泰州市恒瑞大厦市场定位及物业发展建议报告.ppt

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1、Part 1,项目经济技术指标项目周边配套分析,项目属性解读,项目属性解读/经济指标,一层,二层-三层,四层-十二层,项目总建筑面积：11000平米标准层：600平米层数：14层属性：项目为旧楼改造项目，计划改造1-3 层商业，4层企业办公，5-13层酒店，14层企业会所;目前项目形象破落,内部 装饰破旧,分割不尽合理,项目分析/项目周边现状,本项目,项目地块位于泰州市金鹰-坡子街-财富广场-金色广场核心商圈延伸段人民东路，受鼓楼大桥的影响商业发展有一定局限；同时地块北部临河,北方向有东城河公园景观资源，具有一定的景观优势。,项目分析/项目周边现状,本项目,项目区域配套属性：周边生活配套完善；

2、项目周边紧邻人民路与鼓楼路两条干道，交通便捷，从城市发展来看，本项目地块位于城市核心区辐射圈，具有一定地块优势。,项目界定：具有较强辐射力三线城市核心区辐射圈城市精致综合型改造项目,项目地块分析/项目界定,本报告要了解的关键问题,Part 2,区位经济产业投资价值基础设施文化城市规划发展,泰州城市研究,泰州是长江三角洲地区工业发达、交通便捷的中心城市之一。,行政区划：泰州地处江苏省中部、长江下游北岸，行政区域面积5793平方公里，辖区包括靖江、泰兴、姜堰、兴化四县级市和海陵、高港两区。城市人口：全市户籍总人口约501万，全市城镇人口，248万人，市区人口65万人，人口总量呈现低速增长趋势。发展

3、目标：已经发展成为长江三角洲地区工业发达、交通便捷、商贸繁荣的中心城市之一。,近几年泰州市户籍人口增长速率有所减缓，但市区人口呈现增长态势，并给泰州市的经济等多方位的快速发展带来了一定契机。,接受上海辐射能力偏弱,第一圈层（强）,第二圈层（弱）,便捷的交通网络,泰州港、国家一类港口，年吞吐量2000万吨,宁沪、宁通、宁靖盐、沿江高速、沪泰、新长、宁启铁路线,苏中机场、上海虹桥机场、上海浦东机场,泰州位于南京都市圈和苏锡常的交界处，单从区位上来看，区域有被边缘化的趋势，但随着区域沪泰铁路等大型基础设施的立项，泰州将融入上海1.5小时的都市圈，预期将对泰州的城市发展具有一定的带动作用。,泰州经济近

4、年来保持平均每年15%的较快经济增长走势，城市经济开始进入快速发展阶段，经济的快速发展将推动房地产行业的快速发展。,城镇居民收入与支出水平上升明显，商品流通规模持续扩大，城市商业消费市场发展前景良好。,人民可支配收入及人均消费性支出持续增长，增幅与周边发达城市基本同步。社会消费品零售总额涨幅波动性变化,近几年中，08年的涨幅最大，涨幅为23.3，2010年,全市社会消费品零售总额550.29亿元，比上年增长19%。总体形式较好。,泰州高新区的建立，促进泰州产业结构升级，未来将形成医药、船舶、机电、化工四大支柱产业。,未来泰州将突出产业发展特色，全力打造医药、机电、化工、船舶等四大产业基地,09

5、年3月18日，泰州中国医药城成为第56个国家级高新区。,泰州中国医药城位于主城区和高港区中间位置，靠近周山河街区，总规划25公里，至2020年规划建设用地10平方公里。,观点：国家级高新区的建议，泰州医药产业将崛起，带动该区域的整体发展，同时产业集聚效应将带来一批新泰州人，成为泰州城的新的发展节点。,泰州第二产业发达，电子电器、医药、机电、船舶、化工等为泰州第二产业的主体。,产业发展特点：目前，泰州产业结构特点鲜明，拥有轻工、纺织、冶金、食品、建材等传统产业，医药、机电、船舶、化工等四大优势主导产业，戴南不锈钢、靖江微特电机、泰兴减速机、姜堰五金等十大特色产业集群，新材料、新能源、电子信息及生

