昆明、贵阳房地产市场调研分析.ppt
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1、昆明、贵阳市场调研分析,战略与投资管理部2009年8月,4,昆明市场调研分析城市发展、经济和人口土地和住宅市场主要同行和项目贵阳市场调研分析,1,2,3,昆明市域21111平方公里,辖五区一市八县。由于三面环山、南濒滇池,快速“摊大饼”后渐遇瓶颈,截止07年建成区面积249平方公里,资料来源:昆明市规划局、中国城市统计年鉴2008,1,南昌,贵阳,福州,长沙,宁波,青岛,昆明,大连,西安,长春,杭州,沈阳,成都,武汉,天津,南京,重庆,07年主要二三线城市建成区面积(平方公里),昆明现状卫星图(2009-2020),滇池,1996年,2001年,2008年,南部区域开发密度明显低于主城,历史发
2、展已经形成“东邪西毒、南帝北丐”的区位共识,尽管未来设想“一湖四片”,实则依托南城的环境、配套和广阔腹地,着力打造“主城-呈贡”的南向发展轴,资料来源:昆明市规划局,1,昆明城市总体规划(2008-2020),呈贡,晋宁,海口,安宁,空港,主城,“东邪西毒南帝北丐”:东市区离主城近但道路不完善,加上山体阻隔,始终没能连片发展;现在是批发市场、物流市场聚集,流动人口多。西市区是工业板块,污染严重。南市区紧邻滇池、地势平坦,历来是富人特别是外地富人聚居首选。北市区聚集了昆明最早的经适房小区,成为最大的卧城。经多年建设,配套已臻完善,居住氛围浓厚,成为本地居民除主城外的首选购房区域,“一湖四片”:一
3、湖是滇池,四片指围绕滇池的主城、呈贡、晋宁和海口。空港建设主要基于新机场,预计2015年完工并成为中国第四大航空港(到2020年旅客吞吐量3800万人次、货邮95万吨)。但地形依旧是最大障碍,难以形成城市次中心,滇池,机场搬迁,呈贡新城:邻近主城,可充分承接南市区的拓展,因此得到最大的政策倾斜。市政府即将搬迁,大学城、花卉基地、高新产业汇聚,浙江、福建、温州商会在呈贡都有较大投资,现状干道网络不甚合理导致交通不畅,近期三条地铁的修建将有效改善这一现状,使各区住宅市场发展更为平衡,特别促进主城外围市场的需求增长,资料来源:昆明市规划局,1,现状交通不理想:主干道网络设计有一定缺陷。一是环线不规范
4、,有的地方各环线之间非常近,有的又很远;二是横向和纵向交通没有打通,主干道少;三是机场位置不合理,离市中心太近(车行15分钟内)。造成一些地段经常拥堵,阻碍了城市的发展,也加大了极差地价,改善潜力大:轨道交通建设如火如荼,1、2、3号主轨道交通线均已启动。其中,地铁1、2号线8月底开工,2012年正式运营;3号线前期工作和开工准备正加紧进行,2014年建成通车。最终形成“三主三辅”6条线,总长163公里并于2018年全部贯通,地铁1号线,地铁2号线,地铁3号线,三条环线,现机场,加工制造、物流、旅游是支柱产业,整体经济实力在主要二三线城市中靠后,东川:金属、化工,寻甸:化工、能源、农产品加工,
5、杨林:农产品加工、新材料、印刷,宜良:农产品加工、冶金、化工、建材,石林:农产品加工、肉禽乳制食品,禄劝:农产品加工、建材,雪山旅游,休闲养生,喀斯特旅游,滇池旅游,富民:农产品加工、建材,安宁:钢铁、化工、火电、建材,海口:矿深加工、机械,昆阳:精密仪器制造,空港:物流及相关产业,高新:电子、生物、高新技术,经开:电子、机械、光电子、新材料,呈贡:电子、生物、食品、高新技术,晋宁:电力装备、新材料、高新技术,高新技术产业区,临空产业聚集区,加工制造产业区,生态旅游区,资料来源:昆明规划局,1,青岛,贵阳,南昌,昆明,杭州,重庆,天津,1,405,西安,福州,长春,长沙,大连,武汉,沈阳,南京
6、,成都,宁波,07年人均GDP(元),07年GDP(亿元),内向型经济,近年GDP以15%的速度均衡增长 昆明2008年GDP总值达1605亿,占到整个云南省的28%,07年昆明常住人口620万,其中户籍非农人口215万;典型的移民城市,外来人口占到一半强,年轻、主要从事第三产业,财富两级分化明显,资料来源:各地统计局,昆明市统计局,贵阳,宁波,昆明,长沙,南昌,福州,杭州,长春,大连,西安,沈阳,南京,武汉,天津,成都,重庆,07年主要二三线城市非农人口数(万人),07年末全市常住人口620万,其中城镇人口372万,本地户籍城镇人口215万 据08年市区人口调查,常住人口中本地人占46%,地
7、州居民占39%,外省占15%,外来人口占比过半,以省内迁移为主 据官方统计,省外迁移人口中,浙江、广东、福建籍的以经商为主,商户总数超过20万,收入高、消费力强;四川、贵州、广西、西北、东北和中部地区的以务工和小商贩为主,收入相对较低,1,86%,35岁以下,14%,35岁以上,81%,第三产业,19%,第二产业,本地人收入不高但增长较快,消费意愿强,03-08年昆明人均可支配收入与消费,04年,06年,05年,+14%,+20%,08年,9,954,14,482,07年,03年,人均消费支出(元),人均可支配收入(元),资料来源:昆明统计局,1,2008,2005,2006,2007,200
