广州芳村综合体项目开发企划全案[细品推荐].ppt

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1、广州芳村综合体项目开发企划全案,报告一项目开发的战略分析 第一部分、项目开发的战略高度 一、要解决在房地产低谷数年之后，最大化的回款问题 做得好的规划，一定是不能从规划角度的规划，而是服从于市场。,二、定位好的规划，一个是“漂亮”，漂亮得要死，但是不能换回现钱的规划害死人。所以，定位一定是要首先为“市场”，然后才是“规划”方案本身三、房地产策划不是书本上的定位，而是一切围绕市场所做的定位，否则，这个定位再好，全部是空说。或者一个不是最佳的方案，让不精明的开发商吃大亏了还不知道四、所以，本项目的开发功夫或者说策划的功力在于策划之后、将来项目能不能做到大量地现金回款，明年开工之后，随后的销售能不能

2、做到（如果需要持有商业的合作者，正好将必须持有、保留统一经营权的物业分给他，两全其美），五、否则，变成了我们替市长做作品，可是严肃的市场谁来给我们买单？,本案,六、项目开发的最本真、朴素原理 项目一定要让购买的顾客喜欢，不购买的顾客不需要他喜欢；市长和观看的市民说喜欢你将被破产喜欢。,市场是爷爷、顾客是祖宗；市民和专家评议是狗屁；市长发言当看戏。,项目,博皇家具城,国览医疗器械城,花鸟鱼虫大市场,茶叶批发市场,芳村地块的“多么幸福的烦恼”,第二部分、项目开发的高手策略 一、本项目在思路上，是解决“零售高地”还是“批发场地”的问题 芳村前10年因批发而起家，因花鸟虫鱼和茶叶流通而出名，那么，现在

3、时代变了，芳村本地块变得很热闹了，连万达也要在此选址了，所以我们怎么定位的确需要功力。,博皇家具博览中心，位于广州芳村，紧靠广深高速、华南快速干线、珠江隧道。中心占地面积达10万平方米，分A馆、B馆、现代办公家具系列叁大部分。经营国际上最新款式的精品家私、现代办公家具系列以及香港品牌家私、台湾品牌家私等中高档家私，是目前华南地区规模较大、档次较高的家具批发中心、品牌展示中心。,国览医械城,博皇家具城,项目,第二部分、项目开发的高手策略 二、本项目在销售上，是要“尽快地、合理价格地销”，还是“做成一个地标、不管销多慢”的问题 显然，不可能是后者，在房地产危机的时代，首先是现金为王，一定是在这个处

4、境。,第二部分、项目开发的高手策略,三、所以，本项目的开发思路，一定是足够务实地、一切围绕市场顾客所想购买的来做，其它至于做得“漂亮”、“地标”等，都是房地产专业的小儿科的问题；有回款了市场大量地购买，什么外立面、建筑细节等，都是中学生的作业一般简单罢了。,第三部分、项目开发的策划方案,所以，围绕以上宪法所做的本项目的策划方案，才是最好的开发思路，一定是足够务实地、一切围绕市场顾客所想购买的来做。其它至于做得“漂亮”、“地标”等，都是房地产专业的小儿科的问题。有回款了市场大量地购买，什么外立面、建筑细节等，都是中学生的作业一般罢了,一、早期向东（产业向东、城市没向东）、也向南（南沙定位错了十几

5、年），北优为水源，但是商业无妨，所以白云区商业即将很厉害二、现在要：南、西、北三面发展三、接着番禺的南村钟村、白云区旧机场、芳村花地湾一带，要形成大的商业节点四、花都、增城都还是外围商业节点，还不是广州城区；从化更不用提,报告二项目开发策划方案 分报告一项目开发市场研究分析报告 第一部分、项目开发大势分析报告 第一章、广州市发展的“前生今世”,小结一、城市地位 广州老大、深圳困惑、佛山为区、东莞魂不守舍、清远悸动、肇庆痛苦、惠州待看、江门中山缓步。小结二、城市相互的关系 城市发展的“傍大款原理”：一、深圳靠香港、惠州靠深圳；二、广州和东莞可能各吞并东莞半边，东莞靠广深；三、佛山靠广州，南海最先

6、吞并；顺德更结实、厚实；四、清远靠广州，陈书记，6年高增长；五、中山靠港珠澳大桥，尤其珠海；港珠澳大桥通了后珠海是罗湖，中山是福田，江门是宝安，粤西是莞；,六、肇庆最尴尬；七、粤东“十三不靠”,一、珠三角城市群之城市关系分析报告,第一部分、项目开发大势分析报告 第二章、广州发展的“后生来世”,第一部分、项目开发大势分析报告 第二章、广州发展的“后生来世”,二、结论：（一）、大广州的“佛山区”，“首府”是芳村（吞并佛山成一城）（二）、广州“西南北中”的四大商业中心和城市核心地带,1、天河商圈：起源于北京路，成熟升级于天河城，正佳广场、太古汇、万菱会的加入，构成广州市最高级，最高档商业。2、越秀商

