《天橙地产南湖半岛花园最后一期组团推广策略方案》(185页).ppt
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1、地产资源,1,一个城市一种久违的生活理想,南湖半岛花园最后一期组团推广策略,天橙地产/2006-02-20,地产资源,2,山海之后,面对本期产品我们一直在思索一个问题之于大广州地产市场的喧嚣背后之于填鸭式的标榜口号的销售传播背后对于我们的城市,生活在城市中的人是否有一些东西被我们忽略了我们相信,越是喧嚣浮躁,充满压迫感的城市越会衍生出与之相悖的心灵与情感皈依我们相信每一个城市人的心灵深处都有一些关于生活最纯净而柔软的渴望我们也相信市场通常所定义的豪宅产品不应该如此生硬的以众多标签层层包裹将真正的渴望与生活价值拒于千里之外 这一次,对产品与生活的还原能否从我们开始,写在前面,地产资源,3,用产品
2、,登上市场的高度用营销,登上品牌的高度用生活,登上生命的高度,我们在登一座山,地产资源,4,最后的七栋,不仅仅是一期豪宅它理应包含发展商,这个城市,这个城市中的人 和我们,对于一种生活的探求与责任,地产资源,5,这是一次关于一种生活理想的旅行,地产资源,6,一同起程吧!,地产资源,7,分析部分,山脚下的第一步,地产资源,8,/市场/消费者/,地产资源,9,产品洞察 产品才是一切推广的平台,地产资源,10,价格/产品/成熟/品牌南湖板块的峰顶之作,也是广州的峰顶之作,地产资源,11,南湖半岛最后的楼王 素质最高货量/7000均价/销售额,地产资源,12,属性:7栋18层高层洋房数量:432套户型
3、:121196m2大户人家价格:7000元/平方米左右特征:六重景观、南北对流附加值:私家山、配套成熟、四年人文,真正的山水,真正的楼王,成就豪宅价值 大户/临山/南北对流/制高点/六重景观,地产资源,13,在板块,我们是最具影响力的洋房社区在项目,社区最优质的区位,入主的最后机遇在产品,豪宅的品质,也同时带来豪宅的价格,当优势的产品平台遭遇最高的目标,地产资源,14,小结:拥有绝版山水资源和出众口碑的成熟社区型豪宅,地产资源,15,市场洞察 市场给我们信息,也给我们信心,地产资源,16,地价推动房价,今年全国房价涨幅在12%左右搜房政府严控土地,房价上涨成定局新浪 广州房价坚挺,06年“涨”
4、声再起国土资源网广州房价去年增长18.8%广州日报,宏观在涨声一片中,价格不是问题,速度才是关键,地产资源,17,一线15000元,二线8000元,市区江景房无多别墅用地不再批复,新豪宅时代来临珠江新城/滨江东/城边别墅,价格上扬,资源当江已经远离市场,山登上了城市的舞台,地产资源,18,1.29亿元,天价地块拍又现白云板块!定价超8000,新体育馆一新盘再创白云房价新高广州日报5亿天价震惊楼市,白云区聚焦广州地产巨鳄眼球地产观察,板块从5亿地价到8000元均价,白云板块潜力无限,地产资源,19,综合宏观/板块/资源,成就了本期最优的推广平台,地产资源,20,竞争洞察发现我们的市场核心优势,地
5、产资源,21,南湖板块的竞争,是我们首先要面对的战场 托斯卡纳、蓝山、江南世家、山水庭院,地产资源,22,以广州市为范围,以价格/资源/区位为分水岭哪些主力竞争对手会浮出水面?,地产资源,23,7000元/自然/30分钟,珠江新城滨江板块周边别墅,地产资源,24,竞争VS珠江新城更优势的价格,优越的自然环境,竞争VS滨江板块同类稀缺的自然资源,更优势的价格,竞争VS别墅同质自然资源,更优势价格,更好区位,更低调的价值观,地产资源,25,市场&竞争 小结:物本:在价格/区位的优势对比下,以自然山水资源区隔对手 人文:以山水基础为源点,以城中山水豪宅生活区隔对手,地产资源,26,消费者洞察洞察消费