8、3,2009,1992,1996,1998,2001,10,40,30,20,1年,1年,1年,2年,2年,3年,2年,4年,43年,机动车保有量(万辆),100,90,80,70,60,实现年份,1年,50,昆明机动车增长速度逐年加快,居民生活休闲,周边旅游景点众多,周末短途自驾游盛行,机动车特别是低端车需求非常旺盛 昆明机动车保有量以年均10万的速度增长,09年2月成为继北京、上海、广州、成都、杭州、青岛、天津、重庆之后又一百万辆级别城市,作为云南省经济、配套最发达的城市,拥有绝对核心地位,对各地州有极强的吸引力和辐射力,曲靖(2)650亿,玉溪(3)496亿,红河(4)430亿,楚雄(6
9、)253亿,昆明(1)1405亿,临沧(11)136亿,昭通(7)225亿,文山(8)208亿,保山(9)161亿,大理(5)322亿,普洱(10)150亿,西双版纳(12)108亿,丽江(13)85亿,德宏(14)84亿,怒江(15)49亿,迪庆(16)42亿,资料来源:云南统计年鉴2008 注:图中括号内数字为07年GDP省内排名,括号外数字为07年GDP值,1,昆明是云南的经济单核心,GDP是排名第二的2倍多 07年昆明城市化率59%,全国45%,云南31%。除昆明外,地州的城市化水平很低,城市配套很不完善,云南省各地GDP与排名(括号内为排名),云南水电站分布,玉溪卷烟厂,红河卷烟厂,
10、昭通卷烟厂,曲靖卷烟厂,楚雄卷烟厂,大理卷烟厂,昆明卷烟厂,云南大型烟厂分布,滇池磷矿,云南主要矿区分布,会泽卷烟厂,兰坪铅锌矿,曲靖炼焦煤矿,个旧锡矿,富源无烟煤矿,昭通褐煤矿,开远小龙潭褐煤矿,地州依托矿产、烟草、水电等资源积累大量财富,同时自身建设不足,促使消费集中在昆明释放,1,云南五大支柱产业包括烟草、生物资源开发、矿产、水电和旅游业,资料来源:昆明规划局,0805,0807,0801,0803,0905,0903,0901,0811,0809,0703,0701,0711,0709,0705,0707,08年月均成交21.6万平,07年月均成交24.1万平,09年月均成交21.6万
11、平,近年新增供地量少,排除地段因素,09上半年平均地价已比08全年上涨2成,资料来源:昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构,2,0803,0901,0811,0809,0807,0903,0801,0711,0709,0905,0707,0705,0703,0701,0805,08年均价1056元/平,07年均价1434元/平,住宅用地成交楼面价(元/平),09年均价1315元/平,住宅用地成交建面(万平),呈贡和东南为土地成交主力区域,因距主城较远,地价相对更低;二环内成交主要为商住综合用地且占据配套成熟地段,成交价最高,因南市区很大,划分为三个片区,即滇池西岸的西山片区、滇池东岸的
12、滇池片区、以及连接东市区和呈贡新城的东南片区。高新区大部分在西市区,小部分属于北市区 目前土地出让分为两大类:一类是主城区的城中村改造,规划建设城市综合体、地段好、容积率高,但拆迁比较难;一类是呈贡新城及周边地区的土地,配套差地价低,潜力大但供应也多,未来竞争会比较激烈。滇池片区的土地拥有高端属性而且地价也不高,但供应较少,呈贡,西山,东南,高新,北市区,滇池,东市区,一环内,二环内,2,高新,呈贡,45%,3%,东市区,西山,0%,一环内,0%,滇池,北市区,1%,二环内,东南,1%,08年各片区成交土地建面占比,资料来源:昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构,08年各片区成交地价(
13、万元/亩),09上半年,由于大部分是勾地,除一幅地块有溢价,其它全部底价成交,竞得人基本都是本地开发商,09年1-6月住宅用地成交明细,2,资料来源:昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构,政策方面,市委书记仇和的强势和问责作风,使城市建设更加高效,尽管限高、限板楼、车位配比高为住宅开发带来难度,但也拉动了大量住宅需求,2,仇和其人:江苏省副省长、宿迁市委书记(9607-0712)云南省委常委、昆明市委书记(0712-)昆明新政:4项大举措治堵:昆明史上最大基建工程二环路改扩建启动,11座立交桥同时施工,提前8年”完成昆明2020年的路网规划重建城中村:5年内改造重建336个城中村,政策
