【商业地产PPT】广州国际轻纺城项目分析.ppt

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1、廣州凯华城房地産開發有限公司,广 州 国 际 轻 纺 城 项 目 分 析,广州凯华城房地产开发有限公司二四年十一月,第一部分 项目方向的确立,廣州凯华城房地産開發有限公司,一、项 目 概 述,廣州凯华城房地産開發有限公司,1、项目基本情况,项目名称：广 州 国 际 轻 纺 城项目地址：广州市新港西路中大布匹市场内 建设进展：装修及设备安装中，预计05年4月开业,廣州凯华城房地産開發有限公司,2、项目基本数据,廣州凯华城房地産開發有限公司,全 球 纺 织 品 采 购 中 心,廣州凯华城房地産開發有限公司,3、项目建设目标,4.1 规划编制的基本依据：,特殊的地理位置,紧邻中大布料专业批发市场,廣

2、州凯华城房地産開發有限公司,4、项目的规划依据及调研范围,调研力度：10人专项小组，历时30个月 调研范围：中大布料专业市场广东纺织服装业发展情况及主要专业市场全国纺织服装业发展情况及主要专业市场香港、韩国纺织服装业发展情况及主要专业市场,4.2 全面深入的市场调查,廣州凯华城房地産開發有限公司,4、项目的规划依据及调研范围,二、市 场 调 查 分 析,廣州凯华城房地産開發有限公司,成交巨大全国第二大布料专业批发市场 历史悠久、业内知名度高、缺乏统一品牌 品种齐全（面料、家纺、服装辅配料、坯布）长期自发形成，临建为主、规划落后 29个分场分属十多个场主，管理落后 临街经营、现货交易为主，经营模

3、式落后,廣州凯华城房地産開發有限公司,1.1 市场概况,1、中大布料专业批发市场,廣州凯华城房地産開發有限公司,来自全国各地，粤、浙、闽商约占总数的60,以经销商为主，对市场氛围、采购惯性依赖性强,经营品种丰富，已经形成明显的经营品种聚集效应,以中大型商户为主，商户整体实力较强,大多在中大经营多年，对中大市场发展前景乐观,外来地区、市场商户日益增加,1.2 商户的基本特征,1、中大布料专业批发市场,廣州凯华城房地産開發有限公司,1.3 不同性质商铺分布比例,1、中大布料专业批发市场,统计范围:04年8月瑞康路拆迁前已开业市场铺位，未包括广州国际轻纺城,临 建 铺 位：未经政府正式规划的临时建筑

4、，使用期23年，多为非法违章建筑。宅基地铺位：农村自留宅基地建筑改造成的铺位，规划差，且不可以进行产权交易。产 权 铺 位：经政府正式规划审批后建设的铺位，规划建设水平高，可以进行产权 交易、抵押、转让。,1.4 中大掠影,廣州凯华城房地産開發有限公司,1、中大布料专业批发市场,纺织、服装生产的传统大省 纺织、服装出口连续 9 年居全国第一位 向以商贸、出口为核心的产业链高端发展 各地具有特色的纺织服装产业蓬勃发展,2.1 总体情况,廣州凯华城房地産開發有限公司,2、广东省纺织品市场,单位：亿美元,2002年中国纺织服装出口前六名省市比较,数据来源：中国纺织工业发展研究报告2002/2003,

5、廣州凯华城房地産開發有限公司,纺织产业基地市4个，占全国总数30 东莞市、开平市、中山市、普宁市 纺织产业特色镇（区）15个，占全国总数27 东莞大朗（毛织）南海西樵（面料生产）南海盐步（内衣）广州新塘（牛仔服装）东莞虎门（女装）中山沙溪（休闲服装）佛山张槎（针织）,2.2 各地纺织产业发展,廣州凯华城房地産開發有限公司,2、广东省纺织品市场,广东省主要纺织服装产业基地一览表,廣州凯华城房地産開發有限公司,数据来源：中国纺织工业发展研究报告2002/2003,全球第一大纺织品生产、输出国 纺织、服装出口连续多年快速增长 加入WTO后，发展势头更加迅猛 产业分布主要集中地：广东、浙江、江苏、山东