6、物产业等新兴产业。已形成一批具有较强竞争优势的龙头企业。形成培育了销售收入超过100亿元的春兰集团、扬子江药业集团、新世纪造船等大型企业集团，陵光集团、梅兰集团、林海集团、兴达钢帘线公司等一批规模企业团队。中成药、VC、钢帘线、汽车零部件、离子膜烧碱等产量全国领先，空调、冰箱、微特电机、船舶成为全国重要的生产基地。以医药高新技术产业园区为核心，创成国家火炬计划医药产业基地、国家科技兴贸出口创新基地 和国家生物产业高技术产业基地，全力打造“中国医药第一城”。产业品牌：春兰（泰州的品牌企业）扬子江药业集团（国内知名制药企业）新世纪造船（全国较大船舶制造企业）,城市第二产业的比重较高，最高达58%，

7、整体稳定在53%左右，产业结构与长三角工业城市类似，三产具有较强的发展潜力。,第二产业成为泰州主导产业 第一产业的产业比重较低，10年第二产业的比重占整体的56.2，产业比重较高，这与泰州市以产业带动经济发展的发展策略有关。泰州产业结构处于“二、三、一”阶段泰州市位于长三较扩散圈层的第二扩散圈层，这一圈层产业结构处于“二、三、一”阶段，工业业发展迅速，主要以医药、机电、船舶、化工四大产业为主导。,泰州将融入上海1.5小时都市圈重点基础设施建设推进泰州大跨越式发展。,苏中机场：总投资约10亿元，距泰州市区约20公里。将于今年第3季度开工建设，于2010年底建成通航。主要为扬州、泰州地区提供民航服

8、务，同时辐射镇江、南通等市及安徽部分地区。,泰州长江大桥是江苏省“五纵九横五联”高速公路网的重要组成部分。项目全长62.088公里，核准总投资93.7亿元，建设工期为5年半。2007年12月26日开工计划2011年底建成。,上海长江隧桥2009年底通车：进一步推进长三角经济一体化。泰州等长江北岸城市已成为最直接的受益者。,包括沪泰铁路、沪通铁路大桥以及上海长江隧桥（不但设有高速公路通道而且还预留了两条市域轨道交通线）在内的长三角城际铁路网，已经全面规划和实施。沪泰铁路是从沪通铁路大桥过长江，经海门至泰州的城际铁路，于2010年开工,时速300公里，沪泰城际铁路被正式列入国家中长期铁路网规划。届

9、时上海到泰州再也不用绕道南京，时间也从现在的6小时车程缩短到仅需要1.5小时。,泰州市城市历史文化悠久,兼顾南北之长,底蕴深厚,南拓,东进,西优,北控,城市发展方向遵循南拓、东进、西优、北控规划原则。,海陵城区2008-2030城市规划,城市研究分析结论,城市第二产业经济特色显著，经济发展后劲较强；全市地区城市化建设进程较快，房地产市场需求稳步增长，中长期市场前景良好。未来泰州房地产市场重点向南、其次向东发展。,Part 3,泰州房地产市场发展综述泰州房地产市场投资综述泰州市需求概述泰州市区土地市场综述泰州市房地产政策解读宏观市场总结,泰州房地产宏观市场,1996 泰州升级成为地级市，拉开城市