14、全面倾斜,对居民承诺“拆一次,富一截”,对企业则主动让利招商挑梁:36个招商分局相继成立,并派驻沿海地级以上城市,实行全天候、拉网式、驻点式招商精简审批:昆明成为全国行政审批项目最少的省会城市之一,仅次于沈阳,预售条件宽松:主要还是现场看形象进度,只要基础连贯,洋房出正负零,高层到3-4层即可。拿到预售证后,何时开盘、每次开盘推多少都可自由控制,无证销售也很普遍,落户条件放宽:1.08年1月起,新房不再需要一次性付清购房款、二手房不需要居住满5年。主城和呈贡购买120平以上,其它地区90平以上,凭房产证即可入户;2.大学毕业生可先落户再择业,吸引更多应届毕业生留昆(目前约50%),推动住房需求
15、,90/70不严格:原则上全市总量控制,实际约束力不强,中大户型仍是主流,3居及以上户型约占总成交的60%以上,车位配比1:1且全地下停车:主城区车位缺口达到10万个,因而提高车位配比。全地下停车对容积率高、小户型项目提出很大挑战,经适房:不低于当年商品住宅供应的5%。09年拟新建145万平,含政府建40万,商品住宅配建40万,企业代建或称集资房65万平。上半年已批售50万平,资料来源:昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构,建花园城市、开门见绿:控制容积率和限高,特别是滇池片区。住宅项目要求开门透绿,即不能围合、不能做板式;形象的讲,是要让“一只猴子可以不用落地的从南跳到北”,1,2,
16、3,4,5,6,7,昆明整体市场容量在600万平、300亿元左右。08年成交量同比萎缩约100万平,但价格相对稳定;09上半年成交量、价均快速上涨,供求关系持续修复,5,257,0805,0803,0801,0905,0903,0901,0811,71,0809,31,0807,新房成交均价(元/平米),新房成交面积(万平米),新房批售面积(万平米),2,由于预售条件宽松,但09上半年批售面积还非常少,表现出昆明新开工并没有跟上,目前主要是消化08年的存量,资料来源:昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构,3,中心区,5,976,0905,0903,0901,0811,3,372,成交均
17、价(元/平米),成交套数(套),分区域看,成交集中在中心区和南市区,东、西、北三市区因供应少限制成交,北市区,693,0905,0903,0901,0811,4,154,南市区,0905,0903,0901,0811,893,东市区,389,0905,0903,0901,0811,4,637,西市区,510,0905,0903,0901,0811,4,152,中心区:近期供应放量(香樟俊园)促成交活跃,非中心地段影响价格结构性下降 南市区:已有不少大盘(世纪金源、星耀体育城),供应量大,但升值潜力也被看好,因此销量稳定,价格保持增长势头 呈贡新城也是成交主力区域,但数据统计独立于房管局之外,暂
18、无法获取,2,资料来源:昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构,分物业类型看,在售楼盘以混合物业和纯高层为主,高层和洋房产品售价相差不大,别墅可达万元/平米,花园洋房,叠拼,联排,独栋,别墅整体,高层,09上半年在售项目均价(元/平米,按物业类型分),09上半年在售项目个数占比(%,按物业类型分),混合,47%,高层,34%,多层,别墅,2,资料来源:昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构,宜居环境和省内独大的地位,吸引大量的外地客户特别是地州客户购房。如考虑转本地户籍的人数,外地客户比例超过半数;本地购房群体以国有企事业单位为主,客户来源占比(%),地州,省外,100%,25%,
19、15%,2007,15%,本地,2005,2006,17%,16%,22%,由于昆明宽松的入户条件,不少外地人转为本地户籍。据房管局调查,实际外地客户比例超过50%,最差的年份也有40%;而外地人中,地州又占到60%。之所以07年地州客户比例少于外省,主要因为地州人更愿意入户 地州客户依靠垄断资源积累的财富,在“进省城”的诉求下,转变为住宅购买力 本地人财富分布呈M型,所谓的中产,由国有企事业单位、部队组成,是购房的主体,2,资料来源:昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构,集资房或代建房以较低价格造成一定市场冲击,但因品质较低,不少客户再次进入商品住宅市场,而本地开发商也多数参与其中,
