弘策4月27日济南保利中心项目前期策划报告中期汇报稿.ppt

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1、保利中心项目前期策划报告中期汇报稿,2010.4.27,经过一个多月的努力，弘策中国保利中心项目组的工作不断推进，取得了阶段性工作成果，现将近期工作内容汇报如下：,弘策中国保利中心项目组近期工作汇报,任何事物都不是孤立存在的,事物本身构成了事件的主体,影响事物变化的因素构成了客体,那么对于房地产前期策划来说就是,研究主体与影响主体的客体之间的关系,研究主体与影响主体的客体之间的关系,影响主体的客体,保利中心项目,项目的发展目标,宗地综合条件,市场契合度,主体,利润实现目标,风险控制目标,品牌塑造目标,宗地历史沿革,宗地文化背景,宗地地形地貌,经济技术指标,其他相关要求,项目的产品定性,宏观市场

2、,供应市场,需求市场,中观市场,综合体,商业市场,写字楼市场,公寓市场,酒店市场,消费者需求,商家要求,投资者需求,主力店商家,专业市场商家,大型商家,项目定位,市场研究部分目录,-Catalogue-,1:济南商业物业研究篇2:济南办公物业研究篇3:济南公寓物业研究篇4:济南酒店物业研究篇,一、商业调研济南大型主力商场调研北园大街及西市场商圈济南大型专业商场调研济南市在售商业项目调研项目区域商圈调研商业调研小结,二、写字楼写字楼市场发展历程写字楼市场概况写字楼市场板块分析在售、潜在写字楼项目情况区域写字楼市场,三、公寓济南公寓市场总体概况公寓市场板块分析公寓类型细分及分析区域公寓市场分析,四

3、、酒店物业调研济南高星级酒店概况济南高星级酒店客房分析济南高星级酒店经营分析济南高星级酒店竞争分析潜在高星级酒店分析,济南商业物业研究篇,90年代中，消费力提升，商业新增供应增加,2003年，大量连锁店开始进驻济南,2010后，市政府动迁全运会高新区产业细化，城市更加开放,商圈发展,商圈概况,商圈分析,商圈分布,商业楼盘,商圈发展,商圈概况,商圈分析,商圈分布,商业楼盘,1 泉城路商圈 5 英雄山商圈 9北园大街商圈2 花园路商圈 6 泺口商圈 10东部潜在商圈3 经四路商圈 7 山大路商圈4 西市场商圈 8 东门商圈,济南的主要分布在城市中心区域，缺乏均衡性，与城市发展趋势不协调，商业分布的

4、不合理性造成局部供应过剩与缺乏并存的现象；未来综合性零售商圈以商业改造为主。,商圈发展,商圈概况,商圈分析,商圈分布,商业楼盘,泉城路商圈,泉城路是济南最繁华的中心商业区，是一条具有购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能的准步行商业街，形成了以三联为中心的家电经营区、以银座和贵和为中心的两个百货经营区、以齐鲁金店为中心的黄金珠宝首饰商品经营区、芙蓉街餐饮区。目前该商圈有六大主力商业，分别是万达、三联商社、贵和购物、贵和商厦和银座地下。前四大商业均位于泉城路两侧，银座商城位于泉城广场南侧，距泉城路约200m。由于区域规划设计问题，泉城路现有商业业态分布比较零散，整体形象与品牌效益未能达到最佳，制约

5、了商业业态和人气,商圈发展,商圈概况,商圈分析,商圈分布,商业楼盘,泉城路商圈,商圈发展,商圈概况,商圈分析,商圈分布,商业楼盘,商圈发展,商圈概况,商圈分析,商圈分布,商业楼盘,商圈发展,商圈概况,商圈分析,商圈分布,商业楼盘,商圈发展,商圈概况,商圈分析,商圈分布,商业楼盘,经四路大观园商圈,经四路商圈是济南最传统的商圈，在泉城路商圈兴起之前是济南第一商圈。以经四路为核心，北至经二路，南至经七路，以振华商厦、大观园、人防商城等为商业核心，包括专业市场、专卖店(以服装、鞋业为主)、风味小吃、烧烤、洋快餐、影院，以及娱乐设施。在中档及中低档商品消费方面，该区域在济南商业市场中占有主导地位。区域

6、内商场之间同质化经营比较严重，竞争比较激烈，部分商场体量过大（如振华商厦、大观园商场等）。,商圈发展,商圈概况,商圈分析,商圈分布,商业楼盘,该商圈主要面向中高档消费群体，以时尚服装、鞋帽、小商品、餐饮、休闲、医药保健、摄影婚纱、美容美体为主要商业形态。在调查57家店铺中，店铺经营面积一般在8200之间，主力店铺面积在1580左右，客户来源为居住在老城区的常住居民及目的性消费人群。,商圈发展,商圈概况,商圈分析,商圈分布,商业楼盘,商圈发展,商圈概况,商圈分析,商圈分布,商业楼盘,商圈发展,商圈概况,商圈分析,商圈分布,商业楼盘,花园路商圈,园路综合功能比较突出,是一条比较年轻时尚的商业街。目