10、整体开发建设的序幕。1999 开始实施土地招拍挂制度，泰州房地产开启市场化阶段。2000 泰州土地开发储备中心成立，泰州房地产开发不断走向市场 化，住房供应全面实行商品化运作。2003 泰州市区全年新开工各类住宅50万平方米，竣工54万平方 米，销售面积达60.35万平方米，增长势头迅猛。2007 泰州房地产市场进入快速增长期,区域房价顺势上扬 2008 受到经济危机影响，市场热度迅速褪减 2009 刚性需求强劲，市场量价齐升 2010 泰州市区成交量突破130万平米，成交均价突破5000元,2011年，面临最严厉的宏观调控，泰州房地产市场将会如何发展？,泰州房地产市场经过14年的探索与发展，

11、历经：供不应求需求释放理性观望稳步发展的市场转变过程。,泰州14年房地产市场回顾：,2005年之前，泰州房地产开发进程滞后，供应不能满足需求；2006-2007年，房地产市场飞速发展，需求释放，供应与销售逐步提升；2008年，在外部环境较差的情况下，商品房销售仍然保持良好势头；2009-2010年，泰州房地产迅速升温，量价齐升。,从2005年2010年，泰州房地产开发投资在持续增长，促进泰州房地产市场的持续发展。,20042005年泰州土地市场土地供应量较少且逐年降低，导致房产市场供小于求，房产价格快速增长。2006年土地成交量出现井喷，主要是政府通过土地市场作为调控的手段。20072008年

12、泰州土地成交量明显下降，主要是由于2006年土地成交量激增，市场竞争激烈，同时受到2008年金融危机的影响，造成土地市场一片冷淡，成交下滑，但最终致使20092010年市场回暖后土地快速放量。20092010年泰州土地成交量和成交均价都显著增长，对缓解供求关系起到作用，但土地单价提升，将会进一步促进房价的上涨。,从2009年开始，泰州土地市场成交量开始恢复性增长，而土地成交单价的稳步攀升将推动商品房价格进一步上涨。,2005至2010年，泰州房地产供给量与需求量都在稳步上升，长期的需求大于供给的局面促使成交价格稳步提升。,2005年之前，泰州房地产开发进程滞后，供应 不能满足需求；2006-2

13、007，房地产市场飞速发展，市场需求一片繁荣，市场供应量与销售量逐步提升；2008年，在外部环境较差的情况下，商品房销 售仍然保持良好势头；2009-2010年，高速发展，量价齐升，增长显著。,20052010年泰州房地产市场成交价格保持稳步增长态势；2008年受金融危机影响，泰州房地产市场商品房成交价格增幅趋缓，但仍有微量上涨；20092010年，市场高速发展，量价齐升，增长显著。进入2011年，泰州房地产市场商品房成交价更是快速增长，目前，市区指标盘纷纷破万已指日可待。,泰州市房地产市场住宅投资依然是热点，住宅销售呈现量与价”一降一升”状态，商业销售量价起伏较大。,最近调控政策回顾：政策不

14、断加压，严格执行限贷、限购政策目前已形成明显的需求压制，政策消化期将会持续较长一段时间。,国办发通知要求促进房地产市场平稳健康发展央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5%，强力遏制信贷冲锋,2010年1月（国十一条）,2010年4月（新国十条）,增加保障性住房供给打击捂盘惜售，土地闲置行为提高房地产市场消费入市门槛提升利率，增加购房成本；暂停三套房以上的购房贷款,2010年9月（新国五条）,2010年10月（地方细则、加息）,至2010.10.19全国14城出台细则限购2010.10.19存贷款利率上调0.25%；公积金贷款利率上调0.2%,限贷,限购,短期内房价坚挺，政策的持续性将产

15、生深远影响,税收,2011年1月（限购、限贷）,2007,2008,2009,2010,2011,2012,房地产发展关系国计民生，房地产市场也必然受宏观经济形势和政策调控的影响，受调控影响，2011年泰州房地产市场将进入新一轮盘整期。,泰州市近年GDP总量以及人均GDP增长迅速，为房地产市场的健康平稳发展提供较好的经济环境。,1,从2009年开始，泰州土地市场成交量开始恢复性增长，而土地成交单价的稳步攀升将推动商品房价格进一步上涨。,2,2005年至2010年，泰州房地产供给量与需求量都在稳步上升，长期的需求大于供给的局面促使成交价格稳步提升。,3,由于房地产宏观调控持续的加压，泰州房地产高