7、圈：主要由北京路商圈+中华商圈+淘金商圈组成，是广州传统的商业旺地。3、海珠商圈：以江南新地、广百新一城为基础形成。4、白云商圈：城北的商业及三元里外溢的城市商业，随着白云万达广场、五号停机坪的投入运营，成为广州北部新型的商业。5、番禺商圈：从10年前的居住的“睡城”，随着万达广场、海印城的进驻，成为南部商业中心。6、芳村商圈：10多年前因位置“偏僻”而产生批发商业并兴旺，到现在位置由“偏僻”转变为城市中心，而产生了强大的零售商业需求，商业功能满足两个需求：本地需求和横跨广佛两地区域需求。,项目,白云商圈,番禺睡城商圈,荔湾之芳村商圈,花都区域生活商业,核心商圈：天河+越秀,海珠商圈,东部开发

8、区未形成商圈,增城区域生活商业,从化区域生活商业,主城四大核心商圈,外围商圈,三、大广州市区的“四大部分”我们地块的价值发现和价值锁定！主城内！,第一部分、项目开发大势分析报告 第三章、“广佛同城”发展态势分析报告,一、“最先同城”的是：广佛路、海八路造成的芳村佛山间的“南海东部区域”，和地铁1号线的花地大道区域二、“第三同城”的是千灯湖等金融服务区三、第死步：是广佛延长线建成后，芳村作为重要节点，扮演的广佛间的核心角色，所以商业必将可为四、未来芳村地区就是西部的商业中心，分为两个意思：（一）、一是“广佛”片区的行业核心（二）、二是：广州西部的商业中心，与天河城类似的广州四大商业金刚 大广州的

9、“佛山区”，“首府”是芳村花地湾地铁站区域（吞并佛山成一城）。,第一部分、项目开发大势分析报告 第四章、“广州西部”芳村的城市地位发现报告,一、相比于南部的“睡城”番禺，芳村的腹地更大，有千万人的佛山二、但目前芳村和番禺已经居住了几百万人不能比，但是芳村的传统的批发商业很让人欣喜，是多好的商业基础和传统的氛围三、相比于北边的白云旧机场商圈，则无论是人口腹地、还是目前居住的人口，芳村都不差，所以芳村要搞商业完全可为，关键是要连接起两个行政市之间的商业，和让西部人口不用去天河城的商业。（不过目前已经是市场化的时代、能突破行政市域）。,第一部分、项目开发大势分析报告 第五章、本部分小结：“广州西城”

10、芳村的大广州地位,未来芳村地区是“广州西城商业中心”，分为两个层面：一、一是“广佛”片区的行业核心二、二是：广州西部的商业中心，与天河城类似的广州四大商业金刚之一（天河西城）大广州的“佛山区”，“首府”是芳村花地湾地铁区域（吞并佛山成一城）。,一、广州市人口区域分布分析,全市常住人口中，中心城区为772万人，占60.84%，新城区为334万人，占26.33%，县级市为163万人，占12.83%。,报告二项目开发策划方案 分报告一项目开发市场研究分析报告 第二部分、项目开发市场分析报告 第一章、广州市社会经济发展态势分析,GDP是2011年数据，来源于广州市统计局,第二部分、项目开发市场分析报告

11、 第一章、广州市社会经济发展态势分析 二、广州市常住人口各区分布与GDP关联分析,第二部分、项目开发市场分析报告 第一章、广州市社会经济发展态势分析 三、广州各区人口与密度分析,报告二项目开发策划方案 分报告一项目开发市场研究分析报告 第二部分、项目开发市场分析报告 第二章、广州市商业消费态势研究分析,一、广州市社会经济发展态势分析,全市经济保持较快发展，2005年至2010年广州保持双位数字增长率，经济发展势头良好，对商业发展有着重大支撑作用。2010年，广州市实现地区生产总值（GDP）10604.48亿元，按可比价格计算，比上年（下同）增长13.0%。其中，第一产业增加值189.05亿元，

12、增长3.2%；第二产业增加值3950.64亿元，增长13.0%；第三产业增加值6464.79亿元，增长13.2%。,单位：亿元,以服务经济为主体，不断加快产业转型升级步伐。,广州整体产业结构偏重第三产业 对商业发展有强大的促进作用.,二、广州市居民收入增长及消费潜力分析,过去几年，广州城市居民人均可支配收入呈现逐年上涨趋势，其中07年广州市居民可支配收入增长幅度高达13.2%，城市人口消费力度水平高，含有较高消费力。城乡居民收入水平不断提高。据城乡居民家庭抽样调查，全年城市居民家庭人均可支配收入30658元，增长11.0%，扣除价格因素，实际增长7.6%。,单位：元,三、广州市消费物价态势分析

13、,消费价格明显上升。全年城市居民消费价格总水平上升3.2%，其中，消费品价格上升4.1%，服务项目价格上升1.2%。随着08年的金融危机到来，09年居民消费价格出现负增长，但是对居民消费支出影响力有限，2010年居民随着经济复苏逐步释放，同时广州也是国内发展最蓬勃消费市场之一，未来商业的发展前景乐观。,四、广州市社会消费态势分析,在2008年，广州消费零售总额已位于北京和上海之后的第三名，当年人均消费支出达到20836位居全国之首，近年广州经济保持稳定快速增长状态，经济发展在需求为消费品市场的稳定增长创做利好的经济环境，加上收入不断上升，增加市民消费意愿和购买能力，为消费市场活跃提供了强大动力