7、前的花园路主力店有大润发超市、银座洪楼店、及国美电器、冠芝霖手机大卖场和众多品牌服饰店，商业业态已较丰富，并且有圆缘缘时尚文化餐厅、圣路易烤肉、重庆火锅、上岛咖啡、金鼎KTV等餐饮娱乐也聚集，较大程度上满足了人们的多种消费需求，这种集聚效应将使各种业态相互促进，同步发展。,从山大路至洪楼南路的花园路是洪楼商圈商业氛围最浓厚的区域，商业密集度最高，北侧较南侧店铺更集中，在调查100家店铺中，店铺经营面积在12至2万不等，主力面积在20100左右，业态以服装、餐饮为主，其中服饰类占32，餐饮类占12，面向大众消费群体，与泉城路相比，经营商品档次以中端为主，高档、低档为辅。花园路沿街有融基大厦、鑫都

8、大厦、海蔚广场等办公写字楼分布，商务氛围相对更浓厚。,商圈发展,商圈概况,商圈分析,商圈分布,商业楼盘,泺口商圈批发市场,泺口商圈以泺口服装商贸中心、齐鲁鞋城品牌港、服饰品牌城、山东通讯城等为代表，聚集了14家批发市场。汇集了低端、中高端服饰、皮具、鞋帽、童装、玩具、通讯等八大业态，上千品牌,商圈发展,商圈概况,商圈分析,商圈分布,商业楼盘,商圈发展,商圈概况,商圈分析,商圈分布,商业楼盘,北园大街商圈,以北园大街为中轴线，向周边辐射，东西两侧分别为水屯路和清河路。北园商圈主要经营业态为批发市场、专业店，主要经营内容为家具、建材批发，是一个辐射鲁中地区的专业性商圈。,商圈发展,商圈概况,商圈分

9、析,商圈分布,商业楼盘,商圈发展,商圈概况,商圈分析,商圈分布,商业楼盘,山大路科技市场,百脑汇,索尼专卖,赛博电脑,银座电子,山大路经营科技产品的店铺主要集中在山大路（利农庄与山大路交汇路口到和平路路段）及解放路与山大路交汇处往西约300米。山大路商圈的主要商业业态为专业店，该商圈以周围的IT科技资源、技术为依托，是专营电子、电脑配件的专业性商圈。,商圈发展,商圈概况,商圈分析,商圈分布,商业楼盘,商圈发展,商圈概况,商圈分析,商圈分布,商业楼盘,商圈大致范围为南依英雄山、北靠经十路，东起玉函路，西至建设路，总面积约45万平方米，现有商业网点430个，总营业面积30余万平方米，年交易额近80

10、亿元，特别是涌现出一批知名度较高、效益较好的商业服务设施和网点。目前，在英雄山商圈周围的经十路、玉函路、英雄山路、经十一路等路段，均受其聚集辐射影响，商业设施逐渐增多，商业氛围日益浓厚。,英雄山文化市场,商圈发展,商圈概况,商圈分析,商圈分布,商业楼盘,英雄山路商圈,商圈发展,商圈概况,商圈分析,商圈分布,商业楼盘,商圈发展,商圈概况,商圈分析,商圈分布,商业楼盘,英雄山路商圈,商圈发展,商圈概况,商圈分析,商圈分布,商业楼盘,商圈发展,商圈概况,商圈分析,商圈分布,商业楼盘,各零售商圈核心商业明显，业态结构完整成熟，相互支撑吸附人流，专业市场建设时间早，在济南乃至山东都具有一定的影响力。,泉

11、城路商圈沃尔玛、贵和、银座广场及商业街品牌商家拉动核心区域消费人群；大观园商圈振华、人防及大观园形成多层次的符合业态结构；花园路商圈银座、大润发为商圈主力店，以及花园路银街辐射东部住区群；英雄山商圈银座百货店、中华名优小吃城、体育中心休闲娱乐业态，鲜明的功能分工拉动商圈发展；洛口商圈：以服装、鞋、皮包批发零售为主，批发客户主要来自山东各地。北园大街商圈：济南家具、建材专业市场聚集地各商圈凭借核心商家的拉动，吸引各层次商家共同组成商圈的良性人流和消费流循环，相互支持商圈发展。,小结,商圈发展,商圈概况,商圈分析,商圈分布,商业楼盘,济南办公物业市场分析,处于国营经济体质中,民营经济迅速发展，带动

12、办公需求,高科技、IT产业发展迅速，刺激中小型办公场所需求。,城市扩展，大型开发商进驻，写字楼档次提高,办公需要住宅改办公草创型企业住宅无,改善环境住宅立项、商务办公成长型中小企业第一代商务公寓位置价格交通使用成本,动因,表现形式,产品特征,入驻公司特征,客户关注点,追求形象纯商务形象迅速发展的中小企业初具规模的企业纯写字楼开始出现位置配套硬件商务氛围,需求多样化多样化各种类型企业 写字楼与新一代商务公寓并存地段服务软环境健康、风景,萌芽期,起步期,发展期,扩张期,1995年前,1995-2000年,2001-2007年,2007年至今,济南写字楼市场经历了从萌芽期到扩张期的过度，开发量与开发