16、速增长的热度开始减弱，市场处于“量跌价稳”的状态，市场观望氛围增强，政策消化短期内仍将持续。,4,宏观市场分析结论,Part 4,泰州住宅市场分析区域竞争市场分析住宅市场分析总结,泰州住宅市场分析,泰州主城区房地产市场可分为五个板块：城中、城东、城南、城西、城北区。,城中板块：由东进路、江洲路、东风路、济川路等四条城市主干道围合而成；城东板块：东风路以东、济川路以北；城南板块：济川路以南区域；城西板块：城西板块主要分布在江洲路以西的区域；城北板块：主要分布在江洲路以东、东进路以北、东风路以西的区域；,房地产市场主力供应区域,产品中档销售价格：3000-3500,城中板块的区域属性,城中板块是城

17、市中心区，全市现代化商业服务中心。随着政务、文化职能的迁出，城中板块将逐步转变成为全市的商贸、金融中心；根据泰州最新的规划，城中区域将会成为泰州历史文化的保护重点区域，该区整体空间布局将呈现“三点、三线、一片”；未来的城中历史街区将汇聚泰州历史上的地方名小吃、民俗风情，以及传统工艺、传统文化等非物质文化遗产，逐步将“城中”变成泰州民俗文化展示中心，成为具有独特文化景观的城市活力地带。,城中板块典型楼盘,城中板块房地产发展特征,城东板块的区域属性,泰州城东是连接泰州主城区和姜堰的重要地段和交通枢纽，未来的产业居住区域、新兴的房地产板块，目前区域配套尚不完备；该区域拥有较好教育资源、产业支撑及规划

18、支持，未来发展前景良好，是值得我们关注的重点板块；由南师大泰州学院、南理工泰州科技学院、省牧院组成的高教园区以及以制造业为主的春兰集团、LG集团都集中在泰州市东部。,城东板块典型楼盘,城东区域房地产发展特征,城南板块的区域属性,城市发展重点区域，行政中心所在地，泰州政治、经济、商业、文化中心，交通便捷，环境较好；已形成居住氛围。随着国家级中国医药城的设立，城南的发展将不断提速；城南板块是目前与市中心板块最为接近的一个板块，从一定程度上可以说是市中心板块的延伸，是连接泰州和高港的纽带，有一定的配套和居住基础，是目前泰州除市中心板块外发展最为成熟的一个板块。,城南典型楼盘,城南板块房地产发展特征,

19、泰州城西为老工业区，污染严重，发展较为滞后，城市化发展难度较大，交通、配套均不太完善，目前区域内楼盘较少，属于价格洼地。,城西板块的区域属性及典型楼盘,城西板块房地产发展特征,泰州城北交通枢纽、物流区，城市化发展滞后，生活配套落后，区域房地产处于启动阶段，区域内楼盘较少，区域内多为老城区拆迁安置小区，区域市场印象较差；区域内有一定的自然水资源，稻河和智堡河为该区域提供一定的居住条件，城北的扬桥口历史上曾一度繁华，具有一定的历史韵味；,城北板块的区域属性及典型楼盘,城北板块房地产发展特征,泰州各版块差异化十分明显，各板块认同度落差较大，项目所在的城北板块的认同度较低，城北板块内缺乏吸引其他板块客