6、、福建五省,3.1 总体情况,廣州凯华城房地産開發有限公司,3、全国纺织品市场,单位：亿美元,19982003年中国纺织服装出口额统计表,廣州凯华城房地産開發有限公司,数据来源：中国纺织工业发展研究报告2003/2004,依托产业基地和流通中心 交易集中、市场成交量大 规划及经营管理相对滞后,3.2 专业市场发展特点,廣州凯华城房地産開發有限公司,3、全国纺织品市场,2002年中国主要纺织品批发市场成交统计,廣州凯华城房地産開發有限公司,全国第一大纺织品专业批发市场 依托浙江、江苏两个纺织品生产大省 建筑面积43万平方米，营业用房1万多间 2002年成交额226亿元人民币,3.3 浙江柯桥中国

7、轻纺城概况,廣州凯华城房地産開發有限公司,3、全国纺织品市场,3.4 中国轻纺城的发展历程,a、1983年，自发形成“布街”，市场逐步发展成形。b、1997年，挂牌上市，市场发展稳步增长。c、2002年，公司产权性质发生质的飞跃：由国有控股转变为民营企业控股。,廣州凯华城房地産開發有限公司,3、全国纺织品市场,3.5 中国轻纺城的发展趋势,经营模式由个体、商铺经营向公司化经营转变 积极开展国际贸易，国际贸易比重不断增加 进一步加强信息化、网络建设 兼并、整合，不断开拓新的市场,廣州凯华城房地産開發有限公司,3、全国纺织品市场,3.6 中国轻纺城与中大布料市场比较,中国轻纺城 为纺织品原料生产企

8、业服务的市场 生产销售型的批发市场，处于产业链前端 以中低档纺织品、面料、化纤为主,中大布料市场 面向服装生产企业的市场 商贸流通型的批发市场，处于产业链末端 以中高档服装面料、家纺、服装辅配料为主,廣州凯华城房地産開發有限公司,3、全国纺织品市场,3.7 中国轻纺城掠影,廣州凯华城房地産開發有限公司,3、全国纺织品市场,3.8 全国主要纺织品市场掠影,廣州凯华城房地産開發有限公司,3、全国纺织品市场,4.1 香港纺织品批发市场,20世纪70年代末期自发形成，一路发展至今 20世纪80年代为其鼎盛时期 缺乏统一的发展规划及政府支持 随着粤港澳经济圈产业结构的调整，资源的重组，香港纺织服装业向珠

9、三角转移，纺织品批发市场 走向衰落,廣州凯华城房地産開發有限公司,4、香港、韩国纺织品市场,全球五大纺织品输出国之一,纺织服装业正向以新产品开发、时装设计、会展、国际贸易为核心的产业链高端转型,重视纺织服装行业的信息化建设,汉城东大门市场全球最大的纺织品、服装批发市场,大邱纺织服装业重镇,实施“东方米兰”计划,4.2 韩国纺织服装业发展情况,廣州凯华城房地産開發有限公司,4、香港、韩国纺织品市场,纺织产业向产业链高端发展趋势明显,区域产业结构调整、资源整合趋势明显,纺织品经营模式升级，公司化、规范化趋势明显,各地发展特色纺织服装产业，产业集群趋势明显,产业区域转移、全球化趋势明显,广东、全国及

10、亚太地区纺织产业发展的五个趋势,廣 州 凱 華 城 房 地 產 開 發 有 限 公 司,廣州凯华城房地産開發有限公司,5、调查综合分析,廣 州 凱 華 城 房 地 產 開 發 有 限 公 司,三、项目定位的必要性及可行性,廣州凯华城房地産開發有限公司,加入WTO，中国纺织产业迎来空前广阔的 发展空间。,顺应区域纺织服装行业向产业链高端发展、产业转移、资源整合及专业化分工的需要。,国内市场化程度日益提高，生产企业对于 商品流通业的需求空前强烈。,廣 州 凱 華 城 房 地 產 開 發 有 限 公 司,廣州凯华城房地産開發有限公司,1、顺“天时”,依托“泛珠三角”的雄厚经济实力，利用广州作为 区域