13、水平在近期均有较大提升。目前客户开始更加注重改善办公环境，追求物业形象。,发展历程,市场概况,项目概况,板块分析,区域市场,济南市写字楼目前整体均价为12800元/，各版块之间价格相差不大，峰值点出现在东部奥体；,2005-2007年为济南市写字楼全面发展阶段，供应量逐年递增。2007年之后供应量较为稳定，2009年因为住宅市场火爆，写字楼供应相对低。2005年之后，济南写字楼年均成交率均保持在50%以上，其中2008-2010三年均成交率为72%,发展历程,市场概况,项目概况,板块分析,区域市场,高新区板块：伴随城市重心东移，高新区的写字楼市场发展迅速。区域以中小型面积投资产品为主，兼顾部分

14、整售型产品，产品档次以及品质一般，未来潜在供应量大。,中铁汇展国际,发展历程,市场概况,项目概况,板块分析,区域市场,客户自用为主，以大客户消化为主；,外部银行、会展中心等配套。内部配套方面，虽然纯写字楼占主导地位，但内部配套中等偏下。,中铁汇展预计5.1前后推1#、2#、5#，整栋出售的9#集体时间未定，但2011年推出,政府开发的只租不售型写字楼；厂房型写字楼；会展中心；,售价：7000-10000元/平米租金：1.3元/平米天入住率:70%,奥体板块：依托政府搬迁，区域规划利好，配套优质公建物业，奠定区域以城市中高档次写字楼为主，区域以整栋或整层购置客户为主，未来存在较大供应量,发展历程

15、,市场概况,项目概况,板块分析,区域市场,客户自用为主，以大客户消化为主；,会所、银行、超市、邮局、餐厅一应俱全；交通道路发展成熟；写字楼配套完善。,黄金时代广场写字楼现在存量约为15万平米；鲁商国奥城2011年推写字楼3#（26层）3.92万平米、4#（33层）2.77万平米,纯写字楼占大多数，开发商与银行开发专用写字楼；伴有少量商住两用写字楼,售价：9000-15000元/平米租金：3-4元/平米天入住率：80%,*FootnoteSource:Source,纯写字楼较多；存在少量商住两用写字楼；,售价：8000-12000元/平米租金：1.6-3元/平米天入住率：70%,二环东路板块：外

16、部配套完善，内部配套一般；版块主要为纯写字楼；未来供应量较少。,世界500强企业、大型国有企业、国内知名企业为主。,写字楼档次中等偏上，外部配套稍落后与中心区域，内部配套水准也处于中等水平,售价：中润三期，燕山盛世，润阳大厦总供应约15万左右,中润三期,润阳大厦,燕山盛世,发展历程,市场概况,项目概况,板块分析,区域市场,*FootnoteSource:Source,IT客户为主，经贸、电信、保险、医疗、广告媒介、房地产等所占比例较小。,发展时间较长，外部配套业完善。内部配套也基本齐备。但内外部配套整体档次不高。,商住两用型写字楼比率较高；个性化写字楼吸引IT产业聚集,售价：9000-1200

17、0元/平米租金：1.6-2.8元/平米天入住率：85%,山大路板块：配套完善但档次不高，商住两用写字楼占比率较高，山大路北段IT产业聚集，南段纯写字楼为主。未来供应主要在南段，但供应量较小。,齐源大厦未销售面积约7000,齐源大厦,发展历程,市场概况,项目概况,板块分析,区域市场,纯写字楼占大多数，开发商与银行开发专用写字楼；伴有少量商住两用写字楼,售价：9000-15000元/平米租金：3-4元/平米天入住率：80%,大型企业驻济办事处、金融保险、咨询服务性机构为主注重企业形象，办公需求面积较大。,泺源大街板块：传统中央商务区，配套完善；版块主要为纯写字楼为主；板块所处位置土地稀缺，未来供应

18、有限。,发展历程,市场概况,项目概况,板块分析,区域市场,会所、银行、超市、邮局、餐厅一应俱全；交通道路发展成熟；写字楼配套完善。,城市中心，土地资源稀缺。目前版块已知项目仅有普利中心，写字楼体量约6.5万，2011年无推盘计划,*FootnoteSource:Source,配套设施,潜在供应,物业类型,客户构成,租售状况,处于老商圈，在商业、交通、银行等配套都比较完善。但由于建筑年代较早，办公楼自身配套情况一般。,纯写字楼为主,售价：8000-12000元/平米租金：1.6-3元/平米天入住率：80%,写字楼建设较早，客户涵盖行业较广。因处阿劳商圈，临火车站、汽车站，所以商贸、流通客户比较较