14、。在2010年社会消费零售总额已到4476亿元，环比增长24.2%，消费能力旺盛。按照规划，广州市将建设世界级汽车基地等六大产业基地，到2020年，工业增加值8000亿元，社会消费品零售总额超1万亿元。,五、广州市消费人群特征分析,广州著名购物地点从以前百货店和街铺为主，向购物环境舒适的大型综合购物中心过渡，集购物、娱乐、餐饮、休闲为一体的消费模式逐渐成为广州商业市场的主流。广州居民对商品的使用性和价格比较敏感，在选择商品的时候喜欢货比三家。因为靠近港澳地区，居民消费习惯收到两地的影响大，随着收入水平和生活水平的提高，对购物环境及高档商品的需求越来越大。广州居民对餐饮消费很重视，外出就餐的频率

15、很高，饮食支出占居民总支出比例较大。随着信用卡的推行使用，越来越多的广州居民接受了刷卡消费行为，并且习惯刷卡购物消费这方式。,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,第五阶段,1979-1980初年中期，商铺市场萌芽期。,1980-1990中期，专业批发零售市场发展时期。,1990年中后期，大型购物中心发育时期。,1998年-2002年，社区商业发展时期。,2003年至今，大型购物中心和主题商场的出现。,报告二项目开发策划方案 分报告一项目开发市场研究分析报告 第二部分、项目开发市场分析报告 第三章、广州市商业发展态势分析,一、广州市商业发展的五个历史阶段,报告二项目开发策划方案 分报告一项目

16、开发市场研究分析报告 第二部分、项目开发市场分析报告 第三章、广州市商业发展态势分析,二、广州市“流通业”发展的三圈层：包含：最内圈的零售、中圈的批发或批发加零售，到外圈的机场港口的物流。,广州市政府就新出炉的广州市商业网点发展规划(2003-2012)提出，广州商业网点的发展将沿着东、西、南、北四个方向的快速轨道和快速干道交通放射线，实施“东推进、西延伸、南跳跃、北培育”的商业网点拓展战略。向广州经济技术开发区、黄埔区、增城市推进，发展东部商业带利用芳村区位优势，打造以现代物流业、商贸业、餐饮业、休闲旅游业等为重心的西部商业带加快建设为大空港、大产业和新城区服务的国际物流园区、批发市场园区和

17、零售服务商业功能区向番禺、广州新城、南沙等地跳跃式发展南部商业带东南西北。,三、广州市商业发展的政府规划（一）、拓展“四线”商业带：,三、广州市商业发展的政府规划（二）、具体布局思路图：,将内圈层发展成为凸显现代消费、现代服务、高级商务及综合会展功能的核心商圈。,中圈层依托地缘优势，发展物流园区、批发市场园区和大型零售业态，使中圈层发挥“承内启外”的作用，形成商业发展厚实、辐射功能强大的商圈。,外圈层将借助港口、机场、陆路交通网络，积极发展物流园区、批发市场园区和零售商业功能区，壮大外圈层商业实力，进一步扩大商贸中心城市的辐射力。,二、广州商业发展的态势研究分析：内外三圈层,报告二项目开发策划

18、方案 分报告一项目开发市场研究分析报告 第二部分、项目开发市场分析报告 第四章、广州市零售商业发展的态势研究分析,一、广州市零售商业发展的态势,广州的商圈格局，分为外围区域和中心区域商圈，外围商圈包括花都、从化、增城、萝岗、番禺、南沙等商圈。中心城区商圈有东面的天河、西北面的越秀、北面的白云、南面的海珠商圈。可谓东南北各有重要商业节点。萝岗区20年以前开发工业，未形成商圈，番禺从10年前的“睡城”，随着万达广场、海印城的进驻，成为南部商业中心。南沙因为地铁开通较早，商业比罗岗发达，但落后白云。广州西部的芳村地区，随着10年前开通广州第一条地铁，形成了以专业市场为主的批发商圈。但广州西部本身，和

19、承担着广佛联系“肩挑两头”的芳村区域需要有零售性商业SHOPPINGMALL来填补空白。,二、广州市零售商业发展的态势,广州主要商圈,海珠商圈,番禺商圈,白云商圈,天河商圈,越秀商圈,荔湾商圈,素有“千年商都”美誉的广州，经过了多年的商业沉淀并随着广州GDP不断增长，市政建设的不断完善以及商户吸引形成了多个地段，多种类型和多层档次的商业格局，相继形成了上下九、北京路、天河体育中心三大商圈以及江南西、白云、番禺等次商圈。,三、广州市零售商业发展的格局和布局,四、广州市零售商业发展的轨迹,三、广州主要商圈组成情况,四、广州主要商圈价值分析,商业街组成单位：MALL（购物中心）、百货公司、超市、品牌