11、核心城市和传统商贸、流通重镇的优势，中 大布料市场将发展成为全国纺织品商贸流通中心。,随着区域经济一体化的发展，涵盖港澳的“大珠 三角”经济圈已经形成，并将继续充当中国经济 发展的领头羊。,充分发挥项目地块紧邻中大布料市场的优势，挖 掘其最大的商业价值。,廣 州 凱 華 城 房 地 產 開 發 有 限 公 司,廣州凯华城房地産開發有限公司,2、占“地利”,公司的领导对项目发展的认识高度一致。,拥有一支具有丰富商业项目经营、管理 经验的专业化团队。,廣 州 凱 華 城 房 地 產 開 發 有 限 公 司,廣州凯华城房地産開發有限公司,3、得“人和”,由于项目自身强大影响力和综合效应，省市区各级政

12、府对项目给予大力支持。,行业协会对项目高度重视、全力支持。,4、政策、背景分析（I）,粤港澳三地合力打造“大珠三角经济圈”,广州城市发展目标宜居宜商的区域核心城市,广州申请成为首批“中国服装名城”,东进西联、南拓北优，海珠区将成为广州中心腹地,地铁二号线相距百米、新会展中心咫尺之遥、城中 村改造紧锣密鼓,廣 州 凱 華 城 房 地 產 開 發 有 限 公 司,廣州凯华城房地産開發有限公司,瑞康路现已动工，计划05年4月开通！,林元和副市长：“中大布匹市场必须重新规划，建成 全国一流的布匹市场。”,4、政策、背景分析（II）,廣 州 凱 華 城 房 地 產 開 發 有 限 公 司,廣州凯华城房地

13、産開發有限公司,全球纺织品采购中心 的定位大有可为、势在必行！,5、结论,廣 州 凱 華 城 房 地 產 開 發 有 限 公 司,廣州凯华城房地産開發有限公司,第二部分 项目情况分析,廣州凯华城房地産開發有限公司,一、项目的基本情况,廣州凯华城房地産開發有限公司,1、项目效果图,廣 州 凱 華 城 房 地 產 開 發 有 限 公 司,廣州凯华城房地産開發有限公司,2、功能及经营品种分区,廣 州 凱 華 城 房 地 產 開 發 有 限 公 司,廣州凯华城房地産開發有限公司,负二层：仓储、停车区,负一层：辅料交易广场,五六层：商务写字楼,一三层：面料交易中心,四 层：家纺汇展中心,七 层：商务写字

14、楼及综合服务区,3、平面规划图,廣 州 凱 華 城 房 地 產 開 發 有 限 公 司,廣州凯华城房地産開發有限公司,二 四 层 铺 位 平 面 图,二、项目建设的意义,廣州凯华城房地産開發有限公司,解决中大布料市场存在的八大问题,1、消防问题,布市现状缺乏必要的消防配套设施、设备。权属复杂，消防管理混乱。广州市十大火灾隐患之一。政府、商户、客户最担忧的问题。,项目建成后严格按照消防法规进行规划设计。先进的火灾报警系统和自动喷淋系统。规范、科学的消防管理，24小时消防监控。让政府、商户、客户放心、安心。,廣州凯华城房地産開發有限公司,布市现状场内道路平均宽68米。各场各自为政，缺乏统一有效的交

15、通管理，车流混乱，险象环生。堵塞严重、效率低下。,项目建成后26米宽规划路通过区内，场内主干道宽16米，普通道路宽10米。科学的交通管理、顺畅的车流导向。新港西路与项目所在地仅距80米。,廣州凯华城房地産開發有限公司,2、交通问题,布市现状场内停车场总面积约8,000，分散在五个不同的分场，车位总数不足300个。车辆乱停乱放现象严重，影响场内交通，形成恶性循环。,项目建成后地下停车场总面积 25,000，可提供约1000个车位。地上、地下车辆分流，保障区内车流畅通。,3、停车问题,廣州凯华城房地産開發有限公司,布市现状权属复杂，各自为政，缺乏统一管理、协调，治安力量分散、力度不足。硬件落后，没