6、者,也是检验产品的唯一标准,地产资源,27,发现这样一群人,地产资源,28,关键词:四十不惑?每天都在忙,生活三十七了,有点体会四十不惑的含义了不喜欢喝酒却总要应酬,不喜欢吸烟却总有人送烟开会是经常的事,考察也需要马不停蹄啊是啊,机关里的事,地产资源,29,关键词:含蓄,把生活当成温情的艺术他从新加坡刚回来后,一直在这间企业,主管技术开发思想上却受老子的影响,喜欢自然、质朴、静态的生活只有老板才开宝马,住别墅,我不习惯最开心的还是老同学一起喝茶,聊些工作外的事也是一种最好的放松,地产资源,30,关键词:压力也好,动力也好,自然才是最好明天八点的手术,9点才刚讨论完回家今年一定要评上高级主任医师
7、,在人在己,都马虎不得啊,只要有空,就一定要去白云山转转用爬山的愉快驱散现实的压力,有谁不想?,地产资源,31,关键词:爱他们,总该让他们享受生活的美好日日匆匆,孩子也转眼快考大学了每次妻子低头,总会看到她的白发我忙着自己,家里全是她打理的,孩子家教都是她请的不仅仅是她,自己也很多年没和爸妈一起过年了,有机会接他们过来一起住段时间吧,让他们也都停下来,享享清福吧,地产资源,32,关键词:换房子?不如说是换种生活工作两年,单位分了他第一套房子,96年,华景新城成为第二个家住了十年了几个同事都换了房子了,社区安静,人也不算多,也想买个好社区,陪着她在社区走走,早上也锻炼下身体把单位房子卖了,把旧房
8、子租了,供房是没什么压力的用来犒劳自己的房子,重要的还是生活,地产资源,33,定义消费群体传统行业,脑力工作,高等文化;行业骨干,家庭支柱,压力不小;为人低调务实,不喜欢彰显富裕;传统价值观比较显形,四十左右,开始重视未来生活质量,向往家庭性健康生活。谨慎性购买,但也容易迅速感动,地产资源,34,换一个角度看他们?,地产资源,35,小时候,光着脚丫坐在山上,晒着太阳,憧憬梦想,地产资源,36,他是一位主任医师,长久的城市生活改变了很多从前的生活习惯,故乡的山水却从未远离记忆,地产资源,37,也许,功名路上的峥嵘,不及山路上山间一叶来得真实,地产资源,38,他是某事业单位科长,在城市长大的他,从
9、小时候就渴望青山绿水,那里安静而又葱郁,名利路走的越多,那种心底的渴望就愈加强烈,地产资源,39,城市生活久了,有一种感动渐渐被淡忘,地产资源,40,他在外企做高级主管,它的上司就是外国人,外国的家庭生活深深的影响了他,而在山水中享受家庭的天伦之乐,是他最大的理想,地产资源,41,好像和你回到山上,牵着手,憧憬的仰望前方,30年后的今天,还是一样,地产资源,42,城市生活久了,有一种感动渐渐被淡忘,地产资源,43,这个城市中,可记得有多久不曾记得春天来临的脚步?,地产资源,44,你知道吗?陪着你和妈妈在山顶守望日出是爸爸最生活中甜蜜的瞬间!,地产资源,45,他是私企老板,她太太则是贤内助,曾经
10、的山水,见证了他们的幸福时光,他们也希望在都市中寻找一份安静的幸福印记,地产资源,46,面对山水,心中的感动依旧只是我们,已经青春不在,地产资源,47,他们是是小时玩伴,也大学同学,长大了之后,常常一起喝茶聊天,他们面对生活与工作,依然有着同样有着压力,但他们总喜欢谈起小时候在山上玩的日子,在他们,山水已经成为彼此的减压良方,地产资源,48,久居在城市水泥森林,谁的心灵不渴望一份属于自然的恬静,地产资源,49,小结:打动他们的也许是项目,但感动他们的一定是那份对山水久违的感动,其实山水中充满了他们岁月的印记,他们对山水,有着源自内心的向往,地产资源,50,形象定位,上山的第二步,地产资源,51
11、,竞争对手,消费者需求,产品力,现代城市人文,充满山水生活理想的城中纯山居大宅,地产资源,52,观 点,上山的第三步,地产资源,53,寻找一个方向,从否定开始,豪宅风格走向例解,地产资源,54,豪宅VS产品,地产资源,55,豪宅VS标榜,地产资源,56,豪宅VS人文,地产资源,57,豪宅VS传袭,地产资源,58,豪宅VS概念,地产资源,59,豪宅VS人群,地产资源,60,豪宅VS气质,地产资源,61,豪宅VS距离,地产资源,62,豪宅VS思想,地产资源,63,豪宅VS文化,地产资源,64,那么拥有自然资源的本地对手呢?,第四代豪宅君林天下,永恒的荣耀凯旋会,传奇生活托斯卡纳,地产资源,65,思