19、大。,纬二路板块：外部配套完善，内部配套一般；建筑年代较早，以中小型写字楼为主，整体档次不高；潜在项目较少，新供应主要来自万达广场。,万达广场,万达广场预计2011年推8万，近期无其他潜在供应。,发展历程,市场概况,项目概况,板块分析,区域市场,2011年可见供应约70万，高于2010年，为历史最高点。,发展历程,市场概况,项目概况,板块分析,区域市场,立面风格：现代简约风格是市场主流，裙楼多采用花岗石，外墙则采用玻璃幕墙+石材为主,齐源大厦,东环国际广场,中润世纪广场,润阳大厦,鲁商国奥城,发展历程,市场概况,项目概况,板块分析,区域市场,发展历程,市场概况,项目概况,板块分析,区域市场,写

20、字楼配套:餐饮是济南写字楼最常见的配套设施，其次为健身与娱乐。,目前济南大多数高档写字楼所提供的硬件设施能满足高端客户的形象需求，中低档则依靠相对低廉的租金满足中小企业的基本需求,主力面积：60-300是写字楼的主力面积区间，项目主要位于市中心；第二区面积间在1000-1500，分布在二环以东经十路沿线。济南市企业类型致使产品面积区间出现空白。,发展历程,市场概况,项目概况,板块分析,区域市场,写字楼单价：平均单价主要集中在1200015000元之间，项目多位于二环东路以东，经十路沿线。写字楼通过地段优势、产品品质、以及中高端整购客户带动实现较高价值。,发展历程,市场概况,项目概况,板块分析,

21、区域市场,写字楼总价：市场上的写字楼总价主要集中在两个区域，散售总价集中在50-300万元之间，整购总价主要集中在1500万以上,发展历程,市场概况,项目概况,板块分析,区域市场,大量的电子产业公司有效需求使山大路板块出租率最高。泺源大街与纬二路因处市中心，外部配套较为齐全，出租率仅次于山大路板块。高新区与二环东路目前出租率最低。,发展历程,市场概况,项目概况,板块分析,区域市场,写字楼客户：东部写字楼市场客户以自用为主，且多为整栋整层购买，面积区间200300 以及10001500 整层甚至整栋购买为主,发展历程,市场概况,项目概况,板块分析,区域市场,写字楼客户：面积需求在200300 的

22、客户主要以区域型客户为主，关注总价控制；面积需求在10001500 的客户更关注企业形象与物业品质,发展历程,市场概况,项目概况,板块分析,区域市场,小结一,写字楼外立面：新建写字楼多为现代简约风格是市场主流写字楼配套：餐饮是济南写字楼最常见的配套设施，百货休闲设施的比例也较高。写字楼主力面积区间：写字楼面积面积区间在60300 以及1000 以上的写字楼产品市场表现好，小面积商铺能够在实现快销的同时，充分释放单价；写字楼销售价格：市场上的写字楼销售价格大致以11000元/为分水岭，凭借地段优势、产品品质、以及中高端整购客户是能够提升写字楼价值的；通常能够差30004000元/平左右；写字楼总

23、价：市场上的写字楼总价主要集中在两个区域，散售总价集中在 50-300万元之间，整购总价集中在1500万元以上。写字楼出租率：大量的电子产业公司有效需求使山大路板块出租率最高。泺源大街与纬二路因处市中心，外部配套较为齐全，出租率仅次于山大路板块。高新区与二环东路目前出租率最低。写字楼客户：面积需求在200300 的客户主要以区域型客户为主，关注总价控制；面积需求在10001500 的客户更关注企业形象与物业品质,发展历程,市场概况,项目概况,板块分析,区域市场,写字楼产品竞争较为激烈，城市高端写字楼市场表现较好，存在较大市场机会。西部无写字楼供应，现有写字楼档次较低，市场存在较大机会。,从格局

24、看，济南写字楼主要分布在中心商务区和东部新兴区域，其他区域写字楼较少。东部凭借独特地理位置，写字楼物业市场优于其他板块，但是西部因其区域整体经济发展迅速，写字楼供应缺乏，迎来新契机。从竞争看：2011年供应量约70万，未来潜在供应约194万，按目前消化速度，趋化时间为7年。城市竞争量较大，尤其东部写字楼凭借其地理位置，将会对济南写字楼市场造成较大冲击。从客户看：大单客户对于产品品质有较高要求，多为国企、上市企业，整栋购买；散售客户以投资客以及中小型企业购买为主；从产品看：新兴写字楼在产品整体水平方面较之前产品有较大提升，随经济发展，未来高档写字楼市场存在较大机会。,小结二,发展历程,市场概况,

25、项目概况,板块分析,区域市场,区域界定：根据济南市写字楼分布情况，结合项目地块特征，划定区域写字楼市场：纬十二路沿线，东至纬六路，南至经十路，西至二环西路，无影山中路。市场格局：纬十二路板块写字楼市场近年来受市场关注度一直较低，伴随着济南“西进”战略实施，西客站建成，板块写字楼市场开始逐渐受到关注。目前区域写字楼主要分布纬十二路与经六路之间，分布较散，多为建设单位自用，由于建筑年代较早，所以在办公环境与物业方面存在弊端。,无影山中路,经十路,纬六路,二环西路,纬十二路,经一路,本案,银座中心,目前区域写字楼主要分布纬十二路与经六路之间，分布较散，档次不高，多为企业自用。,房产大厦,东方大厦,汇