16、有必要的监控设备。经营户、客户经常受到治安问题困扰。,项目建成后统一、集中的治安管理，先进的管理模式，专业化、高素质的治安队伍。引进先进的保安监控系统，24小时全天候对全场实施有效监控。,4、治安问题,廣州凯华城房地産開發有限公司,布市现状只有维持商铺正常营业的最基本设施，配套建设基本空白。缺乏配套商务服务。,项目建成后现代化商贸中心规划，仓储、展览、会议、办公、餐饮、商务会所等配套建设一应俱全。提供信息资讯、法律咨询、贸易促进等全面的商务服务。,5、配套问题,廣州凯华城房地産開發有限公司,布市现状缺乏合法规划及统一管理、品牌意识淡薄，坐拥全国第二大成交额，却不为专业行业机构注意，有实无名。,

17、项目建成后以先进的规划建设、科学的市场管理，树立中大布料市场的崭新形象。强势的品牌推广，积极全面的业内交流，重塑纺织专业市场龙头风范。,6、市场品牌推广问题,廣州凯华城房地産開發有限公司,布市现状对各种违规、违法经营缺乏有效的监管，市场信用机制不健全。,项目建成后和工商行政等部门紧密合作，引入有效的市场经营监管机制，建立良好的营商环境，打造“诚信市场”。,7、市场信用问题,廣州凯华城房地産開發有限公司,布市现状 脏、乱、差,项目建成后专业的清洁、绿化服务，为商户、客户提供舒适的经营环境，打造“生态市场”。,8、市场环境问题,廣州凯华城房地産開發有限公司,本项目是布料市场改造、升级，持续、健 康

18、发展的需要。,本项目满足了广大布市商户渴望更好的经 营环境、更大的发展空间、谋求长远发展 的强烈需求。,小 结,廣州凯华城房地産開發有限公司,三、项目供求分析,廣州凯华城房地産開發有限公司,1、广州国际轻纺城可出租商铺面积与拆迁面积对比,廣州凯华城房地産開發有限公司,2、广州国际轻纺城与中大其他市场租金水平对比,廣州凯华城房地産開發有限公司,廣州凯华城房地産開發有限公司,3、中大布料市场商户的基本特征,来自全国各地，粤、浙、闽商约占总数的60,以经销商为主，对市场氛围、采购惯性依赖性强,经营品种丰富，已经形成明显的经营品种聚集效应,以中大型商户为主，商户整体实力较强,大多在中大经营多年，对中大

19、市场发展前景乐观,外来地区、市场商户日益增加,规划路开通，临建铺位被拆除，轻纺城铺 位远远不能满足市场对产权铺位的需求。随着市场的发展，新的铺位需求将不断产 生,但周边已无大规模开发布料市场的土 地资源。广州国际轻纺城具有强大的性价比优势。本项目规划科学、管理先进，并具有规模 优势，将成为中大布料市场的主体和龙头，开创布料市场的新格局。,廣州凯华城房地産開發有限公司,截止到2004年11月15日，向广州国际轻纺城提交认租申请的商户共约：7,000 户,廣州凯华城房地産開發有限公司,以客户为中心的管理模式,四、项目的经营管理,廣州凯华城房地産開發有限公司,廣州凯华城房地産開發有限公司,项目建设目

20、标,中国纺织行业的“八大中心”和“一个窗口”,廣州凯华城房地産開發有限公司,全球纺织品采购中心,全国纺织品物流中心,全国纺织品国际商贸中心,全国纺织品会展中心,纺织品资讯服务中心,纺织品设计、新技术交流中心,纺织行业品牌推广中心,纺织行业人才中心,全球纺织品“广州价格”,廣州凯华城房地産開發有限公司,迅速引领华南纺织品市场，在最短时间与柯桥中国轻纺城相抗衡；依托广州作为“泛珠三角”区域核心城市的重要地位，领军全国纺织品市场。,加速纺织品经营模式发展进程，提供全方位优质商贸服务、举办多层次的国际、国内会展活动；与国际接轨，扩大自身在国际纺织品市场的影响力，以期得到资本市场或商业巨头的青睐，扩张、