12、考:什么样的广告可以卖豪宅?,地产资源,66,我们的观点,我们是什么?山,由山水到山,地产资源,67,一种现代城市人文下的自然生活,我们的观点,他们需要什么?,地产资源,68,广州缺什么?将资源转化成生活将生活深植于内心的感动,我们的观点,地产资源,69,一种纯粹的深入的真实的属于山水的生活理想,广州从没有这样一种生活,地产资源,70,我们可以做到!,地产资源,71,深圳的山水生活理想,地产资源,72,北京的山水生活理想,地产资源,73,上海的山水生活理想,保利 十二橡树园,地产资源,74,广州有自己的山居生活理想吗,地产资源,75,解决思路,登顶的一步,地产资源,76,格调 内敛/大气/现代
13、人文/沟通力,地产资源,77,格调定位【内敛】,没有一定高度,不适合如此低调高贵不是财富彰显,而是一种淡泊的雅致,地产资源,78,格调定位【大气】,经得起揣摩的一种气质,经得起品味的一种内涵精微处,显不凡,地产资源,79,格调定位【现代人文】,不可居无竹,字亦有境,明椅今韵,地产资源,80,格调定位【沟通力】,直达心底欲望,触发深层感动,用项目的现代人文与厚重感,承载生活的本源,地产资源,81,核心概念:一个城市的山居理想,地产资源,82,还需要一个好案名!,地产资源,83,先看看我们否定的名字,山外有人文的高度,但太隐讳的精神,就容易失去生活的意境,香格里拉直接让人联想到美好的环境,但缺乏人
14、文高度的支持,使用过多,8848是人类登上山的绝对高度,但总觉得生硬,楼盘变成地理量词,不够直接,江山大气的名字,直接的联想,但忘记了我们客户是群低调的人,地产资源,84,意境非凡大地赏远见当代鼎盛泊林臻藏十方意境山居七赏,观朝万象领略瀚苑仁者爱山佳境天成心赏幽境山与自然逸品天成,倾城境界世界观甘邑易象万象形而上香颂耀日山逸,海逸观澜海阔天空天润大地有山无山山外山领御藏峰,天籁海纳天下惟山山外绝对阁下和山领岫峻杰云上,揽胜天壤天筑关山月嵩云低调海拔山海观止云门天岚伟岸,先看看我们否定的名字,地产资源,85,回到山居生活理想的本源,再思考,地产资源,86,山居生活理想,就是日日让你感动于记忆中的
15、自然平实,平中见奇,地产资源,87,山居生活理想,就是浸染在山林的每一个真实的生活细节,知微察幽,地产资源,88,山居生活理想,就是每一个走出去的人都能看到山的胸怀,厚积薄发,地产资源,89,是案名,也是一种生活记录,更是居后而感悟的生活价值,山 居 笔 记,地产资源,90,山居笔记,一本书余秋雨,用一支书让60年代的人重回历史的瞬间100个人,有100个对书的心得但对山居笔记的印象却都有一种穿越古今,历史新观的后快,那个名字,代表挥墨山水间的豪迈代表了纵情人生的激昂,地产资源,91,山居笔记,昨夜几声翠朗的钟声 自峰顶的古塔上 引来山间的第一场春雨 竹杖其来 细碎的叶瓣落成缤纷山道 踏过雨的
16、霜迹 淡泊云烟的竹以友视我 山中多豪迈 已渐渐忘了当初的来意 站在春意之外的我 正耐心倾听 天籁 勃发而动,一首诗,地产资源,92,山居笔记,一种时光有些时光,注定会在山中渡过有些记忆,注定因为山而深刻你也许曾在山上长大,或是儿时憧憬山林,或者感悟于山写下来,让所有思绪皈依山的情怀,地产资源,93,无山.无我.无垠,山居笔记,主题广告语,地产资源,94,山居笔记,无山.无我.无垠,地产资源,95,山居笔记,精神,生活,人生境界,自然享受,人文,名人符号,地产资源,96,与 班得瑞 的自然之音一起旅行,班得瑞乐团,来自一群爱好生命的年轻作曲家、演奏家及音源采样工程师等青年才俊。每当执行音乐制作时
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