26、宝大酒店,银河大厦,天发大酒店,天建名人广场,发展历程,市场概况,项目概况,板块分析,区域市场,项目区域内写字楼以高层、小高层为主。纯写字楼较少，整体装修档次一般，形象不高。由于建筑年代早，因此配套较为简单，智能化设施只在少量写字楼存在。,发展历程,市场概况,项目概况,板块分析,区域市场,区域客户多为该企业办事处或者分公司，创业成长型小企业也存在一定数量。,发展历程,市场概况,项目概况,板块分析,区域市场,区内无在售写字楼，银座中心有部分潜在写字楼，目前价格未定。区内写字楼出租价格不均，形象、配套较好，设施齐全的写字间，多在2元/天以上；区域写字楼租售情况良好，区域内出租率基本在95%以上。,

27、由于区域写字楼供应量少，租金相对其他区域略低，所以租售情况较好。,发展历程,市场概况,项目概况,板块分析,区域市场,项目名称：银座中心项目位置：经十路纬十二路交叉口项目建筑面积：55万，其中写字楼面积7.8万面积区间：350-1400项目道路系统发达，交通便利，周边配套齐全，其定位针对性较强；外观形象较好，项目意在打造是纬十二路板块地标性建筑；写字楼目前概况：中心写字楼共三栋，一栋5300平左右小独栋自己持有，作为银座购物中心集团总部；两栋3.9万平米的6E写字楼，共计约7.8万，其中大概会有一小部分产品改作精装公寓。,发展历程,市场概况,项目概况,板块分析,区域市场,从格局看，目前区域写字楼

28、主要分布纬十二路与经六路之间，分布较散。从档次形象来看，写字楼建设年代较早，建筑面积较小，形象比较落后。从产品看，产品主力面积集中在30-90之间，仅有个别项目存在少量大面积产品。从客户看，区域客户多为该企业办事处或者分公司，创业成长型小企业也存在一定数量。从配套看，区域写字楼外部配套齐全，但是档次较低。租售情况方面，区域写字楼租赁情况较好，这与片区内写字楼供应少、产品面积适中，租金低有直接关系。,区域市场小结,发展历程,市场概况,项目概况,板块分析,区域市场,一、区域供应几无供应量，现有产品档次低。二、区域写字楼出租率高，具有一定市场空间；建筑年代较早，具有一定升级需求。三、市场商圈内咨询类

29、、商贸类、办事处等中小型企业数量大，需要较小面积办公场所西市场商圈有大量个体商户，投资意识强，且存在办公需求。,区域市场展望,发展历程,市场概况,项目概况,板块分析,区域市场,项目写字楼市场展望,在西部需求大、供应少的情况下，西部写字楼市场迎来新契机。城市多核发展之下，西市场作为西部最重要商圈，必将演化成济南西部现代化商业及商务中心。,济南公寓物业分析,在售项目1、鲁商国奥城 5、历山名郡2、香格里拉 6、发祥一号公馆3、玉兰公寓 7、路劲御景城4、蓝调国际 8、华强广场,潜在项目1、丁豪广场 5、绿地卢浮公馆2、中润世纪城三期 6、东方新天地花园3、银丰花园 7、巴黎花园4、连城国际,售罄项

30、目1、未来城 5、银座中心名寓2、万豪国际 6、mini公馆3、香港国际4、万达达人界,板块划分,市场概况,公寓类型,板块分析,区域市场,目前济南在售公寓项目总体量52.5万平米，多处于尾盘期，存量较少，共8.82万平米，整体均价较高，达12757元/平米；潜在项目总体量35.9万平米。,板块划分,市场概况,公寓类型,板块分析,区域市场,目前济南在售公寓项目平层产品多为精装修，并且已成一种趋势，装修标准600-4000元/平米不等，精装项目价格均在10000元以上。,板块划分,市场概况,公寓类型,板块分析,区域市场,高新板块：二环东路以东，工业南路、轻骑路以北，工业北路以南。,高新板块目前在售

31、项目有会展香格里拉和蓝调国际两个项目，剩余体量1.32万平米户型结构以一室和两室为主，一室面积集中在40-60平米之间，两室户型集中在80-120平米之间。产品品质一般，去化周期较长，均超过1年,板块划分,市场概况,公寓类型,板块分析,区域市场,板块特征小结,价格低除城南板块和北城板块无在售项目外，高新板块公寓整体均价低于其他板块，不足8000元/平米；产品品质一般高新板块目前无高品质公寓项目，在售及售罄项目定位均为中低档；精装项目少目前仅未来城一个精装项目，且装修标准较低，仅800元/平米；投资客户较少多为自住或办公，约占70%。,板块划分,市场概况,公寓类型,板块分析,区域市场,奥体板块：