21、整合专业市场领域，打造区域性的纺织品市场品牌。,“两 步 战 略”,廣州凯华城房地産開發有限公司,第三部分 批发市场业态分析,廣州凯华城房地産開發有限公司,一、批发市场是具有中国特色的及长久生命力的商业流通业态,廣州凯华城房地産開發有限公司,廣州凯华城房地産開發有限公司,1.1 专业批发市场在中国具有悠久的历史,1、从批发市场的发展历史看其生存空间,1.2 民国时期的战乱令专业市场发展削弱或中断,1.4 改革开放为我国专业市场的蓬勃发展注入澎湃动力,1.3 专业市场交易在新中国成立到改革开放前的 时期内一度中断,1.5 我国现在的专业市场面临着更高层次发展阶段,中国古代四大米市：芜湖、无锡、九

22、江、长沙 中国古代四大绸都：盛泽、杭州、湖州、苏州,代表市场：浙江义乌中国小商品批发市场,廣州凯华城房地産開發有限公司,2、灵活宽松的政策体制是专业市场 获取巨大发展的基石,具有代表性的地区,广东 浙江,广东和浙江两省部分知名专业市场一览表,廣州凯华城房地産開發有限公司,3.1 由单个市场催生形成区域辐射力极强的区域商圈,3、现有批发市场的生存现状,廣州凯华城房地産開發有限公司,3.2 自我完善、升级促使专业批发市场在发展过程中 不断演变壮大,3、现有批发市场的生存现状,浙江柯桥中国轻纺城广州流花服装商圈广州中大纺织商圈,专业市场演变代表案例：,浙江柯桥中国轻纺城的发展演变,廣州凯华城房地産開

23、發有限公司,广州中大纺织商圈的发展演变,廣州凯华城房地産開發有限公司,二、现有各专业市场群龙头市场的成功案例,廣州凯华城房地産開發有限公司,现有代表性商圈及其龙头市场一览表,廣州凯华城房地産開發有限公司,现有各地龙头市场租售价格一览表（1）,廣州凯华城房地産開發有限公司,现有各地龙头市场租售价格一览表（2）,廣州凯华城房地産開發有限公司,三、中大商圈前景展望,廣州凯华城房地産開發有限公司,1、专业市场将在未来一段长时间内蓬勃发展,廣州凯华城房地産開發有限公司,1.1 现阶段，专业市场对国民经济的综合拉动作用越来越强,1.2 专业市场引发的集约经济效应明显,1.3 众多国内外知名企业进入专业市场

24、发展领域,李嘉诚看好专业市场未来-重金打造广州国际玩具城，玩具城首期超额认租面积达1.6倍，人数2000户，成交额达7亿。,2、中国纺织业面临空前发展机遇,廣州凯华城房地産開發有限公司,2.1 在国民经济中拥有举足轻重的作用，六大支柱产业之一,2.2 中国成为世界的纺织品工厂，产量约占全球7成,2.3 劳动力优势明显，长期保持纺织品生产的国际竞争优势,2.4 从“世界纺织工厂”转变成“全球纺织品采购和营销中心”,2.5 加入WTO，CEPA的签订，中国纺织业进入第三次跨越 发展的历史阶段,3、中大纺织商圈发展及机遇分析,廣州凯华城房地産開發有限公司,3.1 中大纺织商圈的繁荣基础,A、占改革开