20、专卖店、个体户MALL（购物中心）组成单位：百货公司、超市、品牌专卖店、个体户、餐饮、（酒楼，快餐，各式餐厅）、娱乐悠闲（电影院、游戏厅、KTV、健身中心）百货公司例如：广百百货、友谊商店、新大新公司超市例如：百佳、华润万家、吉之岛、家乐福、沃尔玛品牌专卖店例如：NIKE、班呢路、时间廊、SWATCH、APPLE IPHONE、H AND M。个体户,五、广州商圈核心内涵构成,六、广州市商业网点十年规划,拓展东西南北四条商业带东推进：要依托快速轨道交通和快速干道，向黄埔区、广州经济技术开发区、增城市推进，发展为东部产业带和东部新城区服务的、充满现代化活力和具有较强辐射力的东部商业带。西延伸：要

21、利用芳村的区位优势，以现代物流业、商贸业、餐饮业、休闲旅游业等为重心，延伸商业发展脉络，打造连接和辐射邻近城市的西部商业带。南跳跃：充分利用地铁、轻轨和快速干道的建设优势，实施向番禺、广州新城、南沙等地的跳跃式发展；利用沙湾水道和临海滨水区，大力发展为现代新城区和临海产业区开发建设服务的南部商业带。北培育：要依托国际新机场和“双快”交通网络，加快建设为大空港、大产业和新城区服务的国际物流园区、批发市场园区和零售服务商业功能区，科学规划北部各中心镇，培育和发展北部商业带。,七、广州市大型零售商业网点发展规划,重点提升的大型零售网点-广州百货大厦-新大新百货公司-广州友谊商店-时代广场-中华广场购

22、物中心-荔湾广场购物中心,重点新建的大型零售网点-天河正佳购物中心-海珠城购物中心-长隆购物中心-花花世界购物中心-琶洲购物中心-白云新城购物中心-广州新城购物中心-南沙购物中心-名盛广场-雄峰商城,八、广州市各大商圈详细研究分析（一）、“天河商圈”详细分析,商圈现状:商圈以大商场、中高档消费为主，裙楼商铺加临街商业旺铺为辅，拥有较高的消费能力，而且追求时尚、讲求品牌，是商圈的核心消费群体。随着体育中心商业圈的扩大，目前体育中心商圈已经形成了正佳广场和天河城广场等为中心向外辐射的格局，周边分布有时尚天河、维多利、万菱汇、在建太古汇广场等大体综合性购物中心。尽管竞争局面难以避免，但是商圈的集聚效

23、应带来的是商业的更加繁荣。,天河体育中心,东圃购物中心,天河城,正佳广场,万菱汇,太古汇,时尚天河,天娱广场,高德置地,国际金融中心,花城汇,珠江太阳城,个案分析天河城广场,个案分析正佳广场,简介：太古汇 太古地产位于广州的大型综合发展项目，商场云集国内外180多家知名品牌，由全球一线品牌精品、国内外品牌时装、家居生活用品，到精致美食佳肴，均一一呈现，其中至少有70个品牌是首次登陆广州。开业时间：2011.9 面积：13 万平方 商场定位：高端购物中心 交通：地铁石牌桥站地址：天河区天河路口与天河东路交界处主力品牌：Armani、Bally、Bulgari、CHANEL、Dior、Fendi、

24、LouisVuitton、MiuMiu、Omega、PRADA和SalvatoreFerragamo,个案分析太古汇,个案分析时尚天河,个案分析万菱汇,个案分析国际金融中心,个案分析高德置地,个案分析太阳新天地,个案分析天娱广场,小 结：,天河中心商圈的商业氛围浓厚，目前已形成广州市具主导力的消费购物中心商圈，片区商业的高度聚焦；天河体育中心商圈具有良好的交通地理优势，有利于汇聚人流；天河体育中心聚集了总多高档次和品牌商家，大型购物广场的购物娱乐一体化加强了地区的竞争力，使得体育中心商圈不断改善其发展，来适应市场的需求，使得该商圈与时俱进，成为商业发展的先驱。,商圈现状:北京路商圈是广州传统商

25、业地，汇聚世界名牌专卖店，再有“广百”、“新大新”在两头压阵，其消费档次可及中高档。中华商圈主要中华广场、流行前线、地王广场、公园、陵园西组建而成，是过去东山区传统商业旺地，中华商圈目前年销售额度超过30亿元，并保持良好增长势头。,八、广州市各大商圈详细研究分析（二）、“越秀商圈”详细分析,广百百货,名盛广场,光明广场,五月花,中华广场,友谊商场,个案分析五月花,个案分析名盛广场,个案分析光明广场,个案分析北京路广百,个案分析友谊商店,个案分析丽柏广场,个案分析中华广场,小 结：,越秀商圈作为广州市传统商业重地，在保护传统商业的发展同时也积极发展现代商业，商圈以大型商店结合专卖店、专业店、百货