20、户的资源优势和发展潜力。,1,泰州各板块价格发展不平衡，价差较大。,2,各板块在售项目的客户以周边区域为主，规模性大盘（如碧桂园）和高端楼盘（如金通桂园）需要积极向其他板块，甚至周边县市进行拓展。,3,目前各区域楼盘的成交主要依靠刚性需求和改善型需求来支撑。,4,住宅市场分析结论,Part 5,泰州商业发展现状概述泰州商业市场分析总结区域商业发展现状分析重点商业项目分析区域商业分析总结,泰州商业市场分析,目前泰州的大型商业项目都集中于市中心，城市的其他区域大型集中性商业较少，整体而言，泰州城市发展相对缓慢，城市副中心尚处于发展阶段，城市副商业中心尚没有形成。,商业布局上，城市商业规划布局不合理

21、，城市化特征不明显，大型商业招商能力薄弱。,20022005年商铺投资集中于各个新建小区的街铺。04年坡子街启动；商铺入市的价格2-3万元/，1-2F销售，3-4F招商，整体空置率约占60%（内街空置），05年财富广场启动；入市价格约2-3万元/，1F销售，3-4F招商，整体空置率约占80%（内街空置）2005-2007年商业地产依旧以住宅区街铺为主体，坡子街、财富广场纠结于上层商铺的招租。商铺投资者出手谨慎，市口的好坏决定投资与否。2008年至今社区街铺依旧是商铺投资主体。老街在政府扶持下，运作成功，一铺难求。三水湾、泰茂商业中心启动。坡子街、财富广场依旧纠结于上层商铺的招租。,商业格局：商

22、业格局调整空间巨大，泰州商业目前主要集中在老城区（海陵区），已基本形成“1核3区6街”商业格局，但功能尚不完善。,市级商圈分布：市区的市级商业中心为坡子街和济川路2个商业中心：坡子街商业核心：包括五一路、府前路、东进东路北侧商业区，济川路商业街：建设为具有现代都市特征的新型商业街；新区商务中心,城市核心商圈组团划分,泰州核心商圈是以泰州坡子街为中心的区域；东至金鹰国际西侧，南至税东街，西至西仓桥，北至东进路两侧；市区大部分百货、电器、娱乐等商业形态均集中于此。,整个商圈可分为三个组团1组团：高端消费组团以金鹰、中百、坡子街为组合；2组团：时尚消费组团以财富广场五一路街铺为组合；3组团：经济消费

23、组团以时代超市为中心；,泰州商业市场/核心区商业发展,泰州商业市场/核心区商业发展,功能不完善，管理水平低,老城区内百货商业过多，由于项目众多，相距较近，商品品种与经营管理差异性不明显，所以相互竞争非常激烈，导致多家商场经营状况堪忧。缺乏娱乐休闲特色街。休闲娱乐场所较为分散，没有专门的休闲娱乐一条街或者集中各种休闲娱乐于一体的综合休闲场所。未来几年内，随着居民生活水平的提高，精神消费将更为突出，具有精神消费功能的休闲娱乐业将迎来快速发展的黄金时期。,泰州市现有的商业功能单一，还不具备同时提供购物、休闲、娱乐、餐饮等多种功能，以至于市场竞争激烈，许多商家经营困难；经营业态单一、不注重经营管理与整

24、体形象等也是个比较突出的问题。因此，具备购物、休闲、娱乐、餐饮以及旅游观光等多功能于一体的综合性消费场所是泰州市商业的必然发展趋势，而完善的经营管理和经营服务也是泰州市商业发展的必然要求。,泰州商业市场分析总结,区域市场分析/区域商业布局,我们根据以下标准选择适合的、有代表性的案例进行分析，研究总结泰州商业发展现状。,目前泰州大型商业项目，开发商多以持有为主，但整体去化速率相对住宅市场而言落差明显，而大型商业项目招商能力偏弱，导致现阶段大型综合性商业上层的空置率较高。综合来看，社区街铺依旧仍是商铺投资主体。,项目地处泰州着重打造的商业中心济川路商业中心目前泰州商业发展仍处于初级阶段，主要仍旧是