25、放先机、经营灵活优势得以充分发挥,B、得广州物流、商贸、人才、资金、信息、会展综合 发展平台优势,C、毗邻港澳的优越地缘优势,D、珠三角成为全球纺织产业转移的主要接纳地，为中大 纺织商圈发展提供了强大的市场保证,3、中大纺织商圈发展及机遇分析,廣州凯华城房地産開發有限公司,3.2 各级政府的大力支持,A、中大纺织商圈被列入广州商业网点十年规划中 重点升级、改造的专业市场,B、海珠政府对中大纺织商圈的升级发展战略规划出台,3、中大纺织商圈发展及机遇分析,廣州凯华城房地産開發有限公司,3.3 行业协会和政府共同为广东纺织业发展注入 巨大动力,2004年，张德江书记委托中国纺织工业协会深入调研编制而

26、成的广东纺织工业竞争力研究报告出台，为政府对广东纺织产业发展实现第三次战略腾飞理清规划思路；政府表现出全力支持广东纺织产业的长期可持续发展的积极态度。,3、中大纺织商圈发展及机遇分析,廣州凯华城房地産開發有限公司,3.4 中大纺织商圈永久产权土地资源稀缺,中大布匹市场多年以来的发展用地均为农村集体土地性质，像广州国际轻纺城这样拥有永久产权的商业用地少之又少。2004年，国务院明令禁止全国范围内的农村集体用地上市流通。在相当长的一段时期内，中大纺织商圈（尤其是核心地段）的商业用地稀缺局面难以取得突破。,廣州凯华城房地産開發有限公司,广州国际轻纺城将于05年1月交铺，05年3月开业,第四部分 项目

27、纪实,广州国际轻纺城项目建设纪实,广州国际轻纺城2004年8月16日认租资格审核资料提交活动,广州国际轻纺城2004年12月10日北京人民大会堂新闻发布会,广州国际轻纺城2004年12月29日首层商铺选铺、签约活动纪实,总 结,广州国际轻纺城的定位是切实可行的,本项目具有巨大的经济效益和社会效益,本项目投资风险较低,廣州凯华城房地産開發有限公司,三林项目比稿营销资料,目录,三林项目主要目标客户三林项目营销推广主题三林项目营销推广目的三林项目比稿需要提交的基本内容,目标客户,三林项目营销推广主题,项目开发初衷项目基本特色阐述项目营销主题提炼（初步）营销主题在客户层面上的精神性演绎营销主题在生活层

28、面上的产品型演绎,项目开发初衷,三林项目是金地上海公司在外环线内第一个中高密度住宅项目，金地希望他能在整个片区中脱颖而出。因此，“差异化”就成为此次项目开发的出发点。三林项目开发所关注的重点：生活性：必须是一个适宜生活的地方差异性：为我们的目标客户找一个理由，在这个价位、这个地方。“为什么要买我们的房子”流传性：希望做成金地中高密度产品现代概念的旗舰。,项目基本生活特色阐述,现代现代的建筑现代的区位（浦东世博会、环线主题影城）阳光户型中的阳光大露台阳光电梯厅水岸同汾泾水质较好项目中有一定的水面高绿化率绿化率60%以上,目标客户群分析,生活是平凡的，工作是严谨的；但生活可以有趣和有味道。在拥有阳

29、光、水岸、绿地等等一些高质量生活环境的要素后，我们需要在其中加入一些趣味和潜幽默。才能形成一种新的生活方式未来生活（情趣艺术生活）。格调即生活品味。28-35是忙碌、奋进和逐步务实的一个年龄，他们追求生活品味。追求一种高品质、不要太特殊但比较独特和合适的生活、物品乃至生活方式。根据格调的演绎：提出了调阶层这一理念，即指那些有生活趣味、有品味、有创造力、有思想、有影响力、生活得体，同时也追求财富的一个阶层。,情趣独特格调,主题在客户精神层面上的体现,追求独特不特殊的现代艺术欣赏成熟但不沉闷的潜幽默享受独乐乐，亦接受众乐乐,独特但不特殊的现代艺术,独特 情趣艺术：体现一种艺术的情趣性与生活性，通过