26、经营和休闲娱乐为主的商业功能区，以百货店和商业街为截体，以开放型的流行悠闲方式，构成步行街空间文化特性。改商圈具备交通通达性，是很好的聚散地，并且聚集各种档次商家，从小型的杂店到大型购物中心，满足不同消费群体。主要消费人群是本地年轻人，他们文化层次较高，中等收入，职业是以公司、企业、服务业职员或学生，目的以购物悠闲为主。,商圈现状:上下九商圈是旧城更新改造基础上发展的，以广州西关文化为特色的购物步行街。上下九是全市最大的步行街商业区，其整体消费档次偏向中低档，“经济实惠”可谓上下九商圈的口碑，吸引了大量的本地居民和外来游客，领略西关的悠久历史文化和商业氛围。骑楼文化、西关饮食文化是上下九商圈的

27、两大特色。,八、广州市各大商圈详细研究分析（三）、“荔湾商圈”详细分析,恒宝广场,上下九路步行街,赛博广场,荔湾广场,上下九路步行街,个案分析荔湾广场,个案分析赛博广场,个案分析恒宝广场,小 结：,上下九商圈地处老城区，接到狭窄，交通不畅，地铁口离上下九路段较远。荔湾商圈整体消费档次偏向中低档。以临街商铺位置，专卖店、专业店形成服装、百货经营和餐饮店临街布局。除了临街商铺外，兼有少量中档的购物中心，如恒宝广场和荔湾广场。该商圈主要消费人群是本地年轻人，他们文化层次中等，中等收入，以公司、企业、服务类职业或学生，目的以购物饮食、休闲娱乐为主。,商圈现状:白云区第一份商业网点规划广州市白云区商业网

28、点发展规划（2010-2020）日前对外公示，8月18日之后，该规划将正式颁布实施。未来10年内，白云区将重点打造白云新城至白云国际机场以106国道为骨架的广州北轴商业圈。伴随着白云新城文化、商业双核心的构建完成，可以说它是广州“北优”战略的重头戏及建设核心。白云新城位于北部空港经济圈核心位置的优势是无可比拟的，而政府对白云、珠江两城的重点开发也是不遗余力的，它们将被打造成为广州新形象窗口，从双地铁线路的贯穿及多路公交的接驳也反映了支持的力度于决心。它们的实现是对区域文化、商业氛围、居住环境、交通网络、生活配套等各方面全方位系统性的提升。,八、广州市各大商圈详细研究分析（四）、“白云商圈”详细

29、分析,八、广州市各大商圈详细研究分析（四）、“白云商圈”详细分析,黄石社区云山社区萧岗村民安置用地,商贸综合体地下地铁公交换乘设施裙房商业购物中心标志性低塔楼西侧入口绿化开敞区高速匝道入口区航站商业楼老航站楼改造并与商业综合体连接形成整体的商业气氛步行街休闲商业区1-4层商业，上层公寓，控高30米，满足白云山景观开放要求飞翔公园地下商业，地面公园,中心广场四大文化建筑广州博物馆广州规划展览中心广州画院、广东画院广州演绎中心道路下穿白云公园面积为26HA（390亩）的生态公园,创意社区广东创意产业中心柯子岭社区,八、广州市各大商圈详细研究分析（四）、“白云商圈”详细分析,依托白云国际会议中心，广

30、州新体育馆，集中建设广州文化建筑群，打造这文化中心。以地铁站为核心，集商贸、酒店、休闲、娱乐于一体的商业服务中心,六个邻里社区,4.机场社区5.创意社区6.柯子岭社区,1.黄石社区2.云山社区3.萧岗社区,八、广州市各大商圈详细研究分析（四）、“白云商圈”详细分析,个案欣赏万达广场,个案欣赏五号停机坪,小 结：,而白云新城五号停机坪及万达广场的项目建成更将集休闲、娱乐、文化、餐饮、商业零售及服务等功能于一身，各国际品牌的聚集也为区域提供超高人气及足够的客流，全方位满足消费者各方面的需求，填补了广州北部商业集群的空白，带动了广州北部的整体价值提升。力求将区域规划成为市内交通枢纽和城市财富新中心地

31、带。随着宜居城区示范区等一系列工程的建设完成，整个区域的商业地位也势必将有大幅的提升。目前区域商业形态还是处于初级阶段，除了沿街商业和社区商业外，专业批发市场较多，缺少具有一定规模和档次的区级商业中心，目前仅有万达一个项目支撑。,商圈现状:江南西两盘现有商铺230家左右，商业建筑面积约13.6万，不仅集中了各种潮流时尚店铺，还汇聚了广百新一城、润汇大厦、名店城、江南新地等多个商业巨头：同时还是美食天地，有多家中西餐馆、酒家、酒吧、此外还有较多银行机构，还有多家美容美发品牌等配套服务设施。,八、广州市各大商圈详细研究分析（五）、“江南西商圈”详细分析,广百新一城,江南新地,江南西商业步行街,个案

32、欣赏江南新地,个案欣赏广百新一城,小 结：,目前商圈以商铺为主体的经营形式，缺乏商业龙头的带动，目前江南西商圈紧广百新一城为该区域高端项目带动。高端消费品欠奉，走中低档路线。消费力构成方面，以周边居民为核心，辐射工业大道和宝岗大道两大板块购买力以中端为主，消费能力不高。人群以青少年、妇女为活跃消费群。,商圈现状:目前主要行成两大板块，华南商圈与市桥商圈，华南板块又“万博-长隆-汉溪”构成，将打造成商贸区、悠闲度假区于一体的超大型商圈，主要以居家买卖为主的万博中心。市桥商圈附近有易发商业街、友谊中心、友谊大厦、商业大厦、禺山商场等商业机构，紧邻还有番禺宾馆、世昌酒店、禺山酒店、龙泉酒店等酒店娱乐