25、以街铺为主，大型综合性商业较少，由于现阶段，开发商的招商能力偏弱导致大型综合性商业的空置率较高。加之区域大型商业多以百货行业为主，竞争差异性不明显，竞争激烈。因此，从目前商业的现状来看，复合型商业的兴起将成必然趋势，再结合济川路的商业发展现状来看，完全以社区配套商业为主，因为本项目的引入，对于提升区域的商业能级，同时填补区域的商业业态空白起到了相对关键的作用，但同时，由于目前泰州的大型商业的招商能力的偏弱，极大的打击了大型商业的投资信心，因此，对于本项目而言，招商能力是提升市场投资信心的关键点。,区域市场分析/重点项目分析,商业物业市场/典型竞争分析,商业物业市场/典型竞争分析,商业物业市场/

26、典型竞争分析,商业物业市场/典型竞争分析,区域市场分析结论,Part 6,泰州旅游酒店业发展现状概述泰州酒店业市场分析泰州酒店业典型数据调研泰州酒店业分析总结,泰州酒店业市场分析,2010年旅游业发展取得新进展。年末全市A级旅游景区18个，其中4A级景区2个，旅行社99家，星级旅游饭店30家，饭店客房总数2295间。大力整合旅游资源，成功举办中国泰州国际旅游节。全年接待国内外旅客1080.73万人次，旅游总收入120.61亿元，分别增长17.4%和23.3%。其中，接待境外游客7.9万人次，旅游外汇收入7931万美元，分别增长15.8%和15.4%。,泰州旅游市场的蓬勃发展促进城市酒店业的兴起

27、,泰州酒店业市场分析,泰州市酒店业坚持政府引导、市场运作、产业发展的基础原则，大力发展酒店业，目前泰州市有五星级3家，另有2家在建中（万达、碧桂园）；四星级11家；三星13家；经济酒店29家。,泰州市酒店业依据区域的发展繁荣度，区域越繁华酒店业越发达，泰州市现有酒店主要集中在海陵区的中心商贸圈和风景名胜周边。,泰州市酒店业典型数据调研,泰州市旅游业的蓬勃兴起和经济产业带动促进了酒店业的快速发展，发展上升势头显著；,1,泰州市星级酒店和经济酒店同质竞争强烈，具有特色和主题的精品酒店市场处于空白；,2,酒店业发展与区域繁荣度依存特征明显，主城核心区依然是酒店业发展热点；,3,泰州酒店业市场入住率较

28、高，市场前景看好。,4,酒店业市场分析结论,Part 7,项目swot分析项目产品定位项目价格定位项目经济测算,项目定位,项目SWOT分析,优势（STRENGTH）,机会（OPPORTUNITY）,威胁（THREAT）,泰州同质竞争的激烈影响项目的发展,泰州核心商业圈的外扩将极大促进项目的发展；项目紧靠滨河观光带，合理利用这个价值和概念，能起事半功倍之效,属于旧楼改造项目,形象档次不高,停车配套不足；受鼓楼大桥的影响，商业发展受限,项目地处城市核心商圈辐射范围，属主城区范围，配套优越；项目临近东城河风景带,有一定的景观资源优势,劣势（WEAKNESS）,S,W,T,O,S,O,发挥优势，抢占机

29、会,利用主城核心商圈附近优势重新打造特色商业体 充分利用滨河景观带，打造具有特色的产品规划,O,利用机会，规避劣势,借助大商圈格局的形成，特色主题化差异竞争，拓展项目发展空间，摆脱区域商业氛围受限劣势,W,发挥优势，转化威胁,充分利用地段和资源，进行产品创新，达到差异化竞争，提升项目价值,减小劣势，避免威胁,S,T,W,T,项目定位向中高档方向发展，摆脱城市低端同质竞争和项目旧楼改造形象,项目产品定位,城市核心商业圈辐射范围,区域交通通达度好,周边配套成熟,商业鼓楼大桥影响的发展局限,项目体量小,旧楼改造项目的局限性,市场竞争的同质化,东城河景观资源和城市文化资源的利用,5-13层精品主题式酒