30、情趣性、参与性以及对于阳光、绿化、水岸等人对于生活层面上随追求的东西的融合，构造一种即具有独特的现代格调，又非常适合人居住和休闲的生活环境。潜幽默：在体现现代艺术立体主义、抽象主义的形式下，无论大尺度的景观、参与性小品以及细节修饰都体现一种淡淡的潜幽默。不特殊渊源：在流行、流传与经典选取流传的东西，尽量减少与选“玄”和“炫”等时尚语汇的联系。纽约苏生活区和芝加哥苏玛区等现代艺术圣地或一些著名的现代艺术节为参考。体现渊源性与艺术的流传性。,参考建议,考虑到的问题1：全都是情趣也就没有了情趣。全都是艺术也就没有了艺术考虑到的问题2：避免建筑变为时尚（现代主义的空间不是为了追求玄和炫，而是表现人们在

31、其中的生活本身）考虑到的问题3：表现的内涵应该是阳光、活泼、积极向上生活态度考虑到的问题4：现代艺术中要避免“痞”气，增添“贵”气，起码也要做到“雅”气,独乐乐与众乐乐,现代艺术街区中的街趣,私秘的居住空间内敛的生活空间开畅外向的生活空间和交往空间,客户在享受乐趣时的空间转换,独乐乐,众乐乐,家生活,无论概念再多的房子，其核心还是生活，三林项目所造的房子还是这样一种生活原味：,阳光拥抱的房子绿树成荫的房子水面环绕的房子,营销主题在设计规划上的体现,NETWORKS CITY（网络城市）是一种新的城市模式，在网络城市，土地利用是相互区分但自我延续的，所有的区域都是清晰肯定的，不同的功能相互并列，

32、所有的地带都有平等的设施，多元化可以共存，生活是可持续的。在深入分析了地块形状及现存建筑条件基础上，我们提出了一个NETWORKS CITY的概念，由此所带来的影响是我们摒弃了传统的中央大庭院的方式而采用了更为灵活的的组团方式去构建各个支级庭院，然后通过中央的水景步道实现景观互连。于是组团的划分一开始就站在了最重要的位置上。我们在基地内设置了三个半地下停车库和三个地下车库，每个停车库的地上部分就形成了一个绿化团组的中心，我们赋予了每个团组不同的景观主题，用人性化的思考去打造一个功能与美观性融合的社区空间。从中央的景观轴线开始体味建筑的细节变化。小区主要由三个弧形组团部分以及穿插在其左右两边的1

33、2层和18层的小高层构成，在满足建筑退界和日照的基础上让建筑的体量和高差充满了立体构成的趣味感。西方造园擅长处理外部空间秩序，中国园林则擅长于小空间情景设计和小尺度的趣味变化。本宗设计案以西式造园技法为主调，通过研究而后借鉴中国园林设计的手法和意境，以抽象几何线、面型制确立整体规划的秩序，以理性的处理手法生成了明晰的空间骨架，延伸到各组团绿地。通过NETWORKS CITY概念带来了住户私秘的居住空间，内敛的生活空间，开畅外向的生活空间和交往场所的场地定性。依据空间的性质和尺度，在地铁的中轴线用水景和行道木塑造了灵动的曲线空间，区别于中心地带的明朗开阔，每个组团内部强调私秘的围和空间，用自由形

34、态的花草、小灌木、藤架等，在处理及玩味空间的同时也形成了亲切的空间尺度。,项目营销推广的目的,我们在2005年面临的市场是一个性价比大幅提升的市场。我们所针对的客户是有车的中高收入一族。他们的选择面太多了，我们需要通过有相当差异化的、又有一定实质吸引力的主题在第一映像、第一时间吸引我们的客户。我们是一个专业的房地产开发商。我们需要在流行流传经典；产品商品艺术品中间找到一个平衡点。,项目营销主题关注要素,情趣艺术生活,情趣艺术生活,我们对参加提案广告公司的愿望与需求,此次外包业务索定在市场推广领域，主要工作在与广告策划、表现及关联服务。我们希翼依赖您敏锐的地产市场认知、独特的传播策略创意、出色的文字和图形表现，合力达至目标。如果您可以提供如下资料(纸质及电子版本各一），会更便于我们做出判断：总体推广策略平面表现稿公司简介及相关资格资信证明文件代理委托合同 提案时间：2004.3.25,