32、二环东路以东，工业南路、轻骑路以南，旅游路以北，东至绕城高速。,奥体板块目前在售项目有玉兰公寓、鲁商国奥城和mini公馆三个项目，剩余体量1.1万平米；户型结构以一室、两室、loft户型为主，一室户型面积集中在40-80平米，两室户型面积集中在85-140平米，loft户型主要以40-60平米小户型为主。,板块划分,市场概况,公寓类型,板块分析,区域市场,板块特征小结,产品品质较高玉兰公寓、鲁商国奥城精装修交房，装修标准均高于3000元/平米，配全套品牌家具家电，即买即住，更符合投资需求；均为精装项目目前在售及刚刚售罄的mini公馆均为精装交房；投资客户较多奥体板块区域升值潜力大，交通便利，且

33、产品品质高，吸引了大批投资客户，玉兰公寓和鲁商国奥城项目投资客户约占60%以上，mini公馆投资客户占30%，办公50%；区域升值潜力大奥体板块依托奥体中心及龙奥大厦，区域发展潜力日益显现。,鲁商国奥城,玉兰公寓,板块划分,市场概况,公寓类型,板块分析,区域市场,城中板块：二环东路以西，南至经十路，北至北园大街，西至纬十二路及其延长线,城中板块目前在售项目仅历山名郡一个项目，且项目体量较小，剩余0.8万平米；城中板块由于地理位置优越，投资价值高，虽价格较高，但去化周期都较短，去化速度较快；除万豪国际为loft毛坯交房外，其他均为精装修交房；户型结构以一室和loft户型为主，一室面积集中在30-

34、60平米之间，loft户型集中在30-60平米之间。,板块划分,市场概况,公寓类型,板块分析,区域市场,板块特征小结,价格高除城南板块和北城板块无在售项目外，城中板块公寓整体均价最高，17600元/平米；市场存量较多城中板块市场存量为各版块之首，占市场总存量的51%；精装趋势城中板块公寓项目越来越趋向精装交房，更符合投资需求；投资客户较多由于绝佳的地理区位，吸引了大量投资客，约占70%。,板块划分,市场概况,公寓类型,板块分析,区域市场,城西板块：纬二路、英雄山路以西，绕城高速以东，南至绕城高速，北至胶济铁路、纬十二路。,城西板块目前在售项目仅发祥一号公馆和路劲御景城两个项目，其中路劲御景城为

35、居住公寓。未来潜在项目较多，但潜在项目体量不大。产品品质差异化较大，产品结构丰富，各类产品均有，户型结构以一室、两室和loft户型为主，一室面积集中在50平米左右，两室户型集中在80-120平米，loft户型集中在40-70平米之间。去化周期不一，新项目银座中心去化周期较短。,板块划分,市场概况,公寓类型,板块分析,区域市场,城南板块及北城板块目前均无在售公寓项目，潜在项目也仅有银丰花园一个项目，目前香港客户正在考察谈判团购，若团购成功，则不推向市场。,板块划分,市场概况,公寓类型,板块分析,区域市场,板块特征小结,产品结构丰富区域内居住公寓、商务公寓及酒店式公寓均有，差异化较大；路劲御景城小

36、户型居住公寓，毛坯交房，品质一般，银座中心loft商务公寓，品质中档，发祥一号公馆为精装修酒店式公寓，为区域内品质最高项目；投资客户较多随着西部城区规划的发展，西部的投资价值越来越明显，城西板块商务公寓投资客占70%，居住公寓客户多为自住。,板块划分,市场概况,公寓类型,板块分析,区域市场,居住公寓商务公寓酒店式公寓,根据产权年限、用地性质、面积大小、装修状况、地段位置、物业管理及配套设施建设等几个方面将目前济南市场公寓分为居住公寓、商务公寓和酒店式公寓三种类型。,板块划分,市场概况,公寓类型,板块分析,区域市场,产品特点：户型面积小，30-60平米；毛坯交房，价格较低8000-9000元/平

37、米；位于住宅项目内，多为一栋或两栋小户型塔楼设计，与周边住宅共享配套；客户以首次置业的年轻人为主，多用于自住。,用地性质：住宅用地产权类型：住宅土地使用年限：70年,居住公寓：济南居住公寓不能称之为真正意义上的公寓，除户型为小户型外，其他均与普通住宅无异。客户以首次置业年轻人为主，盛世名门小户型公寓为老年公寓。,板块划分,市场概况,公寓类型,板块分析,区域市场,商务公寓,产品特点：户型面积小，30-60平米，平层loft均有；毛坯交房，或1000元以下精装标准，精装价格较高，毛坯价格较低；多位于中心商务区，公建化外立面，周边配套设施齐全；主要集中在高新区和历下区，高新区客户以自住和办公为主，历