33、设施，坐拥日均数十万人次的庞大人流，是市桥内最成熟的商业地段。,八、广州市各大商圈详细研究分析（六）、“番禺商圈”详细分析,万博中心,易发商业街,奥园广场,哈街,个案欣赏易发商业街,个案欣赏哈街,个案欣赏奥园广场,个案欣赏万博广场,小 结：,番禺区商圈的主要集中在105国道、迎宾大道及地铁三号线延线，并逐步向南延申发展；桥南商圈近两年番禺区有过半数以上的新开发的商业项目坐落此，商业潜力巨大；番禺现有的商业主要以百货、商业街为主，但整体档次偏低，整体缺乏系统规划，与经济发展水平对比呈现落差，大型购物中心、体验中心、时尚生活中心将成为番禺区商业发展的趋势。,九、广州商业未来发展趋势,数量庞大的中端

34、/中高端个性消费不足；传统的赢商模式越来越难以满足消费者的消费观念；就有的市场格局已达到饱和状态，各路商家寻找突破；新的营销模式呼之欲出，关键看谁先打开新局面；大型一站式综合性仍然是市场的主流，但以综合性为基础的同时必须走向个性化经营，创造自身特色。,十、广州商业项目开发战略思路的改变,商业饱和 买卖双方地位易转,市场竞争激烈,跳出旧有的定位思维模式,符合市场发展趋势,现有商业占据各种经营方式,一站式经营,游乐式经营,专业市场,2010年住宅市场被从严调控，一方面使得部分资金流向没有限制的商业市场，另一方面提高商业市场利好预期目前国内的投资环境和投资渠道都非常有限，再加上通胀持续的背景，房地产

35、始终是资金保值和升值的重要途径。2013年，调控政策继续从严，流动资金需寻求投资渠道以期保值或增值，商业市场凭此吸纳流动资金并带动价格高涨从商业市场总的态势来看，商业市场供不应求态势明显房地产仍是国内资金升值保值的重要途径，受政策性影响，商业市场将吸引大量投资性买家，市场潜力巨大,受住宅政策性影响,十一、广州商业地产明后年的机遇,第二部分、项目开发市场分析报告 第五章、广州市批发商业态势研究分析,一、广州市批发商业发展研究分析报告（详见广州市大中型批发市场规划）,1、芳村这个十几年前的乡下、随着地铁1号线拉通广州，这条道就成为了广佛地区（广州西部地区）同主城亲近的通道，这一点，是以工业产业为主

36、的东部广州开发区所远远不能比的。萝岗区贡献了广州四分之一的GDP，但是没有贡献城市，到今天为止还是一个开工厂的地方、上班了回广州居住，连吃饭的地方是这两年才渐渐有。这就是作为工业基地扮演的角色和在广州发展中的雷锋式的宿命；2、两市的结合部早期都是两市不愿意大发展的，路修到这里就断了。但是芳村的1号线无疑扮演了最重要得角色，改变了两座城市。这个结合部也早就焕发出了别一样的生机；3、但是芳村作为早期的、远郊（而不是近郊）的批发商业，随着芳村自身地块位置从“远郊”变为“城市核心区”，所以，芳村的商业角色肯定要向适合“城市核心区”的地位转变，就像人换了衣服，里面的心脏和人体换了、衣服岂能不换？4、芳村

37、的角色，一言蔽之，要从：早期的鸟不生蛋的偏僻乡村到十几年前的批发市场区到目前的批发市场旺区再到2012年后的白云区般的“零售休闲服务区”改变这个进程谁也无法逆转，市长也不能，我们作为开发商当然得顺从这城市进程的本质，而不要停留在批发市场的芳村时代。万达广场意欲进驻就是个例子，万达广场是典型的都市型商业例子，已经验证这一观点，这种实质转变的发生，做地产当然要抓住这个大势了。,二、广州市芳村区发展研究分析报告 芳村是谁？谁才是芳村？！（一）、芳村是谁？,5、芳村旧有商业格局和发展历史 芳村旧有的商业格局是以,陆居路为主要商业中心辐射开来，是单线幅射形式，随着地铁的建成，住宅区的不断发展，如今芳村已

38、经形成了，几大板块的点射形商业格局。形成一定规模的商业板块有花地湾板块、长堤板块（陆居路为主）、芳村大道板块.花地湾板块以大型商贸中心为主，包括东百、好又多。长堤板块（陆居路为主）是以传统的零售业，街铺经营为主。芳村大道板块主要以专业市场为主，包括茶叶市场。6、新型商贸初步涌现：进入新时期，芳村不断根据自身特点发展特色商贸经济。白鹅潭风情酒吧街、金海马和东方家园家居博览中心、汽车城等等新型的商业项目，为芳村注入了新的元素。,二、广州市芳村区发展研究分析报告 芳村是谁？谁才是芳村？！（一）、芳村是谁？,芳村商业格局示意图,7、芳村荔湾并区后的发展 芳村荔湾并区示意图 在市政府对新荔湾建设成“广州