20、昆明集资房代表楼盘昆华苑,2,随着单位自建房逐渐淡出,企事业单位主要通过“代建”和“团购”来解决职工住房问题集资房大多为政府或企业用地,由开发商代建。房源限价内部销售,留部分对外以弥补开发商利润。呈贡新城的公务员小区、大学城小区、广福路沿线的一些小区都属于这个类别。如俊发在呈贡建的公务员小区,总建面250万平,俊发做80万,政府承诺3%的管理费+2%的利润集资房平均价格在3000元/平左右,分流部分商品住宅客户但集资房一般少有园林绿化、建筑密度很高。房管局调查表明,初期的面积改善型客户一般在2年左右,就再次进入商品住宅市场以求“品质改善”,不应忽视这些客户多次购房的动机和能力,资料来源:昆明房
21、管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构,机构客户团购成为应对市场波动的法宝。08年500万平成交量中,约300万通过团购去化;09上半年市场好转,开发商开始控制团购比例以补充利润,市场变化或产品不适销对路时,团购成为摆脱困境的重要手段。典型例子如世纪金源,02年刚开盘时销售不畅,后来通过团购迅速去化;上东大街的尾盘卖了3年无进展,后通过与蒙自房管局、曲靖地震局等沟通团购,2个月回笼2.4个亿市场上行时,全省的机关单位、部队、武警和大型国企如云铜、云锡等,也会频繁组织员工,和开发商谈团购优惠。如省工行就向全地州的工行发函,组织在昆明团购,在价格优惠和省城置业的双重吸引下,购买很踊跃。现在普遍开始
22、控制团购比例,以获取更高利润,团购房代表楼盘上东大街,2,团购代表楼盘世纪金源,资料来源:昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构,09上半年全市前6开发商情况,09上半年,前6名开发商共占据29%的市场份额,集中度较高,除万达外均为本地开发商。恒大、保利仅有单盘且地处偏远(安宁太平新城),销量有限而未能进入前列,3,资料来源:昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构,本地开发商土地储备优质,但除银海、俊发外,产品力普遍较弱,俊发:垄断主城中心地段,比较注重品质打造 银海:拿地主要在二环外,占据南市区高端住宅市场,注重园林、物管和高品质形象,旗下有专门的园林子公司 江东:在北市区尚未成
23、熟之前大量低价拿地,主打北市区中端市场,3,资料来源:昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构,典型项目之SOHO俊园:一环边地标建筑、邻近过往项目的不断升值均坚定了投资者信心,创造热销,3,地标建筑形式具有强冲击力,09年6月底开盘,销售率70%,4亿,概况:位于二环内、总建面8.2万平米,46-100平米1居/2居,102-144平米跃层销售:09年6月开盘,1000余套全部推出,均价6500元/平,销售率70%,回笼金额4亿卖点:1环核心地段、生活交通配套齐全,地标建筑形式在昆明少见因此更有打击力,中小户型多样选择,加上俊发以前在北京路延线开发的世纪俊园、时光俊园等类似投资物业不断升
24、值,也加速了购房者的决策速度,资料来源:昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构,典型项目之银海畅园:08年市场下行期,通过持续的品质体验活动,突出东南亚园林造景优势,赢得良好口碑,3,概况:位于南市区、总建面30万平米,77-89平米2居、130-230平米4居、220-280平米联排合院销售:08年初开盘,均价5000元/平,仅余尾盘卖点:精心打造示范区细节、样板房,开放施工现场强调管理有序、质量过硬,关注售后跟踪和交房,使口碑迅速传播,资料来源:昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构,昆明小结,全云南支撑一个昆明,人口、购买力足够,市场有进一步扩容的潜力 政府虽有不合理的干预行
25、为,但行业环境整体宽松 近二环区域的土地和住宅供应少,安全边际高;随地铁建设缓解交通压力,外围区域将逐步显现升值潜力,重点关注沿滇池和南向发展轴地块 少有全国品牌开发商进入,本地开发商虽占据优质土地资源,但产品力不足,易于迅速建立品牌和口碑,昆明市场调研分析贵阳市场调研分析城市发展、经济和人口土地和住宅市场主要同行和项目,1,2,3,贵阳市域2404平方公里,辖六区一市三县。由于多山林,城市很难连片发展,建成区面积132平方公里,城区被百花、黔灵、南岳三条山脉自然隔断,尽管不断开山挖石,仍很难形成较大规模的城市连片开发区 由于多山多林,城区内部多高差,山景林景不再稀缺,资料来源:贵阳市规划局、
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