38、下区客户以投资为主。,用地性质：综合性用地或商业用地产权类型：商务公寓土地使用年限：40年或50年,板块划分,市场概况,公寓类型,板块分析,区域市场,商务公寓-华强广场,2010年4月17日开盘，推出C座和D座两栋商务公寓，共624套房源，当天去化540套，整体均价达18200元/平米，前期免费登记客户4000多组，售卡2000多张。开盘当天实行2万抵3万的优惠，一次性付款98折，按揭99折。优越的地理位置、限购令下投资客优选的投资渠道、山大路科技一条街的客群后盾、强大的品牌优势及项目升值预期，成就了华强广场首期开盘的热销战绩。,项目位置：山大路和解放路交汇处总 建 面：23万平米公寓总建面：

39、6万平米户型面积：39-60平米价 格：C座17000-18000元/平 D座18000-19000元/平米,高价火爆热销！,板块划分,市场概况,公寓类型,板块分析,区域市场,酒店式公寓,特点：户型面积几十平米到几百平米不等；出现大户型公寓；精装修交房，装修标准均在2000元/平米以上，价格均在10000元/平米以上；多位于城市繁华地带，商圈周边或交通便利处；按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性；大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高。,用地性质：一般为商业用地产权类型：公寓或酒店式公寓土地使用年限：40

40、年或50年,板块划分,市场概况,公寓类型,板块分析,区域市场,酒店式公寓-玉兰公寓,紧靠济南交通大动脉经十路，北望奥体中心，西邻龙奥大厦，东临喜来登大酒店，共享海尔绿城全运村配套设施及资源；外立面采用干挂石材+玻璃幕墙，体现尊贵感；内部五星级精装，配全套海尔、TOTO、西门子、摩恩、凯特曼等名牌家具家电；采用酒店式物管，由杭州绿城物管公司济南分公司统一管理，提供24小时酒店式服务；,板块划分,市场概况,公寓类型,板块分析,区域市场,居住公寓与普通住宅无异，客户以居住为主，产品品质一般，价格较低。商务公寓成为市场主流，客户根据产品品质及区位不同，产异化较大，产品以紧凑型小户型为主。酒店式公寓产品

41、品质较高，户型较大，价格较高，吸引大量投资客户。,对本案的启示：1、商业用地及40年的土地出让权决定了本案的公寓产品只能定位为商务公寓或酒店式公寓；2、定位投资型小户型商务公寓可实现快速回现的发展目标。3、顺应市场潮流，1000元/平米左右精装标准将为本案带来更大的产品溢价。,板块划分,市场概况,公寓类型,板块分析,区域市场,区域内在售公寓项目仅路劲御景城和发祥一号公馆两个项目，银座中心公寓部分刚刚售罄。,11,发祥一号公馆,银座中心,路劲御景城,板块划分,市场概况,公寓类型,板块分析,区域市场,发祥一号公馆以一室户型为主，定位酒店式公寓，64-115平米一室两厅户型占主导。,银座中心均为lo

42、ft户型设计，42-72平米，其中以57平米和72平米户型为主。,路劲御景城11#楼为居住型公寓，均为50平米左右的一室一厅一卫户型。,发祥一号公馆户型面积在45-120平米之间，总价48-115万元；银座中心面积在42-72平米，总价40-100万元；路劲御景城面积在50平米左右，总价35-45万元。,板块划分,市场概况,公寓类型,板块分析,区域市场,客户以区域性客户为主，主要来自项目周边地区，以槐荫区和市中区为主，发祥一号公馆和银座中心以投资客户为主，路劲御景城以自住客户为主。,板块划分,市场概况,公寓类型,板块分析,区域市场,市场机会研判,区域内仅有发祥一号公馆和路劲御景城两个在售项目，

43、且剩余体量不多。,京沪高铁即将建成通车，西进的城市发展规划使得越来越多的投资客户看好区域发展前景。,项目周边小户型公寓去化速度快，为市场热销户型，目前小户型产品已去化完毕，剩余大户型产品，小户型稀缺。,对本案的启示：1、符合投资需求的精装小户型商务公寓有巨大的市场机会。2、通过差异化的产品定位，可同时满足居住及投资客户的需求，并通过少量高端酒店式公寓产品拉升项目形象，实现溢价。3、控制总价区间，实现快速出货，利用公寓产品实现快速回笼资金，实现项目的持续开发。,板块划分,市场概况,公寓类型,板块分析,区域市场,酒店物业分析,4,据济南市旅游局统计，目前济南市正式挂牌的星级酒店有 113 家，其中

44、五星级酒店 3 家，四星级酒店 19 家，三星级酒店 43 家，二星级酒店 47 家及一星级酒店 1 家。另外，调查显示，济南市另有未正式评星挂牌的国际品牌五星级酒店 1 家。目前，济南的高端酒店主要集中在市区范围内，以市中区和历下区为主，尤其是以中高端商务、海外商务和政务客源为主的泺源大街-泉城路区域，和国内中端商务、政务和企业内部客源为主的火车站-市委市府区域。,酒店概况,客房情况,供需分析,经营分析,竞争情况,潜在酒店,酒店小结,济南高星级酒店客房基本情况表,客房体量：济南高星级酒店客房体量较大，4 家五星级档次酒店的客房体量均已达到中等规模（300 间套）以上。在未来较短的时间内，皇冠