39、最具岭南特色的中心城区”的期望下，芳村，受商业配套与市政规划与荔湾“大一统”的利好，大规划带来芳村区大环境、大交通、大配套等各方面的全方位改变，无疑使芳村再次迎来了新的发展大机遇。多年来，芳村一直游离于广州中心城区之外，近年，由于珠江隧道、地铁、珠江大桥以及正在修建的新隧道等市政利好不断，芳村成为楼市新生力量。芳村归入荔湾区，对努力向中心城区靠拢的芳村和一直想寻找向外发展空间的荔湾来说，当然是双赢。,二、广州市芳村区发展研究分析报告 芳村是谁？谁才是芳村？！（一）、芳村是谁？,芳村荔湾并区示意图,7、芳村荔湾并区后的发展 芳村区并入荔湾区，是“西联战略”的进一步深化落实，其初衷就是凭借新的荔湾

40、区与佛山南海相邻的优势地理位置，着力推动“广佛都市圈”的发展，使新的荔湾区在未来的发展中，与佛山地区在功能上配合协调，从而形成“广佛都市圈”强劲的核心发展磁场。甚至还有文章指出，“大荔湾”的行政规划的落实，势必使本来就如火如荼的广佛都市圈的楼市发展更具“磁力”！8、芳村商贸未来发展趋势 未来，芳村加快花地大道沿线商贸业的发展。抓好沿线商贸大市场的功能性开发和建设，提高百货业和餐饮业的规模实力和服务水平，加快发展名牌连锁经营、现代服务业和文化产业。按照现代城市特色和水秀花香的城区特点总体规划芳村的未来发展。着力将沿线零散商业点整合成片，营造浓厚的商业氛围精心打造集聚辐射力强和有现代气派的陆居路中

41、心商贸区，抓好沿珠江文化商业带的建设。用一条主线把芳村整体的文化氛围串起来，形成一个“文化芳村”的概念。并区后的，资源的重新整合，将为芳村带来新的发展机遇。,二、广州市芳村区发展研究分析报告 芳村是谁？谁才是芳村？！（一）、芳村是谁？,芳村荔湾并区示意图,零售型商业、大型服务性商业，集大型休闲、娱乐、文化、旅游、体验、购物、享受、度假于一体的大型综合体商业，才是芳村位置较好地块未来几年的必将宿命。可以不做成这样去做批发，但是城市的发展、芳村几年后会告诉你这个趋势是不能逆转的。当然你做批发只要能卖得掉你的商铺，是做什么都行的。,二、广州市芳村区发展研究分析报告 芳村是谁？谁才是芳村？！（二）、谁

42、才是芳村？！,三、芳村地区专业市场发展态势研究分析报告（一）、芳村专业批发市场综述 芳村聚集了多个大型专业市场，其商业辐射范围由广佛商圈扩大到广东甚至整个华南地区，这些专业市场已经成为了区域当中不可或缺的经济组成部分。,芳村专业市场分布图,三、芳村地区专业市场发展态势研究分析报告,（二）、芳村主要专业市场分布情况：,项目,博皇家具城,国览医疗器械城,花鸟鱼虫大市场,茶叶批发市场,芳村形成了茶叶批发、花鸟鱼虫、家具、医疗器械四大专业市场，除家具市场外，其余三大专业市场在华南地区均具足够大的影响力，也是全国性的专业市场，其中的医疗器械城是全国唯一的批发市场,三、芳村地区专业市场发展态势研究分析报告

43、（三）、芳村茶叶批发市场,芳村有各类茶叶批发市场10余家，年营业额近80亿元，2006年芳村茶叶产业占GDP的37%,芳村茶叶市场，产品覆盖中国所有茶种，主要包括：绿茶、白茶、黄茶、乌龙茶、红茶、黑差、花茶、其中普洱茶占相当大比重。,三、芳村地区专业市场发展态势研究分析报告（三）、芳村茶叶批发市场,芳村茶叶产业规模数量芳村目前有茶叶商户3500多家；产业营业面积达20.2万平米；大型的茶叶批发市场及交易中心有8家。,三、芳村地区专业市场发展态势研究分析报告（三）、芳村茶叶批发市场,三、芳村地区专业市场发展态势研究分析报告（三）、芳村茶叶批发市场,小 结：芳村茶叶市场区域内布局分散，集中式展示卖

44、场与商业街铺混杂，高低档次混杂，环境较差。尽管如此，不影响茶叶市场的正常经营，因为是批发生意，客户对购物环境要求不高，只要谈成生意即可。茶叶市场已形成了固有的商业模式，市场规模也足够大，所以，新的茶叶批发市场发展空间有限。本项目是否考虑开辟一个小规模的高端茶叶展示销售区，批发及零售兼顾。,位于广东省广州市荔湾区花地湾的“广州市花地花鸟鱼虫批发市场”，其一期工程占地面积25000多平方米，分为水族器材区、宠物区、雀鸟区、园艺根雕观赏石区，约有600间商铺。二期占地面积27000多平方米，设有高档锦鲤海洋生物区、鲜干花区、工艺品区和家私精品收藏品区，约有200多间商铺。还拥有占地面积1万平方米的大