30、店1-3层商业特色餐饮+精品店,项目产品定位精品酒店,精品酒店(Boutique Hotel)，源二法语的“Boutique”一词原指与卖时髦服饰的小店。精品酒店最初是指起源二北美洲的私密,豪华戒离奇的酒店环境，以提供独特、个性化的居住和服务水平作为自己不大型连锁酒店的区别。,经营理念：通过精致的设施和优雅的环境塑造出尊贵品位和文化氛围，以及提供癿高品质个性化朋务，为客人营造一种家的感视和最接近梦中精致生活癿家。,项目产品定位精品酒店,在1984年的时候美国纽约开了一个酒店叫Morgans Hotel，当时在美国和欧洲都是以比较大型的酒店为主，这个酒店跟传统的大型酒店是丌一样的，它只有113个

31、房间，位二纽约最好的地段Madison Avenue，幵由当时一个很出名的法国女设计师设计的。,项目产品定位精品酒店,精品酒店的核心竞争力,项目产品定位精品酒店,精品酒店的“精”在哪里,精品酒店细节体现,项目产品定位精品酒店,项目产品定位精品酒店,鲜明的主题文化,围绕地域文化、建筑文化戒装饰文化体现，通过别出心裁癿独特设计，赋予客人深刻的体验之旅,独具特色的功能,项目产品定位精品酒店,加拿大帝后饭店：凭借纯正的“英式下午茶”吸引不少贵族名流前往；澳洲海曼岛大饭店：海底运动及大堡礁空中飞行等休闲娱乐活动形成酒店特色,打造具有高知名度不影响力的特色功能，成为客户满趍其需求的首选目的地,项目产品定位

32、精品酒店,个性化的贴心服务,超越传统星级酒店的个性化贴心朋务是吸引客户重复入住癿根本，也更能保持长久竞争力,项目产品定位精品酒店,世界精品酒店发展情况,项目产品定位精品酒店,世界精品酒店发展特点,项目产品定位精品酒店,中国精品酒店发展情况,项目产品定位精品酒店,首席公馆 首席公馆（Mansion Hotel）是中国首家历史文化古典精品酒店，利用历史知名建筑结合古董物件和装饰营造老上海奢华风情,项目产品定位精品酒店,首席公馆拥有高水准的董事会议厅、鸡尾酒会厅、中西餐厅及屋顶花园酒廊等配套设施，体现一致的老上海风格,项目产品定位精品酒店,首席公馆客房装修精致、独特的设计，并提供完善的娱乐设备及保密

33、性个人服务，营造十足尊贵与奢华,壹号码头 壹号码头（Pier One)在苏州河畔旧建筑基础上，通过空间和功能的独到设计，成为上海时尚氛围浓郁的精品酒店典型代表,项目产品定位精品酒店,项目产品定位精品酒店,设计独特、奢华的米其林三星主厨餐厅UB和Monsoon酒吧给壹号码头增添贵族气息,项目产品定位精品酒店,壹号码头白色成了所有客房的主色调，八种不同系列的房间各具特色，满足不同顾客的喜好需求,项目产品定位精品酒店,项目产品定位精品酒店,本项目具备打造精品酒店的KPI体系（关键绩效指标体系）的标准,功能化体系星级酒店功能，硬软性配套完善,KPI体系,外因,内因,明确定位中高端酒店式布局、服务/投资

