。目标客群地域特征 职业特征：多为成功人士，具有固定职业，且经过多年努力，事业多有所成。年龄构成：30-45岁的社会中坚群体。家庭年收入：家庭年收入多在15-20万元。消费观念：开放式消费观念，购买力尚佳。房产持有情况：名下多有一套，普遍为改善型需求。,三、目标客群相关分析,目标客群购房预算分析,本项目目标客群属于社会消费的中坚群体且消费观念较为开放，若一般客群以30%作为购房月供承受额度，则该群体的承受额度应略低，以便留出较为充足的剩余消费额度供其消费。因此

6、，此处我们将以家庭月收入总额的20%作为该群体所能承受的最大月供还款额，即为2500-3400元/月。以贷款30年计算，客户承受最大贷款额度为39-54万，则所能承受总房款价格为56-77万。,项目工期 2013年项目将由5栋住宅楼动工并相继完成，其中7月份1#、5#封顶，高层建筑达到13层，取得预售条件；9月份2#封顶；10月份3#及4#封顶。若能按照计划工期逐步进行，则项目于2013年7月.项目定位 本案远离城市中心生活区、缺乏成熟的商业配套及市政配套，这无疑扩大了本地未来居住者的生活半径；同时，本项目据守城市唯一的风景区、靠近新泰一中、毗邻本市高档楼盘玉兰花园等优势又在无形中提高了地段价

7、值及升值潜力。综合以上信息，本项目最佳定位便是走高端路线。产品情况 我项目一期推出的五栋房源中，高层楼座房源为142，多层楼座房源为130-132，房源面积跨度较小，分别以65万作为高层总价、77万作为多层总价计算，则：高层：4680元/；多层：5500元/。,四、项目本体分析,（一）综合参考因素加权法求的项目销售均价为：高层4746元/，多层5623元/。区域市场内现存7个在售楼盘价格差距较大，唯玉兰花园与春天城市花园定价高于5000元/，其他楼盘定价在4500元/左右，未能突破五千元大关；根据我项目房源面积及客户承受房价总价估算团购单价为：高层4680元/；多层5500元/；去除玉兰花园项

8、目外，市场在售楼盘均价情况为：高层4690元/；多层5400元/；,五、团购定价建议,（二）团购价格建议团购建议价格=加权价格*0.7+项目本体修正*0.2+行业修正*0.1高层：4746*0.7+4680*0.2+4690*0.1=4700元/多层：5623*0.7+5500*0.2+5400*0.1=5600元/基于以上各因素综合考虑，建议项目正常销售均价底价为：高层4700元/多层5600元/1.此价格为项目开盘成交底价，实际报价最低将上涨200元/。2.团购目的为低价入市，抢占市场，因此 建议团购价格较正常销售价格低500元/：高层4200元/多层5100元/以此价格计算，本项目高层总价58万，多层总价66万。,五、团购定价建议,六、团购优惠政策建议,根据本案特点，同时结合我司多年经验，建议以达成项目当前目标为首要任务，在对客户抵触预期较低的情况下实现项目的可持续发展，建议高层对外报价4700元/，多层对外报价5600元/。,方案1,目的：低价入市，抢占市场。,六、团购优惠政策建议,方案2,目的：短期蓄客，力度必须大。,根据本案特点，同时结合我司多年经验，建议以高报价提升项目形象，坚定客户信心，低成交价达成项目预期,，同时满足客户对团购折扣的预期。建议高层对外报价4880元/，多层对外报价5930元/。,THE ENDthanks,