45、型停车场，整个市场占地面积达7万平方米,不但成为亚洲最大最集中的同类市场，更已成为世界同行业中最大最齐集相关产品经营的汇聚中心。,三、芳村地区专业市场发展态势研究分析报告（四）、芳村花鸟虫鱼大市场,三、芳村地区专业市场发展态势研究分析报告（四）、芳村花鸟虫鱼大市场,小结：芳村花鸟鱼虫市场更有特性，因其产品的属性，市场感觉就是一个乡下的“赶场集市”，展示品种多，市场范围大，卫生条件与购物环境较差。但客户因为购物目的性强，也不在乎购物环境和卫生条件，所以这种市场模式可能不适合本项目。,博皇家具博览中心占地10万平方米，分A馆、B馆、现代办公家具系列叁大部分。经营国际上最新款式的精品家私、现代办公家

46、具系列以及香港品牌家私、台湾品牌家私等中高档家私，是目前华南地区规模较大、档次较高的家具批发中心、品牌展示中心。,国览医械城,博皇家具城,项目,三、芳村地区专业市场发展态势研究分析报告（五）、博皇家具博览中心,三、芳村地区专业市场发展态势研究分析报告（五）、博皇家具博览中心,小结：博皇家具位于项目的西面，档次定位较高。该项目是2004年开业，当时地价及租金便宜，家具市场人气不旺。在珠三角家具专业市场，以东莞和顺德乐从最为出名，且距离都在70公里以内，家具选择范围大，竞争经烈。故不适合本项目。,广州医疗器械城总投资4.61亿元，建筑面积4.5万平方米，内设展铺500多间以及18个专业服务机构，为

47、经营者提供各种服务。该医疗器械城的出现，改变了以往医疗器械城“散、乱、小”的格局，开创了专业化、规模化、集约化的经营模式。,国览医疗器械城,三、芳村地区专业市场发展态势研究分析报告（六）、国览医疗器械城,利用住宅的裙楼共4层作为医疗器械专业市场，第1-2层是展示商铺，3-4层是商务办公。目前第一期经营良好，仅有少量铺面空置，第二期正在招租中，招租情况不理想，何时开业未有明确时间。,三、芳村地区专业市场发展态势研究分析报告（六）、国览医疗器械城,国览医疗器械城：全国唯一医疗器械专业市场,小结：“国览医疗器械城”利用裙楼展示销售，兼顾电子商务，做得不错，但这是一个非日常用品的偏门市场，和百姓日常生

48、活关系不大，目前已开业的一期和正在招商的二期足够大，铺位已经饱和，难以有市场空间，二期能否招满客户很难说，且经营医疗器械市场需要有政府批文。所以，可能未必合适本项目。,本章小结：,芳村的茶叶、花鸟鱼虫、家具、医疗器械专业市场，除家具市场外，其它三个市场都是全国性的专业市场，影响力和经营状况不错，总体来讲，各有其特点。但是医疗器械表面看在项目旁边，可能有市场，但是细察未必，这个专题稍后再做，真的做什么要经过科学的详细研究来解决。本章总结：1、做商业关键在于把握住城市大势，不要之看见眼前的，而要看见远些的。芳村就如90年代的天河，谁说随着城市大势和广佛联动、芳村不会更快地成为“西城的天河”？显然，

49、答案一定是肯定；2、芳村此项目的定位，如果是位置差一点、地块偏一点，定位批发商业尚有的探讨，但在这么好的位置，在花地湾-坑口地铁站中间的最佳稍偏的位置，所以这块地不做成“万达”模式，真是想不做都难。,本章综述：零售？批发？向左还是右？答案已显然，但因为科学细致的工作作风，这个项目还需要接下来专业团队最细致的调研论证来夯实这个初步结论，以科学专业程序解决。,1、广州是商业氛围非常浓厚的城市，近10年以来形成了天河、越秀商圈的龙头地位；海珠、白云、荔湾等商圈作为辅助力量，尤其是白云商圈后发优势明显；2、芳村范围未形成商圈概念，只是一些超市商铺，档次和购物环境较差；客观上芳村区域呼唤大型高端一站式购

50、物休闲娱乐中心的诞生。3、但是芳村作为广州西的十几年批发之地，批发也可能、零售也行，留给下一步更专业的工作程序去解决,报告二项目开发策划方案 分报告一项目开发市场研究分析报告 第二部分、项目开发市场分析报告 第六章、广州市住宅房地产发展态势研究分析,一、广州市经济环境情况分析,2011年，广州市生产总值（GDP）12303亿元，从2007年开始，广州GDP都保持在10%以上增长根据GDP与房地产关系的横向图，广州房地产近年都处在高速发展的状态高速发展的房地产市场为项目的开展创造了良好的氛围和环境,广州GDP近年增长幅度都保持在10%以上，房地产处于高速发展期,二、房地产近期销售情况,（一）房地