34、回报/,一流的合作团队,地理位置旅游、休闲区、商业区,交通可达性主干道沿线,溢价空间城市历史文化、区域发展升值潜力,独具特色文化主题特色,区域旅游业发展良好，消费需求旺盛,酒店式经营管理,规划设计,发展商相关类型物业开发经验丰富或营运控制能力强,项目产品定位精品酒店,项目产品定位精品酒店,本项目精品主题酒店定位以泰州水文化或者梅兰芳戏曲文化为主题的精品酒店,项目产品定位精品酒店,本项目精品主题酒店配套可考虑泰式水疗spa、小型会议室、茶道馆等,项目产品定位精品酒店,本项目精品主题酒店产品规划,5-12层为精品酒店，每层面积为600平方米，共4800平方米。由于建筑尺寸和结构限制，共可以做118

35、间客房，其中：11-12层行政层，5-10层为普通层，其中标准间为86间，商务间为32间,按照业态对面积需求对经营功能进行甄选,零售类,餐饮娱乐类,生活服务类,功能,业态,业种,中式快餐,宴庆酒楼,酒 吧,私家厨房,美发店,咖啡厅,特许店,专卖店,亲子中心,商务会所,健身中心,工厂直销店,超市,便利店,卖场,美食广场,私立教育,婚庆/摄影,药店,洗衣店,家政店,运动会所,景观正餐,综合饭店,美食街/坊,服装超市,服务公寓,快捷酒店,游戏游艺,商务正餐,特色餐饮,美食小吃,西式餐饮,日韩料理,海鲜酒楼,专业店,百货大楼,诊疗中心,美容美体,洗浴/按摩,现代齿科,自助银行,房产中介,旅行社,大排档

36、,网 吧,K T V,夜总会,游乐场,活动中心,文化中心,展示馆,休闲会所,影 院,养生中心,销品茂,茶 馆,鞋帽类,玩具类,食品类,音像类,首饰类,服装类,数码类,家居类,保健类,化妆品,文具类,烟酒类,器材类,工艺类,图书类,运动类,奢侈品,可 选,不可选,包袋类,本项目主要可选定位类别集中在零售、休闲、餐饮、服务业,定位模型,休闲餐饮,烟酒饮料,西式快餐,家电类,运动超市,药妆超市,精品街,专业市场,休闲街,西式正餐,儿童娱乐,项目产品定位商业,承租面积,递增趋势,承租水平,休闲娱乐,服务行业,特色餐饮,零售商铺,递增趋势,美发店,婚庆/摄影,洗衣店,自助银行,房产中介,旅行社,烟酒饮料

37、,咖啡厅,特色餐饮,美食小吃,日韩料理,茶 馆,休闲餐饮,西式快餐,鞋帽类,食品类,服装类,文具类,工艺类,包袋类,商务会所,健身中心,游戏游艺,洗浴/按摩,儿童娱乐,从租金的承受能力上看，休闲娱乐的承受能力最强，承租面积的需求最大，相比而言零售商铺类租金承受能力较弱，面积需求也相对较小,项目产品定位商业,项目产品定位商业,本项目一层900平米：定位精品店（珠宝首饰等）意向品牌：通灵、宝庆、金朝、中国黄金等本项目二层-三层2000平米：定位特色餐饮、主题餐饮意向品牌：一茶一坐、上岛咖啡、悠仙美地、塔可等,项目价格定位商业,根据市场竞争比较法则，综合以上的数据：本案住宅目前市场基准价为4.8元/

38、天,项目经济测算,精品酒店部分按照118间客房共4800平方米计算，其中：11-12层行政层，5-10层为普通层，其中标准间为86间，商务间为32间。装修费用约1500元/平方米。（根据设计具体控制，本成本按高于一般装修计算），共720万元。经营方式：1.自主经营：酒店按客房入住率100%计算（未计算钟点房），按平均180元/天计算，每年共775万元营业额。其中水电、人工、税金成本约210万元，按入住率100%计算毛利约为565万元。按入住率50%计算毛利约为282.5万元。2.请酒店经营管理公司管理。（租金及合作模式另议，一般租期为15-20年，）,商业部分,项目经济测算,4.8元/平米/天*2900平米*30天*12月=501万,Thanks,