45、假日酒店将加上新增加的100 余间客房，那么 4 家五星级档次酒店实际可出租客房数均在 400 间套以上；客房面积：济南五星级酒店客房面积差距较大，其中标准房间面积最大的是 09 年新开业的喜来登酒店，为 48 平方米，已经超过了国际五星级品牌酒店对客房面积要求达到 45 平方米的标准；而索菲特银座标准客房面积只有 25 平方米，客房空间感最差；,酒店概况,客房情况,供需分析,经营分析,竞争情况,潜在酒店,酒店小结,客房床型配比：济南 4 家五星级酒店侧重单床房和侧重双床房各占一半。皇冠假日和喜来登单床房比例在 50%以上；索菲特银座和山东大厦双床房比重较大，分别为 46%和 50%，不过，索

46、菲特银座套房较多，占客房总数的 26%。可见，除山东大厦偏向团体会议接待外，各酒店更多偏重的还是高端商务和政务客源。,客房装饰：虽然各酒店装修风格基本为传统商务型，但部分酒店仍然有一定的特征：喜来登酒店不仅客房面积大，而且盥洗区和睡眠区床铺之间设有推拉门连接，既增加客房空间感，又方便使用。不过喜来登酒店客房设置有明显不合理的地方：客房布置为门对门，住客的私密性受一定影响；山东大厦凭借优良而独特的地理位置，客房楼呈半圆形单排排列，所有客房窗外均有较好的环境景观；,（喜来登酒店盥洗区与睡眠区之间的推门，增强了空间感和使用便利）,索菲特银座大饭店,山东大厦,贵和皇冠假日酒店,酒店概况,客房情况,供需

47、分析,经营分析,竞争情况,潜在酒店,酒店小结,客房出租率和平均房价的波动水平，是衡量酒店业经营状况的两项重要指标。国际品牌酒店对房价指数更为看重。以上图表通过对 2006 年-2009 年的动态对比，显示近 4 年济南高星级酒店的基本经营状况。济南五星级酒店市场整体供应量较小，各年出租率均在 70%以上；2008 年，受金融海啸的影响较小，济南五星级酒店整体出租率和平均房价略有下降；2009 年，索菲特银座大饭店装修，并且喜来登到年底投入市场，两家酒店拉低了整体市场平均房价；2010 年 1-11 月，五星级酒店市场供应量提高，虽然因总体供应不足而使出租率上升，但价格竞争更为激烈，整体市场平均

48、房价较上年度略微下滑。,酒店概况,客房情况,供需分析,经营分析,竞争情况,潜在酒店,酒店小结,济南五星级酒店经营情况表,对济南高星级酒店房价和出租率进行对比分析如下：出租率：济南五星级酒店市场经营情况较好，从今年来看，出租率均在 70%左右，市场仍然处于培育期的喜来登酒店出租率也达到了 68%，喜来登酒店主要得益于济南高端五星级数量稀缺，同时位于开发区，对开发区企业免去了交通堵塞之苦。平均房价：贵和皇冠假日凭借良好的商务地理位置，平均房价处于最高水平，保持在 690元/间夜以上。而地理位置相对偏离市区，且市场处于培育期的喜来登酒店平均房价不足 600元/间夜，拉低了济南五星级酒店整体市场的平均

49、水平。,酒店概况,客房情况,供需分析,经营分析,竞争情况,潜在酒店,酒店小结,济南是山东省会、区域经济中心，经济基础良好，商务活动频繁，给济南高星级酒店市场带来了大量的商务客源，济南高星级酒店商务客源所占比例达到 45%左右；济南五星级酒店市场供应量较小，市内政务和商务等会议、会展活动基本选择在高星级酒店进行，给济南高星级酒店会议市场和政务市场带来较大的客源；会议客源和政务客源分别约占 20%和 15%；济南旅游资源丰富，高端休闲度假资源开发相对商务客源而言较为滞后，处于唤醒状态，旅游客源约占高星级酒店客源市场的 10%。,酒店概况,客房情况,供需分析,经营分析,竞争情况,潜在酒店,酒店小结,

50、目前济南高星级酒店基本没有明显的淡旺季之分，因为五星级酒店数量太少，喜来登酒店开业前，济南五星级酒店市场上就只有 3 家，客房数量才 1300 间左右，平时出租率都比较高，或者互相平衡，所以整体淡旺季不明显。不过，每年年底，政企会议较为集中，济南高星级酒店市场特别旺盛；12月份的圣诞节、2 月份农历春节，各大企业放假，大量商务活动暂停，市场相对较为平淡，成为平季。,小结,酒店概况,客房情况,供需分析,经营分析,竞争情况,潜在酒店,酒店小结,济南市高星级酒店供需状况表,近几年，济南五星级酒店整体出租率保持在 70%以上；济南五星级市场发展平缓，06 年以来总体供需波动不大；根据行业规律：入住率